TOC\o"1-5"\h\z目錄 1管理目標指標 2工作職責 4崗位職責與任職條件 6\o"CurrentDocument"工作流程圖 12操作規程 13管理制度 26環境管理 37文件清單 47\o"CurrentDocument"法律、法規清單 56工作用表格清單及樣表 55工程部2004年度管理目標指標序號管理目標指標落實措施計劃完成時間責任人檢查人備注1完成公司物業管理方案的目標100%教育員工了解公司物業管理方案的目標。本年度內2房屋及設備完好率98%執行“京房修字［1994］第495號”文件，定期對房屋及其設備進行巡檢和維護。本年度內3處理報修及時率100%嚴格執行“京房地修字［1998］第799號”文件及公司相關文件。本年度內4維修一次合格率99%同員工進行技術交流，并教育員工遵守職業道德。本年度內5投訴處理及合格率100%提高員工的業務能力。本年度內6工作記錄資料完整100%如實記錄，妥善保管。本年度內7重大設備事故和質量事故0要求員工嚴格執行操作規范及公司各項規章制度，遵守職業道德。本年度內8工作場地和設備環境衛生整潔、干凈100%嚴格落實公司及部門的相關制度本年度內施工噪音投訴0按照相關法規控制施工時間本年度內設備噪音投訴0合理控制噪音較大的設備的工作時間，又針對性的計劃改造本年度內水資源耗用比上年度減少2%完善運行管理本年度內電能耗用比上一年度降低3%完善運行管理本年度內

燃氣耗用比上一年度降低3%完善運行管理本年度內液態物濺落的投訴率0有效控制、及時清理本年度內工作職責工程部工作職責工程部工作是物業管理公司經營管理的基礎工作，通過對房屋及其附屬設施的養護維修，確保物業正常使用，其具體職責范圍是：.根據房屋及其附屬設施的實際情況，制定物業工程的管理總體方案，編制養護維修計劃報上級領導審批后，組織貫徹實施。.全面負責房屋及其附屬設施的維修保養，保證物業的正常使用。.全面負責各樓各種機電、消防、供水、供電設備的養護與維修工作，保證各種設備始終正常運轉。.定期檢查小區各種設備設施技術狀況，發現問題，及時提出維修解決辦法和制定維修方案，方案確定后組織貫徹實施。.根據天氣的變化，每年搞好冬夏的會所供暖和送冷工作，并及時對其設備的檢查和維修。.房屋及其設備設施如發生突發事件，工程部必須全力以赴投入搶修工作，直至恢復運行和正常使用。.協助管理部門做好業主報修，維修工作。.對住戶裝修作好監督、檢查及驗收工作。.參加新入伙摟宇工程的驗收，提出其有關設施增補的改造方案。.負責水、電、氣等能源耗用的管理工作，盡可能的節能降耗。.根據設備狀況，合理控制噪音。.對外包施工的質量以及因施工可能造成的環境污染進行監控。崗位職責與任職條件工程部經理崗位設置：工程部經理、暖通給排水主管、強弱電主管、文員（庫管員）、維修工（含領班）直接上級：中心主任部門性質：保證小區內建筑的安全，設備設施的正常運行，處理日常的報修。管理權限：小區內的建筑及其附屬設施，以及相關事宜。管理職能：對所轄物業進行綜合管理；節能降耗，為公司降低成本。任職條件：.基本素質：具備相當豐富的工程管理專業知識，責任心強，善于溝通，并能協調各部門的相互關系，具有相當的組織管理能力。.自然條件：35歲以上，身體健康。.文化程度：工程技術專業大專以上或同等學歷，持有物業管理上崗證。.工作經驗：具有3年以上本崗位的管理經驗及7年以上技術管理經驗。.特殊要求：對機械、電力、鍋爐、管道和弱電以及裝修等方面的專業知識有較全面的了解。主要職責：.在中心主任的領導下，全面主持本部門工作，領導員工完成本部門的工作任務。.貫徹執行上級下達的各項工作指示和任務，根據上級領導的授權，對本部門的管理活動進行督導、協調和檢查，發現問題及時處理。.明確本部門的工作性質，制定計劃，組織和落實各項計劃。.建立良好的部門之間的團結協作關系、增強部門內部的團隊精神，同心協力做好各項工作。.制定本部門的年度預算方案，審閱本部門每天的各類報表，進行業務分析，做出管理決定和成本控制方案。.負責對本部門員工的培訓工作，對所轄員工進行督導培訓I,不斷提高其管理水平、服務意識、專業技能等工作能力。.負責對本部門員工進行考核、評估，并根據工作業績進行表揚和批評指正，提高員工的工作效率。.向中心主任提出任免、調配所轄部門管理人員的建議，向中心主任提交部門定崗和崗位人員設置的報告，中心主任審批通過后，組織實施。.對本部門的設備設施進行綜合管理，控制部門的成本費用。.審閱部門提交的各類請示報告。.對本部門的安全、消防工作負責。.制定部門的各項管理制度、操作規程、崗位職責和人員評估方案，組織落實和督導檢查。.提出工程改造、設備更新預算報告，審核申購物資報告。.審閱或制定工程設備的更新、維修、保養計劃，并督導執行。.每月一次全面檢查小區設備設施有無損壞、運轉狀態是否正常，對重點設備進行重點檢查，對發現的問題及時組織相關主管和有關人員進行檢修、排除故障。.及時處理對工程方面的投訴。.給排水暖通主管崗位設置：給排水暖通主管、維修工（含領班）直接上級：工程部經理部門性質：保證本專業所轄設備設施的正常運行，保障業戶的正常生活。管理權限：給排水、供暖和制冷、水處理、消防等各系統及相關本專業的設備設施。管理職能：對本專業所轄的設備設施進行綜合管理；節能降耗，為公司降低成本。任職條件：.基本素質：工作踏實、細致，情緒穩定，有進取心。.自然條件：身體健康，30歲以上。.文化程度：工程技術專業中專以上或同等學歷，持有物業管理上崗證。.工作經驗：具有2年以上本崗位工作經驗及5年以上的技術管理經驗。有效強的動手能力。主要職責：1、在經理的領導下，負責水工日常工作的安排，帶頭保證按期完成上級交辦的工作,對本專業維修總負責。2、熟悉住宅小區內給、排水管道的分布情況和走向以及各種供排水設施的日常維修及養護工作并具有一定的防水補漏技術。3、負責水工組日常維修的派工、熱情接待住戶的詢問和維修要求，經常檢查員工維修的完成情況，保證維修的及時率和合格率達98%以上，隨時清楚水工的去向，派工單時要合情合理。4、依照經理制訂的公共設施維修養護計劃，組織水工保質保期安全地完成各項維修任務，帶領員工完成一些難度較大的維修項目，如遇到緊急情況隨時趕到現場處理，作出相應的處理辦法。5、負責水工日常維修用料的計劃及日常用料的領用及消耗，領用時須報經理審批。6、以身作則，帶領并督導水工嚴格遵守物業管理條例和規章制度，營造良好的工作作風，不斷提高維修工的技術水平，思想素質和服務態度，樹立為住戶服務的宗旨。7、對重大維修工程項目做好書面記錄，合理安排人員實施。水專業維修工（含領班）直接上級：給排水暖通主管任職條件：.基本素質：工作踏實肯干，具有團結協作精神。.自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。.文化程度：具有高中以上學歷。.工作經驗：具有2年以上設備維修工作經驗，3年以上給排水系統維修保養工作經驗。主要職責：在水主管的領導下，對轄區的各類給、排水設施的運行，保養和維修實施具體管理職責如下：1、熟悉小區內自來水網絡走向進水總水閥水表的位置、數量及操作方法。2、嚴格遵守公司制定的水泵設備的運行、維修、保養制度，做到小修不過夜。3、熟悉消防設施的配置、位置、處理消防水系統的故障。4、發生停水或其他事故應及時與供水部門聯系迅速查明原因，并采取應急措施。5、堅守崗位按時上下班，認真交接班，做好各關記錄保管好資料、圖紙及工具。6、積極處理報修，一般報修24小時內解決。強弱電主管崗位設置：強弱電主管、維修工直接上級：工程部經理部門性質：保證本專業所轄設備設施的正常運行，保障業戶的正常生活。管理權限：供電、通訊、視聽、監控、供暖和制冷、水處理、消防等各系統及相關本專業的設備設施。管理職能：對本專業所轄的設備設施進行綜合管理；節能降耗，為公司降低成本。任職條件：.基本素質：工作踏實、細致，情緒穩定，有進取心。.自然條件：身體健康，30歲以上。.文化程度：工程技術專業中專以上或同等學歷，持有物業管理上崗證。.工作經驗：具有2年以上本崗位工作經驗及5年以上的技術管理經驗。有效強的動手能力。主要職責：1、在部門經理的領導下負責電工日常工作的安排帶頭保質按期完成上級交辦的工作，對各種電工維修總負責。2、熟悉小區內供、配電情況，各種結構房屋線路的分布走向以及有關電方面公共設施的日常維修及養護方法。3、負責電工日常維修的派工，保證維修的及時率和合格率達98%以上，隨時清楚本班維修人員去向，并保持派工的合情合理。4、依照經理制訂的公共設施維修養護計劃組織在班員工保質保期完全地完成專業范圍內的維修任務，經常檢查員工的維修任務完成情況和責任區公共設施的完好率，發現問題及時向經理及上級領導T.報。5、負責電工日常維修材料計劃及日常電器材料的領用及消耗領用時須報經理審批。6、以身作則，帶領并督導電工嚴格遵守崗位職責，運作流程，具備必要的電氣知識,嚴格遵守電業完全工作規程營造本組的良好工作作風，不斷提高電工的技術水平，思想素質和服務態度。7、對重大維修工程項目做好書面記錄，合理安排人員實施。電專業維修人員（含領班）直接上級：強弱電主管任職條件：.基本素質：工作認真負責，踏實肯干。具有團結協作精神。.自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。.文化程度：具有高中以上學歷。.工作經驗：具有2年以上設備維修工作經驗，2年以上強電系統維修保養的工作經歷，從事過弱電維修工作或具備一定的弱電理論基礎知識。.特殊要求：持有有關部門頒發的高/低壓配電上崗證、操作證。主要職責：電工在水電主管的領導下，對轄區內的各類機電設備的運行、保養和維修實施具體管理職責如下：1、熟悉小區內供電、電梯、消防系統及配電室系統出線回路走向，熟悉電氣設備的配置和使用狀況，會按規程操作檢查各種，電氣設備及線路完成維修工作。2、嚴格遵守公司制定的電氣設備運行維修保養制度做到小修不過夜，能正確判斷處理一般電氣故障并采取應急措施。3、每天做好巡視檢查工作，并認真做好種各維修運行記錄發現問題及時處理。4、發生停電或其他事故應及時與供電部門職得聯系，迅速查明原因采取應急措施。5、堅守崗位，按時上下班，認真交接班，做好交接班記錄，保管好資料、圖紙及工具。6、積極處理業主的報修，一般報修24小時內解決。日常報修檢修、保養客戶報修客服部受理工程派工戶內報修現場維修工作流程圖工程部工作公共區域計劃維修結果、記錄簽訂合同現場督導更新、銷毀編制、建檔文檔管理保管、借閱存檔操作規程.目的：確保建筑物正常使用功能，延長樓宇使用壽命，增強建筑結構的安全性。.適用范圍：本項目中心管理的住宅樓、配套建筑物及各附屬建筑設施。.職責：1由業主管理委員會和公司總經理負責審批小區大型公共設施、建筑物改造資金與大修專款資金的審批。2工程部經理負責組織有關人員對建筑物的重大改造項目進行可行性研究和技術經濟性分析，公司各部門經理（主任）參加并作出決定。3公司工程部負責制定《建筑物的維護保養計劃》，經公司管理著代表審核后，項目工程部負責組織實施。4項目中心工程部負責轄區建筑物的維修保養及日常的巡查工作。4.工作程序：公司工程部建立房屋維護管理制度，項目工程部做好建筑物的維護保養記錄。由維修工將日常巡查中發現的問題及時通知維修主管，維修主管下達工作單，并對養護修繕進行監督、檢查、驗收。3客服部指定房管員定期對房屋修繕作回訪工作并詳細記錄。4對維修中發現不能處理的問題，由客服部房管員及時上報中心主任和工程部，由工程部組織有關人員進行原因分析，確定處理方案。5對于外包維修保養工程，工程部應按照合同和協議要求，作好現場監督管理和協調工作。6每年年底由工程部會同有關部門對房屋質量進行評定，要求完好率達98%。5.支持性文件和質量記錄1《房屋及其設備小修服務標準》——京房地修字［1998］第799號5.2《北京市城鎮住宅樓大、中修定案標準》——京房地修字［1999］第930號3回訪制度4回訪記錄表5房屋保養記錄6房屋維修記錄表5.7房屋維護保養計劃.主體工程：屋架、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如破損嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。2.裝修工程：門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密、不松動。門窗開關不靈活、松動、脫楔、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。2窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。3踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。2普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或作塊料地面。4.屋面工程：屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重、按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。由于屋面上的設施等損壞造成滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，再不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。3上人屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固重做。4陽光棚損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。5屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做,重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協調的條件下進行。2外墻勒腳損壞的，應修復。5.3內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應原樣修復；每墻面損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的的情況應根據墻身的需要修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。.4天棚損壞：摸灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。.油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養；上述木構件整件或其他各類構件，其油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為3?5年。3木地板原油漆褪落的，應重新打磨上油涂臘。6.4室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。5高層建筑外墻涂料損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。①維修標準：設施功能齊全、完備，無缺損；②7.室外土建設施7.1圍墻出現裂縫、破損時，及時修復，保持原貌。2及時修補園區內損壞的道路及井圈、井座，保持道路通暢、路面平坦。3及時修復園區內損壞的座椅、花架、圍欄、游樂及健身器械等設施，恢復原有功能。

樓房土建及設備小修標準序號工程項目小修內容質量標準時限要求(-)室內地面、散水普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料層面的、散水嚴重破損影響其功能的，應修補；木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。普通水泥樓面地面及散水維修后應平整、光滑、接槎平順；木質樓地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密。急迫性小修項目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞；室內給水系統小修、換管；煙道堵塞等。自接到報修之時起2小時到達現場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修；自接到報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。（二）室內墻面及頂棚內墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的應修補。修繕后的內墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢1占L（三）檢修門窗鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫樺、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。（四）煙道、垃圾道等煙道裂縫、破損、堵塞現象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應修復。修繕后煙道及垃圾道應暢通，垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內漏水。（五）清掃屋面、采光井、雨落管等每年應將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應更換。屋面采光井應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。（六）屋面補漏屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面補漏范圍。屋面局部補漏后應達到不再滴漏。（七）外檐裝修外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應排除險情。排除險情后的外檐裝修，應不再有裂縫及露筋現象。（八）陽臺、雨罩等結構構件陽臺、雨罩、梁等結構件保護層開裂的，應封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕；保護層剝落的，應補抹。經維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現象。

（九）室內給水系統小修、局部換管樓房戶表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊。經修繕的給水系統暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。（十）衛生設備衛生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修。修繕后應做到給排水暢通，各部件零件齊全、靈活、有效、無跑、冒、漏、滴現象，能正常使用。(1■)排水管道、化糞池，檢查井等。樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應疏通；化糞池、檢查井滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢杳井滿溢的清掏應清除全部污物直燃機房安全運行規程.嚴禁超越安全“設定值”調節安全裝置。.嚴禁先開“冷卻水泵”，后開“冷溫水泵二.嚴禁先停“冷溫水泵”，后停“冷缺水泵”。.嚴禁在冷溫水靶式流量控制器有異常時開機。.嚴禁在保護功能異常時開機。.嚴禁機房溫度低于5℃或高于43℃。.嚴禁在“燃氣泄漏檢測器”及聯動裝置有疑問或通風不良時開“燃氣閥”。.嚴禁非機房人員接觸安全裝置。.嚴禁機組在明顯受到管路系統振動時開機。采暖操作規程.每次開機前確認：L1采暖用冷劑蒸汽角閥、采暖用溶液角閥、采暖冷劑水角閥開。L2機組真空度正常。在觸摸屏上選擇“采暖”或“單獨衛生熱水”、“自動”方式。L4采暖運行參數設置正確。衛生熱水運行參數正確。冷卻水系統內水放空。日用油箱中要有油，重油型機組確認燃燒機進口油壓在0.2Mpa左右，油溫控制在50℃-70℃；燃氣型機組燃氣閥打開，燃氣壓力正常。.開機程序：.1開冷溫水泵或生活熱水泵（或二者場）o.2自動啟停”觸摸鍵。3開機運行時應定期檢查稀溶液濃度，并做好運行記錄。3.停機程序：按“自動啟停”觸摸鍵（觀察燃燒機是否立即停火）。2待機組所有泵停止運轉（自動稀釋完畢），關電源。3關冷溫水泵。運行監視：注意高發液位是否異常升高或降低。4.2嚴格按《運轉日記表》逐項監視。制冷操作規程.每次開機前確認：高發濃溶液角閥、蒸汽角閥、冷劑水貯水箱放空閥關。2冷凝器抽氣閥及直接抽氣閥關閉。1.3冷水、冷卻水進、出口閥開。L4確認機組真空合格。.5在觸摸屏上選擇“制冷”、“自動運行”方式。L6制冷運行參數設置正確。1.7冷溫水、冷卻水系統不缺水。L8觀察日用油箱油量，重油型機組確認燃燒機進口油壓在0.2Mpa左右，油溫控制在50℃-70℃；燃氣型機組燃氣閥打開，燃氣壓力正常。.開機程序：2.1開冷溫水泵。2.2開冷卻水泵（務必在冷溫水泵啟動并流量正常時才能開）。3按“自動啟停”觸摸鍵。4待冷卻水溫度228c時，開冷卻塔風機（如果系統聯動，則冷卻塔風機會自動控制）。注意：任何情況，冷溫水泵必須最先開。3.停機程序：1按“自動啟停”觸摸鍵（觀察燃燒機是否立即停火）。2待機組所有泵停止運轉（自動稀釋完畢），關電源。3關冷卻塔風機、冷卻水泵。4關冷溫水泵。注意：a）關閉冷卻水泵、冷溫水泵時，冷溫水溫度應高于15℃,高發溫度應低于80℃oB）任何情況，冷溫水泵都必須最后關。運行監視：嚴格按《運轉日記表》項目逐項監視。停機管理規程.停機時，機房應上鎖，嚴防無關人員進入。.短期停機（指停機60天以內），應每周對機組抽真空一次。.長期停機（指停機60天以上），應對機組充高純氮氣（如高純氮氣來源不便，可采用真空保養）。.每周至少檢測一次機組泄漏情況，同時通過視鏡觀察機內銹蝕狀況，泄漏量2105Pa/7天，應充氮檢漏。注意：機組充氮保養，嚴禁使用純度低于99.999%的氮氣。抽氣操作規程抽氣方式：L1初次抽氣（指機內壓力2100000Pa或機內未灌溶液狀態）：開主抽氣閥，冷凝氣抽氣閥，啟動真空泵抽氣。1.2制冷抽氣：a）運轉期間：啟動真空泵2分鐘，開主抽氣閥，其他閥門不能開。b）停機狀態：啟動真空泵2分鐘，開主抽氣閥、冷凝器抽氣閥。L3采暖抽氣：a）運轉期間：嚴禁抽氣，關閉麥氏真空計測壓閥。b）停機狀態：啟動真空泵2分鐘，開主抽啟發。抽氣時間及指標：2.1制冷抽氣，每天一次，每次10-20分鐘，抽至麥氏真空計讀數WlOOPa為止（如果真空度好，可適當減少抽氣次數和時間）。2.2供熱抽氣，每周兩次，每次10-20分鐘（抽至溶液飽和壓力為止）。2.3如果機組漏氣嚴重，則應增加抽氣次數及時間，并盡快檢漏及補漏。供熱抽氣應具備：機組處于停機狀態：麥氏真空計測壓閥關閉；高發溫度W60C。自動抽氣裝置的操作：.1抽氣：啟動發生泵后，關排氣閥，開回液閥，將液位調至下視鏡的中部，然后將副抽氣閥打開（發生泵一啟動，自抽裝置就工作）。.2排氣：先關閉副抽氣閥，然后關閉回液閥。當液位上升至上視鏡中部，聽到集氣裝置有輕微響聲時，打開排氣閥，氣體會由于泵的壓力被排出，當氣體排盡時，開回液閥，打開抽氣閥（操作前應注意，發生泵的壓力20.05Mpa才能操作）。注意事項：.在制冷季節，至少每周開一次冷凝氣抽氣閥，每次開20分鐘以上（應在“稀釋停機”時或停機時開，制冷運行時不能開），以利于上筒體及高發不凝性氣體進入下筒體被抽除。.抽氣時，真空泵氣鎮閥應微開，以防油乳化。.如真空油被乳化（或發黑），應徹底排出，經沉淀（呈透明狀）后再用。即使未乳化，每月必須將真空油徹底排出一次，以便清除泵內灰渣。（徹底排油方法：油溫245c時，開排油閥，邊排油，邊點動泵）。.不論是否需抽氣，真空泵至少每周啟動一次，以免泵內生銹。.制冷運行時，自動抽氣裝置進氣室液位應保持在視鏡中部位置。真空泵操作、維護規程1.真空泵的操作：1.1開泵程序：給電一開冷卻水一略微打開摻氣閥一真空泵運轉2分鐘后，打開機組主抽氣閥f真空泵啟動完畢。1.2停泵程序：關閉機組主抽氣閥一打開機組上的放氣閥一打開真空泵的摻氣閥一真空泵繼續運轉2分鐘后，切斷電源一關掉冷卻水。1.3運轉監視：在真空泵啟動和運轉期間，如出現以下現象，應立即停泵，排除故障后才能繼續使用：a）泵在運轉中有異常聲響及特殊震動。b）油面不在兩條油標線之間。c）泵油乳化嚴重。d）泵溫升超過40℃。e）泵真空度不高。2.真空泵性能的確認：.1關機組上的主抽氣閥。將麥氏真空計接到機組的放氣閥I（或II）。打開放氣閥I（或H）,啟動真空泵。真空泵運轉10分鐘后，若麥氏真空計讀數＜40Pa,真空泵抽氣性能合格；否則，檢查抽氣管道、連接口或檢修真空泵直到性能達到要求。.真空泵的維護、保養：日常維護、保養：a）嚴密監視泵的運行狀況。b）經常保持泵的清潔，泵上不得放置其他物品。c）注意皮帶松緊是否適當，每半年調整一次。d）及時杜絕管道接頭處的漏氣原因。運行維護、保養：a）如真空油被乳化（或發黑），應徹底排除，經沉淀（呈透明狀）后再用。即使未乳化，每月也必須將真空泵油徹底排出一次，以便清除泵內灰渣。（徹底排油的方法：拆除真空系統，墊高電機一端，打開放油塞，捂住排氣口，邊排油邊點動真空泵，排完后從進氣口加入新油，運轉清洗后繼續排油，重復3-5次，裝上放油塞，泵放平，從進氣口及排氣口處分別加入新油。）b）換油時不宜長久開動電機，以免排氣閥片跳動過于劇烈和疲勞。c）嚴禁用煤油、汽油、酒精等對泵作非拆卸的清洗。長期停泵維護、保養：a）徹底排油，加入新油。b）取下排氣罩上排氣塞，封閉進氣口，放凈積水。C）每周至少啟動真空泵一次，以免泵內生銹。直燃機房緊急情況處理規程緊急情況系指機組運轉中突然發生的重大情況，作業人員必須以最快的速度采取措施，然后迅速通報廣重公司。.火災、地震：關斷電源、關閉機組所有閥門、切斷燃料供給，采取必要的消防措施。.水災：將機組電控柜、真空泵、燃燒機卸下，運至安全地方，并用厚塑料膜將屏蔽泵、傳感器及所有線頭包嚴，確保不漏水。.銅管凍裂或破損（機內各處液位異常升高，嚴重時高發防爆片爆有溶液冒出）：關機（停火、停冷劑泵、停發生泵），并立即停冷溫水泵、冷卻水泵，關冷溫水進出口閥，向機內充氮至OMpa,并將溶液排至溶液罐內，以便日后再生處理。.高發嚴重超壓（20.OIMPa）：按“自動稀釋停機”，并分析超壓原因，問題處理后才能重新開機。.高發嚴重超溫（2165°。：按“自動稀釋停機”，并分析超溫原因，問題處理后才能重新開機。6,冷水嚴重低溫（W4°O：關冷卻水泵（待冷水出口溫度升至15℃后，可重新開機）。.高發結晶（從視鏡S6見溶液變乳黃色或異常濃稠）：立即停火，然后轉“手動”，開變頻器，停冷卻水泵，并間斷開火（如仍不見有效,應停火），將高發溫度維持在60℃,進行熔晶。.視鏡處炸裂：如裂縫較大時，向機內充氮氣。若裂紋不嚴重，可試用704硅橡膠擠上，待有機會時更換視鏡片。.運轉中突然停電：恢復供電后，盡快啟動系統，并按“稀釋停機”觸摸鍵。水質化驗分析操作規程.嚴格執行水質標準中的規定，對原水（1次/月）、軟化水（1次/小時）、給水（1次/4小時）、鍋水（1次/2小時）采集分析次數，必須按要求執行，并且真實有代表性。.采集有取樣冷卻器的水樣時，應調節冷卻水的取樣閥門，使水樣流量在500—700ml/min,溫度為30—40C,范圍內，且流速穩定。.采集給水鍋爐水樣時，原則上應是連續流動之水，采集其它水樣時，應先將管道中的積水放盡，并沖洗后方可取樣。.盛水容器，必須是硬質玻璃或塑料制品，采樣前，應先將采樣容器徹底清洗干凈，采樣時再用水樣洗沖三次以后才能采集水樣，采樣后，應迅速加蓋封閉。.采集現場監督控制試驗水樣，應使用固定的采樣瓶，采集供全分析用的水樣應粘貼標簽，注明水樣名稱，采樣人姓名、采樣地點、時間、溫度，以及其他情況。（如季節、氣候條件等）.水樣存放與運送原則上要按規定執行，一般存放時間不超過24小時，容器要封閉嚴密，不受日光直接照射，冬季應防凍。.做水樣分析化驗前要認真檢查，儀器容器、藥品試劑情況，必要時，要及時更換。.化驗時要根據所分析檢驗項目用途，精確的量取水樣及試劑藥品，按規定要求的方法讀取數據。.做滴定分析時，要遵守“左手持塞、右手持瓶；左手滴液，右手搖動”的操作方法認真執行，滴定速度要控制在“3—4”滴/秒，滴定過程中，要嚴密注視被測溶液的顏色變化，并準確判斷終點的到達，以保證分析的精確性。.分析終了，要精確計算出結果，（精確到1%單位）做好詳細記錄，并根據分析結果和水質情況采取相應措施。.對過期試劑藥品，不精確儀器、量具要定期檢查校正、更換，否則不得使用。.對水處理設備要熟悉運行條件、特點和其內部結構，精心操作，精心維護，對軟水器再生鹽液要保證規定百分濃度，以保證交換樹脂的壽命和軟水質量。.對鍋外化學加藥處理要根據其工藝流程。加藥設備結構及水質用量和運行參數，及時調整加藥計量，以保證工藝要求。.每次化驗分析及加藥操作后，要有詳細記錄，并存入技術檔案。管理制度.每位員工必須認真執行上一級領導發布的工作指令，如無正當理由不得拒絕。.依照相關法規、行業規范及公司制度辦事，遇到個人處理不了的事情，及時請示上級領導，不得擅自做主、各行其是。.員工參加當天的維修保養工作必須進行記錄，處理緊急情況必須設法盡快向上一級領導匯報，以便及時處理。.對自己不熟悉的設備，未經許可不準亂拆亂卸。.當班時間內未完成的任務應向上一級領導匯報。.當班時間內一般不得會客，未經上級領導批準，不得帶他人進入園區。.工程部的員工應互相協助，空閑時有責任輔助其他工種的工作。.工作完成后必須清理現場。工程部員工行為規范.儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴好工作卡。.文明用語，要講普通話，態度不卑不亢。.不留與身份不符的發型，不戴與工作無關的裝飾品。.接待客戶時，應熱情迎送，主動打招呼；認真記錄投訴，并給予客戶滿意或合理的答復。.入戶服務時，應先按門鈴或輕敲門，征得同意后再進門；辦完事后禮貌地離開，不準在客戶家逗留。.入戶服務時，不得穿拖鞋，不準帶貴重物品及大量現金。.愛崗敬業，提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。.堅持原則、秉公辦事，不得利用職務之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。入戶維修服務規范.工程部員工在接到維修任務后，應根據維修的內容，立即準備好相應的材料和工具:.維修人員應在30分鐘內，持《維修單》到達住戶家；.如有特殊原因，不能在規定時間內到達住戶家的，要通過有效途徑及時通知住戶，征得住戶的諒解，并與住戶約定維修時間，然后做好記錄；.進入住戶室內必須得到主人的同意。一般情況下應事先預約，講清入戶工作的內容。非緊急情況嚴禁未得到主人的同意入室工作。.在緊急情況下，如確認室內無人時，要在物業服務部和保安部人員在場的情況下，開門進入房間；.在入戶前，要先按門鈴或輕敲房門（聲音由輕至重），主人開門后，維修人員應禮貌地稱呼：先生（小姐、太太）。然后報明自己的身份，并說明來意，得到主人的同意后應說：“謝謝！”；.進入已經裝修好的房間前，維修人員要穿好鞋套；入室后腳步要輕，要拎好或背好工具箱（袋），不允許在地面上拖拉、磕碰到住戶陳設的物件；.到達工作地點后，核實有關故障情況或維修項目；.維修工作開始前，將干凈的墊布或塑料布鋪墊在地面，用于存放工具和拆卸下的零件，不可把工具和零件直接放在地板（毯）上；.工作過程中手腳要輕，盡可能不發出噪音。實在無法避免時，應事先向住戶說明，并說一聲“對不起”；.工作結束，應將散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受到污染，要負責清掃干凈；.向住戶講解故障原因，介紹維護保養常識，并告知住戶正確使用設備的注意事項；.當著住戶的面使用設備，證實設備恢復正常運轉，并請住戶驗收；.若是有償服務，則按規定標準收費；.如實填寫《維修單》，并請住戶對維修質量、服務態度和行為進行評價并簽字。例行檢查也應告知住戶檢查結果（正常還是有什么問題和需要怎么辦等）；.告辭前，主動詢問住戶有無其他服務需求（或反映其他的情況），如不能滿足服務要求，要將情況做好記錄，并及時向領導匯報解決。出門時應回頭面對主人說:“再見”;.由于客觀原因，不能及時維修時，首先要采取必要的應急防范措施，然后向住戶簡要說明情況，征得住戶的諒解，并約定下次上門服務時間；.維修人員返回后，簡要做好工作記錄，需要再次上門服務的，要記錄約定的時間，在約定時間內再次上門服務（或確保接班人員能夠繼續做此項工作）；.維修人員在維修服務中不得隨意拿用、挪動住戶的物品，不得吸煙，更不能收受住戶送予的禮物。安全操作制度.電氣值班人員必須認真學習《北京地區安全工作規程》，并嚴格執行。.值班人員要保證電氣設備的安全運行，萬一發生事故，保護現場，及時報告上級。.值班人員要掌握觸電急救法。.按規定穿戴好勞動保護用品。.操作時必須使用絕緣完好的工具.安全用具和防護用具不許當作其它工具使用。.班前班上不準喝酒，不準干與工作無關的事。交接班制度.按既定值班方式進行值班；未經上級領導同意不得隨意改變，遇特殊情況，須經上級領導批準方可倒班或替班。.交接班工作必須做到交接兩清。交班人員應做到詳細介紹，接班人員應認真聽取。.交班人員要做到：a）上級指示、設備運行記錄、《交接班記錄》和公用工具轉交接班人。b）必須將本班內發生的異常情況和未處理完的工作向接班人交底，并在《交接班記錄》上留底。c）將值班室內的衛生打掃干凈。.接班人員要做到：a）提前十分鐘到崗，班前班上不準喝酒。b）核對設備運行記錄、《交接班記錄》和公用工具，發現異常由交班人負責，否則,視為當值責任。C）檢查值班室內的衛生狀況。.當交接班過程中發生事故時，均由交班人負責處理，接班人協助工作。事故處理完畢或事態得到有效控制后，再進行交接班。.接班人員確認無任何問題后，雙方在記錄本上簽字，交接班工作方可結束。巡回檢查制度.值班人員對小區內的各專業相關系統及設備應進行定期巡視，并認真做好巡檢記錄,重點設備應加強巡視。.發現隱患后，能在本班次處理的應及時處理，隱患消除后填寫記錄，并上報主管領導；不能在本班次處理的隱患，要立即上報主管領導。.遇特殊天氣，應加強巡視。.巡檢地點：水泵房、配電室、水箱間、污水井、直燃機房。.巡檢時間：每日早7點及晚11點。.污水泵應每三個月清理一次，暫定為每年1、4、7、11月進行。水泵房管理制度.值班人員必須嚴格遵守公司的各項規章制度。.值班人員必須堅持努力學習業務知識，熟練掌握小區及各樓宇的供水系統情況。.值班人員應嚴格遵守《巡回檢查制度》的規定，定期對水泵房進行巡視檢查，發現故障隱患應立即報告主管領導或工程部經理，然后做好詳細記錄。.定期保養水電設備，及時處理意外故障，保證供水正常。.定期對水箱進行清洗消毒及水質檢驗工作。.保持室內環境衛生，應做到：地面干凈、無雜物、無煙蒂。.離開水泵房時，除保留一盞值班燈外，關閉其他照明燈具，并鎖好房門。生活飲用水衛生管理制度根據《北京市生活飲用水衛生監督管理條例》、《北京市新建、改建、擴建生活飲用水設施預防性衛生監督管理辦法》、《北京市生活飲用水衛生許可證發放、復驗管理辦法》、《北京市生活飲用水從業人員衛生管理辦法》制訂。.配備專職或者兼職衛生管理人員。.組織從業人員進行衛生知識培訓和健康檢查。.生活飲用水衛生許可證兩年復驗一次。.生活飲用水新設備、新管網使用前或舊設備、舊管網修復后，必須嚴格清洗、消毒。.改建供水設施的工程設計未經衛生行政部門審查，或者竣工未經衛生行政部門驗收,不得擅自供水。.二次供水、必須有水質消毒設備，消毒設備應處于工作狀態。.衛生管理人員每天檢查供水設施，保證供水設備正常運轉，做好記錄。.水箱（蓄水池）間應有門、上鎖，由專人掌管鑰匙。房間內應干凈，定期打掃衛生,沒有雜物；不得住人，不得晾曬衣物。墻上應懸掛衛生許可證、生活飲用水管理衛生制度、近一年內的水質檢驗報告和水箱清洗證明。.水箱（蓄水池）應加蓋兒、上鎖，由專人掌管鑰匙。溢水口、通風口應加鐵絲防護網，防止鼠類等爬入。.水箱（蓄水池）每年進行一次清洗消毒，生活飲用水水質每年進行一次檢測。如出現水箱（蓄水池）內水質污染，須隨時進行水箱（蓄水池）清洗消毒并進行水質檢測。生活飲用水衛生管理人員管理制度.生活飲用水衛生管理人員（以下簡稱管理員），應嚴格執行國家和本市的相關政策、法規及我公司有關的管理制度。.管理員必須持證上崗，并在每年按時進行健康檢查和衛生培訓。.定期對水箱進行清洗消毒及水質檢驗工作。.每日按時對供水設備進行巡檢，并做好記錄。檢查內容如下：a）箱間的門及門鎖是否完好；b）水箱間內是否清潔、是否堆積了雜物或存放了有毒有害物品；c）水箱的箱體、箱蓋及鎖具是否完好；d）紫外線消毒器是否工作正常。.每個月打開水箱蓋，檢查一次水箱內的水質情況：水內是否混有異物，是否出現異色、異味或者其他感官性狀異常。.每次巡檢后，要有詳細記錄，并存入檔案。配電室管理制度.值班電工必須嚴格遵守公司的規章制度和安全操作規范，做到安全第一，確保供電。.值班人員必須堅持努力學習業務知識，熟練掌握小區各樓宇的供電系統情況。.值班電工應嚴格遵守《巡回檢查制度》的規定，定期對配電室進行巡視檢查，發現故障隱患應立即報告主管領導或工程部經理，然后做好詳細記錄。.定期保養配電設備，及時處理意外故障。.定期清掃配電柜及配電設備，保證供電正常。.保持室內環境衛生，應做到：地面干凈、無雜物、無煙蒂。.配電室內敷設的臨時設施，應做到：線路整齊、器件牢固。.離開配電室時，應做到：人走燈滅、關好門窗。電視機房管理制度.值班人員必須嚴格遵守公司的各項規章制度。.值班人員必須堅持努力學習業務知識，熟練掌握小區及各樓宇的電視系統情況。.值班人員應嚴格遵守《巡回檢查制度》的規定，定期對電視機房進行巡視檢查，發現故障隱患應立即報告主管領導或工程部經理，然后做好詳細記錄。.定期保養機房內的設備，及時處理意外故障，保證系統正常。.適時開啟空調設備，保證其他設備正常運行。.保持室內環境衛生，應做到：地面干凈、無雜物、無煙蒂。.離開機房時，應做到：關閉電腦及燈具、關好門窗。直燃機房管理制度.機房職守人員應嚴格執行公司及本部門的管理制度。.機房應懸掛廣重直燃機《操作規程》，職守人員應嚴格按照《操作規程》進行操作。3,保持機房門、窗完好，平時處于鎖閉狀態，防止外人擅自進入。.機房應嚴禁兒童及來歷不明人員進入。.機房溫度應控制在5-43C范圍內。.機房濕度應控制在75%以下。.保證機房的供電質量，并避免發生意外停電。.定期檢查機房內的防火器具。.機組調試完畢，確認真空指標合格后，應盡快對機組進行保溫、保冷。工程部工具管理制度為確保本部門維修工具的正常使用與管理，特制定本制度：.設備維修工具分為個人使用類、班組使用類、部門使用類3種。個人領用的工具價值較低，使用頻繁，由使用者本人保管；班組使用類工具較大，價值較高，由各班組領班負責管理；部門使用類的工具價值高、不經常使用，由庫管員負責管理。.個人使用類工具的管理：申請：由班組領班提出申請，填寫工具領用申請單，經部門經理審核簽字后，到庫房領取。領取：工具領取前，以領用申請單為憑證，由部門庫管員在“個人工具臺帳”上登記、領用人簽字后，領取工具。3使用和保管：做到“合理使用，妥善保管”，以免發生非正常的損壞或意外丟失等現象。特殊工種在操作時，更要注意人身和設備的安全。換領（以舊換新）：工具損壞后，應立即報告班組領班，根據情況劃分責任——若是正常使用后的自然磨損，則按二.1、二.2款辦理領取，同時將舊工具退還庫房；若是非正常使用后造成的損壞，則按二.1款辦理申請，并按工具原價的50%交納損失費，然后按二.2款辦理領取，同時將舊工具退還庫房。5補領：工具丟失后，應立即報告班組領班，按二.1款辦理申請，并按工具原價交納損失費，然后按二.2款辦理領取。6上交:員工離職或調離本部門時,應將工具全部退還庫房，損壞及丟失的工具按二.4、二.5款做相應的處理。3.班組使用類工具管理：申請：由班組領班提出申請，經部門經理批準后到庫房領取或直接采購。領取：工具領取前，以領用申請單為憑證，由部門庫管員在“班組工具臺帳”上登記、領用人簽字后，領取工具。3使用和保管：由領班負責管理，做到''合理使用，妥善保管”，以免發生非正常的損壞或意外丟失等現象。外部門借用工具時，需及時登記。4換領（以舊換新）：工具損壞后，應立即報告部門經理，可修復的及時修理；否則，按二.4款辦理換領。5補領：工具丟失后，應立即報告部門經理，按二.5款辦理補領。部門使用工具管理：部門使用類工具不經常使用，應存放于本部門庫房或指定地點，由部門庫管員負責保管。需要使用時，由使用人到庫房填寫借用單，雙方驗證無誤后由使用人借出；使用完畢及時歸還庫房，由庫管員驗證后銷賬。化驗、儀器、藥品管理制度.要有專人管理，所保管的器具、藥品、試劑、儀器要有詳細記錄，不得遺失轉借或挪用它用。.所有器具儀器藥品試劑要粘貼標簽，注明名稱、采集時間。.對有腐蝕性、易揮發的藥品要分類存放，對怕光的藥品要做避光收藏。.對玻璃儀器、用具等，使用時要輕拿輕放，每次使用后要清洗干凈，晾干后放在指定位置，并馬放整齊穩當。.對鍋水的采樣器具要注意高溫的影響，要保護好采樣用具。.每次分析化驗后，要及時清理并處理好藥品殘液，同時注意做好藥品柜及工作間環境衛生整潔。.定期檢查藥品、試劑使用周期年限及計量用具的精度，對過期藥品和不良用具要及時更換校正。.對所用器具、儀器使用后要及時清洗，必要的要用清水清洗三遍，并用蒸儲水或去離子水清洗一遍，晾干后方能收藏入柜。.夏天要及時通風降溫，以防止藥品揮發，冬日要保證房間溫度防止儀器凍壞。.對水處理所用交換樹脂、鹽、阻垢劑等藥品的存放要做好防水、防潮工作，所用藥品要節約使用防止浪費。.對每次藥品使用用量要有詳細記錄，并存入檔案。工程部鑰匙管理規定.對所管理及使用的鑰匙應分類予以編號、集中管理，設置存放位置，明確鑰匙管理人員，建立鑰匙檔案。.辦理鑰匙的移交手續時，交接雙方應在專用記錄本上注明交接日期、鑰匙的用途以及數量等，然后交接雙方簽字。.鑰匙借出前，借用人應在專用記錄本上注明借用日期、鑰匙的用途以及數量等，并由借用人和管理員雙方簽字后方可借出鑰匙。借出的鑰匙應當天歸還。.因工作需要配置鑰匙時，必須經部門經理同意后，方可進行配置。.鎖具更換后應及時通報管理員，并移交新鎖具的鑰匙；管理員應及時更替、銷毀舊鑰匙，并做好記錄。.公司內部鑰匙未經批準，一律不準帶出公司。.發現鑰匙丟失后，應立即通報管理員，對責任者視情況予以處罰。工程部員工過失行為處理草案.當工程部員工發生以下過失行為者，每發生一次，予以一次口頭警告：a)未按時巡視檢查，但未造成不良后果者；1.2無正當理由而未能及時處理業戶的報修，但未受到業戶的投訴者；1.3受到業戶的投訴，尚未損壞公司的形象者，經核實無誤后；1.4未按時完成上級領導交辦的工作任務，但不影響工程部的整體工作和公司的利益者。.當工程部員工發生以下過失行為者，予以一次書面警告：a）當月連續三次或間斷五次，因未按時巡視檢查但未造成不良后果者；2.2當月連續兩次或間斷三次，無正當理由未能及時處理業戶的報修，且未受到業戶投訴者；2.3受到業戶的投訴，影響公司形象較輕微者，且經核實無誤后；2.4未按時完成上級領導交辦的工作任務，并且影響了工程部的整體工作，但是尚未影響公司的利益者。.當工程部員工發生以下過失行為者，予以嚴重警告：a）連續三次或間斷五次，因未按時巡視檢查而受到書面警告者；b）受到業戶的投訴，嚴重影響公司的形象者，且經核實無誤后；c）未按時完成上級領導交辦的工作任務，不但影響了工程部的整體工作，而且嚴重影響了公司的利益者。環境管理環境因素登記評價表序號活動、產品或服務環境因素環境影響類別環境1黔響評1價得分評價結論采取措施結果跟蹤RGQFEIPO總分重要般1日常作業產生的廢舊材料固廢污染42129V爭取再利用2清理維修現場不及時或處置不當影響社區11125V及時糾正3使用過的塑料鞋套固廢污染14218V由專業商處理4使用非環保型的油漆、涂料等大氣污染11226V盡量采用環保材料5施工時產生的粉末、有害氣體等大氣污染11226V盡量降低產生6作業時產生的噪音噪音污染422412依法控制施工時間7作業時液態物的濺落影響社區12249V有效控制、及時清理8作業時產生的垃圾固廢污染12126V及時清理9塑料等不易降解的空容器固廢污染11114由專業商處理10使用后的油漆等化學制品的不當處置固廢、水污染11215V由專業商處理11管理、使用不當造成的材料浪費資源浪費11125V完善管理12鍋爐、直燃機、水泵等設備不合理運行時造成的水、電、氣等能源的過度消耗資源浪費141410完善運行管理、定期保養設備13運行時產生的廢氣大氣污染41128V控制在法規標準內14運行時產生的噪音噪音污染442414V控制在法規標準內15使用過的潤滑油等固廢、水污染12227V由專業商處理16清洗管道、更換冷卻水水污染12227V加強管理，降低污染17資源浪費12227合理利用，減少浪費18維修時使用的含油面紗等固廢污染12126V由專業商處理19設備報廢后產生的不可降解物固廢污染11125V由專業商處理20供貨管理計劃不當造成的庫存枳壓資源浪費11125V合理計劃，庫存適量21計劃不當造成產品的失效11125完善管理，合理采購

序號活動、產品或服務環境因素環境影響類別環境影響評價得分評價結論采取措施結果跟蹤RGQFEIPO總分重要般22倉庫貯存管理不當造成破損資源浪費11125V加強管理，減少損壞23廢舊材料處置不當固廢污染12227加強管理，合理處置24倉庫貯存易燃易爆品管理不當造成的火災大氣、水、固廢污染、影響社區11215V分類存放管理，杜絕安全隱患25化學制品保存不當造成的泄漏大氣污染11226V分類存放，勤于檢查26水電等能源的不合理使用資源浪費12148V大力宣傳，嚴格管理27不易降解的辦公物品的包裝物固廢污染11125V由專業商處理28使用電腦時產生的電磁輻射電磁污染12216V增加防護措施29日常辦使用空調時產生的熱氣大氣污染12126控制使用時間，合理設定溫度30空調使用的氟里昂大氣污染12126V盡可能采用環保產品31使用空調時產生的凝結水影響社區12126V集中收集，降低污染32公使用過的不易降解的辦公用品（塑料筆桿、文件夾、打印機墨盒等）固廢污染14117V集中回收、由專業商處理33報廢電器內的化學物質水污染11114V集中回收、由專業商處理34辦公人員吸煙時產生的廢氣大氣污染12227V設置吸煙區35電話鈴聲設置不當（過響）噪音污染14117V適度設置36公共供水管道爆裂資源浪費11248V定期巡檢，及時維修37突發事件公共燃氣管道泄漏大氣污染火險隱患11248V定期巡檢，及時維修編制/日期:審核/Fl期:批準/日期:重要環境因素登記評價表序號活動、產品或服務環境因素環境影響類別采取措施1日常作業作業時產生的噪音噪音污染依法控制施工時間2作業時液態物的濺落影響社區有效控制、及時清理3鍋爐、直燃機、水泉等設備不合理運行時造成的水、電、氣等能源的過度消耗資源浪費完善運行管理4運行時產生的噪音噪音污染控制在法規標準內編制/II期： 審核小期： 批準/日期：重要環境因素日常作業時產生的噪音環境目標降低投訴率指標0項目主管部門工程部項目負責人項目相關部門安保部、綜合管理部項目財務預算主要方案及措施：.制定控制施工時間的方案。借鑒“京建法［1999］413號”及“京建法［2制1］控6號”文件的有關內容，對小區內的有噪音的施工時間規定如下：每日12時至14時、18時至次日8時之間，法定休息日、節假日的全天，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產生噪聲的施工活動；.嚴格審核施工方案，減少施工中產生噪音的幾率；.施工過程中加強監控、督導。項目實施計劃序號項目內容進度計劃責任者123制定控制施工時間的方案；嚴格審核施工方案，減少施工中產生噪音的幾率；施工過程中加強監控、督導。2004.1.52004.1.1—2004.12.2004.1.1—2004.12.3131工程部工程部工程部、安保部、綜合管理部

重要環境因素日常作業時液態物的濺落環境目標降低投訴率指標0項目主管部門工程部項目負責人項目相關部門綜合管理部項目財務預算主要方案及措施有效控制、及時清理項目實施計劃序號項目內容進度計劃責任者123作業時，盡可能減少發生幾率，發生后及時清理；屬外包作業的，在簽署合同時增加相應條款，并對違約者進行處罰；作業過程中加強監控、督導。200420042004.1.1—2004..1.1—2004..1.1—2004.12.12.12.313131工程部、綜合管理部工程部工程部、綜合管理部

重要環境因素由于設備不合理的運行造成水資源的過度消耗環境目標節約水資源指標比上年度減少2%項目主管部門工程部項目負責人項目相關部門綜合管理部、會所中心項目財務預算主要方案及措施：.根據上一年度的用水量及本年度的實際情況，合理制訂本年度的支出預算；.根據實際情況，合理制訂設備的運行時間；.嚴格執行運行管理。項目實施計劃序號項目內容進度計劃責任者123根據上一年度的用水量及本年度的實際情況，制訂本年度的支出預算；根據實際情況，合理制訂設備的運行時間：嚴格執行運行管理。200420042004.1.5.1.5.1.1—2004.12.31工程部工程部工程部

重要環境因素由于設備不合理的運行造成電資源的過度消耗環境目標節約電資源指標比上一年度降低3%項目主管部門工程部項目負責人項目相關部門綜合管理部、會所中心項目財務預算主要方案及措施：.根據上一年度設備的用電量及本年度的實際情況，合理制訂本年度的支出預算；.根據實際情況，合理制訂設備的運行時間；.嚴格執行運行管理。項目實施計劃序號項目內容進度計劃責任者123根據上一年度設備的用電量及本年度的實際情況，制訂本年度的支出預算；根據實際情況，合理制訂設備的運行時間：嚴格執行運行管理。200420042004.1.5.1.5.1.1—2004.12.31工程部工程部工程部

重要環境因素由于設備不合理的運行造成燃氣資源的過度消耗環境目標節約燃氣資源指標比上一年度降低3%項目主管部門工程部項目負責人項目相關部門會所中心項目財務預算主要方案及措施：.根據上一年度設備的用氣量及本年度的實際情況，合理制訂本年度的支出預算；.根據實際情況，合理制訂設備的運行時間；.嚴格執行運行管理。項目實施計劃序號項目內容進度計劃責任者123根據上一年度設備的用氣量及本年度的實際情況，制訂本年度的支出預算；根據實際情況，合理制訂設備的運行時間：嚴格執行運行管理。200420032004.1.5.10.15、2004.5.15.1.1—2004.12.31工程部工程部工程部

重要環境因素設備運行時產生的噪音環境目標減少投訴率指標0項目主管部門工程部項目負責人項目相關部門安保部、會所中心項目財務預算主要方案及措施：.按照國家相關法規標準，控制噪音指標；.根據實際情況，合理制訂設備的運行時間；.嚴格執行運行管理。項目實施計劃序號項目內容進度計劃責任者123按照國家相關法規標準，控制噪音指標；根據實際情況，合理制訂設備的運行時間；嚴格執行運行管理。200420042004.1.1.1.1.1.1—2004.12.31工程部工程部工程部

文件名稱面識批準權限有效版本修訂次數歸檔部門編號數量修改狀態備注工程部員工守則工程部員工行為規范入戶維修服務規范安全操作制度交接班制度巡回檢查制度水泵房管理制度生活飲用水衛生管理制度生活飲用水衛生管理人員管理制度配電室管理制度電視機房管理制度直燃機房管理制度工程部工具管理制度化驗、儀器、藥品管理制度工程部鑰匙管理規定工程部員工過失行為處理草案CJ-BG-003編號:法律、法規清單一序號法律法規名稱編號實施日期具體條款號或內容修訂狀況備注1物業管理條例中華人民共和國國務院令第379號2003-9-12物業服務收費管理辦法發改價格[2003]864號2004-1-13城市新建住宅小區管理辦法建設部令1994第33號1994-4-14北京市居住小區物業管理辦法1995-10-15城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法計價費[1996]266號1996-3-1廢止6北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法京價（房）字[1997]196號1997-7-17關于“北京市勞動保護檢測、檢驗收費標準（試行）”的通知京價（涉）字[1989]1701989-5-128關于調整委托管理住宅電梯、高壓水泵收費標準的通知就（房字1996第274號1996-8-89關于對物業管理服務業務征收營業稅問題的通知京地稅營[1997]第386號1997-8-2610關于全面開展組建物業管理委員會工作的通知京房地物字[1998]第308號1998-4-811關于禁止一次性收取多年物業管理費的通知京小區辦字[1998]第394號1998-4-1312關于核定避雷裝置安全檢測收費（試行）的函京價（收）字[2002]352號13關于發布《業主臨時公約》和京國土房管2003-12-9

序號法律法規名稱編號實施日期具體條款號或內容修訂狀況備注《前期物業服務合同》示范文本的通知[2003]1060號14住宅室內裝飾裝修管理辦法中華人民共和國建設部令第110號2002-5-115關于修訂《北京市居住小區物業管理服務標準》的通知京國土房管物（2003）950號2003-12-116關于轉發建設部“關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知”京國土房管物字[2000]第20號2000-6-2817關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知建住房物[2000]008號2000-5-2518關于調整委托清運垃圾托運費及垃圾消納場管理費收費標準的通知京價（收）字[1999]第253號1999-6-3019關于物業管理企業管理人員持證上崗有關問題的通知京國土房管物字[2001]187號2001-3-420關于萬博苑小區公共照明電費問題的函京國土房管物字[2000J268號2000-9-421關于調整我市民用供熱價格和熱電廠熱力出廠價格的通知京價（商）字[2001]372號2001-10-1722北京市房屋土地管理局《關于在全市范圍內試行〈房屋及其設備小修服務標準〉的通知》京房地修字[1998]第799號1998-9-123北京市房屋土地管理局《關于京房地修字1999-9-20

序號法律法規名稱編號實施日期具體條款號或內容修訂狀況備注印發〈北京市城鎮樓房大、中修定案標準〉的通知》[1999]第930號24《北京市城鎮房屋完損等級評定實施規定》京房修字[1994]第495號1994-10-625北京市房屋土地管理局《關于印發〈北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）〉的通知》京房地物字[1999]第187號1999-7-126北京市房屋土地管理局《關于在全市范圍內試行〈高層住宅二次供水設施維修技術要求〉的通知》京房地修字[1999]第601號1999-7-127《城市異產毗鄰房屋管理規定》建設部令[1989]第5號1990-1-128建設部關于修改《城市異產毗鄰房屋管理規定》的規定中華人民共和國建設部令第94號2001-8-1529《北京市人民防空工程建設與使用管理規定》1998年市政府第1號令1998-5-130北京市衛生局《關于印發〈北京市生活飲用水衛生許可證發放、復驗管理辦法〉等五個生活飲用水衛生管理辦法的通知》京衛防字[1998]第24號1998-3-20光大物業管理有限公司

光大花園績效考核表月份： 崗位：工程部運行班員工 姓名:行次考核內容權重比％評價要素員工得分得分職能評價事實依據或評語1本職工作40%工作計劃執行工作質量報修處理時效工作記錄小計2個人素質30%職業道德行為規范業務知識人際關系服務意識小計3其他任務20%例會任務完成情況特殊任務完成情況小計4勞動紀律10%（勞動紀律除扣分外，其它辦法按有關規定執行）出勤：遲到、早退3次（含）扣1分，每增加1次扣1分過失單：過失單1張一般過失以下的扣5分；過失單1張嚴重過失扣10分病事假:病假5天降）者扣5分，每增加一天扣2分；事假1天扣2分；曠工1天扣10分小計5加減分10%特殊獎勵處分小計總計本人確認:主管簽字:上級確認:

光大物業管理有限公司

光大花園績效考核表月份： 崗位：工程部維修班員工 姓名:行次考核內容權重比％評價要素員工得分得分職能評價事實依據或評語1本職工作50%完成報修量處理報修時效維修質量服務意識小計2個人素質40%職業道德行為規范業務知識人際關系小計3勞動紀律10%（勞動紀律除扣分外，其它辦法按有關規定執行）出勤：遲到、早退3次（含）扣1分，每增加1次扣1分過失單：過失單1張一般過失以下的扣5分；過失單1張嚴重過失扣10分病事假：病假5天（含）者扣5分，每增加一天扣2分事假1天扣2分曠工1天扣10分小計4加減分10%特殊獎勵處分小計總計注：客服部考核第1項，其他項由工程部考核。本人確認： 主管簽字： 上級確認:工程部員工考核內容及標準考核內容行為內容A（優秀）8分B（合格）7.2分C（一般）5.6分D（差）4.8分以下備注1.本職工作40分入戶維修能夠積極主動的及時處理入戶維修工作。能夠及時處理入戶維修工作。能夠按時處理入戶維修工作。不能按時處理入戶維修工作，且無正當理由。設備檢修保養能夠提前完成設備設施的維修保養。能夠按時完成設備設施的維修保養。能夠按時完成設備設施的維修保養。不能按時完成設備設施的維修保養。維修保養記錄能夠及時準確的記錄設備的維修保養情況。比較及時準確的記錄設備的維修保養情況。比較及時準確的記錄設備的維修保養情況。不能及時準確的記錄設備的維修保養情況。計劃執行情況能夠提前圓滿完成計劃任務。能夠按時保質保量完成計劃任務。能夠按時完成計劃任務，無較大差錯。不能按時完成任務或發生重大錯誤。返修率W1%。>1%—^3%o>3%—W5%。>5%O考核內容行為內容A（優秀）6分B（合格）5.4分C（一般）4.2分D（差）3.6分以下備注2.個人素質30分職業道德愛崗敬業，盡職盡責，工作積極主動，設法解決問題，不計較個人得失，主動完成各項任務，成績突出。比較愛崗敬業，盡職盡責，比較積極解決工作難題，能夠較好完成各項任務，成績顯著。在崗盡責，工作比較努力，一般能完成上級交待的工作任務，成績一般。工作主動性較差，患得患失，不負責任，不能完成工作任務。行為規范模范遵守公司的各項規章制度，有很強的自我約束力。自覺遵守公司的各項規章制度，有較強的自我約束力。一般能遵守公司