1、某物業(yè)番禺分公司上半年經(jīng)營分析報告某物業(yè)番禺分公司上半年經(jīng)營分析報告目 錄xx小區(qū)概況崗位編制及人工成本控制人員流失控制管理費收繳率情況分析各項支出情況及能耗控制多項經(jīng)營指標分析目 錄xx小區(qū)概況崗位編制及人工成本控制人員流失控制管理費收一、xx小區(qū)概況 xx小區(qū)總占地面積 12.28 萬平方米，總建筑用地 3.4 萬平方米，總建筑面積 32.57 萬平方米，綠化面積約達5.7萬平方米 。xx共有48幢1900戶，配套小車位1001個。小區(qū)內(nèi)有東、西大湖，面積約有1.57萬平方米。有外街商鋪57間，進駐有大型超市、銀行、西餐廳、美容生活館等；內(nèi)街商鋪33間，有多樣生活配套小店。一、xx小區(qū)概況

2、 xx小區(qū)總占地面積 12.28 萬平方米，二、崗位編制及人工成本控制1、xx區(qū)組織架構(gòu)區(qū)域經(jīng)理1人工程部主任 1人客服部主任1人環(huán)境管理主任1人保安部主任1人副主任1人領(lǐng) 班3人土建工2人水電工6人收銀員2人前臺助理2人樓管家3人清潔領(lǐng)班 人綠化領(lǐng)班 人清潔工19人綠化工20人監(jiān) 控 員 人車 管 員 人保 安 員 人1150153二、崗位編制及人工成本控制1、xx區(qū)組織架構(gòu)區(qū)域經(jīng)理1人工程、各部門下半年崗位定編（）保安部崗位定編圖副主任1人北大門崗1人西大門崗1人北中門崗1人8中門崗2人東大門崗1人南中門崗1人西中門崗1人二區(qū)巡邏2人內(nèi)街巡邏1人一區(qū)巡邏1人 座車庫1人9中門崗1人7座車庫

3、1人保安主任1人領(lǐng)班3人9座車庫1人 座車庫1人 頂休1人 座車庫1人監(jiān)控員女1人181512、各部門下半年崗位定編（）保安部崗位定編圖副主任1人 保安部崗位定編分析根據(jù)崗位定編圖，每班需設(shè)保安員14人，車管員5人，監(jiān)控員1人，領(lǐng)班1人，共21人；因二期臨停收費，各中門崗在車輛進出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安員6人；宿舍管理員2人（宿管員休息需保安員頂班）；三班合總，共設(shè)保安員48人，車管員15人，監(jiān)控員3人，宿管員2人，共68人；主任2人、領(lǐng)班3人；以上各崗合計，保安部編制共73人。 保安部崗位定編分析根據(jù)崗位定編圖，每班需設(shè)保安員1（2）清潔部崗位定編 領(lǐng)班1人 ，技工1人 ，清鐘

4、清潔1人 ； 樓道清潔，設(shè)10人； 外圍，含員工宿舍、內(nèi)街、外街、雜工、頂休，設(shè)7人； 以上崗位合計，清潔部編制共20人。 小區(qū)共48條梯，其中多層16條梯，高層32條梯， 共有500層樓； 共有大小車庫10個，大小水池61個；（2）清潔部崗位定編 領(lǐng)班1人 ，技工1人 ，清鐘清潔1人 （3）綠化部崗位定編領(lǐng)班1人，水車司機1人，撈湖1人；苗圃工1人；機動崗 1 人；修剪隊，主要負責(zé)綠化修剪、有償服務(wù)及日常應(yīng)急等工作，設(shè)5人；養(yǎng)護崗位（含8座），共設(shè)11人；以上崗位合計，綠化部編制共21人。 小區(qū)綠化面積達5.7萬平方米 小區(qū)湖水面積約有1.57萬平方米 小區(qū)共有植物220多種，以熱帶植物為主

5、（3）綠化部崗位定編領(lǐng)班1人，水車司機1人，撈湖1人；苗圃工（4）客服部、工程部崗位定編x一、二期共1900戶，現(xiàn)共入住1501戶，入住率已達79%；在裝修單元有142戶，未裝修單元有257戶；二期大部分交樓才滿一年，返修工作量大；根據(jù)小區(qū)實際的工作量及服務(wù)需要，客服部（含收費員）需配置8人，工程部需設(shè)置9人。（4）客服部、工程部崗位定編x一、二期共1900戶，現(xiàn)共入住（5）各部門人員構(gòu)成比例圖部 門人數(shù)辦公室1客服部8工程部9保安部73清潔部20綠化部21總?cè)藬?shù)132（5）各部門人員構(gòu)成比例圖部 門人數(shù)辦公室1客服部8工程部9 人工成本分析x區(qū)（含x）上半年人工成本費達1088,018.73

6、元，加上員工福利支出（按工資的14%計提）共占總支出的49.85%; 人工成本分析x區(qū)（含x）上半年人工成本費達1088,0 由于二期臨停收費需要，需增加保安員6名；由于客服部與財務(wù)部合并，優(yōu)化配置，以上半年相比可減少2人；加上x管家部的增編，預(yù)計人工成本將比上半年增加3.4% ，約占管理費收入的65%。根據(jù)x小區(qū)的樓盤素質(zhì)及集團銷售需求，下半年的人員編制較合理。 由于二期臨停收費需要，需增加保安員6名；由于客服部與財務(wù)部二、人員流失控制 1、上半年人員流失情況2、其中保安部的流失比例為：二、人員流失控制 1、上半年人員流失情況2、其中保安部的流失 人員流失原因分析：根據(jù)基層崗位在過年后大量流

7、動的特性，每年3、4月份人員流失最嚴重，按照往年數(shù)據(jù)對比，該兩月人員流失比率正常；5、6月保安部流失量大，主要是受5月保安事件影響造成；6月份由于夏季到，天氣炎熱，綠化部戶外工作辛苦，離職人多。 人員流失原因分析：根據(jù)基層崗位在過年后大量流動的特性， 根據(jù)以上分析，對下半年及明年的工作布署上，提以下幾點建議：對基層員工的福利待遇，必須與周邊同行同崗的待遇進行可行性對比，提高公司人力資源的市場競爭力；各區(qū)域應(yīng)加強團隊建設(shè)，提高團隊凝聚力，打造學(xué)習(xí)型團隊，讓員工有歸屬感；針對夏季戶外的工作強度增加，適當給予個別基層崗位以補貼，平衡崗位員工需求，根據(jù)公司的發(fā)展要求，努力控制下半年人員流失率在%以下。

8、 根據(jù)以上分析，對下半年及明年的工作布署上，提以下幾三、管理費收繳率1 月2 月3 月4 月5 月6 月累 計管理費365357.11 285966.54 399494.28 328166.68 346170.09 348645.79 2073800.49 三、管理費收繳率1 月2 月3 月4 月5 月6 數(shù)據(jù)分析上半年數(shù)據(jù)中，由于過節(jié)影響2月份財務(wù)提前劃帳，2-3 月份數(shù)據(jù)有所偏差。上半年管理費共收入2175,085.4元，累計往年拖欠管理費 共計126,109.39，收繳率達96.01%拖欠管理費主要受以下幾點投訴影響：排水管返水造成住戶家屢屢被浸，由于一直未能徹底解決，受浸住戶拒交管理費

9、；由于家中被盜（往年），向物業(yè)公司索賠尚未達成協(xié)議的；由于收樓時或入住后發(fā)現(xiàn)的樓宇返修問題未能及時解決或未能徹底解決的；對物業(yè)公司車輛管理不滿的；投訴x酒樓排油煙機污染未能徹底解決的；有部分炒樓業(yè)主，收樓后未裝修未接管理費； 數(shù)據(jù)分析上半年數(shù)據(jù)中，由于過節(jié)影響2月份財務(wù)提前劃帳， 措施采取及達成目標排水管返水問題已得到集團的高度重視，目前x已著手改管，該問題解決后再與被浸住戶商談具體補償事宜，預(yù)計在10月份全部處理完；二期在7月份已實施臨停收費，車輛秩序明顯規(guī)范，9月份將對一期實行嚴管，車輛規(guī)范管理將逐見成效；9-10月份將重點跟進欠費大戶的協(xié)商工作，與業(yè)主做好溝通工作，清理往年拖欠的管理費。

10、重點加強保安隊伍內(nèi)部建設(shè)及提高公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，規(guī)范工作流程，努力提高服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。預(yù)訂下半年工作目標為：管理費收繳率提高到98%以上。 措施采取及達成目標排水管返水問題已得到集團的高度重視四、能耗控制x上半年支出項共計2,555,270.10元，累計上半年利潤為-120621.14元。其中主要支出項有：主要支出項目累 計達成率1、水、電費302318.97 77.52%2、工資1088018.73 106.67%3、應(yīng)付福利費185673.12 130.02%4、保安費用17568.10 87.84%5、綠化費用53881.46 89.80%6、清潔衛(wèi)生費24690.18

11、145.24%7、生活垃圾清運費21528.00 86.11%8、水電組費用64080.08 213.60%9、小區(qū)養(yǎng)護費4213.41 30.10%10、燈具15162.92 108.31%11、可視對講、監(jiān)控維護費15000.00 300.00%12、發(fā)電機保養(yǎng)費0.00 0.00%13、電梯保養(yǎng)費126543.84 95.87%14、余泥清運費24885.00 99.54%15、辦公費59192.29 118.38%16、低值易耗品13673.20 273.46%17、電話費17748.07 93.41%四、能耗控制x上半年支出項共計2,555,270.10元，累1、水、電費1 月2 月

12、3 月4 月5 月6 月46066.51元94134.47元-23461.03元75364.75元45861.92元64352.35元3月份出現(xiàn)負值，主要是由于2月份過年期間供電局與我司的抄表時間差距較大造成的，6月份的增額主要是由于夏季天熱空調(diào)用電增加的原因，基本上出入較平穩(wěn)；xx共有東、西兩大湖，大小水池61個，水景泵71臺，水池漏、滲水嚴重，損耗大；由于湖水沒有過濾系統(tǒng)，出現(xiàn)水質(zhì)問題時唯有換水、洗湖待方法，損耗非常大；商鋪廣告燈、公共照明、水景燈由于線路混亂不規(guī)范，難以計量。分 析：1、水、電費1 月2 月3 月4 月5 月6 月、員工工資xx區(qū)（含xx）上半年人工成本費達1088,01

13、8.73元，加上員工福利支出（按工資的14%計提）共占總支出的49.85%；由于二期臨停收費需要，需增加保安員6名；由于客服部與財務(wù)部合并，優(yōu)化配置，可減少2人；加上xx管家部的增編，預(yù)計人工成本將比上半年增加3.4% ，約占管理費收入的65%。、員工工資xx區(qū)（含xx）上半年人工成本費達1088,013、綠化費用維護費的大項支出主要是根據(jù)集團公司的要求及銷售需要對小區(qū)內(nèi)時花的更換，綠化養(yǎng)護需要的肥料、農(nóng)藥費用按照植物面積估算在正常范圍內(nèi)。下半年將大力開建苗圃場自已出苗,降低苗圃成本。分 析：3、綠化費用維護費的大項支出主要是根據(jù)集團公司的要求及銷售需4、清潔費用 上半年清潔費用支出為5520

14、4.18元，各月產(chǎn)生費用比例如圖顯示：清潔費用在2、3月份的增多主要是因為新增了清潔機器如高壓水槍、晶面機等。下半年在清潔費用方面，主要是對員工領(lǐng)料的控制，提高員工節(jié)約意識，降低成本。同時大力開展家政清潔，增加收入。4、清潔費用 上半年清潔費用支出為55204.18元，各月5、工程費用上半年工程費用支出為83456.41元，各月產(chǎn)生費用如圖顯示 ：上半年xx燈具領(lǐng)用費用：5、工程費用上半年工程費用支出為83456.41元，各月產(chǎn) 分 析工程部目前的內(nèi)部管控不規(guī)范，存在物料領(lǐng)用隨意，用料浪費等現(xiàn)象；小區(qū)水景多，水景水泵共有71臺，地下車庫抽水泵有75臺，水泵一天工作達12小時以上，基本上都是滿負

15、荷運作，加上原配質(zhì)量一般，到現(xiàn)在水泵的維修及更換成本較高；小區(qū)湖多，橋多，橋欄每年需維護翻新兩次，由于人工技術(shù)達不上，產(chǎn)生的成本費用較高；二期大堂梯門由于設(shè)計美觀影響，門把手過重，地彈簧損壞嚴重，更換頻繁，費用高。配合二期臨停收費，對地下車庫車位、露天車位劃線噴牌量大，產(chǎn)生費用。小區(qū)公共照明燈，包括高燈、射燈、水景燈，高達1200盞，由于小區(qū)美觀需要，要求燈飾全部打開；加上樓層公共照明燈，超過3000盞燈，日常的維修更換費用高。6月份費用高主要是為保證用電安全，大批更換層樓電井房鎖。對存在設(shè)備問題的，積極尋找解決辦法，如設(shè)備改良、品牌更換等。組織人力對園區(qū)線路進行整改，從技術(shù)上逐漸解決存在問題

16、。 分 析工程部目前的內(nèi)部管控不規(guī)范，存在物料領(lǐng)用隨意，用五、多項經(jīng)營指標分析1、家政有償服務(wù) （1）目前xx家政有償服務(wù)收入較低，基本上各項目均未開展起來，上半年有償收入只有14170.50元，其中因素有：1 人員配備不足，沒有足夠人力開展； 2 宣傳力度不夠，服務(wù)標準未規(guī)范； 3 公司內(nèi)部制度管控不嚴，對員工的激勵制度不健全，造 成家政服務(wù)外流。 （2）下半年工作重點 制定服務(wù)項目及收費標準向小區(qū)業(yè)主公示并宣傳；結(jié)合公司實際建立內(nèi)部管控制度，建立有市場競爭力的激勵制度，合理配備人員開展家政清潔、花園養(yǎng)護、水電維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時創(chuàng)收。 五、多項經(jīng)營指標分析1、家政有償服務(wù)2、小區(qū)經(jīng)營推廣 xx上半年基本上以日常管理為主要工作，對小區(qū)的經(jīng)營管理工作尚未正常開展，下半年將從以下幾點工作做好小區(qū)創(chuàng)收：以服務(wù)業(yè)主，活躍社區(qū)文化氛圍為主要目的，合理使