無錫劉潭地鐵項目定位研究報告2013.4采禾國際投資有限公司

目錄一、項目基本情況二、無錫商業(yè)類型分析三、本項目周邊市場定位及分析四、項目命名建議五、項目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場內(nèi)外初步概念方案一、項目基本情況1、項目位置項目地塊位于惠山大道，錫澄路，劉潭地鐵站一號線東側(cè)。本項目2、項目基本情況經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)量單位用地面積9955平米總建筑面積--------平米地上總建筑面積-------平米容積率5.0-----

建筑密度41.75%-----

綠地率≥21%

平米目錄一、項目基本情況二、無錫商業(yè)類型分析三、本項目周邊市場定位及分析四、項目命名建議五、項目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場內(nèi)外初步概念方案無錫商業(yè)大型百貨有八佰伴、百盛商業(yè)大廈、大洋百貨、遠東百貨、英武百貨、大東方百貨、保利廣場、紅豆國際廣場、恒隆廣場、萬達廣場等，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為齊全，毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式，其中40%—60%商家采用抽成保底或純分成方式與開發(fā)商合作，雙方共同產(chǎn)生互利共贏方式；同時，減少商家投資風(fēng)險，商家無須支付租金，按所投資物業(yè)產(chǎn)生的月總收入進行提點，達到雙贏。1、無錫商業(yè)概況二、無錫商業(yè)類型分析中心商圈西南商圈城南商圈城東商圈新區(qū)商圈城北商圈惠山商圈2、無錫商業(yè)類別中心商圈：

包括崇安寺、勝利門、火車站、五愛路等商圈結(jié)合，商業(yè)條件成熟，商業(yè)氛圍濃厚，集購物、餐飲、休閑娛

樂于一體的綜合性商業(yè)項目，包括：無錫八佰伴、商業(yè)大廈、百盛、大洋百貨、遠東百貨、大東方百貨、英

武百貨、保利廣場、紅豆國際廣場、恒隆廣場、崇安寺步行街、中山路、人民路等。西南商圈：

包括河埒、中橋、榮巷等商圈組合

項目包括：萬達廣場，明泰百貨等。城南商圈：

包括南門、太湖廣場等商圈組合項

目包括：茂業(yè)百貨，南禪寺步行街、

南長街等。城東商圈：

包括錫滬路、東亭等商圈組合項目

包括：哥倫布廣場、中華美食城、

新大陸、中心城、銀河城等。新區(qū)商圈：

包括長江路、旺莊路等商圈組合項

目包括：新之城、寶龍廣場、新天

地美食街等。城北商圈：

包括北大街、山北等商圈組合項目

包括：金太湖國際廣場等。惠山商圈：組合項目包括：明發(fā)商業(yè)廣場、惠山萬達廣場、即將投入賽格廣場（電子、氣配、數(shù)碼、元配件、五金）等。

3、主題商場、專業(yè)市場

廣益家居城、國際家私城、皇宮紅木家私城、國美電器、賽格廣場、萬力·皮革城、無錫招商城、新世界國際·紡織服裝城、五洲國際·工業(yè)博覽城、紅星·美凱龍五洲店、五洲國際·小商品城、高力·汽博城等，其特點是經(jīng)營業(yè)態(tài)賦予一定的主題。其特點是采用開放式貨架經(jīng)營方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，客流量較高，能吸引其他品牌商家業(yè)態(tài)進駐。

單店規(guī)模較大、提供一站式購物服務(wù)超市，如家樂福、沃爾瑪、樂購、華潤萬家、好又多等。單店規(guī)模較小、分店較多的便民式超市，如711連鎖便利店、喜士多便利店、全家便利店、美宜佳等。

（

1）超市（

2）百貨與超市相結(jié)合如麥德龍、茂業(yè)等。這是無錫近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結(jié)合起來。（

3）連鎖專賣（專業(yè)）店主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、屈臣氏、萬寧等。（4）個體經(jīng)營的獨立街鋪小結(jié)：無錫市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在與國際接軌的同時，積極摸索出適合市場和客戶需求的新業(yè)態(tài)。

3、主題商場、專業(yè)市場目錄一、項目基本情況二、無錫商業(yè)類型分析三、本項目周邊市場定位及分析四、項目命名建議五、項目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場內(nèi)外初步概念方案三、本項目周邊市場定位及分析1、綜合商業(yè)經(jīng)營分析目前劉潭地鐵站片區(qū)的商業(yè)物業(yè)，除了天一新城、賽格電子城物業(yè)在逐步在啟動之外，片區(qū)商業(yè)社區(qū)及氛圍尚未成熟。隨著惠山區(qū)地鐵一號線2014年即將開通，眾多開發(fā)商看好惠山區(qū)地鐵一號線的劉潭站、天一站、西漳站的房地產(chǎn)開發(fā)市場前景；據(jù)調(diào)查顯示，繼賽格廣場落戶之后，太平洋HOPSCA、海港城兩大重點項目相繼簽約落戶天一新城，從這些大型專業(yè)市場、超大型城市綜合體，大型商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展來看，將視地鐵1號線為中心聚焦點，在未來5年內(nèi),惠山區(qū)劉潭地鐵站片區(qū)將搭建起集高品質(zhì)居住、商務(wù)、時尚消費購物，商業(yè)展銷為一體的城市架構(gòu)，有力的吸引城市人流向地鐵項目物業(yè)發(fā)展靠攏，也將帶動本項目地鐵物業(yè)消費力，凸顯本項目所處的核心地段及價值。

2、天一新城核心區(qū)發(fā)展規(guī)劃項目規(guī)模（萬平方米）總用地面積364.34其中商業(yè)、商務(wù)58.14住宅82.42其他163.12保留用地面積60.66地上總建筑面積516其中商業(yè)、商務(wù)242.28居住273.72其他0.96可建設(shè)用地容積率1.7劉潭站天一站西漳站創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心商業(yè)休閑中心物流產(chǎn)業(yè)園物流產(chǎn)業(yè)園市民活動中心三、本項目周邊市場定位及分析3、未來3-5年劉潭地鐵物業(yè)及周邊商業(yè)發(fā)展預(yù)測城市副中心，商務(wù)新核心惠山天一新城定位為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，大型商業(yè)、高檔星級酒店、文化、休閑娛樂等現(xiàn)代商務(wù)區(qū)及生態(tài)居住區(qū)。立體交通，執(zhí)掌城市財富動脈地鐵延伸到哪里，城市的財富就流淌到哪里。天一新城商業(yè)核心區(qū)域，毗鄰地鐵一號線劉潭站，并通過地鐵一號線接駁地鐵四號線。一號線和四號線全線開通以后，將為本項目搭建起從南到北、從東到西，遍布全城的立體交通網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)聚全城財富！4、本項目市場定位分析本項目位于地鐵劉潭站的接駁口，地理位置優(yōu)越。“劉潭地鐵一號站”建成通車后將吸引更多投資者前來經(jīng)商，是未來劉潭地鐵站商圈重點發(fā)展焦點；無論是美食、購物、娛樂等都將吸引更多商家及買家的眼球），形成一個高起點的商業(yè)區(qū)域。三、本項目周邊市場定位及分析目錄一、項目基本情況二、無錫商業(yè)類型分析三、本項目周邊市場定位及分析四、項目命名建議五、項目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場內(nèi)外初步概念方案四、案名分析及建議為了在市場上形成沖擊、吸引商家眼球，提高項目認知度，建議采用“采禾”等案名方式進行命名；采禾集團擁有金融資本、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、節(jié)能環(huán)保、新能源、

礦產(chǎn)資源、電子商務(wù)、IT

網(wǎng)絡(luò)、美麗時尚、健康產(chǎn)業(yè)、嬰童產(chǎn)業(yè)、運動休閑、國際貿(mào)易、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等定制區(qū)域經(jīng)濟多元體產(chǎn)業(yè)鏈，同時，擁有全國各地知名企業(yè)合作及運營。項目案名，如按傳統(tǒng)市場的習(xí)慣命名，眾多商家從經(jīng)營角度看，這種按傳統(tǒng)的市場案名相對而言比較陌生，不利于傳播。如從大方向考慮市場定位案名，冠名以“采禾”，如“采禾廣場”、“采禾百老匯“采禾星光城”星光大道等，以案名作為載體，傳播項目核心價值，可以提高項目進駐商家與采禾長期合作的認知度，同時吸引更多投資商眼球，樹立項目品牌及提高公司品牌的知名度、美譽度。因此提出如下案名建議：采禾?時代星城采禾?新城廣場采禾?時代坊采禾?第五大道

采禾?N

TOWN采禾?第一大道國際廣場采禾?世紀(jì)廣場采禾?城市新干線采禾?惠山現(xiàn)代城

采禾?EVER?MALL采禾?北卓商業(yè)廣場采禾?北港城

采禾?鳳賓商業(yè)廣場采禾?百納廣場采禾廣場采禾?樂活新城采禾?劉潭新城

采禾?好旺角無錫?采禾城無錫?采禾城市廣場采禾?名匯商業(yè)廣場采禾?生活新坐標(biāo)采禾?城市新天地采禾?環(huán)城廣場

采禾?萬品匯

采禾?時代都匯

采禾?cocopark采禾?新都薈采禾?NO.1采禾?無錫金三角

采禾?新一城購物中心采禾?雅來商業(yè)廣場采禾?新一城購物中心采禾?EVER?MALL采禾?奇摩時代城采禾?新樂購廣場采禾?北部天地

采禾?名匯現(xiàn)代城

采禾?時代都匯

CH?MALL

采禾?印象劉潭采禾?CITY

MALL時代星城新城廣場時代坊樂活新城

劉潭新城

好旺角世紀(jì)廣場城市新干線

惠山現(xiàn)代城

生活新坐標(biāo)城市新天地環(huán)城廣場

鳳賓商業(yè)廣場

采禾中心采禾廣場生活新坐標(biāo)城市新天地環(huán)城廣場

采禾城

采禾城市廣場名匯商業(yè)廣場

新都薈NO.1無錫金三角萬品匯

時代都匯

cocopark

新一城購物中心雅來商業(yè)廣場新一城購物中心第五大道

N

TOWN

第一大道國際廣場EVER?MALL奇摩時代城CH?City市場案名匯總采禾案名匯總目錄一、項目基本情況二、無錫商業(yè)類型分析三、本項目周邊市場定位及分析四、項目命名建議五、項目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場內(nèi)外初步概念方案以多元化日常購物、休閑、娛樂、餐飲為主，時尚消費購

物為輔，提供一站式全方位的消費商業(yè)模式；滿足本區(qū)居住人群生活配套、休閑娛樂需求；滿足天一新城、賽格電子城途徑劉潭地鐵站生活品質(zhì)和消費新體驗追求的各類適合人群；本項目穩(wěn)定商務(wù)公寓及酒店的消費群。五、項目定位人性化設(shè)計理念商業(yè)廣場總建筑面積約：16465.33平方米，分為地下負一層，這里將成為一條特色餐飲酒吧休閑街，服飾、精品休閑生活廊，在設(shè)計方面，無論是出口、走廊通道、停車位等，都遵從人性化設(shè)計理念，力求打造一個舒適的購物生活環(huán)境。1、業(yè)態(tài)定位-1/F生活超市主要特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，滿足消費者購物需求。1/F高品位休閑中心商業(yè)廣場一樓有臨商鋪及內(nèi)鋪，在這里的商鋪設(shè)計將出自名師之手，是集于典雅、品位浪漫于一身的休閑生活天地，在這里將生活配套cffee、簡餐、名牌、個人護理、便利店等。。2/F高品位休閑美食中心商業(yè)廣場一層到二層是中空設(shè)計，這里部分臨街商鋪將是異國風(fēng)味美食+酒吧的休閑綠化廣場及飲品、餐飲特色為都市一族創(chuàng)造一個具有情調(diào)高品位的休閑生活空間。3/F多功能休閑娛樂生活消費者盡情享受特色餐飲，ktv娛樂區(qū)，酒樓等娛樂生活設(shè)施，消費者可以完全忘卻都市的喧囂與煩躁，約上三五知己，在此盡情享受輕松與愜意。4/F影院、休閑餐飲、足療，一應(yīng)俱全首個提供多元化影院、休閑餐飲、足療消費的大型繽紛動感樂園。2、美食商業(yè)步行街定位建議定位闡述：>>

以具有品牌知名度的餐飲/休閑酒吧為主導(dǎo)，襯托主題美食休閑步行街，構(gòu)成完整一道商業(yè)新亮點；>>將業(yè)態(tài)的特性和時尚消費元素加上具有主題風(fēng)情的商業(yè)購物廣場融為一體，打造具有高品質(zhì)的購物和美食的新天地；>>通過對商場室內(nèi)外景觀及相應(yīng)設(shè)施的配套，充分烘托商場整體獨具特色的經(jīng)營環(huán)境和商業(yè)文化特色。更能突出本商場的特色，以吸引消費者，確立本片區(qū)第一主題美食休閑步行街商業(yè)地位。根據(jù)以上分析，我們建議二層地鐵與接駁本項目二層商鋪面積的市場定位為

休閑美食商業(yè)步行街生活超市》以超市、知名連鎖電器為主力業(yè)態(tài)。》以品牌化生活配套連鎖機構(gòu)、特色餐飲、時尚休閑娛樂為次主力業(yè)態(tài)。》輔以服裝精品專賣店、休閑會所、影院等相關(guān)機構(gòu)。3、各樓層業(yè)態(tài)定位分布圖L-1L1L2異國風(fēng)味美食+酒吧、餐飲、服飾皮具類、運動服飾L3ktv娛樂、酒樓、飲食生活配套、簡餐、個人護理L4電影院或酒樓、休閑中心----功能三大特色-----商場各使用功能：1、須預(yù)留有飲食、休閑、百貨等各服務(wù)行業(yè)使用功能配套的足夠用電壓、排水、排污、排煙達標(biāo)要求。2、商場每層均有預(yù)足各類使用使用空調(diào)冷噸量及空調(diào)預(yù)留位（臨街鋪）。3、每間鋪預(yù)留上下水管、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙、弱電等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營使用需求。4、隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要。5、垃圾堆放位置、項目配電房位置。經(jīng)營行業(yè)建筑面積層高柱距樓板活荷載停車位相關(guān)配套超市框架結(jié)構(gòu)2000～5000㎡層高≥5.5m8m×8m為宜賣場500㎏/㎡；后倉冷庫1000～1200㎏/㎡200個以上顧客免費停車位，10個以上免費貨車停車位電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表。供水200～250噸/天；供氣、排水通道、通風(fēng)、發(fā)電機、消防、環(huán)保。時尚精品框架結(jié)構(gòu)2000～10000㎡≥6.0米；8m×8m≥500㎏/㎡100個/10000㎡扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；

電梯要雙向每層2部以上，最好有兩部觀光電梯。餐飲框架結(jié)構(gòu)50～1000㎡；層高不低于4.8～5.5m；≥500㎏/㎡，廚房局部800㎏/㎡電力不少于20KW/100㎡；供水不少于250噸/天；排風(fēng)口，每個尺寸＞1200mm*800mm；隔油池8m3/1000㎡，設(shè)置排污及排油煙井道等。KTV2000～4000㎡不小于5m≥800㎏/㎡車位與包房比例1:1供電400～800KVA、可接220V民用電及380V工業(yè)用電；供水不少于200噸/天；隔油池8m3/1000㎡，設(shè)置排污及排油煙井道、煙道1～2個規(guī)格為800mm～1000mm；3～15米的門頭廣告位。影院影廳內(nèi)中空1500～5000㎡≥9m柱距不低于10米≥900kg/㎡300個隔音墻，相鄰影廳的公共墻體為雙立墻，單墻厚度≥1200mm，中空≥100mm，墻體為1800mm；給排水/排油/排污/煙道；供配電負荷：250-380kw；有相對獨立的垂直電梯。4、經(jīng)營商家技術(shù)指標(biāo)要求目錄一、項目基本情況二、無錫商業(yè)類型分析三、本項目周邊市場定位及分析四、項目命名建議五、項目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場內(nèi)外初步概念方案六、租售策略

先招商，后銷售次序：

內(nèi)鋪先招主力店，再招品牌店，然后展開臨街鋪銷售。品牌店是商場的領(lǐng)頭羊，也是業(yè)內(nèi)品牌卓著、利潤創(chuàng)造能力較強、號召力較強的商家，因此，對招入主力店也是最為關(guān)鍵。成功招租是銷售強有力的保障，品牌店的號召力與檔次都與銷售率息息相關(guān)。只有確定內(nèi)鋪的業(yè)態(tài)、主力商家,才能提高臨街商鋪銷售價格。先招商后售描述及分析1、租售思路>>先出租其一、以出租帶動銷售，實現(xiàn)利潤最大化，將商鋪按其商業(yè)價值面積劃分，先引入主力店的負一層超市及三或四層品牌家用電器的商家進駐，只有主力店的進駐，才能吸引更多一至二層臨街商鋪的投資者購鋪需求，提高商鋪價值、銷售價值，一旦主力店進駐，其它輔以的品牌經(jīng)營商家同時也會進駐本商業(yè)項目。>>街鋪公開銷售其二、引入主力店，其臨街商鋪一層及二層劃分的商鋪面向全球隆重發(fā)售。（第一）引入主力店(生活超市或其它業(yè)態(tài))（第二）一層二層街鋪（隆重發(fā)售）三大功能租售策略（一、二層臨街商鋪及休閑商業(yè)步行街）（第三）主力店商鋪（返租）2、一至二層街鋪銷售策略：（1）、銷售模式：對街鋪不采用返租銷售模式，原因有下：保持街鋪的獨立自主性；先進入主力店,同步將一、二層街鋪價格將其拉高售價銷售。項目的位置優(yōu)勢。銷售按揭模式：首付4成，5成10年或15年按揭（投資公司同意與銀行溝通）。3、主力店返祖策略（如下）：銷售策略：先行內(nèi)鋪、有助于街鋪銷售優(yōu)勢內(nèi)鋪返租銷售策略內(nèi)鋪先出租后銷售思路先引進高回報率主力型商家制定內(nèi)鋪返租年回報率6%面向全球隆重發(fā)售VIP認籌（1）返租思路：（2）返祖協(xié)議流程返租制訂銷售流程必須為租賃協(xié)議的形式簽訂開發(fā)商與業(yè)主簽訂返租協(xié)議開發(fā)商與商家訂定租賃年限簽訂返租協(xié)議為稅后協(xié)議與所有商家簽訂租賃年限為一致開發(fā)商與業(yè)主簽訂返租合同,必須目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。主力店內(nèi)鋪純銷售帶租約銷售（即返租思路）短期返租銷售長期返租銷售一般為3—5年返租一般為8年返租投資者適用分析商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；（3）帶租約銷售優(yōu)勢：通過出租保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位面積大小差異性銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪直接銷售難度比較大，特別是大鋪和內(nèi)鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定（主要商家經(jīng)營狀況）；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。綜合考慮：本項目適用于短期返租的銷售模式返租模式說明：項目雖處在1至3年成熟商圈內(nèi)，但對于一個新市場仍然需要培育期；一般新市場在成熟前都有一個1—3年的風(fēng)險過渡期，投資客不愿意承受也沒有能力承受，需要發(fā)展商用返租銷售模式來化解；目前本項目周邊臨近商業(yè)物業(yè)有賽格電子城，賽格電子城已經(jīng)進入銷售登記階段，銷售形式基本都是返租回報率進行銷售策略。4、長期返租與短期返租的比較分析從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險角度看，相對短期返租優(yōu)勢大于長期返租優(yōu)勢，短期返租開發(fā)商壓力小，后期管理與經(jīng)營風(fēng)險性非常小；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。5、租售計劃一、時間節(jié)點商家經(jīng)營進駐及銷售的要求，必須根據(jù)項目竣工程度，具體交付時間等，此節(jié)點對項目操作流程是極為關(guān)鍵的，從我司商業(yè)多年操作個案角度來看，商家進駐經(jīng)營及銷售都與項目工程進度有關(guān)，以及綠化廣場設(shè)施完善啟用，劉潭地鐵站開通，對投資者和經(jīng)營者都是一個巨大買點，同時，對該項目投資者和經(jīng)營者也是信心百倍，銷售市場極高成交比例。二、正式銷售出租時間根據(jù)項目本身位置及面積分布，采取“工程進度與出租銷售同步”的辦法進行運作，建議項目分為四個時段進行招商，共10個月時間，第1-2個月為籌備期，在第3-5個月為開盤主力店引入期，第6-8個月為強勢銷售期，第9-10個月為掃尾清盤期。1-2月3-5月6-8月9-10月籌備期主力店引入期強勢銷售期掃尾清盤期此階段的主要工作內(nèi)容是：市場主力店調(diào)研、銷售人員進駐現(xiàn)場接受客戶咨詢、我司內(nèi)部的信息溝通、客戶前期開發(fā)、接受鋪位位置預(yù)定。

溝通策略：

》對項目的定價策略進行咨詢、檢討。

》準(zhǔn)備租售的宣傳資料，銷售道具。

》通過發(fā)布項目信息吸引客戶上門或來電咨詢作為客戶儲備。

6、籌備期

開盤引入期活動此階段的主要工作內(nèi)容是：引入主力店、臨街商鋪銷售控制、媒體推廣、內(nèi)部推廣活動、開盤公關(guān)活動溝通策略：對可銷售的內(nèi)街商鋪進行放盤銷售，對一樓綠色區(qū)域和一、二層重點銷售目標(biāo)。敦促內(nèi)部調(diào)整期的登記客戶現(xiàn)場簽約報紙、雜志、車體、戶外等廣告手段推進項目運作。透過全國網(wǎng)絡(luò)為項目開發(fā)新客源，在內(nèi)部開展內(nèi)部推薦會活動。商鋪銷售網(wǎng)為項目尋找客源。開展公關(guān)活動，吸引投資者和經(jīng)營者的注意力。目錄一、項目基本情況二、無錫商業(yè)類型分析三、本項目周邊市場定位及分析四、項目命名建議五、項目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場內(nèi)外初步概念方案1、商業(yè)面積基本情況建筑用地：9955平方米總建築面積：56164.19平方米地上建筑面積：48904.06容積率:4.91建築層數(shù)：地下一層，地上四層（商業(yè)）車位數(shù)量：近372個A、每層面積：-1F：

7257.88平方米1F：

4155.67平方米2F：

4103.22平方米

3F：

4103.22平方米4F：

4103.22平方米總結(jié)：

由于該原商業(yè)規(guī)劃設(shè)計面積為11639.7平方米（1至3層），屬于商業(yè)面積較為偏小，建議在原來基礎(chǔ)上商業(yè)面積增加至16465.33平方米（一層至四層），相當(dāng)商業(yè)面積平均每層面積均在4116.25平方米左右。七、規(guī)劃面積建議2、各開發(fā)面積所占比例圖

容