高榜山項目定位策劃報告謹(jǐn)呈：惠州嘉浩實(shí)業(yè)有限公司12/9/2022目標(biāo)的理解制定有競爭力的產(chǎn)品世聯(lián)對本項目目標(biāo)的理解：本報告的目標(biāo)合理利潤率下的快速銷售2項目分析。3項目屬性一：項目位于幾大風(fēng)景區(qū)之間，地理位置優(yōu)越，景區(qū)物業(yè)概念強(qiáng)紅花湖景區(qū)高榜山螺山西湖風(fēng)景區(qū)高榜山是政府“35911”綠色生態(tài)惠州工程的重點(diǎn)“3”:以市區(qū)三環(huán)路為中心“5”：5大城市森林公園等重點(diǎn)工程的實(shí)施“9”：9條出口公路為射線的“一環(huán)九線”綠色長廊“1”:建設(shè)潼湖濕地自然保護(hù)區(qū)和潼湖濕地公園“1”:建一個沿江公園或一條沿海百里防風(fēng)林帶五大城市森林公園高榜山森林公園南山森林公園葉挺森林公園淡水亞公頂森林公園鐵爐嶂森林公園本項目4項目屬性二：本項目被高榜山環(huán)抱，高榜山是惠州市內(nèi)規(guī)劃的唯一一個城市森林公園，稀缺資源營造一種隱于山的居住境界城市內(nèi)唯一的城市森林公園，區(qū)位優(yōu)勢明顯

高榜山位于西湖風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)，海拔229.66米，是紅花湖景區(qū)北面最高山高榜山將建設(shè)成為集登高健身、游覽觀光等功能于一體的開放型、生態(tài)型、觀光型景區(qū)，建成“惠州的白云山”項目利用高榜山地理位置優(yōu)勢，可觀高榜山的山景，體驗山體公園，并可遠(yuǎn)望鱷湖的湖景本項目高榜山是項目最大的景觀資源體5項目屬性三：項目西南緊接高榜山，北面與東面視野開闊，可遠(yuǎn)觀城市景觀與小鱷湖湖景景觀惠城區(qū)政府小鱷湖項目屬性四：項目北面規(guī)劃為市十一小所在地，配套教育資源豐富螺山鳳山小區(qū)高榜山本項目市十一小6項目屬性五：項目位于龍豐上排片區(qū)，屬于惠州老城區(qū)，區(qū)域成熟度高龍豐上排屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢：城市功能完善/舊城改造本項目項目緊臨龍豐上排片區(qū)區(qū)域中心，成熟度高，生活便利7項目屬性小結(jié)：山居湖景物業(yè)概念明顯項目屬性一：項目位于幾大風(fēng)景區(qū)之間，地理位置優(yōu)越，景區(qū)物業(yè)概念強(qiáng)項目屬性二：本項目被高榜山環(huán)抱，高榜山是惠州市內(nèi)規(guī)劃的唯一一個城市森林公園項目屬性三：項目西南緊接高榜山，北面與東面視野開闊，可遠(yuǎn)觀城市景觀與小鱷湖湖景景觀項目屬性四：項目北面規(guī)劃為市十一小所在地，配套教育資源豐富項目屬性五：項目位于龍豐上排片區(qū)，屬于惠州老城區(qū)，區(qū)域成熟度高項目占地：26500平方米山居、湖景是項目最大的特色，城市山體公園具有稀缺性與唯一性8成熟區(qū)域山體公園湖景景觀優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品營造山居社區(qū)、城市、生態(tài)、景觀教育配套項目屬性城市高檔山居湖景住宅9我們面臨的市場。

10片區(qū)競爭聚聚焦：江北片區(qū)惠州行政文文化中心，，城市規(guī)劃最最好的區(qū)域域大盤集中區(qū)區(qū)域；代表樓盤：：碧水灣、、麗日百合家家園、帝景景灣、奧園園主流價格：：4500元/平米米以上東平片區(qū)城市心臟資資源豐富，，純粹大盤盤區(qū)域代表樓盤：：東湖花園園、荷蘭水水鄉(xiāng)、藍(lán)波灣、東東方威尼斯斯；主流價格：：3500元/平米米以上麥地－河南南岸片區(qū)目前市場熱熱點(diǎn)片區(qū)，，小盤集中中地帶代表樓盤：：雍逸園、、TCL翠翠園主流價格：：2800元/平米米以上龍豐上排片片區(qū)傳統(tǒng)非熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū),未未來山地高尚住宅大大盤聚集地地代表樓盤：：湖畔新城城、潤園、、鵬基項目、、寶安集團(tuán)團(tuán)項目老城區(qū)供應(yīng)量極少少市場格局：：江北、東平平、龍豐上上排形成三三足鼎立，，高端市場場競爭狼煙煙四起2007，，山居年！！112季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度帝景灣三期期湖畔新城一一期，二期期預(yù)計持續(xù)續(xù)推出本項目200620072008東方威尼斯斯一期潤園荷蘭水鄉(xiāng)三三期麗日百合家家園鵬基項目項目入市時時面臨的競競爭市場：：湖畔新城城、潤園、、鵬基項目目、東方威威尼斯是本本項目可能能面臨的主主要競爭對對手合生國際新新城12競爭對手基基本情況所在片區(qū)項目名稱占地容積率總建面價值點(diǎn)價格龍豐上排湖畔新城11萬2.4930萬大盤/湖景一期3700,二期預(yù)計4500潤園30萬0.7819.6萬大盤/山景/水景均價預(yù)計6000鵬基項目43萬0.6728萬山景/水景/大盤均價預(yù)計6000東平東方威尼斯16萬232萬江景/產(chǎn)品品質(zhì)均價4500基本特征：：大盤、景景觀資源好好13市場競爭格格局第一陣營第三陣營第二陣營代表樓盤：：帝景灣、、潤園、鵬基基項目、合生國際際新城代表樓盤：：東方威尼斯斯、湖畔新新城、麗日百合、、荷蘭水鄉(xiāng)、、碧水灣代表樓盤：：東湖花園園、美林玉玉桂山第一陣營均價6000均價4500均價3500本項目在外外部條件上上屬于第二二陣營，但但受第一陣陣營影響較較大本項目14領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格格—產(chǎn)品有不不可重復(fù)性性—過河拆橋橋追隨者—搭便車，，借勢—以小博大大，殺傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確確，挖掘客客戶—瞄準(zhǔn)市場場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品品和需求點(diǎn)點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的的評估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的特色和和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大大，中大規(guī)規(guī)模市場次/非主流流市場敏銳的機(jī)會會主義者競爭的營銷銷策略本項目VS潤園、鵬基項目(第一陣營)挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者+本項目VS湖畔新城、東方威尼斯(第二陣營)15競爭對手主主力產(chǎn)品項目名稱類型主力戶型推售時間湖畔新城二期TH、小高180平方以上預(yù)計07年中東方威尼斯一期TH、洋房TH：320平平層：140-200平06年8月潤園一期獨(dú)棟、TH、疊拼、小高層獨(dú)棟：480-550平，約19套TH：260-415平，約52套疊拼：260-290平，72套平房：140-200平，約70套06年8月鵬基項目TH、洋房TH：200—250平07年初產(chǎn)品類型多多樣，TH成為標(biāo)簽簽，多以TH、平層層作為主打打16湖畔新城二二期二期以180平米以以上平面戶戶型為主，，共約1000多套套。2期17主流產(chǎn)品：小高層創(chuàng)新產(chǎn)品：多層帶電梯高端產(chǎn)品：聯(lián)排TH項目一期產(chǎn)品組合三房四房復(fù)式TH合計約140平米162平米180~200平米280平米300~320平米多層約96套約14套110套小高層52套127套5套184套TH18套18套合計52套127套96套19套18套312套223套數(shù)比16.67%40.71%30.77%6.09%5.77%100％一期群星東方威威尼斯18平層主流面面積160-200，主力總總價在70-90萬萬以下；TH主流流面積在200-350之間間，主力總總價在130-270萬之間間競爭對手主主流面積與與總價項目名稱面積總價TOHO及類TOHO湖畔新城二期300195東方威尼斯300-320195-210潤園260-415169-270鵬基項目200-250130-160平層湖畔新城二期180-26080-120東方威尼斯160-20070-90潤園140-20065-90270萬130萬100萬80萬70萬60萬100150250200300總價(元)面積（平米）350平層TOHO及及類TH19產(chǎn)品品分分析析1：：潤潤園園TH三房房三三廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)，，263-285平平亮點(diǎn)點(diǎn)：大大后后花花園園、、超超大大露露臺臺設(shè)設(shè)計計，，大大主主臥臥不足足：首首層層前前庭庭面面積積過過小小、、套套間間數(shù)數(shù)量量少少、、房房間間數(shù)數(shù)量量少少，，第第三三層層可可實(shí)實(shí)用用性性不不高高20五房房二二廳廳五五衛(wèi)衛(wèi)，，332-336平平亮點(diǎn)點(diǎn)：前前庭庭后后院院、、方方正正實(shí)實(shí)用用、、大大露露臺臺、、陽陽臺臺不足足：奢奢侈侈點(diǎn)點(diǎn)營營造造不不多多，，地地下下室室僅僅作作停停車車用用，，可可利利用用空空間間不不多多，，產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值不不多多產(chǎn)品品分分析析2：：潤潤園園TH21產(chǎn)品品分分析析3：：東東方方威威尼尼斯斯大大平平層層四房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，178-286平平亮點(diǎn)點(diǎn)：氣氣派主主臥臥，，南南北北通通透透廳廳，，大大觀觀景景陽陽臺臺不足足：餐餐廳廳陽陽臺臺較較小小氣氣，，客客廳廳開開間間略略小小氣氣。。過過道道較較浪浪費(fèi)費(fèi)。。三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，187-203平平亮點(diǎn)點(diǎn)：超超大大方方正正入入戶戶花花園園，，有有可可贈贈送送空空間間，，雙雙套套間間、、主主人人房房圓圓弧弧落落地地凸凸窗窗不足足：餐餐廳廳陽陽臺臺較較小小氣氣，，次次臥臥開開間間略略小小。。22競爭爭樓樓盤盤分分析析小小結(jié)結(jié)：：———多多種種產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合，，TH成成為為標(biāo)標(biāo)桿桿———以以TH或或平平層層作為為主主打打產(chǎn)產(chǎn)品品———主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品情情況況：：TH主流流面面積積在在200-350平平之間間，，主主力力總總價價在在130-270萬萬之間間；；平層層主流流面面積積在在160-200平平之間間，，主主力力總總價價在在70-90；—————產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計：：入入戶戶花花園園、、大大陽陽臺臺、、露露臺臺成成為為亮亮點(diǎn)點(diǎn)，，但但產(chǎn)產(chǎn)品品附加加值值較較少少，實(shí)用用性性略略欠欠缺缺。23我們們的的客客戶戶。。24客戶分類客戶組成特征描述目前居住狀況置業(yè)驅(qū)動力高端客戶（群體數(shù)量大）私企業(yè)主、私營老板、企事業(yè)中高層管理人員、政府領(lǐng)導(dǎo)1、在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多數(shù)人有一輛以上的不錯的私家車。2、心態(tài)開放，視野開闊見多視廣多次往返大中城市，部分有國外學(xué)習(xí)、旅游經(jīng)驗。3、喜歡新事物，十分注重品牌，雖不一定一身名牌，但對某種品牌的東西（魚桿、手表、車等）特別偏好。大部分人目前居住在豐湖、西湖，紅花湖片區(qū)，下埔臨江一帶，江北、東平大盤；有自然資源老社區(qū)品質(zhì)低。160-250平米改善居住狀況，對產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)敏感。主力需求：4房（140-160平米），5房（180-250平米）中高端客戶（群體數(shù)量中）公務(wù)員、企事業(yè)高級白領(lǐng)、生意人1、在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。部分人有經(jīng)濟(jì)型車輛，大部分人依賴公共交通。2、眼見為實(shí)，想象力有限，但心態(tài)開放，大部分人去過發(fā)達(dá)城市。3、喜歡新事物，對品牌（服裝、電器等）較注重。大部分人目前居住在東平、龍豐上排、南壇下埔等老城區(qū)；老社區(qū)品質(zhì)低。80-140平米改善居住狀況，對產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境敏感。主力需求：3房（110-130平米）；4房（140-160平米）中高端客戶（群體數(shù)量小）深圳、廣州、東莞等泛珠三角客戶；港臺客戶、韓國等外籍客戶；其他1、或有親人在惠州，或工作、生意在惠州；在惠州有一定人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。每年都有一定時間生活在惠州居住。2、視野十分開闊，心態(tài)開放，善于把控商機(jī)，十分有主見。3、喜歡新事物，對品牌尤為注重。主要集中在陳江仲凱高新區(qū)宿舍及麥地商圈老商品房。物業(yè)管理不到位，社區(qū)品質(zhì)低。100-250平米投資/長住/短暫居住，對產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、服務(wù)敏感。主力需求：3房（110-130平米）；4房（140-160平米）；5房（180-250平米）；惠州州中中高高端端客客戶戶購購房房目目的的普普遍遍為為改改善善居居住住條條件件，，存存在在投投資資/短短暫暫居居住住的的非非純純居居住住需需求求；；需需求求集集中中在在中中大大戶戶型型；；25客觀觀存存在在：：1））魚魚池池與與魚魚池池之之間間是是相相通通的的；；2））魚魚是是自自由由的的，，他他可可以以在在魚魚池池A，，也也可可以以在在魚魚池池B；；3））魚魚是是混混雜雜的的，，什什么么樣樣的的魚魚都都有有。。魚池池A嘉浩浩魚魚池池魚池池B魚池池理理論論：：關(guān)關(guān)于于魚魚池池和和魚魚26項目名稱占地容積率總套數(shù)類型主力戶型均價銷售率發(fā)售時間才俊金城9932.91.8168多層二房75-80、三房86-115、四房1261800100%2005-08-20金迪星苑七期大唐風(fēng)韻1700002.2480小高層三房92-114、四房121-123、六房180260090%2005-10-01紅花湖麗苑三期7594.552.62231小高層三房116-122、四房117-153、五房203-218250095%2005-11-06湯臣山水世家二期380001.8592復(fù)式小高層三房102-126、四房-五房167-1812400100%2004-10-01金輝新苑·心園二期244三房99-137、四房142、220095%2004-04-20本片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)客客戶戶需需求求分分析析產(chǎn)品品以以130平平米米以以下下戶戶型型為為主主，，銷銷售售速速度度及及價價格格未未實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)突突破破27住宅宅客客戶戶定定位位——客戶戶需需求求細(xì)細(xì)分分客戶分類置業(yè)驅(qū)動力購房關(guān)注點(diǎn)特征主流總價承受范圍與本項目契合度私營企業(yè)主/政府領(lǐng)導(dǎo)尊崇感＋環(huán)境樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和社區(qū)環(huán)境經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，注重物業(yè)檔次，對價格不十分敏感80萬以上☆☆☆☆政府公務(wù)員/企業(yè)中高管理層環(huán)境+品質(zhì)看重周邊及社區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)要求較高有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩70-100萬☆☆☆☆☆企業(yè)職員/生意人價格＋品質(zhì)便利、價格、升值潛力有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對價格及物業(yè)品質(zhì)較敏感50-80☆☆☆原住民價格＋配套交通、配套、價格經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，對交通及周邊配套依賴性強(qiáng)50萬以下☆☆政府公務(wù)員/企業(yè)中高管理層是本項目的核心客戶28本項項目目的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶——城城市新新銳財財富階階層身份——鄙鄙視““土豪豪”，，標(biāo)榜榜“新新銳””，““新興興勢力力”財智——““有錢錢”、、“有有文化化”追新——““個性性”、、“品品位””享受——超超舒適適感——非非頂級級客戶戶，是是追求求尊貴貴、舒舒適生生活的的中產(chǎn)產(chǎn)階級級29客戶面面積需需求集集中在在140-200平平方，，戶型型要求求集中中在4、5房。。此次取取麗日日百合合成交交客戶戶樣本本62個。。成交金金額55-80萬，，集中中在65-80萬。。成交面面積130-160平方方米，，集中中在160平方方米。。大戶型型客戶戶主要要是二二次以以上置置業(yè)者者，多多數(shù)是是與父父母一一起居居住或或潮汕汕、客客家子子女較較多，，房間間數(shù)量量要求求要多多。認(rèn)認(rèn)為合合適的的面積積4房房160左左右，，5房房180-200。。面積需需求統(tǒng)統(tǒng)計戶型需需求統(tǒng)統(tǒng)計目標(biāo)客客戶需需求調(diào)調(diào)查：：30建筑類類型上上均有有需求求，非非平層層類型型更為為偏好好，建建筑風(fēng)風(fēng)格以以現(xiàn)代代為多多大戶型型客戶戶對TH、、疊拼拼的追追捧較較明顯顯，追追求有有天有有地、、占有有性大大、私私家味味濃的的產(chǎn)品品。在在建筑筑風(fēng)格格中客客戶對對簡單單、大大氣的的現(xiàn)代代風(fēng)格格更為為偏好好。目標(biāo)客客戶需需求調(diào)調(diào)查：：31重視的的功能能區(qū)依次：：客廳〉〉主臥臥〉餐餐廳〉陽臺臺〉廚廚房〉〉衛(wèi)生生間大戶型型客戶戶重身身份、、重面面子、、重舒舒適感感，對對廳要要求很很高，，客廳廳的重重視度度尤為為高。。對自自身享享受的的主臥臥要求求次之之。故在設(shè)設(shè)計中中廳、、主臥臥的豪豪氣、、大氣氣、舒舒適一一定要要得到到重視視、體體現(xiàn)！！！廚廚房、、衛(wèi)生生間等等要實(shí)實(shí)用！！客廳餐廳陽臺主臥廚房12435衛(wèi)生間間6目標(biāo)客客戶需需求調(diào)調(diào)查：：32能打動動的戶型亮亮點(diǎn)：高廳〉〉入戶戶花園園〉大大露臺臺〉大陽臺臺〉圓圓弧落落地窗窗〉凸凸窗高廳大露臺臺大陽臺臺入戶花花園圓弧落落地窗窗12435凸窗6高廳、、入戶戶花園園是主主人家家門面面最直直接的的體現(xiàn)現(xiàn)，氣氣派的的高廳廳設(shè)計計對客客戶的的打動動力大大，舒舒適的的入戶戶花園園、露露臺、、陽臺臺是必必備的的感動動元素素，圓圓弧窗窗、凸凸窗要要有但但不再再打人人。目標(biāo)客客戶需需求調(diào)調(diào)查：：33目標(biāo)客戶需求特征具體描述位置選擇選擇有水的地方，身處城市，親近自然。注重周邊的人文景觀，重視社區(qū)的純粹性，注重鄰里關(guān)系。外立面設(shè)計外立面現(xiàn)代風(fēng)格；外墻有品質(zhì)感。戶型設(shè)計客廳面積與主臥面積要大；戶型要方正，要寬敞、明亮；最好有入戶花園，雙陽臺，而且要大，景觀窗面要完整。園林設(shè)計中心園林面積不一定要很大，但參與性要強(qiáng)，結(jié)合外部環(huán)境考慮更受市場歡迎，如：麗日百合家園底層架空處理，引入鵝潭湖景觀。交房標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)希望交房時是毛坯房，對精裝修房的接受需要引導(dǎo)；所有管線埋好，管道設(shè)好。對物管的建議安全——智能化安防設(shè)施；保安定期巡邏，保證安全。配套——會所配套設(shè)施；住戶享有會所優(yōu)先權(quán)。目標(biāo)客客戶需需求特特征：：細(xì)節(jié)節(jié)>整整體體；重重產(chǎn)品品；重重鄰里里關(guān)系系34客戶分分析小小結(jié)——客戶主主力需需求面面積140-200平方方米，，4、、5房房為主。。——產(chǎn)品類類型求求新，，非平層層偏好較較大。。——戶型重重視雙廳、、主臥臥，要求求氣派派、舒舒適，，其他他要求求實(shí)用用。——亮點(diǎn)最最偏好好有特特色的的廳，如高高廳等等，其其次為為舒適適元素素的入入戶花花園、、露臺臺、陽陽臺等等。——建筑風(fēng)風(fēng)格以以偏好好現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格最為突突出。。35產(chǎn)品定定位。。36目標(biāo)：制定定有競爭力力的產(chǎn)品1、TH，，高端標(biāo)簽簽2、打造高高附加值產(chǎn)產(chǎn)品，廳、、花園、陽陽臺作為創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)3、面積范范圍140-200平米，控控制總價，，滿足目標(biāo)標(biāo)客戶承受受能力5、TH、、疊拼、平平層多組合合產(chǎn)品，擴(kuò)擴(kuò)大客戶層層面產(chǎn)品定位的的策略—目標(biāo)明確確，挖掘客客戶—瞄準(zhǔn)市場場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品品和需求點(diǎn)點(diǎn)—改變游戲戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的的評估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的特色和和價值挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者+37類別產(chǎn)品單套面積別墅TOHO250-260空中HOUSE小高層150-200大平面小高層140-200項目戶型定定位建議38項目地塊：：項目規(guī)模模較小，地地塊不規(guī)整整，入口狹狹長，地塊塊內(nèi)有高差差，規(guī)劃具具有一定難難度項目占地：：26500平米項目容積率率:<2.2項目限高：：<40米（12層）占地26500m2入口處狹長長地塊，使使項目私密密性較強(qiáng)項目地塊內(nèi)內(nèi)有高差，，結(jié)合高差差，充分利利用景觀資資源是項目目規(guī)劃的原原則39地塊高差：：地塊由入入口處向山山體地勢逐逐漸上升，，地塊內(nèi)具具有較為平平緩的高差差26.2127.8329.1221.5331.0242.6035.5947.5044.4651.7837.89地勢較平規(guī)劃中應(yīng)充充分考慮地地塊的高差差，以節(jié)約約土方量，，與地塊地地形密切結(jié)結(jié)合40地塊景觀面面：項目視視野開闊，，西面、南南面可觀高高榜山山景景，東側(cè)可可觀龍豐城城市景觀，，北側(cè)可遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀小鱷湖湖湖景及螺螺山山景小鱷湖市十一小鳳山小區(qū)螺山229.3米高榜山高榜山S區(qū)政府NWE項目具有四四景：即山山景、湖景景、庭院景景觀、城市市景觀山景>湖景景>庭院景景觀>城市市景觀41地塊景觀面面：項目北北部緊臨地地塊的農(nóng)民民房，對項項目景觀、、純粹性、、檔次影響響較大小鱷湖24.8734.2140.116層以上房房屋將會對對小鱷湖的的湖景產(chǎn)生生阻擋農(nóng)民房的雜雜亂將會對對北面景觀觀產(chǎn)生極大大影響42A農(nóng)民房地塊價值分分析：山景40湖景30庭院景觀20城市景觀10農(nóng)民房-20合計80A地塊2720172-660B地塊2218204-658C地塊3714164-269D地塊2816135-656E地塊211157-1727CBDEC地塊〉A(chǔ)地塊塊〉B地地塊〉D地地塊〉E地地塊按TH+小小高層圍合合式布局，，將地塊由由北向南分分成五部分分，進(jìn)行價價值打分43產(chǎn)品布局建建議一：在地塊價值值高處排布布價值高的的產(chǎn)品，地地塊價值較較低處以排排布創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品來提高高地塊價值值A(chǔ)農(nóng)民房CBDE地塊價值較較高，視野野開闊，TH，250-260平方米米地塊價值高高，大平層層（占1-2棟），，180-200平平方米，舒舒適感較強(qiáng)強(qiáng)地塊價值較較高，創(chuàng)新新大平層，，160-180平平方米，避避免內(nèi)部競競爭，客戶戶選擇面大大地塊價值最最低，高附附加值140-150平方米米平層，提提升地塊價價值地塊價值較較高，空中中House、180-200平方米米，舒適感感較強(qiáng)類別產(chǎn)品單套面積套數(shù)面積比例備注別墅TOHO250-260約127.04%2層空中house多層180-200約368.53%6層大平面小高層140-150約8423.55%6-9層小高層160-180約7226.79%9層小高層180-200約7234.1%12層44產(chǎn)品布局建建議二：在地塊價值值高處排布布價值高的的產(chǎn)品，地地塊價值較較低處以排排布創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品來提高高地塊價值值A(chǔ)農(nóng)民房CBDE地塊價值較較高，視野野開闊，TH，250-260平方米米地塊價值高高，大平層層（占1-2棟），，180-200平平方米，舒舒適感較強(qiáng)強(qiáng)地塊價值較較高，創(chuàng)新新大平層，，160-180平平方米，避避免內(nèi)部競競爭，客戶戶選擇面大大地塊價值最最低，小面面積空中House作為突破破，150-160平方米，，提升地塊塊價值地塊價值較較高，空中中House、180-200平方米米，舒適感感較強(qiáng)類別產(chǎn)品單套面積套數(shù)面積比例備注別墅TOHO250-260約127.96%2層空中HOUSE小高層150-160約3213.48%2層中空復(fù)式，6-9層多層180-200約369.65%大平面小高層160-180約7230.32%9層小高層180-200約7238.59%12層45經(jīng)濟(jì)測算方方案一：E地塊平層層135平平米（實(shí)用用150平平米）方案建議：：1、面寬約約21米，，可排布6個單元。。銷售面積積135平平米，實(shí)際際使用150平米，，附加值較較高，容易易提升價格格和銷售速速度。2、150平米的3+1房，，尺寸較局局促，舒適適度略有欠欠缺。樓棟建面價格金額E11340350039690000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價

20949000046經(jīng)濟(jì)測算方案案二：E地塊塊平層145平米（實(shí)用用160平米米）方案建議：1、面寬約26米，可排排布5個單元元。銷售面積積145平米米，實(shí)際使用用160平米米，附加值較較高，容易提提升價格和銷銷售速度。2、160平米四房面面積較合適，，比較符合客客戶面積需求求。樓棟建面價格金額E10440380039672000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價

20947200047經(jīng)濟(jì)測算方案案三：E地塊塊為165平平米空中house方案建議：1、面寬較大大，可排布4個單元，產(chǎn)產(chǎn)品新穎，創(chuàng)創(chuàng)新度高，容容易形成市場場亮點(diǎn)。2、產(chǎn)品檔次次得到提高，，項目整體形形象較好統(tǒng)一一2、客戶接受受層面較小，，存在一定風(fēng)風(fēng)險。樓棟建面價格金額E5280450023760000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價

19356000048平層及復(fù)式客客戶意向調(diào)查查抽取樣本48份，其中麗麗日百合客戶戶38份，TCL翠園客客戶10份。。以135平米米平層、145平米平層層、160平平米復(fù)式作為為調(diào)查樣本平層選擇理由由：實(shí)用、房間間多、不浪費(fèi)費(fèi)空間。要求：南北通通透、客廳要要大、雙陽臺臺。135平平米中有兩個個房間面積過過小，約9個個平米。贈送送面積受歡迎迎。復(fù)式選擇理由由：戶型新穎、、比較氣派、、有私人空間間。要求：實(shí)用性性高，客廳大大些。4米客客廳太小，進(jìn)進(jìn)門餐廳位置置過小。49總結(jié)：經(jīng)濟(jì)測算總結(jié)結(jié)：方案一〉方方案二（少1.8萬）〉〉方案三（少少1593萬萬）產(chǎn)品評估：平層：優(yōu)點(diǎn)：平層抗抗風(fēng)險能力較較強(qiáng)，客戶的的接受面較廣廣，尤其是與與父母同住或或年齡稍大的的客戶意向較較多不足：但產(chǎn)品品新穎度不足足，不易形成成市場亮點(diǎn)，，客戶挑選范范圍較廣。啟示：增加產(chǎn)產(chǎn)品附加值，，提升產(chǎn)品競競爭力復(fù)式優(yōu)點(diǎn)：創(chuàng)新、、新穎，易形形成市場亮點(diǎn)點(diǎn)，容易吸引引年齡較輕的的客戶。不足：客戶量量相對較少，，對產(chǎn)品設(shè)計計要求高，存存在一定風(fēng)險險。啟示：必須滿滿足舒適尺度度要求。基于項目目標(biāo)標(biāo)要求，建議議：采用E地地塊145平平米，實(shí)用面面積160平平米的方案抗風(fēng)險能力較較強(qiáng)，客戶接接受度較高經(jīng)濟(jì)收益較高高50戶型創(chuàng)新點(diǎn)。。51居住主體1：：普通聯(lián)排設(shè)計基本理念念稀缺，尊貴，，提升價值的的關(guān)鍵產(chǎn)品———功能空間齊備備，充分考慮慮生活需要，，同時創(chuàng)造奢侈侈空間；多設(shè)計可拓展展空間，增加加產(chǎn)品的附加加值。類別產(chǎn)品面積樓層別墅TOHO250-2602層創(chuàng)新的關(guān)鍵部部分前庭、后院、私家泳池或者超大中庭花園；贈送地下室空間，增加附加值；獨(dú)立雙車位位車庫；吧臺臺、雪茄屋、、視聽室等個個性空間；52聯(lián)排別墅借鑒鑒：香蜜湖1號后花園游泳池前花園水上餐廳家庭廳景觀浴室雙車位雙層高主臥私家泳池53聯(lián)排別墅借鑒鑒：星河·丹丹堤與地塊高差完完美結(jié)合的地地下室，躍層層設(shè)計地下室雙面采采光270度雙庭庭院主人房露臺贈送大面積地地下空間地下一層首層二層54居住主體2：：空中HOUSE設(shè)計基本理念念贈送空間功能空間齊備備，充分考慮慮生活需要，，同時創(chuàng)造奢奢侈空間；多設(shè)計可拓展空間，增加產(chǎn)品的的附加值。類別產(chǎn)品面積樓層小高層空中HOUSE150-160180-2006-12層大雙廳設(shè)計，客廳的的豪氣感要體體現(xiàn)出來大、實(shí)用入戶花園、陽臺、露臺臺大主臥套間設(shè)計，體現(xiàn)出出舒適感可拓展空間，增加附加值值創(chuàng)新的關(guān)鍵部部分55150平方米米小復(fù)式參考考—紅樹灣165復(fù)式大面積雙廳，，氣派、豪氣氣雙套間可拓展空間，，增加一個房房56160-180復(fù)式參考考——春華四四季園213復(fù)式57居住主體3：：小高層大平平面設(shè)計基本理念念充分考慮生活活需要，考慮建筑與山體景景觀的融合與呼應(yīng)，多設(shè)計可拓展展空間，增加加產(chǎn)品的附加加值。類別產(chǎn)品面積樓層小高層大平面160-180180-20012層方正中庭設(shè)計，可拓展空間，增加附加值值方正大入戶花園大雙廳、大主臥套間主臥陽臺、大大凸窗設(shè)計創(chuàng)新的的關(guān)鍵鍵部分分58160-180平方方米大大平層層參考考———深業(yè)業(yè)新岸岸線，，166平平方方正中中庭設(shè)設(shè)計，，兩廳廳大雙雙面采采光，，加大大雙廳廳尺度度，氣氣派感感十足足，可可變?yōu)闉榉块g間大陽臺臺，實(shí)實(shí)用270度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角凸凸窗59中信紅紅樹灣灣，207平方方方正中中庭設(shè)設(shè)計，，餐廳廳大雙雙面采采光，，加大大雙廳廳尺度度，可可作房房間大陽臺臺設(shè)計計，舒舒適，，轉(zhuǎn)角角處實(shí)實(shí)用主臥南南北通通透，，南北北陽臺臺設(shè)計計，大大氣，，尊貴貴180-200平方方米大大平層層參考考———中信信紅樹樹灣，，207平平方雙套間間設(shè)計計60山體利利用創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)。61技術(shù)層層面：：山體體接駁駁、減減少接接地、、山屋屋共融融環(huán)境的的抗干干擾性性：局局部架架空處處理、、私密密性營營造環(huán)境的的原生生性：：景觀觀的生生態(tài)性性、景景觀視視覺、、景觀觀情感感、景景觀空空間建筑：：老虎虎窗等等建筑筑視覺覺獨(dú)特特性依山而而建，，順勢勢而成成62主入口口設(shè)置———符符號建建筑物物A1建議在在小區(qū)區(qū)入口口處建建單體體建筑筑物，，二層層高，，首層層面積積約300平方方米，，二層層面積積約100平方方米，，作為為售樓樓處。。形象標(biāo)標(biāo)簽，，鮮明明、獨(dú)獨(dú)特，，讓人人過目目不忘忘。銷售期期間作作為售售樓處處，銷銷售后后可作作為第第二會會所或或酒樓樓經(jīng)營營。售樓處處會所建議會會所與與售樓樓處分分開，，售樓樓處設(shè)設(shè)在入入口處處，會會所設(shè)設(shè)于公公園入入口處處會所的的實(shí)用用性得得到保保留。。售樓處處設(shè)在在小區(qū)區(qū)入口口，昭昭示性性更強(qiáng)強(qiáng)，可可達(dá)性性更強(qiáng)強(qiáng)。設(shè)立單單獨(dú)的的建筑筑物，，建立立社區(qū)區(qū)高端端形象象的標(biāo)標(biāo)簽，，展示示效果果好。。與施工工面不不產(chǎn)生生沖突突，保保證了了銷售售環(huán)境境的完完整前期看看樓路路線順順暢63世聯(lián)操操作案案例：：香蜜蜜湖1號百百年古古榕百百米私私家大大道———儀儀式感感入口儀儀式的的講究究，利利用山山勢形形成，，打造造惠州州最牛牛最長長的私私家路路景觀觀帶，，景觀觀帶一一直延延伸至至小區(qū)區(qū)內(nèi)EA主入口設(shè)置———私家路路A264局部架空空減弱民房房對景觀觀的影響響典型案例例：基面與地地表完全全脫離，，用柱子子或建筑筑局部