1 定興縣名仕文苑住宅小區 項目申請報告 2 第一章 申報單位及項目概況 一、項目基本情況 （一）項目概況 1、項 目 名 稱： 定興縣名仕 文苑住宅小區 2、項目建設地點： 3 項目建設單位： 4、項目負責人： 5、項目聯系人： 職務： 聯系電話： 6、項目建設內容： 項目總占地 2.97 畝（折合 1980平方米 ） ，總建（構）筑面積 9432m2。（詳細內容見下表）。 內 容 單 位 數 量 工程用地面積 1980 工程建筑面積 9432 住宅樓 6700 低層商業樓 1340 人防工程（地下室） 1392 居住戶數 戶 80 居住人口 人 280 3 容積率 % 476.36 建筑密度 % 70.3 綠地率 % 利用原有綠地 7、項目主要財務經濟指標（見下表） 序 號 指標名稱 單 位 指標值 備 注 一 主要經濟數據 1 固定資產投資總額 萬元 1300 2 資金來源 萬元 1300 申請貸款 100萬元其余自籌 3 銷售收入 萬元 1775.04 4 總成本費用 萬元 1300 5 銷售稅金及附加 萬元 98.52 6 利潤總額 萬元 334.96 7 所得稅 萬元 83.74 8 凈利潤 萬元 251.22 二 財務評價指標 1 投資利潤率 % 25.77 2 投資利稅率 % 36.54 3 投資凈利潤率 % 19.32 4 盈虧平衡點 % 77.65 （二）項目報告編制的依據： 4 1、編制依據 （ 1）建設項目經濟評價方法與參數 （ 2）建設項目經濟咨詢評估指南 （ 3）投資項目可行性研究 指南（試用版） （ 4）項目申請報告通用文本及說明 （ 5） 房地產開發項目經濟評價方法 （ 6）定興縣 名仕文苑住宅小區 規劃總平面圖 （ 7）定興縣國民社會和社會發展“十一五”規劃 （ 8）定興縣土地利用總體規劃（ 1997-2010） （ 9）委托單位提供的其它有關資料 （三）項目申請報告研究的范圍 報告 主要依據國家有關政策、法律、法規、規范等，及建設單位提供的基礎資料為前提，對該項目建設的必要性、工程建設條件、工程規劃設計方案、工程建設內容進行分析、研究確定擬建規模、工程建設總投資、工程實施進度 安排、招投標方式，環境保護及節能措施、拆遷安置方案。綜合分析預測房地產市場價格，對項目進行財務分析、社會經濟評價以及風險能力分析，以確定項目的可行性。 （四）編制說明 1、嚴格貫徹國家和地方有關法規，執行有關標準和規范。 2、以城市總體規劃為依據，充分考慮項目身特征，使二 者緊密結合，相互統一。 5 3、以人為本，運用現代科學的規劃、設計手法，結合項目實際狀況，進行的合理布局建設，提升居住品味作為根本宗旨和最終目的；最大程度便利人們的生活、購物、商務。倡導高雅的人居文化內涵，體現定興縣的建設特征。 4、充分利用先進建筑技術和材料，提高項目科技含量，充分利用場址區位和規模優勢，使項目建成后，成為定興縣城一道亮麗的風景，為定興縣的城市改造增添光彩。 （五）項目建設背景 在定興縣委、縣政府的正確領導下，定興縣的住宅建設 也發生了巨大的變化，在縣區新增了眾多的住宅小區，改善了市民的居住條件。隨著新建小區的迅速增加，城區周邊的土地在急劇減少。 為了落實黨中央構建和諧社會和省政府城鎮面貌“三年大變樣”的指示精神， 河北 華魯 房地產開發有限公司積極響應縣委、縣政府號召，為改變城區的城市面貌貢獻出一份自己的力量，按 照城市總體規劃，選擇了 占地 1980 平方米的 三中廢棄地塊 進行改造。本項目既符合國家產業政策，又符合當前縣委、縣政府規劃改造的范圍區域。 為了使項目建設得以順利進行，公司在前期論證的基礎上，現已就人員配備、拆遷安置、資金調度、規劃設計做了大量工作。負責該項目的人員已進駐現場，就地辦公。在設計上已請具有甲級資質的規劃設計公司規劃設計隊伍及評估公司方面也已進入洽商階段。 6 二、項目單位概況 河北 華魯 房地產開發有限公司 注冊資金 1010 萬元，于 2007年 7 月經河北定興縣工商行政管理局注冊登記，具有 保定市建設局 頒發的房地 產開發 暫定 資質 。經營范圍：房地產經營開發。已成功開發了一系列項目，有著一定的商業房地產開發經驗。 公司按照現代企業制度要求，建立和完善了項目開發策劃、建設、營銷、財務、質量管理等系列規范的內部管理制度，形成競爭上崗的用人機制，追求社會效益、經濟效益雙贏及可持續發展戰略已成為公司的經營理念。 公司擁有大量的工程技術人員，其中高級工程師二人、注冊規劃師一人、土建工程師五人、注冊會計師一人、注冊造價師一人，以及市場營銷、統計等技術人員 22人。 三、 結論及建議 1、結論 項目的建設對促進定興縣房地產業健康持續發展起 到至關重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對定興縣實現發展目標有著重大的戰略意義。本項目擁有良好的市場前景，建設條件優越，建設規模適宜，方案合理，建筑造型獨特，功能完善，水、電、燃氣等外部建設條件良好，建設資金籌措有保證，并且項目建設得到了定興縣政府的大力支持。項目建成后將以優越的地理位置，齊全的功能設施，獨特的造型，吸引眾多的業主入駐，成為一個多元化、全方位、高檔次的現代化商業住宅社區，充分展 7 示定興縣的現代都市形象。同時，本項目的建設還可帶動周邊及定興縣商貿、旅游、餐飲、建筑等相關行業的發展，增加就業機會 ，促進經濟發展，具有極好的社會效益。 因此， 建設項目是可行的，本項目的建設和投入使用將為企業和城市帶來巨大的經濟效益和良好的社會效益。 2、建議 為保證項目能夠順利、穩妥地建設和發展，應注意以下幾點： (1)集中力量抓緊完成項目的規劃和報批工作，落實項目開工建設的各項手續，確保項目能盡快開工建設。 （ 2）及早辦理項目預售許可手續。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調查工作。 （ 3）以客戶顯而易見的性價比優勢進行產品設計和價格定位，強化成競爭優勢。精心設計，提高建筑面積使用率， 并降低建造成本。 （ 4）既要節省建設資金，又必須切實保證工程質量，堅持以質量領先的市場策略。 （ 5）制定穩妥積極的施工方案，保證施工安全和現場文明施工水平，加快工程施工進度，盡可能減少因施工對周邊居民和商貿活動產生的影響的持續時間。 （ 6）運用預訂等方式，應先期聯絡到一批目標客戶，有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。 （ 7）資金運作中，可以考慮拉開開發時序，分期分批操作， 8 加大預售款和現房款的使用比例，進而降低資本金需要量。 （ 8）真正將未來業主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項目開發經營始終外，可采取請意 向客戶參與施工管理與監督、參與選擇物業管理公司等事項，以保證工程質量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產品品牌。 9 第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析 一、發展規劃 河北省城市化“十一五”發展規劃 提出了加快城鎮住宅建設。規劃指出要保持適當住宅建設規模，切實保障住宅供應。進一步規范經濟適用住房和集資合作建房管理，適度提高經濟適用住房和其他普通商品住宅建設比例，滿足中低收入家庭的住房需求。在大中小城市和小城鎮，采取各具特色的住宅建設組織形式，建設功能配套、環境優美的居住環境。積極采 用新技術、新工藝、新材料、新產品，大力發展節能、節水、節地、節材型住宅和公共建筑，加快既有建筑節能改造，努力建設資源節約型城鎮。 保定市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 也提出了 加快發展新興中等城市和小城市的舉措 。 提出了 以挖掘潛力、增強實力、擴大規模為目標，推動淶源、易縣、曲陽、蠡縣、高陽、雄縣、定興、唐縣等縣城發展成為 10-15萬人口的具有各自風貌和特色的現代化小城市，使其盡快發展成配套齊全、功能完善、特色突出的區域次中心。 定興縣國民經濟和社會發展十一五規劃結合定興縣區位條件、資源基礎、經濟 結構和社會發展特點，以及面臨的機遇和挑戰， 經濟社會發展的戰略定位為： 1、進入河北省綜合排位 50 強； 2、打造實力定興、品位定興、和諧定興； 3、成為京、津、冀都市圈中的重要縣（市）之一； 4、成為全省“一線兩廂”戰略中南北兩廂重要傳導紐帶。根據定興未來發展的戰略定位，結合經濟和社會發展的客 10 觀實際，“十一五”期間，我縣實施“農業強縣、工業富縣、商貿活縣、開放立縣、科教興縣、城鄉統籌互動”六大戰略。其中實施“商貿活縣”戰略既加快第三產業發展，大力發展商貿流通服務行業，加強市場體系建設，活躍城鄉消費市場，擴大服務領域 。 綜上所述，該項目符合國家省 、市、 縣發展規劃。 二、產業政策 從 2003 年起，國家推出了新一輪房地產宏觀調控政策。 特 別是2005年國務院下發了 “ 國八條 ”“ 新八條 ”， 房地產宏觀調控開始由政策層面向操作層面轉化。 2006年由“國六條”開始各種細化的調控政策陸續出臺，從土地 、 稅收 、 外資準入 、 信貸 、 住房結構和房地產市場交易秩序等方面全方位 對房地產市場進行了全面調控。 2007年國家又從建立完善的住房保障制度角度出發，在住宅調控思路上又發生了具有重要意義的標志性轉變，即加快建立、健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城 市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級住房保障體系，實行住房分類供應體制。至此國家房地產的宏觀格局基本形成， 河北省也制定了一系列相關配套政策， 宏觀調控政策通過步步落實初見成效，定興縣的房地產 局勢 從產品結構到產品價格都發生了變化。 對本項目有影響的房地產行業的產業政策有以下幾個： （ 1） 2003 年 8 月 12 日，關于促進房地產市場持續健康發展的通知國務院發布 (國發 2003 18號 )，提出要控制高檔商品房建設。 （ 2） 2005 年 3 月 26 日，關于切實穩定住房價格的通知由國務院辦公廳下發，通知要求控制房價漲 幅過快，首次以行政問責形式將穩定房價提高到政治的高度，即“老國八條”。 11 （ 3） 2005 年 4 月 28 日，加強房地產市場引導和調控的八條措施國務院出臺，具體的硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，重在具體執行的實操性，即“新國八條”。 （ 4） 2005年 5月 11日，關于做好穩定住房價格工作的意見。 （ 5） 5 月 29 日，國務院辦公廳出臺關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定，提出 90 平方米、雙 70的標準。 （ 6）國務院辦 公廳出臺關于促進房地產市場健康發展的若干意見就加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業積極應對市場變化等方面提出了具體措施。 （ 7） 2009 年 2 月 ，為促進房地產業的發展，河北省出臺了關于提高行政審批效能優化房地產業發展環境的意見，省政府辦公廳印發關于公布保留的房地產開發行政審批和備案項目目錄的通知和關于公布取消、停收、降低收費標準、放開收費標準和下放權限的 41項涉及房地產開發收費和基金項目的通知，為加快房地產開發建設提供了可靠的政策保障。 根據河北省出臺的河北 省城市住房建設規劃編制暫行辦法，套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積達到開發建設總面積 70%以上。同時 普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房建設用地各地塊的容積率應當在 1.0以上。 本項目為 房地產 項目，符合省委 、 省政府的相關要求，同時該小區 90 平米以下套型占總開發面積的 70%以上，容積率為 476.36 %，符合國家政策。 12 三、行業準入標準 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，一九九五年一月一日起施行了中華人民共和國城市房地產管理法，一 九九八年七月二十日實施了城市房地產開發經營管理條例同時 河北省城市房地產開發經營管理規定 也繼之出臺。法律法規對房地產行業準入規定規定如下： 1、房地產開發經營定義：是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。 2、房地產開發經營的原則：應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。 3、房地產開發企業資質等級：房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營 業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。 河北省城市房地產開發經營管理規定 規定房地產開發企業應當依照下列規定承擔相應的房地產開發項目，不得越級承攬項目 。 其中 四級資質和暫定資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過十萬平方米。 4、房地產開發建設 （ 1）明確的房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準， 13 并納入 年度固定資產投資計劃。 （ 2）確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。 （ 3）房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。 土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一： 房地產開發項目的性質、規模和開發期限； 城市規劃設計條件； 基 礎設施和公共設施的建設要求； 基礎設施建成后的產權界定； 項目拆遷補償、安置要求。 5、項目資本金。 房地產開發企業籌集的房地產開發項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產開發項目的建設，接受有關部門的監督管理。鼓勵房地產開發企業實行業主工程款支付擔保制度。 6、房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。 定興縣名仕花園住宅小區項目 開發面 積 9432 平米，其開發商 河北 14 華魯 房地產開發 有限公司 房地產開發資質為 暫定 資質，開發土地為規劃住宅用地 ， 項目資本金 為 1200 萬 元，占總投資的 92.3 %， 90平米以下戶型占總面積的 100 %， 開發的目的是為改善城鎮居民居住環境和生活條件，該項目在開發企業注冊資金、項目資本金、開發面積、取得土地使用權等方面均符合中華人民共和國城市房地產管理法和城市房地產開發經營管理條例、 河北省城市房地產開發經營管理規定 的相關規定，符合行業準入要求。 15 第三章 項目選址 一、選址原則 在建設選址上，應充分考慮提供完 善功能和提高工作效率的特點，使本項目建成后，各項設施更加完善，居住條件、生活環境達到較高水平。為此項目的選址應符合以下原則： 1.應與 周邊環境 融為一個整體。 2.所建地點地質條件理想，同時，自然條件及周圍環境應符合潔凈、安全、衛生的要求，為員工提供良好的工作、生活氛圍。 3.建設地點的選擇應不破壞周邊的整體環境，并且應不影響其他設施使用，不擠占場區道路沿線綠地。 二、 選址方案 項目選址位于 定興縣興華 東 路 南 側。選址 北 臨興華路。 東 側臨 新 107 國道 。 用地性質為住宅規劃用地， 占地面積 2.97 畝 。 （ 1980平米 ） 三 、選址條件 （一）地理位置 定興縣位于河北中部，華北平原西側，保定北部，處京津保三角地帶。西倚太行山，東南方向是白洋淀，北距北京 89公里，東距天津 136 公里，南距保定 56 公里，地處渤海灣腹地。是河北省“環京津都市圈”縣市之一。 全縣面積 713.97 平方公里，耕地 74 萬畝，人口 55 萬，轄 16 16 個鄉鎮， 274 個行政村。 京廣鐵路，京深高速公路， 107 國道貫穿南北，交通便利，地理位置優越。 （二）自然條件 1、地址條件。定興自然條件得天獨厚。該區域地勢平坦， 屬沖擊平原，場地海拔標高 18.39 18.45米 ，（黃海高成系）地貌單一，廠區地質為輕亞粘土和亞粘土，地質條件單一，地震烈度為 7 度。 2、氣候條件。定興縣地理位置在東經 115.31 度，北緯 38.51度， 縣境地處中緯度地帶，屬暖溫帶季風氣候，四季分明，為半干旱地區，春季降水少，空氣干燥，雨雪較少，主導風向西南風和東北風，平均速為 1.9m/s，最大風速為 29m/s。 年均氣溫11.7，最高月（月）平均氣溫 26，最低月（ 1 月）平均氣溫 4.9；年平均相對溫度 63%，年日照 2685 小時，年平均降雨量 566.6mm毫米， 6 至 9月份占 80%。日最大降水量 185.6mm，歷年最大積雪深度 16cm，最淺凍土深度 41cm，最大凍土深度 62cm。 3、水文條件。境內河流有南拒馬河、北易水河、中易水 河，屬大清河水系，常年流水，沿岸風景秀麗。地表水和地下水資源豐富。地下水質屬全國最好的地下水類型之一。 （三）文化資源 定興縣歷史悠久。秦置范陽縣，屬上谷郡，治所在今固城。金大定 6 年（公元 1166 年）始置定興縣，取大定興盛之意，治所在今定興城內，沿用至今。定興文化底蘊豐厚，人杰地靈。境 17 內名勝古跡豐富。公元前 310年，燕昭王在此筑黃金臺被后人廣為傳頌。 “義慈惠石柱” 距今已有 1400多年歷史。 （四）、基礎設施 定興縣城基礎設施完備，服務功能完善。郵電、通訊事業發達，郵政快捷便利；電話交換能力達到 6 萬門，移動通訊無縫隙覆蓋；電力供應充足，擁有 110KVA 輸變電站兩座， 35KVA輸變電站六座，年供電量達 2.5 億千瓦時；定興縣交通便利。京廣鐵路、京深高速和 107國道縱穿南北，定津、定易公路與 112國道東西貫通。境內有定興、北河、固城三個火車站，交通運輸十分方便。 （五）社會經濟條件 定興經濟建設突飛猛進，各項事業蓬勃發展，人民生活水平顯著提高。 2006年完成縣域生產總值 43.5億元，同比增長 12%。其中：一、二、三產分別完成增加值 11.7億元、 26.1 億元、 19.7億元，分別增長 5.4、 17.9%、 14.3%，三次產業比為 29： 48： 23。 1、農村經濟 農業結構進一步優化，農村經濟穩步發展。糧食播種面積 93萬畝，產量 39.2萬噸。蔬菜種植面積 12.7萬畝，產量 35萬噸。油料面積 8.8萬畝，產量 2.3萬噸。無公害農產品產地認證種植業達到 4.15 萬畝，林果業達到 3萬畝。畜牧業 :肉類總產達到 4.8萬噸。禽蛋產量 2.1萬噸，與去年持平。畜牧業占大農業的比重達到 39%。 2、工業經濟 18 全縣實現工業增加值 18.6 億元，占地區生產總值的比重達到 43%，同比增長 16.5%。其中：入統工業實現增加值 10.1億元，增長 16.9%。工業結構調整成效開始顯現。汽車制造業的快速發展有力地帶動了全縣工業的快速增長，全年生產發動機 6.5萬臺，汽車產量突破 1.6 萬輛，實現產值 20 億元。工業經濟效益明顯改善，入統工業企業實現利稅 5.4 億元，增長 26%，工業經濟綜合效益指數同比提高 1.2 個百分點，汽車及配件、高科制藥、食品加工、精細化工、輕工紡織、建筑建材六大支柱產業帶動作用日漸凸顯。 3、固定資產投資，重點項目建設 2006年，該縣項目建設力度進一步加大。完成全社會固定資產投資 22.3 億元，增長 16.1%，占年計劃的 101.2%，一批續建和新建項目的順利進展成為該縣投資快速增長的重要因素。 4、財政金融 2006年，全縣完成財政收入 23656 萬元，地方一般預算收入完成 8335 萬元。全縣各項存款總額為 32 億元，比年初增加 3.8億元，其中儲蓄存款 28 億元，比年初增加 3.6 億元。貸款余額15.4億元，比年初增加 2.3億元。定興工業初具規模。已形成化工、建材、機械、鑄造、禮帽、釀酒、生物制藥 、工藝美術等諸多行業。 5、定興農業條件良好。 土地肥沃，水質優良。盛產小麥、玉米、花生和各種蔬菜水 19 果。全縣年產小麥 15萬噸、玉米 20萬噸、花生 2 萬噸、蔬菜 40萬噸。另外，紅薯、懷參（麻山藥）、小辣椒、四季鮮桃、三季西瓜、深冬茄子等是全縣的特產。鮮桃遠銷全國各地。有養牛基地，養豬基地，養雞基地，有 2 萬畝優質桃園，禽蛋肉奶總產 6萬噸，有多種農副產品，可供外銷加工和出口。是省政府命名的“糧食基地縣”和“蔬菜基地縣”，是遠近聞名的“華北茄子基地縣”。 由此可見，不論從選址區的自然資源狀況，經濟和社會環 境狀況綜合分析，均對本項目的建設具有保障和促進作用。 第四章 項目 規劃方案 20 一 、 規劃編制依據 1、城市居住區規劃設計規范（ GB50180-93） 2、建設工程質量管理條例 3、中華人民共和國建筑法 4、 河北省無障礙設施建設使用管理規定 二、規劃的基本原則 本項目的規劃設計，應遵循下列基本原則： 1、符合城市總體規劃的要求； 2、符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則； 3、綜合考慮 定興縣 的性質、社會經濟、氣候、民族、習俗和傳統風貌等到地方特點和規劃用 地周圍的環境條件，充分利用規劃用地內有保留價值的地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規劃； 4、適應居民的活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，創造安全、衛生、方便、舒適和優美的居住生活環境； 5、為兒童和老年人的生活和社會活動提供條件； 6、為商品化經營、社會化管理創造條件； 7、充分考慮社會、經濟和環境三方面的綜合效益。 三、總體平面布置設計 21 1、技術經濟指標 內 容 單 位 數 量 工程用地面積 1980 工程建筑面積 9432 住宅樓 6700 商業 門臉 樓 1340 人防工程（地下室） 1392 居住戶數 戶 80 居住人口 人 280 容積率 % 476.36 建筑密度 % 70.3 綠地率 % 利用原有綠地 2、 住宅樓戶型設計及目標消費者 戶 型 面積（平米） 目標消費者 戶型配比 總面積 總戶數 三室兩廳 88平米 企業中層技術管理人員、政府工作人員 50% 3350 38 兩室兩廳 80平米 城市生活的服務性行業人員 50% 3350 42 合 計 100% 80 三、項目的總體設計方案 1、平面功能設計 本項目共建筑 住宅 樓 2 棟 。 住宅 樓呈 東西并 列布置。 兩 棟 住 22 宅 樓均為 6層。 地上一層為商業，層高 3.3 米，地上二層至 6層為住宅。層高 2.9 米。 總建筑面積 9432 平方米。 住宅在套型比例和戶型上，主要根據 不同目標消費者 建設要求，本項目設有 88 m2、 及 80 m2兩 種戶型。 共有 兩室兩廳 、 三室兩廳 兩 種戶型 結構， 能滿足 不同目標消費者 需求。 2、立面設計 小區內所有建筑立面均采用現代風格，追求簡約、明快、亮麗、現代的高雅格調，充分體現時代特色，美化城市空間。在融于城市空間的條件下，力爭通過新穎別致的建筑語言來顯示整體建筑風格。陽臺采用塑鋼封閉，欄板高低錯落與懸挑構架及鐵藝相結合，形成特色鮮明的立面主體。住宅外窗采用“飄窗”，使居住的室內空間得到了延伸。建筑的頂部采用穿插的構架、飄板、波浪形輕鋼構件，造型新穎獨特，成為社區的標志和城市天際線的一個亮點。小區建筑外墻采用溫馨的暖色系列色彩搭配，使整個社區的建筑具有一種迷人的風采。另外對女兒墻、檐口、墻角或建筑的適當位置采用色彩、造型等不同的手法進行專門化處理，使小區建筑形成具有家園氛圍和人情味的性格特點。 住宅的空調機 位結合陽臺或雨蓬板，在立面上統籌布置，力爭外立面整潔美觀。 3、住宅套內設計 套內分區：住宅套內分區明確，以起居廳為中心，家庭內部 23 公私分離、動靜分離、寢居分離、干濕分離。室內布置緊湊，設計盡可能減少開向起居廳門洞的數量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度。住宅套內適應現代生活方式，在保證經濟實用的原則上，力求套內做到全明設計。 起居室與主臥室：強調起居廳的活動空間和良好視野，主臥室與起居室均朝南，最大限度地利用冬季南向的直射太陽能，增加室內溫度，并在夏季能有效地組織室內穿堂風，降低室內溫度。 廚衛設計：在 廚房、衛生間設計上綜合考慮現代生活用品設備的布置，滿足現代使用功能要求，采用整合設計方法，綜合考慮操作順序、設備安裝、管線布置及通風的要求。廚房具良好的自然通風和直接采光，爭取冰箱入廚，按操作程序布置廚房器具與冰箱機位，同時設置排煙道，集中處理廚房內排出的油煙廢氣；在衛生間內設置內隔斷，將便溺、洗浴與洗漱、洗衣等功能應適當分離與組合 ，以減少使用干擾。 陽臺：各房型除朝南設生活陽臺外，在廚房外均布置服務陽臺 。儲藏 ： 套內盡可能在臥室內留有壁柜的空間。 4、 公建設計 公建外觀造型與小區其它建筑物相協調，內裝修采用 中高檔標準以滿足與周圍環境協調 。各出入口位置有利于人流組織和疏散，并盡量設置于建筑物的顯著部位。 5、無障礙設計 小區設計要充分考慮無障礙通道，方便殘疾人出行。道路路 24 牙處設計無障礙通道。人行道鋪裝預制殘疾人步道磚。公共建筑和住宅底層門廳均考慮殘疾人坡道。其他設施均考慮殘障人士的使用。 第五章 建設工程方案 一、建設規模 25 本項目由 2棟住宅樓組成，總建筑面積 9432平方米。其中：地上建筑面積為 9432平米，地下建筑面積 1392 平米。 二、結構設計 本工程總建筑面積 9432平方米，均為 框架 建筑結構體系。 工程結構嚴格按照國家現行有關設計規范執行，保證工程達到安全、經濟、適用、合理。 三 、給排水及消防設計 （一）給水設計 (1)水源 該項目供水由 定興縣自來水公司 供給。 (2)供水系統 四層及以下樓層由市政直接供水，五層以上由無負壓設備供水，泵房設置在地下一層。 采用生活、消防聯合供水系統。 根據建設規模，同一時間內火災按 1 次設計。室外沿供水管網設埋地式消火栓、間距 120m、保護半徑 150m。室內消火栓用水量為 20L/S，室外消火栓用水量為 15L/S，自動噴水滅火用量為 22L/S。 （二）排水 該小區廢水排放采用雨、污分流制。 該項目室內衛生間排水采用帶獨立透氣管的枝狀排水系統，各室內排水由立管收集后，排至室外檢查井經化糞池處理后排入市政污水管網。 26 小區內設單獨的雨水管道，路邊設雨水箅子。雨水經地面徑流匯入雨水管道，最終排至 定興縣 污水處理廠。 （三）消防措施 l、防火等級 項目建筑物耐火等級均為二級，各建筑物構件耐火等級、疏散距離、 安全出口數目等均嚴格按照建筑設計防火規范設計，室內裝飾材料均滿足建設內部裝修設計防火規范要求。 2、建筑設計及施工消防 (1)采用 TN S保護接 地系統； (2)項目主干道寬 度 6米 ，沿住宅區四周和主要建筑物呈環狀布置，轉彎半徑 S 米，以滿足消防車輛通行要求。 (3)住宅樓的位置、耐火等級等必須符合建筑設計防火規范等法律法規要求。 (4)小區內住宅的一切出入口和通往消防設施通道，不得占用堵塞，安全門不得加鎖。 (5)施工中使用過的油棉紗等沾油纖維物品要存放在安全地帶，并及時處理。 (6) 嚴禁違規進行焊割、油漆、烘烤等作業。 (7) 電器設備及線路的安裝和使用必須符合安全要求。 3、消防設備 (1)消防水量 根據建筑設計防火規范消防用水量為：室 外 15L S； 27 (2) 設室外消火栓 2 個，最大保護半徑不大于 150m，間距不大于 120m，消防給水由供水管網供給，水時、水質、水壓均滿足要求，消防給水與生活用水管網合一，住宅區內給水管網與市政管網連接。 四、電氣設計 （一）強電部分 （ 1）供電負荷等級 重要設備、消防系統設施電源、應急照明等用電為一級負荷，其余為二級、三級負荷。 （ 2）負荷估算 按建筑面積 9432 估算，用電指標 40w/m2，設備容量總計40KW。 規劃區內須設 1 臺 40kvW變壓器。 （ 3）供配電系統： 供電電源：電源為利用該場獨立 10KV電源。 低壓系統： 進線主斷路器設有過電流三段保護（長延時 5-30 秒連續可調；短延時 0.05-0.8 秒連續可調；瞬動）及單相接地與欠電壓保護（脫扣器 0-5 秒延時可調）。 饋出線斷路器設二段過電流保護（長延時，瞬動）并附分離脫扣。 低壓電氣設備的安全保護方式采用 TN-S系統。 低壓開關柜采用抽出式組合開關柜，進口開關。 28 電容補償：在每臺變壓低壓側裝設一組低壓干式電容器，控制方式采用負荷無功率變化自動循環投切，并設有過電壓自動切除保護裝置，實際運行功率因數不小于 0.9。 低壓配電系統：一級負荷及重 要設備采用雙路電源供電末端互投方式供電，其它負荷根據容量及使用特性采用放射式或樹干式供電。 （ 4）照明 一般照明：光源采用三基色熒光燈和稀土節能熒光燈，燈具帶無功補償；對某些突出部位的局部照明，可選用低壓鹵鎢燈和小容量金屬鹵化物燈。光源的顯色指數 Ra 80，色溫在2500K4500K 之間。一般房間的燈具就地控制。 照度標準：設備機房為 150 Lx 。 夜景照明：待建筑物立面效果形成后，按建筑藝術立體感要求實施。 事故照明：疏散樓梯間、走廊等部位均設事故照明，并可作為正常照明的一部分經常點亮；事故時 ，可由消防中心控制柜強制點亮；對主要出入口、走廊及重要部位加裝帶蓄電池的燈具，電源停止供電后，其連續點亮時間應不小于 90分鐘。 （ 5）動力系統 根據工藝要求對水系統等動力設備進行配電、控制和保護。 （ 6）防雷與接地 本工程所有建筑均屬于三類防雷建筑。 29 采用 TN-C-S 與 TN-S 相結合接地方式，并進行總等電位聯結。防雷、防靜電、工作及保護接地共用一套接地裝置，綜合接地電阻值要求 1，本工程利用建筑物基礎作為接地體。在屋頂設避雷帶，沿建筑物四周設避雷引下線，所有避雷系統均利用建筑物鋼筋構成。 （二）弱電部分 弱電系統設計遵循先進性、開放性、安全性、需求與服務的功能性等設計原則，執行國家現行規范，并參考國標標準，從適用和管理的目標出發，為用戶提供通信網絡、有線電視網絡、計算機網絡（含 Internet/Intranet）、樓宇管理集成網絡等通用平臺。 電話通訊系統 本小區從鎮電話通訊系統引進回路進線，分別在小區內設兩個通訊機房，住宅每戶設二個電話插孔。 有線電視系統 本小區分兩路從有線電視系統引進信號，分別在小區內設兩個有線電視前端機房，住宅每戶 設 2 個信號端口，其余功能用房按需設置。 小區智能化 為滿足現代舒 適的家居要求，本小區需被設計成新型智能住宅小區，將通信、計算機和自控等技術運用于住宅小區，通過有效的信息傳輸網絡、各系統的優化配置和綜合應用，向住戶提供 30 先進的安全防范、信息服務、物業管理等方面的內容，從而為居住者創造安全、便捷、高效的生活空間。 信息通信方面：小區內部每戶居民提供電話、寬帶局域網、寬帶雙向有線電視及衛星電視端口，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通信、視頻廣播和寬帶信息服務。 安全防范方面：在生活城周界，重點部位設置紅外微波報警器，并使用電視監控攝像機實施監視，并聯動控制。在每棟樓宇入口處 ，設帶電控門鎖的防盜門和可視樓宇訪客對講主機，每戶設可視對講機，并由安保中心設管理機。電控門鎖可由小區一卡通的智能卡開鎖，在小區相應地點設置巡更信息點，在小區室外公共場所設置背景音樂及廣播系統，同時對各車輛采用統一的智能卡進行管理。室內安全方面可采用可視對講門鈴，緊急求救系統，防火、防煤氣泄露系統。 物業管理方面：采用先進的、成熟的網絡技術和計算機技術，充分利用小區的網絡，向住戶提供高效、優質的服務。如自動抄表系統，小區內部消費、管理、出入一卡通等。住戶能在網上查詢小區物業管理信息、安全防范、消防、建筑設備 監控系統，實現信息集成管理，并與物業管理系統互連。 在智能化水平或技術路線的選擇上，既要考慮技術的先進性、穩定性，又要考慮使用過程中的實用性、維護性，更要注意客戶的消費習慣和消費水平，以最佳性價比進行配置。智能化水平不應片面理解為“硬件一流”，小區的服務更重要的在于管理 31 服務水平，尤其是人的服務而不是技術的可達性，管家式的人性化的服務應該和設施更好地結合。在應用智能化的服務時，要考慮到專業化服務的社會分工，盡可能地實現資源整合。 在綜合考慮 定興縣 同類項目的智能化水平和物業管理費用水平、以及發達地區經驗的基礎上 ，建議對小區的安保系統高標準建設，包括防盜系統、門禁系統、室內安保系統等。對于Internet的接入系統，可以在預置端口的前提下，由開發商聯系電信服務商提供接入服務，而無須自行搭建小區網絡接入中心平臺。 五、暖通設計 本工程性質為居民住宅樓，冬季取暖使用時間為 24 小時。根據各層平面布置， 建筑物內冬季運行采暖系統，熱源采用 集中供熱 采暖。 第六章 項目實施進度與組織管理 32 一、項目進度安排 （一）工期規劃依據和原則 項目實施過程中重點突出以下幾個原則： 1、項目從開工建設直至完工共需 16個月 。 2、 項目建設各部分內容同時開工。 3、項目審批部門要統籌工作計劃 ，嚴格按照房地產項目審批流程操作 。項目核準、規劃審批、工程初設及項目資金籌措同步。 4、注重實施計劃的實用性，設備采購與基礎同步進行，提高工作效率。 5、充分考慮項目建設的季節性，盡量縮短工期。 （二）項目實施計劃 該項目擬分二個階段進行，第一階段為前期工作，包括項目申請報告的編制和審批、初步設計、資金籌措等；第二階段為施工階段，為加快建設進度，縮短建設周期，各階段的工作應盡量提前進行，允許有一定交叉，盡量做好一切前期的準備 工作。（詳細內容見下表） 2009 年 9月 -10月 建筑方案設計、規劃方案報批 2009 年 11 12月 施工圖紙設計。報建、領取建設規劃許可證 33 2010年 1月 -2010年 3月 招投標、施工前期準備 2010 年 4 月 -2010 年 10月 工程開工、 住宅樓主體工程完工 2010年 11月 設備安裝、外管網鋪設 2010 年 12月 道路完工、 工程驗收 、入住 （三）項目施工計劃 項目建設應文明施工，并減少避免擾民事件。按照先主體，后附屬建筑，最后公共設施的建筑原則施工。 二、組織管理 項目的建設單 位為 河北 華魯 房地產開發有限公司 ，該項目施工管理應嚴格按照中華人民共和國建設部、國家發改委等有關部門規定 ,強化工程質量管理 ,切實保證工程質量和工期。本項目建設期組織機構框架如圖所示 。 項目經理 總工程師 項目副經理 總會計師 34 三、項目管理 本項目屬于房地產項目，資金來源主要由 華魯房地產開發有限公司自籌及申請銀行貸款 解決。項目建設資金必須要做到專款專儲、專款專用，保證資金足額到位，不得拖欠農民工工資，并嚴格執行“六制”，確保工程質量和按期完工。 1、項目法人制 項目申請報告核準同時組建項目法人籌建組，項目申請報 告核準后，正式成立項目法人。按有關規定確保資金按時到位。同時，項目法人應嚴格按照關于實行建設項目法人責任制的暫行規定 履行自己的職責，制訂嚴格的考核及獎懲制度。 本項目法人由中國農大教學實驗場指定，然后行使權利。 2、工程監理制 本項目的實施過程中，項目法人應通過招標選定有相關監理資質的單位進行工程監理，監理程序嚴格按照工程建設監理規定和河北省工程建設監理規定有關內容執行。 工程建設監理的主要內容是控制工程建設的投資、建設工期 35 和工程質 量；進行工程建 設合同管理，協調有關單位間的工作關系。 項目法人一般 通過招標投標方式擇優選定監理單位。監理單位承擔監理業務，應當與項目法人簽訂書面工程建設監理合同。工程建設監理合同的主要條款是：監理的范圍和內容、雙方的權利與義務、監理費的計取與支付、違約責任、雙方約定的其它事項。監理費從工程概算中列支，并核減建設單位的管理費。監理單位應根據所承擔的監理任務，組建工程建設監理機構。監理機構一般由總監理工程師、監理工程師和其它監理人員組成。承擔工程施工階段的監理，監理機構應進駐施工現場。 工程建設監理一般應按下列程序進行：編制工程建設監理規劃；按工程建設進度、分專業編制工程建設 監理細則；按照建設監理細則進行建設監理；參與工程竣工預驗收，簽署建設監理意見；建設監理業務完成后，向項目法人提交工程建設監理檔案資料。實施監理前，項目法人應當將委托的監理單位、監理內容、總監理工程師姓名及所賦予的權限，書面通知被監理單位。總監理工程師應當將其授予監理工程師的權限、 書面通知被監理單位。工程建設監理過程中，被監理單位 應當按照與項目法人簽訂的工程建設合同的規定接受監理。 3、項目審計制 河北省建設項目審計暫行辦法規定：已經具備竣工驗收條件的建設項目，項目法人或者建設單位應當初步驗收結束后，向審 計機關提出決算審計申請。列入審計機關年度審計計劃的建 36 設項目的決算，由審計機關進行審計；未列入審計機關年度審計計劃的建設項目的決算，由項目法人或者建設單位委托具有相應資質的社會審計組織進行審計，并將審計結果報審計機關和發展改革部門備案。 4、項目合同制 本項目合同主要包括勘察設計合同、施工合同以及與建設工程相關的其它合同。其它合同包括買賣合同、借款合同、租賃合同、擔保合同、委托合同、承攬合同等。合同管理由合同的主要條款、合同的訂立和履行、合同的變更和解除、合同的違約責任等部分組成。按照本項目的規模和工期、項目 的復雜程度、項目的單項工程的明確程度等，選擇合同的具體類型、使用條款等。 5、項目招投標制 根據中華人民共和國招標投標法， 項目建設單位將委托有相應資格的招標代理單位進行招標和有相應資格的單位編制標 底，選擇質量好、信譽高、價格合理、工期適當、施工方案可行的單位施工，并及時將中標通知書送至中標單位，簽訂施工合同。 6、項目資本金制 投資項目資金，是指在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資比例依法享有所有者權益，也可轉 讓出資，但不得以任何方式抽回。本項目資本金 92.3%，符合國家要求。 37 第 七 章 資源開發及利用分析 一、資源開發分析 38 因本項目不屬于資源開發項目，因此本章不對資源開發進行說明。 二、 項目資源利用方案 1、占用土地資源 本項目位于 定興縣城 ，總占地面積為 2.97畝 ，擬建總建筑面積 9432平方米，居住人口規模為 80戶、約 280 人。 規劃部門制定了 該地塊 相關規劃控制要求。區域內主要擬建住宅以及配套輔助設施。 容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度均按規劃要求嚴格控制，通過良好 的總圖布置規劃，充分利用土地資源。 建成后提供住宅數 套左右，能夠解決約 280人的住房需求，周邊設施配套基本齊全，能夠為居民提供一個舒適、完善的生活場所。 2、建筑材料耗用。 所需材料為鋼材、水泥、木材、加氣塊磚、商品砼等。項目建筑面積為 9432 平方米，估算原材料總消耗量約為：鋼材 707.4噸、木材 16.98 立方米、 水泥 1886.4噸 。 鋼材計劃向首鋼按工程進度分批訂購，項目地處 定興縣 ，距京珠高速和京廣公路、鐵路較近，運輸便利。首鋼鋼材年產量完全可以滿足項目用鋼的時間和數量要求。 木材主要為模板，模板屬于周轉 型耗材，是大多數施工單位必備的建筑材料，在招標過程中會注重考察這一點，確保模板數 量滿足工程需要。 39 關于水泥的供應 ， 北京市琉璃河水泥廠據項目選址地較近 ，完全能夠滿足項目供應需要 。 建材用量（供參考） 序號 材料名稱 建筑面積（ ） 單位 平方米含量 總量 供應商 1 鋼材 9432 kg 75 707.4噸 首鋼 2 水泥 9432 T 0.200 1886.4噸 琉璃河 3 木材 9432 M3 0.018 16.98 M3 定興縣 4 墻體磚 9432 塊 150 141.48萬塊 定興縣 3、項目水資源耗用 住宅樓用水由興華東路市政給水管網供給，耗水量按人均用水 120L/日計；沖洗道路用水按 1L/m2.d 計。未預見用水量按總用水量的 15%計。 用水量測算根據河北省用水定額（試行）的用水標準測算，用水部位、用水定額見下表。 項目運營期用水一覽表 用水部位 用水定額 數 量 用水量（噸 /年） 生活用水 120L/人 /天 280人 12264 噴灑道路 1L/平米 .天 300平米 109.5 未預見用水量 1856 合 計 14229.5 40 四、資源節約措施 1、鋼材 據測算，在建筑用鋼方面，用 HRB400替代 HRB335 就可以節省 14%鋼材，替代 HRB235 則可節省 40%以上的鋼材。本項目所有建筑物總面積 9432 平方米，平均用鋼量在 75 千克 /平方米左右，總用鋼量 707.4 噸，若采用 HRB400 高強度鋼筋替代HRB335，則可節約用鋼量 282.96 噸。 2、水泥 在水泥與混凝土的應用中，建筑市場 上 65%的水泥是 32.5級，42.5 級 及其以上的僅為水泥總量