資產評估陳瑾瑜西南科技大學經濟管理學院資產評估第一章導論第二章資產評估基礎理論第三章資產評估的主體第四章資產評估客體和對象第五章資產評估目的與假設第六章資產評估途徑與方法第七章資產評估理論在房地產評估中的運用第八章資產評估理論在機器設備評估中的運用第九章資產評估結果與報告第一章導論第一章導論學習目標：

通過本章的學習，學生應掌握資產評估活動、資產評估基本要素、資產評估特性以及資產評估與社會經濟發展的關系等資產評估最基本的概念和理論問題。第一章導論學習目標：第一章總論引例：以生產“三九胃泰”聞名的全國的深圳三九集團始建于1985年。在1985年6月，靠著一筆貸款，趙新先這位創業者帶著幾個年輕人，在深圳荒涼的筆架山下開始了創業的征途。經過幾十年的艱苦創業，今天的三九集團擁有總資產73.2億元，它已在全國兼并了企業44家，盤活了國有資產20多億元。三九集團有時候以承擔目標企業的全部債務為條件來兼并某些企業。有些企業在業務上與三九集團并無來往，也沒有對三九集團負債，但是，這些企業卻對別的某些企業大量負債，這些債務重擔壓得這些企業動彈不得，經營十分困難。三九集團通過對這些企業資產進行仔細評估，在發現有些企業的資產與債務基本相同的情況下，由三九集團承擔被兼并企業的全部債務，以此為條件來兼并企業。河南伊川杜康酒廠就是采取這種方式被三九集團兼并的。三九集團兼并伊川杜康酒廠不僅救活了這家企業，而且還保護了我國的一個古老的品牌。第一章總論引例：以生產“三九胃泰”聞名的全國的深圳三九集團1.1資產評估及其發展1.1.1資產評估活動1）資產評估活動產生的社會背景（1）交易對象和交易空間的擴大（2）交易各方信息不對稱（3）交易的公允性要求2）資產評估不同的發展階段1.1資產評估及其發展1.原始評估階段特點：偶然性，直觀性，非專業性，簡單性，無償性2.經驗評估階段特點（1）評估人員對資產評估業務進行有償服務。（2）評估方法單一。（3）責任性3.規范評估階段特點：評估機構公司化；評估手段和方法科學化；評估人員專業化；評估結果法律化；評估內容多元化。資產評估課件-32課時1.1.2資產評估發展現狀與趨勢（1）市場經濟發達國家資產評估發展的現狀（2）市場經濟發達國家資產評估發展的趨勢（1）產生階段（2）初具規模階段1）發達國家資產評估發展的現狀與趨勢2）我國資產評估發展的歷程及展望1.1.2資產評估發展現狀與趨勢1）發達國家資產評估發展的（3）規范化階段1.1.3資產評估學及其學科發展1）資產評估學資產評估學是一門新興的邊緣科學，屬于一門不很成熟的學科。2）資產評估的基本構成要素（1）資產評估主體從事資產評估的機構及人員（3）規范化階段（2）資產評估客體評估標的物資產評估的具體對象（3）資產評估目的資產業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求資產評估結果的具體用途（4）資產評估假設資產評估設定的前提條件、假定條件（2）資產評估客體（5）資產評估價值類型評估結果的價值屬性的定義及其合理性指向（6）資產評估途徑與方法資產評估分析標的物價值的技術思路，以及所運用的具體技術、分析工具和手段。（7）資產評估程序資產評估工作從開始準備到最后結束整個過程的邏輯順序和工作步驟。（5）資產評估價值類型（8）資產評估執業標準資產評估執業中所要遵循的執業理念、執業原則、執業技術規程（9）資產評估基準日資產評估價值對應的時點。（10）資產評估結論資產評估結果，一般采用貨幣金額表示。1.2資產評估的種類、功能、特點和作用（8）資產評估執業標準1.2資產評估的種類、功能、特點和作用1.2.1資產評估的種類1）評估、評估復核和評估咨詢2）完整性資產評估和限制性資產評估1.2.2資產評估的功能1）基本功能2）輔助功能1.2.1資產評估的種類1.2.3.資產評估的特點特點：（一）市場性（二）公正性（三）專業性（三）咨詢性1.2.4資產評估的作用1）咨詢1.2.3.資產評估的特點2）管理3)咨詢2）管理

資產評估的產生和發展有其客觀基礎，資產評估發展演變與社會經濟條件的發展演變密切相關。資產評估活動的出現、資產評估服務領域的不斷擴大、資產評估學科的產生，都是由于市場經濟的發展推動所致。與市場經濟不同發展階段相適應，在資產評估的不同發展階段形成了不同時期鮮明的特點。把握社會經濟發展與資產評估發展關系的主線是理解資產評估實踐及理論體系和方法體系構建的基礎，也是學習掌握資產評估理論及方法的基礎。本章小結資產評估的產生和發展有其客觀基礎，資產評估發展演變與學習目標通過本章的學習，學生應粗略地了解有關資產評估價值及其價值決定等方面的各種價值理論、價值觀、資產評估學的研究對象、資產評估價值的影響因素、評估價值多樣性產生的條件等資產評估的基礎理論問題，從而為進一步認識資產評估活動、資產評估的本質，以及理解資產評估技術原則和手段等打下堅實的理論基礎。第二章資產評估基礎理論學習目標第二章資產評估基礎理論2.1.1資產評估研究對象從本質上看，資產評估學的研究對象就是資產的交換價值，以及由此衍生出來的資產交換價值決定、交換價值表現形式、衡量資產交換價值的手段和資產交換價值的表達。2.1資產評估價值論和價值觀2.1資產評估價值論和價值觀資產的各種價值內涵（1）資產的內在價值亦稱資產的經濟價值，廣義地講，資產的內在價值相當于資產的未來預計現金流量的折現量。（2）資產的賬面價值是一個以歷史成本為基礎進行計量的會計概念，是資產在企業資產負債表上反映出來的價值。（3）資產的市場價值，作為一個非特定專業術語的資產市場價值其實是一個價格范疇，廣義地講，可以理解為是資產的內在價值或經濟價值在市場上的貨幣表現或反映。資產的各種價值內涵（4）資產的投入價值是從成本或所費的角度，是形成資產的各種生產要素的耗費累加值。（5）資產的產出價值可以從資產的變現和投資回報的角度，以資產的變現值、預期收益折現值等形式變現出來的價值。（4）資產的投入價值是從成本或所費的角度，是形成資產的各種生2.1.2關于價格和價值的進一步說明資產評估中的價值是資產的交換價值或資產的價格（范疇）從經濟學角度看：價格是一個歷史數據或事實。是專業人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品或服務價值的估計。資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實。2.1.2關于價格和價值的進一步說明資產評估中的價值是指：專業人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品或服務價值的估計。資產評估結果或評估價值屬于價格（范疇）但不是市場價格本身。資產評估學的研究對象是資產的交換價值或價格（范疇）問題，即資產價格決定和量化問題。資產評估活動的核心和本質是一種屬于價格范疇的價值判斷。資產評估中的價值是指：2.1.3經濟學的價值理論和價值觀1）勞動價值論商品的價值是由勞動創造的，一切商品的價值由耗費在該商品上的無差別的人類勞動所決定，并隨著社會生產率的變化而變化，主張勞動是價值的唯一源泉，價值是商品交換的基礎。2）邊際效用價值論價值是由物品的稀缺性與效用決定的。商品的價值量由物品為其占有者帶來的效用所決定，把價值為歸結人的需要和商品效用2.1.3經濟學的價值理論和價值觀3）生產費用論商品的價值是由勞動、資本和土地三種生產要素在生產經營過程中有機結合、共同創造的。4）供求均衡價值論用供求力量來解釋價值和價格。價值、交換價值和價格是沒有區別的，價值就是由市場供求關系所決定的均衡價格，即商品價格是在供給和需求達到均衡時決定的。3）生產費用論不同的價值學說應用在資產評估領域中于是形成了各種不同的資產評估價值衡量的觀點。1）生產成本觀基于勞動價值論中的價格形成理論而得出的有關資產評估價值決定性因素的觀點。2）供求平衡價值觀供求平衡價值觀強調“價值”是由“供求關系”決定的。不同的價值學說應用在資產評估領域中于是形成了各種不同的資產評價值是需求的函數。供給大于需求時價值就小，供給小于需求時價值就大。3）預期效用觀源于邊際效用價值論從產出角度來評估資產的價值。資產的價格本身是由其內在的價值和外部條件共同作用形成的2.2.1、資產的使用價值2.2資產評估價值的影響因素價值是需求的函數。2.2資產評估價值的影響因素資產使用價值的大小是由資產的功能和資產的使用方式決定的。用資產自身的功能和使用方式或利用方式直接來描述或衡量資產使用價值是比較困難的。資產使用價值的外在表現是什么？？？資產使用價值的大小是由資產的功能和資產的使用方式決定的。資產的生產能力、服務能力和獲利能力2.2.2市場供求關系在一段時期，人們愿意并且能夠購買的某種商品量，稱為對該商品的需求量。在其他條件不變的情況下，一種商品的需求量與該商品的價格呈反方向變動關系。——需求定律資產的生產能力、服務能力和獲利能力2.3.1資產評估結論多樣性的特點同一資產在同一評估基準日可能會有不同的評估價值是有條件和原因的，這些條件和原因包括：1相同或同一資產因環境或條件所限，存在著使用方式和利用程度上的差異2相同或同一資產在同一評估基準日可能面對不同的細分市場，也可能面對不同的交易主體，不同的交易主體擁有不同的交易動機和交易地位2.3評估價值的多樣性及價值類型2.3評估價值的多樣性及價值類型3相同或同一資產即使在同一細分市場中，也可能面對不同的交易時限和交易方式等2.3.2影響評估結論多樣性因素的分析相同或同一資產因環境或條件所限，存在著使用方式和利用程度上的差異而導致使用價值和價格及其價值方面的差異。同一市場中交易條件的差異主要是指同一市場中交易主體、交易動機、交易時間約束、交易方式等方面的差異。資產評估課件-32課時1預期收益原則資產價值的高低主要取決于它能為其擁有者或控制者帶來預期收益量的多少。評估人員判斷資產價值的一個最基本的依據。2供求原則供求規律對商品價格形成的作用力同樣適2.4資產評估適用的一般經濟技術原則2.4資產評估適用的一般經濟技術原則用于資產價值的評估，評估人員在判斷資產價值時也要充分考慮和依據供求原則。3貢獻原則適用于構成某整體資產的各組成要素資產的評估。要求要素資產價值要由該要素資產對整體資產的貢獻來決定，或者是當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失來決定。4替代原則一種市場規律用于資產價值的評估，評估人員在判斷資產價值時也要充分考慮和依在資產評估中確實存在著評估數據、評估方法5評估時點原則市場是變化的，資產的價值會隨著市場條件的變化而不斷變化。資產評估時，必須假定市場條件固在某一時點，這一時點就是評估基準日，或稱估價日期。資產評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產價值。在資產評估中確實存在著評估數據、評估方法案例討論：某企業有一棟大樓欲出售，先請評估公司進行了評估，評估價為8500萬元，最后實際成交價為10500萬元，相差2000萬元，有人由此評論該評估價格失真，您是如何看待這件事的？案例討論：對資產評估研究對象的正確認識和理解是正確認識資產評估理論的基礎。資產評估作為一種價值判斷活動，它要解決和解釋的是如何衡量價值，其理論基礎是市場定價理論。資產評估學所要研究的是資產功能與資產利用，以及資產功能和資產利用與市場供求和市場評估之間邏輯關系及數量關系。把握資產評估研究對象及理論基礎是理解資產評估方法體系，以及學習掌握資產評估方法的鑰匙。本章小結對資產評估研究對象的正確認識和理解是正確認識資產評估理論的基第三章資產評估的主體與客體學習目標：通過本章的學習，應當了解和掌握資產評估主體及其構成、評估師及評估機構基本管理制度、資產評估行業管理體系，以及資產評估工作原則、資產評估執業技術規范與職業道德規范。第三章資產評估的主體與客體學習目標：3.1.1資產評估主體及其構成1）資產評估主體從業人員資產評估機構2）資產評估機構分類（1）資產評估機構執業范圍的角度：①綜合資產評估機構②專項資產評估機構3.1資產評估主體3.1.1資產評估主體及其構成3.1資產評估主體（2）資產評估機構的企業組織形式的角度劃分合伙制資產評估機構有限責任制資產評估機構我國的資產評估機構主體基本上是有限責任制和合伙制的資產評估機構3.1.2資產評估機構執業資格制度1）資產評估機構的設立（1）由2名以上符合本辦法規定的合伙人合伙設立（2）資產評估機構的企業組織形式的角度劃分②有5名以上注冊資產評估師（含合伙人）③合伙人實際繳納的出資為人民幣10萬元以上。（2）設立公司制資產評估機構，除符合國家有關法律法規規定外，還應具備以下條件：①由2名以上符合本辦法規定的股東出資設立。②有8名以上注冊資產評估師（含股東）③注冊資本為人民幣30萬元以上。②有5名以上注冊資產評估師（含合伙人）2）資產評估機構的等級劃分A級資產評估機構包括股票上市企業資產評估在內的所有資產評估項目B級資產評估機構從事除企業股份化上市外的所有資產評估項目。3.1.3注冊資產評估師制度如果資產評估人員有下列情形的，不予注冊：2）資產評估機構的等級劃分①完全喪失民事行為能力的②因在在產評估等業務中犯有嚴重錯誤，受行政處罰的③受刑事處罰注冊資產評估師注冊有效期一般為3年，有效期滿前3個月，持證者要按規定主動到注冊管理機構重新辦理注冊登記。3.1.4資產評估機構的年檢制度1）年檢內容（1）資產評估機構內部機構設置及人員配置情況。①完全喪失民事行為能力的（2）資產評估機構業務開展情況，評估的項目類型、數量、規模。（3）評估工作質量情況。（4）資產評估機構信譽情況。（5）對法律、法規的執行情況及遵守職業道德情況。（6）資產評估機構的收費情況等。

2）年檢方法3）確認年檢結果（2）資產評估機構業務開展情況，評估的項目類型、數量、規模。3.3.1資產評估客體及其特點1）資產評估客體資產是資產評估客體中的最主要的組成部分。經濟學中的資產是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。會計學中的資產是指過去的交易或事項形成的，并由企業擁有或控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。3.3資產評估客體3.3資產評估客體作為資產評估客體的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。2）資產評估客體的基本特征（1）資產的特征①資產必須是經濟主體擁有或者控制的②資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源③資產評估中的資產必須能以貨幣計量。作為資產評估客體的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定2）需要利用估值技術服務的其他經濟事項的特征3.3.2資產評估客體分類1）資產的類型（1）按資產存在形態分類（2）按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類（3）按資產能否獨立存在分類（4）按資產與生產經營過程的關系分類2）需要利用估值技術服務的其他經濟事項的特征（5）按企業會計制度及其資產的流動性分類，可以將資產分為流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。2）需要利用估值技術服務的其他經濟事項的分類（1）債務（2）成本費用（3）其他（5）按企業會計制度及其資產的流動性分類，可以將資產分為流動3.3.3資產評估對象及其界定3.3.3.1資產評估對象及其本質1）資產評估對象2）資產評估對象本質3.3.3.2資產評估對象分類1）單項資產評估對象2）整體資產評估對象3）有形資產評估對象3.3.3資產評估對象及其界定4）無形資產評估對象5）其他評估對象3.3.4評估對象的界定1）單項評估對象的界定（1）單項資產評估對象實體邊界的界定（2）單項資產評估對象權益邊界的界定2）整體資產評估對象的界定3）其他評估對象的界定4）無形資產評估對象1）評估對象作用方式的界定2）評估對象盈利模式判斷3）評估對象使用效果界定資產評估課件-32課時資產評估主體的基本管理制度主要包括注冊資產評估師制度、資產評估機構執業資格制度以及資產評估機構的年檢制度等。隨著資產評估行業的發展壯大，資產評估行業的管理模式也由以政府監管為主向行業自律監管方向發展那。評估對象的實體邊界、權益邊界、作用方式和盈利模式的界定是資產評估過程中非常重要的組成部分，是準確、合理評價資產價值的基礎工作。本章小結資產評估主體的基本管理制度主要包括注冊資產評估師制度、資產評第4章資產評估目的與假設學習目標

通過本章的學習，學生應當了解和掌握資產評估的一般目的和特定目的，以及它們在資產評估中的地位和作用。了解和掌握資產評估中的各類假設和各種假設，如評估條件假設、評估環境假設、評估對象利用程度假設和特定假設等，并能充分理解資產評估假設在資產評估中的地位和作用。第4章資產評估目的與假設5.1.1資產評估一般目的資產評估的一般目的，也可以理解為資產評估的基本目標5.1.2資產評估的特定目的（1）國有資產管理法規規定的需要進行資產評估的國有資產產權變動及相關經濟行為。1資產轉讓2企業兼并3企業出售4企業聯營5股份經營4.1資產評估目的資產評估課件-32課時6.中外合資、合作、7.企業清算8.擔保9.企業租賃10.債務重組11.引起資產評估的其他合法經濟行為。(2)公司法、證劵法等法規規定的需要或可以進行資產評估的投資、融資及相關的經濟行為。（3）其他法律法規規定的需要或可以進行資產評估的涉及財產、經濟賠償等的案件、事項等。(4)市場投融資活動和交易活動(5)其他行為6.中外合資、合作、4.1.3資產評估特定目的在資產評估中的地位作用5.2.1資產評估假設及其種類1）資產評估前提假設（1）資產評估基本情景假設（2）資產評估市場條件假設①公開市場假設②非公開市場假設A.有限交易主體假設B.關聯交易假設C.快速變現假設4.2資產評估假設4.1.3資產評估特定目的在資產評估中的地位作用4.2資產評（3）評估對象狀況假設①在用續用假設②轉用續用假設③移地續用假設2）資產評估環境假設（1）宏觀環境假設（2）微觀環境假設3）評估對象利用程度假設（1）整體資產利用程度假設（2）單項資產利用程度假設4）特定假設（3）評估對象狀況假設三.資產的效用與評估及其假設（一）資產效用是資產具有市場價值的基礎（二）資產的效用與資產的使用方式（三）資產的效用與資產的作用空間（四）資產的作用方式，作用空間與資產評估的特定目的和評估假設的關系三.資產的效用與評估及其假設（一）資產效用是資產具有市場價案例分析一個剛獲得的新的評估委托業務。閱讀以下背景資料，制訂一個對該公司的評估計劃。資料：C公司于1954年成立。公司為電氣設施企業等提供電力生產和配送等產品和服務，公司的客戶主要涉及工業與商業領域，國內住宅市場價格的下降對公司營業額沒有影響。公司在國外也有業務并雇用案例分析一個剛獲得的新的評估委托業務。閱讀以下背景資料，制訂當地的管理人員。公司擁有兩項專利和多項專利許可。專利提成費每年大約為45000元。公司還擁有一個研究和開發的下屬機構。問題：1.決定是否適合成本法、市場法或收益法2.決定進行評估分析所需要的必要信息資料。當地的管理人員。公司擁有兩項專利和多項專利許可。專利提成費每資產評估中的一般目的和特定目的的規定著資產評估的基本目標和具體方向，是理解資產評估切入點。資產評估中的兩類假設及各種具體假設，如市場條件假設、評估對象使用方式假設、評估環境假設及評估對象利用程度假設、一般假設、特別假設和非真實性條件假設等是資產評估理論體系的基礎內容之一，也是學習掌握資產評估理論及方法的重要基礎。本章小結資產評估中的一般目的和特定目的的規定著資產評估的基本目標和具第五章資產評估價值學習目的通過本章的學習，學生應當了解和熟悉資產評估價值概念，熟悉資產評估價值類型的分類，理解資產評估價值類型在評估實務中的作用，界定公允價值、市場價值、非市場價值以及價值類型等相關概念的關系。第五章資產評估價值學習目的1資產評估的價值類型指的是資產評估價值值的規定性，即價值內涵。2價格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方（或）賣方對商品或服務的交換價值的認可以及提供或支付的貨幣數額。3價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務的交換價值的認可及提供或支付的貨幣數額5.1資產評估價值概念5.1.1對資產價值的理解1資產評估的價值類型指的是資產評估價值值的規定性，即價值內4資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，只是專業人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。5資產評估中的價值是一個交換價值范疇。4資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，只是專業人士根據特5.1.2資產評估的價值類型概念1價值類型可以說明評估價值的涵義，是評估值“質”的規定2價值類型是必須的，資產評估過程開始就應確定價值類型。價值類型指導資產評估過程始終。3評估目的，即資產發生的經濟行為是決定價值類型的重要依據，是判斷和確定資產評估價值的基礎，但不是唯一依據。5.1.2資產評估的價值類型概念4每一種價值類型必須予以明確的定義。

價值類型就是指同一資產相對于不同所有人（持有人）、不同目的和不同市場條件而言，可能具有不同價值，每一種價值都有不同的內涵。評估師的職責就是在評估執業過程中，選擇與評估目的相適應的具體價值類型。注意4每一種價值類型必須予以明確的定義。注意（一）按照資產評估的“估價標準”劃分1重置成本5.2資產評估價值類型的主要分類（一）按照資產評估的“估價標準”劃分5.2資產評估價值類型第二節資產評估的價值類型與價值基礎一.資產評估的價值類型1,資產評估的估價標準形式表述的，資產評估的價值類型包括：重置成本、收益現值、現行市價（或變現價值）和清算價格四種。2，從資產評估假設的角度來表述資產評估的價值類型，具體包括：繼續使用價值、市場變現價值和清算價值等三種。3，從資產業務的性質劃分資產評估的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值。4，以資產評估結果的適用性質和使用范圍來劃分資產評估結果的價值類型，具體包括市場價值和非市場價值兩種。第二節資產評估的價值類型與價值基礎一.資產評估的價值類型5.2.2資產評估前提假設在資產評估中的作用5.3資產評估假設與評估價值5.3.1資產的效用與評估價值5.3.2資產的效用與資產的使用方式5.3.3資產的效用與資產的作用空間5.3.4資產的作用方式、作用空間與資產評估的特定目的和資產評估前提假設的關系5.3.4資產評估假設與評估結果的價值類型5.2.2資產評估前提假設在資產評估中的作用選擇題1.標志著我國的國有資產評估制度基本建立的事件是（）A.20世紀80年代末期我國出現了國有資產評估活動B.1995年3月我國資產評估協會加入國際資產評估準則會C.1991年11月國務院頒布第91號令《國有資產評估管理辦法》D.1995年5月我國建立了注冊資產評估師制度選擇題2.資產評估的主體從執業范圍的角度劃分，主要包括（）A.合伙制資產評估機構B.專營資產評估機構C.專項資產評估機構D.有限責任制資產評估機構E.兼營資產評估機構3.按資產的構成及獲利能力劃分，資產可分為（）A.有形資產2.資產評估的主體從執業范圍的角度劃分，主要包括（B.無形資產C.可確指資產D.單項資產E.整體資產4.評估資產的（公開）市場價值所適用的最直接的假設前提是（）A.繼續使用假設B.公開市場假設C.清算假設D.會計主體假設B.無形資產5.以產權變動為評估目的的有（）A.資產抵押B.企業兼并C.財產納稅D.財產擔保6.資產評估結果的價值類型直接受制于資產（）A.評估的特定目的B.評估方法5.以產權變動為評估目的的有（C.評估程序D.評估基準日判斷題1.中國資產評估協會是1993年12月正式成立，標志著我國資產評估行業已逐步從政府直接管理向行業自律管理過渡。（）2.資產評估通常是在產權變動之前，由專門的人員對資產的價值進行估價和判斷。（）3.公正性是資產評估存在和立足的根本。（）4.資產評估結論是專家的專業判斷和專家意見，因此具有強制執行的效力，資產評估結C.評估程序論應該直接等于資產交易的價格。（）論應該直接等于資產交易的價格。（）

學習目標通過本章的學習，學生應當了解和掌握資產評估途徑和技術方法的理論基礎、適用條件、應用前提、構成要素，數學表達式和歸納式及運用。各種評估技術途徑與方法之間的關系。第六章資產評估途徑與方法第六章資產評估途徑與方法6.1.1資產評估途徑內涵是判斷資產價值的技術思路，以及實現該評估技術思路的各種評估技術方法的集合。6.1.2資產評估途徑與市場的關系6.1資產評估途徑與方法概述6.1.1資產評估途徑內涵6.1資產評估途徑與方法概述6.2.1市場途徑的基本含義市場途徑是指通過市場調查，將被評估資產與最近售出的相同或類似資產的近期交易價格進行直接比較或類比分析，調整差異后確定被評估資產價值的一種資產評估方法。6.2市場途徑6.2市場途徑6.2.2.市場途徑應用的前提條件①要有一個充分發育、活躍的資產交易市場。②參照物及其被評估資產可比的有關指標、技術參數都是可以搜集到的。6.2.3市場法途徑的基本程序（1）選擇參考物（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素（3）指標對比、量化差異6.2.2.市場途徑應用的前提條件（4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異。（5）綜合分析確定評估結果運用市場途徑及其方法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：第一，資產的功能第二，資產的實體特征和質量第三，市場條件第四，交易條件（4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異。6.2.4市場途徑中涉及的相關因素參照物可比指標6.2.5市場途徑中的具體方法1）直接比較法評估對象價值=參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×…×修正系數n或：評估對象價值=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±…±基本特征差額n6.2.4市場途徑中涉及的相關因素（1）現行市價法（2）市價折扣法資產評估=參照物交易價格×（1-價格折扣率）例一評估某擬快速變現資產，在評估時點與其完全相同資產的正常交易價格為10萬元，評估師根據市場相關數據及評估經驗進行綜合分析，認為該資產快速變現的折扣率應為40%，因此，擬快速變現資產價值接近于6萬元。（1）現行市價法資產評估價值=10×（1-40%）=6（萬元）資產評估價值=10×（1-40%）=6（萬元）(3)功能價值類比法①資產價值與其功能呈線性關系的情況：資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）例2

被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估時點參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。(3)功能價值類比法資產評估價值=10×90÷120=7.5(萬元）②資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規模經濟效益指數法資產評估評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力÷參照物生產能力）例3被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估時點參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7，由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元。資產評估價值=10×90÷120=7.5(萬元）資產評估價值=10×（90÷120）0.7=8.18（4）價格指數調整法①資產評估價值=參照物成交價格×（1+價格變動指數）資產評估價值=參照物資產交易價格×（1+評估基準日同類資產丁基價格變動指數）÷（1+參照物交易期日同類資產定基價格變動指數）資產評估價值=10×（90÷120）0.7=8.18②資產評估價值=參照物成交價格×價格指數A.運用定基指數修正資產評估價值=參照物資產交易價格×評估基準日資產資產定基價格指數/參照物交易期日資產定基價格指數B.運用環比指數修正資產評估價值=參照物資產交易價格×參照物交易期日至評估基準日各期環比價格指數乘積②資產評估價值=參照物成交價格×價格指數例4與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產的價格上升了5%資產評估價值=10×(1+5%）=10.5（萬元）例5被評估房地產于2010年6月30日進行評估，該類房地產2010年上半年各月月末的價格同2009年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中參照房地產在2010年3月底的價格為例4與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬資產評估價值=3800×（1+10.5%）÷（1+6.8%）=3932（元/平方米）例6已知某資產在2011年1月的交易價格為300萬元，該種資產已不再生產，但該類資產的價格變化情況如下：從2011年1月至5月的環比價格指數分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%資產評估的價值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）資產評估價值=3800×（1+10.5%）÷（1+6.8%）（5）成新率價格調整法資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）參照物成新率=資產的尚可使用年限/(資產的已使用年限+資產的尚可使用年限）（6）市場售價類比法資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×時間差異修正系數×…×交易情況差異修正系數（5）成新率價格調整法例7見教材P93例7見教材P93（7）價值比率法①成本市價法資產評估價值=評估對象現行合理成本×參照物成交價格/參照物現行合理成本例8被評估全新住宅100平方米，該類住宅的現行合理每平方米造價（成本）為1500元，評估基準日該地區同類住宅的成本市價率為200%（7）價值比率法資產評估價值=100×1500×200%=30（萬元）②市盈利倍數法評估價值=評估對象（企業）收益額×參照物（企業）市盈率例9被評估企業的年凈利潤為1000萬元，評估基準日資本市場上同類上市公司同口徑的平均市盈率為20倍，則被評估企業價值接近于20000萬元資產評估價值=100×1500×200%=30（萬元）企業評估價值=1000×20=20000（萬元）2）間接比較法企業評估價值=1000×20=20000（萬元）6.3.1收益途徑的基本含義是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。在資產評估實踐中收益途徑亦被稱為收益法。將利求本的思路6.3收益途徑

6.3.1收益途徑的基本含義6.3收益途徑

6.3.2收益途徑的基本前提（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣計量（3）被評估資產預期獲利年限可以預測6.3.3收益途徑的基本程序（1）收集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢，以及經營風險等6.3.2收益途徑的基本前提（2）分析測算被評估對象未來預期收益（3）確定折現率或資本化率（4）用折現率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現值（5）分析確定評估結果6.3.4收益途徑的基本參數1）收益額（2）分析測算被評估對象未來預期收益2)折現率3）收益期限6.3.5收益途徑中的具體方法（1）在收益永續，各因素不變的條件下：P=A/r①純收益每年不變②資本化率固定且大于零③收益年期有限2)折現率（2）收益年期有限，資本化率大于零P=A/r×[1-1/(1+r)n]①純收益每年不變②資本化率固定且大于零③收益年期無限(3)在收益年期有限，資本化率等于零的條件下P=A╳n①純收益每年不變（2）收益年期有限，資本化率大于零②資本化率固定且大于零③收益年期無限2）純收益在若干年后保持不變（1）無限年期收益②資本化率固定且大于零某企業尚能繼續經營，3年的營業收益全部用于抵充負債，現評估其3年經營收益的折現值。經預測得出3年內各年預期收益的數據見下表某企業尚能繼續經營，3年的營業收益全部用于抵充負債，現評估其某企業未來3年的預期收益金額單位：萬元收益額折現率（%）折現系數收益折現值第1年30060.9434283第2年40060.8900356第3年20060.8396167.9某企業未來3年的預期收益收益額折現率（%）折現系數收益折現值由此可以確定其折現額為資產評估價值=283+356+167.9=806.0（萬元）被評估資產預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率和資本化率均為10%。確定被評估資產在永續經營下和經營50年條件下的評估價值由此可以確定其折現額為（1）永續經營條件下的評估過程首先，確定未來5年收益額的現值現值總額=12/（1+10%）+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777(萬元）第6年以后的收益進行資本化處理14÷10%=140（1）永續經營條件下的評估過程企業評估價值=49.2777+140×0.6209=136.2037（萬元）(2)50年的收益價值評估過程評估價值=12/(1+10%)+15/(1+10%)3+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5+14/10%×(1+10%)5×[1-1/(1+10%)50-5=49.2777+140×0.6209×(1-0.0137)=135.01(萬元）企業評估價值=49.2777+140×0.6209例某企業擬將其現有的一臺設備折價入股，該設備的原值為200000元，壽命期為10年，已使用6年，凈值為90000元，年生產能力為1500件，年運營費用為15000元。為評估這一資產的價值，有一規格、型號相似的但性能不同的全新設備可作參考，該全新設備的市價為40萬元，使用壽命為12年，年生產能力為2000間，年運營費用為12000元，折現率按12%計算。例某企業擬將其現有的一臺設備折價入股，該設備的原值為200解：估算過程如下①購置全新設備的年金=40（P/A，12%，12）=40×0.1614=6.456（萬元）②全新設備每年的成本=設備年金+每年運營費用=6.456+1.2=7.656（萬元）解：估算過程如下③被評估設備與全新設備的功能能力比率=被評估設備年生產能力∕全新設備年生產能力=1500∕2000×100%=75%④將全新設備每年成本按功能能力折算成被評估設備的每年成本被評估設備的每年成本=全新設備每年成本×功能能力比率=7.656×75%=5.742（萬元）③被評估設備與全新設備的功能能力比率⑤購置被評估設備的年金為=被評估設備每年成本-年運營費用=5.742-1.5=4.242（萬元）⑥被評估設備的重置完全價值=購置年金×（P/A，12%，12）=4.242×6.1944=26.2766（萬元）⑤購置被評估設備的年金為⑦若被評估設備尚可使用4年（10年-6年），則被評估設備重置價值=購置年金×（P/A，12%，4）=4.242×3.037=12.8842（萬元）6.2成本法6.2.1成本法的含義及其適用的前提條件1.成本法的含義⑦若被評估設備尚可使用4年（10年-6年），則成本法也稱重置成本法是指按被評估資產的現時重置成本扣減各項損耗值來確定被評估資產價值的方法。2.成本法應用的前提條件①符合繼續使用前提②被評估資產必須是可以再生、可復制的資產。③被評估資產在特性、結構及功能方面必須與假設重置的全新資產具有可比性。④被評估資產必須是隨著時間推移而具有貶值性的資產。成本法也稱重置成本法是指按被評估資產的現時重置成本扣減各項損6.2.2成本法的思路及各項指標的計算被評估資產的評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值或被評估資產的評估價值=重置成本×成新率1.重置成本及其估算1）重置成本的含義①復原重置成本②更新重置成本6.2.2成本法的思路及各項指標的計算2）重置成本的估算方法公式：重置成本=直接成本+間接成本①直接成本②間接成本實際工作中，間接成本可通過下列方法計算A人工成本比例法：間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額×100%2）重置成本的估算方法B單位價格法：間接成本=工作量（按工日或工時）×單位價格/工日或工時C.直接成本百分率法：間接成本=直接成本×間接成本占直接成本的百分率B單位價格法：(2)物價指數法重置成本=資產賬面原值×價格變動指數價格變動指數=(2)物價指數法（3）功能比較法重置成本=參照資產重置成本×（3）功能比較法（3）功能比較法重置成本=參照資產重置成本×（3）功能比較法（4）統計分析法某類或總體資產重置成本=某類或總體資產原始成本×（4）統計分析法例1被評估設備是企業中正在使用中的一臺設備，該設備現行市場價格每臺50000元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中，原材料300元，人工成本500元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每臺人工成本0.8元，該機器設備重置成本為例1直接成本=50000+1000+800=51800（元）直接成本518000元其中：買價50000元

運雜費1000元

安裝成本800元

其中：原材料300元

人工500元間接成本（安裝成本）400元重置成本合計52200元直接成本=50000+1000+800=51800（元）某被評估資產購建于2010年，賬面原值為50000元，當時該類資產的定基價格指數為95%，評估基準日該類資產的定基價格指數為160%，則某被評估資產購建于2010年，賬面原值為50000元，當時該被評估資產重置成本=50000×[(160%/95%)×100%]=84211(元）被評估資產賬面價值為200000元，2006年1月建成，2011年1月進行評估，經調查已知同類資產環比價格變動指數分別為2007年1月為11.7%，2008年1月為17%，2009年1月為30.5%，2010年1月為6.9%，2011年1月為4.8%被評估資產重置成本=50000×[(160%/95%)×1被評估資產重置成本=200000×[(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%）×（1+4.8%）×100%]=382.137(元）某重置全新的一臺機器設備價格為50000元，年產量為5000件。現知被評估資產年產量為4000件。被評估資產重置成本=200000×[(1+11.7%)×(被評估資產重置成本=4000/5000×50000=40000(元）評估某企業某類通用設備，經抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設備歷史成本之和為500萬元。被評估資產重置成本=4000/5000×50000=4000K=30/20=1.5該類通用設備重置成本=500×1.5=750（萬元）×K=30/20=1.5×2.實體性貶值（1）觀察法計算公式：資產實體性貶值=重置成本×（1-成新率）3.功能性貶值及其估算（1）一次性功能貶值的估算（2）營運性功能貶值的估算4.經濟性貶值及其估算2.實體性貶值5.成新率及其估算（1）觀察法（2）使用年限法（3）修復費用法6.2.3運用成本法評估資產的程序及優缺點分析1.運用成本法評估資產的程序2.成本法的優缺點5.成新率及其估算6.3收益法6.3.1收益法的含義及其適用的前提條件1.收益法的含義2.收益法應用的前提條件6.3.2收益法評估資產的基本程序6.3.3收益法中各項指標的確定1.收益額2.折現率和本金化率3.收益期限6.3收益法6.3.4收益法的基本公式1.資產未來收益期有限評估值=6.3.4收益法的基本公式Rid-未來第i個收益期的預期收益額N-收益年期R-折現率6.4清算價格法6.4.1清算價格法的含義6.4.2清算價格法適用的前提條件6.4.3清算價格法的適用范圍Rid-未來第i個收益期的預期收益額某企業生產系列消毒設備，自2000年以來，先后獲得國家和省部級的多項獎，其“康友”商標已成為當地著名商標。為進一步擴大生產規模和提升企業形象，該企業計劃將商標作為無形資產與某外資企業合作經營。2005年12月，某資產評估機構接收委托對該項無形資產進行評估。在驗查了商標權證和收集了相關數據后，評估人員使用收益法對該項資產進行了評估。下面內容摘自該評估項目的技術說明，試對其進行分析。某企業生產系列消毒設備，自2000年以來，先后獲得國家和省部本次評估選取2005年12月31日為評估基準日，評估方法選用收益法。經查，該商標于2000年10月由企業申請獲得，規定剩余有效年限為5年，因此，本次評估設定收益預測年限為5年。企業提供的各年利潤表顯示出，在過去10年里，該企業銷售收入穩步增長，平均年增長率14%，故本次評估對超額收益的計算以2005年累計凈利潤（350萬元）為基礎，以測算出的平均年增長率為標準，推算以后5年的各年凈收益（具體數據見下表）本次評估選取2005年12月31日為評估基準日，評估方法選用折現率選取思路：以5年期國庫券利率3%為無風險收益率；綜合考慮委托方生產經營的實際情況、行業發展與競爭情況，以及市場需求變化情況，風險收益率取5%。由公式：折現率=無風險收益率+風險收益率，計算出折現率=8%折現率選取思路：以5年期國庫券利率3%為無風險收益率；綜合由預測的未來各年收益及測定的折現率，計算出收益現值（見下表）計算年期20042005200620072008預計凈收益399.00454.86518.54591.14637.90折現系數0.92590.85730.79830.73500.6808折現值369.43389.95413.95434.48458.79由預測的未來各年收益及測定的折現率，計算出收益現值（見下表）采取超額收益法進行商標評估的計算公式如下：評估值=式中：Ai為未來第i期的預期超額收益；r為折現率n為收益年期將有關數據代入公式，求得評估值為2066.60萬元。要求：對企業的評估活動進行分析和評價。采取超額收益法進行商標評估的計算公式如下：2）綜合第一步，明確綜合的目的第二步，把握被分析出來的研究對象的各個要素。第三步，確定各個要素的有機聯系形式第四步，從事物整體的角度把握事物的本質和規律，從而獲得新的認識結論。7.2.3推理1）演繹推理2）綜合2）歸納推理7.3資產評估可以借鑒和參考的資產定價方法7.3.1會計定價法1）固定資產的核算方法（1）按歷史成本計價（2）按重置成本計價2）無形資產的核算方法7.3.2統計定價法2）歸納推理1）數理統計評價法2）點面推算法①把全部資產按有關規定或一定規則劃分為若干類別②在各類資產中抽樣選擇代表性資產，估算其價值③依據代表性資產的價值與其賬面價值計算出分類資產的調整系數K④利用分類資產的調整系數K與某類被評估資產的賬面價值推算某類被評估資產的價值。1）數理統計評價法3）價格指數法標的物價值=標的物的歷史價值×(1+價格變動指數）7.3.3工程項目定價法1）單價法編制施工圖預算2)實物法編制施工圖預算3）工程量清單計價7.3.4金融資產定價法1）現行市價法2）期權法7.3.5資本資產定價法3）價格指數法1）現金流量折現法2）實物期權法（1）二叉樹期權定價模型（2）B-S期權定價模型3）EVA法7.3.6其他方法7.4評估途徑及方法的選擇7.4.1評估途徑之間的關系1）資產評估途徑及方法之間的聯系1）現金流量折現法2）資產評估途徑和方法之間的區別7.4.2資產評估途徑和方法的選擇。2）資產評估途徑和方法之間的區別評估人員對某設備進行分析后，在市場上尋找了三個可比資產A設備、B設備和C設備。評定評估基準日為2005年3月1日，有關情況見下表，試分別（1）對各可比因素進行分析并確定調整系數；（2）計算各可比資產調整后價格（3）確定估價對象的評估值。評估人員對某設備進行分析后，在市場上尋找了三個可比資產A設備可比因素分析對照表估價對象A設備B設備C設備規格型號XY-500XY-500XY-500XY-500制造廠家CQ機械廠CQ機械廠CQ機械廠CQ機械廠配套器件標準配置標準配置標準配置標準配置磨損狀況9成8成全新全新剩余役齡10年12年15年15年交易時間2005年3月1日2004年6月5日2005年1月20日2005年2月8日交易地點GT市場RH市場GT市場HK市場交易條件正常正常正常正常485006200056000可比因素分析對照表估價對象A設備B設備C設備規格型號X（1）因素影響調整因素影響調整即要將可比資產相關狀況調整到與評估對象相關狀況一樣的情況。一般的，調整系數的分值以1為標準，即以估價對象的狀況為1.在可比資產的相關條件優于估價對象時，取小于1的分值對可比資產價格進行調整；在可比資產的相關條件劣于估價對象時，取大于1的分值對可比資產價格進行調整。考慮到所選擇的可比資產與估價對象差異不應該過大，實際操作中可以設計多級標準，如優，較優、一致、較劣、劣，相應分值為0.96、1.00、1.02、1.04.具體地，可（1）因素影響調整根據資產間差異程度設立其他標準。例如，表中的規格型號表示設備的功能與其基本生產能力，估價對象與各可比設備的規格型號相同，故不需要調整，調整系數均為1.00；磨損狀況即設備的實體質量，調整系數確定以估價對象的磨損狀況為1.00,。根據各可比設備的相對狀況，相應調整系數可確定為：A設備1.02、B設備0.95、C設備0.95各調整系數見下表：根據資產間差異程度設立其他標準。資產評估途徑與評估方法是資產評估的工具和手段，在資產評估中有著重要的作用。作為資產評估的工具和手段，評估途徑與方法之間具有替代性和可比性。作為獨立存在的評估工具，它們又有差別性。充分掌握每一評估途徑的內涵、應用前提條件，以及對評估參數的要求，是正確理解和認識資產評估途徑的基礎，同時也是正確運用評估途徑及其方法的基礎本章小結資產評估途徑與評估方法是資產評估的工具和手段，在資產評估中有第七章資產評估程序學習目標通過本章的學習，學生應了解資產評估程序的基本概念，理解資產評估程序的重要作用，掌握資產評估的基本步驟和操作環節，領會執行資產評估程序的基本要求。第七章資產評估程序學習目標7.1.1資產評估程序及其主要環節第一，接受資產評估委托，明確相關事項第二，簽訂資產評估業務約定書第三，編制資產評估作業計劃第四，現場調查第五，收集資產評估資料第六，評定估算第七，編制和提交資產評估報告7.1資產評估程序及其作用7.1.1資產評估程序及其主要環節7.1資產評估程序及其作用第八資產評估工作底稿歸檔7.1.2履行資產評估程序的重要性1）履行資產評估程序是規范資產評估機構和評估人員行為、提高資產評估業務質量的基本保證。2）履行資產評估程序時評估資產評估機構和評估人員提供資產評估服務水平的重要依據3）履行資產評估程序是資產評估機構和評估人員防范執業風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段第八資產評估工作底稿歸檔7.2資產評估程序的具體步驟7.2.1接受資產評估委托，明確相關事項1）接受委托應滿足的基本要求（1）資產評估結構和評估人員不能利用主管部門或行政機關的權力，對行業、地區的評估業務進行壟斷。（2）不能以個人的名義接受委托，應該以資產評估機構的名義接受委托（3）資產評估機構和評估人員不得通過降低收費標準或以不切實際的承諾承攬業務7.2資產評估程序的具體步驟（4）資產評估機構和評估人員不得通過降低收費標準或以不切實際的承諾承攬業務。（5）資產評估機構和評估人員應保持形式和實質上的獨立。（6）資產評估機構和評估人員應保持形式和實質上的獨立。（7）資產評估機構及其評估人員應充分了解評估對象、評估目的和評估范圍。（4）資產評估機構和評估人員不得通過降低收費標準或以不切實際(8)資產評估機構及其評估人員應充分分析評估業務風險，正確判斷自身的執業能力。不得承攬無力完成的評估業務。（9）按照能力原則受理評估業務并與委托人簽訂資產評估業務委托書（10）資產評估機構在接受委托前應赴現場進行必要的勘察，以便明確評估工作量、工作時間和收費標準等基本事宜2）接受委托前需明確的基本事項（1）資產評估目的及評估報告的期望用途(8)資產評估機構及其評估人員應充分分析評估業務風險，正確判資產評估機構接受委托前應赴現場進行必要的勘察，以便明確評估工作量、工作時間和收費標準等基本事宜。2）接受委托前需明確的基本事項（1）資產評估目的及評估報告的期望用途（2）資產評估對象的基本狀況（3）資產評估結果的價值類型（4）資產評估基準日（5）資產評估工作作業時間資產評估機構接受委托前應赴現場進行必要的勘察，以便明確評估工（6)資產評估是否有限制條件（7）資產評估收費標準和收費方式（8)其他需要明確的重要事項7.2.2簽訂資產評估業務約定書（1）資產評估機構和委托方名稱、住所（2）資產評估目的（3）資產評估對象和范圍（4）資產評估基準日（5）出具資產評估報告的時間要求（6)資產評估是否有限制條件（6)資產評估報告使用范圍（7)資產評估收費（8）雙方的權利和義務及違約責任（9）簽約時間（10）雙方認為應當約定的其他重要事項。7.2.3編制資產評估計劃(1)資產評估目的和資產評估對象狀況對資產評估技術路線的影響及資產評估機構的對策措施安排。（6)資產評估報告使用范圍(2)資產評估業務風險、資產評估項目的規模和復雜程度對評估人員安排及其構成的要求，限定評估精度以及對評估風險的估計及控制措施（3）資產評估項目所涉及資產的結構、類別、數量計分布狀況對資產清查范圍和清查精度的要求（4）評估項目對相關資料收集的要求及具體安排（5）委托人或資產占有方過去委托資產評(2)資產評估業務風險、資產評估項目的規模和復雜程度對評估人估的經歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性，判斷評估項目的風險及對應措施安排。（6）資產評估途徑和方法的選擇及基本要求（7）評估中可能出現的疑難問題及專家利用（8)評估報告撰寫的要求以及委托方制定的特別分類或披露要求7.2.4現場調查估的經歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性，判斷評（1）確定委托評估資產是否純在，以及合法性和完整性（2）確定委托評估資產與賬簙、報表的一致性（3）收集委托評估所需的有關數據資料。2）現場調查的主要內容（1）了解企業財務會計制度（2）了解企業內部管理制度，重點是企業的資產管理制度（1）確定委托評估資產是否純在，以及合法性和完整性（3)對企業申報的資產清單進行初審（4）對企業申報的各項資產進行核實（5）對企業申報的各項資產的產權進行驗證，確認其合法性（6）對企業申報評估的資產中用于抵押、擔保、租賃等特殊用途的資產進行專項核查。（7）對勘察中發現申報有誤的資產，根據勘察結果和有關制度規定進行勘察調整。（3)對企業申報的資產清單進行初審（8）收集評估相關資料3）現場調查的額基本要求（1）關于資產勘察范圍的要求（2）關于資產勘察的程度要求4）勘察調整7.2.5收集資產評估資料1）有關資產權利的法律文件或其他證明資料（1）有關房地產的土地使用證、房產執照、建設規劃許可證、用地規劃許可證、項目批準文件、開工證明、出讓及轉讓合同、購買合同、原始發票等。（8）收集評估相關資料（4）有關無形資產的專利證書、專利許可證、專有技術許可證、特許權許可證、商標注冊權、版權許可證等（5）有關長短期投資合同（6）有關銀行借款的合同2）資產的性質、目前和歷史狀況信息（1）有關房地產的圖紙、預決算資料（2）有關在建工程的種類、開工時間、預計完工時間、承建單位、籌資單位、籌資方式、成本構成、工程基本說明或計劃等（4）有關無形資產的專利證書、專利許可證、專有技術許可證、特（3）有關設備的技術標準、生產能力、生產廠家、規格、型號、取得時間、啟用時間、運行狀況、大修理次數、大修理時間、大修理費用、設備與工藝要求的配套情況等。（4）有關存貨的數量、計價方式、存放地點、主要原材料近期進貨價格統計表等（5）有關應收及預付款的賬齡統計表、主要賒銷客戶的信譽及經營情況、壞賬準備政策、應收款回收計劃等。（3）有關設備的技術標準、生產能力、生產廠家、規格、型號、取(6)有關長期投資的明細表，包括被投資企業、投資金額、投資期限、起止時間、投資比例、年收益、收益分配方式、賬面成本等。（7)原始證據主要包括評估基準日的會計報表、盤點表、對賬單、調節表、應收及應付詢證函、盤盈及盤虧資產情況說明、報廢資產情況說明及證明材料等。3）有關資產的剩余經濟壽命和法定壽命信息(6)有關長期投資的明細表，包括被投資企業、投資金額、投資期4）有關資產的使用范圍和獲利能力的信息5）資產以往的評估及交易情況信息6）資產轉讓的可行性信息7）類似的資產的市場價格信息8）委托方聲明9）可能影響資產價值的宏觀經濟前景信息10）可能影響資產價值的企業狀況及前景信息11）可能影響資產價值的企業狀況及前景信息12）其他相關信息4）有關資產的使用范圍和獲利能力的信息7.2.6評定估算1）分析資料2）選擇評估途徑和具體評估方法3）運用評估途徑和具體評估方法評定估算資產價值4）審核評估結論并給出最終評估結果7.2.7編制和提交資產評估報告7.2.8資產評估工作底稿7.3執行資產評估程序的要求7.2.6評定估算1）資產評估機構和評估人員應當在國家和資產評估行業規定的統一資產評估程序的基礎上，建立健全本機構資產評估程序制度。2）資產評估執業人員可在不影響資產評估質量的前提下，對資產評估程序中的某些規定作適當調整或具體化3）為保證切實履行資產評估程序，資產評估機構內部應建立相應的管理制度和監督制度。1）資產評估機構和評估人員應當在國家和資產評估行業規定的統一資產評估程序是資產評估工作的內在聯系和主要環節和步驟。本章揭示了履行資產評估程序的現實意義，系統地闡述了我國資產評估的具體步驟，以及與資產評估程序有關的基本要求。遵照資產評估程序執行不僅是資產評估行業自律主管部門對資產評估執業人員的要求，而且也應該是資產評估執業人員自覺的行為，這對于提高資產評估質量、規避資產評估風險具有重要作用。本章小結資產評估程序是資產評估工作的內在聯系和主要環節和步驟。本章揭第八章評估技術在房地產評估中的應用8.1房地產評估概述8.1.1房地產的概念及其特征第八章評估技術在房地產評估中的應用8.1房地產評估概述8.1）土地及土地權利（2）土地的特性（1）土地①土地的自然特性②土地的經濟特性（3）土地權利1）土地及土地權利（2）土地的特性（1）土地①土地的自然特性2）建筑物3）房地產特性①位置固定性及區域性②長期使用性③保值與增值趨勢4）投資風險性5）政策限制性2）建筑物3）房地產特性①位置固定性及區域性②長期使用性③保8.1.2.房地產評估原則1)合法性原則2)最有效使用原則8.1.2.房地產評估原則1)合法性原則2)最有效使5.1.3.房地產價格及其種類1）.房地產價格及其種類①

按房地產權益劃分，房地產價格可以分為所有權價格，使用權價格和其他權利價格。②按房地產實物形態可以劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格。③按房地產價格表時單位可以劃分為總價格、單位價格和樓面地價等。5.1.3.房地產價格及其種類1）.房地產價格及其種類①2）房地產價格的特征①房地產價格是房地產權益的價格②房地產價格的基本表現形式為：房地產交易價格和房地產租金價格。③房地產價格極易受個別因素的影響。2）房地產價格的特征①房地產價格是房地產權益的價格②房地產價3）房地產價格與房地產評估價值4）影響房地產價格及評估價值的因素⑴一般因素①經濟因素②社會因素③行政因素⑵區域因素⑶個別因素3）房地產價格與房地產評估價值4）影響房地產價格及評估價值的5）房地產評估程序⑴明確評估基本事項①明確評估目的②明確評估對象③明確評估基準日④簽訂評估委托協議書貨合同5）房地產評估程序⑴明確評估基本事項①明確評估目的②明確評估⑵制定工作計劃⑶實施勘查與搜集資料⑷測算待估資產評估價值⑸綜合分析確定評估結果⑹撰寫房地產評估報告⑵制定工作計劃⑶實施勘查與搜集資料⑷測算待估資產評估價值⑸綜5.2市場途徑及其方法在房地產評估中的應用1）市場售價類比法在房地產評估中的應用2）市場售價類比法得評估步驟⑴廣泛搜集房地產交易資料⑵選擇可供比較的交易實例作為參照物①應是在鄰近地區或同一個供需圈內的類似地區中的交易實例②與待估房產屬于同一交易類型，且用途相同③參照物的交易應屬于正常交易或可修正為正常交易④與待估房產的估價日期接近⑤與待估房產的區域特征、個別特征接近5.2市場途徑及其方法在房地產評估中的應用1）市場售價類比⑸進行區域因素修正⑷進行市場日期修正⑶進行市場交易情況修正⑹進行個別因素修正⑺確定待估房地產評估價值⑸進行區域因素修正⑷進行市場日期修正⑶進行市場交易情況8.2.2基準地價修正系數法及其估價步驟1）基準地價修正系數法的含義④計算期日修正系數基準地價系數修正法的數學表達式：P=Axa1xa2xa3P為待估土地使用權評估價值，A為基準地價a1為年限修正系數a2為個別因素修正系數a3為市場轉讓因素修正系數8.2.2基準地價修正系數法及其估價步驟1）基準地價修正系2）基準地價修正系數法的估價步驟①搜集有關資料②確定被估宗地因素修正系數③求取土地轉讓年限修正系數⑤確定容積率修正系數⑦計算土地使用權評估價值⑥計算市場轉讓因素修正系數2）基準地價修正系數法的估價步驟①搜集有關資料②確定被估宗地8.2.3市場租金倍數法8.2.４路線價估價法在土地使用權評價中的應用２）路線價估價法的估價步驟⑴