商品房預售條件1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書2．持有建設工程規劃許可證3．按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期4．向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》商品房預售的程序1、售前宣傳2、簽訂商品房預售合同3、辦理登記備案手續4、辦理入住手續5、辦理房屋產權轉移登記手續交付使用之日起90日內，承購人應依法持有關憑證到房產管理機關辦理房屋產權轉移登記手續，領取房屋所有權證。預售商品房再行轉讓問題商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。預售商品房的轉讓1、概念：預售商品房轉讓也被稱之為樓花轉讓，或期房轉讓。它是指商品房預售法律關系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉讓他人的行為。概述商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。具體來說，習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證房屋稱為期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。這個制度即為商品房預售制度。[1]商品房預售制度的歷史及定義商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。商品房預售制度的特征我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特征：第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。商品房預售制度的條件商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。商品房預售制度存在的風險自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。其次是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。商品房預售制度問題的解決對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：第一，要建立和完善對商品房開發企業是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規范商品房預售許可證的審查和發放制度。第二，要建立商品房預售必須公開事項的監督檢查制度。防止開發商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。第三，對于購房者來說，要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售后服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門，更應當熟悉和掌握。第五，購房者要簽好補充協議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。已抵押房屋如何轉讓三種合法模式可選擇一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：1、雙方簽訂房地產買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。這種方法的優點是，在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經濟的解決方案。2、雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。因此，運用這種方法的關鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等)，全程控制每一個環節，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務費，就可以實現融資，進而完成交易。3、雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉貸款(轉按揭)手續，這種方法的優點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方；缺點是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。因此，買賣雙方在準備采取轉按揭的模式解決上述抵押問題之前，必須向相關方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程，切不可草率為之。（商報記者趙麗萍）房屋權屬登記制度釋義是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。類型房屋權屬登記有6類1、初始登記：新建房屋竣工后，權利人申請初始登記；2、轉移登記：房屋買賣、交換、贈與、繼承、調撥、以房地產作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織、法人或者其他組織合并（分立）、以房地產清償債務、以其他合法方式使房屋權屬發生變更的，當事人申請轉移登記；3、變更登記：房屋所有權人（共有權人）名稱改變、房屋坐落的地址變更、房屋面積增加或減少、房屋登記狀況變更的，權利人申請變更登記；4、他項權利（抵押權）登記：設定房屋抵押權，當事人申請房屋抵押登記。登記后抵押情況發生變更的，當事人申請抵押變更登記；5、注銷登記：房屋滅失、抵押權終止、房屋權利滅失的，權利人申請注銷登記；6、補證、換證登記：證書（證明）遺失的，申請補證登記；證書（證明）破損的，申請換證登記。房屋權屬登記錯誤的賠償責任房屋權屬登記錯誤的法律分析房屋權屬登記，是國家加強不動產管理，維護交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權屬登記錯誤的賠償責任，顯而易見必須首先明晰房屋權屬登記的性質。厘清房屋權屬登記的法律關系，確定相關當事人的權利義務，那么希冀相關主體承擔登記錯誤的賠償責任才有可能。鑒于房屋權屬登記是公權力介入私權利的產物，故學界一直有房屋權屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責任的實現，所以有必要明確房屋權屬登記行為的性質。（一）房屋權屬登記行為的性質就房屋權屬登記行為的性質而言，大體有三種學說。第一，公法行為說。該說認為：“從登記行為看，房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權而實施的行政行為?！辈粍赢a登記是一種行政行為，理由之一，不動產登記行為是一項必須由不動產登記機關行使的公權力行為；理由之二，不動產登記行為是國家行政權力的一部分，體現了一定的強制性。登記并非源于當事人的自愿委托而是來源于國家行政權，申請人必須依法向登記機關申請登記，否則其不動產的相關權利便得不到法律的有效保護；理由之三，不動產登記行為是對不動產物權的確認與宣告，是根據客觀事實和法律規定決定的行為，必須要嚴格按照法律規定和有關規范進行。第二，證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。第三，私法行為說。該說認為登記行為中，真正由當事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質應從這兩項權利去考察。登記效力之發生脫離申請人之意思則難以發生效力，登記行為本質上是一種事實行為，登記并不能賦予任何人權利。登記行為是產生私法效果的行為，就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應負登記錯誤之賠償責任。房屋權屬登記行為，應當是一種行政行為，具體地說，是行政確認。所謂行政確認，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關系和法律事實進行甄別，給予確定、認可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條之規定：本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。同時，我國物權法也規定了不動產統一登記制度和登記機構的行政性質。由此可見，房屋權屬登記，是房屋登記主管部門依照相關權利主體的申請，運用職權對相對人的權利狀態的一種確認，是典型的行政確認行為，體現了是國家運用公權力對市民社會的干預和管理，以保護公民的財產權益，維護社會的交易穩定。從中可以看出房屋權屬登記行為是行政機關基于行政職責而作出的具有行政法效果的強制性的單方服務行為。所以說，把房屋權屬登記行為認定為行政行為更為妥當一些。（二）房屋權屬登記錯誤的原因不動產登記作為物權的公示方法，其物權權利具有正確性推定的效力，即不動產登記權利作為正確權利只是法律為穩定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產登記會產生錯誤。不動產登記錯誤是指在不動產登記中，登記簿記載的物權與實際權利不相符合的事實狀態，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權屬登記亦同。在房屋權屬登記過程中，登記機構會對當事人提供的申請材料進行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當事人提供的材料進行格式要求方面的審查，而不對材料的真實性進行辨別；二為實質審查，即不僅要審查當事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實性進行鑒別。現行物權法在第十二條對登記機構的審查形式作出了規定，指出登記機構應對當事人提供的材料時候符合要求進行審查，必要時候可以實地查看。可以看出當前我國登記機構的審查形式為形式審查為主，實質審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實質審查優劣基礎上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發生。由于當事人的原因或者登記機構的原因，都可能發生登記錯誤的情況。物權法第二十一條對登記錯誤發生的原因進行了概括，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機構工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機構工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當事人的原因還是因為登記機構的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產生損害賠償責任承擔的問題。因當事人原因產生的賠償責任是民事侵權責任，應適用民事訴訟程序；因登記機構原因而產生的賠償責任是國家賠償責任，應啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產生的賠償責任是國家賠償責任，非連帶責任或按份責任，此時也應適用行政訴訟程序，只是登記機構先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進行追償。房屋權屬登記錯誤的賠償責任因當事人原因、登記機構原因或者共同的原因造成房屋權屬登記錯誤，使得登記權利人與實際權利人不一致，這不僅使實際權利人喪失房屋所有權及他項權利，同時靜態的交易安全和動態的交易安全都無法得到保證，由此造成他人財產等權益的損害。賠償制度不僅能及時補償受害人的損失，也可以警醒相關主體減少登記錯誤的發生，不失為房屋權屬登記錯誤的有效的法律救濟途徑。仔細分析房屋權屬登記行為的性質和房屋權屬登記錯誤發生的原因，我們會發現因房屋權屬登記錯誤而產生的賠償責任主要有如下責任形態：前已所述，我國登記機構在進行房屋權屬登記時采取形式審查加實質審查的模式，盡管登記機構已經履行了必要的審查義務，但是由于登記申請人提供虛假材料，采取欺騙等手段還是會發生登記錯誤的情形。由于國家賠償法實行違法賠償的原則，只有在行政機關實施行政行為違反法律法規，給他人造成損害的，才承擔賠償責任。在登記機構已經履行必要義務，沒有違反法律法規的情形下發生登記錯誤，登記機構自然就不承擔賠償義務?？墒鞘芎θ说臋嘁嬗直仨毜玫骄葷８鶕穹ㄍ▌t第一百零六條之規定，公民由于過錯侵害他人財產的，也應當承擔賠償責任。因此，登記申請人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯誤，實質上是通過登記錯誤的方式侵害了他人合法財產權，可以把該行為視為一種民事侵權行為，據此要求申請人承擔相應的民事賠償責任。比如登記申請人通過偽造文書，將他人房屋登記在自己名下，管理不善造成房屋滅失，即屬典型的侵害他人財產權的行為。一般而言，追究錯誤登記申請人的民事侵權賠償責任，應當具備以下四個要件。第一，登記申請人通過虛假、欺騙等手段實施了登記申請行為。即登記申請人通過該虛假登記行為，造成了登記權利人與實際權利人不符。第二，登記申請人主觀上具有過錯。登記申請人必須具有主觀惡意，明知或者應當知道該行為會造成他人財產損害。如果申請人善意無過失，不知該行為會侵害他人財產權而為之，不承擔賠償責任。比如抵押權人拿著被抵押人提供的文書去登記機構辦理登記，結果證明被抵押人提供的文書是虛假的，但抵押權人并不知情，那么該抵押權人不承擔賠償責任。第三，登記申請人的錯誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請人的錯誤登記造成了他人的財產損失，如果并沒有產生損害后果，那么申請人也不承擔賠償責任。第四，錯誤登記行為與損害后果之間具有因果聯系，即實際權利人的損失是由于申請人的錯誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過錯誤登記侵害他人的財產權益，是平等民事主體之間的侵權糾紛，適用民事訴訟程序便可達到對受害人的救濟。國家賠償責任登記機構的工作人員怠于履行必要的審查義務，其行為具有不法性，該不法行為造成登記錯誤并致他人損害的，屬于侵權行為，登記機構要負賠償責任。我國物權法第二十一條第二款也明確規定因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。但是對于該賠償責任是民事賠償責任還是國家賠償責任，立法沒有明晰，學界也有不同的看法。諸如李明發教授便認為我國目前不動產登記機構雖為行政機構,但不動產登記行為本質上是民事行為,而非行政行為。因不動產登記錯誤而產生的賠償責任是民事侵權責任,而非國家賠償責任。因不動產登記錯誤要求賠償而啟動的訴訟程序應是民事訴訟,而非行政訴訟。[8]而肖厚國教授則認為，因登記官吏的不當行為(錯誤地登記或涂銷登記)而使有關權利人遭受損失的,受害人可以提起行政訴訟,要求予以國家賠償。登記官吏對當事人的登記申請進行審查,登記乃屬行使國家公權力的行為,此種公權力的賦予和行使是為了對不動產法律關系的形成、變更、消滅進行干預,旨在明晰不動產物權的權利狀況,避免犧牲真正權利人的利益,故而登記應符合這一目標。假使登記因登記官吏的錯誤而未真正明晰不動產的權利狀況,使權利人遭受損失的,有權提出行政訴訟,獲得國家賠償。盡管房屋權屬登記，調整的是市民社會平等民事主體之間財產權利狀態，登記錯誤賠償責任，彌補的是公民受損的財產權益，但并不能據此就認為房屋權屬登記即為民事行為，由此產生的賠償責任即為民事賠償責任。我國物權法已經明確區分了因登記申請人的原因和因登記機構的原因造成的登記錯誤所產生的賠償責任，前者是平等民事主體之間的侵權糾紛，所以是民事侵權賠償責任，后者是因登記機構違法實施行政行為而產生賠償責任，是典型的行政侵權賠償責任。前也已經論及，房屋權屬登記行為是一種行政確認，所以因登記機構的不當行為而使權利人遭受損失的，屬于國家賠償責任，適用行政訴訟程序。由于國家賠償法第28條第七項明確規定只對受害人的直接損失進行賠償，據此便有學者認為把登記機構登記錯誤而產生的賠償責任認定為國家賠償責任不利于充分保護受害人的權益。而且國外也有用民事訴訟來處理國家賠償問題的，如日本，建議用民事訴訟來處理登記機構的賠償問題。其實保護受害人的權益，不能扭曲現有的法律框架。在現有的法律制度下，把登記機關登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任，是符合現行法律制度邏輯的，因不法行政行為導致公民財產損害產生國家賠償責任。至于賠償直接損失無法充分保護受害人的利益，國家賠償的實現難度比較大，那么是完善國家賠償法的問題，二者不能混為一談。所以說，把房屋權屬登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任更為妥當一些。二者競合的處理當登記申請人和登記機構工作人員惡意串通造成登記錯誤，共同造成他人損失而產生的賠償責任，該如何處理？學界一直有不同的看法。第一種觀點：連帶責任說。該觀點認為受害人提出賠償請求時，由登記機構與登記當事人共同向受害人承擔連帶賠償責任，登記機構與登記當事人按過錯大小各自承擔責任。第二種觀點：按份責任說。該觀點認為法院根據案件的具體情況，依據自由裁量權確定登記機構、登記當事人各自應當承擔的責任份額，判令其賠償相應的損失，這是目前司法實踐中較為通行的一種做法。最高法院(2001)法釋第23號規定：“在確定賠償的數額中，應當考慮行政行為在損害發生過程和結果中所起的作用等因素”，這就要求法院在處理案件時，應充分考慮登記機構在損害后果發生過程中所起作用的大小，來確定其所應承擔的賠償數額。如果不動產登記機構的工作人員基于一般過失對材料審查不嚴而導致登記錯誤，則承擔次要賠償責任；如果不動產登記機構具有重大過失或故意，則應承擔主要賠償責任。第三種觀點：補充賠償責任說。該觀點認為受害人優先通過其它途徑獲得賠償，在無法獲得賠償時，方可提起行政賠償之訴，由不動產登記機構承擔補充賠償責任。即受害人原則上應先對民事侵權人提起民事訴訟方式來尋求救濟，當該程序不能滿足當事人的救濟要求時或賠償不能得到履行時，受害人才可以提起行政賠償訴訟。因登記申請人原因而產生的賠償責任是民事賠償責任，因登記機構原因產生的賠償責任是國家賠償責任，這是兩種性質迥異的責任，把它們放在一起說成連帶責任或者按份責任都是有悖于連帶責任和按份責任的原理的。所以說，第一種觀點都第二種觀點都忽視了這兩種責任的性質差異，缺乏相應理論的支撐，在實踐中是行不通的。第三種觀點盡管主張民事優先，不足部分可以通過行政賠償獲得救濟，但是與現行法律制度不相容。我國物權法第二十一條第二款明確規定登記機構應履行先行賠償的義務，登記機構賠償以后，可以向造成登記錯誤的人追償。由此可以看出我國法律規定的是行政賠償優先制度。因登記申請人和登記機構共同的原因造成登記錯誤致他人損害的，由登記機關先行賠付，而后再向造成登記錯誤的人追償。即當民事侵權責任和國家賠償責任發生競合時，應通過國家賠償責任來實現對受害人的救濟，此時當然啟動行政訴訟程序。結論由于我國現行國家賠償法實行違法賠償的歸責原則，[12]即只有在行政機構實施行政行為時違反相關法律法規，給他人造成損害的，行政機關才承擔相應的賠償義務。因此在登記機構履行了必要的審查義務后，在沒有違反相關法律法規的情形下發生登記錯誤，此時登記機構不承擔賠償責任。但是畢竟登記錯誤給他人造成了損害，物權法也明確了受害人應當得到相應的救濟。為了保證物權法和國家賠償法的協調，此時我們就應當運用體系解釋的法學解釋方法，在民法通則、物權法和國家賠償法的框架下，為受害人尋求相應的法律救濟途徑。從物權法第二十一條第一款之規定可以看出，登記申請人提供虛假材料造成登記機關登記錯誤，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。民法通則第一百零六條第二款之規定也要求公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人的財產、人身的，應當承擔民事責任。這就為我們把登記申請人通過虛假手段騙取登記侵害他人財產權益視為一種民事侵權行為提供了理論支撐和法條依據，所以說，在登記機關沒有違法的情形下，由于登記申請人弄虛作假造成錯誤登記給他人造成損害的，應當承擔民事侵權賠償責任，以此來救濟受害人受損的法益。由于登記機構沒有履行必要的審查義務造成登記錯誤，顯然是沒有履行法定職責所致，該行政行為具有違法性，給他人造成損害的，理應承擔國家賠償責任。當由于登記申請人和登記機構惡意串通造成登記錯誤給他人造成損害的，屬于國家賠償責任和民事侵權責任并存，考慮到兩種責任性質的差異，所以這并不是連帶責任或者按份責任。物權法在第二十一條第二款規定了登記機構先行賠付的義務，而后可以向造成錯誤登記的人進行追償。所以把此種責任視為國家賠償責任更為妥當一些，有利于受害人及時得到救濟。單位和個人可以公開查詢房屋權屬《辦法》第七條明確提出房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，單位和個人可以公開查詢，就房屋權屬檔案資料查詢的現狀而言，一般是在買賣雙方去房地局辦理繳稅、遞交過戶材料時才能由房地局的工作人員在房屋檔案庫中查到相關的房屋權屬登記情況。一般情況下，房地局的工作人員不愿接待單個買售人在繳稅前的查詢行為，如果每個欲購房的個人都來查詢，將會增加很大工作量，如果需要查詢，還需要遞交申請資料，手續相對繁瑣。而依據最新通知的內容，以后其中約定的房屋權利人或者其委托人、房屋繼承人、受贈人和受遺贈人以及相關國家機關和機構在必要的情況下都可以查詢房屋的權屬登記信息，包括房屋的原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息。房屋權屬信息的集中歸檔，將有助于政府部門掌握每個公民的房屋擁有狀況，從而為進行各大城市房產所有狀況的調查和分析提供基礎數據庫，通過對數據的分析可以較準確地了解到每個城市的居民擁有房屋的狀況，最終分析出每個城市房產投資和自住的比例，確定該城市的房地產現狀，指導制定相應的地方政策。[1]房地產訴訟基本知識一、遇到糾紛不能協商解決,首先了解相關起訴的法律知識，一是通過一定的信息渠道，最好是向專業律師咨詢，明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果解決，準備哪些相關的證據材料，自己或委托律師起訴或申請仲裁，在訴訟前應基本收集齊全證據材料，寫好起訴書，準備證據清單及身份證復印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：1.原告是與本案有直接利害關系的公民，法人和其他組織；2.有明確的被告；3.有具體的訴訟請求和事實、理由；4.屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。向仲裁機構申請仲裁需事先約定解決爭議的仲裁機構或發生糾紛后雙方同意將爭議提交仲裁機構的協議。二、到房屋所在地法院起訴?！緦俟茌牎科鹪V審查、立案由立案庭（室）負責，立案庭受理后開具交費通知單，到農業銀行交費，交費后持農業銀行開具的交費憑據到法院的財務部門換訴訟費收據，然后再將該收據交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執行的方便，也可以申請訴前財產保全。三、立案后，法律的內勤將案件分到具體的承辦法官，由承辦法官根據自己的時間安排，由書記員將起訴書送達被告或電話通知開庭時間或其它事項。被告應在收到起訴狀副本后15日內提出答辯狀。不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。四、證據規則。法院審理案件實行“誰主張、誰舉證”的原則，舉證不能，將承擔敗訴或審判結果與己不利的后果，法律另有規定的除外。如果當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集并已提出調取證據的申請和該證據線索的，法院可以根據當事人申請，依職權取證；當事人提出申請可由人民法院勘驗或者委托鑒定，比如裝修質次價高，使用偽劣產品，原告要求雙倍賠償的，原告方可申請法院委托專業機構鑒定。五、法院確定的開庭時間和地點，所有訴訟參加人均應嚴格遵守，無正當理由不按時到庭的，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經法庭許可中途退庭的，按自動撤訴處理；被告不到庭或未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。六、開庭審理。民事、經濟案件開庭審理的順序為：核實雙方當事人的身份及代理人身份、宣布合議庭組成人員然后開始審理。首先原告陳述事實，然后被告答辯，法庭調查、法庭辯論、法庭調解、最后陳述，然后休庭，一般不當庭宣判，等判決書做出來后通知當事人取判決，一般法院不宣讀判決書，簽字后自己看結果。適用普通程序審理的民事、經濟案件，審限為6個月；有特殊情況需延長的，由法院院長批準，可延長6個月；還需延長的，報請上級法院批準。適用簡易程序審理的案件，審限為3個月。目前一般的案件均適用簡易程序，由一個審判員獨任審理，三個月內結案。三個月不能審結的，轉為普通程序。七、二審審理。當事人不服一審判決的，在判決書送達之日起15日內向上一級法院提起上訴。不服一審裁定的，應當在裁定書送達之日起10日內提起上訴。上訴應當遞交上訴狀，同時交納上訴費，并通過原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉交上訴方，然后連同全部案卷和證據，報送第二審法院。第二審法院只對上訴人請求的有關事實和適用法律進行審理?，F在的二審案件一般不開庭審理，一般法院通知說“談話”，只針對有爭議的部分進行審理，沒有爭議的則不再審理。人民法院審理對判決的上訴案件，應當在二審立案之日起3個月內審結。有特殊情況需要延長的，由法院院長批準。對裁定的上訴案件，應當在二審立案之日起30日內做出終審裁定。八、申請再審。當事人對已經發生法律效力的判決、裁定，認為有錯誤的，可向原審人民法院或上一級法院申請再審，但不停止判決、裁定的執行。當事人申請再審的，應當在判決、裁定發生法律效力后2年內提出。九、申請執行。發生法律效力的判決，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可向有管轄權的法院執行機構提出書面申請，申請法院執行。申請執行的期限，雙方或一方當事人是公民的為一年，雙方是法人或其他組織的為6個月。【新修改的民訴法將申請執行的期限變更為2年，平等保護了自然人、法人和其他組織】法院發生法律效力的判決、裁定和調解書，由原第一審人民法院執行。執行案件，簡單案件3個月內執結；普通案件6個月內執結；重大疑難案件1年內執結；特殊情況需延長的必須辦理批準手續?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之解讀下面就對涉及的15個問題進行基本的解讀：一、六種情況買受人可獲雙倍賠償1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的；4、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；5、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；6、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。二、買賣雙方對合同條款達不成一致可退定金目前開發商在與買受人簽正式合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則?！督忉尅饭疾嵤┖髮⒕徑馍唐贩抠I賣合同當事人一方買受人在簽約談判中的弱者地位?！督忉尅分忻鞔_規定，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。三、不按期辦房產證可解除合同并獲賠償在《解釋》公布前，由于開發商的原因買受人在一定期限內不能取得房屋權屬證書的，如果雙方事先在合同中沒有約定，那么買受人無法取得賠償，如果開發商沒有其它足以解除合同的違約行為，那么買受人一般也不能解除合同。在此之前開發商對為買受人辦理權屬證書之行為一般是按照建設部及國及國家工商總局制定的格式合同第十五的約定辦理，即只承諾將辦理權屬證書的資料在一定期限內報到權屬登記主管機關，不承諾取得房屋所有權證書的時間。有些開發商依據格式合同的十五條第一款或第二款承諾如不能按期辦理可以退房，有些開發商承諾不同意退房，只承諾賠償損失，但辦理期限未定，實際上此條的兩項承諾對買受人來說沒有實際作用。《解釋》明確了由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。如果雙方合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同并可要求賠償損失。上述規定明確了開發商為買受人辦理房產證的時間，且明確了是取得房屋權屬證書的時間，并非報送產權登記資料的時間。如果雙方沒有特殊約定，那么根據《解釋》第十九條，因開發商原因在一年零三個月內還未辦理房屋權屬證書的，買受人可退房并獲賠償。四、房屋質量存在問題可解除合同該《解釋》規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。如果房屋存在一般質量問題，在保修期及保修范圍內出賣人不承擔修復義務或在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。五、過低違約金可申請增加到實際所受損失由于目前開發商在買賣合同簽訂時的強勢地位，有些開發商為規避自己的違約責任，將逾期交房等約束自己的違約金比例定得比較低，通常定3%的比較多，也有極端的開發商將因開發商違約解除合同時違約金比例定為0.1%，且不能更改，也就是說，買一套價值100萬的房屋，如果讓開發商承擔違約責任，那么開發商只承擔1000元的違約金。而實際情況是，如果買受人已實際入住該房屋并對其進行了裝修，那么裝修損失至少也要幾萬元，如果買受人通過銀行貸款購買此房，那么還要支付銀行的貸款利息、保險費、律師費、公證費、抵押登記費、預售登記費(如有代理)、外地人購房審批費(戶口外地)、印花稅等費用，買受人的實際損失可能大約占總房款的10%左右，雙方事先約定的0.1%或1%或3%根本無法彌補買受人的實際損失，根據此種情況，《解釋》規定，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。如果約定的違約金過高，當事人也可以請求減少。減少的標準應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少。六、買賣雙方商定以擔保貸款方式付款、貸款申請未獲批準時，買賣雙方可解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，但前提條件是：因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人才可以請求解除合同。如果因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。如果買受人簽訂商品房合同后不辦理貸款手續，那么開發商可以要求解除合同并要求買受人承擔違約責任。

購房合同無效買受人可解除與銀行貸款合同。因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。此規定既免除了買受人不繼續支付銀行貸款的利息的負擔，也利于銀行資產的安全七、明確的廣告及承諾視為合同內容按照《中華人民共和國合同法》的有關規定，廣告在合同的締結過程中，屬于要約邀請，只有在廣告的內容明確、具體的情況下，廣告才構成要約，在買方承諾接受明確具體的廣告內容后，才構成合同的一部分，才會對雙方產生約束力。正因為如此，開發商為獲取最大利潤，在法律允許的條件下或超出法律限定的范圍夸大其宣傳。據工商部門的信息，目前房地產廣告涉及虛假成分的占總數的約30％。為了及時有效地制止開發商的違法行為并解決由廣告引起的房地產糾紛，《解釋》根據合同法第十五條，認定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此規定對遏制開發商夸大的廣告宣傳具有積極意義，也對通過廣告對某項目充滿幻想的非理性購房者產生一定程度的幫助。但是該條并未明確如開發商違約，如何承擔違約責任及承擔責任的方式，這在司法實踐中執行起來比較困難，因實際情況千差萬別，可能會因為各種原因而無法執行。八、合同效力根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第四項規定，商品房銷售必須取得商品房預售許可證明。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，違反法律、行政法規的合同是無效合同。在《解釋》公布前，司法實踐中對出賣人未取得銷售許可證即上市銷售的，如果買受人起訴到法院，在判決之前出賣人取得銷售許可證的，一般認定合同有效。該《解釋》明確規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。無效合同不受法律保護，根據《合同法》第五十六條、第五十八條的規定，無效合同自始沒有法律約束力，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。九、沒有約定違約數額或計算方法的前提條件下，逾期交房可獲市場價房租的賠償。《解釋》第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。十、交鑰匙視為房屋交付使用。目前因