1、運(yùn)營(yíng)效率關(guān)聯(lián)目的 1.1 運(yùn)營(yíng)效率目的我們的效率能滿足未來(lái)的開(kāi)展？?jī)糍Y產(chǎn)收益率銷(xiāo)售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)XX2004年14.2%2.460.5911.5%200年14.2%2.468%0.85假設(shè)新工程的銷(xiāo)售凈利率為8%？總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率必需提高44%，到達(dá)0.85,即總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)要從610天降低至424天，集團(tuán)才干維持14.2%的凈資產(chǎn)收益程度。 1.1 運(yùn)營(yíng)效率目的提升銷(xiāo)售價(jià)錢(qián) ？加強(qiáng)本錢(qián)管理，提升盈利才干實(shí)現(xiàn)的途徑：提高銷(xiāo)售凈利率 1.1 運(yùn)營(yíng)效率目的進(jìn)一步加快開(kāi)發(fā)速度 ？提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率實(shí)現(xiàn)的途徑： 1.1 運(yùn)營(yíng)效率目的降低存貨占?jí)撼潭?1.1 存貨構(gòu)成分析單位：億元集團(tuán)存貨構(gòu)成200

2、5年9月30日集團(tuán)存貨總額150億元，土地貯藏和在建占總金額的89%；存貨占總資產(chǎn)比例集團(tuán)存貨構(gòu)成分析 1.1 存貨構(gòu)成分析項(xiàng)目住宅商業(yè)及寫(xiě)字樓車(chē)位配套合計(jì)面積金額面積金額面積金額面積金額面積金額一年以內(nèi)20.69 8.26 4.20 1.74 4.42 1.10 0.64 0.13 29.95 11.23 一年以上3.91 1.30 5.46 2.39 5.81 1.96 1.14 0.03 16.33 5.67 小計(jì)24.61 9.55 9.66 4.13 10.23 3.06 1.78 0.16 46.28 16.90 存貨構(gòu)成現(xiàn)房構(gòu)造金額單位：億元、萬(wàn)平米截止2005年9月30日 1.

3、1 存貨構(gòu)成分析 一年以上現(xiàn)房構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成單位：萬(wàn)平米、億元注：一年以上現(xiàn)房中商業(yè)和車(chē)位占絕大部分，到達(dá)了77% 1.1 存貨構(gòu)成分析例如深圳金域藍(lán)灣商鋪截止2005年9月30日一、二期住宅根本銷(xiāo)售終了，商業(yè)庫(kù)存2922.3平米，金額1613萬(wàn)元；深圳東海岸商鋪、車(chē)位東海岸一、二期住宅根本銷(xiāo)售終了，但東海岸一期商業(yè)庫(kù)存10093.8平米，金額6625萬(wàn)元；地下車(chē)位268個(gè)，金額1041萬(wàn)元。 1.1 存貨構(gòu)成分析例如無(wú)錫魅力之城截止2005年10月30日工程一期28萬(wàn)平米，住宅實(shí)現(xiàn)簽約13.1萬(wàn)平米，目前車(chē)位庫(kù)存3.7萬(wàn)平米，金額3724萬(wàn)元。 1.1 存貨構(gòu)成分析 目的決議行動(dòng)、行動(dòng)決議結(jié)果

4、 1.2 如何控制存貨占用思索 以終為始，開(kāi)場(chǎng)把事情做對(duì)象研討住宅一樣研討商業(yè)，向建造住宅一樣建造商業(yè) 車(chē)位的銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略？如何控制車(chē)位比，降低單位車(chē)位的本錢(qián)？ 1.2 如何控制存貨占用 確立集團(tuán)性的住宅銷(xiāo)售的考核規(guī)范 -開(kāi)工、入伙、入伙后6個(gè)月思索 1.3 利潤(rùn)構(gòu)成分析產(chǎn)品類型規(guī)劃面積單位價(jià)格單位成本項(xiàng)目利潤(rùn)構(gòu)成比例毛利率一、住宅 低層 多層 高層二、商業(yè)三、車(chē)位四、其他 合計(jì) 100%存銷(xiāo)比工程的開(kāi)發(fā)方案和銷(xiāo)售方案需求匹配，要求將工程的存銷(xiāo)比控制在合理范圍之內(nèi)，以降低存貨資金占用。 2. 1 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的-存銷(xiāo)比存銷(xiāo)比=可售資源未來(lái)四個(gè)月方案銷(xiāo)售速度的均值_2.1 集團(tuán)05-06

5、期末可上市存量單位:萬(wàn)平米估計(jì)集團(tuán)2005年末可上市存量.9萬(wàn)平米；注:存銷(xiāo)比=月末可上市存量 以后四月方案平均銷(xiāo)售量單位:萬(wàn)平米2.1 集團(tuán)、成都、武漢0506存銷(xiāo)比案例： 成都魅力之城工程原方案05年開(kāi)工14萬(wàn)平米，方案的銷(xiāo)售面積只需6萬(wàn)平米，存銷(xiāo)比一度大于10，工程的存銷(xiāo)比不合理，構(gòu)成大量的存貨資金占?jí)海浅夤こ藤Y金峰值上升，經(jīng)過(guò)部分停工和緩建措施，降低存貨占?jí)?900萬(wàn)。 2. 1 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的-存銷(xiāo)比 可售面積 可售比 100% 建造面積可售比 2.2 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的-可售比 2. 2 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的-可售比深圳金域藍(lán)灣73深圳萬(wàn)科城：一期71、二期76；深圳東海

6、岸：一期76、二期77、三期74工程可售比偏低，本錢(qián)能不高嗎？本錢(qián)測(cè)算： A、可售比 1 可售一方本錢(qián) 2000 元/m2 B、可售比0.73： 可售一方本錢(qián) 2740 元/m2 C、可售比0.84； 可售一方本錢(qián) 2380 元/m2 B C 360 元 B C 15% 2.2 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的-可售比可售比過(guò)低呵斥工程本錢(qián)的添加；高本錢(qián)不一定就能帶來(lái)高收入；可售比過(guò)低造本錢(qián)錢(qián)和收入的雙損失，降低整體的工程收益；可售比 2.2 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的-可售比統(tǒng)計(jì)部分工程產(chǎn)品類型、戶型數(shù)量項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)產(chǎn)品類型數(shù)量戶型數(shù)量成都魅力之城一二期1440004151天津水晶城一期11180

7、23103深圳萬(wàn)科城二期101239547武漢四季花城一期98397336武漢四季花城三期74583424上海春申五期106576325北京青青家園一期115088319戶型的多樣化 2. 3 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的 - 戶型數(shù)量行業(yè)的比較數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)產(chǎn)品類型數(shù)量戶型數(shù)量振業(yè)城一期77198211中海日輝臺(tái)6864727中海月朗苑10071026 2. 3 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的 - 戶型數(shù)量影響：營(yíng)銷(xiāo)推行難度加大：銷(xiāo)售培訓(xùn)、銷(xiāo)售資料、樣板間等數(shù)量均有較大幅度添加，帶來(lái)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用大幅添加。容易產(chǎn)生質(zhì)量隱患：施工質(zhì)量管理難度大，現(xiàn)場(chǎng)管理不到位導(dǎo)致后期維修本錢(qián)添加，并產(chǎn)生相應(yīng)的客戶賠償。

8、容易呵斥圖紙質(zhì)量不高：產(chǎn)品復(fù)雜容易導(dǎo)致設(shè)計(jì)出圖質(zhì)量不高，后期變卦本錢(qián)較多，如變卦發(fā)放不及時(shí)那么對(duì)正常的施工次序也有一定影響。產(chǎn)品的復(fù)雜化 2. 3 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的 - 戶型數(shù)量案例： 統(tǒng)計(jì)部分工程變卦簽證數(shù)量項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)數(shù)量(份)單方成本(元/m2)占建安成本比例(%)占開(kāi)發(fā)成本比例(%)成都金色109161123772.4452.3天津水晶城一期11180256475.76上海春申四期125065 46856.73.341.37廣州四季花城一期73989120346.483.551.82廣州城市花園一期99262136051.33.51.69沈陽(yáng)花城一期1116801065272.921.2沈陽(yáng)花城二期134367952212.090.89武漢花城二期94021 11991009.15.3武漢城花一期890001216967.44 2. 4 工程運(yùn)營(yíng)效率影響目的 - 設(shè)計(jì)變卦數(shù)量影響：流程長(zhǎng) 一份變卦要做八個(gè)動(dòng)作 業(yè)務(wù)任務(wù)量較大變卦簽證需求經(jīng)過(guò)審批、完工驗(yàn)收、結(jié)算等眾多環(huán)節(jié)，從完工驗(yàn)收到結(jié)算終了至少一個(gè)月時(shí)間，變卦簽證較多帶來(lái)的常規(guī)業(yè)