1、土地估價技術(shù)報告班級：土土管122-4班班組員:張張慶鵬 王雅沛沛王君一 李鵬飛飛章 濤 吳 靜靜王 珍 徐 月月鄧 婕 李 茜茜鄭瑞土地估價價技術(shù)報報告項(xiàng)目名稱稱：鄭州州市*公司住住宅用地地使用權(quán)權(quán)抵押價價格評估估（鄭州州市）受托估價價單位：河南農(nóng)農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)土地評評估咨詢詢有限公公司：土地估價價報告編編號：河河南*（20015）估字第第0122號土地估價價技術(shù)報報告編號號：河南南*（20155）技字字第0112號提交估價價報告日日期：220155年5月26日關(guān)鍵詞：鄭州市市抵押河南農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)土土地評估估咨詢有有限公司司20155年土地估價價技術(shù)報報告第一部分分總述一、估價價項(xiàng)目名名稱鄭州市*

2、公司司住宅用用地使用用權(quán)抵押押價格評評估（鄭鄭州市） 二、委委托估價價方單位名稱稱：鄭州州市*公司 單位地地址：鄭鄭州市金金水區(qū)*路 聯(lián)系人人：* 聯(lián)系電電話：* 郵政編編碼：44500002三、受托托估價方方 估價機(jī)機(jī)構(gòu)：河河南農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)土土地評估估咨詢有有限公司司機(jī)構(gòu)地址址：鄭州州市金水水區(qū)農(nóng)業(yè)業(yè)路633號執(zhí)業(yè)范圍圍：全國國范圍內(nèi)內(nèi)從事土土地評估估業(yè)務(wù)資格證書書獲得時時間：220144年7月月1日估價資格格有效期期：20019年年6月330日土地評估估機(jī)構(gòu)注注冊號：A200144410116法人代表表：*聯(lián)系電話話：033716388*郵政編碼碼：45500002四、估價價目的鄭州市*公司

3、司因抵押貸款款的需要要，特委委托河南南農(nóng)業(yè)大大學(xué)土地地評估咨咨詢有限限公司對對位于鄭鄭州市金金水區(qū)信信息學(xué)院院路與雙雙鋪路交交匯處西西北角，面積為為130042.42平平方米的的一宗住住宅用地地的土地地使用權(quán)權(quán)抵押價價格進(jìn)行行評估，為委托托方土地地出讓會會審提供供客觀、公正的的土地使使用權(quán)價價格參考考依據(jù)。 五、估估價依據(jù)據(jù) (一)有關(guān)法法律法規(guī)規(guī)1、中中華人民民共和國國土地管管理法（中華華人民共共和國主主席令第第28號號 ，220044年8月月28日日）；2、中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法（中華華人民共共和國主主席令第第72號號 ，220077年8月月30日日）；3、中中華人民民共

4、和國國土地管管理法實(shí)實(shí)施條例例（國國務(wù)院令令第2556號，19998年112月227日）；4、中中華人民民共和國國城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法（中華華人民共共和國主主席令第第74號號 ，220077年10月28日日）；5、中中華人民民共和國國物權(quán)法法（220077年3月月16日日第十屆屆全國人人民代表表大會第第五次會會議通過過）；6、中中華人民民共和國國城鎮(zhèn)國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例例（國國務(wù)院令令第555號，119900年5月月19日日）；7、國國務(wù)院關(guān)關(guān)于深化化改革嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理的的決定（國發(fā)發(fā)2000428號號）；8、國國務(wù)院關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)土地調(diào)調(diào)控有關(guān)關(guān)問題的的通知（國發(fā)發(fā)200123

5、1號號）；9、國國務(wù)院關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)節(jié)約集集約用地地的通知知（國發(fā)發(fā)200083號）；10、土地調(diào)調(diào)查條例例（中華華人民共共和國國國務(wù)院令令第5118號）；11、招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓國國有建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定（國土資資源部令令第399號）；12、國務(wù)院院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)建建設(shè)部等等部門關(guān)關(guān)于調(diào)整整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定住住房價格格意見的的通知（國辦辦發(fā)220122377號）；13、國國土資源源部關(guān)關(guān)于改革革土地估估價結(jié)果果確認(rèn)和和土地資資產(chǎn)處置置審批辦辦法的通通知（國土資資發(fā)220011444號）；14、國國土資源源部關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步規(guī)范范土地登登記的通通知（國土資資發(fā)2200333883號）；15

6、、土地登登記辦法法（國國土資源源部令第第40號號）；16、關(guān)于發(fā)發(fā)布國國有建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)出出讓地價價評估技技術(shù)規(guī)范范（試行行）的的通知（國土土資廳發(fā)發(fā)2001320號號）；17、建設(shè)部部 發(fā)展展改革委委 監(jiān)察察部 財(cái)財(cái)政部 國土資資源部 人民銀銀行 稅稅務(wù)總局局 關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房管理理辦法的通知知（建建住房200072258號號）。(二)地地方政府府及有關(guān)關(guān)部門頒頒布的有有關(guān)法規(guī)規(guī)、條例例、文件件、通知知1、河河南省實(shí)實(shí)施辦辦法(20004修正正)（119999年9月月24日日河南省省第九屆屆人民代代表大會會常務(wù)委委員會第第十一次次會議通通過根根據(jù)20004年年11月月26日日

7、河南省省第十屆屆人民代代表大會會常務(wù)委委員會第第十二次次會議關(guān)于修修改河河南省實(shí)實(shí)施土地地管理法法辦法的決定定修正正）；2、河南南省城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土土地使用用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)規(guī)定（119977年5月月1日施施行）；3、河南南省人民民政府關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)國有土土地資產(chǎn)產(chǎn)管理的的通知（豫政20001774號）；4、河南南省人民民政府辦辦公廳文文件河河南省人人民政府府辦公廳廳關(guān)于加加強(qiáng)土地地調(diào)控嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理的的通知（豫政政辦220077333號）；5、河河南省人人民政府府批轉(zhuǎn)省省財(cái)政廳廳、土地地管理局局關(guān)于于加強(qiáng)我我省土地地收益征征管防止止國有土土地資產(chǎn)產(chǎn)流失的的報告的通知知（豫豫政119

8、977799號）；6、河河南省國國土資源源廳辦公公室關(guān)于于貫徹執(zhí)執(zhí)行國有有建設(shè)用用地使用用權(quán)出讓讓地價評評估技術(shù)術(shù)規(guī)范（試行）的通知知（豫豫國土資資辦發(fā)2011336號號）；7、鄭州州市金水水區(qū)人民民政府國國土資源源管理文文件鄭鄭州市金金水區(qū)人人民政府府關(guān)于公公布鄭州州市金水水區(qū)中心心城區(qū)及及建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地級級別與基基準(zhǔn)地價價更新調(diào)調(diào)整成果果的通知知（確確政土2011511號）；8、其他他相關(guān)文文件。(三)有有關(guān)技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.國家家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土土地估價價規(guī)程（GBB/T；2.國家家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土土地分等等定級規(guī)規(guī)程（GB/T 118500720114）；3.國家家標(biāo)準(zhǔn)土地利利

9、用現(xiàn)狀狀分類（GBB/T 21001020007）。(四)委委托方提提供的有有關(guān)資料料1.委托托評估書書；2.土地地登記狀狀況3.規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件(五)估估價單位位掌握的的有關(guān)資資料1鄭州市市金水區(qū)區(qū)土地利利用總體體規(guī)劃；2.鄭州州市城市市總體規(guī)規(guī)劃；3.鄭州州市金水水區(qū)統(tǒng)計(jì)計(jì)資料；4.鄭州州市金水水區(qū)房屋屋、土地地市場資資料；5.鄭州州市金水水區(qū)建筑筑成本費(fèi)費(fèi)用資料料6.鄭州州市金水水區(qū)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價成成果資料料；7.估價價機(jī)構(gòu)收收集、整整理的其其他資料料。(六)估估價人員員實(shí)地勘勘察、調(diào)調(diào)查資料料1.估價價對象現(xiàn)現(xiàn)狀利用用情況調(diào)調(diào)查資料料；2.估價價對象所所在區(qū)域域交通狀狀況、環(huán)環(huán)境條件件、基

10、礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件、商商服繁華華、產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚、房屋土土地市場場等調(diào)查查資料。 六、估估價基準(zhǔn)準(zhǔn)日 二一五年年五月二二十六日日。 七、估估價日期期 二一五年年五月二二十六日日至二一五年年五月二二十九日日。八、地價價定義1、用途途設(shè)定: 至評評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日止，估價對對象實(shí)際際用途為為住宅、臨街商商業(yè)用地地，根據(jù)據(jù)委托方方提供的的委托評評估書及及規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件，本次次評估設(shè)設(shè)定待估估宗地用用途為住住宅用地地；2、開發(fā)發(fā)程度設(shè)設(shè)定:估估價對象象實(shí)際開開發(fā)程度度為宗地地外“五通”（通路路、通電電、通上上水、通通下水、通訊）和宗地地內(nèi)場地地平整，根據(jù)此此次評估估目的,設(shè)定估估價對象象開發(fā)程程度為宗宗地外“七通

11、”（通路路、通電電、通上上水、通通下水、通訊、通氣、通暖）和宗地地內(nèi)場地地平整。3、地價價內(nèi)涵： 綜上所所述，此此次評估估待估宗宗地作為為住宅用地地的國有有建設(shè)用用地使用用權(quán)價格格是在估估價基準(zhǔn)準(zhǔn)日20015年年5月266日，容容積率為為3.00，土地地利用規(guī)規(guī)劃條件件下，設(shè)設(shè)定開發(fā)發(fā)程度為為宗地外外“七通”（通路路、通電電、通上上水、通通下水、通訊、通氣、通暖）和宗地地內(nèi)場地地平整，土地使使用權(quán)類類型為出出讓，使使用年期期為住宅宅用地剩剩余使用用年期669年的的國有建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)市場價價格。九、估價價結(jié)果估價人員員在現(xiàn)場場查勘和和市場分分析的基基礎(chǔ)上，按照地地價評估估的基本本原則和和估

12、價程程序，選選擇合適適的評估估方法，評估得得到估價價對象在在估價設(shè)設(shè)定用途途、使用用年限、開發(fā)程程度和現(xiàn)現(xiàn)狀利用用條件下下，于評評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日正常常市場條條件下的的土地使使用權(quán)價價格為：宗地單價價=2000866.866（元/平方米米）土地總價價=2000866.866130042.42=261198.13（萬元)大寫金額額：人民民幣貳億億陸仟壹壹佰玖拾拾捌萬壹壹仟叁佰佰元整。（詳見見土地估估價結(jié)果果一覽表表） 十、需需要特殊殊說明的的事項(xiàng)1.有關(guān)關(guān)資料來來源及未未經(jīng)實(shí)地地確認(rèn)或或無法實(shí)實(shí)地確認(rèn)認(rèn)的資料料和估價價事項(xiàng)：A.國家家、河南南省及鄭鄭州市有有關(guān)文件件和規(guī)定定。B.當(dāng)?shù)氐鼗鶞?zhǔn)地地價文件件

13、和有關(guān)關(guān)資料由由當(dāng)?shù)貒鴩临Y源源局提供供。C.土地地利用、開發(fā)等等資料由由委托方方提供。D.土地地區(qū)位條條件等評評估相關(guān)關(guān)資料由由估價人人員實(shí)地地調(diào)查而而得。E.估價價人員對對估價對對象的現(xiàn)現(xiàn)場勘察察僅限于于其外觀觀和使用用狀況，對被遮遮蓋、未未暴露及及難以接接觸到的的部分，依據(jù)委委托方提提供的資資料和估估價人員員掌握的的資料進(jìn)進(jìn)行評估估。2.對估估價結(jié)果果和估價價工作可可能產(chǎn)生生影響的的變化事事項(xiàng)：土地估估價報告告中的的估價結(jié)結(jié)果為估估價期日日價格定定義條件件下的土土地使用用權(quán)價格格，如評評估目的的、估價價期日、估價對對象用途途、估價價對象土土地權(quán)利利狀況、土地使使用年期期、土地地開發(fā)程程度

14、、容容積率、地產(chǎn)市市場供需需狀況等等影響地地價的因因素發(fā)生生變化，土地地估價報報告評評估結(jié)果果不成立立。3.估價價對象的的特殊性性、估價價中未考考慮的因因素及采采取的特特殊處理理：A.他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利：本次評評估未考考慮抵押押、擔(dān)保保等他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利對對地價的的影響。B.關(guān)于于容積率率的設(shè)定定：根據(jù)據(jù)委托方方提供的的資料，待估宗宗地規(guī)劃劃容積率率為5.5,根根據(jù)最有有效利用用原則，本次評評估設(shè)定定容積率率為5.5。C.關(guān)于于用途設(shè)設(shè)定的說說明：根根據(jù)委托托方提供供的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件，待待估宗地地規(guī)劃用用地性質(zhì)質(zhì)為住宅宅用地，估價人人員結(jié)合合宗地所所在區(qū)域域?qū)嶋H情情況，根根據(jù)最有有效利用用原則，設(shè)定待待估

15、宗地地用途為為住宅用用地，在在評估中中參照住住宅用地地進(jìn)行評評估。一一旦用途途發(fā)生變變化，評評估結(jié)果果不成立立，評估估結(jié)果需需進(jìn)行調(diào)調(diào)整。4.其他他需要特特殊說明明的問題題:A.本報報告中的的數(shù)據(jù)全全部采用用電算化化連續(xù)計(jì)計(jì)算得出出，由于于在報告告中計(jì)算算的數(shù)據(jù)據(jù)均按四四舍五入入保留小小數(shù)或取取整，因因此，可可能出現(xiàn)現(xiàn)個別等等式左右右不完全全相等的的情況，但不影影響計(jì)算算結(jié)果及及最終評評估結(jié)論論的準(zhǔn)確確性。B.估價價結(jié)果的的使用權(quán)權(quán)歸委托托估價方方所有，我公司司作為受受托估價價方對估估價結(jié)果果有解釋釋權(quán)。本本公司承承諾未經(jīng)經(jīng)委托方方同意，不以任任何方式式向第三三者提供供報告全全文或其其中內(nèi)容容

16、，國家家法律法法規(guī)政策策有規(guī)定定的除外外。土地地估價報報告僅供供委托方方和送交交土地管管理部門門審查用用，土地地估價技技術(shù)報告告不提供供給委托托方。C.委托托估價方方如違背背規(guī)定或或超越本本報告特特定目的的及限制制條件使使用本報報告和估估價結(jié)果果的，受受托估價價方不承承擔(dān)任何何法律或或經(jīng)濟(jì)責(zé)責(zé)任。D.本報報告的估估價結(jié)果果自提交交報告日日期起一年內(nèi)有有效。E.土地地還原利利率還原利率率是將純純收益還還原為價價格的比比率，其其實(shí)質(zhì)是是一種投投資利潤潤率，是是地價評評估中的的重要參參數(shù)。本本次評估估采用安安全利率率加風(fēng)險險調(diào)整值值法確定定土地還還原利率率。即在在安全利利率的基基礎(chǔ)上，根據(jù)社社會經(jīng)濟(jì)

17、濟(jì)環(huán)境條條件，考考慮風(fēng)險險調(diào)整值值，進(jìn)而而確定土土地還原原利率。其一般般公式為為：rr0+r1式中：rr為土地地還原利利率，rr0為安全全利率，r1為風(fēng)險險調(diào)整值值。這里的安安全利率率指無風(fēng)風(fēng)險的資資本投資資利率，包括真真實(shí)報酬酬率和通通貨膨脹脹率，以以前我國國常取一一年定期期存款利利率作為為安全利利率。一一個國家家同期的的長期國國債利率率一般要要比一年年定期存存款利率率高，至至估價基基準(zhǔn)日，我國一一年存款款利率為為2.25，當(dāng)當(dāng)前我國國銀行的的存、貸貸款利率率水平已已與國際際通用貨貨幣的利利率相近近，但有有些偏低低，反映映當(dāng)前我我國一年年定期存存款利率率作為安安全利率率已有些些偏低，安全利利

18、率應(yīng)高高于一年年定期存存款利率率；公式式中的風(fēng)風(fēng)險調(diào)整整值為風(fēng)風(fēng)險收益益率，包包括市場場風(fēng)險和和特殊風(fēng)風(fēng)險兩種種。市場場風(fēng)險是是指在市市場條件件下，一一些不可可預(yù)測的的因素條條件變化化帶來的的風(fēng)險，特殊風(fēng)風(fēng)險是指指因天災(zāi)災(zāi)人禍等等原因造造成的風(fēng)風(fēng)險。在在確定還還原利率率時，須須統(tǒng)籌兼兼顧，因因地制宜宜地確定定風(fēng)險調(diào)調(diào)整值。根據(jù)以上上分析，結(jié)合鄭鄭州市金金水區(qū)及及待估宗宗地所在在區(qū)域的的社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、土地地市場狀狀況、城城市規(guī)劃劃、國家家政策等等因素及及其對估估價對象象的影響響程度，在征詢詢有關(guān)當(dāng)當(dāng)?shù)貙＜壹乙庖姷牡幕A(chǔ)上上，確定定土地還還原利率率為8%。十一、土土地估價價師簽名名姓名土地地估

19、價師師證書號號簽字* *十二、土土地估價價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)人人簽字：河南農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)土土地評估估咨詢有有公司二一五五年五月二十十六日表E.11 土土地估價結(jié)果一覽表估價機(jī)構(gòu)構(gòu):河南農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)土土地評估估咨詢有有限公司司估價技技術(shù)報告告編號: 河南南*（20155）技字字第0112號估估價基準(zhǔn)準(zhǔn)日:220155年5月266日估價價期日的的土地使使用權(quán)性性質(zhì)：出出讓土地地使用權(quán)權(quán)估價期日日的土地地使用者者宗地編號號宗地名稱稱土地使用用證編號號估價期日日的用途途容積率估價期日日實(shí)際土土地開發(fā)發(fā)程度估價設(shè)定定土地開開發(fā)程度度設(shè)定土地地使用權(quán)權(quán)年限/年面積/單位面積積地價/元/平平方米總地價/萬元備注證

20、載實(shí)際設(shè)定規(guī)劃設(shè)定1鄭州市*公司司住宅、臨臨街商業(yè)業(yè)住宅5.55.5外部“五五通”,內(nèi)部部場地平平整外部“七七通”,內(nèi)部部場地平平整70年130442.442200886.886261998.113合計(jì)大寫：人人民幣貳貳億陸仟仟壹佰玖玖拾捌萬萬壹仟叁叁佰元整整。一、上述述土地估估價結(jié)果果的限定定條件1.土地地權(quán)利限限制: 本次評評估未考考慮抵押押、擔(dān)保保等他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利對對地價的的影響。 2.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件：本本次評估估設(shè)定為為宗地外外“七通”、宗地地內(nèi)“場地平平整”，見估價價對象基基礎(chǔ)設(shè)施施條件表表估價對象象設(shè)定基基礎(chǔ)設(shè)施施條件表表周圍道路路狀況供電狀況況供水狀況況排水狀況況供暖狀況況供氣狀況

21、況通訊條件件平整狀況況周邊有信信息學(xué)院院路、農(nóng)農(nóng)業(yè)路等等交通狀狀況便捷捷由市供電電公司供供電，供供電保證證率高由市自來來水公司司供水，供水保保證率高高排水暢通通暖氣設(shè)施施完善供氣設(shè)施施完備通訊條件件優(yōu)宗地內(nèi)場場地平整整規(guī)劃限制制條件: 用地地性質(zhì)為為商業(yè)商商務(wù)混合合用地、容積率率為5.5、建建筑密度度30%、限高高1000米、綠綠地率25%。4.影響響土地價價格的其其它限定定條件: 無。二、需要要說明的的事項(xiàng)：1.評估估結(jié)果和和評估報報告僅為為國有土土地使用用權(quán)出讓讓會審提提供土地地使用權(quán)權(quán)價格參參考，不不得用于于與本次次評估目目的不符符的課稅稅（如繳繳納土地地增值稅稅、營業(yè)業(yè)稅、契契稅）和和

22、土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、收收購、企企業(yè)改制制、合資資合作、司法仲仲裁等其其他目的的。土地地出讓為為政府行行為，辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)出讓手手續(xù)時，入市價價格和出出讓金水水平應(yīng)以以政府主主管部門門最終審審定結(jié)果果為準(zhǔn)。2.本評評估報告告自報告告提交日日期起一一年內(nèi)有有效。3.若改改變估價價目的、估價基基準(zhǔn)日、土地使使用年限限及國家家政策調(diào)調(diào)整、客客觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)生變變化等，本評估估結(jié)果需需要調(diào)整整或重估估。4.其他他需要特特殊說明明事項(xiàng)，參照本本報告第第一部分分第十項(xiàng)項(xiàng)。河南農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)土土地評估估咨詢有有限公司司 20115年55月299日第二部分分估價對對象描述述及地價價影響因因素分析析 一、估

23、估價對象象描述土地登記記狀況（1）宗宗地名稱稱：鄭州州市*公司（2）宗宗地位置置：雙鋪鋪路北、信息學(xué)學(xué)院路西西（3）土土地用途途：規(guī)劃劃用地性性質(zhì)為住住宅用地地。（4）面面積：鄭鄭國用（20114）字字第03336號號國有有土地使使用證中證載載面積為為130042.42平平方。（5）使使用權(quán)類類型：出出讓。（6）土土地登記記證書號號：鄭國國用（220144）字第第03336號（7）登登記時間間：20014年年5月44日（8）終終止時間間：20084年年5月44日（9）宗宗地號：JS11-1444-1126（10）圖號：鄭國土土資測字字（20014）第04421號號（11）土地權(quán)權(quán)屬性質(zhì)質(zhì)及權(quán)屬

24、屬變更：國有出出讓（12）土地級級別：住住宅三級級（13）四至：北至居居民區(qū)，東至信信息學(xué)院院路，西西至高等等院校用用地，南南至雙鋪鋪路。土地權(quán)利利狀況 土地所所有權(quán)：屬國家家所有權(quán)權(quán)。土地使使用權(quán)：擬出讓讓國有土土地使用用權(quán)，土土地使用用者由出出讓成交交確認(rèn)后后決定。他項(xiàng)權(quán)權(quán)利：本本次評估估未考慮慮抵押、擔(dān)保等等他項(xiàng)權(quán)權(quán)利對地地價的影影響。3.土地地利用狀狀況估價對象象規(guī)劃用用途為住住宅用地地，根據(jù)據(jù)委托方方提供的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件，規(guī)劃容容積率55.5，建筑限限高1000米，建筑密密度小于于等于330%，綠地率率大于225%。二、地價價影響因因素分析析（一）一一般因素素（1）城城市資源源狀

25、況行政區(qū)區(qū)劃金水區(qū)位位于鄭州州市區(qū)東東北部。東臨中中牟縣，南連管管城回族族區(qū)、二二七區(qū)，西接中中原區(qū)，北靠惠惠濟(jì)區(qū)。轄區(qū)東東西最大大距離222.99千米，南北最最大距離離17.2千米米，總面面積1335.33平方千千米。金金水區(qū)政政府在城城區(qū)設(shè)立立17個個街道，作為派派出機(jī)構(gòu)構(gòu)，對所所管轄區(qū)區(qū)的行政政和社會會事務(wù)進(jìn)進(jìn)行管理理。188個街道道辦事處處：文化化路街道道、花園園路街道道、經(jīng)八八路街道道、大石石橋街道道、人民民路街道道、杜嶺嶺街道、南陽路路街道、南陽新新村街道道、豐產(chǎn)產(chǎn)路街道道、北林林路街道道、未來來路街道道、東風(fēng)風(fēng)路街道道、興達(dá)達(dá)路街道道、國基基路街道道、鳳凰凰臺街道道、楊金金路街道

26、道、豐慶慶路街道道。自然環(huán)環(huán)境金水區(qū)處處在華北北沉降帶帶開封坳坳陷區(qū)西西南邊緣緣過渡地地帶，是是黃河沖沖積扇形形平原南南翼的頂頂端。金金水區(qū)屬屬平原洼洼地，為為黃河沖沖積平原原，局部部有鹽堿堿和風(fēng)成成粉細(xì)沙沙丘堆積積。地勢勢西高東東低，西西南高東東北低，金水區(qū)區(qū)境內(nèi)河河流有黃黃河、賈賈魯河、東風(fēng)渠渠、金水水河、熊熊耳河、七里河河、賈魯魯支河等等7條,金水區(qū)區(qū)除黃河河堤內(nèi)區(qū)區(qū)域外,均屬于于淮河流流域。土地資資源金水區(qū)總總面積1146.89平平方公里里，主要要分為：（1）耕地663299.9公公頃，有有灌溉水水田45568.6公頃頃，水澆澆地12253.6公頃頃，旱地地2311.8公公頃，菜菜地2

27、775.99公頃。（2）園地5524.5公頃頃，其中中果園4434.1公頃頃，其它它園地990.00公頃。（3）林林地2664.11公頃，其中林林地744.7公公頃，灌灌木地66.1公公頃，苗苗圃1883.44公頃。（4）其它農(nóng)農(nóng)用地222255.699公頃，其中畜畜禽飼養(yǎng)養(yǎng)地100.1公公頃，設(shè)設(shè)施農(nóng)用用地266.5公公頃，農(nóng)農(nóng)村道路路1700.1公公頃，坑坑唐水面面15665.11公頃，養(yǎng)殖水水面1009.77公頃，農(nóng)用水水利用地地3433.0公公頃。（5）居居民及工工礦用地地121136.4公頃頃，其中中城市用用地88888.7公頃頃，農(nóng)村村居民點(diǎn)點(diǎn)14662.99公頃，獨(dú)立工工礦144

28、41.0公頃頃，特殊殊用地3311.1公頃頃。（66）交通通用地7704.7公頃頃，其中中鐵路用用地199.7公公頃，公公路用地地6855.0公公頃。（7）未未利用土土地6669.55公頃，其中荒荒草地3333.3公頃頃，沙地地48.1公頃頃，其它它未利用用土地2288.1公頃頃。（88）其他他土地111799.7公公頃，其其中河流流水面積積11770.00公頃，葦?shù)?0.7公公頃，灘灘涂9.0公頃頃。= 4 * GB3旅游資資源金水區(qū)旅旅游資源源豐富，風(fēng)景名名勝古跡跡眾多,是 HYPERLINK /wiki/%E6%B2%B3%E5%8D%97%E7%9C%81 o 河南省 河南南省重要要的

29、旅游游觀光圣圣地。境境內(nèi)的大大河村遺遺址博物物館是一一處包含含有仰韶韶文化、龍山文文化和夏夏商時期期文化的的大型古古代聚落落遺址，全國重重點(diǎn)文物物保護(hù)單單位，面面積400萬平方方米，河河南省博博物院為為國家級級重點(diǎn)博博物館，是中國國建立較較早的博博物館之之一，也也是首批批中央、地方共共建國家家級博物物館之一一。鄭州州市動物物園，鄭鄭州市國國家森林林公園，野鴨湖湖生態(tài)農(nóng)農(nóng)場景色色絢麗,是城市市居民休休閑度假假的好去去處。鄭鄭州國際際會展中中心是鄭鄭州市中中央商務(wù)務(wù)區(qū)三大大標(biāo)志性性建筑之之一，主主體由會會議中心心和展覽覽中心兩兩部分組組成，建建筑面積積22.76萬萬平方米米，可租租用室內(nèi)內(nèi)面積占占

30、7.44萬平方方米。是是集會議議，展覽覽，文娛娛活動，招待會會，餐飲飲和旅游游觀光為為一體的的大型展展覽設(shè)施施。它的的建設(shè)標(biāo)標(biāo)志著由由世界著著名建筑筑規(guī)劃大大師黑川川紀(jì)章先先生構(gòu)思思并獲世世界建筑筑師聯(lián)盟盟年會“城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)杰出獎獎”的鄭東東新區(qū)正正式啟動動。（2）房房地產(chǎn)制制度與房房地產(chǎn)市市場狀況況根據(jù)城城市房地地產(chǎn)管理理法、土地地管理法法及國國發(fā)220044288號文、2001231號號、國辦辦發(fā)201111號、招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓國國有建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定（國土資資源部339號令令）、協(xié)議出出讓國有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定（國土資資源部221號令令）、關(guān)于切切實(shí)做好好20111年城城

31、市住房房用地管管理和調(diào)調(diào)控重點(diǎn)點(diǎn)工作的的通知國土資資發(fā)201112號、國土資資源部關(guān)關(guān)于嚴(yán)格格落實(shí)房房地產(chǎn)用用地調(diào)控控政策促促進(jìn)土地地市場健健康發(fā)展展有關(guān)問問題的通通知國土資資發(fā)201102044號、國土部部關(guān)于加加強(qiáng)房地地產(chǎn)用地地供應(yīng)和和監(jiān)管有有關(guān)問題題的通知知(國國土資發(fā)發(fā)2001034號號)的精精神，關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地出出讓有關(guān)關(guān)問題的的意見(豫國土土資發(fā)2011022號)。駐馬店店市政府府逐年出出臺了駐馬店店市人民民政府關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)加快房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展補(bǔ)補(bǔ)充意見見的通知知（駐駐政220099577號）、駐馬馬店市人人民政府府關(guān)于印印發(fā)駐馬馬店市農(nóng)農(nóng)村土地地綜合整整治實(shí)施施方案的的

32、通知（駐政政2001011號號）、駐馬店店市人民民政府關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)駐馬店店市征地地青苗及及地上附附著物補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的通知知（駐駐政220122899號）等等一系列列政策，對規(guī)范范土地市市場、推推動土地地資源節(jié)節(jié)約集約約利用、促進(jìn)國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展發(fā)揮重重要作用用。房價調(diào)控控相關(guān)政政策。220099年以來來，中國國的房地地產(chǎn)市場場非?；罨钴S，部部分地區(qū)區(qū)出現(xiàn)了了房價過過快增長長的現(xiàn)象象，住房房問題日日益突出出。為了了遏制中中國房價價增長過過快的現(xiàn)現(xiàn)象，同同時為了了有效解解決國內(nèi)內(nèi)低收入入群體住住房難的的問題，20007年88月7日日國務(wù)院院下發(fā)了了國務(wù)務(wù)院關(guān)于于解決城城市低收收入家庭庭

33、住房困困難的若若干意見見，旨旨在建立立和健全全廉租房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房制度，20008年33月211日中華華人民共共和國住住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部下發(fā)發(fā)了關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)廉租住住房質(zhì)量量管理的的通知，進(jìn)一一步完善善了廉租租房供應(yīng)應(yīng)保障體體系。為為進(jìn)一步步落實(shí)各各地區(qū)、各有關(guān)關(guān)部門的的責(zé)任，堅(jiān)決遏遏制部分分城市房房價過快快上漲，切實(shí)解解決城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房問題題，20010年年4月117日，國務(wù)院院下發(fā)了了國務(wù)務(wù)院關(guān)于于堅(jiān)決遏遏制部分分城市房房價過快快上漲的的通知（國辦辦發(fā)2201004號號），為為鞏固和和擴(kuò)大調(diào)調(diào)控成果果，逐步步解決城城鎮(zhèn)居民民住房問問題，繼繼續(xù)有效效遏制投投資投機(jī)機(jī)性購房房，促進(jìn)進(jìn)房地

34、產(chǎn)產(chǎn)市場平平穩(wěn)健康康發(fā)展，國務(wù)院院總理溫溫家寶220111年1月月26日日主持召召開國務(wù)務(wù)院常務(wù)務(wù)會議,會議確確定的相相關(guān)政策策措施，簡稱“新國八八條”，20011年年國務(wù)院院辦公廳廳下發(fā)（國辦發(fā)發(fā)200111號）文件，國土資資源部下下發(fā)關(guān)關(guān)于切實(shí)實(shí)做好220111年城市市住房用用地管理理和調(diào)控控重點(diǎn)工工作的通通知（國土資資發(fā)2201112號號）對房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控也提提出了重重點(diǎn)要求求?？傊?，以上上房地產(chǎn)產(chǎn)政策的的出臺，有力地地推動了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持持續(xù)、健健康、良良性發(fā)展展。（3）城城市規(guī)劃劃與發(fā)展展目標(biāo)金水區(qū)以以文化路路、經(jīng)三三路和南南陽路為為軸線，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展商貿(mào)貿(mào)業(yè)、服服務(wù)業(yè)、文化娛娛樂

35、業(yè)、教育科科研業(yè)和和都市型型產(chǎn)業(yè)；在花園園路-文化路路-東東風(fēng)路附附近建設(shè)設(shè)片區(qū)商商業(yè)服務(wù)務(wù)中心；提升花花園路的的交通職職能，疏疏解未來來鄭東新新區(qū)的交交通壓力力；沿花花園路重重點(diǎn)發(fā)展展酒店賓賓館等旅旅游服務(wù)務(wù)職能；沿經(jīng)三三路發(fā)展展餐飲、酒吧等等服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；文文化路要要發(fā)揮大大專院校校、科研研單位集集中的優(yōu)優(yōu)勢，完完善科研研教育功功能；沿沿南陽路路結(jié)合工工業(yè)用地地和城中中村搬遷遷、改造造，大力力發(fā)展污污染小、科技含含量高、宜于在在居住區(qū)區(qū)中發(fā)展展的都市市型工業(yè)業(yè)；依托托東風(fēng)渠渠、金水水河大力力建設(shè)濱濱河綠帶帶。發(fā)展方向向以東西西南三向向?yàn)橹?。鄭州未未?22年的發(fā)發(fā)展方向向，以東東西南三三向?yàn)?/p>

36、主主。中心心城區(qū)城城市用地地增長邊邊界為：東至京京珠高速速公路，西至環(huán)環(huán)城高速速公路，北至黃黃河濕地地保護(hù)區(qū)區(qū)，南至至南水北北調(diào)中線線工程。發(fā)展方方向主要要以東、西、南南三個方方向?yàn)橹髦?，北部部控制開開發(fā)建設(shè)設(shè)，保護(hù)護(hù)黃河濕濕地，提提升生態(tài)態(tài)品質(zhì)。至20010年年，城市市常住人人口規(guī)模模控制在在3500萬人以以內(nèi)，至至20220年，城市常常住人口口規(guī)?？乜刂圃?500萬萬人左右右。目前前鄭州常常住人口口3099萬。至至20110年城城市發(fā)展展建設(shè)用用地控制制在3335平方方公里以以內(nèi)，至至20220年，城市發(fā)發(fā)展建設(shè)設(shè)用地控控制在4450平平方公里里左右，人均城城市建設(shè)設(shè)用地控控制在990平方

37、方米之內(nèi)內(nèi)。目前前鄭州建建成面積積2944平方公公里。目前鄭州州的常住住人口為為3099萬人，兩年后后將發(fā)展展為3550萬人人，兩年年的時間間鄭州的的人口將將增加440多萬萬。400萬人的的住房問問題有待待解決，房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍仍然有較較大的發(fā)發(fā)展空間間。另外外鄭州市市城區(qū)規(guī)規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大，會會使得鄭鄭州周邊邊城鎮(zhèn)的的規(guī)?？s縮小，原原有的周周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)轄區(qū)的的商品房房由于城城區(qū)規(guī)劃劃的變更更，其房房價將會會跟隨鄭鄭州市的的主流房房價逐步步上漲，原有的的周邊城城鎮(zhèn)轄區(qū)區(qū)居民將將會更多多的選在在周邊轄轄區(qū)的商商品房。到20220年，鄭州將將成為國國家區(qū)域域性中心心城市、重要的的商貿(mào)城城市和樞樞紐城市市；

38、建成成先進(jìn)制制造業(yè)和和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)中中心，現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)示范區(qū)區(qū)。預(yù)計(jì)計(jì)到20020年年，市域域總?cè)丝诳诩s為110000萬人，市域城城鎮(zhèn)人口口約為7789萬萬人，全全市生產(chǎn)產(chǎn)總值11萬億元元左右，人均生生產(chǎn)總值值10萬萬左右，城市居居民人均均可支配配收入33.4萬萬元；城城鎮(zhèn)居民民人均住住房面積積35平平米；人人均文化化設(shè)施用用地面積積0.88-1平平米。鄭州的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)及城市市產(chǎn)業(yè)布布局在變變化，鄭鄭州的各各種產(chǎn)業(yè)業(yè)將走向向集中化化和規(guī)模?；?。制制造業(yè)和和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地將將占用的的大量的的土地資資源，農(nóng)農(nóng)業(yè)示范范區(qū)將大大量的占占用和保保護(hù)耕地地，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商走

39、向向城鎮(zhèn)的的過程中中，土地地占用審審批的過過程會更更加艱難難，所以以地價仍仍然會穩(wěn)穩(wěn)步攀升升。城鎮(zhèn)居居民生產(chǎn)產(chǎn)總值的的增加也也提升了了城鎮(zhèn)人人口的購購買力，對房價價會是一一個提升升。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的人均住住房面積積將達(dá)到到35平平米，也也就是說說普通的的三口之之家將會會擁有1105平平米的住住房，而而這些住住房不可可能是政政府提供供的。（4）社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況1、第一一產(chǎn)業(yè)：按照“生態(tài)綠綠色、休休閑觀光光” 現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)發(fā)發(fā)展方向向，金水水區(qū)都市市型農(nóng)業(yè)業(yè)建設(shè)加加快推進(jìn)進(jìn)，農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化步伐加加快。全全區(qū)市級級以上農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化重點(diǎn)點(diǎn)龍頭企企業(yè)355家，其其中國家家級龍頭頭企業(yè)和和省級龍龍頭企業(yè)業(yè)各

40、3家家，涵蓋蓋了農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加工工、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品流通通、花卉卉苗木生生產(chǎn)流通通等方面面。集生生態(tài)觀光光、綠色色農(nóng)業(yè)、沿黃生生態(tài)旅游游的都市市型農(nóng)業(yè)業(yè)示范帶帶（馬渡渡農(nóng)業(yè)示示范園區(qū)區(qū)）初具具規(guī)模。建設(shè)形形成了以以林、果果、花卉卉為主的的生產(chǎn)型型示范園園區(qū)（鴻鴻寶現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)示示范園）。 2、第二二產(chǎn)業(yè)：20115年金金水區(qū)省省、市、區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目2203個個，20015年年完成投投資2885.22億元。政府投投資項(xiàng)目目45個個，全年年完成投投資5億億元。河河南信息息廣場等等7個重重點(diǎn)項(xiàng)目目竣工并并投入使使用，金金水萬達(dá)達(dá)中心等等重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開工工建設(shè)。投資結(jié)結(jié)構(gòu)更趨趨優(yōu)化，服務(wù)業(yè)業(yè)投資3333.9億元元，占固

41、固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比重955.4%；民間間投資2227.5億元元，占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比重655%。8 3、第三三產(chǎn)業(yè)220155年社會會消費(fèi)品品零售總總額實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6299.2億億元，增增長9.3%。高端商商貿(mào)業(yè)經(jīng)經(jīng)營面積積2500萬平方方米；營營業(yè)收入入超2000萬的的餐飲住住宿企業(yè)業(yè)1911家，超超億元大大型商場場14家家，超億億元市場場11家家。特色色街區(qū)營營業(yè)面積積54萬萬平方米米，商戶戶32990家，實(shí)現(xiàn)營營業(yè)收入入26.38億億元，農(nóng)農(nóng)科路酒酒吧休閑閑一條街街、西里里路婚紗紗照材特特色街成成為鄭州州市特色色商業(yè)街街區(qū)。電電商服務(wù)務(wù)企業(yè)不不斷壯大大，全區(qū)區(qū)共有電電商企業(yè)業(yè)55家家，中國國

42、農(nóng)資網(wǎng)網(wǎng)成為全全國最大大的農(nóng)資資信息電電子商務(wù)務(wù)綜合服服務(wù)平臺臺；ITT伙伴網(wǎng)網(wǎng)已覆蓋蓋全省，線上渠渠道商448344戶、經(jīng)經(jīng)銷商1151993戶。綜上，良良好的宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境和和穩(wěn)定的的社會秩秩序?yàn)橥镣恋刭Y產(chǎn)產(chǎn)的保值值增值提提供重要要保障。另外，隨著土土地市場場的不斷斷發(fā)育成成熟、市市場管理理制度的的完善及及政府調(diào)調(diào)控土地地市場的的能力提提高，土土地資產(chǎn)產(chǎn)的價值值將會得得到合理理顯化，并可避避免非理理性的過過快上漲漲。因此此，金水水區(qū)整體體地價水水平在未未來一段段時期內(nèi)內(nèi)將會保保持平穩(wěn)穩(wěn)增長趨趨勢。（二）區(qū)區(qū)域因素素（1）區(qū)區(qū)域概況況待估宗地地所在區(qū)區(qū)域交通通便利，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及公公用配套套

43、設(shè)施較較好，環(huán)環(huán)境狀況較好。（2）交交通條件件明天世世紀(jì)占據(jù)據(jù)金水區(qū)區(qū)主城核核心，位位于農(nóng)業(yè)業(yè)路與信信息學(xué)院院路交匯匯處北5500米米，雄踞踞農(nóng)業(yè)路路、東風(fēng)風(fēng)路、北北環(huán)路、文化路路四大黃黃金干線線，匯集集 2號號線、33號線、8號線線三條地地鐵線，12條條BRTT快速公公交，330個公公交站點(diǎn)點(diǎn)，與即即將開建建的農(nóng)業(yè)業(yè)路高架架，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)無限出出行方式式。（3）委委估宗地地所在區(qū)區(qū)域基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件區(qū)域內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施施狀況達(dá)達(dá)到“七通一一平”，即通通電、通通上水、通下水水、通氣氣、通暖暖、通路路、通訊訊、紅線線內(nèi)土地地平整。通電：金金水區(qū)供供電系統(tǒng)統(tǒng)供電，保證率率高。通上水：金水區(qū)區(qū)自來水水公司統(tǒng)統(tǒng)

44、一供水水，保證證率高。通下水：統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)入市政政排水系系統(tǒng)，排排水通暢暢。通氣：燃燃?xì)馐褂糜梅险w規(guī)劃劃和使用用量，符符合城鎮(zhèn)鎮(zhèn)燃?xì)廨斴斉涔こ坛淌┕ぜ凹膀?yàn)收規(guī)規(guī)范。通暖：符符合城市市供熱管管網(wǎng)工程程施工及及驗(yàn)收規(guī)規(guī)范。通路：附附近有雙雙鋪路、信息學(xué)學(xué)院路、東風(fēng)路路。通訊：開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)基本本通訊設(shè)設(shè)施暢通通。（4）公公共設(shè)施施狀況及及商服繁繁華程度度區(qū)域周邊邊多極商商圈融匯匯于此，3大公公園，111所醫(yī)醫(yī)院，119個銀銀行， 44個個商場超超市，更更有金水水區(qū)政府府、河南南博物院院等行政政單位近近在咫尺尺，商服服繁華程程度較高高。（5）環(huán)環(huán)境條件件待估宗地地所在區(qū)區(qū)域位于于金水區(qū)區(qū)，自然然環(huán)境一

45、一般，人人文環(huán)境境狀況較較好，稍稍有噪聲聲污染，綜合環(huán)環(huán)境狀況況較好。（6）規(guī)規(guī)劃限制制待估宗地地所在區(qū)區(qū)域符合合城市規(guī)規(guī)劃。（三）個個別因素素(1)位位置鄭州市金金水區(qū)信信息學(xué)院院路與雙雙鋪路西西北角。(2)面面積 130042.42平平方米。(3)土土地用途途 待估宗宗地規(guī)劃劃用途為為住宅用用地，評評估設(shè)定定用途為為住宅用用地。 (4)深度及及寬度 待估宗宗地深度度及寬度度適中。 (5)臨街狀狀況 宗地東東臨信息息學(xué)院路路、西臨臨雙鋪路路。(6)形形狀 宗地形形狀近似似于長方方形。(7)地地質(zhì)、地地勢狀況況估價對象象地質(zhì)條條件、土土地承載載力一般般，地勢勢平坦，對土地地利用無無不利影影響。

46、 (8)待估宗宗地內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施施條件待估宗地地內(nèi)場地地平整。(9)宗宗地利用用狀況待估宗地地內(nèi)無建建筑物。(10)規(guī)劃限限制估價對象象規(guī)劃用用途為住住宅用地地，根據(jù)據(jù)委托方方提供的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件，規(guī)劃容容積率55.544，建筑筑限高1100米米，建筑筑密度小小于等于于30%，綠地地率大于于25%。綜上所述述，宗地地個別因因素條件件較好，對企業(yè)業(yè)利用無無不良影影響，各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)總體上上對地價價有一定定的上漲漲增值影影響。第三部分分土地估估價一、估價價原則根據(jù)地價價評估的的技術(shù)規(guī)規(guī)程及估估價對象象的具體體情況，為保證證估價的的客觀、公正、科學(xué)和和合法，我們遵遵循的主主要原則則有：1.替代代原則

47、在完全的的市場競競爭中，具體有有相同或或相似的的生產(chǎn)要要素之間間可以相相互替代代、相互互類比。根據(jù)商商品的可可替代規(guī)規(guī)律，某某宗土地地的價格格受到同同類型具具有替代代可能的的地塊價價格的影影響，因因此在進(jìn)進(jìn)行地價價評估時時，可通通過對土土地條件件的比較較來評估估土地價價格，是是基準(zhǔn)地地價系數(shù)數(shù)修正法法和市場場比較法法的評估估依據(jù)。2.需求求與供給給原則 在完全的的市場競競爭中，一般商商品的價價格都取取決于供供求的均均衡點(diǎn)。供小于于求，價價格就會會提高，否則，價格就就會降低低。由于于土地與與一般商商品相比比，具有有獨(dú)特的的人文和和自然特特性，因因此在進(jìn)進(jìn)行土地地估價時時既要考考慮到所所假設(shè)的的公

48、平市市場，又又要考慮慮土地供供應(yīng)的壟壟斷性特特征。3.變動動原則一般商品品的價格格，是伴伴隨著構(gòu)構(gòu)成價格格的因素素的變化化而發(fā)生生變動的的。土地地價格也也有同樣樣情形，它是各各種地價價形成因因素相互互作用的的結(jié)果，而這些些價格形形成因素素經(jīng)常處處于變動動之中，所以土土地價格格是在這這些因素素相互作作用及其其組合的的變動過過程中形形成的。因此，在土地地估價時時，必須須分析該該土地的的效用、稀缺性性、個別別性及有有效需求求以及使使這些因因素發(fā)生生變動的的一般因因素、區(qū)區(qū)域因素素及個別別因素。由于這這些因素素都在變變動之中中，因此此應(yīng)把握握各因素素之間的的因果關(guān)關(guān)系及其其變動規(guī)規(guī)律，以以便根據(jù)據(jù)目前

49、的的地價水水平預(yù)測測未來的的土地價價格。 4.綜合合分析原原則地價受自自然、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會及政政治等諸諸多因素素的影響響，因此此，在進(jìn)進(jìn)行地價價評估工工作中，要充分分考慮影影響地價價的多種種因素，抓住主主導(dǎo)因素素，進(jìn)行行綜合分分析，才才能評估估出較合合理的符符合客觀觀實(shí)際的的價格。5. 最最有效使使用原則則由于土地地具有用用途的多多樣性，不同的的利用方方式能為為權(quán)利人人帶來不不同的收收益量，且土地地權(quán)利人人都期望望從其所所占有的的土地上上獲取更更多的收收益，并并以能滿滿足這一一目的為為確定土土地利用用方式的的依據(jù)。所以，土地價價格是以以該地塊塊的效用用作最有有效發(fā)揮揮為前提提的。6.預(yù)期期收益

50、原原則對于價格格的評估估，重要要的并非非是過去去，而是是未來。過去收收益的重重要意義義，在于于為推測測未來的的收益變變化動向向提供依依據(jù)。因因此，商商品的價價格是由由反映該該商品將將來的總總收益所所決定的的。土地地也是如如此，它它的價格格也是受受預(yù)期收收益形成成因素的的變動所所左右。所以，土地投投資者是是在預(yù)測測該土地地將來所所能帶來來的收益益或效用用后進(jìn)行行投資的的。這就就要求估估價者必必須了解解過去的的收益狀狀況，并并對土地地市場現(xiàn)現(xiàn)狀、發(fā)發(fā)展趨勢勢、政治治經(jīng)濟(jì)形形式及政政策規(guī)定定對土地地市場的的影響進(jìn)進(jìn)行細(xì)致致分析和和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)預(yù)測該土土地現(xiàn)在在以至未未能給權(quán)權(quán)利人帶帶來的利利潤總和和

51、，即收收益價格格。7.多種種方法相相比較原原則目前，地地價評估估的方法法較多，不同的的方法有有著不同同的運(yùn)用用范圍和和自身的的限制條條件。評評估方法法如果運(yùn)運(yùn)用不當(dāng)當(dāng)，可能能使土地地估價的的結(jié)果產(chǎn)產(chǎn)生較大大的誤差差。因此此，在進(jìn)進(jìn)行土地地估價工工作中，應(yīng)以兩兩種方法法評估，對兩種種方法評評估結(jié)果果進(jìn)行比比較，相相互驗(yàn)證證，這樣樣才能得得出合理理、公正正、令人人信服的的評估結(jié)結(jié)果。在估價過過程中，嚴(yán)格按按照國家家、地方方的有關(guān)關(guān)規(guī)定，恪守公公平、公公正、公公開的原原則進(jìn)行行評估，做到評評估過程程合理，評估方方法科學(xué)學(xué)，評估估結(jié)果準(zhǔn)準(zhǔn)確。二、估價價方法與與估價過過程(一)估估價方法法的確定定根據(jù)城

52、城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)規(guī)程，現(xiàn)行的的土地估估價方法法有市場場比較法法、收益益還原法法、剩余余法、成成本逼近近法、基基準(zhǔn)地價價系數(shù)修修正法等等。估價價方法的的選擇應(yīng)應(yīng)按照土土地估價價規(guī)程，根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)育狀況況，并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目的具體體特點(diǎn)及及估價目目的等，選擇適適當(dāng)?shù)墓拦纼r方法法。根據(jù)國土土資源部部辦公廳廳文件（國土資資廳220133200號），出讓地地價評估估，應(yīng)至至少采用用兩種評評估方法法，包括括收益還還原法、市場比比較法、剩余法法之一，以及成成本逼近近法或公公示地價價系數(shù)修修正法。待估宗地地規(guī)劃用用途為住住宅用地地，位于于鄭州市市金水區(qū)區(qū)，宗地地所在區(qū)區(qū)域征地地案例較較少，各各項(xiàng)費(fèi)用用

53、的取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺缺乏足夠夠的依據(jù)據(jù)，因此此不宜選選用成本本逼近法法進(jìn)行評評估。鄭鄭州市金金水區(qū)土土地市場場活躍，類似的的市場交交易案例例較多，故可以以采用市市場比較較法進(jìn)行行評。待估宗地地作為住住宅用地地，雖然然周邊鄰鄰近的同同類區(qū)域域內(nèi)住宅宅用地開開發(fā)后一一般用于于出租和和銷售，但宗地地的經(jīng)營營成本、一般平平均費(fèi)用用、稅費(fèi)費(fèi)等數(shù)據(jù)據(jù)的確定定缺乏充充分的依依據(jù)來源源，而宗宗地建成成后的不不動產(chǎn)總總價及相相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)的確定定也缺乏乏充分依依據(jù)來源源，故不不宜采用用收益還還原法，也不宜宜采用剩剩余法進(jìn)進(jìn)行評估估。待估宗地地位于鄭鄭州市市市區(qū)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價覆覆蓋范圍圍內(nèi)，且且鄭州市市市區(qū)基基準(zhǔn)地價價修正體體

54、系完善善，故可可以采用用基準(zhǔn)地地價系數(shù)數(shù)修正法法進(jìn)行評評估。綜上所述述，本次次估價采采用市場場比較法法、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價系系數(shù)修正正法兩種種方法進(jìn)進(jìn)行評估估。（二）估估價過程程根據(jù)城城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)規(guī)程，評估人人員通過過實(shí)地勘勘查，認(rèn)認(rèn)真分析析調(diào)查收收集的資資料，在在確定的的估價原原則的基基礎(chǔ)上，根據(jù)各各估價對對象的實(shí)實(shí)際情況況，結(jié)合合本次評評估目的的，采用用市場比比較法、基準(zhǔn)地地價系數(shù)數(shù)修正法法兩種估價價方法，以使評評估結(jié)果果能夠相相互驗(yàn)證證。1.市場場比較法法指求取一一宗土地地的價格格時，根根據(jù)替代代原則，將待估估土地與與較近時時期內(nèi)已已經(jīng)發(fā)生生了交易易的類似似土地實(shí)實(shí)例加以以比較對對照，并并依

55、據(jù)后后者已知知的價格格，參照照該土地地的交易易情況、期日、區(qū)域以以及個別別因素等等差別，修正得得出估價價對象的的價格的的一種方方法。其其計(jì)算公公式為：PD=PPBABDE式中：PPD待估宗宗地價格格PB比比較案例例價格A待估估宗地情情況指數(shù)數(shù)/比較較案例宗宗地情況況指數(shù)B待估估宗地估估價基準(zhǔn)準(zhǔn)日地價價指數(shù)/比較案案例宗地地交易日日期指數(shù)數(shù)D待估估宗地區(qū)區(qū)域因素素條件指指數(shù)/比比較案例例宗地區(qū)區(qū)域因素素條件指指數(shù)E待估估宗地個個別因素素條件指指數(shù)/比比較案例例宗地個個別因素素條件指指數(shù)（1）、比較案案例選擇擇選擇比較較案例時時，應(yīng)符符合以下下要求（與估價價對象比比較）：A用途途相同或或相近；B交

56、易易類型相相同或相相似；C屬于于正常交交易，或或可修正正為正常常交易；D區(qū)域域及個別別條件相相近；E與估估價基準(zhǔn)準(zhǔn)日接近近；F統(tǒng)一一價格基基礎(chǔ)。本次評估估，選擇擇了三個個已發(fā)生生交易、用途與與待估宗宗地相同同的實(shí)例例，以它它們的價價格作比比較，結(jié)結(jié)合影響響住宅用用地地價價的因素素，進(jìn)行行因素修修正，求求取待估估宗地的的價格。實(shí)例A：長春智智信咨詢詢服務(wù)有有限公司司該地塊位位于信息息學(xué)院路路西、文文勞路北北，用途為為住宅用用地，用用地面積積為661221平方方米，土土地使用用年期為為70年年，于220144年3月4日交易易成功?；A(chǔ)設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)程度達(dá)達(dá)到七通通一平。實(shí)例B：河南天天邦置業(yè)業(yè)有限公

57、公司該地塊位位于信息息學(xué)院路路西、博博頌路，用途為為住宅用用地，用用地面積積為342224平方方米，土土地使用用年期為為70年年于20014年年3月4日交易易成功。基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)程度達(dá)達(dá)到七通通一平。實(shí)例C：鄭州新新和潤置置業(yè)有限限公司該地塊位位于農(nóng)業(yè)業(yè)路北、鐵西路路西，用途為為住宅用用地，用用地面積積為591558平方方米，土土地使用用年期為為住宅770年于于20115年2月15日交交易成功功。基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施開開發(fā)程度度達(dá)到七七通一平平。（2）、比較因因素選擇擇根據(jù)估價價對象用用途及區(qū)區(qū)位條件件，選擇擇影響估估價對象象主要因因素有：A、交易易日期：確定地地價指數(shù)數(shù)，進(jìn)行行交易期期日修正正；B、

58、交易易情況：是否為為正常、客觀、公正的的交易；C、區(qū)域域因素：主要有有距主干干道距離離、道路路通達(dá)性性、所臨臨道路有有無交通通管制、公用設(shè)設(shè)施狀況況、環(huán)境境質(zhì)量等等； D、個別別因素：主要有有宗地面面積、宗宗地形狀狀、規(guī)劃劃限制等等。（3）、比較因因素條件件說明根據(jù)影響響城鎮(zhèn)綜綜合用地地地價的的主要因因素，結(jié)結(jié)合評估估對象和和比較案案例的差差異情況況，選擇擇比較因因素。因因素條件件說明詳詳見待估估宗地與與比較案案例區(qū)域域及個別別因素條條件表。比較因素素條件說說明表比較因素素待估宗地地案例A案例B案例C宗地位置置雙鋪路北北、信息息學(xué)院路路西信息學(xué)院院路西、文勞路路北信息學(xué)院院路西、博頌路路農(nóng)業(yè)路

59、北北、鐵西西路西土地用途途商住商住商住商住交易日期期20155.5.2620144/3/420144/3/420155/2/15交易情況況正常正常正常正常交易方式式掛牌掛牌掛牌掛牌宗地價格格（元/）-183225.449232556.449160882.775土地使用用年期（年）70707070價格類型型出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素素距主干道道距離600531150100米米以內(nèi)距商服中中心距離離500-10000米500694500米米以內(nèi)道路通達(dá)達(dá)性臨混合型型主干道道臨混合型型主干道道臨混合型型主干道道臨混合型型主干道道所臨道路路有無交交通管制制無交通管管制無交通管管制無交通管管制無交通管管制

60、基礎(chǔ)設(shè)施施狀況七通一平平七通一平平七通一平平七通一平平環(huán)境質(zhì)量量無污染無污染無污染無污染個別因素素宗地面積積、形狀狀面積形狀狀對宗地地利用較較為有利利面積形狀狀對宗地地利用有有一定影影響面積形狀狀對宗地地利用較較為有利利面積形狀狀對宗地地利用較較為有利利地質(zhì)、地地勢狀況況地勢平坦坦便于利利用地勢平坦坦便于利利用地勢平坦坦便于利利用地勢平坦坦便于利利用規(guī)劃限制制一般一般一般一般容積率5.5333.5（4）、比較因因素指數(shù)數(shù)的確定定各因素條條件指數(shù)數(shù)確定說說明如下下：待估宗宗地與三三個比較較案例的的交易情情況、價價格類型型相同，故指數(shù)數(shù)均為1100。地價指指數(shù)根據(jù)網(wǎng)上上數(shù)據(jù)，鄭州市市自20014年