長(zhǎng)沙學(xué)府華庭2期整合推廣策略_90專題第一部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目處于開(kāi)福區(qū)月湖版塊長(zhǎng)沙學(xué)院內(nèi)，是長(zhǎng)沙目前唯一的一個(gè)建在大學(xué)校園內(nèi)的山水大宅。本案項(xiàng)目占地100畝，總建面積約20萬(wàn)㎡，共1136戶，分為A、B兩個(gè)組團(tuán)：B組團(tuán)19棟多層和小高層全部被大學(xué)老師所購(gòu)買。A組團(tuán)，由5棟18層高層組成，住宅共468套。整個(gè)A組團(tuán)采用的是人車分流設(shè)計(jì)，地下兩層為停車使用，車位數(shù)有427個(gè)，基本達(dá)到1：1的比例。項(xiàng)目四至項(xiàng)目東臨山月路，營(yíng)銷中心和小區(qū)主入口都在此路上。東接萬(wàn)家麗北路跟星沙的開(kāi)元路；西接?xùn)|二環(huán)跟芙蓉北路，交通非常便利；北臨新世紀(jì)大道、隔路對(duì)望的就是洪山森林公園和山鷹潭度假村，有近兩千畝的原生態(tài)山體，是長(zhǎng)沙市原生態(tài)覆蓋率最高的片區(qū)；南面臨大學(xué)校門(mén)的是工程兵大道，緊鄰月湖公園。教育配套：長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、洪西小學(xué)、金鷹幼兒園等生活配套：西湖樓、大明超市、金和超市、麥德龍超市、洪山橋商貿(mào)市場(chǎng)

休閑配套：世界之窗、海底世界、月湖公園、山鷹潭度假村

商業(yè)配套：中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行交通配套：901、132、303、805、501、星沙2線結(jié)論：項(xiàng)目具有教育配套、休閑配套的優(yōu)勢(shì)，交通便利路網(wǎng)發(fā)達(dá)，多條道路尚在建設(shè)中。但是對(duì)于日常生活的大型的購(gòu)物、餐飲配套還比較缺乏，片區(qū)內(nèi)小商業(yè)較為發(fā)達(dá)。項(xiàng)目配套項(xiàng)目交通自駕車或的士到項(xiàng)目：從四方坪上東二環(huán)接工程兵大道即達(dá)從芙蓉北路上新世紀(jì)大道往東即達(dá)從萬(wàn)家麗北路上新世紀(jì)大道往西即達(dá)從星沙上開(kāi)元路接新世紀(jì)大道往西即達(dá)搭乘公交車到項(xiàng)目：坐901、132、805、808、501、星沙2線到長(zhǎng)沙大學(xué)下車，從大學(xué)新校門(mén)通過(guò)校區(qū)步行5分鐘即至結(jié)論：項(xiàng)目周邊道路都為城市主次干道，雖然車行較為通暢，但距主城區(qū)尚有一定的距離，容易造成心理抗性。項(xiàng)目北面的洪山森林公園和山鷹潭度假村，有近兩千畝的原生態(tài)山體，是長(zhǎng)沙市原生態(tài)覆蓋率最高的片區(qū)；項(xiàng)目往南行約1000米，是長(zhǎng)沙北城的標(biāo)志性景觀工程“月湖公園”；小區(qū)內(nèi)部結(jié)合長(zhǎng)沙大學(xué)規(guī)劃，保留了原有的30畝原生態(tài)山體和近30畝自然水體，環(huán)境非常幽雅。項(xiàng)目景觀資源結(jié)論：本項(xiàng)目擁有珍稀、絕版的自然資源，社區(qū)人文環(huán)境的純度、完美度不受雜質(zhì)干擾。棟號(hào)戶型面積（m2）套數(shù)比例（%）20棟4室2廳1廚2衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)1戶內(nèi)花園172183.854室2廳1廚2衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)152-1548518.162室2廳1廚1衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)86183.853室2廳1廚2衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)139173.6321棟4室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1入戶花園158367.703室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1入戶花園134367.7022棟3室2廳1廚2衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)1入戶花園136347.263室2廳1廚2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)1入戶花園138347.263室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)129347.2623棟5室2廳1廚2衛(wèi)4陽(yáng)臺(tái)1戶內(nèi)花園185-187357.484室2廳1廚2衛(wèi)4陽(yáng)臺(tái)1戶內(nèi)花園1入戶花園171173.6324棟5室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1戶內(nèi)花園170173.634室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)146183.853室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1入戶花園142173.633室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1入戶花園142183.853室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)127-128173.633室2廳1廚2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)127-128173.63總計(jì)468100戶型配比分析結(jié)論：戶型配比有明顯缺陷，僅有18套86平米的兩房，其他以130-180平米大戶型為主，跨度大，三房約占47.85%，四房約占15.81%，五房約占26.29%。雖然單價(jià)不高，但是由于戶型普遍偏大，導(dǎo)致產(chǎn)品總價(jià)較高，這是造成滯銷的主要原因之一。項(xiàng)目處于開(kāi)福區(qū)金鷹月湖版塊長(zhǎng)沙學(xué)院內(nèi)，是長(zhǎng)沙目前唯一的一個(gè)建在大學(xué)校園內(nèi)的山水大宅；教育配套、休閑配套成熟；內(nèi)外部景觀資源豐富，視線好；交通通達(dá)，多條道路尚在建設(shè)中；開(kāi)發(fā)規(guī)模大，住宅環(huán)境優(yōu)美、幽靜準(zhǔn)現(xiàn)房，小區(qū)內(nèi)部園林景觀已建成；離市區(qū)有距離，容易形成心理抗性；項(xiàng)目周邊日常大型生活購(gòu)物、餐飲場(chǎng)所較欠缺；項(xiàng)目戶型偏大，總價(jià)偏高，價(jià)格無(wú)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，持幣觀望氣氛較濃；周邊同檔次競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多；威脅點(diǎn)（T）本項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)形成了一個(gè)典型的高尚生活區(qū)——月湖公園周邊作為高尚生活區(qū)已經(jīng)被長(zhǎng)沙人民認(rèn)可；月湖板塊快速發(fā)展；新政放寬對(duì)“二套房”限制，降低首次置業(yè)門(mén)檻；新政、貨補(bǔ)及各優(yōu)惠帶動(dòng)樓市2月出現(xiàn)小陽(yáng)春；周邊聚集了一些大型企事業(yè)單位；SWOT分析第二部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本案區(qū)域內(nèi)及看房動(dòng)線在售樓盤(pán)（住宅）項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（平米）建筑面積（平米）均價(jià)（元/平米）珠江花城小高層2600004600003700（毛胚）4600（精裝）萬(wàn)國(guó)城小高層880000

126841起價(jià)：2845成交均價(jià)：3100

藏瓏二期綜合物業(yè)307300460160.15電梯房：6500學(xué)府華庭小高層636881914573650財(cái)富名園小高層111647400000起價(jià)4080均價(jià)4420興旺蘭庭高層27780103359起價(jià)3820均價(jià)4200長(zhǎng)大臥琥高層、小高層55903210000起價(jià)3480均價(jià)3700從價(jià)格走勢(shì)方面來(lái)看，2009年2月月湖板塊商品房均價(jià)為4135元/平方米，與上月相比，略有上浮，但，變化不大，整體價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)。從價(jià)格分布特點(diǎn)來(lái)看，月湖板塊主流價(jià)格主要集中在3600-4200元/平方米之間；而藏瓏則繼續(xù)走高價(jià)路線。月湖板塊板塊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖（元／平方米）410041350500100015002000250030003500400045002009年1月2009年2月折后均價(jià)價(jià)格分析營(yíng)銷策略分析從各項(xiàng)目的營(yíng)銷手段來(lái)看，2月月湖板塊依然采取比較低調(diào)的營(yíng)銷策略，與其他區(qū)域大打價(jià)格戰(zhàn)相比，月湖板塊整體上采取了比較平穩(wěn)的價(jià)格策略，營(yíng)銷手段上并沒(méi)有采取大幅度上的促銷策略，也無(wú)較為新穎的營(yíng)銷措施。從成交情況上來(lái)看，除興旺蘭庭項(xiàng)目銷售情況較好外，其他項(xiàng)目由于缺乏較有吸引力的營(yíng)銷策略，銷售情況一般。銷售情況分析以上數(shù)據(jù)及分析摘自《恒嘉地產(chǎn)2月市場(chǎng)分析報(bào)告》比較因素本項(xiàng)目珠江花城競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目區(qū)位長(zhǎng)大校園內(nèi)新世紀(jì)大道99號(hào)本項(xiàng)目略處劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)平方46平方本項(xiàng)目略處劣勢(shì)景觀資源洪山國(guó)際森林公園、山鷹潭度假村洪山公園各有優(yōu)勢(shì)周邊配套長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、洪西小學(xué)、金鷹幼兒園、西湖樓、大明超市、金和超市、麥德龍超市、洪山橋商貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、世界之窗、海底世界、會(huì)展中心、金鷹影視城等區(qū)政府，洪山公園，開(kāi)福醫(yī)院，163醫(yī)院，周南中學(xué)，長(zhǎng)沙大學(xué)，瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，金鷹城

本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)價(jià)格3650元/平米電梯房：3700元/平米（毛胚）本項(xiàng)目處劣勢(shì)建筑及平面規(guī)劃住宅，幼兒園，體育設(shè)施，會(huì)所會(huì)所，健身房，游泳池，賓館，幼兒園，小學(xué)，中學(xué)本項(xiàng)目略處劣勢(shì)園林現(xiàn)代園林風(fēng)格，整體綠化率40.2%澳洲哲思丶澳洲易道兩家國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑和園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，澳洲園林風(fēng)格，整體綠化率55.5%各有優(yōu)勢(shì)居住氛圍在長(zhǎng)大校園內(nèi)，與長(zhǎng)大校園連成一片項(xiàng)目進(jìn)度二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，園林已建成推出時(shí)間今年上半年交房主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較—珠江花城比較因素本項(xiàng)目萬(wàn)國(guó)城競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目區(qū)位長(zhǎng)大校園內(nèi)芙蓉北路以東丶新世紀(jì)大道以北本項(xiàng)目略處劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)平方景觀資源洪山國(guó)際森林公園、山鷹潭度假村本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)周邊配套長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、洪西小學(xué)、金鷹幼兒園、西湖樓、大明超市、金和超市、麥德龍超市、洪山橋商貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、世界之窗、海底世界、會(huì)展中心、金鷹影視城等區(qū)政府，洪山公園，開(kāi)福醫(yī)院，163醫(yī)院，周南中學(xué)，長(zhǎng)沙大學(xué)，瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，金鷹城本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)價(jià)格3650元/平米最低價(jià)2845元/平米成交均價(jià)3100本項(xiàng)目處劣勢(shì)建筑及平面規(guī)劃住宅，幼兒園，體育設(shè)施，會(huì)所園林現(xiàn)代園林風(fēng)格，整體綠化率40.2%整體綠化率40%各有優(yōu)勢(shì)居住氛圍在長(zhǎng)大校園內(nèi)，與長(zhǎng)大校園連成一片項(xiàng)目進(jìn)度二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，園林已建成推出時(shí)間今年上半年交房主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較—萬(wàn)國(guó)城比較因素本項(xiàng)目藏瓏競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目區(qū)位長(zhǎng)大校園內(nèi)月湖公園旁本項(xiàng)目略處劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)平方46平方本項(xiàng)目略處劣勢(shì)景觀資源洪山國(guó)際森林公園、山鷹潭度假村月湖公園各有優(yōu)勢(shì)周邊配套長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、洪西小學(xué)、金鷹幼兒園、西湖樓、大明超市、金和超市、麥德龍超市、洪山橋商貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、世界之窗、海底世界、會(huì)展中心、金鷹影視城等月湖公園、長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、金鷹幼兒園、西湖樓、大明超市、金和超市、毛家橋水果市場(chǎng)、麥德龍超市、163醫(yī)院、建設(shè)銀行、工商銀行、會(huì)展中心、金鷹影視城、世界之窗、海底世界等相似價(jià)格3650元/平米電梯房：6500元/平米本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)建筑及平面規(guī)劃住宅，幼兒園，體育設(shè)施，會(huì)所是集文化、教育、高科技、商貿(mào)、居住一體化的綜合性區(qū)域本項(xiàng)目略處劣勢(shì)園林現(xiàn)代園林風(fēng)格，整體綠化率40.2%北美園林風(fēng)格，整體綠化率50%各有優(yōu)勢(shì)居住氛圍在長(zhǎng)大校園內(nèi)，與長(zhǎng)大校園連成一片緊鄰月湖公園相似項(xiàng)目進(jìn)度二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，園林已建成三期，以高層公寓為主本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)推出時(shí)間今年上半年交房三期今年3月份面市售卡本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較—藏瓏比較因素本項(xiàng)目長(zhǎng)大臥琥競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目區(qū)位長(zhǎng)大校園內(nèi)萬(wàn)家麗北路月湖公園南相似項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)平方21平方相似景觀資源洪山國(guó)際森林公園、山鷹潭度假村月湖公園、月島公園各有優(yōu)勢(shì)周邊配套長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、洪西小學(xué)、金鷹幼兒園、西湖樓、大明超市、金和超市、麥德龍超市、洪山橋商貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、世界之窗、海底世界、會(huì)展中心、金鷹影視城等月湖公園、月島公園、長(zhǎng)沙大學(xué)、馬欄山小學(xué)、麥德龍超市、163醫(yī)院、建設(shè)銀行、工商銀行、郵政銀行、會(huì)展中心、金鷹卡通幼兒園、諾貝爾搖籃幼兒園相似價(jià)格3650元/平米起價(jià)3480元/平米，均價(jià)3700元/平米本項(xiàng)目略占優(yōu)勢(shì)建筑及平面規(guī)劃大戶型為主的住宅，幼兒園，體育設(shè)施，會(huì)所住宅+公寓，會(huì)所、幼兒園及商業(yè)門(mén)面相似園林現(xiàn)代園林風(fēng)格，整體綠化率40.2%現(xiàn)代園林風(fēng)格，整體綠化率40%相似居住氛圍在長(zhǎng)大校園內(nèi)，與長(zhǎng)大校園連成一片離月湖公園尚有一段距離本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目進(jìn)度二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，園林已建成分兩期開(kāi)發(fā)，一期在售本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)推出時(shí)間今年上半年交房08年下半年本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較—長(zhǎng)大臥琥比較因素本項(xiàng)目財(cái)富名園競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目區(qū)位長(zhǎng)大校園內(nèi)開(kāi)福區(qū)三一九國(guó)道與萬(wàn)家麗北路交匯處西南角相似項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)平方50平方相似景觀資源洪山國(guó)際森林公園、山鷹潭度假村月湖公園各有優(yōu)勢(shì)周邊配套長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、洪西小學(xué)、金鷹幼兒園、西湖樓、大明超市、金和超市、麥德龍超市、洪山橋商貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、世界之窗、海底世界、會(huì)展中心、金鷹影視城等月湖公園、長(zhǎng)沙大學(xué)、麥德龍超市、精彩生活超市163醫(yī)院、建設(shè)銀行、工商銀行、郵政銀行、會(huì)展中心、金鷹卡通幼兒園、諾貝爾搖籃幼兒園相似價(jià)格3650元/平米起價(jià)4080元/平米，均價(jià)4420元/平米本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)建筑及平面規(guī)劃大戶型為主的住宅，幼兒園，體育設(shè)施，會(huì)所高低錯(cuò)落，戶型豐富，會(huì)所、幼兒園及商業(yè)門(mén)面相似園林現(xiàn)代園林風(fēng)格，整體綠化率40.2%占地7萬(wàn)余平方米，皇家園林與月湖公園二期交相輝映，綠化率達(dá)40%左右本項(xiàng)目處劣勢(shì)居住氛圍在長(zhǎng)大校園內(nèi)，與長(zhǎng)大校園連成一片緊鄰月湖公園相似項(xiàng)目進(jìn)度二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，園林已建成分四期開(kāi)發(fā)，一期在建在售本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)推出時(shí)間今年上半年交房08年12月本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較—財(cái)富名園比較因素本項(xiàng)目興旺蘭庭競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目區(qū)位長(zhǎng)大校園內(nèi)萬(wàn)家麗北路與三一大道交叉口東北角相似項(xiàng)目規(guī)模20萬(wàn)平方10平方本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)景觀資源洪山國(guó)際森林公園、山鷹潭度假村月湖公園各有優(yōu)勢(shì)周邊配套長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大子弟學(xué)校、洪西小學(xué)、金鷹幼兒園、西湖樓、大明超市、金和超市、麥德龍超市、洪山橋商貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、世界之窗、海底世界、會(huì)展中心、金鷹影視城等月湖公園、世界之窗、海底世界、國(guó)際會(huì)展中心、長(zhǎng)沙大學(xué)、金鷹影視文化城、長(zhǎng)大附中、科大附中、四方坪小學(xué)、馬欄山小學(xué)、諾貝爾、金鷹卡通、蘋(píng)果樹(shù)、163醫(yī)院、麥德龍、萬(wàn)佳惠、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、馬欄山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相似價(jià)格3650元/平米起價(jià)3820元/平米，均價(jià)4200元/平米本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)建筑及平面規(guī)劃大戶型為主的住宅，幼兒園，體育設(shè)施，會(huì)所戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特精致，完全滿足不同的居住需求，業(yè)主對(duì)象主要面對(duì)周邊區(qū)域內(nèi)年輕客戶及投資客戶的購(gòu)買需求，全力打造中產(chǎn)文化精英家園本項(xiàng)目處劣勢(shì)園林現(xiàn)代園林風(fēng)格，整體綠化率40.2%占地7萬(wàn)余平方米，皇家園林與月湖公園二期交相輝映，綠化率達(dá)40%左右本項(xiàng)目處劣勢(shì)居住氛圍在長(zhǎng)大校園內(nèi)，與長(zhǎng)大校園連成一片與月湖公園隔萬(wàn)佳麗北路相望本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目進(jìn)度二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，園林已建成共7棟一期開(kāi)發(fā),分兩批．現(xiàn)一批4棟本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)推出時(shí)間今年上半年交房08年9月本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較—興旺蘭庭1、由北線看樓動(dòng)線新世紀(jì)大道至本項(xiàng)目物理距離和心里距離都較遠(yuǎn)，且珠江花城和萬(wàn)國(guó)城兩項(xiàng)目處在本項(xiàng)目新世紀(jì)大道前段，而兩項(xiàng)目在性價(jià)比上均優(yōu)于本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目客源分流壓力巨大；2、月湖板塊項(xiàng)目多，以“藏瓏”為代表的中高端樓盤(pán)既抬升了本區(qū)域總體檔次和價(jià)位，也為本項(xiàng)目吸引了大部分高端客戶人群。我們需要在眾多同類同檔次項(xiàng)目的客戶中分流；3、與對(duì)手相比，本案在價(jià)格及項(xiàng)目進(jìn)度、居住氛圍等方面占較大優(yōu)勢(shì)，但無(wú)法回避產(chǎn)品本身戶型偏大的劣勢(shì)。因?yàn)樵诋a(chǎn)品打造上無(wú)法實(shí)現(xiàn)更多的亮點(diǎn)做概念支撐，那么只有在推廣上放大“居住氛圍、準(zhǔn)現(xiàn)房”等優(yōu)勢(shì)；4、產(chǎn)品的不足，以包裝來(lái)彌補(bǔ)，在氣勢(shì)和身份營(yíng)造上，要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成一定高度差異化。結(jié)論改變現(xiàn)有看房路線給客戶帶來(lái)的“項(xiàng)目離主干道較遠(yuǎn)”的心理，重新尋找并包裝出新看房路線。扎根“月湖版塊”。本案要盡快重塑形象，將項(xiàng)目打造成為一個(gè)以“藏瓏”為參照的高尚住宅區(qū)。主推項(xiàng)目性價(jià)比、居住舒適度及準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)。結(jié)論第三部分目標(biāo)客群簡(jiǎn)析目標(biāo)客戶構(gòu)成圖客戶定位主力客戶

次要客戶邊緣客戶

周邊大中型單位中高層管理人員、原住民市區(qū)高收、高知有車一族（二次置業(yè)為主）認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的周邊縣市客戶主力客戶

次要客戶

邊緣客戶

根據(jù)我司對(duì)參加歷屆長(zhǎng)沙房交會(huì)、擁有多次購(gòu)房經(jīng)歷的置業(yè)者展開(kāi)大規(guī)模的抽樣調(diào)查，長(zhǎng)沙多次置業(yè)客戶具有以下顯著特征：主要以中、高收入階層為主。再次購(gòu)房的主要原因是為了改善居住環(huán)境，投資的動(dòng)機(jī)較小。對(duì)現(xiàn)實(shí)的居住環(huán)境不太滿意，渴望居住在具有優(yōu)美環(huán)境的社區(qū)中。另外，排在第二位的是方便上下班、第三位是投資、第四位是原居住環(huán)境惡化，第五位是與朋友親戚聚居。大多數(shù)多次置業(yè)者只擁有2套物業(yè)。且擁有2年以上投資經(jīng)歷。多次置業(yè)者可接受面積范圍較大。多次置業(yè)客戶分析項(xiàng)目周邊大中型企事業(yè)行政單位職員特征:收入水平高:片區(qū)內(nèi)絕大部分中層員工收入水平在5萬(wàn)以上,高層收入達(dá)10萬(wàn)以上，且這部分人群家庭一般有兩個(gè)以工作者，家庭收入非常可觀。購(gòu)房需求：現(xiàn)有居住情況多為單位宿舍或單位集資建房，居住品質(zhì)不高，居住升級(jí)換房，二次置業(yè)需求強(qiáng)勁。區(qū)域認(rèn)可度：對(duì)月湖板塊關(guān)注度和認(rèn)可度日益增大，認(rèn)為區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)升值潛力巨大。單價(jià)承受能力：?jiǎn)挝欢嗄艹惺?000左右甚至以上的價(jià)格，相對(duì)其他區(qū)域消費(fèi)者承受能力較高。單位面積需求大：換房需求多在在三房以上，面積在120平方米左右甚至以上。次要客戶分析第四部分項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)月湖板塊價(jià)值的認(rèn)同度高，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大；項(xiàng)目因其特有的地理位置優(yōu)勢(shì)，居住氛圍濃厚；項(xiàng)目周邊自然景觀以及教育資源優(yōu)越，有效的提升了本案的居住價(jià)值；緊鄰洪山國(guó)際森林公園和三鷹潭度假村，有近兩千畝的原生態(tài)山體，是長(zhǎng)沙市原生態(tài)覆蓋率最高的片區(qū)；項(xiàng)目往南行約1000米，是長(zhǎng)沙北城的標(biāo)志性景觀工程“月湖公園”；小區(qū)內(nèi)部結(jié)合長(zhǎng)沙大學(xué)規(guī)劃，保留了原有的30畝原生態(tài)山體和近30畝自然水體，環(huán)境非常幽雅。檔次20萬(wàn)平米高檔社區(qū)，已經(jīng)進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，園林已經(jīng)建設(shè)基本完成。景觀資源豐富價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力本案單價(jià)在區(qū)域內(nèi)較低社區(qū)處于長(zhǎng)大校內(nèi)規(guī)模較大均享稀缺尊貴補(bǔ)充低門(mén)檻3大核心價(jià)值項(xiàng)目滯銷原因項(xiàng)目附近樓盤(pán)林立，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；產(chǎn)品多以大戶型為主，單價(jià)雖然不高，但總價(jià)偏高，在價(jià)格上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；前階段的推廣力度、廣度不足，未能很好的樹(shù)立品牌形象，項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度不夠；現(xiàn)有成交客戶以長(zhǎng)大、國(guó)防科大及少量周邊客群為主力，項(xiàng)目還未能走出區(qū)域市場(chǎng)；由于項(xiàng)目與四方坪、營(yíng)盤(pán)東路等東部城市節(jié)點(diǎn)距離很近，項(xiàng)目具備向相關(guān)區(qū)域拓展的先天條件，本項(xiàng)目的在市區(qū)內(nèi)目標(biāo)客戶有待挖掘，這也是項(xiàng)目二期拓展市場(chǎng)的必由之路；外部交通雖然通達(dá)，但是現(xiàn)有看房路線容易給客戶造成心理抗性。項(xiàng)目客源主力客戶次要客戶周邊大中型單位中高層管理人員、原住民市區(qū)（主要是四方坪、營(yíng)盤(pán)東路城市節(jié)點(diǎn)）高收、高知有車一族（二次置業(yè)為主）明確了項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)找到了客戶來(lái)源我們要如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，有的放矢？？第五部分推廣策略及演繹做之前先來(lái)看看以前的高度問(wèn)題沒(méi)有拔高項(xiàng)目在月湖區(qū)域中及整個(gè)長(zhǎng)沙市的地位，沒(méi)有一種強(qiáng)者、領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)，從而也很難在市場(chǎng)上樹(shù)立威望、信任與影響力。主題模糊推廣主題不夠突出，沒(méi)能給市場(chǎng)深刻印象。“一山一湖一世界”屬性定位概念大而空，比較虛缺乏獨(dú)特性。對(duì)前期推廣的理解：形象風(fēng)格傳統(tǒng)化水墨感的視覺(jué)元素大量使用，偏重于傳達(dá)人文感，但卻無(wú)法完整容納反映項(xiàng)目的簡(jiǎn)歐式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、現(xiàn)代化園林等等特性，缺乏高度感，文化有余，檔次不高；沒(méi)有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖力，廣告效果不強(qiáng)。難以讓人耳目一新，在從眾多的項(xiàng)目中沒(méi)有突顯出來(lái)。對(duì)前期推廣的理解：推廣節(jié)奏各個(gè)推廣階段缺少嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃，品牌形象塑造上力度不夠，賣點(diǎn)傳播上缺少側(cè)重性，推廣范圍太小，未能走出區(qū)域市場(chǎng)。所以，我們要尋求新的出路，推陳出新，重塑形象，化腐朽為神奇！！！從深層目標(biāo)消費(fèi)者洞察：塑造[獨(dú)特]的生活態(tài)度及價(jià)值取向從[傳統(tǒng)]到[現(xiàn)代]從[人文]到[尊崇]從競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析:由[共性]躍升到[特性]要實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)變總推廣思路定位月湖版塊，直面藏瓏，以長(zhǎng)大主校門(mén)（南）為聚客場(chǎng)所，從藏瓏及月湖附近項(xiàng)目搶客總推廣思路以2期概念重新高端定位環(huán)境幽雅的品質(zhì)的尊貴的現(xiàn)代的學(xué)府華庭品牌DNA:主推案名[]案名釋義：項(xiàng)目位于月湖畔、學(xué)府深處，取名“后湖”是對(duì)其地理位置精準(zhǔn)的概括；從區(qū)域劃分來(lái)講，取名“后湖”可將項(xiàng)目成功納入月湖版塊，將藏瓏設(shè)為參照系，營(yíng)造一種類似高度的市場(chǎng)感知，從中凸顯項(xiàng)目高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；從風(fēng)水學(xué)來(lái)講，項(xiàng)目周邊有山有湖，藏風(fēng)聚氣，正可謂是“天時(shí)、地利、人和”盡得的風(fēng)水寶地；“據(jù)一湖，淡泊以明志”，從案名釋義上就傳達(dá)出一種參悟人生的哲學(xué)；案名先聲奪人，表明區(qū)位、彰顯品位，并通過(guò)屬性定位實(shí)現(xiàn)資源等級(jí)與人的級(jí)別的對(duì)應(yīng)。屬性定位長(zhǎng)大·月湖·山景大宅[]VI演繹二期主題廣告語(yǔ)所在非凡[]非凡之處在于，臨近金鷹影視城、海底世界的稀世繁華非凡之處在于，環(huán)繞2000畝洪山旅游區(qū)的原生態(tài)林蔭非凡之處在于，零距離感受30畝蒼郁自然山體、20畝浩淼內(nèi)湖非凡之處在于，長(zhǎng)沙大學(xué)學(xué)府文墨輝映寫(xiě)意人生非凡之處在于，與占60%的高校教師為鄰，談?wù)摴沤穹欠仓幵谟冢瑸g陽(yáng)河、月湖兩處水脈靈犀陪襯，藏風(fēng)聚氣，得天獨(dú)厚非凡之處在于，于后湖坐山擁水，添一抹淡定不驚的情懷非凡之處在于，于閑情靜逸中，重新回歸生活本原非凡之處在于，只此處悟透，生活智慧的尺度便是歸于自然…………“后湖”,