1、2016 年下半年山東省房地產估價師相關知識擬試題：動態序列的分解模本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題意）1、_是整個房地產開發過程中最重要的一個環節。A投資機會選擇與決策分析B前期工作C建設階段D租售階段2、某寫字樓的購買價格為 100 萬元，其中 70 萬元為 15 年期、年利率 5%、按年等額還款的抵押貸款， 30 萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為 9 萬元，則該投資的稅前現金回報率為（） 。A9.00% B8.05% C3

2、0.00% D7.52% 3、評估某宗房開發用地 2005 年 10 月 16 日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果預測該宗土地 2008 年 10 月 15 日開發完成后的房價為 3000 萬元，折現率為12%，則需將這 3000 萬元折現到 2005 年 10月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房價實際為 _萬元。A2526 B2241 C2135 D2985 4、依據物權法的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，。(2008 年試題 ) A：由國家無償收回 B：自動續期 C：應于屆滿前 6 個月申請續期 D：應于屆滿前 1

3、年申請續期 E：房地產估價機構必須加蓋公章 5、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規 劃設計方案選擇的是A：項目的交通組織規劃 B：項目構成及平面布置 C：項目的建筑規劃 D：城市土地利用規劃 E：借款合同 6、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為 _。A房地產平均價格 B房地產中位數價格C房地產價格指數 D房地產眾數價格7、在某商業臨街深度 30.48m(即 100 英尺 )、臨街寬度 20m 的矩形土地，總價為1 200 萬元根據“ 四三二一法測” ，計算其相鄰臨街深度為 臨街寬度 20m 的矩形土地的總價為。A：1204 萬元 B：1374 萬元

4、 C：1404 萬元 D：1536 萬元 E：工業用地的監測點評估價格45,72 m(即 150 英尺 )、8、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力 宣傳溫地環境對居住的好處， 并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是。A：目標定價法 B：領導定價法 C：隨行就市定價法 D：認知價值定價法 E：借款合同 9、關于投資組合理論的說法，正確的是 _。A投資者應選擇毫無風險的投資組合 B投資者應選擇投資項目間有一個正協方差的投資組合 C投資者可以將系統風險因素減少甚至完全抵消 D投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消10、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值

5、時，則該待開發房地產開發經營期的起點應是 _。A待開發房地產開發建設開始時的具體日期 B待開發房地產建設發包日期 C取得待開發房地產的日期 D房地產開發完成并投入使用的日期若采用現金流量折現法計算，11、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上 升或者下降的， 并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算。A：平均增減量法 B：平均發展速度法 C：移動半均法 D：指數修勻法 E：工業用地的監測點評估價格12、作為房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料的房地產圖是。題) (2008 年試A：宗地圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖 E：執行層

6、的組織協調13、設計階段影響工程造價的因素，不包括。A：總平面設計 B：施工組織設計 C：建筑設計 D：工藝設計 E：執行層的組織協調14、某宗土地按其用途國家規定最高出讓年限為50 年，協議出讓年限為40 年，經開發建設 5 年后轉讓，其轉讓后土地尚可使用的年限為_年。A50 B45 C40 D35 15、下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是。A：將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃 B：承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止 C：承租人經出租人同意可以將承租房屋轉租并獲得收益D：租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是中華人民共和國城市 房地產管理法規定的房屋租賃的必備條

7、款E：執行層的組織協調16、某商品住宅于 1999 年 1 月 10 日竣工驗收合格， 2002 年 1 月 10 日交付給買 受人。開發商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應至 _。A2002 年 1 月 10 日 B2004 年 1 月 10 日 C2005 年 1 月 10 日 D2007 年 1 月 10 日17、趙某以 12000 元/的價格購買了230 的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在 10 年內按年等額償還，年利率為 10%，每年可用 于還本付息的折舊、攤銷、利潤共 34 萬元，則其償債備付率為 _。A0.12 B0.21 C1.26 D2.05

8、 18、在商業銀行等金融機構周轉資金不足時，中央銀行以再貼現、 再抵押或直接 貸款等形式，向這些金融機構提供資金支持，從而成為。A：金融機構再貼現 B：金融機構再抵押 C：金融中介 D：最終貸款人 E：執行層的組織協調 19、以下關于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。A：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任由使用者承擔 B：在估價報告使用期限內使用估價報告的相關責任由出具估價報告的估價師 承擔，但使用者不當使用的除外C：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報告使用期限 D：如果估價報告在其使用期限內得到使用，則估價責任期限應為無限期或者 到估價服

9、務的行為結束為止 E：工業用地的監測點評估價格20、房地產開發項目完工并具備竣工驗收條件后，單位是 _。A開發商 B承包商 C監理單位 D相關的政府部門負責組織有關單位進行驗收的21、全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是 A宗地圖_。B房產分幅圖 C房產分丘圖 D房產分戶圖22、房地產投資項目融資的特點是在融資過程中的存儲、心。A：資金 B：金融機構 C：房地產項目 D：利率高低 E：借款合同信貸關系， 都是以為核23、現需評估某宗房地產 2004 年 10 月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500 元，成交日期為 2004 年 1 月末，該類房地產自 2003 年 7 月末至

10、 2004年 6 月末每月價格遞增 12004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月價格上漲 20 元。該可比實例在A：2648 元B：2688 元C：2708 元D：2734 元E：工業用地的監測點評估價格2004 年 10 月末的價格為。24、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是。A：房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區性市場 B：房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變 C：房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費 D：房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性 E：工業用地的監測點評估價格25、房地產信貸資金來源主要包括政策性

11、住房信貸資金、金。A商品房預售款 B住房公積金 C自營性房地產信貸資金_和其他房地產信貸資D開發企業存款25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有2 個或 2 個以上符二、多項選擇題（共合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、在求取土地的重新構建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采 用（）等方法求取其重新取得價格或重新開發成本。A比較法 B成本法 C基準地價修正法 D標定地價修正法 E假設開發法 2、建筑物凈收益 =_ 建筑物資本化率 (凈收益每年不變且持續無限年期 )。A建筑物重置價 B建筑物現值 C土地價格 D房地產價格 3、房地產市

12、場需求的特點主要有。A：多樣性 B：廣泛性C：壟斷性 D：復雜性 E：具有高度的適應性4、無差異曲線的特點主要有。A：無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為正值B：無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，不同曲線代表不同的總效用同一曲線上的各點代表相同的總效用，C：離原點越近的無差異曲線所代表的總效用越大；離原點越遠的無差異曲線 所代表的總效用越小D：無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交 E：無差異曲線凸向原點 5、城市房屋拆遷管理條例規定，申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所 在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括。A：建設項目批準文件 B：建設用地規劃許可證

13、C：建設項目價值資料 D：國有土地使用權批準文件 E：執行層的組織協調6、下面_引起的房地產價格上升是房地產的保值，不是真正的房地產自然增值。A更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業管理 B政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市 發展方向，改變城市格局等 C經濟發展和人口增長帶動房地產需求增加 D將農用地轉為建設用地，將原工業用途改變為居住用途或商業用途，增加 容積率 E通貨膨脹 7、房地產開發程序可以劃分為等階段。A：物業管理階段B：前期工作 C：建設階段 D：租售階段 E：投資機會選擇與決策分析 8、在以下情況下應該申請注銷登記。A：土地或房屋的權利主體

14、變更 B：房屋滅失、所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在 C：土地使用權年限屆滿，房屋所有權人未按城市房地產管理法的規定申請續 期D：土地使用權年限屆滿，房屋所有權人申請續期而未獲批準的E：抵押權、典權等他項權利的終止 9、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。A企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B經營收入 =銷售收入 +出租收入 C銷售收入 =土地轉讓收入 +商品房銷售收入 +配套設施銷售收入 D可分配利潤 =稅后收入 -未分配利潤 10、_建筑是目前我國城市建筑工程中采用最多的一種建筑結構類型。A磚木結構 B磚混結構 C鋼筋混凝土結構 D鋼結構 11、下

15、列關于玻璃幕墻，表述正確的是。A：玻璃幕墻是一種新型墻體，主要用于高層辦公塔樓及高級賓館 B：玻璃幕墻的構造形式一般為框格式 C：玻璃幕墻所有接縫部位，不需要壓入密封膠，也能確保密封效果 D：玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產出的不同性質的玻璃 E：玻璃幕墻在雙層采光窗部分，為使冷凝水能排出，有留孔及管道裝置 12、_通常適用于工程項目規模較大、 建設周期較長、技術復雜的開發項目建設。A公開招標 B邀請招標 C掛牌轉讓 D協議出讓 13、房地產估價所評估的是房地產的 _。A投資價值 B賬面價值 C市場價值 D使用價值E交換價值 14、一幢舊廠房改造的超級市場， 在該舊廠房建成6 年后補辦了土地

16、使用權出讓手續，土地使用權年限為 40 年，建筑物經濟壽命為 50 年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經濟壽命應為 _年。A50 B40 C46 D不確定 15、有一宗房地產總價為 100 萬元，綜合資本化率為 7%，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%，則該宗房地產的土地價格為 _萬元 (收益可視為無限年 )。A30 B40 C50 D60 16、主要的調查手段是問卷，答卷一般包括 _兩種。A收集式 B開放式 C閉合式 D檢索式 E收斂式 17、在房地產市場狀況分析的內容中，對于需求分析中的是第一步。A：需求影響因素分析 B：吸納率分析C：需求預測分析 D：市場購買者的產品功能需求

17、E：借款合同18、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有。A：項目凈現值期望值大于零，則項目可行 B：凈現值標準差能準確說明項目風險的大小 C：凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小 D：凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大 E：凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優 19、評估拆遷價格應精確到 _。A元 B角 C百元D由雙方協商20、根據城市房地產管理法的規定，以下 使用權。A國家安全局建設房屋用地 B軍民共建用地 C城區擴建用地 D地方水利工程用地_方式可以采用劃撥方式取得土地21、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是 _。A依法成

18、立 B有必要的財產或經費 C有自己的名稱、組織機構和場所 D能獨立承擔法律責任 22、下列符合一級房地產估價機構資質條件的有。A：從事房地產估價活動連續6 年以上，且取得二級房地產估價機構資質3 年以上B：在申請核定資質等級之日前3 年平均每年完成估價標的物建筑面積30 以上或者土地面積 15 萬以上C：有 15 名以上專職注冊房地產估價師 D：法定代表入或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作年以上的專職 注冊房地產估價師E：有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股 份或者出資額合計不低于 6023、工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 請辦理施工許可證。A100 B200 C300 D500 _m2 以下的建筑工程， 可以不申24、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并 按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為 B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并 按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為 C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換 產權，并按拆遷房屋的評