1、XX集團有限公司開發調研心管理手冊00 三年九月、管理目標貫徹集團公司的戰略發展目標，對擬開發土地進行前期調研論證及投資可行性分析，統籌管理集團在全國范圍內的土地儲備計劃工作，以供集團未來業務持 續發展之需。同時，通過對各地區公司開發調研工作的管理與監督，加大力度完 成集團的土地儲備目標。二、組織架構三、工作職責集團開發調研中心疋集團開發工作目標與土地儲備（一）、根據集團整體戰略及可持續發展主任，制疋任二中、長期目標和短期目標（年度目標），并將各項目標層層分解,納入各地 區 公司年度工作目標并跟蹤落實，積極推進各地區公司開發調研工作進度.（二）、統籌安排集團全國范圍內的新項目開發工作:1、對于

2、集團已設立地區公司的區域，新項目的前期調研與可行性研究由各 投資分析主土地開發前期小組負責，土開發經前期小組由I集團開發調研場調研主管地區公司開發部土地儲備專員、營銷中心、法律合約部、規劃設計部、審核部、財務部等具有相關專業知識經驗的代表組成。前期市場調研與初步可行性研究完成后,由土地開發前期小組提交項目建議書,并召集地區公北京地區公司班子及各咅廣州地開專題論證會，對津發公司的市場分析上海地區公司土地儲備專員土地儲備專員1 土地儲備專員m;目可行性研究報告。集團開發調研I中心成員為地區公司土地開發前期小組 開發前期當然成員，負責全程跟進與業務指導土地儲備專員廠組上海公司土地、開發前期小組土地儲

3、備專員位f本分析、利潤測算、初步經營計劃等進行充分論證，最終形成項地儲備專員審查。當然由于時間、空間的限制，集團開發調研中心的跟進方式與緊密 度可根據具體情況靈活掌握。對于集團未設立地區公司的區域內，以上職 責由集團開發調研中心承擔。2、各地區新項目可行性研究報告制作完成后上報集團開發調研中心進行初步審查。通過后由開發調研中心召集集團法律事務中心、審計管理中心、財 務管理中心、設計管理中心、營銷管理中心負責人，并邀請集團領導和房地產開發、國土系統、規劃系統、設計、營銷等方面的資深人士列席，舉 行項目論證會，對該項目進行全面論證。通過后報集團董事局審批。3、集團董事局審批通過后，由各地區公司負責

4、組織新項目公司開始實施。未設立地區公司的區域，由集團開發調研中心牽頭落實新項目的實施工作， 協助成立籌備機構，開展前期征地、立項報批等等。三）、管理、監督、協調各地區公司開發工作1、協調和指導各地區公司開發工作中的問題，合理調配各地區公司資源，以達到資源利用的最大化。2、定期（季度 / 年度）匯總各地區公司上報的土地儲備狀況，根據實際情況進行分析與協調，向集團領導匯報。3、制定、貫徹各類土地開發調研工作的規范、手冊、制度等，對各地區公司開發部門的工作進行客觀、公正的考核。4、對各地區土地開發政策法規進行匯總分析，合理規避法律風險、 經營風險。5、集團開發調研中心應與地區公司全力合作、加強溝通、

5、分工明確、目標清晰、各負其責，降低項目開發成本、確保項目利潤最大化。6、集團開發調研中心負責收集全國各地、集團內外的開發案例，并定期對各地區公司的主管領導、土地儲備專員及其他開發人員進行專業知識培訓， 形成統一的開發模式，建立和諧統一的開發團隊。四）、對各地區公司土地儲備專員進行業務指導和工作考核，土地儲備專員的考核由集團開發調研中心與地區公司開發部共同執行， 考核權重為 1：1，考核結果與獎金掛鉤。五）、對國家現行房地產開發政策法規及各地區相應的實施制度進行分析、 研究，并及時提出意見和建議。（ 六） 、收集和整理重要競爭對手及與集團開發項目有關的資料和信息。四、崗位職責、工作指引一）、主任

6、/ 副主任/主任助理1、崗位職責：1）負責開發調研中心的全面工作。負責制定本部門工作計劃，提出每項工作的目標、要求、措施。組織落實工作計劃及具體開發調研工作的開展，制作本部門月度、 年終工作總結。會簽集團各項文件。6)組織對各地區公司開發部的日常工作進行檢查、指導，協助處理重點、難點問題。7)對各地區土地儲備專員進行業務指導與工作考核。8)組織對集團未設立地區公司的區域內的新項目進行前期調研及可行性分析。9)對于經集團研究決定進行開發的新項目，牽頭組織成立籌備機構，實施前期征地與開發立項等。10)檢查、監督本中心人員工作任務的完成以及對集團各項制度的遵守。11)按公司要求參與公司的各項決策活動

7、，提供專業意見。2、工作指引：1)據集團發展需要以及本中心的實際業務開展情況對本部門的工作做總體的計劃。每月認真回顧上月已完成的和未完成的工作，相應布置本月的工作內容。對于未完成的任務，要組織本部門員工進行分析，找出原因后提出相應措施并落實完成。3)定期組織本部門人員對XXXX集團開發管理辦法、管理手冊及其實施情況進行學習和總結，按照實際需要定期修改相關制度。4)組織本中心員工及儲備人才進行業務培訓及工作考察。5)組織召開集團新項目論證會。二) 、開發經理1、崗位職責：1) 協助開發調研中心主任 /副主任/ 主任助理，制定并落實本中心的年度、月度工作計劃，擬定本中心的工作規范與管理制度。2)針

8、對集團發展的戰略方向與重點區域，廣泛尋求投資機會，對投資項目或投資方向提出專業建議。參與新項目的前期談判。每季度匯總集團的土地儲備情況，并上報集團領導。保持本中心與各地區公司開發部的日常工作聯系，及時掌握各地區公司開發工作中存在的重點與難點、應對措施以及處理進程，向本 中心領導匯報。6)保持本中心與各地區公司土地儲備專員的日常工作聯系，及時掌握各地區公司土地儲備的工作進展、存在的重點與難點問題等等，向本中心領導匯報。調配本中心投資分析主管、市場調研主管的工作，完成本中心的日常業務。2、工作指引：1)協助本中心主任 / 副主任/ 主任助理落實本中心的年度、月度工作計劃。2)協助本中心主任 / 副

9、主任/ 主任助理，厘清與各地區公司開發部的工作的范圍與側重點，保持與各地區公司開發部的緊密聯系，掌握各地區公司開發工作中的重點難點與突發問題，向中心領導匯報，并積極協助尋求解決途徑。協助本中心主任 / 副主任/ 主任助理，與各地區公司土地開發前期小組、各地區公司土地儲備專員保持密切聯系，積極配合新項目的前期調研與可行性研究。4)參與各地區公司新項目專題論證會。5)組織本中心及集團其它相關中心，對各地區公司提交的新項目可行性研究報告進行審查，審查其資料準確性、合理性、方向性等。協助本中心領導，組織召開項目論證會。在未設立地區公司區域內，協助本中心領導，對新項目進行前期調 研及可行性分析，制作新項

10、目可行性研究報告。三) 、投資分析主管1、崗位職責：1) 整理各地區公司報來的土地信息、報表、報告等，協助各地區土地儲備專員進行資料分析，提出專業審查建議2) 收集整理項目開發相關的規劃、國土等政府職能部門的信息。3) 了解目標地塊的基本情況，參與前期談判。4) 在未設立地區公司區域內，對新項目進行前期調研及可行性分析，制作新項目可行性分析資料。2、工作指引：1) 加強專業知識的學習，熟悉開發工作程序，具有對開發項目進行投資預算的能力。2) 熟識政府部門相關的條例、規章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭取更大的利益。3) 克服畏難情緒，保持主動積極的態度，遇到困難應努力想辦法解決

11、，主動提出多種方案，尋求最佳解決方式。4) 與行內人士保持密切的聯系，隨時了解行業的最新動向、土地供給情況等。四) 、市場調研主管1、崗位職責：監控市場動態、搜集市場情報。了解競爭對手最新動態，客戶反應等。每月完成房地產總結 。4)就主要競爭對手作詳細的分析報告。5)6)為公司項目開發進行可行性研究、市場定位、產品定位、定價，為 開工次序、推售貨量組合及促銷策略等提供指導。為集團擬開發用地作前期可行性研究、市場定位、產品定位、定價等提供準確支持數據。2、工作指引1) 要加強專業知識的學習，熟悉開發工作程序，熟識政府部門相關的條例、規章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭取更大的利益

12、。2) 克服畏難情緒，保持主動積極的態度，遇到困難應努力想辦法解決，主動提出多種方案，尋求最佳解決方式。3) 提高協調能力，特別是指開發部與其他部門、項目公司之間，部門與集團管理層之間的協調。需要其他部門協同的事項，要提早知會 并作好解釋工作。五) 、土地儲備專員1、 崗位職責：1)協調本地區公司土地開發前期小組，進行新項目的前期市場調研及可行性論證，并將新項目前期資料及時整理、報集團開發調研中心 備案。制作項目建議書， 廣泛征求擬開發項目所在地建設部門、 國土部門、規劃部門的專業意見，并報集團開發調研中心備案。3)參與前期征地談判。5)3)接受地區公司開發部的工作指派與管理，同時接受集團開發

13、調研中心的業務領導，做好集團開發調研中心交派的工作任務。2、工作指引：積極尋找可投資項目。協調本地區公司土地開發前期小組對目標地塊進行前期調研，收集 項目的相關資料，制作項目建議書。組織新項目專題論證會。4)收集、分析當地城市規劃、 房地產市場動態、 政策變化情況等信息，每月 25 日前上報集團開發調研中心。匯總本地區公司的土地儲備工作進展及重點難點工作的處理進程， 每月 25 日前上報集團開發調研中心。每月 28 日前，將本崗位和本地區公司土地開發前期小組的本月工 作總結和下月工作計劃上報集團開發調研中心和本地區公司開發 部，作為工作監督和業務考核的依據。每年度、季度結束前兩周內將本年度(季

14、度)本地區公司土地儲備工作完成情況及工作總結和下年度(季度)工作計劃報送集團開發 調研中心。五、工作流程六、工作考核地區公司土地儲備專員獲取土地信息2分，每1主任/副主任/主任助理(門、除有合理理由土地前期開發小組提交劃完建議項工作任務扣 項計劃拖延一個 (2)、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大損失的，按公司有關制度執行。(3)、地區公司專題論證會，集團開發中心列席由于把關不嚴，對員工在工作中出現的差錯，應與出錯員工同等扣罰。否淘汰(4)、工作勤懇、積極主動、表現優秀的，獎 1-2分。(5)、(6)、減小、避免公司損失或為公司行回重大利益的，獎3-5分。提出彳3-5分02、開發經

15、理否定(1)、除有合理理由或特殊情開發調研按計劃完成一項工作任務扌h,淘汰項計劃拖延一個工作日扣 0.5-1分。 集團公司領如有違反公司工作制度，或因作差錯造成公司重大損失m按公調研中心I營銷管理中心&差錯的，每項扣項目5論證分。4、工作勤懇、規劃系統專家工作出現規劃設計中心積極主動、表現優秀的，獎1-2分。建設系統專家 (5)減小、避免公司損失或為公司挽回重大利益的，獎 規劃設計專家I出創j斤或合理化建議，視具體情況獎3-5 分。I財務管理中心-5分工程管理中心(1)、除有合理理由或特殊情況外，未按計劃完成一項工作任務扣/項計劃拖延一個工作日扣0.5-1分。集團董事局(2)、如有違反公司工作

16、制度，或因有關制度執行。法律事務中心否定淘汰2分，每資料歸檔作差錯造成公司重大損失的，按公司 肯定實施、組建項目公司3）、工作出現差錯的，每項扣 0.5-2 分。4）、工作勤懇、積極主動、表現優秀的，獎 1-2 分。5）、減小、避免公司損失或為公司挽回重大利益的，獎3-5 分。6）、提出創新或合理化建議，視具體情況獎 3-5 分。4、市場調研主管1）、除有合理理由或特殊情況外，未按計劃完成一項工作任務扣2 分，每項計劃拖延一個工作日扣 0.5-1 分。2）、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大損失的，按公司有關制度執行。3）、工作出現差錯的，每項扣 0.5-2 分。4）、工作勤懇、積極主動、表現優秀的，獎 1-2 分。5）、減小、避免公司損失或為公司挽回重大利益的，獎3-5 分。6）、提出創新或合理化建議，視具體情況獎 3-5 分。5、土地儲備專員1）、除有合理理由或特殊情況外，未按計劃完