1、采用成本法評估過程估價技術路線：本次評估采用對建筑物價值和土地使用權價值分 別評估，綜合計價的方式進行。其中：土地使用權評估價格采用基準 地價修正法進行評估；建筑物評估價格根據*縣房屋重置價格水平、 建筑物的成新、層高、朝向和通風采光、設施設備、裝飾裝修等情況 進行一系列修正后得出建筑物評估價格。即：建筑物評估價格=重置 單價X建筑面積X成新率X綜合修正系數。（一）土地使用權價格評估：1、估價對象描述：估價對象房地產整體設計以中國傳統文化的精髓 “五行”金、 木、水、火、土為設計的起始和主源點，非常有機地、巧妙地把一個 高端旅游度假酒店的風格、檔次以及不同的旅游度假方式用五元素的 寨子來承載，

2、形成天然的表達。在相對獨立的特色別墅建筑群體中， 又巧妙地運用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、綠水 纏繞，奢華中彰顯質樸，極具地域文化風尚。酒店由40余棟繞水而 居的精美別墅、室內外花園泳池、常綠自然植被園林、風味餐館、多 功能親水咖啡廳、國際會議會展中心、SPA樓以及9層樓高的全景建 筑構成。本次評估的土地使用權人為張家界禾田居度假酒店有限責任公 司，已核發慈國用（2010 ）字第40號、（2010 ）字第41號、（ 2009 ） 字第62、（ 2009 ）字第64號共4本國有土地使用證，座落于*縣 三官寺土家族鄉羅潭村七組，地類（用途）為商服用地，使用權類型 為出讓，土地使用權

3、終止日期為2049年07月01日，土地使用權總 面積為 159930.26 irfo2、土地估價方法選用：一般而言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準 地價系數修正法、假設開發法（剩余法、成本逼近法、路線價法等。 根據估價對象的土地利用特點和估價目的，由于估價對象用地為商服 用地，鑒于*縣城區及建制鎮已有基準地價成果，并且修正體系較完 善，因此采用基準地價系數修正法評估待估宗地的地價。技術路線：本次評估根據*縣人民政府公布的慈政通（2013）4 號*縣人民政府關于在縣城規劃區、建制鎮、鄉集鎮范圍執行新基 準地價的通知，確定待估宗地的基準地價，分析基準地價評估基準 日至本次評估基準日

4、地價變化情況，進行期日修正；然后根據基準地 價的內涵與待估宗地地價內涵的差異進行修正；最后根據替代原則， 分析待估宗地與所在區域基準地價形成的區域因素，個別因素差異， 評估修正系數，由基準地價經一系列修正后，得到待估宗地的地價。1、地價定義實際土地開發程度：紅線外五通一平（即通路、供電、通上水、 通下水、通訊），紅線內六通一平（即通路、供電、通上水、通下水、 通訊、通暖）；場地內平整，圍墻、綠化、水泥地坪、道路、構筑物等 地上投入完成。設定土地開發程度：紅線外六通一平（即通路、供電、通上水、 通下水、通訊），紅線內六通一平（即通路、供電、通上水、通下水、 通訊、通暖）；場地內平整，圍墻、綠化、

5、水泥地坪、道路、構筑物等 地上投入完成。設定用途：商服用途實際用途：商服用途設定土地使用年限：土地使用年限最高為40年，剩余使用年 限35年。土地價格內涵：此次評估的地價是指估價對象所屬土地在評估 基準日為2014年07月11日在上述設定的土地使用年限、用途、土 地開發程度條件下土地使用權價值。2、土地價值的評估采用基準地價修正法進行，根據*縣鄉鎮基準地價表如下：編號鄉鎮 名商業用地住宅用地工業用地一級二級三級一級二級三級一級二級三級8三官寺鄉400250224300220190249180152一類：商業（包括服務、貿易、金融、保險、文化、娛樂、飲食、加油站、批發零售業、各類市場和其它商業）

6、用地、別墅（高檔地層 住宅）、辦公樓與寫字樓用地。二類：住宅、停車場、電信供水供電等市政設施、教育、醫療衛 生、體育、科研用地。三類：工業、交通、倉儲、種養業（農、林、牧、漁業）用地。3、估價測算過程：（1）基準地價的確定依據*縣鄉鎮基準地價表，該宗地*縣三官寺土家族鄉羅潭村七組，其商服用地級別基準地價(二級)基準地價為250元/皿。估價期日修正系數(Kt)根據國土管理部門提供的資料及估價人員市場調查：自2013年 4月1日起施行新的基準地價以來，受國家加強土地管理，限制土地 供給總量，使城市存量土地地價總體水平上升，由于該地塊是*縣鄉 鎮旅游景區地段，該區域的土地價格快速上漲，地價指數為3%

7、/年, 本次評估宗地確定估價期日修正系數取Kt= (1+3% ) .5=104.53%。容積率修正系數(Kv)張家界禾田居度假酒店總建筑面積39428.65皿、土地使用權面 積159930.26皿，實際容積率=0.2465，其實際容積率W0.5，符合規 劃許可，根據鄉鎮規劃區商業用地容積率修正取值，容積率修正 系數約為1。鄉鎮規劃區商業用地容積率修正取值宗地實際容積率與級別設定容率之差W0.30.30.61.01.52.02.53.03.5N3.5修正取值1.01.061.121.171.221.271.311.351.40(4) 土地使用年期修正系數(Kn)當待估宗地土地剩余使用年限與基準地

8、價所對應的年期不一致時，需進行年期修正，修正公式為：K _ 1 - 1/(1 + r)m_ 1 -1/(1 + r) n公式中：K估價對象宗地的土地使用年期修正系數r土地還原率m估價對象宗地剩余使用年限n基準地價設定土地使用年期其中n = 40年m = 35 年r = 8% （土地還原利率由無風險利率3%、風險調整值2%及通貨膨脹率3%三者構成）K = 0.9774（4）區域因素狀況修正系數（Ki）鄉鎮II級商業用地宗地地價區域因素修正系數表（%）因素因子權重優較優一般較劣劣商服繁華度距離商服中心距離0.3145.0992.5500.000-1.243-2.487交通條件臨街道路狀況0.233

9、3.7841.8920.000-0.923-1.845臨汽車站距離0.0510.8280.4140.000-0.202-0.404基本設施狀況水電氣綜合保證率0.2203.5731.7860.000-0.871-1.742環境條件大氣污染狀況0.0871.4130.7060.000-0.345-0.689地質狀況0.0951.5430.7710.000-0.376-0.752鄉鎮II級商業用地宗地地價區域因素修正系數指標說明表因素因子優較優一般較劣劣商服繁華度距商服中心距離（m）400交通條件臨街道路狀況主要 主干道一般 主干道次干道支路巷道臨汽車站距離（m）600基本設施狀況水電氣綜合保證率

10、90-100%80-90%70-79%60-70%2525222218181515宗地地價區域因素修正表項目商服繁華度臨街道路狀況臨汽車站距離基礎設施完善度大氣污染狀況地質狀況合計因素指標值較優較優一般一般優較優系數選取2.550%1.892%0.000%0.000%1.413%0.77110.45%（6）宗地形狀與面積修正系數（Ks ）指標標準35500 tf(4000,5500) tf(2500,4000) tf(1000,2500) tf1000 tf修正系數1.081.0310.980.95估價對象四宗地土地面積共計159930.26 tf,地勢為依山坡起伏 不平，形狀不規則，形狀與面

11、積修正系數取1.08。（7）位置偏離度修正系數（）：0.20.2-0.40.4-0.60.6-0.80.8指標標準1.121.061.000.940.88該宗地位于張家界市*縣319國道上，道路通達度較好，交通便利，位置偏離度修正系數取1。（8 ）臨街加價修正商業用地地價對區位條件反映最為敏感，而臨街條件是商業用地 的一個重要的區位條件。本宗地臨街加價修正系數取1.26。商業用地臨街加價修正系數表.土地級別道路等級 JIII田一1.231.311.431.181.261.341.081.161.23（9）開發程度修正系數（f基準地價是在一定開發程度下的地價，此次評估的開發程度修正 費用主要是指

12、宗地紅線范圍內的道路、供水、排水、電力、通訊、通 氣、土地平整等土地開發配套費用。當待估宗地的開發程度與基準地 價的開發程度不一致時，必須進行開發程度修正。根據委托方提供的 資料和估價對象的實際投入，由于本項目全部完工，土地開發程度較 高，確定開發程度修正為175元/tf。土地開發配套程度費用分配表（單位：元）項目一等鎮二等鎮三等鎮通路304030352530通電202520252025通訊2015201520給水253020252025排水253025302025紅線內場地平整203020252025小計140175130160120150(10 )宗地單價測算：依據宗地單價計算公式：宗地單

13、價=基準單價X容積率修正系數X宗地綜合因素修正系數X估價期日修正X宗地形狀與面積修正X位置偏離修正X臨街加價修正+開發程度修正費用，計算出宗地單價。詳見土地價值評估表：宗地土地基準地價系數法測算表用途基 準 地價容積綜合因估價期宗地形狀位置偏臨街加年期修正開發程合計率素日與面積修離價度(元/修正修正值修正正度修正修正修正tf)綜合2500.6106.63%1.04531.0811.260.9774175427.50估價對象土地使用權評估值=427.50元/tf X 159930.26 tf= 6837.02 萬元估價對象樓面地價=6837.02萬元/39428.65 tf=1734.02 元/

14、tf(二)建筑物評估價格的確定技術路線：通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其 實質是通過對估價對象房地產的各組成部分的市場價格的估算，最終 確定估價對象房地產市場價格。根據委托方提供的資料，參照中南地區通用建筑標準設計、湖南省建筑工程單位估價表、湖南定額與造價和當地建筑市 場材料價格、建筑人工費用等，進行相關費用修正，從物質折舊、功 能折舊和經濟折舊等方面綜合考慮后，確定建筑物評估價格。估價對 象建筑物評估采用重置成本法估算，估價對象建筑面積以房屋所有 權證登記的為準(詳見下表)，建筑物的重置價格根據評估物的結 構、設計標準、

15、裝修、工程量，按照基準日的現行市場價格和取費標 準，并考慮各項政策取費和要求進行計算，并選取當地近期竣工的類 似工程決算價格等資料進行復核過程如下：開發成本勘察設計和前期工程費：包括：規劃、設計費和水文、地質勘察費按建計價格200210 號并結合市場折扣核算；環境影響評價費，依據計價格2002125號 文規定并結合市場折扣核算；可行性研究費：依據計價格19991283 號文規定并結合市場折扣核算；三通一平費，是指施工的通水、通電、 通路、場地平整及臨時用房等前期工作的必要支出。依據委托方提供 的合同和財務數據等資料，本項目按建筑安裝工程費的6%計取。建筑安裝工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋建

16、筑物及附屬工程所發生的土建 工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等。附屬工程費用是指 房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化、護坡、廣場等。按照常用房屋建筑工程技術經濟指標、湖南省建筑工程單 位估價表、湖南定額與造價和*縣重置價格標準，并參考近期 建設類似房地產實際成本測算確定建安費用。由于估價對象未提供房地產施工結算資料；根據估價對象特點， 本次評估選用建筑工程造價師手冊中90號（一般多層輕工業車 間）案例作為標準案例。根據對標準案例（90號）的材料、人工消 耗量進行分析，先求取標準案例在估價時點的客觀造價，再根據其與 估價對象的差異進行適當調整求取估價對象的客觀造價水平。其計算 過程如下

17、：根據建筑工程造價師手冊，其90號一般多層輕工業車間建筑 工程特征、結構特征及造價分析如下表：工程特征結構特征造價分析層數層高面積基礎外墻門窗內裝飾采暖土 建水暖動力46M12000m2鋼筋混凝 土筏式1 磚木門、鋁 窗涂料蒸汽91%3.5%5.5%90號建筑工程工料綜合消耗表（以100平方米為基數） 人工及材料費用明細表序號項目單位數量單價金額（元）1-A人工費工日76075570001-B材料費01水泥噸24468112322鋼筋直徑/10以內噸2.244575102483鋼筋直徑/10以外噸4.214925207344型鋼噸0.53410021735板方材立方米0.881113.6998

18、06夾板m27.2473387標準磚千塊6.240024808石灰噸0.37358.551339砂噸98122.911204510石子噸136147.112000711色石子噸1.1212013412馬賽克m23450170013瓷磚m245020014毛石立方米330090015油氈m26570455016瀝青m20.155719.8285817玻璃m22644114418珍珠巖塊立方米61810819涂料千斤020油漆千斤141201680小計148645b、測算工程建安成本項目計算式金額（元）1、直接工程費1657451.1人工費570001.2材料費916451.3機械費1.1 X 3

19、0%171002、企業管理費(1.1+1.3)x 33.3%*30/7598703、利潤(1.1+1.3)x 22%*30/7565214、安全防護、文明施工措施費(1.1+1.3 )x 20.07%*30/7559495、合計1+2+3+4188088注：根據建筑工程造價企業管理費、利潤、安全防護及文明施工措施費用取費按規定的 取費基數進行計算（人工費為30元/天）。根據以上計算，90號案例每平方米客觀造價為1881元/平方米。水暖、動力修正：由于估價對象中不通暖，扣除通暖費用（9%）。層高修正：根據現場查勘，估價對象與以上計算90號案例房屋 結構、層數、用途、面積等方面差距不大；但90號案

20、例為6米的標 準層高，與估價對象房屋層高為3.5米有差異；根據造價分析，估價 對象房屋與90號案例造價差異約5%-10%，根據謹慎原則，本次評估 結構造價調差修正10%。估價對象建筑造價=1881*（1-9%）*（1-10%）=1541元/皿則計算出估價對象建筑安裝工程費計算為1541元/皿。經估價人員現場查看估價對象建筑結構、工程質量、設備設施等狀況，根據委托方提供的該項目建安工程施工合同和裝修裝飾工 程施工合同等相關資料，此次評估酒店的建筑安裝工程費分別為： 建筑物土建工程費按920-1080元/皿計取、安裝工程費200-400元/皿 計取、裝飾裝修工程費按600-1800元/皿計取、附屬

21、工程費按200元/ 皿（按土地面積計算約50元/皿）計取。具體詳見下表。基礎設施建設費基礎設施建設費包括城市規劃要求配套的道路、給排水（給水、 雨水、污水、中水）、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視等設施的 建設費用。因為估價對象宗地不是熟地，根據委托方提供的建設工程 相關資料，本項目基礎設施建設費以建筑面積為計算基數按200元/ 皿計取。公共配套設施建設費：公共配套設施建設費包括城市規劃要求配套的教育、醫療衛生、 文化體育、社區服務、市政公用等非營業性設施的建設費用。根據* 價費2008 122號、*價費2007 51號，本項目公共配套設施建 設費以建筑面積為計算基數按80元/皿。其他工程費，

22、包括工程監理費、竣工驗收費等。依據委托方提 供的合同和財務數據等資料，本項目按建筑安裝工程費的2%計取。開發稅費開發期稅費，包括有關稅費和地方政府或其它有關部門收取的費 用，如綠化建設費、人防工程費等。計算標準參考湖南省及張家界市 的相關規定，同時項目可以享受縣政府重點工程項目優惠政策，所有 稅費減半征收。依據委托方提供的合同和財務數據等資料，本項目以建筑面積為計算基數按80元/皿計取。項目名稱計費標準(元/)計費依據評估取值勞保基金非住宅：42；住宅：32；非房屋：造價的 3.5%長政發(2006)37 號42新型墻體基 金10*財綜 (2008)53 號10價格調節基 金非住宅：6,住宅：

23、5長政發(2003) 10 號6人防易建費新建10層以下或者基礎埋深不足3米的其 它民用建筑，收費標準1500元/tf,按地面 以上總建筑面積的2%收費*價費2007 87號30白蟻防治費2.5*價費 (2008)122 號2.5散裝水泥專 項基金2*財綜 (2003)46 號2合計92.5管理費用管理費用是建設單位管理部門為組織和管理房地產項目的開發 經營活動而發生的各項費用，主要包括：管理人員工資、職工福利費、 辦公費、差旅費、等。根據本項目管理費用按土地取得成本與建設成 本之和的3%計算。銷售費用銷售費用是指建設單位在銷售房地產產品過程中發生的各項費 用以及專設銷售機構的各項費用，主要包

24、括銷售人員工資、獎金、福 利費、差旅費、銷售機構折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳 費、代銷手續費、銷售服務費等。依據委托方提供的合同和財務數據等資料，本項目銷售費用以土地取得成本、建筑安裝工程成本及管理費之和為基數按1%計取。（4）投資利息以土地取得成本、建筑安裝工程成本及管理費之和為基數，年利 率中國人民銀行一至三年期人民幣存貸款基準利率6.15%上浮30%計 息為7.995%。開發項目建設周期為3年，假設土地取得成本按一次性 投入；建筑安裝工程費、管理費均勻投入，計息期為開發期的一半， 按復利計息。投資利息=土地取得成本x （ 1+7.995% ）八3-1 + （建筑安裝工 程費 + 管理費）x （ 1+7.995%） .5-1（5）銷售稅金銷售稅費是指預售或銷售開發完成后的房地產應由賣方繳納的 稅費，包括銷售稅金及附加（營業稅、城市維護建設稅和教育費附加）、 其他銷售稅費（印花稅、交易手續費等）。依據委托方提供的合同和 財務數據等資料，本項目銷售稅金暫不計取。（6