浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第1頁項目研究思緒宏觀形勢分析杭州市場分析西溪區(qū)域分析客群需求分析地塊條件市場情況開發(fā)意向項目定位產品方案案例研究定位思索地塊規(guī)劃建筑格調戶型提議配套服務企業(yè)目標園林景觀浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第2頁第一部分方向初判浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第3頁宏觀形勢分析浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第4頁進入來國家從資金、土地、稅費、交易等多個步驟為房地產行業(yè)恢復發(fā)展提供政策支撐，這些事實已經證實，房地產行業(yè)作為帶動國民經濟發(fā)展主要產業(yè)，當前前景總體向好。但為預防再次出現(xiàn)行業(yè)危機，國家也在多個方面及主要步驟對行業(yè)進行政策規(guī)范，所以未來一段時間，行業(yè)主基調是穩(wěn)定、發(fā)展、可控。全國房地產宏觀政策規(guī)范政策兩部委清查變更容積率預防地方政府違規(guī)托市調整工業(yè)用地出讓最低價標準禁止保障房地塊用于商業(yè)性開發(fā)《非法占用耕地造成種植條件嚴重毀壞認定方法（征求意見稿）》《關于深入加強按揭貸款風險管理通知》中央與地方聯(lián)手打擊捂盤財政部出臺房屋贈與稅新規(guī)打擊房屋交易避稅國土部嚴處小產權房扶持政策億地方債3月開閘《國家住房建設制度(-2050)》八城市公積金異地互貸協(xié)議城里人或可到鄉(xiāng)下置業(yè)《關于下達部分中央廉租住房保障專題補助資金通知》商品房開發(fā)資本金大限松動房貸風險總體可控國務院首次下調商品房項目資本金百分比《關于個人無償受贈房屋相關個人所得稅問題通知》浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第5頁全國房產市場——房產投資增加率前8月房地產投資同比小幅上升14.7%，環(huán)比上升3.1%。同時房地產投資比重開始止跌回升，占總投資額18.7%。注：數(shù)據(jù)起源國家統(tǒng)計局全國房地產投資同比有較顯著幅上升，同時比重逐步上升。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第6頁全國房產市場——大中城市房屋價格指數(shù)全國70個大中城市房屋銷售價格指從四月份開始數(shù)連續(xù)回升，預示全國房地產行業(yè)大趨勢發(fā)展逐步向好。注：數(shù)據(jù)起源國家發(fā)改委全國房地產市場房價已經企穩(wěn)回升，增加速率穩(wěn)健，全國整體房地產市場進入一個穩(wěn)定發(fā)展期。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第7頁全國房地產市場——價升量跌后市仍須慎重伴隨今年上六個月房地產價格理性回歸，房產銷售率快速回升，同時國家政策深入支持，使得現(xiàn)在地產行業(yè)得以快速恢復并健康發(fā)展。不過，我們也要注意到近期房地產市場又有泡沫產生跡象，所以，保持清醒頭腦，盡快入市，立足產品品質提升，才是躲避風險根本方法。鑒于后市發(fā)展仍存在著不確定原因，含有前瞻性項目定位理念和合理產品實現(xiàn)方案，是本案立于不敗之地首要保障。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第8頁全國房產市場——“十一”期間最新動態(tài)北京：7天中，期房、現(xiàn)房累積簽約1119套，同比去年下降50%。價格：“二手房均價為11625元每平米，較9月份下降500元每平米。購房者：與新浪網聯(lián)合調查結果顯示，62.7%網友近期不打算買房，25.4%人認為明年3月是買房最正確時機。上海：十一七天內，住宅成交8.46萬平方米，較最高峰16.7萬相比，幾乎被腰斬，迫近最低谷年。價格上，住宅成交均價為13845元每平米。買房者：82%受訪者有購房計劃，31%受訪者希望總價能控制在70萬元以下。成都：十一期間，為期5天20秋交會上，成交各類房屋4871套。價格：整體均價5819元每平米。買房者：各種優(yōu)惠政策，讓買房人看到了買房希望。杭州：十一期間，杭州共成交商品房998套，是年同期3.2倍。價格：主城區(qū)樓盤紛紛進入兩萬元行列，近郊樓盤也觸及萬元界限。杭州市場可謂逆勢堅挺、鶴立雞群。高銷售量一方面體現(xiàn)了杭州本地客群旺盛需求和高購買力；其次，城市強大輻射力，外地投資者亦占據(jù)了購房市場半壁江山。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第9頁杭州市場分析浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第10頁杭州房地產市場分析——總體發(fā)展特征杭州房地產市場展現(xiàn)供不應求局面，對于消化空置房擠壓房產泡沫有主動意義。市場購置力強勁，全市住宅銷售呈加速上漲趨勢。市場需求旺盛，銷售量逐月增加浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第11頁杭州房地產市場分析——總體發(fā)展特征房價穩(wěn)步上升，市場健康成長9月杭州市房地產價格比年初提升6.9%，余杭區(qū)則大幅增加22.7%，顯著高于全市房產成交價格漲幅。杭州市總體房價展現(xiàn)平穩(wěn)增加態(tài)勢，表明市場處于相對健康成長階段。余杭區(qū)增幅顯著高于全市漲幅，表明余杭區(qū)正在受到市場關注，有利于這一新興板塊快速成長。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第12頁杭州房地產市場分析——總體發(fā)展特征樓市由局部火爆轉向四面開花浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第13頁重點板塊分析結論住宅市場格局分布含有鮮明板塊色彩閑林、西溪別墅排屋高檔樓盤中等樓盤中低級樓盤城西、錢江新城城北、濱江、三墩下沙、留下由市場現(xiàn)實狀況得出，本案所在版塊為杭州市高檔樓盤聚集地，其中分布有杭州市大部分排屋和豪華公寓。所以在高檔產品競爭較強板塊中，提升項目產品力是立于不敗之地根本。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第14頁西溪區(qū)域分析浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第15頁西溪區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域高端產品成就“西貴”板塊西溪板塊倍受關注，需求旺盛“金鑲玉”規(guī)劃打造生態(tài)居住區(qū)浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第16頁西溪區(qū)域分析——“金鑲玉”模式3月，《杭州西溪濕地國際城市綜合體概念規(guī)劃》方案評審勝出兩套方案提出圍繞西溪城市綜合體“金鑲玉”建設理念：以西溪濕地公園為“玉”，以西溪濕地周圍區(qū)域開發(fā)和保護為“金”，經過“賦金于玉”實現(xiàn)“金玉成碧”，完成36平方公里杭州城市西部整體規(guī)劃。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第17頁西溪區(qū)域分析——房地產市場高檔物業(yè)匯聚西溪板塊土地價值一直受業(yè)界關注，區(qū)域內住宅用地更是稀缺。最近兩年，伴隨萬科、綠城、坤和等實力房產企業(yè)陸續(xù)進駐，板塊內高尚居住園區(qū)初成規(guī)模，人居價值已得到快速提升。大華西溪風情、坤和西溪里、萬坤西溪蝶園、西溪望莊、華元和莊、綠城西溪誠園等高端住宅云集西溪周圍。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第18頁區(qū)域主要在售項目匯總浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第19頁大華·西溪風情——項目概況項目位置：文一路延伸段，西溪風景區(qū)以西總建面積：50萬㎡開盤時間：五期從10月至今屢次開盤近期8月、9月兩次入住時間：12月，年10月綠化率：50％容積率：0.74當前報價：33000元/平米建筑形態(tài)：排屋別墅主力戶型：五期悅宮286-370平米開發(fā)商：浙江大華房地產開發(fā)有限企業(yè)浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第20頁大華·西溪風情——區(qū)位賣點區(qū)域交通由文一西路、文二西路延伸段（建設中）、荊常大道、繞城高速、等縱橫路網組成了西溪風情周圍相對便利城市交通。規(guī)劃中快速軌道8號線將為項目提供更為方便交通。賣點提煉——西溪游艇排屋別墅大區(qū)“西溪第一盤”賣點一：第一家進駐西溪區(qū)域開發(fā)樓盤賣點二：第一大規(guī)模西溪純排屋水景別墅賣點三：第一家引進游艇西溪排屋別墅關鍵數(shù)字：50萬平低密水景3500米沿河水景30000平米中央水景點評：該項目與本案同在一個緯度，地理位置比本案相對較弱，生態(tài)自然環(huán)境卻優(yōu)于本案，該項目歷時較長，整盤雖近尾聲，但規(guī)劃中六期未來面臨較強直面競爭。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第21頁大華·西溪風情——配套建筑園林配套服務——高教園區(qū)、各類商業(yè)預期配套齊全緊鄰阿里巴巴淘寶城、倉前高教園區(qū)、沃爾瑪購物廣場（建設中）、蔣村商務中心（規(guī)劃中）、浙江大學紫金港校區(qū)、浙大國家科技園，周圍還分布有西溪天堂酒店群、西溪文化創(chuàng)意產業(yè)園，綠城學校等配套。小區(qū)內西溪風情建設有總面積3萬㎡高檔配套，包含：5000㎡南會所、2.3萬㎡新天地商業(yè)街和悅宮3000㎡VIP會所。小區(qū)建筑——新古典主義外立面以石材為主，在典雅、莊重、精巧新古典主義建筑格調上增加當代建筑元素，氣質簡練、俊朗，建材設施配套打造生態(tài)環(huán)境保護、安全齊全、科技高端。小區(qū)園林——天然水系造景50%高綠化率，建筑密度較低，綠化面積大，寬大河面，中央大水景，主要依靠天然水域造景。點評：該項目以大盤造城概念規(guī)劃，內部配套設施齊全；建筑格調率先采取了新古典，前三期建筑過時，品質感相對較弱，4、5期品質較強，值得借鑒；園林綠化除對大面積水景利用，缺乏細節(jié)，不夠精巧。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第22頁大華·西溪風情——戶型設計概括：充分重視戶型通透性，設置天井采光，地下層經過首層天井玻璃一樣實現(xiàn)采光；層層露臺設計，親近自然，方便觀景；較大客廳及主臥面寬，提升居住舒適度；一層客廳和餐廳形成錯層落差，墊高入戶門，樹立登堂入室尊貴感。點評：二層雙臥朝南，充分接收陽光洗禮三層大尺度空間，豪華尊貴，盡顯主人身份；不過二層空間缺乏家庭室設計以及首層出現(xiàn)暗衛(wèi)設計，略顯缺憾；另外入戶進入餐廳略顯不妥。A戶型：共四層286㎡浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第23頁大華·西溪風情——戶型設計概括：設置天井采光，強調戶型通透性；前三后四層加上雙地下層設計，五層排屋戶型盡可能增加居住功效空間；層層露臺設計，親近自然，方便觀景；寬大通透客廳，社交活動空間舒適氣派；一層客廳和餐廳形成錯層落差，墊高入戶門，樹立登堂入室尊貴感。點評：與A戶型相比，此戶型多出一層地下室，功效愈加豐富；加上此戶型南入戶，直接進入客廳優(yōu)于A戶型，其它與A戶型情況類似。C戶型：共四層318㎡浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第24頁大華·西溪風情——開發(fā)進度浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第25頁西溪里——項目概況項目位置：西湖區(qū)文一西路蔣村西路口總建面積：33萬㎡開盤時間：7月入住時間：年底綠化率：30％容積率：1.8當前報價：高層18000元/㎡；別墅40000元/㎡建筑形態(tài)：高層、排屋主力戶型：137、178平米（高層）290平米（排屋）開發(fā)商：坤和建設集團股份有限企業(yè)浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第26頁西溪里——區(qū)位賣點區(qū)位配套學校：小區(qū)內部配幼稚園一個；周圍有綠城育華學校、西溪試驗學校以及規(guī)劃中中小學；公建：項目所屬西溪濕地保護范圍，鄰西溪國家濕地公園。項目周圍規(guī)劃蔣村商務中心、文一西路特色商業(yè)街；醫(yī)院：項目北面浙大國際醫(yī)療中心將是省內規(guī)模最大綜合性三級甲等醫(yī)院；公交：周圍文一西路蔣村公交總站。賣點提煉——杭州“墻門大宅”世家生活空間賣點一：中式排屋—以小景、幽巷、靜院、敞屋等墻門生活空間元素演繹當代中式墻門大宅。賣點二：利用自然濕地資源，打造體驗式場景，曲徑通幽。點評：該項目與本案容積率相同，其產品類型和排布對本案含有很強借鑒性。另外，該項目地理位置更佳，所以要求本案產品愈加含有吸引力。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第27頁西溪里——建筑園林小區(qū)建筑——新中式在建筑規(guī)劃上，二期以板式高層公寓半圍合排屋區(qū)設計，視線向五常港河開放，使二期住戶采光好、景觀開闊，享受沿河景觀及私密平靜環(huán)境。小區(qū)園林——組團公園在景觀設計上，將墻門文化貫通一直，幽巷、雅街、素墻，水系、綠植、坡地……以及板式公寓寬大樓間距形成主題性綠地，如7000多㎡組團公園、10000多㎡水景中央花園。點評：此項目打造新中式建筑，其排屋產品對中式元素表達較為到位，但其小高層產品卻極難看到中式元素表達。究其原因，新中式對高層建筑利用技術尚不成熟，極難表達產品質感。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第28頁西溪里——戶型設計排屋：面積260㎡，地上3層，地下1層概括：一層設置中庭，二三樓可通風見光，增加了亮度和通透性。三層只設置休閑露臺與主人房，增加了舒適性。點評：整個房型瘦長，面寬較窄，光照有限。二層幼兒房、父母房并排，兩房面寬都略顯局促。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第29頁西溪里——開發(fā)進度開發(fā)進度分期開發(fā)，分期銷售。分蘆園/熙園(排屋)和瑾園/珺園(公寓)共4個組團銷售。銷售現(xiàn)實狀況5月底，二期開盤，當前聯(lián)排尚余72套，戶型為290平方米和325平方米。公寓還有5棟，500套左右，戶型為87平米，89平米和125平米。據(jù)透明售房網顯示，當前小高層均價16312元/㎡，排屋均價27742元/㎡，與報價40000元/㎡有一定差距。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第30頁綠城·西溪誠園——項目概況項目位置：綠城西溪誠園位于西湖區(qū)文一西路總建面積：60萬㎡開盤時間：預計11月底入住時間：未定綠化率：40％容積率：2.1當前報價：30000元/平米建筑形態(tài)：高層主力戶型：180-200平米開發(fā)商：浙江報業(yè)綠城房地產開發(fā)有限企業(yè)浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第31頁綠城·西溪誠園——區(qū)位賣點區(qū)域交通由西溪路、天目山路、文一路、紫金港路、紫金花路、古墩路等縱橫密集路網組成了西溪誠園周圍便捷城市交通線路圖，西溪誠園還近鄰杭州繞城高速，使遠行更為方便。賣點提煉——綠城第二代高層公寓典范賣點一：綠城品牌--綠城十五年城西回歸之作賣點二：城西精裝大盤--城西版塊近年來少有精裝小高層大盤賣點三：西溪濕地—城西和西溪紐帶點評：該項目與本案同在一個緯度，地理位置比本案相對更佳，未來可能會對本案造成威脅浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第32頁綠城·西溪誠園——配套建筑園林配套服務——大型商業(yè)、教育西城廣場、沃爾瑪購物廣場（建設中）、蔣村商務中心（規(guī)劃中）、浙江大學紫金港校區(qū)、杭州綠城育華學校，周圍還分布有西溪試驗學校、市府幼稚園、杭十五中西溪校區(qū)等眾多學校，形成涵蓋大學、中學、小學、幼稚園等全程完備教育配套系統(tǒng)。社區(qū)內配置綠城獨創(chuàng)園區(qū)生活服務體系、高端生活設施。小區(qū)建筑——新古典主義外立面以石材幕墻為主，在典雅、莊重、精巧新古典主義建筑格調上增加當代建筑元素，格調更為簡練、俊朗。小區(qū)園林——組團綠化40%高綠化率，建筑密度較低，綠化面積大。點評：該項目內外配套設施齊全，采取了杭州市場上較為流行新古典格調，全部為9-13層建筑，建筑密度較低，綠化面積大。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第33頁綠城·西溪誠園——戶型設計概括：增加居住私密性，戶型實現(xiàn)電梯直接入戶，較大客廳及主臥面寬，增加儲備空間，加大廚房面積，使室內布局更佳合理和完善，提升居住舒適度；精裝修，引入水循環(huán)地暖裝置等科技節(jié)能技術。E戶型：四室兩廳三衛(wèi)，186㎡J戶型：三室兩廳三衛(wèi)，218㎡L戶型：五室兩廳五衛(wèi)，269㎡點評：私密居家氣氛；客廳大開間，北接景觀陽臺；方正書房連接景觀陽臺，聆賞美景；廚房大面寬，與餐廳連接緊密；南向雙次臥連接景觀陽臺，營造融融生活情趣。點評：與E戶型相比，功效空間數(shù)量降低，增加了每個空間面積；起居室與廚房分開，使整個空間布局愈加完善點評：大面積戶型，開敞玄關鋪展尊貴人生；增設工人房，各個功效房均配置獨立衛(wèi)生間，品質生活更便捷；廚房空間充分設置早餐廳；主臥大開間，套房結構，豪華盥洗室功效齊備浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第34頁綠城·西溪誠園——開發(fā)進度開發(fā)進度分四期開發(fā)，即將開盤為一期，一期9萬平米，9棟樓，為11層、13層小高層，共503套。銷售現(xiàn)實狀況當前沒有在售樓座，預計11月底開盤銷售。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第35頁西溪區(qū)域分析——價格分析浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第36頁西溪區(qū)域分析——戶型分析浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第37頁西溪區(qū)域分析——近期土地成交情況剛才拍出這四塊土地，都是居住用地，位置集中在荊長路東西側和文一西路。即使地塊面積不是很大，不過樓面價7500元/㎡（荊長路西側地塊5071元/㎡），都比本案低。這愈加決定了本案不能走性價比路線，而是要提升品質，提升產品附加值，走高端路線。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第38頁西溪區(qū)域分析——總結天賜西溪加上合理規(guī)劃，最終成就了“西貴”板塊形成。競品定位高端，主流為聯(lián)排、洋房、大戶型公寓等改進型住宅。區(qū)域未來商品房潛在供給量18萬㎡用地，再加上競品存量，都對項目入市造成競爭。要求本案定位高端，設置合理產品類型和戶型，在一定程度上進行產品創(chuàng)新，增強競爭力。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第39頁客群需求分析浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第40頁客群需求分析針對此次調研，我們設計了調查問卷，以了解杭州房地產市場需求。問卷內容主要包括兩項內容：杭州房地產整體需求西溪板塊區(qū)域內市場需求限于有效問卷只有113個，所以問卷結果可能有所偏頗或者不全方面，所以我們又依據(jù)對西溪板塊當前在售產品客群梳理對客群需求進行了修正，最終得出本案將面正確客群特點。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第41頁客群需求分析——板塊需求問卷顯示，當前城西板塊需求趨于旺盛浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第42頁客群需求分析——公寓產品偏好中間套、邊套偏好大百分比懸殊，能夠看出邊套當前是需求主流。結合當前杭州小高層主要有板樓和點式樓兩種，所以我們提議小高層優(yōu)勢位置可建點式樓。平層優(yōu)于復式同類型公寓產品中，相對平層需求更旺盛浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第43頁客群需求分析——別墅類型偏好聯(lián)排別墅受寵聯(lián)排別墅/排屋、花園洋房需求都很旺盛。疊拼產品市場認知度較低，獨棟鑒于總價高昂需求較弱。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第44頁客群需求分析——別墅主題偏好水景別墅略占上風近半數(shù)受訪者表示喜歡水景別墅，對山景別墅、鄉(xiāng)村別墅偏好度較弱。水主題設計最受歡迎水景主題高于綠地主題，更高于康樂設施主題。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第45頁客群需求分析——別墅戶型偏好戶型面積對于別墅面積，250-400平米需求占到了67%。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第46頁城西客群特征小結依據(jù)市調結果，我們發(fā)覺，當前板塊購置客戶主要有以下特征：年紀：中年偏上人群為主籍貫：杭州當?shù)?7%，浙江省內其它地域42%，其它地域11%。家庭階層：富貴之家買房目標：改進自住，投資各半。教育程度：大專以上水平為主，比較崇洋。審美：含有一定生活情調，強烈向往更高檔住宅產品居住感覺。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第47頁項目地塊分析浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第48頁項目地塊分析——經濟指標規(guī)劃用地面積：16.2296萬㎡規(guī)劃建筑面積：29.41128萬㎡容積率：1.8限高：≤36米建筑密度:≤30%物業(yè)類別：商品住宅30萬平米體量，現(xiàn)有利于打造高檔項目標規(guī)模，又不至于帶來過長銷售周期。而1.8容積率與36米限高，就決定了產品類型，只能在小高層、洋房和聯(lián)排別墅中做組合。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第49頁項目地塊分析——資源環(huán)境優(yōu)勢：各方向優(yōu)良路況地塊有坡度濕地環(huán)境東側繞城高速綠化帶與河流劣勢：北側變電站和高壓線浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第50頁項目地塊分析——地塊問題地塊北側緊鄰文一西路位置存有110千伏五常變電站一座和兩條高壓線。即使高壓線不在地塊里面，不過假如該變電站不能拆除，其四面1.5米安全距離之內位置需做防護。而高壓線安全距離更高達10米。主要影響是對于客群心理層面，尤其是高端客群易產生購置抗性浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第51頁項目地塊分析——小結地塊整體較為方正，地勢稍有坡度。每塊地塊東西長，南北短，呈較規(guī)則四邊形分布，用地較為開闊，有利于項目標發(fā)展規(guī)劃。尤其是地塊東邊緊鄰繞城高速綠化帶、東南緊鄰河流、地塊上較好濕地資源都給項目打造高端住宅、提升品質以充分支撐。不過，項目北端變電站和高壓線將對產品排布以及消費者心理造成影響。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第52頁項目地塊分析——提議變電站存在，勢必會造成來訪客戶現(xiàn)場轉化率降低。為保障銷售進展順利，需加大推廣力度以增加客群基數(shù)，造成推廣費用增加。60億×1.5%×30%=2700萬變電站存在，勢必會造成周圍樓座定價比其它樓座低，按經驗值約在10%左右。預計變電站周圍樓座總面積約4萬平米（11層小高層）。4萬平米×2萬元/平米×10%=8000萬假如協(xié)調相關部門搬遷變電站費用在此之下，提議企業(yè)盡可能實現(xiàn)變電站搬遷，為項目打造高端產品掃清障礙。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第53頁項目初步開發(fā)意向提議市場大勢趨好地塊優(yōu)勢豪宅-高端物業(yè)杭州高速發(fā)展西溪高尚住區(qū)高端客群需求打造高端品牌初步意向：西園-西溪島居生活大華西溪風情坤和·西溪里西溪望莊西溪蝶園濕地-關鍵價值區(qū)域共性地塊條件浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第54頁第二部分項目定位浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第55頁普通定義豪宅五大標準：一是區(qū)位優(yōu)越不可替換；二是環(huán)境幽雅，或者含有不可再生、得天獨厚自然資源，或者含有歷史形成人文資源；三是建筑精美不可復制；四是格調各異難以仿造：五是人文價值無法再生。所以，稱得上豪宅物業(yè)必定含有唯一性。當?shù)貕K條件下豪宅界定：打造一個相對意義上產品品質豪宅，這里所說豪宅并非單純價格昂貴房子，而是相對于其它優(yōu)越區(qū)位和獨特資源項目我們占據(jù)并不是最好位置、資源卻打造出不一樣凡響獨特品質樓盤——高端物業(yè)。項目定位思索——關于豪宅浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第56頁項目定位思索——關于濕地濕地價值濕地廣泛分布于世界各地，是地球上生物多樣性豐富和生產力較高生態(tài)系統(tǒng)。濕地在抵抗洪水、調整徑流、控制污染、調節(jié)氣候、美化環(huán)境等方面起到主要作用，它既是陸地上天然蓄水庫，又是眾多野生動植物資源，尤其是珍稀水禽繁殖和越冬地，它能夠給人類提供水和食物。濕地與人類息息相關，是人類擁有寶貴資源，所以濕地被稱為“生命搖籃”、“地球之腎”。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第57頁住區(qū)濕地景觀營造結合本案地塊當前存在相當體量濕地景觀，提議與后期規(guī)劃良好結合，在不過于影響項目整體施工前提下，盡可能保有地塊上優(yōu)勢濕地資源。在后期景觀營造中，與人工造景相結合，打造既自然生態(tài)又能彰顯品質濕地景觀。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第58頁項目定位思索——關于濕地解讀西溪濕地（精神層面）西溪是一個有著悠久人類活動蹤跡次生濕地，擁有較為獨特水生陸生植被和野生動物：水中生長著蘆、菱、萍、蓮；兩岸茂盛著梅、柿、樟、竹；溪中游動著鯉魚、草魚、蝦、黃鱔；天上岸中翻飛著白鷺、翠鳥、綠頭鴨、銀雞等稀有鳥類，形成了獨特濕地生態(tài)景觀。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第59頁項目定位思索——關于濕地西溪歷史，十分悠久，迄今已經有四五千年歷史。西溪人文，源遠流長。西溪自古就是隱逸之地，被文人視為人間凈土、世外桃源。秋雪庵、泊庵、梅竹山莊、西溪草堂在歷史上都曾是眾多文人雅士開創(chuàng)別業(yè)，他們在西溪留下了大批詩文辭章。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第60頁濱水居住高端價值西溪濕地早在新石器時代良渚文化時期就有了先民生活足跡，而且從來是皇家、儒仕、百姓依濕居住和濱水生活風水寶地。在城市飛速發(fā)展今天，既占據(jù)城市便利，又占據(jù)濱水自然價值，已然成為高端居住形態(tài)代表符合。浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第61頁項目定位思索高端物業(yè)+濱水居住=灣區(qū)物業(yè)浙江省杭州市房地產項目營銷策劃定位報告第62頁項目定位思索——灣區(qū)物業(yè)灣區(qū)物業(yè)通常是指那些擁有灣