1、第四章 投資性房地產 本章主要內容：1.投資性房地產的范圍2.投資性房地產的確認和計量3.投資性房地產的后續計量4.投資性房地產的轉換和處置第一節投資性房地產的定義、特征及范圍 一、投資性房地產的定義 1、目的：賺取租金、資本增值2、對象：房地產.3、特征：（1）投資性房地產是一種經營性活動（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產其他固定資產自用出租動產不動產無形資產土地使用權出租準備出售自用投資性房地產二、投資性房地產的范圍土地使用權：出租、持有并準備增值后轉讓建筑物:出租注意不屬于投資性房地產的項目：（1）企業計劃用于出租但尚未出

2、租的土地使用權或建筑物；（2）企業以經營租賃方式租入的固定資產再轉租的建筑物;（3）自用房地產；（4）如果企業部分用于賺取租金或資本增值，部分自用不能單獨計量和出售的.（5）房地產開發公司取得的用于出售的土地使用權存貨【多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（ AC ）。（2009年考題）A已出租的建筑物 B待出租的建筑物C已出租的土地使用權D以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物【單選題】下列項目中，屬于外購投資性房地產的是（ ）。A. 企業購入的寫字樓直接出租B企業購入的土地準備建造辦公樓C企業購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D企業購入的寫字樓自用2年后再出租第二節投資性房地產

3、的確認和初始計量一、投資性房地產的確認1與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；2該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。二、投資性房地產的初始計量1、外購：購入時滿足條件 成本 買價相關費用稅金直接歸屬于該資產的各項支出2、自建 料費工費其他費用 （注意借款費用資本化的問題） 核算：先在“在建工程”歸集，完工后同時開始對外出租或資本增值的，再轉入投資性房地產?！纠}】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房

4、于完工時開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9 000 000元；兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。假設甲公司采用成本模式進行后續計量。 甲公司的賬務處理如下：（20×9年12月5日）借：固定資產廠房 12 000 000投資性房地產廠房 12 000 000貸：在建工程廠房 24 000 000借：投資性房地產出租土地使用權4 500 000=9 000 000÷2貸：無形資產土地使用權 4 500 000第三節 投資性房地產的后續計量一、后續計量模式：成本模式（通常采用）. 公允價值模式 公允價值模

5、式:只有滿足特定條件的情況下才可以采用。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。（一） 采用成本模式進行后續計量的投資性房地產科目：（1）“投資性房地產” （2）“投資性房地產累計折舊（攤銷）” （3）“投資性房地產減值準備”【例題】2010年5月16日，甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量。假設這棟辦公樓的成本為72 000 000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。要求作出甲公司2010年相關的會計處理.甲公司的賬務

6、處理如下：（1）每月計提折舊=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）借：其他業務成本出租寫字樓折舊 2 100 000貸：投資性房地產累計折舊2 100 000（2）每月確認租金收入借：銀行存款（或其他應收款） 2 800 000貸：其他業務收入出租寫字樓租金收入2 800 000(二) 采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產1、采用公允價值模式的前提條件（同時滿足）（1） 投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2） 企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對其的公允價值作出合理的估計。企業只有存在確鑿

7、證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。2、采用公允價值模式進行后續計量的會計處理科目：（1）投資性房地產成本 公允價值變動 （2）公允價值變動損益【判斷題】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（×）（2008年考題）【例題】20×9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。20×9年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80 000 000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區域有活躍的房

8、地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。20×9年12月31日，該寫字樓的公允價值為84 000 000元。甲公司的賬務處理如下：（1）20×9年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產寫字樓成本80 000 000貸：固定資產寫字樓80 000 000（2）20×9年12月31日.借：投資性房地產寫字樓公允價值變動4 000 000貸：公允價值變動損益投資性房地產 4 000 000二、投資性房地產后續計量模式的變更成本模式公允價值模式會計政策變更不得轉換【多選題】關于投資性

9、房地產的后續計量，下列說法中錯誤的有（ ）。 A采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積 B采用公允價值模式計量的，應對投資性房產計提折舊 C同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式 D已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式三、投資性房地產的后續支出投資性房地產后續支出有兩種：資本化的后續支出和費用化的后續支出，（一）資本化的后續支出 支出 計入“投資性房地產在建”成本改擴建完工后，將來仍作為投資性房地產的開發期間：（1）繼續作為投資性房地產；（2）不計提折舊或攤銷?！纠}】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經營租賃合同即

10、將到期。該廠房原價為50 000 000元，已計提折舊10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20×9年5月21日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20×9年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本模式計量。甲公司的賬務處理如下：（1）20×9年5月21日，投資性房地產轉入改擴建工程借：投產性房地產廠房在建40 000 000投資性房地產累計折

11、舊10 000 000貸：投資性房地產廠房50 000 000（2）20×9年5月31日20×9年12月31日，發生改擴建支出借：投資性房地產廠房在建5 000 000貸：銀行存款5 000 000（3）20×9年12月31日，改擴建工程完工借：投資性房地產廠房45 000 000貸：投資性房地產廠房在建45 000 000（二）費用化的后續支出原則:費用發生時計入當期損益?！九袛囝}】企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應將其轉入在建工程。( × )第四節投資性房地產的轉換和處置一、房地產的轉換1、房地產的轉換：

12、用途發生改變而對房地產進行的重新分類投資性房地產固定資產 無形資產2、轉換日:（權利變更日期）(1)自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租租賃期開始日。(2)作為存貨的房地產改為出租房地產的租賃期開始日(3)投資性房地產開始自用房地產達到自用狀態的日期。(4)自用土地使用權停止自用改用于資本增值停止自用，用于增值日期。二、房地產轉換的會計處理（一）成本模式下的轉換自用房地產或存貨投資性房地產按賬面價值轉換“累計折舊”或“累計攤銷”科目“投資性房地產”科目“固定資產”或“無形資產”科目“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目“投資性房地產減值準備”科目

13、【例題】20×9年8月31日，租賃期滿，甲公司將出租在外的廠房收回，公司董事會就將該廠房用于本公司生產產品形成了書面決議，20×9年9月1日開始用于本公司生產產品。該項房地產在轉換前采用成本模式計量，截至20×9年8月31日，賬面價值為45 000 000元，其中，原價60 000 000元，累計已提折舊15 000 000元。甲公司的賬務處理如下：（1）20×9年9月1日借：固定資產廠房 60 000 000投資性房地產累計折舊（攤銷） 15 000 000貸：投資性房地產××廠房60 000 000累計折舊廠房15 000 000

14、【例題】甲公司是從事房地產開發的企業，20×9年4月10日，甲公司董事會就將其開發的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協議，將此寫字樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始日為20×9年5月1日，租賃期5年。20×9年5月1日，該寫字樓的賬面余額500 000 000元，未計提存貨跌價準備，轉換后采用成本模式進行后續計量。甲公司的賬務處理如下：借：投資性房地產寫字樓500 000 000貸：開發產品500 000 000（二）公允價值模式下的轉換自用房地產或存貨投資性房地產自用房地產或存貨按公允價值計量，公允價值與賬面價值的差額記入“

15、公允價值變動損益”科目投資性房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積其他資本公積”科目【單選題】2010年1月1日，甲公司將一棟自用的房屋對外出租，董事會已決議作為投資性房地產核算。假設甲公司房屋符合采用公允價值模式計量條件，甲公司決定采用公允價值模式計量。甲公司房屋原價120萬元，已計提折舊20萬元，公允價值為110萬元，下列會計處理正確的是（ ）。A.確認資本公積10萬元 B.確認營業外收入10萬元C.確認投資收益10萬元 D.確認公允價值變動損益10萬元【單選題】企業將作為存貨的商品房轉換為采用公允價值模式后續計量的投資性房地

16、產時，商品房公允價值小于賬面價值的差額應當計入的項目是（）。 A資本公積B投資收益C營業外收入 D公允價值變動損益【例題】20×9年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面協議。20×9年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產轉換為自用房地產，當日的公允價值為72 000 000元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為70 000 000元，其中，成本為67 000 000元，公允價值變動為增值3 000 000元。甲公司的賬務處理如下：借：固定資產寫字樓 72 000 00

17、0 貸：投資性房地產寫字樓（成本） 67 000 000 公允價值變動 3 000 000 公允價值變動損益 2 000 000【例題】20×9年8月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業繁華地段，甲公司準備將其出租，以賺取租金收入，已經公司董事會批準形成書面決議。20×9年12月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×10年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為2×10年1月1日，租賃期為3年。假設甲公司對出租的該辦公樓采用公允價值模式計量。假設2×10年1月1日，該辦公樓

18、的公允價值為380 000 000元，其原價為550 000 000元，已提折舊150 000 000元。甲公司的賬務處理如下：借：投資性房地產辦公樓（成本） 380 000 000公允價值變動損益 20 000 000累計折舊 150 000 000貸：固定資產辦公樓 550 000 000三、投資性房地產的處置1、 投資性房地產處置：出售、轉讓、報廢、毀損的投資性房地產2、 科目：“其他業務收入”處置收入“其他業務成本”賬面價值和相關稅費3、會計處理（1）采用成本模式計量借：銀行存款 *（實際收到的金額）貸：其他業務收入 *借：其他業務成本 *（賬面價值）投資性房地產累計折舊（攤銷） *投

19、資性房地產減值準備 *貸：投資性房地產 * （2）采用公允價值模式計量借：銀行存款 *（實際收到的金額）貸：其他業務收入 *借：其他業務成本 *（賬面余額）貸：投資性房地產成本 * 公允價值變動 *（可能在借方）同時： 借：資本公積其他資本公積 * 貸：其他業務成本 * 公允價值變動損益 *【單選題】甲公司為房地產開發企業，對投資性房地產按照公允價值模式計價，該公司2009年7月1日將一項賬面價值2000萬元、已經開發完成作為存貨的房產轉為經營性出租，公允價值為2500萬元。2009年12月31日其公允價值為2400萬元，甲公司確認了該公允價值變動，2010年7月租賃期滿甲公司以3000萬元價

20、款將其出售，甲公司應確認的其他業務收入是（ ）萬元。 A.3000 B.3500 C.2900 D.3400 【例題】長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于2007年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金200萬元，出租時，該幢商品房的成本為5000萬元，公允價值為6000萬元，2007年12月31日，該幢商品房的公允價值為6300萬元，2008年12月31日，該幢商品房的公允價值為6600萬元，2009年12月31日，該幢商品房的公允價值為6700萬元，2010年1月10日將該幢商品房對外出售，收到6800萬元存入銀行。要求：編制長江公司上述經

21、濟業務的會計分錄。（假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入，答案中的金額單位用萬元表示） 【答案】（1）2007年1月1日借：投資性房地產成本 6000 貸：開發產品 5000 資本公積其他資本公積 1000 （2）2007年12月31日借：銀行存款 200 貸：其他業務收入 200借：投資性房地產公允價值變動 300 貸：公允價值變動損益 300（3）2008年12月31日借：銀行存款 200 貸：其他業務收入 200借：投資性房地產公允價值變動 300 貸：公允價值變動損益 300（4）2009年12月31日借：銀行存款 200 貸：其他業務收入 200借：投資性房地產公允價值變動 1

22、00 貸：公允價值變動損益 100（5）2010年1月10日借：銀行存款 6800 貸：其他業務收入 6800借：其他業務成本 5000 資本公積其他資本公積 1000公允價值變動損益 700 貸：投資性房地產成本 6000 公允價值變動 700【練習題】甲股份有限公司(以下簡稱甲公司)為華東地區的一家上市公司，屬于增值稅一般納稅企業，適用的增值稅稅率為17。甲公司2010年至2012年與投資性房地產有關的業務資料如下：（1）2010年1月，甲公司購入一幢用于出租的建筑物，款項1820萬元以銀行存款轉賬支付。不考慮其他相關稅費。（2）甲公司購入的上述用于出租的建筑物預計使用壽命為15年，預計凈

23、殘值為20萬元，采用年限平均法按年計提折舊。（3）甲公司將取得的該項建筑物自當月起用于對外經營出租，甲公司對該房地產采用成本模式進行后續計量。（4）甲公司該項房地產2010年取得租金收入為200萬元，已存入銀行。假定不考慮其他相關稅費。（5）2012年12月30日，甲公司將原用于出租的建筑物收回，作為企業經營管理用固定資產處理。要求：（答案中的金額單位用萬元表示）（1） 編制甲公司2010年1月取得該項建筑物的會計分錄。（2） 計算2010年度甲公司對該項建筑物計提的折舊額，并編制相應的會計分錄。（3） 編制甲公司2010年取得該項建筑物租金收入的會計分錄（4） 計算甲公司該項房地產2011年

24、末的賬面價值（5） 編制甲公司2012年收回該項建筑物的會計分錄?！敬鸢浮浚?）借：投資性房地產1820 貸：銀行存款 1820（2）2010年度該建筑物計提的折舊額（1820-20）÷15×11/12110（萬元）。借：其他業務成本110貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）110（3）借：銀行存款 200貸：其他業務收入200（4）該項房地產2011年末的賬面價值1820-110-（1820-20）÷151590（萬元）。（5） 2012年末，該投資性房地產累計折舊=110+（1820-20）÷15×2=350（萬元）。借：固定資產1820投資性

25、房地產累計折舊（攤銷） 350貸：投資性房地產1820累計折舊350【練習題】長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于2007年12月31日將一建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為1800萬元，長江公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預計未來現金流量現值為1950萬元。 2009年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現

26、金流量現值為1710萬元。 2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現金流量現值為1700萬元。2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產轉為自用房地產投入行政管理部門使用。假定轉換后建筑物的折舊方法、預計折舊年限和預計凈殘值未發生變化。2011年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預計未來現金流量現值為1560萬元。2012年1月5日長江公司將該建筑物對外出售，收到1520萬元存入銀行。假定不考慮相關稅費。要求：編制長江公司上述經濟業務的會計分錄。（金額單位用萬元表示） 【答案】 （1）2007年12月31日借：投資性房地產 2800 累計折舊 500 固定資產減值準備 300 貸：固定資產 2800 投資性房地產累計折舊（攤銷） 500 投資性房地產減值準備 300 （2）2008年12月31日借：銀行存款 15