第一部分：石島灣項目整體操作思路

古人云“謀定而后動，策略制勝”。石島灣項目總體規劃近1.5萬畝，僅住宅建筑面積就達554萬多平米，如此大的規模就算放在整個中國也足以稱得上一個超級大盤。中國樓市看廣東，廣東樓市看華南！號稱迄今為止中國房地產史上競爭規模最大、競爭程度最激烈、競爭水平最高的世紀之戰的華南戰區，其主戰場——南村，總體占地面積也不過2萬畝左右，而且這2萬畝地還是由八家開發商共同開發，最大的霸主“祈福新村”占地也不過6500畝。那么這個總體規模接近0.75倍華南板塊，2.3倍祈福新村左右的石島灣項目該如何操作呢？相信這對本項目的開發商——斥山水產集團以及與之配合的專業公司來講，都是一個全新的挑戰。下面我們從策劃公司的角度談談自己對本項目操作的一些想法和建議，希望能為發展商提供一些參考依據。

一、泛地產（復合地產）概念的提出針對大盤項目的產品特點和消費者市場特征，結合我們以往操盤的實踐經驗，我們認為主題定位的復合性和可延展性是決定本項目營銷成敗的基礎因素之一。這是因為，首先是大盤的開發周期較長，在開發的過程中消費者的置業訴求在不斷變化，應該充分考慮到消費者的長遠要求和不斷提高居家品質的剛性消費特點，在項目開發主題及形象定位上應該在一個相應的營銷周期內能迎合目標消費群體不斷變化的生活方式及價值取向，并在一定程度上反映其借助產品所實現的居住訴求。其次，大盤的消費者群體較中小項目要復雜，消費者層次跨度大，既有普通的工薪階層，又有相對成功的“財智”一族，所以在消費者的定位上應以各細分市場的消費容量為變量，而不僅僅以市場的絕對消費能力作為衡量市場消費能力的唯一尺度。所以當我們面對的消費者具備這樣的消費特征時，僅靠單個的主題概念去滿足或迎合消費者追求的生活方式的某一面是遠遠不夠的。而復合主題概念是對一種整體生活方式的啟發性提煉，代表一種全新生活模式，充分體現居家生活的品質和潮流。對消費者的意義在于，它既能滿足人們對于住房的基本要求，又能滿足人們在文化、社區、交流等多重的生活需求，以及人們日益增長而不斷變化的居住需求。

既然本項目是個超級大盤，既然我們提出了“泛地產”概念，那究竟什么是“泛地產”呢？

（一）透視泛地產所謂泛地產，是以發散的思維方式，跳出行業之外整合各種優勢資源，將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅游、體育、教育、科技、醫療衛生和養生保健等產業融合起來，爭取營造一種人性化的主體功能區域（社區），如城郊休閑型大型住宅社區、生態農業度假區、休閑養生園區、高爾夫生活村等等大型社區，從而形成各種“產業房地產”。實際上泛地產是在狹義的房地產基礎上，將房地產置于更大的空間尺度上進行更為宏觀的定位、規劃、設計與開發。這種房地產開發，是與房地產開發商的實力、規模與競爭密切相關的。當開發商的實力、規模與品牌積累到一定程度，就會出現這種類似于區域開發的泛地產開發，他通常體現著政府在城市規劃與建設方面心有余而力不足的意圖，體現著現代城市居民對比較前衛的生活方式與理想的城市模型以及人居形態的追求。（二）泛地產理論的實質

1.

泛地產首先是一種戰略這種戰略要統籌兼顧，要提綱挈領，要用持續的、發展的眼光對房地產項目進行綜合開發。2.

泛地地產是一種種思維方式式泛地產的基基本思維特特色是：動動態的、發發散的、辯辯證的思維維方式。要要“要跳出出地產做地地產”，要要大膽設想想，小心求求證；求同同存異，異異曲同工。。只有通過過動態的方方式把思維維發散出去去，才能發發現可以整整合的資源源對象，然然后再通過過辯證的思思維方式去去粗取精、、去偽存真真，才能最最后歸結出出一個可以以統領全局局的主體概概念，就是是所謂的萬萬流歸宗、、提綱挈領領，使各種種資源各歸歸其位，各各司其職、、各得其所所。3.

泛地地產開發是是一首交響響樂泛地產的開開發就如同同一首交響響樂，需要要一個可以以統籌全局局的總譜。。泛地產開開發，時間間跨度長，，這樣大的的項目，一一忌沒有引引導市場的的題材，二二忌在首期期開發時絕絕招出盡，，使后期開開發無題材材可做。這這將把成敗敗壓力完全全放在后期期的營銷工工作上，給給項目后期期運作帶來來巨大的風風險。4.泛泛地產的核核心：對土土地經營的的多元化創創新與整合合（1）土地地開發與品品牌關系小塊土地采采用實用戰戰術，更多多的是比規規劃設計和和建筑設計計，只有開開發完畢后后才產生品品牌效應；；大面積土土地開發則則采用品牌牌策略，口口碑先行，，先做概念念，通過概概念打動市市場，隨后后開發土地地。（2）廣廣義地產的的市場基礎礎對于郊區大大面積的土土地開發商商來說，幾幾百萬平米米的開發，，等于擁有有了幾萬人人甚至是十十幾萬人的的絕對市場場控制權，，就具有了了無以倫比比的商業機機會。所以說泛地地產的直接接意義在于于，既能滿滿足住房的的基本需求求，也能滿滿足人們對對體育、教教育、休閑閑等多重生生理與精神神的需求，，它的核心心則是創新新與整合！！二、石島灣灣項目營銷銷策劃要點點從策劃的角角度上看，，復合主題題概念的支支撐元素涵涵蓋了項目目的社區規規劃、戶型型設計、配配套設施以以及物業管管理服務等等眾多方面面，我們可可以這樣講講，提煉復復合主題概概念本身就就是一個項項目整合過過程的縮影影。要做好復合合主題概念念的定位工工作，還必必須注意項項目定位與與所在城市市發展的協協調性和與與區域文化化的統一性性，具體表表現為：1.項目整整體定位對對于城市發發展戰略的的有效代表表性；2.項目定定位與城市市功能空間間定位的聯聯系；3.項目定定位與城市市資源配備備的聯系；；4.開發主主題與區域域居住文化化的有效銜銜接；5.產品定定位與區域域文化的對對立統一；；6.項目主主題、功能能、形象定定位與當地地文脈的有有效聯系。。三、石島灣灣項目整體體操作四部部曲我們在操作作本項目時時必須運用用發散和創創新的思維維方式，對對本案可以以運用的各各種資源進進行有效整整合，從而而高屋建瓴瓴的制定出出項目的整整體操作策策略，這對對項目的成成功運作至至關重要！！我們依據據泛地產概概念以及本本項目營銷銷策劃要點點，將石島島灣項目整整體操作策策略濃縮為為四部曲：：深挖洞廣積糧高筑墻緩稱王第一部曲———“深挖挖洞”“深挖洞””的含義是是指對項目目的賣點以以及個性化化特點進行行充分挖掘掘，提煉項項目主題概概念。（一）項目賣點提提煉1.石島撤撤鎮設區的的遠景規劃劃為項目提提供了良好好的發展前前景，政策策資源優勢明明顯。2.項目總總體規模大大，具有成成本優勢和和規模優勢勢，操作空空間和炒作作空間巨大，，市場吸引引力強。3.一期項項目規劃由由美國海普普建筑設計計咨詢（深深圳）公司司完成，產產品具有較強強的競爭力力，整體素素質好。4.開發商商是石島斥斥山水產集集團，實力力雄厚，為為泛地產（（復合地產產）的資源整合合提供了良良好的先決決條件。5.項目合合作開發機機構是韓國國世界文化化運動本部部，具有外外資背景，，對項目的宣宣傳和客戶戶資源的拓拓展奠定了了基礎。6.靠近石石島灣國際際海水浴場場，海景資資源優勢明明顯。7.靠近赤赤山旅游度度假區，旅旅游資源豐豐富。8.赤山旅旅游度假區區內有中日日韓三國的的友誼見證證地——赤赤山法華院院，以及亞洲第第一銅坐佛佛——赤山山明神。9.規劃區區內有近２２０００畝畝的原生態態湖泊———鳳凰湖。。10.項目目所在地———石島，，是北方最最大的漁港港，國家一一類開放口口岸，在外地已經經具有一定定知名度。。11.項目目附近有漁漁民民俗旅旅游度假村村。12.建成成后將是石石島乃至整整個膠東半半島的標志志性項目。。13.斥山山水產集團團已經基本本壟斷了整整個石島區區域的自然然旅游資源源，并投入了2.2億巨巨資進行了了先期旅游游開發，供供本項目可可以整合的資源十分分豐富。（二）主題概念提提煉１.主體體概念提出出的原則※深深度：主體概念的的內涵要有有足夠的深深度，才能能充分挖掘掘出源源不不斷地題材吸吸引買家。。※廣廣度：主體概念要要有足夠的的外延，才才能包容社社區開發的的種種要素素。※高高度：主體概念的的境界要有有足夠的高高度，才能能超越同行行和同類，，樹立唯一性性、權威性性和排他性性。※可持續性：：要給項目的的后期開發發留有足夠夠的持續發發展空間，，以便保證證項目總體操作作的提升與與突破。※獨特性：主題要非常常的獨特，，與眾不同同。如果是是市場上已已經有的概概念，就要在內容容上有所突突破創新和和提高，在在表現形式式上別具一一格。2.主題概概念提出（1）主題題概念一——“國際際濱海泛生生活特區””概念詮釋：：※國際：：建筑質量是是具有國際際水準的；；建筑風格是是國際化的的；石島灣的業業主是來自自世界各地地的；領海?融天下就是是要站在黃黃海之濱，，向全世界界“販賣””各種生活活！※泛生活活：有泛地產、、泛會所，，為什么就就不能有泛泛生活？泛生活，包包括旅游生生活、度假假生活、休休閑生活、、運動生活活、娛樂生活、膠膠東漁家生生活、江南南水鄉生活活、國內生生活、國外外生活等等生活方方式。※領海?融天下——國際濱濱海泛生活活特區的中中國門戶！！（2）主題題概念二——“國際際濱海尚生生活特區””概念詮釋：：※國際：：解釋同上。。※尚生活活：尚生活，顧顧名思義就就是高尚的的生活、時時尚的生活活。那么什什么才是高尚的生生活？在領領海?融天下旅游游的、度假假的、娛樂樂的、休閑的、運動動的、國內內的、國際際的生活，，其實都是是高尚的生生活。生活沒有國國界，高尚尚也不分三三教九流，，只要生活活的自由、、自在、愉快就是高高尚的生活活。※領海?融天下——國際際濱海時尚尚生活樣板板特區！（三）項目目案名設計計結合以上項項目主題概概念以及賣賣點提煉，，依據泛地地產概念的的操作要求求，我們認認為本案的的案名設計計要符合以以下特征：：※大氣：大而雄渾，，有氣魄；；能高度概概括本案未未來的整體體藍圖；※突出地方特特色：用地方的發發展帶動本本項目的操操作，用本本項目的操操作促進地地方的發展，項目目與地方、、開放商和和地方政府府要通力合合作。※文化底蘊：：成功的大盤盤開發都要要有一定的的文化支撐撐，本案也也不例外。。1.案名一一:“領海?融天下”案名詮釋：：※領海：點名本案的的濱海特質質領土、領空空、領海，，生活的享享受特權，，不容侵犯犯！開放的私密密家園，自自由生活沒沒有國界！！※融：（１）“融融合”：：意指領海?融天下，是是融合天下下的舞臺！！領海?融天下———容融天下下！融通，交流流，和諧，，進步！天地融合：：這里天地萬萬物和諧統統一，祥和和而寧靜。。山海融合：：這里有柔情情的石島灣灣，石島灣灣國際海水水浴場，也也有雄偉的的赤山旅游度假假區，鐵槎槎山；東西融合：：這里有中國國的佛教也也有韓國民民族英雄張張保皋；這里有來自自中國各地地的華人業業主，也有有來自韓、、美、東南南亞以及歐洲各國的的海外移民民；這里有中國國的江南水水鄉、也有有西班牙、、意大利、、英國風情情小鎮…南北融合：：這里有來自自上海、溫溫州、深圳圳、廣州的的南方業主主，也有來來自內蒙、東北北、華北等等地的北方方業主；這里有南方方的江南小小鎮，也有有北方的四四合院；這里有杏花花春雨江南南，也有駿駿馬秋風冀冀北．．．．．．．文化融合：：這里有中國國的茶道，，也有西方方的咖啡；；這里有中國國的佛教，，也有西方方的基督教教，伊斯蘭蘭教；這里有中國國的孫子兵兵法，也有有法國的拿拿破侖；這里有中國國的象棋，，也有西方方的國際象象棋；這里有中國國的川菜、、魯菜、粵粵菜，也有有西方的炸炸薯條、煎煎牛排….建筑與藝術術融合：這里有西班班牙風情小小鎮、意大大利風情小小鎮，澳大大利亞風情情小鎮；這里的風情情小鎮都是是建筑與藝藝術的和諧諧統一，置置身其中仿仿佛身臨其其境；旅游與生活活融合：在這里可以以在旅游中中生活；更更可以在生生活中旅游游；在這里近在在咫尺的石石島灣國際際海水浴場場、漁民民民俗旅游度度假村、赤赤山旅游度假區區等一系列列原生態景景點已經使使旅游與生生活沒有界界限。（2）寓意意和諧祥和和的生活狀狀態：領海?融天下，其樂融融融！※天下：（1）石島島灣——濃濃縮的世界界，世界的的濃縮。所所能涵蓋世世界的除了了天下（國國際），還還是天下（（國際）。（2）每個個人都在拼拼打自己的的天下，每每個人都在在贏得自己己的天下，，石島灣，，在征服了了“天下””之后，被被“融天下下”征服服！（3）放縱縱生活每一一天，在領領海?融天天下私人的的、原創的的、獨特的的、排排他的、、表現出來來的、隱藏藏起來的、、有規律的的、沒規律律的、瞪眼眼、咧嘴、、皺眉旁觀觀、靜坐、、微笑搓手手、跺腳、、大叫、搔搔頭、沉思思、都無所所謂,領海海?融天下下本來就是是你的家，，你的天下下！領海?融天下西班牙風情情小鎮法國風情小小鎮韓國風情小小鎮英國風情小小鎮江南小鎮總會所（融融天下）韓國會館歐洲會館山東會館東北會館山陜會館北方四合院院江南會館（3）石島島灣項目““融天下””概念架構構：2.案名名二海納?天下（海納納?國際）案名詮釋：：※海納：：古語“海納納百川，萬萬物歸宗””！石島島灣所含納納的不僅僅僅是百川，而是是天下！石島，濱海海之城，自自然海納天天下！※天下（（國際）：：石島灣———濃縮的世世界，世界界的濃縮。。所能涵蓋蓋世界的除了天下（（國際），，還是天下下（國際））。第二部曲———“廣積積糧”“廣積糧””的含義是是指用全新新的開發理理念整合國國內外一流流的合作資資源，對項項目的園林林景觀、物物業管理、、娛樂、教教育、商業業、醫療衛衛生、養生生保健等配配套設施和和服務進行行精致、精精美、精確確的完美打打造，從而而為今后的的銷售乃至至后期操作作奠定堅實實的基礎。。（一）景觀觀規劃建議議1.統籌規規劃，把世世界濃縮在在石島灣。。園林景觀的的設計要統統籌規劃，，合理分區區，如果實實行異域風風情的的造造景以及建建筑手法，，建議將整整個石島灣灣當作一個個世界或者者歐洲地圖圖，然后按按照各國在在世界地圖圖的大體位位置，在石石島灣相應應的位置進進行合理的的規劃布局局，從而最最終達到，，置身石島島灣社區仿仿佛就置身身于世界各各地之間，，不經意間間就完成了了一次“世世界之旅””。鑒于本案一一期A區的規劃為為西班牙風風情的建筑筑體系，我我們對本案案其他土地地規劃如下下：注意事項：1、如有必要還還可以開辟辟幾道由北北到南的水水系，分別別取名萊茵茵河、塞納納河等，以以增加異國國情調，從從而創造意意境悠遠的的世界風情情社區。2、為進一一步增強本本案一期A區的景觀效效果，建議議聘請西班班牙建筑或或景觀設計計師，對本本案的西班班牙風格進進行精確、、精致的打打造。2.把景觀觀規劃與建建筑體系融融為一體。。當建筑與藝藝術合二為為一時，建建筑就成為為園林景觀觀的一部分分，園林景景觀也成為為建筑的一一部分，沒沒有突兀，，沒有沖突突，景觀與與建筑和諧諧的讓人神神往。石島島灣的打造造要讓真正正的西班牙牙人、意大大利人、瑞瑞士人也要要贊嘆不已已！3.聘請請世界一流流的景觀設設計公司精精心打造對于本項目目而言，景景觀的設計計和實施是是有效增強強目標消費費群體認同同和購買的的關鍵因素素，因此我我們建議發發展商采取取招標的方方式與國內內外知名的的景觀設計計公司進行行合作，力力求打造本本項目最具具特色的景景觀效果。。（二）物業業管理建議議1.關于本本項目物業業管理方式式的建議:和國內操作作比較成熟熟，具有一一定知名度度的同類項項目的物業業管理執行行公司合作作，組建石石島灣項目目自己的物物業管理公公司。合作作模式可以以為：（1）先進進物業管理理公司顧問問＋本地物物業管理實實施人員；；（2）先進進物業管理理公司顧問問＋部分外外援＋本地地物業管理理實施人員員。這樣做的好好處是：A、助類似項目目的先進的的物業管理理經驗，樹樹立買家的的置業信心心；B、本項目與合合作項目提提升至同樣樣的高度，，在一定程程度上可以以借助合作項目目的知名度度提升本案案形象。可以考慮合合作先進的的物業管理理公司如下下：深圳華僑城城物業、深深圳中海物物業、深圳圳萬科物業業、深圳中中航物業、、香港招商商局物業等等。另外還可以以考慮杭州州宋城集團團、廣州奧奧林匹克花花園、廣州州碧桂園等等具有較高高知名度的的樓盤的物物業管理執執行公司。。2.本項目目物業管理理介入的最最佳時機安安排為使開發企企業建造的的樓宇便于于管理，樓樓內各項設設施便于維維護、保養養，在兼顧顧開發公司司利益的條條件下，更更多的為業業主生活質質量和便利利考慮，同同時實現與與樓盤的營營銷推廣進進行互動，，本項目物物業管理最最好在項目目銷售工作作正式啟動動之前不久久介入。開開發公司需需要做的工工作內容包包括：（1）可通通過招標或或協商方式式選定適合合本項目的的物業公司司。（2）物業業公司介入入項目的開開發和推廣廣過程，對對項目本身身情況和客客戶情況深入了了解，方便便以后小區區的物業管管理工作的的展開。（3）明確確物業公司司所提供的的各項具體體服務內容容、設備配配置。（4）明確財財務預算（即即收費標準））。（5）完成所所有的合同文文本。（6）協助樓樓盤銷售。包包括為售樓員員提供物業管管理培訓及咨咨詢、提供宣傳圖片和企企業標識，指指導舉辦物業業管理人形象象展示、業主主嘉年華等活動。。（三）體育娛娛樂規劃建議議體育產業化一一方面是體育育本身的商業業化運作問題題，另一方面面就涉及到體體育產業和其其他產業的復復合運作問題題。在美國，，體育與社區區事業和娛樂樂事業的復合合已經蔚然成成風并卓有成成效，中國也也正在積極的的探索過程中中，政府已經經不再包辦體體育，而是把把體育資源逐逐步開放起來來，為社會所所用并由社會會和市場推動動其進步。于于是就有一些些眼光敏銳的的房地產商，，巧妙的把體體育嫁接到房房地產開發過過程中，這其其中最為成功功的案例就是是廣州的奧林林匹克花園。。這對本案的的運作將起到到一個重要的的指導作用。。綜合來看，雖雖然本案天然然的人文景觀觀與資源比較較豐富，如石石島灣國際海海水浴場、鳳鳳凰湖、赤山山旅游度假區區以及漁家民民俗度假村等等，但是現代代化的體育娛娛樂場所相對對欠缺。所以以我們建議對對本案的娛樂樂場所進行一一定規模的改改造，具體建建議如下:1.建議利用用鳳凰湖以及及石島灣優越越的海水資源源，組建具有有一定規模的的石島灣國際際游艇俱樂部部。從而以此此為主題打造造一個國際海海上體育運動動中心。2.建議將國國際海水浴場場改造為以““歡樂東海岸岸”為主題的的游樂場所，，并向本案所所有的業主免免費開放。3.從赤山旅旅游度假區到到本案的中心心商務區建立立兩道高空索索道，從而以以此為契機組組建石島灣高高空旅游娛樂樂通道。這樣樣山、海、家家；海、陸、、空就形成了了三位一體的的立體化娛樂樂旅游體系，，極大的增加加了本案的附附加值。（四）教育規規劃建議以前的中國教教育，是完全全由國家來辦辦的，但是現現在社會辦學學、民間辦學學已經是非常常普及的事情情了，而且即即使是由國家家辦學，也在在走市場化的的道路，允許許各種社會力力量參與進來來。這種社會會潮流實際上上是把教育產產業資源開放放，讓社會共共享，并同時時推動其發展展。這種資源源的開放，對對房地產來說說，就是把教教育融入到房房地產開發項項目的中去的的機會。當年年碧桂園因為為辦學而起死死回生已經是是有口皆碑的的案例，所以以本項目也應應該在教育帶帶動房地產開開發上有所嘗嘗試。以人均住宅面面積40平米米計算，本案案的540.42萬平米米住宅建筑，，能容納近13.5萬人人；以人均住住宅面積50平米計算算，本案能容容納10.8萬人，而到到目前為止整整個石島的人人口也不過16.８萬人人左右。如此此龐大的居住住人群必然要要有相當的教教育配套。當當然考慮到本本案的部分人人口是來養老老、旅游、度度假所以沒有有子女教育問問題的干擾，，假設這樣的的人群能占到到總人口的50%，而且且為三口之家家，那么還有有近1萬左右右的孩子需要要提供教育配配套。因此我我們對本案的的教育配套建建議如下：1.

建立完完善的義務教教育體系從以上1萬人人左右的子女女教育數據來來看，本案的的幼兒園建設設至少應該有有三所左右，，初級中學以以及高級中學學最少各一所所。其中三所所幼兒園分別別分布在鳳凰凰湖的兩側和和商業部分的的北邊位置，，以方便業主主給孩子入托托。兩所中學學盡量建在規規劃區的中心心地帶，以方方便孩子上下下學。2.

建立生生態、美術、、旅游教育體體系。（1）和有關關部門合作，，利用石島灣灣自然、生態態的優秀資源源，建立生態教育體系系。（2）與山東東大學，青島島大學山東工工藝美院、中中央美術學院院等在省內國內比較有有名的美術學學校合作，以以石島灣的山山海魅力為平平臺，打造中國國美術教育基基地。合作學學校可以在固固定的時間派派部分學生到石石島灣項目進進行寫生和學學習，一方面面可以提提升本項目的形象象，另一方面面也可以在高高校之中（包包括講師以及及學生家長）產產生一定的目目標客戶群。。（3）可以利利用本案得天天獨厚的旅游游資源，和國國內比較有知知名度的旅游學校合作作，建立一個個以“旅游””為主題的高高等學校。這這樣做一方面結束束了石島無高高校的歷史；；另一方面可可以提升整個個項目的形象，，并創造一定定的目標客戶戶群。（五）商業規規劃建議作為一個未來來可以容納１１０萬人左右右的大型社區區，完善的商商業配套在整整個社區生活活中的地位相相當重要。商商業規劃原則則如下：1.農貿商業業（如農貿市市場）與大型型購物商業（（如石島灣購購物廣場）搭配；2.民俗商業業（如漁家民民俗產品）與與旅游娛樂（（如紀念品、、釣具、泳裝）商業搭搭配；3.餐飲商業業（如西餐廳廳、小吃店等等）與生活商商業（如理發發店、干洗店、文化用用品等）搭配配；（六）醫療衛衛生和養生保保健現在醫療衛生生和養生保健健等產業也不不再是政府承承辦的公益性性事情，這些些資源如今都都可以由任何何有能力的社社會力量來開開辦。這些資資源與房地產產的關系相當當密切，都可可以被開發商商融入到房地地產項目開發發過程中去，，并成為房地地產項目有力力的支撐點和和買點。1.建立石島島灣療養館，，對大慶油田田、東營勝利利油田的干部部職工或其他人士進行行高標準的專專業化服務。。2.建立石島島灣養生基地地，并組建專專業的養生保保健隊伍，對對石島灣的養生保健功功能進行深入入開發。第三部曲———“高筑墻””“高筑墻”是是指充分利用用各種社會資資源，通過對對項目強有力力的宣傳推廣廣，大幅度提提升本案形象象，從而增強強買家的置業業信心。相比于一般性性的樓盤，大大盤地產有其其特定的優缺缺點，如果說說一般性的樓樓盤賣的是現現成產品，那那么大盤地產產賣的則更多多是樓盤未來來的前景———消費者對樓樓盤未來發展展狀況的心理理期望值直接接決定樓盤的的銷售，消費費者希望通過過多種渠道客客觀的知道大大盤所處區域域的商業潛力力、大盤未來來的發展前景景、政府的關關注度、大盤盤與區域經濟濟之間的互動動、發展商的的長遠規劃等等。要打開銷售局局面，當務之之急就是在宣宣傳上進行高高屋建瓴的造造勢，強化消消費者對石島島區域未來發發展的信心，，最終達到消消費者對項目目發展充滿信信心的目的。。（一）造勢層層面本項目的營銷銷造勢分為三三個層面進行行：1.

宣傳石石島未來的發發展潛力作為石島的標標志性項目，，本項目的銷銷售情況與客客戶對石島未未來發展的信信心密切相關關。所以，要要讓客戶對本本項目有信心心，首先就必必須讓他們對對整個石島未未來的發展有有信心，而不不會被目前石石島產業結構構單一，漁業業污染嚴重的的現狀所迷惑惑。2.凸現石島島房地產的投投資價值根據我們對石石島房地產市市場的調查，，發現在石島島置業的客戶戶中，有相當當比例的客戶戶是抱著投資資的信念———也就是說，，他們最關心心的不是項目目產品品質、、小區環境的的好壞等因素素，而是更關關心石島整個個房地產發展展狀況如何，，所以我們在在宣傳中要體體現本項目未未來的升值潛潛力，并不是是單純的訴求求項目的環境境因素。3.

構造本本項目的品牌牌價值作為建設周期期很長的大盤盤，發展商的的實力與信譽譽是決定客戶戶對樓盤購買買與否的重要要砝碼之一，，本項目發展展商斥山水產產集團是石島島乃至威海最最具實力的房房地產開發企企業，這也是是本項目的主主要優勢之一一。我們將通通過多種傳播播手段的訴求求，構造本項項目鮮明的品品牌價值，從從而打消部分分客戶對本項項目發展前景景的疑慮狀態態。（二）炒作要要點新聞公關是許許多樓盤進行行營銷造勢時時經常使用的的一種方式。。作為位置相相對偏遠的大大盤，更需要要通過營銷造造勢來建立項項目的知名度度，吸引客戶戶前來。出色色的新聞公關關必然依附著著有新聞價值值的事件而進進行。從營銷銷造勢的特性性來看，本項項目應把握以以下要點：1.造勢的宏宏觀高度造勢立足點一一開始就要站站在高屋建瓴瓴的戰略高度度上，從宏觀觀面入手，先先從城市運營營、大勢發展展走向、區域域經濟狀況、、潛在優勢等等入手，層層層引導，營造造一個對項目目發展的良好好空間和外部部環境。2.與政府的的政策走向相相聯系。如果樓盤的未未來發展能夠夠與政府政策策相一致，肯肯定對樓盤是是一個極大的的利好消息。。而本項目恰恰好處于石島島撤鎮設區的的良好時機，，同時整個石石島正處于產產業調整的關關鍵節段，這這些對于本項項目來講都是是利好消息，，我們在營銷銷造勢之時，，必須好好利利用。3.社會民民眾的關注熱熱點。造勢的落腳點點必須與民眾眾關注的熱點點相結合，這這樣才能最大大程度喚起民民眾的心理共共鳴。這些關關注熱點包括括大型體育賽賽事、城市升升級、大型論論壇的舉辦等等，民族文化化節等。3.樓盤的的優勢樓盤的具體優優勢特點是營營銷造勢環節節中最末的一一環，必須在在前面大勢的的渲染之后，，市場對樓盤盤所處區域有有足夠的關注注，最后才能能水到渠成的的推出關于樓樓盤的具體優優勢介紹。而而在造勢之時時，對樓盤的的優勢宣傳也也應把握好角角度，最好以以第三方，如如社會、媒體體評價等方面面來表現，讓讓這種造勢顯顯得更有客觀觀性與說服力力。營銷造勢的目目的就是要造造成一種銷售售的“勢差””，這種勢差差就是在公眾眾心中樹立起起關于產品的的一種高度，，讓公眾對產產品產生期待待心理與渴望望了解的欲望望，這種期待待的心理其實實就是促使購購買行為的潛潛在力量，產產品的銷售由由此而產生———新聞公關關的使命正在在于此。（三）操作思思路１.宏觀造勢勢：（１）造勢點點之一——石石島政府與其其他重點市政政府之間的聯聯姻。※造勢理由由：Ａ、石島剛撤撤鎮立區，實實現超常規、、跳躍式發展展就必須有親親和的、開放的姿態去去招商引資、、去尋求合作作。Ｂ、到目前為為止，威海幾幾乎所有的外外銷項目都是是當地開發企企業與外地開發企業業的合作，其其合作屬于營營利性的民間間合作，這對對外地客戶而言言可以說根本本沒有可靠的的依托屏障。。而石島灣項項目是在雙方政政府引導下的的官方合作，，信任度自然然就高出許多多。※合作對對象——石島島管委石島管理區成成立于2005年1月1日，撤鎮劃劃區后的新石石島財政獨立立，下轄六個個街道辦事處處，總人口達達到16.8萬。本項目目作為新石島島的重點工程程，應該爭取取石島管委的的大力支持。。※合作城城市：為了檢驗效果果的好壞不妨妨先把山東省省內的淄博、、青島、濟南南、東營等四四個重點城市市作為試點城城市進行聯姻姻，并爭取在在對方政府的的支持下設立立一個比較權權威的正式的的合作交流平平臺，從而為為本項目在對對方市場樹立立良好的社會會影響以及區區域知名度奠奠定堅實的基基礎。如果效效果比較好可可以繼續擴大大聯姻城市范范圍，比如和和上海、北京京、東北等重重點市場，建建立長期的友友好合作關系系。※合作方式：本項目的開發發商斥山水產產集團的領導導和石島管委委的有關領導導組建石島友友好代表團，，對本項目的的重點市場進進行直接的，，面對面的戰戰略對話與友友好訪問，并并聯姻成“綜綜合互惠體系系”。互惠體體系的內容包包括旅游、教教育、投資、、養老、醫療療、農業、工工業等各個方方面的合作，，具體到本項項目可以制定定以下措施：：Ａ、互惠體系系內的外地客客戶在石島置置業，可以優優先安排工作作；Ｂ、互互惠體體系內內的外外地客客戶在在石島島養老老，可可以實實現區區域醫醫療，，保險險共享；；Ｃ、互互惠體體系內內的外外地客客戶在在石島島置業業，可可以享享受特特殊價價格優優惠；；Ｄ、互互惠體體系內內的外外地客客戶在在石島島置業業，可可以擁擁有旅旅游特特權，，所有有的旅游游景點點門票票全部部免費費或者者減半半。※注注意事事項：：當地媒媒體的的配合合與造造勢；；合作代代理公公司的的選擇擇。（２））造勢勢點之之二———媒媒體推推介在重要要的媒媒體，，選擇擇合適適的廣廣告投投放時時機，，對石石島灣灣，赤赤山旅旅游度度假區區進行行先期期預熱熱。目目前赤赤山旅旅游度度假區區的廣廣告已已在山山東電電視臺臺《早早間六六十分分》欄欄目頻頻頻亮亮相，，相信信對日日后本本案形形象的的提升升與推推廣就就有一一定的的意義義。（３））造勢勢點之之三———利利用中中韓兩兩國的的歷史史淵源源。※造勢勢道具———張保保皋紀念念塔：1991年4月月，韓國國誠信女女子大學學教授、、世界韓韓民族合合會長崔崔珉子女女士光臨臨法華院院，回國國后，籌籌資10萬美金金，于1993年11月來赤赤山法華華院東南南山修建建了張保保皋紀念念塔。其其中“張張保皋紀紀念塔””五個字字由韓國國總統金金詠三親親筆所書書，可謂謂大有來來頭。※造勢勢方式：：1）韓國國有關的的民間組組織合作作，建立立“石島島法華院院張保皋皋自由旅旅游路線”，，引導韓韓國朋友友到石島島旅游，，參拜自自己的民民族英雄雄。2）在合合適的機機遇下可可以再次次邀請韓韓國總統統金詠三三或現任任總統金金大中對石島島進行友友好交往往，并邀邀請其做做石島灣灣項目的的代言人人。※參考考案例———克林林頓為““碧海云云天”作作秀。2002年05月30日09:03

克林林頓悄悄悄地來到到了“碧碧海云天天”，經經過兩個個小時旋旋風式的的深圳演演說后，，又悄悄悄地走了了。京基基地產25萬美美元買來來“克林林頓2小小時深圳圳行”，，然而就就是這短短短的兩兩小時來來訪，給給京基帶帶來了難難以估量量的雙重重效應。。一是直直接的效效應。據據悉，碧碧海云天天那幾天天賣得異異常火爆爆，畢竟竟克林頓頓在中國國人尤其其成功人人士的心心目中還還是擁有有驚人的的明星效效應和模模范效應應的；二二是，隨隨著全國國各大媒媒體爭相相報道此此事，京京基地產產也于一一夜間在在全國聲聲名鵲起起，這是是不爭的的事實，，而京基基的大手手筆和陳陳華的個個人魅力力也令不不少人傾傾心不已已，這是是一筆寶寶貴的財財富積累累。此次克林林頓到訪訪，不僅僅提升了了京基、、碧海云云天的知知名度，，也直接接促動了了地產界界的社會會關注度度。因此此，在那那一天，，平時幾幾乎難得得一見的的深圳地地產巨頭頭紛紛赴赴約，應應該說，，對于見見多識廣廣的地產產巨頭而而言，絕絕非為了了一睹““克氏””風采而而坐等大大半天，，更多的的地產人人心里是是想看個個究竟：：“克林林頓真的的會來深深圳嗎？？克林頓頓怎樣來來深圳的的？”也也許，更更多的地地產巨頭頭們心里里還會生生出另一一番感慨慨：“京京基果然然大手筆筆。”2.中觀觀造市：：（1）由由政府和和發展商商出面，，與國家家相關部部委聯合合定期舉舉辦“環環渤海灣經濟濟論壇””或者““第三極極——渤渤海灣房房地產縱縱橫談””等活動動，邀請國內內外業界界知名人人士參加加，形成成類似““博鰲論論壇”的的格局。。（2）和和威海本本地以及及外地的的旅行社社合作，，增強對對石島的的推介力力度，并將本項項目作為為一個旅旅游景點點，供廣廣大客戶戶進行旅旅游參觀觀，提高體驗式式營銷的的推廣力力度。（3）和和南方比比較有名名的旅游游地產項項目如華華僑城，，宋城集集團等共共建“南北聯聯姻社區區”。（4）和和在山東東省內甚甚至國內內具有比比較成熟熟網絡的的地產代代理公司司合作，擴大大石島灣灣項目在在外地的的銷售網網絡。（5）和和有關機機構、學學者、策策劃機構構合作，，組建石石島灣項項目開發發高級顧問團，，并定期期舉行會會議，討討論石島島網項目目的未來來發展方方向以及開發前前景。（6）制制作一個個超大規規模的沙沙盤，與與本項目目５４００多萬平平米的樓樓盤規模遙相匹匹配，制制造新聞聞價值點點。3.微觀觀做事：：（1）在在石島灣灣國際海海水浴場場樹立本本案整體體規劃的的形象牌牌，展示示樓盤形象。（2）在在赤山旅旅游度假假區的亞亞洲第一一銅佛附附近可以以鳥瞰本本項目的的地方，用石石板刻制制一個本本項目的的規劃圖圖，讓導導游把本本案的規規劃作為一個景景點介紹紹給游客客。（3）在在銅佛附附近的廣廣場上，，設置直直達本案案商業中中心的高高空索道道，從而形成成樓盤、、赤山旅旅游度假假區、石石島灣國國際海水水浴場，，三位一體的的體驗式式營銷模模式。（4）讓讓石島灣灣國際海海水浴場場的改造造工程和和本案的的一期運運作并駕駕齊驅，，“大盤未未動，景景觀先行行”，乃乃大盤操操作之良良策。（5）對對整個項項目進行行良好的的統籌規規劃。（6）加加緊吹海海造田進進度，對對項目現現場進行行必要的的包裝與與設計。。（7）與與石島管管委加緊緊合作步步伐，加加大對外外推介力力度。（8）加加快當前前項目的的營銷策策略定位位、產品品設計定定位等指指導性工工作。（9）加加快當前前項目的的沙盤、、樓書、、廣告推推廣、售售樓處設設計等一一系列銷售輔助助工作。。第四部曲曲——““緩稱王王”“緩稱王王”即制制定合理理的價格格策略以以及入市市策略，，保證項項目整體體戰略的的實施與與可持續續開發。。（一）低低開高走走的價格格策略從微觀的的房地產產營銷規規律來看看，本案案適宜采采用“下下要保底底，上不不封頂””的“低低開高走走”的價價格策略略。那就就是在開開始時，，把產品品在規劃劃、設計計等方面面的打造造做精做做細，在在達到國國際一流流的基礎礎上，只只要有微微利即可可，但是是伴隨著著產品的的逐步開開發，品品牌的不不斷提升升，全新新的社區區文化、、生活方方式的不不斷呈現現，人們們對其認認同也不不斷深入入，其價價格也一一定要一一路高走走。其實石島島灣項目目無論是是規模還還是規劃劃以及產產品的打打造，絕絕對具有有王者風風范！但但是為為什么還還要“緩緩稱王””呢？1.項目目工程巨巨大，工工期較長長，雄偉偉的藍圖圖是隨著著項目的的不斷開開發而逐逐步呈現現出來的的，項目目本身的的價值體體現就是是一個緩緩慢的過過程。2.項目目開發初初期不具具備完善善的配套套優勢，，甚至在在某些方方面還不不如鄰近近的小規規模樓盤盤（如：：海風花花園），，“王者者”的素素質欠缺缺較大。。3.項目目前期注注重的是是人氣的的培養以以及市場場的預熱熱，過高高的價格格容易挫挫傷買家家的置業業情緒與與投資熱熱情。4.價格格遞升與與品質遞遞升相互互對應，，符合市市場發展展規律。。（二）合合理的入入市時機機本項目是是一個超超級大盤盤，入市市時機的的選擇對對整個項項目的啟啟動起著著至關重重要的作作用，本本項目應應該盡可可能的在在達到““天時地地利人合合”的條條件下入入市，起起碼也要要在符合合以下條條件的情情況下入入市，這這樣才能能起到““一鳴驚驚人”的的效果，，打好第第一槍，，精彩亮亮相。1.項目目基本建建設已經經初具規規模，社社區整體體藍圖已已經基本本展現；；2.周邊邊旅游景景觀如石石島灣國國際海水水浴場、、鳳凰湖湖的綜合合改造已已經趨于于成熟；；3.石島島灣新區區整體片片區炒作作已經具具有一定定的市場場號召力力和吸引引力；4.一個個重大節節日或具具有新聞聞價值的的重大事事件發生生的時機機；5.旅游游旺季的的到來。。6、售樓樓處、接接待中心心、現場場包裝、、片區宣宣傳等已已經十分分到位。。第二部分分：石島島灣一期期項目營營銷策劃劃方案依據我們們對石島島灣項目目的總體體描述，，石島灣灣項目集集中體現現了人們們對“和和平、和和諧、友友愛、平平等、公公正、團團結”等等美好愿愿望的追追求，同同時我們們提出了了泛地產產（復合合地產））的概念念，希望望整個項項目的居居住文化化與漁家家文化、、休閑文文化、旅旅游文化化、民俗俗文化之之間恰當當的嫁接接、移植植。作為一個個超級大大盤，項項目的產產品品質質以及營營銷推廣廣是層層層遞進，，不斷提提升的，，最終實實現品牌牌、價值值最大化化。對于于一期項項目而言言，它的的營銷推推廣是建建立在項項目整體體營銷推推廣思路路的基礎礎之上的的，簡言言之，就就是在完完成整個個項目前前期造勢勢和炒作作的前提提下，結結合項目目總體特特質，重重點挖掘掘一期項項目自身身優勢資資源，通通過恰當當的宣傳傳和營銷銷手段實實現銷售售。關于于項目的的前期炒炒作在前前面已經經提及，，這里就就不再贅贅述了，，下面我我們針對對項目一一期的營營銷推廣廣提出自自己的建建議。一、榮成———石島房房地產市場場現狀簡述述（一）榮成成——石島島房地產市市場分析通過我們對對榮成城區區以及石島島片區房地地產市場的的調查，總總體來看榮榮成市房地地產市場呈呈現出以下下幾大特征征：1、價格總總體較低，，樓價上升升平穩。到目前為止止，榮成城城區的多層層住宅的平平均價格基基本保持在在2500元/㎡左左右，最低低在2000元/㎡㎡左右，最最高不超過過2800元/㎡，，同威海片片區相比還還具有相當當的提升空空間；受區區位以及人人口分布影影響石島片片區價位更更低，最低低價位在1400元元/㎡左右右，最高價價位在2700元/㎡左右；；虎山片區區的房價更更低，集中中在1000元/㎡㎡左右。雖雖然整個榮榮成房地產產價格總體體較低，但但是一直處處于上升態態勢，在過過去的一年年多的時間間內，平均均房價上升升了200——300/㎡左左右。并且且在調查中中大部分樓樓盤還具有有“五一””前后再次次上調價格格的跡象。。2、樓盤總總體質素不不高除了一些由由外地開發發商或策劃劃代理公司司介入的樓樓盤如榮成成片區的曙曙光小區、、榮圣·銘銘仕海岸別別墅，石島島片區的豐豐薈·親海海花園、海海風花園等等項目具備備一定的競競爭實力外外，其他項項目綜合質質素不高，，主要體現現在規模較較小，設計計不合理，，配套較差差，空置率率較高，營營銷水平低低等方面。。3、樓盤外外銷趨勢明明顯。隨著榮成以以及石島開開放力度的的不斷加大大以及本地地居民住宅宅的不斷飽飽和，該片片區的樓盤盤外銷趨勢勢日漸明顯顯。在此置置業的外地地人中以濟濟南、淄博博、東營、、濰坊和東東北地區的的外地人居居多，其次次多來自河河北以及內內蒙古地區區。這部分分人來此置置業的主要要目的就是是旅游度假假以及養老老。海景景景觀較好的的中高檔樓樓盤如曙光光小區，豐豐薈·親海海花園、海海風花園等等外銷趨勢勢更加明顯顯，其中豐豐薈·親海海花園在淄淄博、濟南南、大慶、、邯鄲等四四個地區設設立了代理理商；海風風花園在濟濟南、淄博博、東營、、青島等四四個地區設設立了銷售售中心。4、外銷戶戶型以中小小戶型為主主。在外銷比重重較大的樓樓盤中，兩兩房兩廳和和三房兩廳廳戶型比重重明顯偏大大。如豐薈薈·親海花花園的主力力戶型為80-120平米左左右的二房房二廳和三三房兩廳戶戶型；海風風花園除了了別墅外，，主力戶型型也是100-120平米左左右的三室室二廳戶型型。外地人人在此置業業主要是滿滿足度假、、旅游以及及將來養老老的需求，，所以大部部分外地人人比較喜歡歡中小戶型型的經濟、、適用海景景房。5、樓盤入入住率較低低。雖然整個榮榮成片區的的現售樓盤盤大部分為為現房，但但是總體來來看入住率率較低。這這一方面與與片區較少少的人口密密度有關系系，另一方方面與樓盤盤外銷比重重較大有直直接關聯。。由于外地地人在此置置業主要以以旅游度假假為主，所所以外銷的的房子的入入住率與旅旅游的淡旺旺季有直接接的關系，，旅游旺季季到來時，，入住率明明顯提高；；淡季到來來時，入住住率就相應應減少。比較內容海風花園曙光小區榮圣·銘仕海岸位置石島灣開發區民俗度假村東側榮成市榮山大道南側榮成市體育公園北規模5萬㎡20多萬㎡3萬余㎡建筑類別觀景別墅和四層公寓多層、四層公寓、聯體/單體別墅聯體別墅和單體別墅戶型一房一廳兩房兩廳兩衛八房四廳四衛兩房兩廳三房兩廳兩衛三房兩廳四房三廳兩衛八房三廳四衛三層別墅六房三廳三衛價格基價2200元/㎡2700元/㎡3200元/㎡均價2900元/㎡3200元/㎡4050元/㎡最高價3600元/㎡3500元/㎡4900元/㎡（二）代表表樓盤分析析１、從規模模上分析：：從樓盤的規規模上看，，上述三個個項目中，，只有曙光光小區項目目可以與本本項目一期期A區板塊相比比較，其他他兩個項目目規模相對對較小。2、從建筑筑風格上分分析：從樓盤的建建筑風格上上看，三個個項目各有有特色。其其中，“榮榮圣·銘仕仕海岸”和和“曙光小小區”兩個個項目規劃劃設計較好好，同時擁擁有不錯的的海岸線資資源，但現現在所剩房房源不多，，對本項目目威脅不大大。而“海風花花園”緊鄰鄰海岸線，，加之良好好的規劃設設計和專業業公司的營營銷推廣，，已經在市市場上形成成了良好的的口碑，將將會是本項項目一期最最大的競爭爭對手！3、從戶型型配比上分分析：從樓盤戶型型的配比上上看，多層層建筑主要要以兩房兩兩廳、三房房兩廳為主主，其面積積在80-120㎡㎡之間；其其情景花園園洋房和四四層公寓的的建筑主要要以三房兩兩廳和四方方兩廳為主主，其面積積一般在110-160㎡之之間；而聯聯體別墅和和單體別墅墅的戶型組組成一般在在六房三廳廳以上。其其建筑面積積一般在220-300㎡之之間。在上上述三個項項目中，均均有別墅建建筑體系，，而別墅規規模最好是是榮成的““榮圣·銘銘仕海岸””別墅群。。經過相關的市市場調研分析析及本項目分分析發現，本本項目的戶型型配比中，三三房的戶型比比例略高。從從單獨項目一一期A區的戶型配比比角度上看，，其戶型配比比是合理的，，其戶型的面面積設計，在在整個市場上上也是具有競競爭力的。但但為了項目后后期的戶型合合理的配比定定位，則三房房戶型相對略略高一點。所所以，在此建建議發展商把把三房的戶型型比例下調10個百分點點，適當增加加兩房的比例例。4、從景觀上上分析：在景觀資源上上，直接與本本項目形成競競爭的是“海海風花園”項項目樓盤，，其以廣闊的的海景、自然然綠色園林景景觀和現房銷銷售，直接分分流本項目的的部分目標客客戶。而“曙曙光小區”和和“榮圣·銘銘仕海岸”兩兩個項目，其其自身園林景景觀規劃一般般，同時所處處區域不同，，加之所剩物物業不多，不不會與本項目目形成直接競競爭。5、從價格上上分析：上述三個樓盤盤中，屬“榮榮圣·銘仕海海岸”別墅價價格最高，每每平方米4050元。究究其原因主要要有三個方面面：一是，該該項目主要是是高檔別墅為為主，其目標標客戶群定位位在社會高檔檔消費者為主主；其二是，，性價比高，，目前周邊樓樓盤，乃至威威海市樓盤的的建筑風格、、規模、景觀觀、環境等均均無與之相比比；其三是，，項目投資商商實力強，其其投資商為山山東魯信集團團。“海風花花園”和“曙曙光小區”的的價格為中高高檔價位，每每平方米為2900元和和3200元元，雖然主要要針對外地置置業群體，但但價格略高，，使其喪失了了不少本地消消費者，因此此我們在操作作本項目時應應避免出現類類似問題。二、石島灣一一期項目特質質分析（一）項目主主要經濟技術術指標1、用地面積積：229729㎡2、總建筑面面積：228486.6㎡3、住宅建筑筑面積：216727.11㎡4、商業建筑筑面積6805.5㎡5、會所建筑筑面積：3016.83㎡6、幼兒園建建筑面積：1937.18㎡7、不計容積積率建筑面積積：19535.74㎡㎡8、半地下車車庫建筑面積積：19535.74㎡㎡9、住宅總戶戶數：1641戶10、建筑密密度：24%11、容積率率：0.9912、綠化率率：38%13、停車位位：地上室外外停車：1150輛、半半地下汽車庫庫538輛（二）項目地地塊描述1、項目西臨臨黃海北路和和石島鎮政府府，與斥山自自然園林相望望，黃海北路為石島南南北主干道之之一。2、北臨規劃劃公路——““鳳凰湖路””，其東、南南兩方向為項項目后期規劃用地。3、項目東面面為石島新區區。4、東南面為為項目規劃的的內湖——““鳳凰湖”。。5、西南面與與著名旅游勝勝地——“赤赤山法華院””景區相望。。6、項目地勢勢平坦，但多多為鹽堿地，，同時排水工工程較大。（三）項目周周邊環境描述述1、景觀資源源：東向：石島灣灣新區（大型型住宅）。西向：斥山園園林山景及法法華院旅游風風景區。南向：鳳凰湖湖、大海及石石島碼頭。北向：鳳凰湖湖路。2、交通環境境：黃海北路為四四車道的主干干路，離石島島碼頭僅十分分鐘路程。3、生活環境境：項目用地屬石石島新區板塊塊，糖酒超市市、農業銀行行、集貿市場場、農村信用用社、奧福家家具、石島灣灣學校、石島島華僑醫院、、萬米海水浴浴場近在咫尺尺。（四）項目優優劣勢分析1、優勢分析析（１）近臨石石島鎮政府，，周遍地勢平平坦，地質優優良；（２）開發商商資金雄厚，，知名度高；；（３）周邊自自然環境優美美，漁家文化化氛圍濃厚；；（４）近臨石石島主干道黃黃海北路；（５）多層、、小高層、情情景花園洋房房、聯體別墅墅建筑群體，，陳列錯落有序，從任任何角度均能能一覽小區景景觀。（6）西靠青青山，清靜悠悠遠，東、南南兩向遠眺大大海；（7）周邊的的旅游景觀、、海洋資源豐豐富，旅游業業、漁業發達達；（8）項目整整體規模宏大大，為山東省省至今最大樓樓盤項目；（9）小區內內部設有蜿蜒蜒曲折的區內內水系和東南南面的大型人人工海水湖泊；（10）成熟熟的生活環境境和較清靜的的自然環境，，有助于形成成項目的高檔形象和與與眾不同的定定位。2、劣勢分析析：（1）項目位位于整體項目目西部，其地地理位置相對對偏僻，海景景資源不是很好。（只只有小高層及及多層上面才才可看到海景景）（2）戶型設設計有部分黑黑衛、北臥的的設置出現，，不適合威海海消費習俗；（3）如果前前期項目整體體沒有做相應應的宣傳造勢勢，對未來社社區生活描繪相對空洞洞，不能很好好的吸引消費費者，從而可可能導致銷售售工作緩慢；（4）目前項項目一期A區的主要競爭爭對手“海風風花園”，以以幽雅、合理理的建筑設計及及海景資源，，將會分流一一部分客戶，，并對本項目目形成一定影響響。（5）因項目目規模比較龐龐大，本地消消費群體難以以支撐。三、一期項目目主題概念及及市場形象定定位（一）項目主主題概念提出出的依據石島灣項目一一期A區是以西班牙牙建筑風格為為主進行規劃劃設計的，所所以其案名以以及主體概念念都應該多多多少少的與這這種西班牙建建筑風格保持持一致，而且且要盡量與整整個項目“國國際濱海泛生生活特區”的的主題概念相相符。西班牙弗拉門門哥文化西班牙文化里里最有影響，，最有歷史的的文化也許就就是弗拉門哥哥文化了。弗弗拉門哥由歌歌唱（cante））、舞蹈（baile））和吉他演奏（（toque））組成。雖然歌歌唱、舞蹈和和吉他演奏作作為不同藝術術領域的藝術術形式可以相相互獨立存在在，但是當這這幾種藝術形形式相互配合合時，能更完完美地表現出出弗拉門哥的的藝術視覺效效果、音樂感感覺和情感。。弗拉門哥由于于其最廣泛的的參與性而迅迅速風靡西方方世界，在亞亞洲的日本和和中國也已經經有了一群瘋瘋狂的愛好者者。劇場或酒酒吧中，弗拉拉門哥的表演演在瘋狂的吉吉他掃弦聲中中拉開帷幕，，清脆的響板板和舞蹈時發發出的“啪啪啪”踏地聲聲，打出了輕輕快的節奏，，引得觀眾們們情不自禁地地隨著節拍即即興擊掌、喝喝彩、跺腳。。如今，這些些擊掌、喝彩彩、跺腳等形形式也逐漸發發展為弗拉門