1、千島湖安龍半島夕陽紅度假村可行性研究 報告千島湖安龍半島夕陽紅度假村可行性研究報告千島湖夕陽紅度假村可行性研究報告目錄一、千島湖旅游發(fā)展分析1、千島湖與國內(nèi)成熟旅游城市的對比2、三亞城市發(fā)展借鑒 二、杭州休閑地產(chǎn)的 “6叫“90”、1杭州第二居所發(fā) 展（60） 2、區(qū)域市場特點(diǎn)（90）三、項目剖析 四、項目 定位五、老年人住宅市場機(jī)遇及發(fā)展趨勢1、市場機(jī)遇2、老年人住宅市場發(fā)展趨勢六、項目經(jīng)濟(jì)測算 七、結(jié)論 一、千島湖旅游發(fā)展分析 1、千島湖旅游狀況與其他旅游城市的 對比 目前千島湖全年共接待中外游客182.1萬人，同比增長了 21.4%,接待境外游客3.1萬人，增長25.0%,全年實(shí)現(xiàn)旅 游

2、經(jīng)濟(jì)總收入19.3億元，同比增長 28.6% o區(qū)域旅游發(fā)展與三亞開發(fā)早期旅游市場相接近，處于市 場啟動的 起步階段”與朱家尖等處于同一水平，較三亞等國內(nèi)發(fā)展較早城市落后約 56年。2、三亞城市發(fā)展借鑒 ？三亞各時期發(fā)展特點(diǎn)評價指標(biāo) 起步期發(fā)展期高速發(fā)展期基礎(chǔ)設(shè)施？啟動期投資？景 區(qū)的早期建設(shè)，相關(guān)設(shè)施酒店設(shè)施缺乏？房地產(chǎn)投資低位運(yùn)行，項目推由少？房地產(chǎn)價格處于低位 ？以一、二個的 度假村開發(fā)為主，零星分布？基礎(chǔ)設(shè)施投入加大 ？景區(qū)建 設(shè)逐步完善？房地產(chǎn)投資逐步增長，后期達(dá)到較大規(guī)模？房地產(chǎn)價格迅速增長？中后期房地產(chǎn)投資比例較高？國內(nèi)觀光游為主 ？呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)開發(fā)組團(tuán)？以改善及優(yōu)化設(shè)施投入為主？景

3、區(qū)完善、豐富？區(qū)域國際知名度的提升， 國 外客源為區(qū)域消費(fèi)帶來新動力？休閑度假成為區(qū)域旅游的新特點(diǎn)？房地產(chǎn)投資、價格高位運(yùn)行 ？房地產(chǎn)消費(fèi)旺盛， 需求多樣化？多組團(tuán)的形成，向腹地輻射，形成網(wǎng)絡(luò) 旅游 設(shè)施 消費(fèi)輻射 酒店投資 房地產(chǎn)狀況 旅游特點(diǎn) 時間 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007區(qū)域各組團(tuán)板塊的形成 2000年亞龍灣國家旅游度假區(qū)等被評為 國家4A級景區(qū)；2001年喜來登大酒店、瑞海購物公園等 項目建設(shè)；2002年萬嘉華度假酒店的建設(shè)，早期開發(fā)基本 以酒店開發(fā)為主，項目零散分布；2003年以后，隨著區(qū)域旅游市場的逐步成熟、城市知名度

4、的提升，旅游地產(chǎn)價值逐 漸呈現(xiàn)，以碧海藍(lán)天花園、陽光海岸為代表的一批度假項目 的開發(fā)，使三亞的旅游地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到了新的階段，促進(jìn)了 各區(qū)域板塊的形成。目前三亞形成以：亞龍灣、大東海、三亞灣的三大休閑度假板塊，并向腹地輻 射，成為國際新興的休閑度假旅游城鎮(zhèn)。?房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征高速發(fā)展期發(fā)展期起步期啟 動期期間固定資產(chǎn)投資投入較低，房地產(chǎn)投資價值較低，房 地產(chǎn)銷售價格處于低位；發(fā)展期投資逐步上升，并誘發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)投資的增長，價格開始小幅增長，發(fā)展期后期受發(fā)展 利好因素影響帶動價格的快速上升；同時基礎(chǔ)設(shè)施投資的加 速，區(qū)域設(shè)施的完善，發(fā)展進(jìn)入了高速發(fā)展期，期間房地產(chǎn) 投資的增長引發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)規(guī)模的

5、持續(xù)擴(kuò)大及價格的高位 運(yùn)行。由此可見，區(qū)域旅游的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、投資環(huán)境的成熟與旅游地產(chǎn)發(fā)展密切的關(guān)聯(lián)：起步期一一市場規(guī)模小一一投資價值低；發(fā)展期 一一市場初 步形成一一價格快速增長；高速發(fā)展期一一市場趨向成熟 價格高位運(yùn)行。二、杭州休閑地產(chǎn)的“60與“90”對于度假游客來說，100300公里是他們認(rèn)為最恰當(dāng)?shù)木嚯x，100公里內(nèi)無法讓他們產(chǎn)生外生度假的感覺，100公里以上才能讓他們暫時遺 忘城市的喧囂，感受度假的氛圍與環(huán)境，300公里以上容易產(chǎn)生疲勞和厭煩。項目所在地千島湖區(qū)域的左口鄉(xiāng)安龍半島距離杭州130公里、上海317公里、南京452公里，本項目的客源定位應(yīng) 以杭州為中心的浙江內(nèi)，義

6、烏、溫州、臺州等為核心客源。1、杭州第二居所發(fā)展（60）目前杭州60分鐘交通圈內(nèi)70-80的別墅主要分布在閑林小和山、西溪、轉(zhuǎn)塘、之江、銀湖、新興的湘湖、青山湖等區(qū)塊，在建的別墅排屋項目約個。其中以之江轉(zhuǎn)塘、富陽銀湖、青山湖、閑林等已形成較大 規(guī)模，并憑借優(yōu)越的自然條件成為杭城第二居所開發(fā)、消費(fèi) 的主要區(qū)域。杭州別墅板塊示意圖：60分鐘交通圈 之江 轉(zhuǎn)塘 銀湖 青山湖 閑林 良渚 主要 板塊市場概述：之江旅游度假區(qū) 是杭州別墅發(fā)展最早的區(qū)域，也是物業(yè)最 為成熟、人氣最高的別墅板塊。得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢，交通快捷，配套完整，未來世界、宋城聚積的人氣，九溪自然風(fēng)光，錢塘江的壯麗93-95年期間開發(fā)的

7、夢湖山莊等為外銷房，銷售并不理想。隨著新西湖花園、九溪玫瑰園的熱銷，區(qū)塊別墅炙手可熱， 供應(yīng)量不斷加大。目前單價在15000元 平米，單套總價 500萬以上。其中不乏像九溪玫瑰園、南都高爾夫這樣的動輒千萬的頂級別墅。該區(qū)域的主要客戶以杭州的私營企業(yè)主、大型企業(yè)的高 級管理層以及省內(nèi)其他地方的私營業(yè)主為主，并且有部分海 外客源。富陽銀湖開發(fā)區(qū) 該區(qū)域開發(fā)較早，區(qū)域配套齊全，現(xiàn)已 建成11萬伏變電所，供水、通訊等，已建成國際標(biāo)準(zhǔn)高爾 夫球場、野生動物園等大型旅游項目，醫(yī)院、學(xué)校、商場、賓館等設(shè)施陸續(xù)進(jìn)入目前開發(fā)的項目：主要集中在杭州野生動物世界一帶，總開發(fā)量百萬平米以 上，多以山地別墅為主，別墅面

8、積在300400平米，別墅總價在300萬元一600萬元；排屋面積170280平米，總價 集中在80150萬元。客戶以杭州人為主，約占 60%,省內(nèi)外地人約 30%,另 外10 %新加坡、香港等地客戶委托國內(nèi)親戚購買閑林五常老余杭區(qū)域 該區(qū)域是杭州目前別墅分布最為集中的區(qū)域， 閑林云集了金都雅苑、華安西溪山莊、贊成 荊山翠谷、金成 江南春城、西溪山莊、綠城桃花源生態(tài)居住區(qū)等項目，形成該區(qū)域排屋開發(fā)的整體熱潮，這個板塊的別墅、排屋的 樓盤幾乎占了杭州別墅樓盤的40% o浪漫和山別墅的售價已經(jīng)達(dá)到 12000元/平方米左右；金 都 富春山居別墅2001年底開盤時一套 300平方米別墅總價 約150萬

9、元，在售同樣面積別墅價格漲至 300萬元左右。客戶以杭州的企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者， 文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主2、區(qū)域市場現(xiàn)狀(90) ?市場特點(diǎn) 區(qū)域住宅市場消化能力有限，旅游地產(chǎn)處于發(fā)展初期 區(qū)域人口有限，房地產(chǎn)消費(fèi)薄弱，在售樓 盤普遍銷售周期較長；區(qū)域旅游地產(chǎn)開發(fā)起源于開元度假村”等的少量度假別墅，購房主要來源于杭州及周邊客群；目前千島湖市場仍處于起步階段，在該層面上本項目仍有較大超越空間地域特點(diǎn)、交通帶動及旅游規(guī)劃帶動旅游地產(chǎn)投資增長 以千島湖大道的開通， 杭州 十五”旅游規(guī)劃、千島湖旅 游的發(fā)展，休閑度假需求的不斷增長，目前區(qū)域旅游地產(chǎn)投 資迅速增長，并呈 供大于

10、求”態(tài)勢。中心湖區(qū)呈現(xiàn)組團(tuán)，東北湖區(qū)區(qū)域開發(fā)尚欠憑借優(yōu)勢的湖景資源及較好的配套條件，目前中心湖區(qū)基本形成了開發(fā)組團(tuán)，東北湖區(qū)配套尚欠。東北湖區(qū) 項目所在區(qū)域 中心湖區(qū)？市場消化分析 表1:價格范圍 （元/平方米） 一1500 1500 2000 2000 3000 3000 4000 7000 -8000 12000 15000 合計 批準(zhǔn)預(yù)售 套數(shù) 204 73 184 29 18 1045 登記銷售套數(shù) 69 619 223 10 2 1043 表 2:面積范圍 （平方米） <60 60-80 80-100 100-120 120-150 150-180 >180 合計 批準(zhǔn)預(yù)

11、售套數(shù) 440 113 59 256 98 22 57 1045登記銷售套數(shù) 46 24 215 284 315 72 87 1043 據(jù)千島湖 房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2006年千島湖共批準(zhǔn)預(yù)售商品房1045套，全年銷售1043套,其中80150平米面積區(qū)間銷售狀況較好，占總銷售套數(shù)的78%以上，而此區(qū)間基本以低價位的普通住宅為主，高檔景 觀住宅僅銷售12套，同期小面積供應(yīng)公寓增加，但市場消化較差。?市場供應(yīng)預(yù)測樓盤名稱 位置 規(guī)模 規(guī)劃產(chǎn)品 容積率開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)商酒店配套桃源山莊桃源島120畝 獨(dú)棟、連排0.31三期開發(fā)，二期正建 40多幢 桃源房產(chǎn)2 星級酒店 山水名墅 翡翠島500畝 獨(dú)棟0.2

12、3三期，目前 一期 通盛 假日酒店 湖濱花園 輝照山區(qū)500畝 聯(lián)排、獨(dú) 棟、公寓-07年初開工 濱江 索菲特 天嶼度假村 中心湖區(qū) 354畝獨(dú)立別墅0.32云天房產(chǎn)5星酒店天清島度假天 清島180畝 獨(dú)棟0.294 一期17幢 綠色世紀(jì) 五星酒店 麗 湖馨居 大指島70畝 聯(lián)排、獨(dú)棟、公寓 0.592 06年初動工 大指島房產(chǎn)無山水人家錦溪半島450畝聯(lián)排、獨(dú)棟、公 寓未定同和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店碧水華庭汪宅70畝聯(lián) 排、獨(dú)棟-現(xiàn)已動工 普天房產(chǎn) 無千島湖論壇 鳳凰島300 畝 獨(dú)棟06年底動工 新概念 五星級酒店 萬向項目 羨山 半島300多獨(dú)棟萬向集團(tuán)洲際興財項目進(jìn)賢島300多 興財房產(chǎn)-潤和

13、度假村 中心湖區(qū)150多 獨(dú)棟0.44 2007 年底 潤和房產(chǎn) 雷迪森 三、項目剖析 1、區(qū)域休閑度假項 目容積率分布 2、項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢劣勢1、區(qū)域成長 前景看好2、政府對旅游度假發(fā)展政策豉勵3、淳安新縣政府的規(guī)劃，有利于新區(qū)的發(fā)展4、土地成本相對低 5、容積率低，具有很大的優(yōu)勢1、東北湖區(qū)，景觀資源稍欠2、距離鎮(zhèn)區(qū)較遠(yuǎn)，缺乏相關(guān)配套 3、區(qū)域開發(fā)以中心湖區(qū)為主, 東北湖區(qū)開發(fā)氣候尚欠 區(qū)域多數(shù)項目以低密度取勝。本項目容積率低，位于東北湖區(qū)景觀資源稍欠，且周邊配 套設(shè)施缺乏，與區(qū)域項目比較，并不具備優(yōu)勢。四、項目定位 針對千島湖市場特點(diǎn)及國內(nèi)旅游城市的發(fā)展借鑒，本項目定位如下：旅游地

14、產(chǎn)不同時期，需求具有明顯的差異，本項目規(guī)模不 大，加上低價便宜，應(yīng)根據(jù)不同的市場特點(diǎn)做調(diào)整，我們定 位本項目為老年度假村。公寓以小戶型為主。客源針對與老年人。分四期開發(fā)，首期以啟動老年公寓（小戶型）為主的開發(fā) 建設(shè)，同時推由酒店、特色購物街、別墅區(qū)等，二期應(yīng)保持 與一期的緊密銜接，選擇地塊條件占有優(yōu)勢的地塊，樹立標(biāo) 桿產(chǎn)品，為后期開發(fā)打下基礎(chǔ)，并建立價格體系，實(shí)現(xiàn)項目 整體價值的最大化。之所以將本項目定位為老年度假村為主題，以小面積為 主要銷售型產(chǎn)品的特點(diǎn)，我們來分析一下老年公寓市場：五、老年人住宅市場機(jī)遇及發(fā)展趨勢1、市場機(jī)遇？我國已進(jìn)入老齡化社會階段 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以

15、上人口占總?cè)丝?7%或60歲以上人口占總?cè)丝?10% 以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?11.2%,而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會已是不爭的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?19.34%;至U 2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?27.8%,屆時每三個半人口中就有一個老年人口。? 老年人住宅市場”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通 過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者 一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3;另據(jù)中國

16、老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn) 業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。?老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究 三代同堂工老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心 家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一 代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上 分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受 空巢”的孤單寂

17、寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。?家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育控制以來， 三口之家”現(xiàn)已成為社會 的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁 忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老 人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善 感及實(shí)際上的林溝工由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩 惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲由。?國家豉勵開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進(jìn)入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及

18、老年 人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳 全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并豉 勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。?老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵北京和上海一直是 中國房地產(chǎn)市場的前沿，最早的老年公寓就由現(xiàn)在這里。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達(dá)上 千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊 預(yù)訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓 的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競爭 激烈和風(fēng)險較高的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均 取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。總結(jié)：如

19、果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年人住宅開發(fā)的市場條 件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重 要原由，那么國家豉勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我 們看到的老年地產(chǎn)開發(fā)的希望。許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場開發(fā)的主體，造成 這種市場開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場尚不 成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老 觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種 機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成。可以預(yù)見，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女） 所接受，誰搶占了開發(fā)先機(jī)，誰就開拓了新的市場，也就贏 得了市場競爭。2、老年人住宅市場發(fā)展趨勢？產(chǎn)權(quán)式

20、老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀全國各大中城市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施 和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單 又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年 度假公寓的由現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣 州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。上海的綠地孝賢坊、武漢的僑亞假日頤樂園等都是老年公 寓開發(fā)的成功案例。老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求 較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市 中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)

21、重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì) 量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然 之勢，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán) 境的特殊要求。?老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔 產(chǎn)品 對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以 肯定國內(nèi)各大中城市的養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn) 品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市 場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。?山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水 平的提高，老年人對居住的要

22、求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽桂了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此 山水型老年公寓”的由現(xiàn)將倍受 他們的青睞。六、項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算 1、投入分析：1、項目前期費(fèi)用：土地費(fèi)用695.6萬元、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用 100萬元（土地總面積97畝，扣除碼頭停車場 20畝，濱江綠地19.4畝，城市道路 10畝，剩下47畝）。2、場地平整228畝，通電、通水等基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用100萬元。3、特色購物街的建設(shè)費(fèi)用1244.16萬元（總建筑面積15552平方米）。4、停車場建設(shè)費(fèi)用

23、180萬元。5、游人中心的建設(shè)費(fèi)用 200萬元。6、駁岸泊位建設(shè)費(fèi)用 240萬元。7、老年度假公寓的建設(shè)費(fèi)用1680萬元。8、四星級酒店的建設(shè)費(fèi)用2000萬元（6000平方米）。9、別墅區(qū)的建設(shè)費(fèi)用 1350萬元。10、綠化工程投資 500萬元。11、合計項目總投資額 8517.76萬元2、效益分析：（一）項目總投資額 8517.76萬元。（二）投資效益預(yù)測：房產(chǎn)經(jīng)營收益1838.16萬元。（三）固定資產(chǎn)投資：（一）（二）=6679.6 萬元。（四）年均利潤：1、游客的碼頭建設(shè)費(fèi)用 100萬元。2、酒店利潤160萬元。（五）投資回報率：（100+160） -6679.6 X100%=3.9%

24、（六）項目投資回收期限1/3.9%=26年3、項目建設(shè)要求：該項目為旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套項目，投資大、回報期長，環(huán) 境營造、環(huán)境保護(hù)的要求高，交通等外圍基礎(chǔ)設(shè)施尚在配套 之中，還沒有到位，投資者的投資風(fēng)險大，為此先作如下要 求建議：1、停車場、碼頭、道路等公建設(shè)施用地建議政府進(jìn)行行 政劃拔。2、江濱綠化帶的用地作為城鎮(zhèn)公共配套用地也應(yīng)進(jìn)行劃拔3、建議政府從旅游碼頭頭下湖旅客的大門票中提取10元/張，返還給項目建設(shè)業(yè)主，期限為 15年。4、建議政府土地由讓金除征用賠償部分外，其余全部 給項目業(yè)主，主要用于項目的三通一平等基礎(chǔ)設(shè)施配套。附：詳細(xì)測算數(shù)據(jù)：一、土地費(fèi)用 47畝X148000元/畝=695

25、.6萬元 二、購物商 品一條街：1、 支由：總長814米>0.8=651米3米/幢=81幢每幢房子 8mx 88m=64m2< 3 層=192 m2 土建工程造價 192 m2 X800 元/ m2=153600 元 地價：64 m2 450 元/ m2=28800 元+ 153600 元 = 182400 元/每幢 182400 元/每幢 X81 幢= 14774400 元 2、收 入：1）門面 64 m2X 2000 元/ m2=128000 元 2）二、三樓 128 m2X 1000 元/ m2=128000 元 128000 元 + 128000 元=256000 元/每幢

26、 256000 元/幢X81 幢=20736000 元 14774400=5961600元 三、老年公寓：1、 支出:12000 m2刃0 m2/套=300套1） 土建工程造價：40 m2 >700 元/ m2=28000 元/套 2）裝修：40 m2/套 X700 元/ m2=28000 元/套 3） 土地價：13m2X450元/ m2=5850元/套4）每套合計：28000+28000+5850=61850 元/套必00 套=18555000 元 2、收 入：40m2X2000 元 / m2=80000 元必00 套=24000000 元 -18555000=5445000 元 四、別墅：1、支由：土建：300 m2 X1500 元/ m2=450000 元 地價：150 m2X450 元/ m2=67500 元 4500