1、2006昆明別墅市場分析一、在售別墅分布2005年國家對別墅用地控制力度的不斷加強，2006年昆明別墅供應量呈下降趨勢，新開盤項目僅有9個（包括“山水云天”，雖沒開盤，但已開始發售），較05年新開盤15個項目而言，下降了40%左右；新增別墅1600余套，與05年的1800余套相比，減少了近200套。可以看出，雖然新增項目個數減少明顯，但由于象清水木華等大盤的上市，06年新增別墅沒有出現大的波動。目前，昆明在售別墅項目約為18個（包括世紀城等綜合盤中的別墅），供應總量近3000套。其中，世博片區在售項目3個，供應總量為700余套，占總供應量的25%左右；滇池片區6個，供應總量630余套；北市3個

2、，供應總量為450余套；東南2個，遠郊4個。東南片區別墅多建設在大盤中，如“世紀城”、“體育城”等；另外，我們可以看到，由于新政對別墅的影響，使不少低密度住宅也貼上“別墅”的標簽，以“空中疊墅”、“聯院疊墅”等充斥著昆明別墅市場；同時也有一些綜合盤中零星開發的少量疊加別墅，如“彼岸”、“玫瑰灣”（ 聯排別墅已售完）等，這里不予統計。具體分布情況如下圖所示。二、在售別墅物業類型及建筑型態1、從物業類型來看，18個在售別墅盤中，15個在建城區內，其中純別墅項目只有6個，供應總量650余套，只占建城區供應總量的20%左右；其余的均為綜合大盤或同時開發有多層、小高層等的綜合性項目，如“世紀城”、“清水

3、木華”等。遠郊別墅4個，均為純別墅項目，供應總量為600余套。在綜合項目中，除了“世紀城”、“云大知城”、“上游水岸”和“橄欖谷”外，其余的都是以別墅建筑為主（別墅占項目總戶數的50%以上），再輔以多層、小高層等物業，其中“世博生態城一期”200多套全為別墅，二期項目應國家政策將推出部分小高層，但仍以別墅為主；而“上游水岸”和“橄欖谷”雖然供應量不大，但及占地面積在整個項目中的比重在50%。2、從建筑型態看，在售別墅中聯排別墅（包括雙拼別墅）供應量1200余套，占在售別墅總量的46%左右，居于首位；而獨棟別墅供應量為550余套，只占總量的20%左右。18個別墅盤中，建城區內的15個項目除了“高

4、天流云”和“海韻楓丹”為純獨棟別墅（共計180余套）外，其余的幾乎都是以聯排（包括雙拼）為主，同時兼有兩種或以上的型態。“列儂溪谷”、“都市楓林”等都以聯排為主，且供應量較大。遠郊的4個項目除了“嶺東紫郡”以聯排為主外，其他2個都以獨棟、雙拼別墅為主，且都分期開發，供應量較大。三、在售別墅容積及綠化率情況1、容積率普遍較低，遠郊別墅具首位在容積率方面，除了綜合項目以外，純別墅項目的容積率都比較低，幾乎都在0.7以下；而遠郊的四個項目，其容積率都在0.4以下，遠低于建城區內的所有別墅，主要原因在于遠郊別墅的建筑型態幾乎全為獨棟建筑。2、綠化率普遍較高在18個在售別墅中，綠化率50%以上的項目14

5、個，占所有別墅的75%以上。而綠化率較低的項目都為綜合項目中的別墅，由于與其他物業共生，故容積率相對較低。四、在售別墅價格狀況1、目前昆明別墅市場上總體價格約為5280元/平米（包括別墅二手市場），而一手別墅目前均價約為6080元/平米。另外，從圖9可以看出，新政的出臺，促進了昆明別墅價格的上揚，06年別墅價格較05年價格有明顯的上漲，而06年第四季度成為新高點，較上一季度上漲了11.33%。 注：本數據來源于田野市場研究公司同時，在昆明別墅市場上，由于各片區地理環境，開發品質等因素，價格上存在著較大差異、各片區參差不齊。（1)、世博片區別墅均價為8500元/平米。本片區別墅樓盤開發品質較高，

6、各盤的銷售價格都比較高；而“高天流云”更是以13000元/平米的均價，引領昆明高端別墅前沿；（2）、北市片區別墅均價為6500元/平米。別墅形式多為聯排、疊加形式，未開盤的“山水云天”以獨棟10000元/平米開始發售；（3）、滇池片區均價為7300元/平米。片區內各項目均價跨度不大，剛開盤的“世紀半島”，以11500元/平米的均價直追世博的“高天流云”；（4）、東南片區均價為5750元/平米。本片區別墅項目多建于綜合樓盤中，較世博、滇池片區的別墅有明顯區別，為較典型的城市別墅風格，均價上略低于昆明平均價格。（5）、遠郊別墅均價約為5000元/平米。由于昆明遠郊別墅開發較晚，目前消費者的市場認同

7、感還不高，故較近郊別墅而言“廉價”得多；而“墅鎮”更是以3300元/平米的均價走低端別墅之路。2、從別墅各物業形態來看，建城區內獨棟別墅均價約為8730元/平米，聯排別墅（雙拼別墅）均價約為7300元/平米，而雙拼別墅的價格略低于獨棟別墅。遠郊別墅價格較市區而言，便宜得多，平均價格在4500元/平米左右。在不同別墅項目中，價格差異明顯。市區內別墅同為純獨棟別墅的“高天流云”和“海韻楓丹”，均價上的跨度為500元左右；而其他的如聯排別墅，“橄欖谷”高出“都市楓林”近600元。郊區別墅叫市區別墅而言，各別墅項目價格相差不是很大。五、別墅后續供應市場新、老“國八條”，“國六條”的相繼出臺，別墅市場一

8、度緊張，而不久前新版禁止用地項目目錄對別墅項目、高爾夫球場等用地禁止，讓別墅市場再度緊張起來。2005年后，昆明別墅在項目數量和開發總量上都有所減少。在剛剛開始的2007年，昆明別墅供應將如何？這是昆明開發商和消費者都普遍關心的問題。目前，昆明別墅市場上除了在售的別墅外，未開盤、建設中或規劃中的別墅項目有約6個，分別為：“山水云天”、“云嶺天驕”、“同德極少墅”、“智者的山丘”、“高海別墅”、“茉莉唐朝”。總計用地約1500畝，供應總量將超過2000套；“智者的山丘”、“高海別墅”等別墅大盤都將在不久后面世。而今后綜合盤中的少量別墅開發，也會不斷的補充昆明別墅房源。從分布看，除了滇池和世博片區外，遠郊別墅的未來供應量明顯增加。“智者的山丘”、“高海別墅”的供應量將成為今后的重點。而別墅的郊區化明顯起來，看來離“居住以外供游玩休閑的園林居所”會更近了。而就昆明目前市場反映來看，總體別墅市場供大于求，未開發的別墅用地將轉為潛在新增別墅項目，各大地產商手中存量極為可觀，受政策影響，將在近幾年內呈噴放勢供