1、目 錄市場(chǎng)整體形勢(shì)市場(chǎng)推/銷狀況住宅市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析二手房市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析政策動(dòng)向壹壹年形勢(shì)展望第一部分：市場(chǎng)整體形勢(shì)2010年，“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策出臺(tái)。從“國(guó)十一條”“國(guó)十條”到“9.29新政策”，調(diào)控不斷加碼，措辭越來越嚴(yán)，措施越來越狠。為了抑制投機(jī)炒作，各地紛紛出臺(tái)限貸、限購(gòu)、限外令，部分城市甚至還限年齡。而在開發(fā)商這端，相關(guān)部委也通過打擊囤地及捂盤銷售，督促開發(fā)商加快開發(fā)、增加供應(yīng)。從調(diào)控效果來看，盡管今年的調(diào)控一波緊似一波，但從樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，今年的調(diào)控尚未對(duì)開發(fā)商造成明顯的消極影響。鑒于2010年樓市調(diào)控政策頻繁而嚴(yán)厲，甬城

2、樓市四區(qū)全年成交量相比“井噴”式的2009年，整體下降幅度約達(dá)48%。盡管2010年”史上最嚴(yán)格“的樓市調(diào)控沒有明顯調(diào)低甬城房?jī)r(jià)，但也遏制了房?jī)r(jià)上漲過快的趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)樓市成交量則構(gòu)成了很大的殺傷力。根據(jù)市房產(chǎn)交易中心發(fā)布的各月度數(shù)據(jù)，2010年全年，市六區(qū)共銷售商品住宅15427套，相比2009年下降約52%；市六區(qū)二手住房共成交21148套，相比2009年降幅為48%。第二部分：樓市推/銷狀況2010年全年，寧波市區(qū)（市六區(qū)）總共新推出面積為387萬(wàn)平方左右，總量較去年全年有所下降，其中推盤量最大的為鄞州區(qū)、北侖區(qū)和高新區(qū)，分別為76.43萬(wàn)平米、71.31萬(wàn)平米和67.3萬(wàn)平米，分別占到了

3、市區(qū)新增供應(yīng)量的21%、18%和17%。在新增物業(yè)構(gòu)成類型方面，住宅占據(jù)總量將近八成，達(dá)到了306.52萬(wàn)平米，公寓占據(jù)了11%，辦公和商業(yè)分別占據(jù)了7%和3%。2010年新增供應(yīng)一覽表：開盤時(shí)間寧波大公館2009-12-26海曙4.2公寓、商鋪、公館新城名苑2010-1-23鄞州7.4819酒店式公寓,公館,高層恒元中心2010-1-1鄞州2.7157寫字樓金湖世家2010-1-1鄞州2.6公寓、寫字樓唐家灣1期悅府2010-2-1江北14別墅中海雍城世家2010-2-1鄞州47別墅 高層 小高層錢湖天地云庭2010-4-10鄞州8.394商鋪 公寓 高層雅戈?duì)栭L(zhǎng)島花園2010-4-16江北

4、32住宅 別墅世貿(mào)廣場(chǎng)2010-4-16鎮(zhèn)海16公寓 住宅 寫字樓卡納湖谷2010-4-17東錢湖4別墅奧克斯中央大廈2010-4-23鄞州6.91寫字樓江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010-4-26江北50公寓、商鋪康城陽(yáng)光BOSS領(lǐng)館2010-4-28鄞州5.4037公寓 別墅晴園2010-4-28鄞州15住宅紅巨大廈2010-5-2鄞州6.0898寫字樓 商鋪中河名庭2010-5-7鄞州2.2普通住宅 商鋪合生國(guó)際城2期2010-6-1鎮(zhèn)海55住宅 別墅永和居易2010-6-10海曙14住宅創(chuàng)新1282010-6-19鄞州15.65公寓 寫字樓 高層 多層翡翠灣2010-6-19高新區(qū)13公寓 別墅鼓樓

5、廣場(chǎng)2010-6-22鎮(zhèn)海2商鋪 公寓寧波國(guó)際金融中心2010-6-1江東55寫字樓維拉小鎮(zhèn)2010-6-29江北24別墅財(cái)富峰匯 2010-7-1鄞州3.3713寫字樓四季云頂2010-7-3鄞州15住宅雅戈?duì)栂愫?010-7-4鄞州24別墅東郡名苑2010-7-15高新區(qū)3.9315別墅 高層 小高層奧利賽鳳凰水岸2010-7-17高新區(qū)11住宅 公寓江南一品2010-7-31高新區(qū)37住宅 寫字樓 商鋪 公寓城市金領(lǐng)2010-8-8海曙3.9315普通住宅 公寓東一時(shí)區(qū)2010-8-21北侖9.6409公寓 寫字樓 小高層21碼頭2010-8-22海曙13公寓 商鋪太平洋時(shí)代中心201

6、0-8-22北侖5.5858公寓 寫字樓 商鋪新港商務(wù)廣場(chǎng)2010-8-25北侖2.7商住樓 商鋪 多層銀億海德花苑2010-8-27江北16.2862普通住宅 商鋪世茂世界灣2期2010-8-29北侖70住宅 商鋪 寫字樓一品江南2010-9-10北侖8.6574普通住宅聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)搜秀城2010-9-11鄞州40公寓 商住樓 商鋪青林灣4期觀津2010-9-15海曙11住宅 公寓 別墅戚家名庭2010-9-23北侖3.0161普通住宅 多層寧波南洋航空大樓2010-10-15鄞州3.2131商住樓 寫字樓摩根國(guó)際2010-10-17北侖7.3888寫字樓 酒店式公寓雅戈?duì)栍t園2010-1

7、0-28鄞州11普通住宅 別墅長(zhǎng)島花園2期2010-11-1江北32普通住宅 別墅青林灣5期觀泓2010-11-6海曙12.0963普通住宅 高層富邦世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)2010-11-12北侖34商住樓 寫字樓 公寓 商鋪招寶廣場(chǎng)2010-11-13鎮(zhèn)海4.1157商鋪 公寓世茂世界灣2010-11-15北侖70住宅 寫字樓 商鋪金東岸2010-11-17高新區(qū)4.343普通住宅 公寓銀億海悅花苑2010-11-19鎮(zhèn)海16普通住宅 寫字樓和協(xié)風(fēng)格璟院2010-11-21鄞州10.8別墅澳洋家居購(gòu)物廣場(chǎng)2010-11-23鄞州15寫字樓 公寓 商鋪 多層星城半島2010-11-25鎮(zhèn)海4.5155住

8、宅 公寓 高層 小高層宏時(shí)中央風(fēng)景2010-11-29北侖5.7公寓 高層金色廣場(chǎng)2010-12-1鎮(zhèn)海8住宅 別墅 寫字樓香檳水郡2010-12-7鄞州2.5普通住宅 商鋪京華茗苑2010-12-8北侖20住宅 公寓 高層皇冠花園3期2010-12-9高新區(qū)16商鋪 公館 高層恒威君園和莊2010-12-11鄞州10別墅金地東御2010-12-12高新區(qū)13.9普通住宅 別墅和美城2010-12-18高新區(qū)24.3公寓黃金海岸五期2010-12-18北侖24普通住宅世茂海濱花園2010-12-19北侖50住宅 公寓 別墅潤(rùn)和園2010-12-23高新區(qū)4商鋪 高層維科上院C區(qū)2010-12-

9、25海曙22普通住宅萬(wàn)科金色城市2010-12-29鄞州17普通住宅（數(shù)據(jù)來源：合潤(rùn)地產(chǎn)研展部）各區(qū)推出物業(yè)類型面積：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)平方米住宅41.02046.9852.14.1962.2441.8858.11306.52公寓12.5505.1310.2305.060.939.2243.12商業(yè)0004.47002.63.9911.06辦公016.3209.63000025.95合計(jì)53.5716.3252.1176.434.1967.345.4171.32386.65（數(shù)據(jù)來源：合潤(rùn)地產(chǎn)研展部）由上表看來，2010年寧波市區(qū)新推出的物業(yè)中，鄞州區(qū)仍然是新增供應(yīng)量最大，類型最齊全的區(qū)域。具體的物業(yè)新

10、增供應(yīng)量分布，住宅主要分布于高新區(qū)、北侖、鄞州；商業(yè)則因鄞州的聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)、澳洋家居購(gòu)物廣場(chǎng)的開盤和北侖新港商務(wù)廣場(chǎng)、富邦世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)的開盤而主要分布于鄞州和北侖；辦公則主要分布于江東和鄞州，這種分布態(tài)勢(shì)也基本符合寧波市城市總體規(guī)劃的中遠(yuǎn)期規(guī)劃的愿景。各區(qū)新增面積比例：從2010年寧波市各區(qū)域新增供應(yīng)的角度來看，目前鄞州的新增供應(yīng)仍舊是寧波市區(qū)供應(yīng)的主力，高新區(qū)則因翡翠灣、江南一品、鳳凰水岸，金地東御等項(xiàng)目的開盤而較09年的供應(yīng)比例有較大上升，達(dá)到市區(qū)新增供應(yīng)的17%。同樣，北侖因世茂世界灣、世茂海濱花園、一品江南，戚家名庭等項(xiàng)目開盤較09年的供應(yīng)比例有較大上升，達(dá)到市區(qū)新供應(yīng)的18%。201

11、0年新開樓盤各物業(yè)類型面積比例：2010年，寧波市區(qū)新增物業(yè)類型在結(jié)構(gòu)上沒有太大的變動(dòng)，仍以住宅為主，其占到了總量的七八成，較去年的比例有小幅提高。2010年住宅銷售面積單位：萬(wàn)平米2008255.84137.17173.622009262.37305.3925.472010239.50201.36110.14（數(shù)據(jù)來源：合潤(rùn)地產(chǎn)研展部）第三部分：住宅市場(chǎng)分析市六區(qū)成交面積比例從上圖可以看出成交面積最多的是在鄞州區(qū)占35%，主要是由于鄞州區(qū)所在售的樓盤較多，其次是海曙區(qū)占15%，排行第三的是鎮(zhèn)海區(qū)占12%。海曙區(qū)2010年,海曙區(qū)新增住宅供應(yīng)量為53.57萬(wàn)平方米,區(qū)域主要新開樓盤：青林灣5期

12、觀泓、維科上院、永和易居、21碼頭區(qū)域評(píng)價(jià)：海曙區(qū)一直以來作為寧波市區(qū)的行政和商業(yè)中心，住宅推量相對(duì)其它區(qū)域較少，但在2009年有了明顯增加。2010年因青林灣5期觀泓、維科上院、21碼頭等項(xiàng)目的開盤，新推量有了量的突破，海曙區(qū)打破了以往住宅推量少的局面，市場(chǎng)欣欣向榮。江東區(qū)2010年，江東區(qū)無新增住宅供應(yīng)，區(qū)域評(píng)價(jià)：江東區(qū)新增供應(yīng)極少，住宅市場(chǎng)空白。今年新增供應(yīng)只有金融國(guó)際中心寫字樓。大體上江東區(qū)可建設(shè)土地稀少，住宅市場(chǎng)已趨向飽和狀態(tài)。江北區(qū)（含江北北區(qū)）2010年，江北區(qū)（含江北北區(qū)）新增住宅供應(yīng)量為52.11萬(wàn)平方米，區(qū)域主要新開樓盤：長(zhǎng)島花園、維拉小鎮(zhèn)、銀億海德花苑區(qū)域評(píng)價(jià)：江北區(qū)包括

13、江北老城區(qū)和江北北區(qū)，其中江北北區(qū)包含了洪塘區(qū)塊、慈城新城區(qū)及莊橋區(qū)塊等遠(yuǎn)郊地段。今年江北推出的住宅產(chǎn)品主要為長(zhǎng)島花園和維拉小鎮(zhèn)，別墅占住宅中的大部分比例，其余部分為普通住宅和公寓。現(xiàn)在江北地區(qū)配套設(shè)施都較齊全，再加上江北萬(wàn)達(dá)的開業(yè)，為江北樓盤的開發(fā)和銷售又增加了有力條件。鄞州區(qū)2010年，鄞州區(qū)新增住宅供應(yīng)量為62.33萬(wàn)平方米，區(qū)域主要新開樓盤：和協(xié)風(fēng)格璟院、萬(wàn)科金色城市、恒威君園和莊區(qū)域評(píng)價(jià)：鄞州的新增供應(yīng)一直都是寧波市區(qū)的主力，隨著鄞州南部商務(wù)區(qū)生活配套的日益完善，越來越多的開發(fā)商在鄞州區(qū)投資新樓盤，有普通住宅，公寓，別墅各種物業(yè)類型，鄞州區(qū)銷售形勢(shì)良好，這表明了消費(fèi)者對(duì)鄞州區(qū)塊住宅產(chǎn)

14、品的認(rèn)可和寄予的深厚期望。東錢湖旅游度假區(qū)2010年，東錢湖新增住宅供應(yīng)量為4.19萬(wàn)平方米，區(qū)域主要新開樓盤：卡納湖谷區(qū)域評(píng)價(jià)：現(xiàn)在，東錢湖區(qū)塊在售的別墅項(xiàng)目主要有華潤(rùn)卡納湖谷，項(xiàng)目定位較高，并擁有自己的特色。經(jīng)過一段時(shí)間以來的開發(fā)，東錢湖的別墅項(xiàng)目已經(jīng)漸入佳境，無論是生活配套還是產(chǎn)品本身，都比早期的東錢湖別墅有了較大提高。高新區(qū)2010年，高新區(qū)新增住宅供應(yīng)量為67.30萬(wàn)平方米區(qū)域主要新開樓盤：綠城皇冠花園三期、鳳凰水岸、金地東御區(qū)域評(píng)價(jià)：該區(qū)域因東部新城的興起而迅速的升溫，現(xiàn)在高新區(qū)的住宅市場(chǎng)已日趨成熟。今年住宅產(chǎn)品供應(yīng)量有大幅度的提高，在整個(gè)寧波市住宅供應(yīng)量排第二。主要因?yàn)樾聟^(qū)土地資

15、源多，是未來城市的發(fā)展方向，潛力巨大。鎮(zhèn)海區(qū)2010年，鎮(zhèn)海區(qū)住宅新增供應(yīng)量為42.81萬(wàn)平方米，區(qū)域主要新開樓盤：合生國(guó)際城2期、銀億海悅花苑、星城半島區(qū)域評(píng)價(jià)：鎮(zhèn)海作為面向杭州灣開放式空間布局結(jié)構(gòu)的中心區(qū)域，發(fā)展迅速。合生創(chuàng)展、維科置業(yè)、保億置業(yè)等知名 HYPERLINK / 房地產(chǎn)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，使得鎮(zhèn)海逐漸成為購(gòu)房者投資置業(yè)首選區(qū)域之一。同時(shí)，舟山跨海大橋的通車，也引來部分舟山購(gòu)房客登陸鎮(zhèn)海。北侖區(qū)2010年，北侖區(qū)住宅新增供應(yīng)量為67.33萬(wàn)平方米，區(qū)域主要新開樓盤：世茂世界灣2期、一品江南、戚家名庭區(qū)域評(píng)價(jià)：今年北侖住宅產(chǎn)品依然很多，新開樓盤相對(duì)有所增加。主要是世茂世界灣和世茂海濱

16、花園。樓市成交量可觀，房?jī)r(jià)略有漲幅，但北侖房?jī)r(jià)依然低于寧波市區(qū)商品房均價(jià)。由于北侖目前較低的房?jī)r(jià)以及住宅市場(chǎng)的的日趨成熟，北侖購(gòu)房客戶一直都絡(luò)繹不絕。2010年住宅每月價(jià)格變化（市六區(qū)）： 單位：元/平方米20054819403443315449577050145224465046206565630659362006581159775753520755595772586159665831566556025896200757895911620561976239656367596990754971637692766220087532793290118955963588699864103369763

17、906579231043020097500862492718912927510027981310764112301171113009125302010117361277714675185821838514147143021474414243155591808516978（數(shù)據(jù)來源：合潤(rùn)地產(chǎn)研展部）我們從上圖可以很明顯的看出，今年的房?jī)r(jià)在09年步步高升的基礎(chǔ)上再是突破新高，成交均價(jià)已達(dá)到16000元/平方米，雖有“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但只能遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲步伐，總得來說房?jī)r(jià)還是走上漲趨勢(shì)的，主要由于今年幾個(gè)高品質(zhì)的別墅樓盤的熱銷，拉高了總得成交均價(jià)，從歷年的成交均價(jià)走勢(shì)來看，很

18、明顯是呈一個(gè)節(jié)節(jié)高升的狀態(tài)，09年至今的成交均價(jià)上漲速度相對(duì)偏快，今年的房?jī)r(jià)由于政策的控制，特別是四五月份的成交均價(jià)，與其他月份相比，落差較大，說明政策的調(diào)控效果還是非常有效的。2010年寧波各區(qū)域住宅成交均價(jià)分析（市六區(qū)）：?jiǎn)挝唬涸?平方米海曙區(qū)171851336116654173151649514308143971516915748161131754020627江東區(qū)115292115916939230911571019890120021318117924144781870612668江北區(qū)19610247572391429708296453119128133302192791030564

19、3510035630江北北區(qū)121541191012902125201340612814117571215413504141851433414370科技園區(qū)160791565016767172021511115426152791355417497172271414816563鄞州區(qū)127451625716159177311694219726140761423513609149312573120939東錢湖度假區(qū)1398988991207730740254591512796283675628044325422776230996鎮(zhèn)海區(qū)15307988912929115281126510878112

20、06123201415678491027310185北侖區(qū)587162765657784453694039357454509546890278499546我們從各區(qū)域的成交均價(jià)來看，江北區(qū)及東錢湖度假區(qū)由于在售樓盤不多，再加上高品質(zhì)別墅的熱銷，成交均價(jià)相對(duì)較高。江北區(qū)成交均價(jià)達(dá)到29000元/平方米，主要是由于長(zhǎng)島花園的高層及別墅熱銷，提高了江北區(qū)整體的成交均價(jià)；東錢湖度假區(qū)主要是由于中海東湖觀邸、卡納湖谷山莊的熱銷，成交均價(jià)相對(duì)也較高；鄞州區(qū)的成交均價(jià)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，但由于御璽園、香湖灣、中海雍城世家等幾個(gè)高品質(zhì)的樓盤的熱銷，最后兩月成交均價(jià)也步入到20000元/平方米，總體來看，今年每個(gè)區(qū)域

21、的成交均價(jià)都有小幅的上漲。2010年寧波每月的住宅成交面積分析（市六區(qū)）：我們從今年每月的成交趨勢(shì)來看，四月份的成交面積31.87萬(wàn)方排行第一，在全國(guó)樓市普遍量?jī)r(jià)飚升的背景下，4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)，要求二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，部分地區(qū)甚至停發(fā)三套房貸，外地購(gòu)房也受到限制，以致5到8月份寧波樓市就暫進(jìn)休眠期，成交量大跌；九月份的成交面積27.31萬(wàn)方排行第二，“金九”現(xiàn)象非常明顯，主要由于開發(fā)商都不約而同地集中開盤及新開樓盤的熱銷，如江北北區(qū)的海德花苑，北侖區(qū)的世茂世界灣花園，海曙區(qū)的青林灣，還有由于市場(chǎng)本身也處于回暖跡象，國(guó)家調(diào)控后一直處于觀望的剛

22、性需求者，也都“按耐不住”紛紛購(gòu)買，以致成交量直線上升，9月29日的“國(guó)五條”拉開了今年二次調(diào)控的序幕，以致十月、十一月成交量下降，到十二月份，由于新開樓盤較多，成交量又上升。2010年寧波各區(qū)域住宅成交面積分析（市六區(qū)）：?jiǎn)挝唬浩椒矫?2月11517.673508.932510.9830480.9768869.8857252.974188.7843653.8142711.9811月5096.822991.151665.9282696.150870.27592.19815.2539070.741179810月10036.126259.232603.668002.4681493.855946.3

23、22439.825858.8922771.929月5808.1544676.231453.6657144.2585031.4614957.424537.518335.3941164.168月7204.761659.5443.312382.3960105.0626262.78905.199242.625104.957月3263.515312.25376.2960317.3579165.7131555.09861.17114.622175.586月4119.4496000.47814.3628644.523307.072011.24435.213393.137280.75月23492.081840

24、.711888.28570.2634522.673659.731550.127068.7911374.794月85048.138582.024123.773670.2976567.2211988.848004.36101142.8319567.623月8806.4828449.193761.277111.8759547.6410759304911714.3115081.522月684.134546.45278.252726.8711599.041285.59184.91672.27181.951月477.712706.482323.241775.8174331.74084.512126.068

25、425.1224163.982010年寧波市六區(qū)住宅成交面積206.18萬(wàn)方，鄞州區(qū)成交面積70.54萬(wàn)方排行第一；海曙區(qū)成交面積29.55萬(wàn)方排行第二；排行第三的是鎮(zhèn)海區(qū)成交面積25.67萬(wàn)方。2010年寧波市四區(qū)住宅成交面積分析：我們從每月成交均價(jià)的走勢(shì)來看，從1月份成交均價(jià)13007元/平方米到12月的成交均價(jià)幾乎是月月上漲，沒有下降的現(xiàn)象，特別是4月份的成交均價(jià)23248元/平方米，到5月分后均價(jià)有所收斂，主要是由于4月17日“新國(guó)十條”的出臺(tái)，有效遏制了房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭，但總體上成交均價(jià)現(xiàn)已有17500元/平方米，今年的房?jī)r(jià)可謂漲幅驚人！第四部分：寫字樓市場(chǎng)2010年寧波每月的寫字

26、樓成交面積分析（市四區(qū)）：?jiǎn)挝唬浩椒矫?009年31812152616835135002088286364370605559051370.88665191062611288896079772010年546622275829186599913847042145258018696321679278214199542715494186（數(shù)據(jù)來源：合潤(rùn)研展部）2010年寧波市四區(qū)寫字樓成交近49.42萬(wàn)平方米，與09年相比，同比減少11.37萬(wàn)平方米，按每月的成交量來排，八月份的成交面積86963.04平方米排行第一，主要是由于江東區(qū)的寧波國(guó)際金融中心的熱銷，成交面積有54578.92平方米，占了該月

27、成交量的63；排行第二的是四月份成交面積61986.85平方米，主要是由于鄞州區(qū)的紅巨大廈、奧克斯大廈等幾個(gè)樓盤的熱銷，總體來說今年寫字樓的成交量還算是比較穩(wěn)定的。2010年寫字樓供銷情況單位：萬(wàn)平米2005年44.826.32006年81.951.92007年90.155.22008年106.825.82009年104.260.82010年25.9549.41（數(shù)據(jù)來源：合潤(rùn)地產(chǎn)研展部）2010年寫字樓的供應(yīng)量?jī)H有25.95萬(wàn)方，銷售量有49.41萬(wàn)方，主要是由于09年和08年的大供應(yīng)量，其中南部商務(wù)區(qū)占了大部分的供應(yīng)量，到2010年大量的存量就體現(xiàn)出來，雖然從供應(yīng)量上比今年的供應(yīng)面積最少，

28、但從銷售量上比，成交量雖比去年少，但還是比較可觀的。2010年寫字樓各區(qū)的成交面積及均價(jià)2010年各區(qū)寫字樓的成交均價(jià)單位：元/平方米12月7805845916785159008657644906654723011月0993313366163009337779600742710月084711559214202978372780054739月641978471202821941943192700633557708月0693912689175249119103430007月083231253314087848688390061296月66008457100341361510134676207646

29、59295月07130767614975965962980559057904月0962213688267081014075720632665873月087671337521394748577250544849472月001200226314664263070001月61028513134271823771448884054715824我們從各個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)來看，海曙區(qū)的均價(jià)14000元/平方米以上，高的突破20000元/平方米排行第一，主要是幾個(gè)老尾盤的成交：銀泰國(guó)際、環(huán)球中心、時(shí)代廣場(chǎng)；排行第二的是江東區(qū)成交均價(jià)最高的已突破15000元/平方米，主要的成交樓盤是：世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)、恒富大廈

30、、泰富廣場(chǎng)、寧波國(guó)際金融服務(wù)中心；排行第三的是鄞州區(qū)成交均價(jià)最高的已突破10000元/平方米,主要的成交樓盤是創(chuàng)新128、恒元商務(wù)大廈、紅巨大廈、奧克斯大廈、健宸大廈等。2010年各區(qū)寫字樓的成交面積 單位：平方米12月4270.23236.4418324.52363.5311329.998190.9802480.923388.9211月01195.353225.04650.8229717.37207003170.2310月0148.35865.611634.713662.436510.65002001.819月512.55117.111137.45938.456470.132503.5601

31、846.25253.028月0165.4459286.892072.616670.958767.160007月0230.4710400.374073.076191.414905.8200662.156月1632.16248.8418029.191380.855811.5715042.4401377.6774.955月0104.169466.85163.9518021.9910713.8102486.66253.024月04598.2315646.691030.3227276.8711439.6201676.05319.073月0349.188892.32713.5214395.764835.6

32、602708.8280.862月002589.05427.66195.1913546.460001月1692.75355.5711549.21313.3130751.918999.8701245.16926.91合計(jì)8107.697749.08174413.214762.72186495.5102663013821.5311130.94我們從各區(qū)域的成交面積來看，鄞州區(qū)成交面積18.65萬(wàn)方排行第一，主要是由于該區(qū)域的在售樓盤較多，如南部商務(wù)區(qū)是寧波寫字樓最集中的區(qū)域，是寧波“中提升”戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，在寫字樓方面總投資120億元、總開發(fā)面積50公頃，由71幢商務(wù)樓宇組成的南部商務(wù)區(qū)占據(jù)了絕對(duì)的

33、供應(yīng)量，奧克斯中央大廈、紅巨大廈、創(chuàng)新128、健宸大廈等都將成為寧波頂級(jí)寫字樓的代表；排行第二的是江東區(qū)成交面積17.44萬(wàn)方，主要是由于寧波國(guó)際金融服務(wù)中心的熱銷，及世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)、恒富大廈、泰富廣場(chǎng)等的成交；排行第三的是高新區(qū)成交面積10.27萬(wàn)方，主力成交樓盤是寧波研發(fā)園、科貿(mào)中心。第五部分 公寓市場(chǎng)分析作為寫字樓細(xì)分市場(chǎng)之一的酒店式公寓漸漸成為投資客們尋找突圍的一扇窗口，像新城名苑、江北萬(wàn)達(dá)公寓、東一時(shí)區(qū)、金達(dá)利21碼頭、金湖世家、錢湖天地等都取得了不俗的成績(jī)。酒店式公寓獨(dú)特的商業(yè)特性決定了其自住投資兩相宜的本質(zhì)，這是其成為新政調(diào)控下投資焦點(diǎn)的原因之一。與普通住宅相比，酒店式公寓不僅

34、適合追求時(shí)尚的年輕置業(yè)人群，也能夠滿足有投資需求的商務(wù)人士。自樓市新政調(diào)控后，酒店式公寓成了商業(yè)地產(chǎn)的洼地，也成了財(cái)富增長(zhǎng)的新源泉。2010年寧波市四區(qū)公寓成交走勢(shì)我們從每月的成交面積來看，1月份的成交量最大有8.9萬(wàn)方，主要是由于幾個(gè)新開樓盤的熱銷，主力銷售樓盤是江北區(qū)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)總銷532套，成交面積28212.36平方米，成交均價(jià)為10770元/平方米；鄞州區(qū)的新城名苑成交185套，成交面積11416.23平方米，成交均價(jià)為15754元/平方米；海曙區(qū)的寧波大公館成交187套，成交面積8168.22平方米，成交均價(jià)為17786元/平方米；其次是8月份的成交量6.36萬(wàn)方，主要由于新開樓

35、盤江南一品花園公寓及金達(dá)利21碼頭的熱銷，江南一品花園公寓成交372套，成交面積14997.44平方米，成交均價(jià)15233元/平方米；金達(dá)利21碼頭成交155套，成交面積5997.57平方米，成交均價(jià)15350元/平方米。我們從每月的成交均價(jià)來看，4月份的成交均價(jià)最高15279元/平方米，較高的成交均價(jià)樓盤是寧波大公館成交均價(jià)18783元/平方米、外灘風(fēng)景成交均價(jià)22932元/平方米；其次是3月份的成交均價(jià)15163元/平方米，較高的成交均價(jià)樓盤是環(huán)球中心成交均價(jià)30438元/平方米，寧波大公館成交均價(jià)20022元/平方米。2010寧波單身公寓綜合指數(shù)（成交面積、成交金額、成交套數(shù)）較高的樓盤

36、： 1.江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于第三代商業(yè)綜合體，對(duì)江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)提出業(yè)態(tài)定位以中高檔為主，至少引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)3家，80以上為國(guó)內(nèi)外知名商家等要求，整個(gè)江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具體包括大型百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、娛樂樓、綜合性生活超市等。 2.翡翠灣，由16席水岸別墅、獨(dú)棟8層寫字樓、2棟酒店式公寓、1棟高層辦公和商業(yè)街有機(jī)組合。翡翠灣位于寧波高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)，是寧波目前唯一的政府規(guī)劃和指導(dǎo)之下的總部產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目高新區(qū)科技型總部基地（園）的核心部分，翡翠灣整個(gè)園區(qū)的地塊總面積約255畝，涉及中國(guó)移動(dòng)、鎮(zhèn)海煉化等知名企業(yè)，對(duì)高新區(qū)和寧波市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)起到有效的推動(dòng)作用。3. 金達(dá)利21碼頭總建筑面

37、積約130000，依托海曙商業(yè)副中心新星商圈核心地段，由W-Street商業(yè)模式商業(yè)別墅和近江小公館構(gòu)成的建筑群，即以商業(yè)別墅為主體的中央水系商業(yè)街區(qū)，其主力面積在300-600。各主題區(qū)經(jīng)由商業(yè)廣場(chǎng)、景觀建筑、步行街、露天廊道聯(lián)系組合，集娛樂休閑、餐飲等多種功能為一體。 4.錢湖天地地處鄞州中心區(qū)核心位置，獨(dú)踞規(guī)劃中的BEST廣場(chǎng)南翼，擁享BEST廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南部商務(wù)區(qū)三大商業(yè)主體配套。錢湖天地主樓為寧波首創(chuàng)28米挑空主題精裝空中別館“云庭”，采用分層主題式精裝修，以夜景天幕、空中泳池、自有商業(yè)配套。 5.金湖世家共512套單身公寓，其中1#樓6層；2#樓12層。項(xiàng)目總建筑面積約2600

38、0，面積從33-42不等，整體設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間尺度的合理性與精準(zhǔn)性，根據(jù)功能及人體舒適需求進(jìn)行合理安排，尺度比例恰到好處，大面積飄窗贈(zèng)送，視野開闊，采光充足。6. 新城名苑是由寧波南苑置業(yè)有限公司投資建設(shè)，座落于南部商務(wù)區(qū)西南區(qū)塊，南邊緊鄰天高巷，北邊為康泰中路，東邊是南部商務(wù)區(qū)水街的延伸段，西側(cè)接近蝶緣路，是南部商務(wù)區(qū)的三江口。 7.寧波大公館，依傍百年歷史的天一閣、大卿橋、朗官巷、詠歸路等歷史名勝，周邊聚集效實(shí)中學(xué)、寧波實(shí)驗(yàn)小學(xué)、孫文英小學(xué)等眾多名校，歷史文化及人文底蘊(yùn)氛圍濃厚。同時(shí)寧波大公館周邊未來有1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)三條輕軌的站點(diǎn)，其中距離輕軌1號(hào)線大卿橋站步行約5分鐘，且寧波大公館距離寧波

39、南站車程約5分鐘，距離機(jī)場(chǎng)快速通道約15分鐘車程，并擁有通往市區(qū)各個(gè)區(qū)域的公交線路，交通也極其方便。8. 和美城位于寧波市斥資數(shù)百億打造的東部新城CBD核心，毗鄰國(guó)際會(huì)展中心，坐望市行政辦公綜合區(qū)、國(guó)際商業(yè)商務(wù)復(fù)合區(qū)、寧波城市世界門戶區(qū)三大中心，比鄰規(guī)劃中的輕軌1號(hào)、5號(hào)線，靠近城市主干道，通途路、江南公路、世紀(jì)大道兩橫一縱捷達(dá)，交通便捷，周邊商務(wù)及生活配套齊全。 9.綠城皇冠花園位于國(guó)家高新區(qū)核心位置，毗鄰規(guī)劃中高新區(qū)CBD,緊臨東部新城及新行政中心。作為毗鄰東部新城及新行政中心的人居新地標(biāo)，價(jià)值格局已經(jīng)奠定。10.金東岸既處于欣欣向榮的寧波國(guó)家高新區(qū)，又與寧波市未來行政中心“東部新城”緊相

40、鄰，雙核幅射地帶，帶來的不僅是城市主干道的便捷交通和成熟齊全的商務(wù)及生活配套，更重要的是優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境也是本項(xiàng)目顯著特色，金東岸東側(cè)為大面積的城市綠地（院士公園）和風(fēng)景水質(zhì)極佳的金家河，雙公園一水岸，圍繞的自然風(fēng)景，金家河以東是未來高新區(qū)最核心CBD版塊。第六部分：別墅市場(chǎng)分析2010年寧波市四區(qū)每月別墅成交走勢(shì)2010年我們從每月的成交量來看，六月份的成交量最大97070.74平方米，主力成交樓盤是江北北區(qū)的塘家灣一期C區(qū)成交16套，成交面積5621.68平方米，成交均價(jià)16041元/平方米，維拉小鎮(zhèn)一期成交250套，成交面積89180.9平方米，成交均價(jià)12625元/平方米；從成交均價(jià)來看

41、十一月份的均價(jià)最高38889元/平方米，其中雅戈?duì)栍t國(guó)成交均價(jià)42261元/平方米，長(zhǎng)島花園成交均價(jià)41433元/平方米。2010年市四區(qū)別墅項(xiàng)目按成交面積排行明細(xì)表TOP101維拉小鎮(zhèn)江北北區(qū)26493737.07125932香湖灣鄞州區(qū)15540870.31131673塘家灣江北北區(qū)9333349.96134224御璽園鄞州區(qū)4516837.75419395長(zhǎng)島花園江北區(qū)3715751.94350336卡納湖谷山莊東錢湖度假區(qū)4219877.58323197中海雍城世家鄞州區(qū)4311671.95238308東郡名苑高新區(qū)216815.24169699風(fēng)格璟院鄞州區(qū)225246.83434

42、4610東方灣邸鄞州區(qū)174881.6813993第七部分：商業(yè)市場(chǎng)分析寧波商業(yè)成交情況2009年寧波商業(yè)用房累計(jì)成交面積為14.84萬(wàn)方，2010年成交14.06萬(wàn)方，同比下滑了5.26%。隨著寧波商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，大型商業(yè)商家持有的比例又逐漸放大的趨勢(shì)，例如年底開業(yè)的江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展商持有商業(yè)面積的比例占到總商業(yè)面積比例的70%以上，這種趨勢(shì)的日漸盛行也是導(dǎo)致寧波商業(yè)成交面積下滑的主要因素之一。從成交面積來看，2010年寧波商業(yè)用房成交面積波動(dòng)幅度較大，5月和8月是成交的兩個(gè)高峰期，成交面積分別為17402和17784，第二檔分別是1月、6月、7月、9月、11月和12月，成交面積在1萬(wàn)方以上

43、，其他月份商業(yè)用房成交面積分別在1萬(wàn)以內(nèi)。從整體來看成交量集中在年中，主要是受到江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)強(qiáng)銷促進(jìn)所致。從成交均價(jià)來看，2010年寧波商業(yè)用房成交均價(jià)處于一個(gè)震蕩上升的趨勢(shì)，由年初的1.3萬(wàn)元/的均價(jià)進(jìn)入年底的2萬(wàn)元/以上，9月份成交均價(jià)處于最高值，達(dá)到了28943元/，1月份成交均價(jià)最低，為13250元/。從上圖來看，成交均價(jià)在年底有一個(gè)明顯下滑的過程，主要是隨著江北萬(wàn)達(dá)商鋪的售完，缺乏高價(jià)位上鋪的提升導(dǎo)致成交均價(jià)下滑。寧波商業(yè)格局三江口商圈萬(wàn)聯(lián)商圈天一廣場(chǎng)三江口商圈萬(wàn)聯(lián)商圈天一廣場(chǎng)寧波現(xiàn)有商圈分布格局三江口商業(yè)圈：最早的綜合商業(yè)區(qū)，主要由海曙的天一廣場(chǎng)、城隍廟、江北的老外灘和江東的多條商

44、業(yè)街組成。萬(wàn)聯(lián)商圈：隨著鄞州區(qū)中心區(qū)逐漸成熟，周邊人氣劇增，成為繼三江口之后，又一個(gè)全市級(jí)商圈的商業(yè)區(qū)。其他區(qū)域型商業(yè)區(qū)和特色商業(yè)街區(qū)：家樂福天倫商區(qū)、寧穿路家私商業(yè)區(qū)、開明街、鼓樓步行街、日湖婚慶廣場(chǎng)、鎮(zhèn)明路、箕漕街和驚駕路等，基本處在三江口商業(yè)區(qū)的3公里范圍內(nèi)。目前寧波城區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目主要分布在海曙、江東與鄞州成熟居住區(qū)，未來由中心向周邊擴(kuò)張。寧波商業(yè)個(gè)案1.聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)基本信息地理位置：鄞州寧南北路1288號(hào)（與貿(mào)城西路交匯處）總占地面積112000總建筑面積近40萬(wàn)項(xiàng)目規(guī)劃：由四個(gè)T字型的地塊組成，分別為A、B、C、D四個(gè)地塊。業(yè)態(tài)規(guī)劃聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)A地塊為“大型時(shí)尚流行前線搜秀城” ；

45、B地塊為“情景體驗(yàn)購(gòu)物中心”；C地塊（3期工程）為“新勢(shì)力動(dòng)感世界”；D地塊為“創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)商務(wù)中心”；A地塊為“大型時(shí)尚流行前線搜秀城”：有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)、品牌連鎖酒店、時(shí)尚流行百貨、情調(diào)餐廳等。B地塊為“情景體驗(yàn)購(gòu)物中心”：有大型百貨、情景體驗(yàn)購(gòu)物街、服務(wù)式國(guó)際公館、超五星級(jí)會(huì)所、時(shí)尚餐廳等。C地塊（3期工程）為“新勢(shì)力動(dòng)感世界”：規(guī)劃有國(guó)際品牌酒店、恒溫游泳館、特色餐飲酒吧街、IMAX巨幕影院、大型電玩城和商業(yè)步行街等。D地塊為“創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)商務(wù)中心”：業(yè)態(tài)有高檔寫字樓、休閑水療中心、時(shí)尚KTV、商業(yè)步行街等。2、江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本信息地理位置：江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于江北區(qū)，西至江北大道，北

46、臨寶慶路，南至云飛路。占地面積:42572平方米 建筑面積:500000平方米 2010年12月10日開業(yè)，開業(yè)人流量達(dá)到30萬(wàn)人次項(xiàng)目規(guī)劃：商業(yè)總建筑面積萬(wàn)平方米，其中地上部分層萬(wàn)平方米，地下部分層萬(wàn)平方米。包括室外商業(yè)步行街、室內(nèi)商業(yè)步行街，是集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)為一體的城市綜合體。業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店萬(wàn)千百貨、樂購(gòu)超市、國(guó)美電器、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星和大玩家，以及鹿港小鎮(zhèn)、千色店、滿記甜品、樂卡克、GXG、太平鳥、VANS、熱風(fēng)、耐克等24家品牌。江北萬(wàn)達(dá)的業(yè)態(tài)規(guī)劃中，餐飲項(xiàng)目占47.3%，1.2萬(wàn)平方米的餐飲營(yíng)業(yè)面積，將占江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街總面積的近50%，并且已經(jīng)確定的有60%是首次

47、入駐寧波的商家。特色餐廳： “壹零壹牛排館”、韓國(guó)燒烤“漢拿山”，重慶“德莊火鍋”、臺(tái)灣小吃“鹿港小鎮(zhèn)”，港式甜點(diǎn)“滿記甜品”3、廣場(chǎng)基本信息項(xiàng)目地址：位于錢湖路和嵩江路交會(huì)處總占地面積：160畝商業(yè)建筑面積：23萬(wàn)平方米總投資：20億元項(xiàng)目規(guī)劃：BEST廣場(chǎng)由SMART商業(yè)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)寧波商場(chǎng)、深國(guó)投寧波商業(yè)中心三大子商業(yè)體構(gòu)成，廣場(chǎng)業(yè)態(tài)以高檔百貨、國(guó)際名品、餐飲美食、文化休閑等為主。廣場(chǎng)內(nèi)的這三大商業(yè)中心將由地下通道相連通。業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)廣場(chǎng)：在錢湖路與嵩江路交叉口東北側(cè)的原華納圣龍地塊，將建設(shè)SMART商業(yè)廣場(chǎng)， SMART商業(yè)廣場(chǎng)，占地約72畝，地上建筑面積約7.7萬(wàn)平方米，由有著10

48、0多年歷史、歐洲最大的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)法國(guó)UNIBALL-RODAMCO集團(tuán)在瑞士注冊(cè)的TRANS-IMMO公司負(fù)責(zé)開發(fā)、管理。擬引入的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括SMART歐洲名品館、歐洲風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、國(guó)際連鎖會(huì)所區(qū)、五星級(jí)個(gè)性化酒店、酒店式公寓等。北京華聯(lián)寧波商場(chǎng):北京華聯(lián)寧波商場(chǎng)項(xiàng)目，占地40畝、地上建筑面積約7萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)定位為百貨店，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲、健身于一體的大型高端綜合商業(yè)體。北京CBD內(nèi)的“星光天地”，或是這個(gè)項(xiàng)目未來的模樣。深國(guó)投寧波商業(yè)中心:深國(guó)投寧波商業(yè)中心項(xiàng)目，占地50畝、地上建筑面積超過8.6萬(wàn)平方米，擬引入包括眾多世界一線品牌在內(nèi)的各種商業(yè)業(yè)態(tài)組合入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，打造一個(gè)集

49、精品百貨、時(shí)尚品牌、餐飲美食和文化娛樂為一體的綜合型精品購(gòu)物中心。在鄞州新城區(qū)的這個(gè)商業(yè)中心，其招商、運(yùn)營(yíng)的前期工作，將由深國(guó)投聯(lián)合美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商SIMON集團(tuán)、美國(guó)GMS公司等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商成立的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)；4、新星商業(yè)中心基本信息項(xiàng)目地址：東臨環(huán)城西路，北至環(huán)城北路，西到麗園北路，南接天一家園土地面積：157000M2. 總建筑面積：346000M21地塊建筑用地：5.29萬(wàn)平方米建筑面積：13.2萬(wàn)平方米2地塊建筑用地：6.77萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：10.8萬(wàn)平方米3地塊建筑用地：3.35萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：10萬(wàn)平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃法國(guó)歐尚已率先動(dòng)工外，美國(guó)百思買電器、法

50、國(guó)迪卡儂運(yùn)動(dòng)品等也已確認(rèn)進(jìn)駐，未來該商業(yè)中心內(nèi)海將引進(jìn)法國(guó)巴黎春天百貨、歐洲第二大建材連鎖超市樂華梅蘭等一些列知名品牌店。中影集團(tuán)也簽約進(jìn)駐新星商業(yè)中心，將建造一座“五星級(jí)”的大型影城，預(yù)計(jì)有8個(gè)影廳共1500個(gè)座席。屆時(shí)，新星商業(yè)中心將形成以綜合性商場(chǎng)、專業(yè)性連鎖超市、國(guó)際名品店為主要業(yè)態(tài)，集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂等服務(wù)功能于一體的大型商業(yè)中心，并與天一廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、東方商業(yè)中心共同組成市內(nèi)四大商業(yè)中心。第八部分：二手房市場(chǎng)分析10年二手房成交套數(shù)（市四區(qū)）；單位：套10上半年166150920733497112680109上半年7621338232124752232320008上半年55

51、640310881180114289810下半年818113514401208812145309下半年33722606277726983950396208下半年782678499403498654（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心）2010年二手房成交套數(shù)（市六區(qū)）； 單位：套10上半年2415770246444351356107609上半年10181570290331392903393608上半年876646133916061639122110下半年11501383177014161146176709下半年41633425361834824897597108下半年112893387661768186

52、9（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心）2010年寧波二手房市四區(qū)成交套數(shù)為16533套，市六區(qū)的成交套數(shù)為21148套，與2009年相比，同比下降了50%， 2010年1至4月份，二手房市場(chǎng)依然延續(xù)了2009年的強(qiáng)勁走勢(shì)，4月份是今年成交量的高點(diǎn)，但是4月份以后由于中央出臺(tái)較為嚴(yán)厲的調(diào)控，眾多城市實(shí)行了限購(gòu)限貸政策，寧波實(shí)行了首套，第二套房首付比例增加，按揭利率提高，第三套房限制購(gòu)買等政策。使得二手房交易市場(chǎng)受到了較大的影響，導(dǎo)致全年成交總量萎縮。10年二手房成交面積（市六區(qū)）；單位：萬(wàn)平方米10上半年20.936.5919.6638.1811.678.5809上半年8.3913.2424.6526.

53、4324.8534.3608上半年7.366.0711.5213.6512.9510.510下半年9.0410.9614.2811.599.5115.1409下半年37.5930.2132.4530.5744.2752.1308下半年55.365.667.592010年寧波二手房成交面積為176.13萬(wàn)平米米，比2009年全年縮水一半，自從4月份出臺(tái)國(guó)十條限制住房貸款，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交低迷的情況。6月25日，寧波出臺(tái)新政21條。10月9號(hào)，出臺(tái)二次調(diào)控寧波細(xì)則。在輪番調(diào)控的影響以及對(duì)于市場(chǎng)的觀望情緒日益加深，使得今年二手房市場(chǎng)成交面積相比09年平淡很多。1月，我市房地產(chǎn)交易量大幅縮水，商品

54、住房及二手住房交易量不足上月的50%。2月，受春節(jié)長(zhǎng)假、房地產(chǎn)供應(yīng)量減少以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒加重，交易量快速走低。二手房交易量也接近08年的最低水平。3月，受拆遷戶購(gòu)房影響，我市二手房交易量回暖，尤其是小面積二手房交易明顯活躍。4月，寧波市二手房成交量的高點(diǎn)。5月，受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，投資性購(gòu)房需求的逐漸淡出，自住購(gòu)房者心態(tài)明顯趨于理性，我市房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大幅下降。6月，新盤供應(yīng)量出現(xiàn)較大幅度的增加，但是商品房交易量未見明顯回暖，二手房交易量更是降至冰點(diǎn)。7月，甬城樓市拉起了一根小陽(yáng)線，商品房和二手房成交量均超過6月。甬城濃重的樓市觀望氣氛出現(xiàn)一定減

55、弱。8月，受商品住宅房供應(yīng)量減少的影響，8月商品房交易量隨之減少。經(jīng)過幾個(gè)月的政策消化期，我市部份剛性需求放棄觀望開始入市，二手住宅房交易量出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月的回升。9月，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的回升。在寧波樓市升溫之際，受10月限購(gòu)令的影響，我市房地產(chǎn)交易量急劇下滑。10月，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策及寧波“限購(gòu)令”的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒迅速加劇，銷售勢(shì)頭明顯回落，限購(gòu)政策對(duì)房市的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。11月，在房地產(chǎn)二次調(diào)控政策影響下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向降溫，二手房交易量環(huán)比下降近2成。12月，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，交易量出現(xiàn)回升的勢(shì)頭。受稅費(fèi)增加傳聞的影響，二手房交易過戶提速，

56、二手住宅房交易量明顯增加。06-10年二手房成交均價(jià)（市六區(qū)）；單位：元/06上半年49514595517151284925461807上半年54245353557057245795589408上半年59246194668569076181690709上半年66996940683270787185760610上半年12479129911376414735145591488806下半年50095201502549005134525507下半年53405685548256645827586808下半年61815745617666976282603709下半年72657732808584628949

57、829310下半年1373315104152091475914665153452010年二手房的均價(jià)在14000以上，相比09年的均價(jià)7600，價(jià)格大幅上升。第九部分：土地市場(chǎng)分析2010年寧波市六區(qū)土地出讓2010年寧波市共推出土地135宗，出讓面積達(dá)588.87平方米（不含工業(yè)用地），合計(jì)8832.54畝，與09年同期相比增加1.27%。其中，住宅用地（包含商住用地）出讓了349.95萬(wàn)平方米，商業(yè)（含商服、商用）用地出讓了165.48萬(wàn)平方米，綜合及其他性質(zhì)用地出讓了73.44萬(wàn)平方米。與去年同期相比，住宅用地供應(yīng)量減少了10.35%，商業(yè)用地增加1.56%。2010年，政府出臺(tái)了一系列

58、的調(diào)控政策，以抑制地價(jià)快速上漲的勢(shì)頭，并保證商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，加大了土地市場(chǎng)的供應(yīng)量，因此土地市場(chǎng)出現(xiàn)供地旺盛的理性繁榮景象，延續(xù)了2009年以來的熱度；2010年土地市場(chǎng)供應(yīng)量為近六年，寧波土地市場(chǎng)供應(yīng)量最多的一年。2010年寧波市六區(qū)土地成交情況2010年寧波市六區(qū)共成交土地132宗，成交面積達(dá) 578.73萬(wàn)平方米（不含工業(yè)用地），合計(jì)8680.57畝，其中住宅用地成交342.40萬(wàn)平方米，商業(yè)用地成交162.89萬(wàn)平方米，綜合及其他用地成交73.44萬(wàn)平方米。與2009年同期相比，住宅用地成交面積增加10.3%，商業(yè)土地面積增加28.9%。2010年的樓市雖然調(diào)控不斷，但由于200

59、9年銷售的火爆，開發(fā)企業(yè)急需補(bǔ)充項(xiàng)目，維續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致土地市場(chǎng)依然瘋狂，一個(gè)個(gè)房企扛著地王的旗幟奮勇前進(jìn)。回顧2010年，總有讓人驚心動(dòng)魄的拍地場(chǎng)面；總有意想不到的土地成交；總有熟悉或陌生的面孔角逐優(yōu)質(zhì)地塊。各區(qū)域土地購(gòu)置情況分析2010年從區(qū)域的土地購(gòu)置看，市四區(qū)中鄞州區(qū)依然是購(gòu)置量最大的區(qū)，江北北區(qū)，東部新城為新興的土地?zé)峁┑貛В先齾^(qū)供應(yīng)量依然稀缺。2010寧波市各區(qū)域土地購(gòu)置情況區(qū)域幅數(shù)面積（萬(wàn)平米）樓面價(jià)（元/平方米）江北區(qū)1855.003615江東區(qū)48.688850海曙區(qū)931.956354鄞州區(qū)41126.862257高新區(qū)629.293297東部新城750.525227鎮(zhèn)海區(qū)1

60、8120.071891北侖區(qū)29156.371301（數(shù)據(jù)來源：合潤(rùn)地產(chǎn)研展部）從09-10年土地成交量看，2010年寧波各區(qū)域的成交量都有不同程度的增長(zhǎng)，其中，北侖區(qū)的成交量達(dá)到了156.37萬(wàn)平方米，比09年增加了60.94萬(wàn)平方米，而海曙區(qū)依然是各區(qū)域中成交土地最小的區(qū)域，2010年共成交了31.95萬(wàn)平方米。值得注意的是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，使中心區(qū)域的土地價(jià)格逐步高漲，而另一方面，在寧波城市格局不斷擴(kuò)大的前提下，更多的開發(fā)商把注意力集中在了城市周邊區(qū)域，如鎮(zhèn)海區(qū)與北侖區(qū)的土地供應(yīng)量、成交量以及成交價(jià)格均有大幅度提升。江北區(qū)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體開業(yè)提升江北價(jià)值潛力2010年江北區(qū)共購(gòu)置1