1、上海市東東海別墅墅項目投投資可行行性研究究報告詳細摘要要第一部分分 項項目決策策背景七大大利好因因素一、上海海市經濟濟保持著著快速健健康的發發展；二、上海海市房地地產市場場供銷兩兩旺，持持續看好好；三、上海海別墅市市場全面面繁榮，量價齊齊升；四、上海海市嘉定定區發展展勢頭良良好；五、F11方程式式賽車場場距本項項目僅44公里；六、南翔翔鎮國際際化社區區“格林風風范”的的啟動拉拉開了南南翔新鎮鎮建設的的序幕；20022年2月月28日日，嘉定定區土地地開發中中心與深深圳金地地集團、上海嘉嘉寶集團團就占地地1400公頃的的“格林林風范”居住區區開發建建設項目目舉行隆隆重的簽簽約儀式式。作為嘉嘉定區目

2、目前最大大的房地地產開發發項目，以及整整個南翔翔星城規規劃中最最先啟動動的項目目，南翔翔鎮國際際化社區區“格林風風范”的的啟動標標志著嘉嘉定區房房地產業業步入了了全新的的發展格格局。它的開開發拉開開了南翔翔新鎮建建設的序序幕。南翔星城城居住區區項目總總規劃土土地面積積約3333公頃頃，位于于嘉定區區南翔鎮鎮東部，與本市市寶山區區、普陀陀區接壤壤，北至至蘊藻浜浜、南接接豐翔路路、東臨臨中槎浦浦河、西西靠滬嘉嘉高速公公路。該該項目與與東海別別墅相隔隔不遠，對東海海別墅的的營銷是是一個大大的利好好因素。七、嘉定定區政府府將引輕輕軌至南南翔鎮。最后結論論：從宏宏觀面到到微觀面面均顯示示出政策策和經濟濟

3、因素對對本項目目呈現的的利好態態勢。第二部分分 項項目及周周邊環境境分析從項目位位置、項項目現狀狀、項目目周邊330000米范圍圍內的社社區配套套三個方方面的分分析，作作出項目目的初步步評估：東海別墅墅項目具具有一定定的區位位優勢和和環境優優勢，周周邊配套套較為完完善，私私家車交交通方便便，但南南翔鎮及及嘉定區區的房地地產發展展緩慢，均處于于起步階階段，區區域市場場不被消消費者認認可。隨著F11方程式式賽車場場的建造造，特別別是項目目附近的的南翔星星城居住住區項目目的啟動動必將帶帶動整個個南翔區區域市場場的快速速發展，故本區區域具備備很大的的增值潛潛力。由于東海海別墅項項目目前前為現房房轉讓，

4、故項目目本身積積留了許許多不利利于營銷銷的問題題，但通通過對項項目的改改建及包包裝，市市場前景景依舊看看好。第三部分分 市市場現狀狀及其趨趨勢判斷斷一、上海海市房地地產市場場整體分分析1、20002年年上海房房地產市市場現狀狀分析2、20003年年上海房房地產市市場趨勢勢判斷二、上海海市別墅墅市場整整體分析析1、上海海別墅市市場回顧顧和展望望2、上海海別墅市市場用途途的六大大類型3、上海海別墅市市場的區區域分布布4、上海海別墅市市場的價價格區間間5、上海海別墅市市場的供供需狀況況6、上海海別墅市市場的客客源構成成三、上海海市外環環線周邊邊可類比比的別墅墅項目分分析四、南翔翔鎮房地地產市場場及樓

5、盤盤分析第四部分分 項目優優劣勢分分析及產產品的營營銷建議議通過第三三部分的的市場分分析得出出：一、項目目優劣勢勢分析1、項目目優勢由于上海海房地產產市場和和別墅市市場均持持續看好好，且出出現供小小于求的的態勢，作為現現房的東東海別墅墅20003年入入市的市市場風險險較小；嘉定區FF1方程程式賽車車場的建建造、南南翔星城城項目的的啟動以以及輕軌軌的引入入三大利利好消息息都將給給本項目目帶來機機遇；東海別墅墅的轉讓讓價較低低，入市市的均價價有較大大的選擇擇余地，由于該該項目中中小面積積產品較較多，總總價在整整個市場場中優勢勢非常明明顯；東海別墅墅具有一一定的區區位優勢勢，周邊邊配套較較為齊全全，

6、適合合居住和和投資；東海別墅墅的綠化化較好，每幢別別墅的花花園獨立立且面積積較大。2、項目目劣勢東海別墅墅產品具具有一定定的缺陷陷，需要要改建，如何改改建是本本項目運運作成功功的關鍵鍵；東海別墅墅所在區區域房地地產市場場起步較較晚，還還未被客客戶認可可，將給給本項目目的銷售售帶來一一定難度度；東海別墅墅小區內內缺乏基基本的配配套，需需要引進進。二、產品品的營銷銷建議1、目標標客戶層層南翔鎮及及所屬開開發區內內的中高高收入家家庭是本本項目潛潛在的購購買者；嘉定區、普陀區區、閘北北區的私私營老板板是潛在在客戶；本市看好好南翔鎮鎮的發展展前景的的投資者者是潛在在客戶。2、項目目營銷的的建議項目需要要

7、改建的的具體方方案：外墻面需需要清洗洗；窗戶更換換為檔次次較高的的塑鋼窗窗，并配配合外立立面的色色彩搭配配及風格格塑造選選用塑鋼鋼窗的窗窗框色彩彩及造型型。通過過色彩的的變化和和局部的的立面變變化增加加每幢別別墅的可可識別性性；修復每幢幢別墅的的大門，并設計計大門造造型；別墅室內內需要清清掃；部分戶型型，如戶戶型A的的結構設設計需要要整改；小區內植植被和草草坪需要要修整；小區加設設智能化化安保系系統，并并更換物物業管理理公司；小區引入入有線電電視、寬寬帶等配配套；小區會所所改建為為售樓處處，提供供良好的的銷售環環境；清洗游泳泳池；小區大門門重新設設計并建建造；小區大門門與主干干道之間間的小道道

8、圍墻加加設擋板板，控制制小道的的圍墻，創造良良好的小小區外部部視覺形形象；配備一輛輛看房專專車。第五部分分 項項目均價價的預測測一、類比比價值預預測法1、根據據本項目目與周邊邊可類比比別墅項項目的價價值比較較判斷本本項目可可實現均均價（1）選選擇可類類比項目目根據本項項目的區區位特征征，依照照別墅項項目在外外環線周周邊，位位于行政政區域交交界處的的原則，選擇了了以下項項目作為為本項目目的可類類比的別別墅項目目。嘉定區：東渡園園景別墅墅、皇府府別墅、綠谷別別墅普陀區：美墅南匯區（2）對對比并量量化本項項目同各各類比別別墅項目目各價值值要素的的對比值值可類比項項目的詳詳細資料料見第三三部分第第三小

9、節節。量化的標標準：以以低成本本改建后后的東海海別墅為為標準，東海別別墅的各各項為1100，優于東東海別墅墅則分值值高于1100，比東海海別墅差差則分值值低于1100，各價值值要素賦賦予相同同的權重重，得出出綜合分分值。（3）根根據價值值要素對對比值，結合各各類比別別墅項目目的均價價，通過過算術平平均法推推斷出本本項目可可實現的的均價本項目可可實現的的均價=可類比比別墅項項目的均均價/可可類比別別墅項目目的綜合合分值*1000均價（元元/平方方米）綜合分值值東海別墅墅可實現現的均價價（元/平方米米）東渡園景景別墅380009241300 皇府別墅墅380009540000 綠谷別墅墅50000

10、10149500 美墅5500011348677 康橋半島島5000011045455 算術平均均值44999東海別墅墅可實現現的均價價三大價價位：低低價位：40000元/平方米米，中價價位：445000元/平平方米，高價位位：50000元元/平方方米。2、根據據上海市市可類比比區域公公寓與別別墅價格格比值推推算出本本項目別別墅可能能的市場場均價440500元/平平方米以以上。結論：東東海別墅墅可實現現的均價價三大價價位：低低價位：40000元/平方米米，中價價位：445000元/平平方米，高價位位：50000元元/平方方米。二、東海海別墅44000050000元元/平方方米的均均價預測測與別

11、墅墅市場的的有效需需求相一一致三、分析析各價位位下的均均價的銷銷售風險險綜合結論論：鑒于本項項目的改改建可以以增加本本案的附附加價值值，本項項目可選選擇45500元元/平方方米入市市，隨著著人氣的的集聚和和認知度度的增強強，廣告告包裝推推廣的深深入人心心，再向向高價位位拔升。第六部分分 項項目的投投資收益益分析一、銷售售收入預預測二、別墅墅成本預預測三、項目目利潤測測算利潤指標標的測算算：單位毛利利=項目目利潤/銷售面面積=110133.977元/平方方米單位凈利利=稅后后利潤/銷售面面積=6605.66元元/平方方米銷售毛利利率=項項目利潤潤/銷售售收入1000%=222.332%銷售凈利利

12、率=項項目凈利利潤/銷銷售收入入1000%=113.333%核心指標標的基本本要求（參考）：銷售售凈利率率9%四、現金金流量測測算內部收益益率為776.332%，核心指標標的基本本要求（參考）：內部收收益率25%。五、經濟濟指標匯匯總經濟指標標單位數值值（元/m2）項目總金金額（萬萬元）備注銷售收入入45422 86355 住宅銷售售收入直接成本本3290062544開發成本本總投資34000 64633 開發成本本+期間間費用稅前利潤潤17199 稅后利潤潤11511 內部收益益率73.332%使累計凈凈現值為為零的貼貼現率銷售凈利利率13.333%項目凈利利潤/銷售收收入1100%總投資回

13、回報率17.881%項目凈利利潤/項目總總投資1000%六、敏感感性分析析就該項目目的銷售售收入、可變動動成本兩兩個因素素變化對對銷售凈凈利率進進行敏感感性分析析，得出出銷售收收入相對對于成本本更加敏敏感。當當售價下下降100%、成成本上升升超過110%時時，項目目的銷售售凈利率率低于99%，項項目的投投資回報報將受到到一定的的影響。第七部分分：綜合合分析與與建議從以上項項目環境境、市場場、財務務、經濟濟分析可可看出：本項目目的投資資，正處處于上海海市嘉定定區房地地產市場場平穩上上升時期期，各方方面的時時機都比比較成熟熟，項目目抗風險險能力較較強，且且可獲得得較好的的投資回回報。對東海別別墅的

14、改改建，是是克服各各種劣勢勢條件、與周邊邊樓盤競競爭并取取得成功功的關鍵鍵。目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc36326096 第一部分分 項目目決策背背景七大利利好因素素 PAGEREF _Toc36326096 h 8 HYPERLINK l _Toc36326097 一、上海海市經濟濟保持著著快速健健康的發發展 PAGEREF _Toc36326097 h 8 HYPERLINK l _Toc36326098 二、上海海市房地地產市場場供銷兩兩旺，持持續看好好 PAGEREF _Toc36326098 h 8 HYPERLINK l _Toc3632609

15、9 三、上海海別墅市市場全面面繁榮，量價齊齊升 PAGEREF _Toc36326099 h 9 HYPERLINK l _Toc36326100 四、上海海市嘉定定區發展展勢頭良良好 PAGEREF _Toc36326100 h 9 HYPERLINK l _Toc36326101 五、F11方程式式賽車場場距本項項目僅44公里 PAGEREF _Toc36326101 h 10 HYPERLINK l _Toc36326102 六、南翔翔鎮國際際化社區區“格林風風范”的啟動動拉開了了南翔新新鎮建設設的序幕幕 PAGEREF _Toc36326102 h 10 HYPERLINK l _To

16、c36326103 七、嘉定定區政府府將引輕輕軌至南南翔鎮 PAGEREF _Toc36326103 h 11 HYPERLINK l _Toc36326105 第二部分分 項目目及周邊邊環境分分析 PAGEREF _Toc36326105 h 12 HYPERLINK l _Toc36326106 一、項目目位置 PAGEREF _Toc36326106 h 12 HYPERLINK l _Toc36326107 二、項目目現狀 PAGEREF _Toc36326107 h 12 HYPERLINK l _Toc36326108 三、項目目周邊330000米范圍圍內的社社區配套套 PAGER

17、EF _Toc36326108 h 13 HYPERLINK l _Toc36326109 四、項目目的初步步評估 PAGEREF _Toc36326109 h 14 HYPERLINK l _Toc36326110 第三部分分 市場現現狀及其其趨勢判判斷 PAGEREF _Toc36326110 h 14 HYPERLINK l _Toc36326111 一、上海海市房地地產市場場整體分分析 PAGEREF _Toc36326111 h 14 HYPERLINK l _Toc36326114 二、上海海市別墅墅市場整整體分析析 PAGEREF _Toc36326114 h 17 HYPERL

18、INK l _Toc36326122 三、上海海市外環環線周邊邊可類比比的別墅墅項目分分析 PAGEREF _Toc36326122 h 26 HYPERLINK l _Toc36326123 四、南翔翔鎮房地地產市場場及樓盤盤分析 PAGEREF _Toc36326123 h 28 HYPERLINK l _Toc36326124 第四部分分 項目優優劣勢分分析及產產品的營營銷建議議 PAGEREF _Toc36326124 h 29 HYPERLINK l _Toc36326125 一、項目目優劣勢勢分析 PAGEREF _Toc36326125 h 29 HYPERLINK l _Toc

19、36326128 二、產品品的營銷銷建議 PAGEREF _Toc36326128 h 30 HYPERLINK l _Toc36326131 第五部分分 項目目均價的的預測 PAGEREF _Toc36326131 h 31 HYPERLINK l _Toc36326132 一、類比比價值預預測法 PAGEREF _Toc36326132 h 31 HYPERLINK l _Toc36326133 1、根據據本項目目與周邊邊可類比比別墅項項目的價價值比較較判斷本本項目可可實現均均價 PAGEREF _Toc36326133 h 311 HYPERLINK l _Toc36326134 2、根

20、據據上海市市可類比比區域公公寓與別別墅價格格比值推推算出本本項目別別墅可能能的市場場均價 PAGEREF _Toc36326134 h 32 HYPERLINK l _Toc36326135 二、東海海別墅440000550000元/平方米米的均價價預測與與別墅市市場的有有效需求求相一致致 PAGEREF _Toc36326135 h 33 HYPERLINK l _Toc36326136 三、分析析各價位位下的均均價的銷銷售風險險 PAGEREF _Toc36326136 h 33 HYPERLINK l _Toc36326137 第六部分分 項目目的投資資收益分分析 PAGEREF _To

21、c36326137 h 34 HYPERLINK l _Toc36326138 一、銷售售收入預預測 PAGEREF _Toc36326138 h 34 HYPERLINK l _Toc36326139 二、別墅墅成本預預測 PAGEREF _Toc36326139 h 35 HYPERLINK l _Toc36326140 三、項目目利潤測測算 PAGEREF _Toc36326140 h 35 HYPERLINK l _Toc36326141 四、現金金流量測測算 PAGEREF _Toc36326141 h 36 HYPERLINK l _Toc36326142 五、經濟濟指標匯匯總 P

22、AGEREF _Toc36326142 h 37 HYPERLINK l _Toc36326143 六、敏感感性分析析 PAGEREF _Toc36326143 h 37 HYPERLINK l _Toc36326144 第七部分分：綜合合分析與與建議 PAGEREF _Toc36326144 h 38第一部分分 項項目決策策背景七大大利好因因素一、上海海市經濟濟保持著著快速健健康的發發展上個世紀紀末的最最后十年年，上海海這片熱熱土日新新月異神神奇般的的變化讓讓世界為為之折服服。從99財富論壇到到上海合合作組織織成立會會議，從從APEEC會議議到剛剛剛申辦成成功的220100年世博博會，上上海

23、這顆顆東方明明珠正以以無法阻阻擋的魅魅力成為為全世界界關注的的焦點。如果仔細細端詳中中國“雄雞”狀的版版圖，您您會驚奇奇地發現現：從遼遼東半島島的鴨綠綠江口到到廣西防防城港市市的東興興鎮，綿綿延1880000多公里里的大陸陸海岸線線輪廓，正恰似似一張拉拉滿的強強弓。弓弓弦是南南北交通通大動脈脈京京廣鐵路路，滾滾滾東去的的長江則則是那支支著力待待發的利利箭，而而上海，這個遠遠東最大大的城市市，就位位于這支支利箭最最鋒銳的的前沿。“利箭”的“鋒芒”形成巨巨大的磁磁場，吸吸引了全全世界渴渴望成功功的開拓拓者紛至至沓來，百年難難尋的機機遇使這這座城市市充滿活活力。20022年是我我國加入入世界貿貿易組

24、織織后的第第一年。一年來來，上海海市實現現了國民民經濟的的持續快快速健康康發展，各項社社會事業業取得全全面進步步，人民民生活水水平穩步步提高，全面完完成了各各項預期期目標和和主要任任務。全全年實現現國內生生產總值值54008.776億元元，按可可比價格格計算，比上年年增長110.99。產產業結構構在調整整中不斷斷優化，第二、第三產產業共同同推動經經濟增長長的格局局進一步步鞏固。全年第第一產業業增加值值88.24億億元，比比上年增增長3；第二二產業增增加值225644.699億元，增長112.11；第第三產業業增加值值27555.883億元元，增長長10。城市市綜合服服務功能能不斷提提升，第第三

25、產業業增加值值占國內內生產總總值的比比重繼續續提高，達到551。（所有有數據來來自上海海統計局局發布的的20002年年上海市市國民經經濟和社社會發展展統計公公報） 二、上海海市房地地產市場場供銷兩兩旺，持持續看好好20022年是上上海房地地產的大大發展年年，樓市市各項指指標居高高不下，房地產產開發規規模、商商品房供供應量、預售登登記面積積和商品品房價格格水平均均不同程程度地超超過20001年年全年水水平。20022年上海海房地產產業全年年實現房房地產業業增加值值3733.633億元，比上年年增長114.55。房房地產開開發與銷銷售同步步增長。從開發發看，全全年商品品房施工工面積668533.1

26、77萬平方方米，比比上年增增長144.5；竣工工面積119833.922萬平方方米，增增長100.7。從銷銷售看，全年商商品房銷銷售面積積19660.66萬平方方米，比比上年增增長9.1，其中商商品住宅宅銷售118399.055萬平方方米，增增長9.4。在商品品住宅銷銷售面積積中，個個人購房房比重已已達977.5,比上上年提高高4.11個百分分點。存存量房產產交易穩穩步上升升。全年年成交過過戶面積積17990.448萬平平方米，比上年年增加3368.05萬萬平方米米，增長長25.9。房屋租租賃市場場交易活活躍。全全年商品品房屋出出租面積積5977.199萬平方方米，比比上年增增長177.5。（

27、所所有數據據來自上上海統計計局發布布的220022年上海海市國民民經濟和和社會發發展統計計公報和上海海房地產產交易中中心公布布的統計計資料）20022年三大大熱點F11賽車場場落戶上上海安亭亭、20010年年世界博博覽會落落定上海海、環球球影城主主題公園園將在上上海浦東東三林地地區建設設給上上海樓市市注入了了新的動動力，未未來幾年年的上海海樓市將將持續看看好。三、上海海別墅市市場全面面繁榮，量價齊齊升來自上海海市房地地產交易易中心的的資料顯顯示，從從19996年11月至220022年122月，上上海市共共有1660余個個別墅項項目推出出，累計計供給量量達到3339226套，其中消消化量為為25

28、6614套套，銷售售率平均均達到775.55%。其其價格段段主要出出現在11002000萬元元的中低低檔別墅墅區間。可以說說，“別墅類類”主宰正正被普通通購房一一族所關關注和青青睞。同時，上上海市別別墅價格格大幅上上揚。220022年四季季度的市市場成交交價格再再創新高高，68870元元/平方方米的平平均價格格創歷史史最高點點。別墅市場場的異軍軍突起，是房地地產市場場長期培培育的結結果。其其主要來來自于政政府采取取了積極極的財政政政策，體現了了“擴大內內需，拉拉動市場場”的經濟濟策略。由于上上海市的的GDPP值已超超過45500美美元，消消費方式式和消費費習慣正正處于轉轉新階段段，符合合時代需

29、需要的新新型住宅宅觀念正正逐步被被普通購購房人士士所接受受。上海海作為國國際大都都市的地地位和形形象日益益牢固，無論從從世界范范圍，還還是從國國內范圍圍來講，上海正正越來越越成為人人們向往往的城市市。成功功人士紛紛紛選擇擇在上海海投資、置業和和安居。在目前上上海房地地產整體體運行態態勢良好好的前提提下，在在不同區區域，各各種類型型的別墅墅尚有一一定的發發展空間間。20003年年仍將是是別墅市市場發展展的高潮潮期。四、上海海市嘉定定區發展展勢頭良良好嘉定區位位于上海海西北部部，中心心位置在在北緯33123，東經經121115。東與與寶山、普陀兩兩區接壤壤；西與與江蘇省省昆山市市毗連；南襟吳吳凇江

30、（蘇州河河），與與閔行、長寧、青浦三三區相望望；北依依瀏河，與江蘇蘇省太倉倉市為鄰鄰。總面面積4664.22平方公公里。全全境地勢勢平坦，東北略略高，西西南稍低低。市、區級河河道蕰藻藻浜、練練祁河、婁塘河河橫臥東東西，向向東流經經寶山區區直通長長江和黃黃浦江；鹽鐵塘塘、橫瀝瀝、新槎槎浦縱貫貫南北，與吳凇凇江、瀏瀏河相連連。河道道總長118000余公里里，平均均河網密密度為每每平方公公里4公公里。嘉定區工工業生產產產銷銜銜接狀況況良好，工業經經濟效益益穩步提提高。汽汽車零配配件、電電子電器器、金屬屬制品、紡織服服裝等重重點發展展行業是是工業經經濟的支支柱，其其工業產產值占全全區工業業總產值值的2

31、99.6。非公公有制經經濟規模模不斷壯壯大，成成為工業業經濟的的主力。外商投投資企業業和私營營企業的的工業產產值分別別占全區區工業總總產值的的45.5和和20.l。在世界界排名前前 5000家公司司中，有有10多多家在嘉嘉定投資資辦企業業，如美美國通用用電氣 、德國國大眾、日本富富士通、荷蘭飛飛利浦等等。市、區、鎮鎮三級工工業區和和希望、藍天、滬太、徐行等等20多多個私營營經濟小小區的工工業規模模集聚效效應正日日益顯現現。五、F11方程式式賽車場場距本項項目僅44公里上海國際際賽車場場位于嘉嘉定安亭亭鎮，在在寶安公公路的北北面，嘉嘉松公路路的東面面，規劃劃面積55.3平平方公里里，由賽賽車場區

32、區、商業業博覽區區、文化化娛樂區區和發展展預留區區等板塊塊組成。現在動動工的是是賽車場場主體部部分賽車場場區，占占地面積積約2.5平方方公里，主要由由塞島及及其他99組賽道道、主、副看臺臺、車隊隊生活區區、維修修站、緩緩沖區及及配套設設施等幾幾個部分分構成。其中高高速賽道道呈“上”字造型型、總長長約5.4511公里，適合于于各種不不同賽車車、特別別是一級級方程式式即F11賽車比比賽。寬寬度介于于13至至20米米之間，擁有115個不不同轉彎彎半徑的的彎道和和9個不不同長度度的直道道，路面面高度最最大落差差約122米，上上升最大大梯度為為3%，下滑最最大梯度度8%，在上海海軟土地地基建造造如此高高

33、難度、高標準準的賽車車道，在在世界同同類賽車車場尚無無先例。按計劃在在20004年春春節前竣竣工，以以確保220044年100月舉辦辦“中國站站”國際賽賽事。22年過后后上海將將作為FF1世界界循環賽賽中的一一站，FF1賽事事雖然一一般來說說每年在在一地只只舉辦短短短的33天，但但它帶來來的人流流和商機機顯然是是巨大的的，故對對本項目目的你好好作用是是顯而易易見的。六、南翔翔鎮國際際化社區區“格林風風范”的的啟動拉拉開了南南翔新鎮鎮建設的的序幕20022年2月月28日日，嘉定定區土地地開發中中心與深深圳金地地集團、上海嘉嘉寶集團團就占地地1400公頃的的“格林林風范”居住區區開發建建設項目目舉

34、行隆隆重的簽簽約儀式式。作為嘉嘉定區目目前最大大的房地地產開發發項目，以及整整個南翔翔星城規規劃中最最先啟動動的項目目，南翔翔鎮國際際化社區區“格林風風范”的的啟動標標志著嘉嘉定區房房地產業業步入了了全新的的發展格格局。它的開開發拉開開了南翔翔新鎮建建設的序序幕。南翔星城城居住區區項目總總規劃土土地面積積約3333公頃頃，位于于嘉定區區南翔鎮鎮東部，與本市市寶山區區、普陀陀區接壤壤，北至至蘊藻浜浜、南接接豐翔路路、東臨臨中槎浦浦河、西西靠滬嘉嘉高速公公路。嘉嘉定區對對南翔星星城項目目進行反反復論證證和統一一規劃。參與競競標的114家市市內外大大型房地地產企業業中，深深圳金地地（集團團）股份份有

35、限公公司和上上海嘉寶寶實業（集團）股份有有限公司司兩家上上市公司司終于脫脫穎而出出，獲得得了南翔翔星城（一期）項目開開發權。金地集集團是國國內成長長最快的的房地產產品牌企企業之一一。20001年財財經時報報的“中國房房地產上上市公司司10強強”排名中中，金地地集團位位列前三三名。“格林風風范”是金地地集團進進入上海海以來首首批投資資開發的的最大型型項目。嘉寶集集團是嘉嘉定區唯唯一一家家國有資資產相對對控股的的上市公公司，經經營范圍圍已拓展展至電子子、電機機、電器器、房地地產、貿貿易等領領域。根據有關關協議，金地集集團將為為該子公公司提供供融資約約5.444億元元，STT嘉寶提提供2.33億億元

36、。金金地集團團持有上上海格林林風范公公司700%股權權，STT嘉寶持持有300%股權權。公告告稱，上上海格林林風范公公司近日日與上海海市嘉定定區土地地儲備開開發中心心簽訂了了開發上上海市嘉嘉定區綠綠洲星城城項目協協議，該該項目土土地面積積約為221000畝，規規劃用地地性質為為商品住住宅用地地。根據據協議，格林風風范公司司在協議議簽署之之日一次次性支付付開發總總費用約約7.88億元，開發中中心在協協議簽署署日后1180日日內完成成首批8800畝畝土地的的前期開開發，并并交付土土地給格格林風范范公司，目標地地塊剩余余土地的的前期開開發和土土地交付付將于220044年3月月底前完完成。本次啟動動的

37、“格林風風范”項目是是嘉定區區南翔星星城特大大型居住住區項目目的第一一期。該該地塊背背靠南翔翔古鎮千千年的人人文精髓髓，以滬滬嘉高速速公路為為界，北北至靜唐唐路，東東至寶翔翔路，南南至豐翔翔路，是是南翔新新鎮規劃劃中的中中心地塊塊。明代代園林“古猗園園”近在咫咫尺。該該項目邀邀請了國國內房地地產界著著名策劃劃大師王王志綱進進行整體體策劃。王志綱綱在廣州州等地先先后策劃劃的碧桂桂園、星星河灣等等項目取取得了不不俗的銷銷售業績績并產生生了極大大的轟動動效應。“格林風風范”初初步定位位為面向向全市的的高檔、國際化化的大型型生態居居住社區區，擁有有高配套套低密度度的社區區環境和和深厚的的人文底底蘊，建

38、建成后將將成為上上海乃至至長江三三角洲地地區的代代表性樓樓盤。住宅由小小高層、多層花花園洋房房、聯排排、雙拼拼和獨棟棟別墅組組成。項項目以造造鎮的思思路，將將實行統統一規劃劃，分多多期連續續開發。在盡量量利用和和保護地地塊現有有的自然然條件基基礎上，綜合考考慮到社社區內生生活的各各方面，營造高高品質居居住社區區環境，配備有有高檔完完善的設設施，如如國際學學校，高高級醫院院，組合合商業豪豪華會所所、游艇艇碼頭、垂釣中中心等。物業類類型預計計有小高高層、多多層花園園洋房、連排、雙拼和和獨棟別別墅。在在規劃設設計過程程中更加加注重環環保概念念，將采采用更新新的技術術和材料料如地熱熱系統、水循環環系統

39、、太陽能能應用技技術，來來為客戶戶營造國國際化、人性化化的高品品質生活活。 七、嘉定定區政府府將引輕輕軌至南南翔鎮最后結論論：從宏宏觀面到到微觀面面均顯示示出政策策和經濟濟因素對對本項目目呈現的的利好態態勢。第二部分分 項項目及周周邊環境境分析一、項目目位置1、東海海別墅項項目位于于嘉定區區的南翔翔鎮上，與普陀陀區和寶寶山區毗毗鄰，項項目距人人民廣場場15公公里，距距虹橋國國際機場場僅122公里，開車前前往只需需10分分鐘；距距浦東國國際機場場62公公里，車車程為445分鐘鐘；距華華東地區區最大的的國際集集裝箱碼碼頭上海張張華浜碼碼頭為118 公公里。項項目周邊邊路面運運輸暢通通發達。鐵路方方

40、面，設設有華東東最大的的鐵路貨貨運樞紐紐-南翔翔鐵路編編組站22公里；“十五”期間，輕軌鐵鐵路也將將開通至至南翔。公路方方面，距距2044國道11公里，新翔黃黃公路連連接3112國道道，滬嘉嘉高速公公路直達達項目，距外環環線僅11公里，可直通通上海市市區和滬滬杭、滬滬寧高速速公路。本項目目距F11方程式式賽車所所在地44公里。2、東湖湖別墅項項目占地地6.2萬平方米米，建筑筑面積33.2萬平方方米。項項目位于于南翔鎮鎮的東南南角，南南翔工業業開發區區旁，距距南翔鎮鎮鎮政府府僅2000米，南側緊緊鄰滬嘉嘉高速公公路，北北側為農農民自建建房，東東側為綠綠谷別墅墅，西側側為一別別墅爛尾尾樓。二、項目

41、目現狀1、項目目目前為為別墅現現房，占占地面積積6.22萬多平平方米，建筑面面積為33.2萬平平方米，容積率率為0.56。小區共共有獨立立別墅1114棟棟，以448000元/平平方米的的均價已已售出114棟，目前可可轉讓的的獨立別別墅722棟，轉轉讓價為為30000元/平方米米。東海別墅墅可轉讓讓獨立別別墅戶型型面積配配比表戶型面積幢數面積比幢數比A198.41919.883%26.339%B213.811719.112%23.661%C267.061521.007%20.883%D279.7111.477%1.399%E284.9946.000%5.566%F291.7311.533%1.3

42、99%G315.8969.977%8.333%H442.63511.664%6.944%I445.3149.377%5.566%合計190111.44722、小區區現狀英格蘭風風格，外外墻面為為淡黃色色毛石材材質，屋屋頂為斜斜屋面上上鋪淺灰灰色瓦片片，鋁合合金窗戶戶，實木木大門。需要改進進之處外墻墻面因灰灰塵滲入入顯得臟臟舊； 外外墻和屋屋頂色彩彩太淡，整體顯顯得沒有有生氣，每幢獨獨立別墅墅沒有特特別的色色彩視覺覺差異，色彩識識別效果果差。 鋁鋁合金窗窗戶，實實木大門門顯得非非常陳舊舊、檔次次很低。戶型A的的功能結結構設計計存在明明顯的不不合理，有可能能需要進進行涉及及基礎結結構、墻墻體結構構

43、、各種種管道結結構在內內的結構構改動（具體整整改需要要設計師師的論證證和方案案比較）。其他他戶型結結構無明明顯缺陷陷。小區容積積率較高高，獨立立別墅之之間的間間距較小小，每幢幢別墅的的花園面面積基本本與房屋屋面積一一致，每每個花園園均由植植被圍隔隔，花園園內草坪坪質量不不錯。小區內道道路鋪設設路面磚磚，小區區入口大大門非常常簡陋。目前有一一3000平米左左右的會會所，目目前無任任何功能能，500平米左左右的游游泳池（目前喂喂養著金金魚），物業管管理1.2元/平米/月，物物業管理理公司為為開發商商自己設設立的物物業管理理隊伍，小區內內無任何何智能化化安保系系統。小小區內尚尚無有線線電視、寬帶、等

44、配套套。小區區水、電電、煤氣氣已入戶戶。小區大門門與主干干道之間間有一約約長1000米、寬100米的小小道，小小道北面面圍墻后后的爛尾尾別墅影影響進出出小區的的視覺美美感。三、項目目周邊330000米范圍圍內的社社區配套套由于項目目距離南南翔鎮中中心較近近，小區區的配套套基本可可由南翔翔鎮成熟熟的生活活配套解解決。交通出行行：周邊有包包括高等等級滬嘉嘉高速公公路在內內的四條條重要道道路（滬滬嘉高速速公路，2044國道，新翔黃黃公路，豐翔路路），目目前無公公交車經經過項目目地塊，只有走走到南翔翔鎮古猗猗園路才有大大巴。南南翔鎮有有直達上上海市區區的公交交線路十十余條：5622路、5517路路、北

45、嘉嘉線、上上海旅游游6號線線等。據據悉不久久后南翔翔鎮鎮政政府前的的道路上上會加設設公交巴巴士；此此外，由由于項目目附近的的南翔星星城居住住區項目目的啟動動，嘉定定區政府府允諾將將引進公公交車和和輕軌，屆時將將可以借借用。教育：南翔歷來來重視教教育，素素有“教化南南翔”的美稱稱，是個個人才輩輩出的地地方。鎮鎮區內建建有中小小學8所所。在離離鎮區220公里里范圍內內，有上上海大學學、同濟濟大學等等10所所高等學學府。醫療南翔的醫醫療衛生生條件優優越，南南翔醫院院屬二級級醫院，各類科科室齊全全，擁有有2000個床位位的住院院部。文化、體體育、娛娛樂設施施、大型型購物中中心、主主要商業業和菜市市場、

46、銀銀行、郵郵局由南南翔鎮提提供。今今后南翔翔星城居居住區項項目完善善的配套套可供使使用。旅游資源源南翔鎮是是上海市市四大歷歷史名鎮鎮之一，歷史上上曾有“小小南南翔賽蘇蘇城”之美譽譽，歷史史悠久，人文薈薈萃，文文物古跡跡眾多，旅游資資源十分分豐富，有五代代磚塔雙塔塔、明代代園林古古猗園、梁朝遺遺跡留云云禪寺，南翔小小籠包子子更是南南翔一絕絕。四、項目目的初步步評估東海別墅墅項目具具有一定定的區位位優勢和和環境優優勢，周周邊配套套較為完完善，私私家車交交通方便便，但南南翔鎮及及嘉定區區的房地地產發展展緩慢，均處于于起步階階段，區區域市場場不被消消費者認認可。隨著F11方程式式賽車場場的建造造，特別

47、別是項目目附近的的南翔星星城居住住區項目目的啟動動必將帶帶動整個個南翔區區域市場場的快速速發展，故本區區域具備備很大的的增值潛潛力。由于東海海別墅項項目目前前為現房房轉讓，故項目目本身積積留了許許多不利利于營銷銷的問題題，但通通過對項項目的改改建及包包裝，市市場前景景依舊看看好。第三部分分 市場現現狀及其其趨勢判判斷一、上海海市房地地產市場場整體分分析1、20002年年上海房房地產市市場現狀狀分析上海房地地產交易易中心公公布的統統計資料料表明，20002年樓樓市各項項指標居居高不下下，房地地產開發發規模、商品房房供應量量、預售售登記面面積和商商品房價價格水平平均不同同程度地地超過220011年

48、全年年水平，市場運運行態勢勢主要顯顯現為：20022年持續續20001年房房地產市市場供求求兩旺的的態勢20011年上海海商品房房供應受受入市門門檻提高高的影響響，一直直處于相相對拮據據的狀態態，到年年底，全全年商品品批準預預售面積積與預售售登記面面積最終終鎖定在在1:11.100的數值值上。220022年，商商品房供供應量逐逐季上揚揚，第一一季度上上市量4466萬萬平方米米，第二二季度6672萬萬平方米米，第三三季度7713萬萬平方米米，第四四季度8825萬萬平方米米。因而而使得市市場階段段性供不不應求的的狀況明明顯緩和和，最后后全年的的供應成成交比例例為1：0.99，出現現求略大大于供的的

49、結局。20022年各季季和逐季季累計供供求對比比情況（單位：萬平方方米）20022年商品房批批準預售售面積商品房預預售登記記面積批準面積積比登記記面積各季第一季度度466.33516.571:1.11第二季度度672.35713.571:1.06第三季度度712.70637.991:0.90逐季累計計13月月份466.33516.571:1.1116月月份11388.68812300.1441:1.0819月月份18511.38818688.1331:1.0成交量高高位擴張張，成交交結構窄窄幅變動動20022年，在在全國各各地樓市市普遍低低走的同同時，上上海樓市市一片飄飄紅，伴伴隨著商商品房預

50、預售成交交量的高高位擴張張，其成成交結構構悄然發發生變化化。區域結構構：與220011年相比比，20002年年浦東、閔行、寶山的的成交量量增加四四成，而而其他區區域均有有不同幅幅度的下下降。購房者結結構：上上海市居居民購房房套數占占總量比比例明顯顯下降，從833%下降降到777%，相相反，外外地人士士和境外外人士購購房比例例則相應應上升，其中，外地人人市購房房比例由由15.7%上上升至118.77%，境境外人士士的比例例則從11.3%升至44.2%。隨著著高價位位住房成成交比例例的提高高，外省省市和境境外人士士購房比比例還會會有所上上升。20022年新盤盤整體價價格水平平繼續上上移自20001

51、年第第四季度度樓價躍躍上一個個新的臺臺階后，20002年各各季價格格增幅逐逐季遞增增，反映映出新盤盤供不應應求和整整體品質質的不斷斷提升的的程度。20002年，全年商商品房預預售成交交均價為為48995元/平方米米，其中中，住宅宅成交均均價48803元元/平方方米，分分別比上上年增長長11.9%和和11.2%。歷季來各各類商品品房成交交均價走走勢成交均價價：元/平方米米20022年第一季度度增幅第二季度度增幅第三季度度增幅第四季度度增幅商品房平平均473881.655%47100-0.559%482002.344%521338.155%其中：住住宅45966-0.552%465111.200%

52、476332.411%510007.088%辦公樓9750048.331%61899-36.52%59866-3.228%7907732.009%商業用房房829552.266%69366-16.38%67277-3.001%726888.044%二手房交交易速率率明顯趨趨緩，交交易價格格走勢堅堅挺二手房在在前幾年年高速高高位地交交易放量量后，220022年，雖雖然交易易總量達達17990萬平平方米，但同比比增幅明明顯低于于新盤，并在第第三季度度首次出出現整個個年度總總的季度度性回落落，最后后一個季季度由于于上海市市申博成成功消息息的強烈烈刺激使使二手房房成交的的量價重重回高位位。2、2000

53、3年年上海房房地產市市場趨勢勢判斷20022年市場場表明，除了因因結構性性原因導導致二手手房交易易價格升升幅偏高高外，市市場各項項指標運運行較為為協調，結合整整體市場場發展北北京，220022年的市市場走向向相對較較為合理理，那么么，20003年年市場會會出現的的趨勢判判斷如下下：供應：繼繼續放量量，盡管管20002年近近22000萬平平方米的的供應量量已遠遠遠超過119977年的117377萬平方方米的歷歷史紀錄錄，但下下列原因因會使220033年的供供應繼續續放量。上海GGDP的的增長目目標，現現有的房房地產投投資建設設規模的的高位性性決定220033年供應應量繼續續上行。舊城區區的改造造

54、、申博博成功和和浦江兩兩岸開發發的逐步步啟動、一城九九鎮的建建設，將將進一步步加大上上海房地地產建設設規模。土地二二級市場場中潛在在的開發發能量在在目前市市場量增增價升的的形勢下下會進一一步得到到釋放。需求：由由于20002年年本市商商品房預預售登記記面積高高位大幅幅增長，包括二二手房在在內的市市場吸納納總量在在20003年仍仍會所增增加。商商品住宅宅的結構構性矛盾盾未能徹徹底緩解解，低端端產品依依舊處于于供不應應求的矛矛盾之中中。價格：由由于市場場整體上上升的慣慣性效應應，20003年年商品房房的成交交價格仍仍會繼續續上升，但升勢勢會低于于20002年，就價格格結構而而言，可可能會從從高、低

55、低兩頭向向中間移移動。二、上海海市別墅墅市場整整體分析析1、上海海別墅市市場回顧顧和展望望上海別墅墅市場發發展的三三個階段段從九十年年代初上上海的第第一批別別墅誕生生開始，上海別別墅伴隨隨著宏觀觀經濟和和上海樓樓市的起起伏，走走過了出出生、成成長、調調整、放放量的一一個中長長期過程程。按時時間和別別墅的發發展周期期可將其其分為三三個階段段：第一階段段：外銷銷別墅掀掀起第一一次別墅墅浪潮；1999219998年進入九十十年代后后，外商商投資速速度和深深度皆有有強勁的的增長，適用商商業發展展的家居居別墅群群應運而而生，上上海出現現了大批批的外銷銷花園別別墅群，形成上上海別墅墅市場的的第一次次浪潮。

56、外銷別墅墅基本集集中在兩兩個區域域：長寧寧區虹橋橋路沿線線；市中中心徐家家匯華山山路、建建國路一一帶其中長寧寧區虹橋橋路沿線線分布最最為密集集，虹橋橋路沿線線在內、外環線線之間就就分布有有二十多多個外銷銷別墅樓樓盤，這這些樓盤盤大多為為虹橋開開發區的的伴生產產物，隨隨著虹橋橋開發區區的成熟熟，外銷銷別墅作作為高檔檔的房地地產商品品之一，目標市市場有局局限性。再由于于開發過過度，及及前兩年年東南亞亞金融危危機的影影響，外外銷房市市場經歷歷了一個個較長的的低迷期期。直到到近來稍稍有好轉轉，去年年的外銷銷別墅的的空置率率仍有330%左左右。第二階段段：內需需獨顯魅魅力，內內銷別墅墅迎來別別墅市場場的

57、第二二春；11998820000年從19998年開開始，在在世界各各國特別別是亞洲洲國家還還在經歷歷著金融風風暴所帶來來的蕭條條時，中中國卻保保持著穩穩定高速速的發展展，特別別上海作作為國內內經濟的的橋頭堡堡，更顯顯鶴立雞雞群。近近三、四四年來上上海的房房地產市市場特別別是住宅宅市場得得到了迅迅猛發展展，同時時也帶動動了別墅墅市場的的復蘇。 在外銷別別墅市場場陷入低低潮，還還未走出出迷谷的的時候，內銷別別墅市場場反而比比較活躍躍，19998年年下半年年開始上上海西南南莘莊附附近地區區掀起第第二輪滬滬郊別墅墅置業熱熱潮，119999年-20000年年，排屋屋、聯體體別墅等等經濟型型別墅涌涌入市場

58、場，并迅迅速被市市場所認認可，更更預示著著上海別別墅市場場春天的的到來。 第三階段段：別墅墅供應放放出巨量量，別墅墅品種逐逐步齊全全，意味味著“別墅年年”的到來來；20001年年至今一方面，別墅供供應放出出巨量。別墅市市場從119988年持續續上升至至20001年，上海別別墅類物物業供銷銷面積已已經占全全部住宅宅開發面面積近11/3。另外，從20001年年土地出出讓面積積的容積積率來看看，呈現現出大幅幅度下降降趨勢。同時，20003年投投放市場場的別墅墅仍將一一個較大大的上升升趨勢。另一方面面，市場場形成了了有效供供應。市市場上確確實出現現了一大大批區位位適中、品質優優越、價價格適宜宜、升值值

59、較快的的市場接接受度高高的別墅墅。從幾幾十萬的的排屋，到幾百百萬甚至至幾千萬萬的豪宅宅，滬上上別墅逐逐步形成成了高中中低檔滿滿足不同同市場、不同需需求的物物業品類類體系。 別墅墅市場區區域劃分分20022年上海海別墅市市場20022年上海海別墅市市場成為為上海樓樓市的熱熱點，品品質優異異、價位位適宜的的別墅引引爆了購購房者的的購“墅”熱情，總體上上，20002上上海別墅墅市場出出現了如如下新特特征：墅項目供供應量猛猛增從20002年的的別墅上上市量來來分析，20002年的的別墅市市場供應應繼續呈呈上升勢勢頭。除除了一些些開發商商開發別別墅項目目之外，更有一一些其他他行業公公司欲投投資別墅墅市場

60、。根據統統計，目目前閔行行、松江江、浦東東、長寧寧四區別別墅占別別墅市場場總數的的78.32%,各區區分布比比率如下下閔行330.007%、松江221.668%、浦東118.118%、長寧88.399%、青青浦6.99%、嘉定定4.220%、南匯33.5%、其他他（奉賢賢、普陀陀、徐匯匯、靜安安、寶山山、楊浦浦）6.99%。（2）高高、中、低不同同檔次別別墅滿足足市場需需求。別墅市場場中，高高檔別墅墅項目正正日益增增多，獨獨立且帶帶有鮮明明個性的的別墅總總價大多多在2000萬元元以上/棟，獲獲得了市市場的認認可。在在高檔別別墅走俏俏的同時時，郊縣縣邊遠地地區的聯聯體別墅墅以及混混合物業業類型中