1、 經濟地理學期末調查與分析報告學年學期： 2013-2014（下） 課程名稱： 經濟地理學 授課老師： 楊熒彬 作業題目： 長安鎮商業街零售業區位因素調查與分析報告 【主聯系人】 ：宋玲【電話號碼】 ：【組 員】 ：唐晶晶，宋玲 日期：2014 年 6 月 15 日1 / 13文檔可自由編輯打印成員1姓名學號班級成績唐晶晶122020020712財政2主要完成工作及評閱主要完成工作（學生）：查找資料，發放問卷，實地調研，撰寫報告。評閱（教師）：成員2姓名學號班級成績宋玲122020021512財政2主要完成工作及評閱主要完成工作（學生）：回收問卷，整理數據，實地調研，撰寫打印報告。評閱（教師）

2、：成員3姓名學號班級成績主要完成工作及評閱主要完成工作（學生）：評閱（教師）：小組成員分工情況表：注：1、小組成員為2-5人，上述成員列表可自行添加。 2、成績評定采用五級制（不合格、及格、中、良、優）長安鎮商業街零售業區位因素調查與分析報告1、 調查區總體概述（一）、長安鎮概況1、簡介  長安鎮位于錢塘江北岸，海寧市西部，北鄰桐鄉市，西南接壤杭州市余杭區。長安鎮是全國重點鎮、省級中心鎮和海寧“副中心”。境內設有省級農業對外綜合開發區。全鎮總面積91.9平方公里，轄20個行政村，8個社區，鎮轄區總人口12.5萬人，戶籍人口8萬人，外來人口4.5萬人。先后獲得全國環境優美鄉鎮、省文明鎮

3、、省村務公開和民主管理示范鎮、省教育強鎮、省體育強鎮、省東海文化明珠鎮、省級生態鎮、浙江省衛生鎮、嘉興市雙擁模范鎮、省綜治工作先進集體等稱號。2、長安鎮-連杭經濟區東部的結點  在海寧市的西部，靠近杭州下沙、余杭的地方，有一個非常特殊的區域“連杭經濟區”。它包括了海寧市的兩個鎮和兩個區（長安鎮、許村鎮、農發區、臨杭新區），總面積180平方公里，人口占海寧市1/3、面積占1/4，海寧西部這片與杭州地界交錯相融的地塊，將是海寧連接杭州都市圈的嶄新開始。  政府的對于這塊區域的定位也非常的明確：立足海寧，面向杭州，成為海寧與杭州都市圈實現連接的重要通道，在不久的未來成為杭州城市的

4、副中心。  長安鎮位于連杭經濟區的東部，也將受益于連杭經濟區的各種優勢，包括區域發展的優勢、未來交通規劃的優勢和政府政策支持等等。隨著杭州城市“東拓”的不斷發展，在城市間的距離和層次上：長安與杭州相距46公里，與臨平城18公里，下沙城25公里，與未來的大江東新城27公里。（二）、長安鎮未來發展優勢 1、區域環境優勢 （1）長安鎮處于海寧市西部，與杭州臨平區、江干區接壤，與蕭山區隔江相望，西南部直接與下沙對接，具有零距離接軌杭州的區位優勢。  （2）離上海、寧波各一個半小時車程，離美麗的西湖僅半個小時車程。經高速公路三小時可到達華東地區的主要城市

5、，包括上海、蘇州、寧波、南京、溫州等。  （3）“臨杭新區”試點的成功建設，也將為日后連杭經濟區的最后一片熱土長安鎮的發展做一個堅實基礎。  （4）占地984畝的“財經大學下屬東方學院的新校區”已經落戶長安。這種文化上的與杭州進行軟對接其背后所產生的隱性效應，將是無法用金錢可以衡量的。  2、交通規劃優勢 （1）鏈接上海和杭州的主干線滬杭鐵路、滬杭高速公路、01省道、杭浦高速公路穿境而過，均設站點或出入口于長安；320國道、杭東繞城公路出口處分別距鎮區6公里、2公里。（2）地鐵擬從臨平汽車城站至長安鎮修川路之間以接駁方式修建一條地鐵專

6、線，首期接通臨杭新區，二期接通長安。 （3）人民大道直接鏈接長安鎮與臨平，使的長安鎮到余杭區的車程不到20分鐘，長安鎮目前已經具備高標準的道路交通網，并且適應未來發展的需求。 （4）按照杭州大都市的發展規劃考慮，杭州“二環線”必將通過這里，才能把六組團全部圍在里面，圈出一個真正的“大杭州”。（5）523路、868公交可直達杭州市區和下沙， 目前公交868已延伸至長安全程35公里，途經29個站點，使得長安鎮的生活更加接近杭州。（三）、長安鎮中心商業區 主要商業街：以漢帛金街，修川路商業街為主的商業街和以龍翔廣場為主的商業中心。商鋪種類：服裝店，鞋店，零食鋪，母嬰用品店，超市等。2、 主要零售業現

7、狀調查（一）、調查目的和意義 經濟活動的區位分析是經濟地理學領域最古老和最重要的研究內容之一。由于區位是決定零售業成功的關鍵因素，商業區位研究一直受到關注。特別是隨著城市規模的不斷擴大和城市經濟的日益繁榮,關于城市內商業區位的研究已日益受到重視。本次調查的目的是根據課堂中介紹的零售業區位理論關于零售區位決策的基本因素，即消費市場、空間距離和交通條件、零售業間的競爭與合作、地價作用，結合長安鎮商業區中零售業情況進行調查和。由此掌握理論知識與實踐知識的結合，做到理論的再應用，培養分析能力。（二）、調查過程本小組采用問卷調查和實地訪談考察法，對長安鎮商業街上的主要零售業進行了實地調查。從東方學院乘坐

8、k81公共汽車到達修川橋站，延修川路對各零售業店進行訪談詢問式調查，了解所需信息。之后，整理數據并進行篩選比較，制定大綱，查閱相關資料，撰寫調查報告。長安鎮商業街區位因素調查查閱相關資料實地訪談考察設計調查問卷整理分析調查問卷和訪談結果實地發放調查問卷及回收撰寫實踐報告（三）、調查現狀總體概況 1、長安鎮商業街商鋪類型以休閑娛樂類和服裝飾品類居多，數碼產品類較少。圖3-1 店鋪類型2、店主選擇在長安鎮商業街處開店的原因主要是因為這里有較高的市場潛力，其次是租金便宜、交通便利，另外隨著人口的增加和經濟的發展，有了較大的市場需求。圖3-2 選擇開店位置的原因3、經調查數據顯示，長安鎮零售業商鋪的月

9、租金總體上以3000元至5000元居多，不同地段月租金上有很大差別，越靠近中心區價格越高，且有一部分為店主私有，距離中心區較近的商鋪月租金基本總體上處于5000元以上。例如，長安中路上的月租金大致為15萬一年左右，勞動路上的月租金為6000元左右，青年路上的月租金大部分是4000元左右。圖3-3 店鋪月租金4、 據調查得知，長安鎮商業街商鋪每個月純利潤情況以2500元以上的居多。例如，雜貨店店主基本上收入穩定，普遍反應可以養家糊口，一個月的收入大致為3000元至4000元。長安鎮上服裝店很多，服裝店替換快，營業較久的商店一個月可以盈利50000元以上，但逢淡旺季時有很大差別。（四）、調查具體概

10、況-以美特斯邦威專賣店為案例的分析1、商鋪位置：浙江省嘉興市海寧區（縣）長安鎮青年路82號錦繡商廈82-10、82-11號 。2、月租金：7000元（租金占經營費用的很大一部分，裝潢費用、加盟金、產品成本、勞動力成本、運輸等則占剩下的一大部分。）3、開業時間：2011年5月4、店主身份：李先生5、主要營業活動：主營男女休閑服飾6、營業規模與效益： 該美邦店屬于加盟店鋪，為了獲得利益最大化，選址距離商業中心區域不能太近，且美邦服飾的風格以休閑為主，主要針對20-30年輕的收入比較低的人群，以大學生為主，所以規模不大。 鎮區的房屋布局適合經營，所以其門面較大，但是美邦在地上的店面面積不能

11、滿足其需求，所以在樓上有一間面積不大的倉庫，總面積大致在150平方米左右。店內商品款式多樣，且價格不高，在普通大學生一般的消費承受范圍之內。每日顧客量和收益都很好，月盈利額在上萬元。 7、 營銷方法： 美特斯邦威作為國內休閑服飾品牌的代表者一直致力于對外界塑造一個特立獨行的品牌形象,整合營銷傳播的運用對其品牌的成功具有重要的意義。營銷不僅考慮的是銷售職能在傳播過程中的作用,注意將產品、人員、廣告、促銷等職能內因素協調一致,更是要其他部門也都接受以消費者為中心的觀念,從產品的研發、生產到銷售和服務都最大限度地為消費者考慮。8、 企業目標：為消費者提供新時尚的舒適生活體驗。3、 零售業區

12、位的因素分析1、 消費市場 消費市場狀況因素的作用主要是因為市場區域的大小、貧富和構成對零售業態選擇和規模有著重要的影響作用。消費人口規模及消費者收入是影響零售區位的兩個重要因子。海寧市長安鎮，由于浙江財經大學東方學院的存在，使該地區有著客源消費市場，因而沒有出現明顯的衰敗，經濟仍然比較繁榮。但已形成的商場格局無法改變，這也使得長安成了這里的“解放碑”小范圍的商業中心，電影院、文化廣場等分布在其周邊，以龍翔為中心，呈射線狀布局的幾條街道也發展成了步行街。 2、 空間距離與交通條件 消費者通常選擇距離較短且交通便捷的零售點進行購買商品，而如果讓消費者選擇遠距離的零售點去購買商品，這樣消

13、費者就需要多支付空間費或時間費；而如果多支付的空間費或時間費再加上商品的價格多于在近零售點購買支付的錢，那么消費者就虧了，理性消費者是不會做這樣的選擇的。所以說消費者支付的這兩個費用是決定消費者選擇購物地點的重要因子。再有交通設施條件好的市場區域，消費者所需支付的空間費或時間費也會下降，這樣就極有可能增加消費者的購買量，擴大商品的銷售范圍以及商業的規模等級。長安鎮交通比較便利，與東方學院僅2-3公里，乘坐公交車只需10分鐘，另外，學校門口常年有隨叫隨到的電動三輪，使得大學生這一消費群體愿意選擇來此處消費。3、 行業競爭與合作零售企業的區位選擇和與其在同一區域經營同類型的的零售企業的數量和競爭力

14、有密切的關系。例如美邦所在的長安鎮還有特步、安踏、李寧、361°等都以休閑、運動風格產品為主的商店，所以美邦必須走自己的風格路線，形成自己的品牌優勢。 區位間的空間競爭，如果是屬于同業種間的競爭，可能會出現兩種趨勢：一是相互排斥趨于分散，一是在競爭中產生聯合，即由于外部規模經濟而形成各種專業化的商業中心。美邦屬于后者。在一定程度上，集聚比分散帶來的效益多，所以由于競爭產生的一些負面影響，在調整商品價格、服務態度、售后服務、店面布局等軟件設施則會消除一部分。 4、 地價作用地價是土地價值的經濟反映，企業愿意支付的地價價格取決于土地預期可獲得的利潤。地價的高低與土地的區位條件有

15、關。交通的便捷性、空間的關聯性和周邊環境的滿意度是影響土地購買者支付土地價格的重要因子。對于追求收入最大化的零售企業而言，最高地價區位是最佳選擇，但這種選擇必須支付高額地價，會造成成本增加，企業經營者必須慎重考慮這個問題。因此不同類型的零售業所能支付的地價能力才是決定其區位選擇的重要因子。四、小組建議 通過調查結果的分析，我們了解到該地區零售業存在著很多問題，比如商品內容不全，技術支持、政策支持方面較弱，規模不大，知名度不高。因此，我們小組針對長安鎮零售業的未來發展情況提出如下建議：1、 加大宣傳，提高宣傳手段，擴大知名度，打造品牌效應。例如一些服裝品牌專賣店可通過多渠道宣傳手段，吸引顧客，發

16、揮品牌優勢。2、銷售淡季保銷量。店家可以再淡季的時候采取正確的營銷手段，如節假日活動、降價特價促銷、會員積分類促銷等多種方式。考慮到所服務的消費者對象，本商業街以后應該朝著綜合性檔次的商品發展。 3、 調整營銷管理，通過規范并有自己特色的建立管理制度和規矩來推動員工的工作積極性和激情。4、改善衛生環境和治安。只有營造一個舒適整潔、安全放心的購物環境，才能吸引更多的人來此消費。5、建立或邀請專業技術指導團隊，豐富商鋪產品的來源和更新周期,對選址和采購進行指導。同時，對本商業街的所有售貨員及服務員進行培訓，改善服務態度，讓消費者擁有一個好的心情購物。6、政府應合理規劃地價，提供政策優惠和資金扶持。

17、適當調整房租，吸引更多不同的零售店來此駐戶，不僅可以豐富本商業街的服務豐富度，也能更好的滿足消費者的需求，刺激消費。7、交通道路方面應解決擁擠和違規現象，減少空間距離帶來的成本。 長安鎮中心商業區零售業區位因素調查問卷您好！我們是浙江財經大學東方學院的學生。我們正對長安鎮商業街的現狀進行調查，非常感謝您抽空支持我們，請您填寫我們的調查問卷。1、請問您的年齡A.20-25（ ）；B.25-30（ ）；C.30-35（ ）；D.35以上（ ）；2、您的商店月租金是多少？A.自家店面；B.3000元以下（ ）；C.3000-5000元（ ）；D.5000元以上（ ）；3、您的店鋪屬于以下那些類型？A

18、.餐飲（ ）；B.小商品（ ）；C.服裝飾品（ ）；D.休閑娛樂（ ）； E.數碼產品（ ）；F.其他4、您的店鋪的消費群體主要是A.學生（ ）；B.居民（ ）；C.其他_5、您覺得你的店鋪客流量多么？A.很多（ ）；B.一般（ ）；C.周期性變化（ ）；D.冷清（ ）；6、您覺得在您在長安鎮中心開店前景如何？A.很好（ ）；B.一般（ ）；C.不太好（ ）；7.您的店鋪在經營過程中一直存在的主要障礙有哪些？ ( ) A、經驗不夠  B、缺乏社會關系C、資金不足 D、顧客回頭率低  E、親人的反對   F、市場上同質類產品過多，競爭激烈，利潤率低 G 其他_8. 由現在店鋪的基本現狀，預測一年后的店鋪發展，可能會（ ）A、基本保持現狀，穩中求發