1、以房抵債還是以房擔(dān)保解讀以房抵債協(xié)議效力的另一路徑以房抵債還是以房擔(dān)保解讀以房抵債協(xié)議效力的另一路徑以房抵債還是以房擔(dān)保解讀以房抵債協(xié)議效力的另一路徑以房抵債還是以房擔(dān)保解讀以房抵債協(xié)議效力的另一路徑一、據(jù)以研究的案例2005年8月1日， 某房產(chǎn)公司向某投資公司借款3000萬元用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，約定2006年8月1日償還，借款利率為年息5%。2006年7月1日，房產(chǎn)公司無力還款，遂致函投資公司要求以其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋抵頂所欠債務(wù)。雙方經(jīng)多次協(xié)商，于2007年10月1日簽訂了合同書，約定因房產(chǎn)公司無力還款，提出以房抵債的還款方案，投資公司考慮其實(shí)際困難，同意接受房產(chǎn)抵頂所欠的借款。房產(chǎn)

2、公司以25套總面積為3400平方米的房屋抵頂所欠投資公司本息共計(jì)2800余萬元的債務(wù)。合同簽訂后，房產(chǎn)公司將抵債房屋交付給投資公司使用，但一直未辦理過戶手續(xù)。2011年3月，投資公司將房產(chǎn)公司以合同糾紛為由訴至法院，訴請法院判令房產(chǎn)公司協(xié)助抵頂債務(wù)的20套房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。一審法院審理查明，25套房屋中已有8套房屋已被房產(chǎn)公司出售他人。一審法院認(rèn)為房產(chǎn)公司將訴爭房屋以以房抵債方式交付給了投資公司，投資公司要求房產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方之間的協(xié)議和辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)，理由充分。法院判決房產(chǎn)公司協(xié)助投資公司辦理剩余17套房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房產(chǎn)公司不服一審判決，以借款合同屬于企業(yè)之間非法借貸故而無

3、效、房屋抵債合同亦相應(yīng)無效為由提出上訴。二審法院認(rèn)為：房產(chǎn)公司主張其與投資公司之間的借款關(guān)系無效，借貸關(guān)系無效并不意味著房產(chǎn)公司無需承擔(dān)債務(wù)，就其所欠債務(wù)房產(chǎn)公司仍應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任。此前房產(chǎn)公司已經(jīng)通過協(xié)議方式與投資公司就債務(wù)償還方式達(dá)成一致意見。最終判決駁回上訴，維持原判。2012年2月，投資公司將房產(chǎn)公司以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛為由訴至法院，要求房產(chǎn)公司賠償已經(jīng)出售的7套房屋的相關(guān)損失，損失數(shù)額為8套房屋的評估價(jià)格3000余萬元。房產(chǎn)公司抗辯稱投資公司并未取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，不同意原告的訴訟請求。后案審理中，投資公司將案由變更為合同糾紛，要求房產(chǎn)公司賠償違約損失3000余萬元。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，鑒于

4、雙方的基礎(chǔ)法律關(guān)系為借貸關(guān)系，以房抵債只是償還債務(wù)的一種方式，鑒于房產(chǎn)公司故意隱瞞了部分抵債房屋出售并繼續(xù)私自轉(zhuǎn)售抵債房屋的行為，造成無法將涉案房屋過戶抵債的情況，其應(yīng)對上述房屋對應(yīng)的原債務(wù)部分進(jìn)行償還，并依法應(yīng)給付相應(yīng)的利息。判決后，雙方均未上訴。二、需要探討的問題以房抵債協(xié)議是指債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成的以債務(wù)人所有的房屋折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)人債務(wù)的協(xié)議。司法實(shí)踐中，一般情況是債務(wù)人難以清償?shù)狡诘慕疱X債務(wù)，而在原債權(quán)債務(wù)屆滿前或?qū)脻M后與債權(quán)人達(dá)成的以其所有的房屋折抵所欠債權(quán)人債務(wù)的協(xié)議。法不禁止即自由，當(dāng)事人自愿協(xié)商通過以房抵債的方式解決債權(quán)債務(wù)糾紛，目前并無明確的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)尊重

5、當(dāng)事人的意愿。但在司法實(shí)踐中，很多不誠信當(dāng)事人卻通過以房抵債協(xié)議的方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、侵害其他債權(quán)人權(quán)益、規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策，甚至借此進(jìn)行虛假訴訟，為非法行為披上合法的外衣，不僅損害了其他債權(quán)人的合法利益，而且嚴(yán)重?cái)_亂了訴訟秩序，極大地?fù)p害司法權(quán)威。如何在法律層面上解決以房抵債協(xié)議產(chǎn)生的爭議，是司法者無法回避的問題。筆者結(jié)合上述案例，簡單探討一下幾個(gè)相關(guān)問題，有不妥之處，敬請批評指正。先提出幾個(gè)問題以供思考:1 . 投資公司與房產(chǎn)公司以房抵債合同書的效力問題？2 . 如何認(rèn)定雙方簽訂的合同書是以房抵債協(xié)議還是擔(dān)保協(xié)議？3 . 在以房抵債協(xié)議部分無法履行的情況下，房產(chǎn)公司應(yīng)按照違反以房抵債協(xié)議來確定

6、違約責(zé)任，還是按照違反原借貸合同承擔(dān)違約責(zé)任？4 . 投資公司能否向房產(chǎn)公司主張財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任？原因何在？5 . 如果是原債務(wù)屆滿前簽訂合同書，是否影響案件的審理結(jié)果？6 . 如果房產(chǎn)公司已完成交付（過戶）手續(xù)，能否撤銷以房抵債合同？案外人能否主張?jiān)搮f(xié)議無效或申請撤銷以房抵債合同？三、當(dāng)前相關(guān)法律及地方法院文件解讀對于以房抵債協(xié)議的效力，目前我國并沒有直接的法律規(guī)定，但在一些法律和司法解釋中，隱含著對以房抵債協(xié)議效力認(rèn)定的相關(guān)理念和精神。擔(dān)保法第五十三條第一款規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向

7、人民法院提起訴訟。可見，擔(dān)保法對于債務(wù)履行期屆滿未受清償?shù)模盅喝送ㄟ^折價(jià)方式將抵押物抵頂債權(quán)人債務(wù)的行為并未禁止。合同法第二百八十六條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。為了保護(hù)承包方的權(quán)益，合同法此條規(guī)定明確規(guī)定發(fā)包人逾期不支付價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，以工程抵頂所欠債務(wù)，有鼓勵(lì)以房抵債、多種形式解決糾紛之意。擔(dān)保法解釋第五十七條第一款規(guī)定，當(dāng)事人在抵

8、押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效。該內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。但在該條第二款規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價(jià)取得抵押物。但是，損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關(guān)規(guī)定。可見，雖然擔(dān)保法解釋認(rèn)為在抵押合同中直接約定債務(wù)履行期屆滿未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效。但對于債務(wù)履行期屆滿后,抵押權(quán)人和抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)清償債務(wù),抵押權(quán)人取得抵押物的,只要不損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益，不違反

9、合同法相關(guān)規(guī)定的，抵押人通過讓渡抵押物所有權(quán)清償原債務(wù)，抵押權(quán)人取得抵押物的行為是有效的。物權(quán)法第一百九十五條第一款規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。可見，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，物權(quán)法的規(guī)定不禁止通過協(xié)議的方式將抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)清償債務(wù)，但是不得損害其他債權(quán)人利益，并在該條第三款規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。可見物權(quán)法的規(guī)定與擔(dān)保法解釋的規(guī)定所秉承的精神是一致的，

10、不否定以房抵債協(xié)議的效力，但該協(xié)議不得侵害他人的合法利益。最高法院民間借貸司法解釋第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。對于該規(guī)定的內(nèi)容，筆者認(rèn)為對于以房抵債協(xié)議的效力和司法實(shí)踐中存在的實(shí)際問題，并未作出有建設(shè)性的貢

11、獻(xiàn)，實(shí)際上還是在重復(fù)擔(dān)保法、擔(dān)保法解釋以及物權(quán)法規(guī)定的內(nèi)容。對于實(shí)質(zhì)上為民間借貸法律關(guān)系的案件，當(dāng)事人為了擔(dān)保民間借貸合同的履行，而簽訂買賣合同作為擔(dān)保的，其法律關(guān)系仍為民間借貸關(guān)系，債權(quán)人因債務(wù)到期不能清償而主張履行買賣合同的，違反了“一案一由”的規(guī)定，如果按照買賣合同處理，與案件的基本事實(shí)是不符的，故而如果當(dāng)事人在釋明后拒絕變更案由的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴，這與擔(dān)保法解釋第五十七條的規(guī)定是一致的。但是對于民間借貸關(guān)系中債務(wù)到期不能清償時(shí)，債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)商以房抵債如何處理，民間借貸司法解釋并未作出明確答復(fù)。對于解釋中第二十四條第二款的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是執(zhí)行問題，而且并未因以房抵債協(xié)議的存在

12、而賦予債權(quán)人新的權(quán)利（沒有提及以第三人房屋抵債的情況），即使沒有此款規(guī)定，債權(quán)人依然享有就涉案標(biāo)的物申請拍賣和執(zhí)行的權(quán)利。對于以房抵債協(xié)議的效力問題，地方法院也做出了許多探索性的研究：北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要在區(qū)分借貸債務(wù)屆滿前和屆滿后兩種情況的前提下，提出：1 . 當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款；貸款人在履行清算義務(wù)的前提

13、下，可以要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，但房屋價(jià)值超過擔(dān)保基礎(chǔ)借貸債權(quán)（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。2 . 當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人可以要求履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)合同法第54條第1款第（2）項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。對于北京市高院的會(huì)議紀(jì)要，可以理解為：1 . 民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂以房抵債協(xié)議的，該協(xié)議視為對原基礎(chǔ)借貸債權(quán)的一種擔(dān)保協(xié)議，債權(quán)人可以繼續(xù)主張償還借款，也可以在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)；2 . 民

14、間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂以房抵債協(xié)議的，視為債務(wù)履行方式的變更以房抵債協(xié)議取代原借貸協(xié)議，貸款人可以要求履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)。北京市高院的意見是傾向于保護(hù)以房抵債協(xié)議的效力無論是屆滿前和屆滿后的協(xié)議，對于原債權(quán)債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以房抵債協(xié)議，原則上認(rèn)定為具有一定可執(zhí)行性的擔(dān)保協(xié)議，當(dāng)事人履行清算義務(wù)的前提下，可以要求辦理過戶手續(xù)；對于原債權(quán)債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成的以房抵債協(xié)議，認(rèn)定為債務(wù)履行方式的變更以房抵債協(xié)議取代原借貸協(xié)議，債權(quán)人可以據(jù)此要求履行過戶手續(xù)。江蘇高院關(guān)于以房抵債若干法律適用問題的審理紀(jì)要對以房抵債協(xié)議問題也做了深入的研究，主要觀點(diǎn)有以下：1 . 當(dāng)事人在債務(wù)

15、未屆清償期之前達(dá)成的以房抵債協(xié)議，具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，債權(quán)人要求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，駁回其訴訟請求；2 . 當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成以房抵債的協(xié)議，同時(shí)明確約定在債務(wù)清償期屆滿時(shí)應(yīng)進(jìn)行清算，協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但該約定不具有對抗其他債權(quán)人的效力；3 . 當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前約定以房屋或土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵債，并明確在債務(wù)清償后可以回贖，債務(wù)人或第三人根據(jù)約定已辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，該行為符合讓與擔(dān)保的特征，違反物權(quán)法定原則，不產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力；4 . 當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后的以房抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債

16、權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，駁回其訴訟請求。當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理；5 . 當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，一方反悔，要求認(rèn)定以房抵債協(xié)議無效的，不予支持。但如當(dāng)事人一方認(rèn)為抵債行為具有合同法第五十四條規(guī)定的可變更、可撤銷情形的，可以依法請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷；6 . 在債權(quán)債務(wù)案件訴訟過程中，當(dāng)事人自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議，不申請撤訴而要求法院制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)不予支持，對當(dāng)事人之間債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系繼續(xù)審理。當(dāng)事人雙方持人民調(diào)解組織主持達(dá)成的以房抵債調(diào)解協(xié)議，向人民法院申請司法確認(rèn)的，當(dāng)

17、事人尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，應(yīng)裁定駁回申請。相對于北京高院的意見，江蘇高院觀點(diǎn)更為保守幾分，以堅(jiān)持原債權(quán)債務(wù)關(guān)系為原則，否定以房抵債協(xié)議的效力。除了在屆滿后簽訂以房抵債協(xié)議并且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)情況以外，對于要求履行以房抵債協(xié)議、辦理房屋過戶手續(xù)的，均不予支持。對于屆滿前簽訂的以房抵債協(xié)議，即使辦理了過戶手續(xù)的，也認(rèn)為是違反物權(quán)法定原則，否定其效力。四、以房抵債協(xié)議需探討的幾個(gè)問題首先，明確以物抵債協(xié)議雙方的真實(shí)意思表示。當(dāng)事人在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中另行簽訂以房抵債協(xié)議一般不外乎以下兩種情況，第一債務(wù)人不愿或者不能按照原合同約定繼續(xù)履行原債務(wù)，而與債權(quán)人協(xié)商一致將其房屋折價(jià)用以清償債務(wù)；第二在債權(quán)

18、人與債務(wù)人協(xié)商同意，為了保證債務(wù)得以清償，以將來債權(quán)人在債務(wù)人不能按照原合同履行清償義務(wù)時(shí)，有權(quán)取得債務(wù)人所有房屋的形式為債務(wù)擔(dān)保。司法實(shí)踐中以房抵債的表現(xiàn)形式多種多樣，有直接明確以“某某房屋抵頂所欠債務(wù)”的，也有“債權(quán)人有權(quán)以借款額收購抵債的房產(chǎn)”的，還有“欠款自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款”的、當(dāng)然還能遇見“債務(wù)人授權(quán)債權(quán)人作為債務(wù)人的代理人，轉(zhuǎn)讓抵債的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款償還欠款”的等等。筆者認(rèn)為，只要當(dāng)事人的協(xié)議表達(dá)的是以房清償債務(wù)的意思而非以房擔(dān)保的意思，債務(wù)人與債權(quán)人之間的真實(shí)意圖是清償債務(wù)而非為債務(wù)作擔(dān)保，就沒有必要區(qū)分雙方簽訂以房抵債協(xié)議是在債務(wù)履行屆滿前還是履行屆滿后。屆滿前雙方也可以達(dá)成清償?shù)墓?/p>

19、識(shí)，屆滿后也可能只是為了擔(dān)保而簽訂以房抵債協(xié)議。其次，區(qū)分以房抵債協(xié)議與抵押合同。抵押合同是指抵押人（一般是債務(wù)人）與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間簽訂的抵押人以一定的財(cái)物向抵押權(quán)人設(shè)定擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行或無法履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就處分抵押物的價(jià)款有限受償?shù)暮贤盅汉贤菗?dān)保合同的一種。綜合目前的探討，有將以房抵債協(xié)議強(qiáng)制性的放到抵押合同背景下討論的傾向，無論是北京高院的意見還是江蘇高院的意見，以房抵債協(xié)議簽訂的時(shí)間問題都有所提及，專門區(qū)分簽訂以房抵債協(xié)議是在債務(wù)清償期屆滿前和屆滿后。筆者認(rèn)為這是依據(jù)擔(dān)保法及其解釋的相關(guān)規(guī)定來解讀的，我國目前對簽訂合同時(shí)約定的“流抵”條款是采取否定態(tài)度的，在簽

20、訂合同是約定債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效；但是對于債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)取得抵押物的行為是允許的。加之其他法律文件對此有沒有更為明確的規(guī)定。因此，區(qū)分屆滿前和屆滿后似乎成為一個(gè)重要的問題。但是以房抵債協(xié)議并非抵押合同，抵押合同區(qū)分履行期屆滿前后是為了規(guī)避流抵條款，而以房抵債協(xié)議是履行方式的變更，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)脫離了原債權(quán)債務(wù)關(guān)系。筆者認(rèn)為，履行期屆滿前后變更履行方式并無實(shí)質(zhì)差別，重要的是界定當(dāng)事人的真實(shí)意愿，區(qū)分簽訂時(shí)間在屆滿前后也沒有實(shí)際意義。再次，以房抵債協(xié)議與流抵條款。所謂流抵條款即為物權(quán)法、擔(dān)保法及

21、其解釋所規(guī)定的抵押權(quán)人與抵押人所達(dá)成的，如果債務(wù)人在債務(wù)履行期滿后不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可以取得抵押物的所有權(quán)的約定。流抵條款是約定債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，則由債權(quán)人直接取得擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)。由于流抵條款是直接以擔(dān)保物本身實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的權(quán)利，不經(jīng)過相應(yīng)的評估、清算程序，極易出現(xiàn)擔(dān)保物的價(jià)值超過被擔(dān)保的債權(quán)額，從而損害擔(dān)保物的提供者及其他債權(quán)人的合法權(quán)益，故為擔(dān)保法及其解釋所禁止。當(dāng)前的司法實(shí)踐中，一般都是將以物抵債協(xié)議尤其是債務(wù)屆滿前簽訂的以物抵債協(xié)議理解為一種“擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)”的行為，因此無論北京高院還是江蘇高院，都在盡力的規(guī)避以房抵債協(xié)議中出現(xiàn)的流抵問題。尤其是江蘇高院的意見中，明確規(guī)定當(dāng)事人在

22、債務(wù)未屆清償期之前簽訂以房抵債協(xié)議，即使約定了債務(wù)清償后可以回贖并已辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，也認(rèn)為違反物權(quán)法定原則，不產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力。最后，以房抵債協(xié)議中的利益沖突。以房抵債協(xié)議之所以需要謹(jǐn)慎處理，是因?yàn)橐苑康謧鶇f(xié)議問題涉及到多個(gè)層面的利益沖突問題：1 . 可能故意規(guī)避國家房屋限購政策。當(dāng)前為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)形勢，調(diào)整房地產(chǎn)市場秩序，國家和各地出臺(tái)了不同標(biāo)準(zhǔn)的限購政策。部分當(dāng)事人為了規(guī)避國家限購政策，采取虛構(gòu)債務(wù)，并采取以房抵債的形式來規(guī)避國家限購政策。2 . 可能故意規(guī)避擔(dān)保法相關(guān)法律規(guī)定。對于借貸關(guān)系雙方，如果想要利用借款人的房屋來保障債務(wù)的履行，完全可以依據(jù)擔(dān)保法，采取“擔(dān)保之王”的抵押擔(dān)保方

23、式進(jìn)行擔(dān)保。而且目前物權(quán)法、擔(dān)保法及其解釋對抵押擔(dān)保的法律規(guī)定相對完善。而當(dāng)事人之所以采取以房抵債的方式無非是為了規(guī)避物權(quán)法、擔(dān)保法及其解釋關(guān)于抵押登記、抵押期限、抵押實(shí)現(xiàn)的順序等法律規(guī)定，謀取不適當(dāng)?shù)睦妗? . 可能存在故意損害其他債權(quán)人利益。司法實(shí)踐中，以房抵債協(xié)議案件經(jīng)常出現(xiàn)債權(quán)人與債務(wù)人虛構(gòu)債務(wù)，以抵債為名轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或者通過以房抵債協(xié)議的方式設(shè)定物權(quán)，從而侵害其他債權(quán)人（尤其是對房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人）的合法權(quán)益；4 . 可能會(huì)侵害債務(wù)人一方的合法權(quán)益。當(dāng)前民間借貸市場亂象叢生，不少以房抵債協(xié)議是貸款人借助自己在建立借貸關(guān)系時(shí)的優(yōu)勢地位所簽訂的，在屋價(jià)值明顯超過債務(wù)本身，事后當(dāng)債務(wù)

24、人無法清償債務(wù)時(shí)，通過不以房抵債協(xié)議的方式規(guī)避清算評估，謀取不正當(dāng)利益，損害債務(wù)人的合法權(quán)益。5 . 房抵債協(xié)議與合同法如何保持一致。合同法規(guī)定，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。以房抵債協(xié)議是當(dāng)事人之間自愿協(xié)商訂立的合同，如果協(xié)議本身沒有違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，沒有侵害社會(huì)或者他人的合法權(quán)益，以房抵債協(xié)議從合同法層面講應(yīng)當(dāng)是有效的。而且合同法在第52、54和74條對無效合同、可撤銷合同都做了相應(yīng)規(guī)定，對存在以合法形式掩蓋非法目的的、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的、以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同的、在訂立合同時(shí)顯失公

25、平的等多種情形做了規(guī)定，現(xiàn)行法律有能力解決當(dāng)前司法實(shí)踐中的問題，在沒有新的立法精神如承認(rèn)讓與擔(dān)保出現(xiàn)的情況下，沒有必要冒著違反合同法規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)再行立法，更沒有必要對以房抵債協(xié)議問題過于強(qiáng)制性的限制。五、如何處理司法實(shí)踐中的以房抵債協(xié)議對于如何處理司法實(shí)踐中的以房抵債協(xié)議的效力認(rèn)定問題，筆者提出以下觀點(diǎn)，僅作拋磚引玉之用。第一，以房抵債協(xié)議應(yīng)當(dāng)與以房擔(dān)保協(xié)議區(qū)分開。以房抵債協(xié)議應(yīng)限定為債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成的以債務(wù)人不再履行原債務(wù)，變更債務(wù)清償方式，以債務(wù)人（第三人所有的房屋問題，因文章篇幅限制，不做探討）所有的房屋折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)人原有債務(wù)的協(xié)議，協(xié)議中不應(yīng)規(guī)定回贖權(quán)。以房折價(jià)抵債協(xié)

26、議簽訂后，債務(wù)人對債務(wù)的清償方式不具有選擇性不是如果不還債就以房抵債，而是在債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立之后，債務(wù)人明確表示不再履行原債務(wù)，而以轉(zhuǎn)移其所有的房屋歸債權(quán)人所有來清償債務(wù)。即使債務(wù)人有能力或者將來有能力履行原債務(wù)，也無權(quán)要求回贖。以房擔(dān)保協(xié)議應(yīng)界定為債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成的如果債務(wù)人不能履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方式清償債務(wù)人原有債務(wù)的協(xié)議。以房擔(dān)保協(xié)議簽訂后，債務(wù)人對債務(wù)的清償方式并未發(fā)生變更，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行債務(wù)，如債務(wù)人在協(xié)議約定的期限或條件實(shí)現(xiàn)后仍不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以要求債務(wù)人將約定交付債權(quán)人清償債務(wù)。當(dāng)然司法實(shí)踐中存在許多約定不明確、內(nèi)容含混不清的協(xié)議，無法明確確定

27、協(xié)議究竟是以房抵債還是以房擔(dān)保，對此種情況，筆者認(rèn)為，在簽訂此類協(xié)議時(shí)，債權(quán)人處于相對的強(qiáng)勢地位，如果簽訂的協(xié)議不明確，應(yīng)做不利于債權(quán)人的解釋，認(rèn)定為以房擔(dān)保協(xié)議，第二，以房抵債協(xié)議和以房擔(dān)保協(xié)議的效力。首先應(yīng)堅(jiān)持合同自由的原則，法不禁止即自由。債權(quán)人和債務(wù)人依法享有自愿訂立以房抵債和以房擔(dān)保協(xié)議的權(quán)利；其次要堅(jiān)持合同合法原則，債權(quán)人和債務(wù)人訂立以房抵債和以房擔(dān)保協(xié)議，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益，如果雙方簽訂的以房抵債和以房擔(dān)保協(xié)議存在惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的、以合法形式掩蓋非法目的、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)依法認(rèn)

28、定這些合同無效；再次要堅(jiān)持合同公平原則，債權(quán)人和債務(wù)人訂立以房抵債和以房擔(dān)保協(xié)議時(shí)，存在重大誤解、顯失公平的情形或者一方存在欺詐、脅迫導(dǎo)致對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同的，另一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷；最后要堅(jiān)持誠實(shí)信用原則，對于雙方簽訂的協(xié)議，如果是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反國家相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)誠信履行，如不能履行，應(yīng)依照合同約定承擔(dān)法律責(zé)任。債權(quán)人和債務(wù)人訂立以房抵債和以房擔(dān)保協(xié)議，如不存在無效或可撤銷的情形，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行，如因違反國家限購政策或其他原因?qū)е聟f(xié)議無法履行的，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的約定承擔(dān)違約責(zé)任。第三，司法實(shí)踐中如何處理以房抵債協(xié)議。對于以房抵債

29、協(xié)議，雙方當(dāng)事人對變更債務(wù)履行方式達(dá)成一致意見，無論在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿前還是屆滿后，都應(yīng)視為以房抵債協(xié)議。以房抵債協(xié)議作為當(dāng)事人對債務(wù)履行方式的一種變更，體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議的效力。債權(quán)人要求履行以房抵債協(xié)議辦理房屋過戶登記手續(xù)的，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)予以支持。同時(shí)債權(quán)人如果要求履行原借貸合同的（如房價(jià)在協(xié)議簽訂后迅速下跌時(shí)），應(yīng)不予支持；當(dāng)然如果以房抵債協(xié)議無效或者可撤銷、可變更情形的，權(quán)利人可以依據(jù)合同法的規(guī)定要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無效或者要求撤銷、變更以房抵債協(xié)議；如果以房抵債協(xié)議因違反限購政策或者債務(wù)人將房屋轉(zhuǎn)讓等情形導(dǎo)致無法履行的，是回歸到原債權(quán)債務(wù)關(guān)系還是按照以房抵債

30、協(xié)議違約處理呢？筆者認(rèn)為以房抵債協(xié)議如果是有效的，應(yīng)視為已成立新的合同關(guān)系，當(dāng)該協(xié)議無法履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照違反以房抵債協(xié)議的約定處理。合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因債務(wù)人的原因或者國家房屋限購政策原因?qū)е乱苑康謧鶇f(xié)議無法履行的，如果債權(quán)人按照抵債房屋的價(jià)值主張違約金的，筆者認(rèn)為應(yīng)予以支持為宜。當(dāng)然對于雙方已經(jīng)簽訂以房抵債協(xié)議，并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，無論哪一方反悔，要求認(rèn)定以物抵債協(xié)議無效的，筆者認(rèn)為應(yīng)不予支持，當(dāng)然存在違反合同法相關(guān)規(guī)定，具有可變更、可撤銷情形的除外。

31、第四，司法實(shí)踐中如何處理以房擔(dān)保協(xié)議。對于以房擔(dān)保協(xié)議，當(dāng)事人簽訂該協(xié)議的目的不是為了變更債務(wù)清償方式，而是為了擔(dān)保借貸合同的履行，雙方的法律關(guān)系仍為借貸關(guān)系，債權(quán)人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持；債權(quán)人主張買賣合同的，違反了“一案一由”的規(guī)定，不應(yīng)予以支持；如果債權(quán)人主張對協(xié)議房屋主張擔(dān)保權(quán)的，因物權(quán)法第187條和擔(dān)保法第41條規(guī)定，以房屋作為抵押物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。以房擔(dān)保協(xié)議存在規(guī)避物權(quán)法、擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定的嫌疑，也違反了物權(quán)法定原則，不成立抵押權(quán)。對于當(dāng)事人簽訂了以房擔(dān)保協(xié)議，但事后以房抵債，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，筆者認(rèn)為，應(yīng)視為雙方通過實(shí)際履行的方式變更了以房擔(dān)保協(xié)議，而成立以房抵債協(xié)議關(guān)系。如果不存在無效或者可撤銷、可變更情形的，司法不應(yīng)再行干預(yù)。六、回到案例提到的問題1 . 投資公司與房產(chǎn)公司以房抵