1、拆遷工作簡介泛華建設集團有限公司城市開發部拆遷工作的定義拆遷是指根據城市建設和國家經濟發展的需要，取得房屋拆遷許可證的單位，對項目規劃用地范圍內的房屋及其附屬物進行拆遷，并依據法律、法規對被被拆遷人進行補償、安置的活動。拆遷工作的特點1、行政許可性：、行政許可性：拆遷許可證是房屋拆遷的合法憑證，房屋及附屬物拆遷工作必須取得拆遷許可證后方可進行。2、涉及多個拆遷主體：、涉及多個拆遷主體：拆遷工作涉及有拆遷人、被拆遷人、承租人、政府主管部門等。3、行政命令與民事協商相互交叉：、行政命令與民事協商相互交叉：應國家建設需要，經法定程序批準而進行的房屋拆遷，拆遷人與被拆遷人之間存在一種行政命令與被命令、

2、決定于被決定的關系；但是在拆遷過程中，涉及到利益問題，拆遷當事人之間是平等的民事主體關系，房屋拆遷既有行政法律性質，又有民事法律性質。4、群眾性：、群眾性： 房屋拆遷涉及到老百姓的切身利益，事關城市建設、經濟社會發展和社會穩定。拆遷補償安置一方面要遵循市場經濟規律，而另一方面又要顧及被拆遷群眾收入水平較低、住房條件簡陋、下崗失業、殘疾等社會弱勢群體的生活狀況。拆遷的基本形式1、自行拆遷：具有拆遷資質的拆遷人自己進行拆遷并對被拆遷人進行補償和安置的一種拆遷形式。2、委托拆遷：指拆遷人將房屋拆遷、補償安置工作委托給有房屋拆遷資格證書的拆遷公司進行的拆遷方式。受委托的拆遷公司應與拆遷單位簽署委托合同

3、，拆遷人應自拆遷委托合同簽訂之日起15日內將委托合同報主管部門備案。拆遷的原則和一般流程一、拆遷工作的原則：1、符合城市規劃的原則2、有利于舊城改造的原則3、有利于生態環境的原則4、有利于文物古跡保護的原則二、拆遷的基本流程：房位拆遷實施的程序可以歸納為5個環節：前期準備、獲得拆遷許可證、拆遷實施、拆遷后期處理、結案一、拆遷公示辦理拆遷公示是建設用地單位依建設用地規劃許可文件或征占地批準文件向房屋拆遷管理部門提出申請，區縣拆遷管理部門通知相關部門暫停辦理有關事宜，并在拆遷范圍內公示。1、國有土地（87號文）：一級開發單位持建設項目批準文件、建設用地規劃許可文件、國有土地使用批準文件到區縣建委辦

4、理拆遷公示。拆遷范圍確定，暫停辦理（1）新、改、擴建房屋；（2）房屋租賃；（3）改變房屋、土地用途。暫停期限不超過1年，如需延長暫停期限，由一級開發單位提出申請，經主管部門批準可延長，延長暫停期不超過一年。2、集體所有土地（124號文）：一級開發單位持征占地批準文件，向區縣主管部門申請在用地范圍內公示并暫停辦理下列事項（1）新批宅基地及其他建設用地；（2）審批新、改、擴建房屋；（3）辦理入戶，婚姻、出生、回國、軍人退伍、經批準的投靠的直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養等除外；（4）核發工商營業執照；（5）房屋、土地租賃；（6）改變房屋、土地用途。延長期限規定同國有土地一致。二、確定拆遷、評估單位

5、1、拆遷人在取得房屋拆遷許可證或“房屋拆遷價格評估通知書”后，應當委托具有拆遷評估資質的評估機構對被拆遷人進行評估，并簽訂房屋拆遷評估合同。2、 拆遷委托實施單位確定：（1）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目（2）使用國際組織或者國外政府貸款、援助資金的項目（3）戶數在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的項目以上三種項目必須通過招標形式確定拆遷實施單位。拆遷公司三種等級資質企業承接業務限制資質等級拆遷專業人員數項目負責人注冊資本承接單項規模同時承接項目數同時承接總戶數三級101200萬200戶2400戶二級202400萬300戶31000戶一級403600萬44000戶三

6、、入戶調查及測量入戶調查與拆遷評估是編制拆遷計劃和拆遷方案的基礎，在辦理完拆遷公示后，建設單位委托評估、拆遷單位進行評估和調查摸底工作。入戶團隊由甲方、拆遷單位、評估單位和居委會、村委會成員組成。1、入戶調查：、入戶調查：入戶調查的主要內容包括對房屋權屬、使用權狀況、被拆遷人家庭、年齡、職業、性格、社會背景等情況進行了解登記。2、測量：、測量：（1）流程：）流程：制作登記項目表格模板；房屋調查登記；丈量；登記；確認簽字。（2）房屋調查內容：）房屋調查內容：包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、權源、產權糾紛和其他權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。（3）現場測量

7、）現場測量：房產面積測量依據房產測量規范（GB/T17986-2000）進行，房產面積測算一般指水平面積測算，分為房屋面積測算和用地面積測算兩類。3、房屋權屬調查、房屋面積、用地面積的測量及附屬物登記后，評估丈量人員都要報與被拆遷人確認，并讓被拆遷人簽字確認。4、測量人員應做好實地查勘記錄，拍攝影像資料，對于被拆遷人拒不簽字的，應當由除拆遷人和評估機構外的無利害第三方見證，并在估價報告中作出相應說明。四、拆遷評估1、國有土地房屋拆遷評估：、國有土地房屋拆遷評估：（1）住宅：）住宅：住宅房屋拆遷補償價=（基準地價*K+基準房價）x被拆遷房 屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價其中K是容積率修正系數，

8、依照房屋拆遷容積率修正系數表來確定（2）非住宅：）非住宅：非住宅房屋拆遷價格=區位價格xK1xK2xK3x建筑面積+地上物補償價。K1為容積率調整系數，K2為房屋原用途調整系數，K3為規劃用途調整系數。2、集體土地房屋拆遷評估：、集體土地房屋拆遷評估：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價x宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價（1）宅基地區位補償價：由區縣人民政府以鄉鎮為單位，參照一定時間一定區域普通商品房均價、城市規劃等綜合情況公布。（2）房屋重置成新價：指一定時間、區域內被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，（3）宅基地面積認定：宅基地面積應當經合法批準的，其不超過控制標準。未經批準的宅基地不予認定，合法

9、批準的超出標準的部分不予補償，但1982年以前批準的超出控制部分可依據各區縣規定適當補償。以北京為例，戶均宅基地面積，原則上統一按照0.3畝（200平米）計算。集體土地的非住宅拆遷可參考國有土地非住宅拆遷計算。3、評估估價公示與復核：、評估估價公示與復核：估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并現場說明；公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶報告。拆遷當事人有異議的，自收到評估報告之日5日內，可以原評估機構書面申請復核估價（5日內給予答復），也可另行委托估價機構評估（10日內出具評估報告）。4、拆遷評估鑒

10、定：、拆遷評估鑒定：被拆遷人對復核結果仍有異議的，自收到答復5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房屋價格評估專家委員會申請技術鑒定。估價專家委員會自收到申請10日內，指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術鑒定，并出具書面鑒定意見。五、拆遷計劃及方案土地一級開發實施單位根據拆遷評估和入戶調查情況，結合項目安排，按拆遷政策編制拆遷計劃和拆遷方案。1、編制拆遷計劃：、編制拆遷計劃：內容包括項目概況，拆遷范圍、方式，搬遷期限，工程開工竣工時間。2、編制拆遷方案：、編制拆遷方案：（1）項目基本情況；（2）拆遷范圍、方式、期限、委托評估等內容；（3）被拆遷房屋及附屬物基本情況（4）補償安置

11、方式及其主要內容（5）拆遷補助辦法，依據法律法規說明，是否回遷，區位補償價確定，補償標準、依據、獎勵政策。（6）需要回遷的，編制回遷房建設方案（7）市政基礎設施補償方案及標準（8）其他地上物補償標準（9）涉及文物保護方案、其他應于明確的內容六、拆遷許可證1、辦理拆遷許可證需要提交資料：（1）城市土地： 建設項目批準文件 建設用地規劃文件 城市房屋拆遷資格證書 辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明 拆遷計劃及方案 法律法規明確規定的其他材料（2）集體土地 用地批準文件 規劃批準文件 拆遷實施方案、計劃 安置房屋或者補償資金的證明文件2、拆遷單位向所在地拆遷主管部門申報房屋拆遷許可證申

12、請拆遷許可證受理人員接件初審返回轉科長審核主管局長審核主管區長審核制證發證1、主管部門應自收到申請30日內完成審核工作，符合條件的給予頒發拆遷許可證。2、主管部門在頒證同時，應將拆遷許可證中內容以公告的形式在拆遷范圍內予以公布，拆遷公告應征拆遷范圍內粘貼。3、拆遷許可聽證：、拆遷許可聽證：拆遷項目涉及300戶以上的，由主管部門組織拆遷申請人、被拆除房屋所有人及相關代表參加。重大拆遷許可聽證，由拆遷主管部門頒發拆遷許可證前聽證。并出具房屋拆遷聽證意見書。4、拆遷延期辦理：、拆遷延期辦理：拆遷人在規定時間內未完成拆遷的，在期滿前15日向發證機關申請延期，延期不超過6個月，最長不超過1年（一共兩次延

13、期）。七、拆遷實施1、拆遷現場管理：、拆遷現場管理： 拆遷現場必須設置臨時辦公地，作為公示相關信息、現場接待被拆遷單位及居民、提供政策和業務咨詢、接受監督舉報的場所。 嚴禁采取恐嚇、脅迫、停水、電、氣、暖、阻礙交通及騷擾等手段，因市政部門拆除或者遷移相關市政設施，需提前告知相關單位和住戶。2、拆遷結案：、拆遷結案：拆遷完成后，那個對項目拆遷工程進行結案處理，結案后標志此項拆遷工程結束，由拆遷人申請，經辦人現場踏勘后蓋章，并將該拆遷項目的所有資料歸檔后即完成結案。拆遷人應在結束后1個月內向主管部門辦理結案手續。八、拆遷補償拆遷補償方式： 貨幣補償貨幣補償 產權調換產權調換 一般情況下，被拆遷人可

14、以自由選擇補償方式，但以下兩種情況除外： （1）公益事業房屋的附屬物，不做產權調換，直接貨幣補償； （2）被拆遷人與承租人解除租賃關系打不成協議時，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換，產權調換的房屋由原承租人承租。 重建重建九、拆遷安置1、城市房屋拆遷安置： 拆遷安置房 拆遷安置補助費： （1）搬遷補助費：在過渡期間，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人應支付臨時安置補助費；被拆遷人使用拆遷人提供周轉房的，拆遷人部支付臨時安置補助費。 （2）住房困難戶拆遷安置補助費 （3）自建房住戶拆遷安置補助費 （4）經營性房屋的停產停業補助費 （5）提前搬遷獎勵費2、宅基地上的房屋拆遷補償： 房屋安置 宅基地上的

15、房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可另行審批宅基地。 拆遷補助費： （1）搬遷補助費 （2）對宅基地內自由房屋從事經營活動的并持有工商執照的，給予停產停業損失。 （3）住房困難補助 （4）提前搬遷獎勵3、拆遷安置補償協議：、拆遷安置補償協議： 拆遷安置補償協議是拆遷人與房屋所有人之間共同簽訂的有關房屋拆遷協議。拆遷補償協議對雙方具有法律約束力。4、拆遷補償安置資金管理：、拆遷補償安置資金管理： 拆遷人只能到一家銀行開立拆遷補償安置資金專戶，并存入拆遷補償安置資金，銀行想房屋拆遷主管部門出具拆遷單位的存款證明。銀行應當與主管部門簽署拆遷安置資金使用監督承諾書。拆遷人與被拆遷人

16、達成協議后，拆遷人按照協議約定向被拆遷人開具領款憑證，被拆遷人持憑證到銀行支取補償款。5、拆遷補償安置協議公證：、拆遷補償安置協議公證： 房屋拆遷補償安置協議公證是公證處依法證明當事人簽訂拆遷補償安置協議真實合法的活動。十、拆遷爭議處理1、拆遷爭議裁決： 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門30日內作出裁決2、裁決流程：房屋拆遷主管部門手里申請后，應按下列程序進行：（1）向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，并告知被申請人的權利。（2）審核相關資料、程序的合法性。（3）組織當事人調解。（4）核實補償安置標準。（5）經調解達成一致的，

17、出具裁決終結書；達不成一致的，主管部門出具書面裁決；部分事實達成一致的，裁決時應當予以確認。書面裁決必須經主管部門領導班子集體決定。3、裁決書內容： 申請人與被申請人情況 爭議的主要事實及依據 裁決的依據、理由 根據行政裁決申請需要裁決的補償方式、補償金額、安置房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限 告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及申請行政復議期行政復議期限限、起訴期限起訴期限。 房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章 行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。十一、強制拆遷 強制拆遷是指在裁決書規定的期限內，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，由拆遷人向房屋主管部門提出申請，經審查

18、具備房屋行政拆遷條件的，由房屋拆遷管理部門報同級人民政府責令有關部門強制拆除房屋的行為。1、強制拆遷的基本條件：房屋拆遷管理部門作出裁決并送達拆遷當事人；被拆遷人或者房屋承租人超過規定的搬遷期限未搬遷；拆遷人已對被拆遷人做了補償安置或者提供周轉房的；拆遷人依法向公證機關辦理證據保全的；有要求必須實施強制拆遷理由的2、行政強制拆遷：（1）在滿足強拆條件的情況下，拆遷人向主管部門提交規定材料，經主管部門審核后，上報同級人民政府批準后可實行強制拆遷；（2）張貼強制拆遷公告（3日前）；（3）受同級政府責令實施強制拆遷的部門編制強拆實施方案，做好強拆的各種準備；（4）通知拆遷人向公證機關辦理有關證據保全；（5）書面通知被拆遷人強制拆遷時間，要求屆時到現場配合執行；（6）做好裝運、保管的各種準備；（7）區法制辦通知區城管監察大隊執行強制拆遷決定；（8）召開強制拆遷指揮小組會，由區城管、法制辦、建委、公安、交通、衛生、街道、居委會、公證處、拆遷人及相關單位等共同研究強制拆遷具體問題及落實分工準備工作；（9）由區城管組織相關單位，按強拆程序實施強制拆遷；（10）拆遷人按批準的強制拆遷費用預算標準向區城管監察大隊支付強制拆遷費用。3、司法強拆： 在裁決書作出3個月后，拆遷當事人仍不能達成拆遷補償協議