編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第1頁(yè)共74頁(yè)

深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列

地價(jià)補(bǔ)繳

一、現(xiàn)行深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目地價(jià)補(bǔ)繳政策解讀

（一）城中村用地

根據(jù)《深圳市城市更新辦法》第三十六條規(guī)定，拆除重建類城市

更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地

價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的

20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)

繳地價(jià)。

（二）舊屋村用地

根據(jù)《深圳市城市更新辦法》第三十七條規(guī)定，市政府《關(guān)于發(fā)

布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理暫行辦法的通知》實(shí)施前已經(jīng)形成

的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價(jià),

超出部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。

（三）工改工項(xiàng)目

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改造后項(xiàng)目自用：根據(jù)《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一

款規(guī)定，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)，增加的建筑面積

按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。

改造后項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于明確城市更新項(xiàng)

目地價(jià)測(cè)算有關(guān)事項(xiàng)的通知》第七條第（三）款規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)升級(jí)

改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項(xiàng)

目，改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施約定整體轉(zhuǎn)讓的，按照公告基

準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)。

改造后項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于明確城市更新項(xiàng)

目地價(jià)測(cè)算有關(guān)事項(xiàng)的通知》第七條第（四）款規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)升級(jí)

改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項(xiàng)

目，改造后形成的工業(yè)樓宇約定部分分割轉(zhuǎn)讓的，其對(duì)應(yīng)的建筑面積

按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值與其所在整體（不含已批準(zhǔn)分

割轉(zhuǎn)讓并繳足地價(jià)的建筑面積）已繳交的平均樓面地價(jià)的剩余期限地

價(jià)之差作為單價(jià)測(cè)算并補(bǔ)繳地價(jià)；配套設(shè)施約定部分分割轉(zhuǎn)讓的，其

對(duì)應(yīng)的建筑面積按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)。

（四）工業(yè)改商業(yè)、住宅、辦公項(xiàng)目

根據(jù)《深圳市城市更新辦法》第三十八條第二款規(guī)定，原有合法

建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公

告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公

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告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功

能和土地使用權(quán)使用期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。

（70個(gè)舊城舊村改迨項(xiàng)目除外）

（五）70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目

根據(jù)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第六十二條規(guī)定，市政府

2006年發(fā)布的《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開(kāi)展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70

個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見(jiàn)》確定的70個(gè)項(xiàng)目，改造后原有城

中村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照《辦法》第三十

六條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算；原有舊屋村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟?/p>

建筑面積，按照《辦法》第三十七條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算；其余用地根

據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功能和土地使用期限，

以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。

（六）其余用地類型

根據(jù)《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施

工作的暫行措施的通知》第（九）條、第（十）條規(guī)定，按照其改造

后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，

扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公

告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)。超出基準(zhǔn)容積率部分，住宅按照2.5倍

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編號(hào)：

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基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)，其他功能按照2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地

價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式如下：

回

R深標(biāo)基準(zhǔn)-2013年版《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》一類密度

分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)

展產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目R深標(biāo)基準(zhǔn)為6.0。

(七)歷史用地處置

根據(jù)《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》第十條規(guī)定，城

市更新項(xiàng)目涉及歷史用地處置的，項(xiàng)目地價(jià)應(yīng)當(dāng)區(qū)分為兩部分進(jìn)行測(cè)

算：

(1)出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積不超出項(xiàng)目拆除

范圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照

《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第六十條規(guī)定測(cè)算地價(jià)；

(2)出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積超出項(xiàng)目拆除范

圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積以外的部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按

照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的110%

計(jì)收地價(jià)，其中的10%用作對(duì)歷史用地行為的處理。

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政策依據(jù)：

■《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號(hào)）

■《關(guān)于印發(fā)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則的通知》（深府

[201211號(hào)）

■《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法的通

知》（文號(hào)：深府辦（2013）3號(hào)）

■《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈深圳市工業(yè)樓宇

轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細(xì)則》的通知》（文號(hào)：深規(guī)土（2013）

721號(hào)）

■《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事

宜的通知》

■《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工

作的暫行措施的通知》（深府辦[2014]8號(hào)）

■《市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于明確城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算有關(guān)事項(xiàng)的通

知》（深規(guī)士[2015]587號(hào)）

■《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》（深規(guī)土（2013）

294號(hào)）

■《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開(kāi)展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城

舊村改造項(xiàng)目的處理意見(jiàn)》（文號(hào)：深府（2006）258號(hào)）

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二、即將出臺(tái)的地價(jià)新政解讀

《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（送審稿、第

三十稿），已于2016年10月10日由市規(guī)劃國(guó)土委上報(bào)市政府，待

市政府印發(fā)。

暫行措施第十五條：整合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類別，簡(jiǎn)化城市更新項(xiàng)目地價(jià)

測(cè)算規(guī)則，建立以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的地價(jià)測(cè)算體系（詳見(jiàn)后

表）。在保持城市更新地價(jià)水平相對(duì)穩(wěn)定的前提下，城市更新地價(jià)測(cè)

算逐步納入全市統(tǒng)一的地價(jià)測(cè)算體系。城市更新項(xiàng)目地價(jià)可不計(jì)息分

期繳交，首次繳交比例不得低于30%,余款1年內(nèi)交清。（請(qǐng)放大觀

看圖片）

回

回

回

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——工業(yè)用地歷史遺留問(wèn)題解決思路一一

為了給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地資源，深圳市政府先后在1992年、

2004年進(jìn)行了兩次“國(guó)有化”行動(dòng)，但因土地補(bǔ)償不到位以及由此

帶來(lái)的“違建”、"搶建”現(xiàn)象，無(wú)形中造成了長(zhǎng)期以來(lái)困擾深圳社

會(huì)發(fā)展的歷史遺留問(wèn)題，而這在工業(yè)用地改造項(xiàng)目中影響尤甚。

如何妥善解決項(xiàng)目用地及地上建筑物的歷史遺留問(wèn)題，往往成

為工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。在實(shí)際操作中，借助

城市更新解決歷史遺留問(wèn)題是深圳地區(qū)工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目的主

要途徑；不過(guò)，隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，不少工業(yè)用地項(xiàng)目的投資者

正試圖通過(guò)“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”等非城市更新的方式，尋找解決

歷史遺留問(wèn)題的其他路徑。

一、深圳非農(nóng)建設(shè)用地歷史遺留問(wèn)題概述

（一）兩次“土地國(guó)有化”的補(bǔ)償未到位

為了給城市發(fā)展提供用地保障，深圳市政府在1992年出臺(tái)了

《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》，對(duì)原特區(qū)內(nèi)的集體土

地實(shí)行“統(tǒng)征”，轉(zhuǎn)為國(guó)有用地；2003年，深圳市委、市政府發(fā)布

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《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》，把特區(qū)外的土地全部

“轉(zhuǎn)”為市政府發(fā)展儲(chǔ)備用地。

然而，由于對(duì)村集體、村民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、不到位，上述“征

地”、“轉(zhuǎn)地”行動(dòng)事實(shí)上并未得到當(dāng)時(shí)的村集體及村民的承認(rèn)c在

性質(zhì)上，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地名義上雖為“國(guó)有土地”，但

要真正實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，則需要完成對(duì)土地及地上建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償手

續(xù)。

（二）違法建筑的泛濫

深圳地區(qū)的快速發(fā)展，催生了巨大的用地、用房需求。大多數(shù)

集體經(jīng)濟(jì)組織出于招商、創(chuàng)收等考慮，與村外個(gè)人或企業(yè)簽訂用地協(xié)

議，使用年限50年甚至更久一一事實(shí)上成了“以租代售”o土地實(shí)

際使用人在取得“土地使用權(quán)”之后，多數(shù)未經(jīng)合法報(bào)建手續(xù)就建起

了各類建筑。這些違法建筑不但數(shù)量眾多，而且承載著大量的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)2010年深圳完成的農(nóng)村城市化歷史遺留問(wèn)題違法建筑信息普查

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35.7

萬(wàn)棟，建筑面積3.57億平方米，用地面積131平方公里[i],其中工

業(yè)用地及地上建筑物占據(jù)相當(dāng)大的比重。若要對(duì)如此規(guī)模的“違法建

筑”盡數(shù)拆除，不但阻力重重，還會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展以及大量人口

的生計(jì)造成負(fù)面影響。

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二、工業(yè)用地歷史遺留問(wèn)題處理的法律關(guān)系分析

通過(guò)對(duì)工業(yè)用地歷史遺留問(wèn)題來(lái)龍去脈的梳理，我們認(rèn)為:

要處理好以上問(wèn)題，首先需要理順好項(xiàng)目用地上政府、原農(nóng)村集體經(jīng)

濟(jì)組織（以下簡(jiǎn)稱“村委”）以及土地實(shí)際使用人的關(guān)系。

經(jīng)過(guò)1992年、2004年兩次“國(guó)有化”行動(dòng)，深圳成為“名義

上“全部由國(guó)有土地組成的地區(qū)。從這個(gè)意義上說(shuō)，政府是項(xiàng)目用地

的征收、征用方；但需要完成征地補(bǔ)償?shù)仁掷m(xù)，才真正轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。

在項(xiàng)目運(yùn)作中，相關(guān)成本大多由項(xiàng)目投資者直接承擔(dān)。作為社會(huì)公共

利益的管理者，在土地開(kāi)發(fā)及歷史遺留問(wèn)題解決的過(guò)程中主要負(fù)責(zé)

“算大帳”，其著眼點(diǎn)主要在于財(cái)政收入、城市規(guī)劃的落實(shí)、公共設(shè)

施用地的保障等C

在相關(guān)工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目中，村委扮演著銜接和溝通政府

和實(shí)際使用人的雙重角色：他們是項(xiàng)目用地的“名義產(chǎn)權(quán)方”，土地

征收、征用關(guān)系的“名義被拆遷方”，同時(shí)也與項(xiàng)目用地的實(shí)際使用

人存在租賃關(guān)系。因此，村委（及所屬大多數(shù)村民）成為了解決項(xiàng)目

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用地歷史遺留問(wèn)題、促使項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵主體。作為所在社區(qū)的

主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，村委主要的利益著眼點(diǎn)在于土地項(xiàng)目分成，留用地、

留用房的數(shù)量及收益等。

項(xiàng)目用地的實(shí)際使用人名義上與村委締結(jié)了租賃合同，租用項(xiàng)

目用地并在上面修建建筑、發(fā)展產(chǎn)業(yè)。但由于歷史原因，他們的用地

行為往往存在用地手續(xù)有瑕疵、報(bào)建手續(xù)不齊等缺陷，存在合法性風(fēng)

險(xiǎn)。一方面，他們與目標(biāo)用地的捆綁是最直接的，且大多在所在社區(qū)

有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，有著最迫切的利益訴求；另一方面，由于合法

性上的缺陷，他們往往不愿意將“項(xiàng)目用地實(shí)際使用人”的身份展現(xiàn)

于臺(tái)前，并常常需要與投資者聯(lián)合促進(jìn)項(xiàng)目的確權(quán)工作，實(shí)現(xiàn)自身利

益的“洗白”。

總體而言，在處理工業(yè)用地歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中所涉及的主體、

法律關(guān)系，以及各方利益訴求可概括如下：

回

三、通過(guò)城市更新解決工業(yè)用地歷史遺留問(wèn)題的要點(diǎn)整理

自《深圳市城市更新辦法》頒布實(shí)施以來(lái)，城市更新就成為了

歷史用地確權(quán)及歷史遺留問(wèn)題解決的主要途徑。2016年《深圳市城

市更新“十三五”規(guī)劃》、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫

行措施》（下稱“暫行措施”）等一系列措施的頒布，為解決歷史用

地遺留問(wèn)題提供了更為靈活的選擇。

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（一）未征轉(zhuǎn)用地：理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系后可直接拆除，參與城市更

新

《暫行措施》明確規(guī)定，針對(duì)用地行為發(fā)生在2007年6月30

日之前的建成區(qū)，在已批準(zhǔn)納入城市更新區(qū)域的情況下，村委可自行

理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑

物，并與政府簽訂征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的協(xié)議后，可作為歷史用地參與城

市更新。政府將不另行支付補(bǔ)償費(fèi)用。

據(jù)此，項(xiàng)目投資者在理順土地的利益關(guān)系后，可直接將地二建

筑物、構(gòu)筑物拆除，而不用要求建筑物的實(shí)際使用人出具產(chǎn)權(quán)證明，

無(wú)形中降低了歷史用地參與城市更新的難度。但其代價(jià)有二：

一是交納更高的地價(jià)。相關(guān)用地上所分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造

后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的110%計(jì)收地

價(jià)（其中的10%為對(duì)歷史用地行為的處理）。

二是更高的公共用地貢獻(xiàn)率。根據(jù)《暫行規(guī)定》拆除類項(xiàng)目中

歷史用地需要上交政府土地儲(chǔ)備的比例如下表：

處置處

土地中交由置土地中

拆除重建類城市更新項(xiàng)目繼受單位進(jìn)納入政府

行城市更新土地儲(chǔ)備

的比例的比例

一般更新單元80%20%

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合法用地比例260%80%20%

60%＞合法用地比例N

重75%25%

50%

點(diǎn)更新

50%＞合法用地比例N

單元65%35%

40%

合法用地比例〈40%55%45%

（二）關(guān)于合法用地比例的靈活處理

一般而言，城市更新單元的合法用地比例不少于60%。但在合

法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)

定申請(qǐng)簡(jiǎn)易處理，經(jīng)簡(jiǎn)易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰

的合法建筑物及土地。

（三）關(guān)于建筑物年限的靈活處理

《暫行措施》規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)申請(qǐng)拆除類城市更新的，建筑物

原則上不應(yīng)少于15年，但在“總面積不超過(guò)6000itf”、“不超過(guò)更

新單元拆除范圍”的1/3”，“提供40%作公共利益用地或6500平方

米獨(dú)立占地作為公共服務(wù)設(shè)施”的情況下，可將未滿15年的建筑物

列入城市更新范圍。

總體而言，城市更新通過(guò)構(gòu)建“土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)”的機(jī)制，

讓最先介入、解決歷史遺留問(wèn)題的投資者在獲得項(xiàng)目用地方面占據(jù)主

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導(dǎo)地位，以此激發(fā)投資者出錢(qián)出力，參與解決項(xiàng)目用地的歷史遺留問(wèn)

題。然而，隨著2016年“8?31”新政的到來(lái)，村委用地轉(zhuǎn)讓、參與

城市更新等均需要經(jīng)過(guò)專門(mén)集體資產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)行，交易流程也越來(lái)

越往“招拍掛”靠攏。隨著競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，不少投資者也在探索通過(guò)

非城市更新方式解決項(xiàng)目用地歷史遺留問(wèn)題的辦法。

四、“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”：通過(guò)非城市更新途徑解決工業(yè)用地歷

史遺留問(wèn)題的思路探索

（一）法律依據(jù)

1.村委未征轉(zhuǎn)用地理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系后可直接入市

《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》

（下稱“空間辦法”）第七條規(guī)定，對(duì)于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手

續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在先行理清

土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除

后，可進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)掛牌交易；交易所得由政府和村委分配，法定的

分配方式有二：（1）市國(guó)土基金和村委各分得50%的交易收益；（2）

市國(guó)土基金獲得70%的交易收益，村委獲得30%的交易收益，以及20%

的項(xiàng)目配套物業(yè)。

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根據(jù)相關(guān)部門(mén)的反饋，在實(shí)際操作中，項(xiàng)目用地掛牌所得收益

分配方案可通過(guò)各方協(xié)商予以調(diào)整。

2.針對(duì)產(chǎn)業(yè)用地可實(shí)現(xiàn)擬定出讓方案、準(zhǔn)入條件

2016年10月200,深圳市政府頒布《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)

業(yè)用地供應(yīng)管理辦法（試行）》（下稱“產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法”）。

根據(jù)前述的規(guī)定，為確保產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，可由區(qū)政府負(fù)責(zé)牽頭擬定建

設(shè)用地項(xiàng)目的具體出讓方案與準(zhǔn)入條件。在企業(yè)正式進(jìn)駐項(xiàng)目用地之

前，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)與用地單位簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議對(duì)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、投產(chǎn)

時(shí)間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、股權(quán)變更約束、退出機(jī)制、

違約責(zé)任等問(wèn)題作出具體規(guī)定。

（二）操作要點(diǎn)與案例

現(xiàn)階段，已有工業(yè)項(xiàng)目的投資者通過(guò)“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”

的方式與村委合作獲得項(xiàng)目用地，借此理順項(xiàng)目用地利益關(guān)系、解決

歷史遺留問(wèn)題。其操作要點(diǎn)可歸結(jié)如下：

首先是產(chǎn)業(yè)認(rèn)證，投資者可通過(guò)自行研發(fā)、合作或并購(gòu)的方式

獲得產(chǎn)業(yè)技術(shù)成果，按照《深圳市高新技術(shù)項(xiàng)目認(rèn)定實(shí)施辦法》等規(guī)

定，通過(guò)區(qū)一級(jí)的科技部門(mén)，完成高新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目認(rèn)定工作，為產(chǎn)業(yè)進(jìn)

駐提供資質(zhì)條件。

在此同時(shí)，投資者可同時(shí)與村委、街道辦溝通，確定當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)

引進(jìn)的意向，并根據(jù)《空間辦法》、《產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》的規(guī)

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定，由村委提出申請(qǐng)，區(qū)政府主導(dǎo)，為意向進(jìn)駐企業(yè)“量身定做”進(jìn)

駐條件，在此基礎(chǔ)上正式啟動(dòng)入市交易程序。

在聯(lián)系項(xiàng)目用地，啟動(dòng)“農(nóng)地入市”交易程序的過(guò)程中，投資

者需要與村委、實(shí)際使用人進(jìn)行充分溝通，進(jìn)而解決好項(xiàng)目用地的歷

史遺留問(wèn)題、理順土地利益關(guān)系，為項(xiàng)目用地入市出讓做好準(zhǔn)備。

以上操作最初由深圳市方格精密器件有限公司通過(guò)“農(nóng)地入市”

方式獲得寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)的工業(yè)用地［ii］。近年來(lái)，隨著深

圳政府對(duì)先進(jìn)制造業(yè)的重視，以及對(duì)工業(yè)用地資源的保護(hù)，通過(guò)前述

方式獲得用地的企業(yè)越來(lái)越多，比如大疆無(wú)人機(jī)［iii］、大族激光［iv］

等。以此作為契機(jī)解決項(xiàng)目用地的歷史遺留問(wèn)題，將是一個(gè)有益的嘗

試。

——深圳“工改工”項(xiàng)目物業(yè)轉(zhuǎn)讓限制及應(yīng)對(duì)操

為防止對(duì)工業(yè)用地、用房的炒作，深圳市政府頒布了《深圳市工

業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法》等一系列政策，通過(guò)限制工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓、劃定

自持比例等措施，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地、用房市場(chǎng)的干預(yù)。這無(wú)形中為項(xiàng)

目運(yùn)作設(shè)定了更高的門(mén)檻。隨著深圳“工改工”項(xiàng)目的越來(lái)越受青

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睞，如何在政策允許的范圍內(nèi)靈活運(yùn)作，擴(kuò)大盈利空間，成為“工改

工”項(xiàng)目運(yùn)作的重要問(wèn)題。

一、政府對(duì)“工改工”物業(yè)轉(zhuǎn)讓限制手段歸納

（一）對(duì)物業(yè)類型與設(shè)計(jì)的限制

根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（下稱“深標(biāo)”）對(duì)于工

業(yè)用地一一無(wú)論是普通工業(yè)用地（Ml）還是新興產(chǎn)業(yè)用地（M0）,均

明確其“主導(dǎo)用途的建筑面積（或各項(xiàng)主導(dǎo)用途的建筑面積之和）不

宜低于總建筑面積的70%”。所謂"主導(dǎo)用途的建筑”，在工業(yè)用地

領(lǐng)域主要是指生產(chǎn)廠房和研發(fā)用房。如此一來(lái)，其他用途（主要包括

商業(yè)、宿舍，以及附屬的市政設(shè)施、交通設(shè)施、配套輔助設(shè)施）的建

筑面積加起來(lái)就不得超過(guò)總建筑面積的3區(qū)。

2017年1大，深圳市規(guī)土委公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦

公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》。該通知一方

面強(qiáng)調(diào)工業(yè)建筑的平面布局、水電設(shè)計(jì)不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，另

一方面明確規(guī)定研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。如該通

知未來(lái)付諸實(shí)施，未來(lái)“工業(yè)廠房改公寓”的相關(guān)運(yùn)作將受巨大限制。

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（二）對(duì)受讓人資格的限制

“工改工”項(xiàng)目的主要物業(yè)類型為工業(yè)樓宇，包括廠房、研發(fā)

用房等。對(duì)此，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（下稱“辦

法”）第五條明確規(guī)定，工業(yè)樓宇的受讓人必須是企業(yè)；有準(zhǔn)入條件

的還應(yīng)經(jīng)產(chǎn)業(yè)部門(mén)資格審查［1］。

對(duì)具有居住功能的的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（含宿舍、單身公寓、

辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的轉(zhuǎn)讓，市規(guī)土委在《關(guān)于

工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》第一條還規(guī)定了四種例外情形:

1、前述通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二

款規(guī)定情形的（即符合項(xiàng)目設(shè)定的準(zhǔn)入條件）；2、前述通知實(shí)施前

已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的;

3、經(jīng)房改部門(mén)批準(zhǔn)被納入房改范圍的；4、市政府批準(zhǔn)的其他情形。

（三）對(duì)轉(zhuǎn)讓方式、范圍和比例的限制

根據(jù)《辦法》的精神，工業(yè)樓宇一般情況下可以整體轉(zhuǎn)讓。但

如需要分割轉(zhuǎn)讓，則需要用地批文、土地使用權(quán)出讓合同的明確規(guī)定,

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或符合《辦法》第四條第二款所規(guī)定的九項(xiàng)情形。根據(jù)其中第（四）、

（五）、（六）項(xiàng)的規(guī)定[2],在用地批文、土地使用權(quán)出讓合同沒(méi)

有明確規(guī)定的情況下，開(kāi)發(fā)商如無(wú)后續(xù)操作，在一般情況下能夠?qū)ν?/p>

分割轉(zhuǎn)讓的，不超過(guò)總面積的50%（其中已包括辦公、宿舍等配套措

施）。

（四）對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格及收益進(jìn)行限制

為防止對(duì)工業(yè)用地、用房的炒作而推高房?jī)r(jià)，《辦法》明確規(guī)

定「工業(yè)樓宇在轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，

納入政府設(shè)立的國(guó)有土地收益基金專項(xiàng)管理”。總體而言，工業(yè)樓宇

轉(zhuǎn)讓增值收益上繳方式可概括如下圖：（請(qǐng)橫屏查看）

回

二、怎樣盤(pán)活工業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)

（一）土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)定

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根據(jù)《深標(biāo)》的規(guī)定，普通工業(yè)用地（Ml）和新興產(chǎn)業(yè)用地（M0）

中最多有30%的建筑面積可用作商業(yè)、宿舍及其他配套設(shè)施。如何讓

這30%的物業(yè)獲得最大的利潤(rùn)，有賴于投資者事前做好全盤(pán)的規(guī)劃。

對(duì)此，投資者應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目用地的規(guī)劃情況、市場(chǎng)需求、周邊項(xiàng)目情況

等因素進(jìn)行充分調(diào)研，在此基礎(chǔ)上聘請(qǐng)合資格的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)

劃（或規(guī)劃調(diào)整）方案。

由于M0的容積率上限較大，在實(shí)際操作中，投資者大都青睞

“工改M0”項(xiàng)目。然而，隨著《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》

的出臺(tái)，政府有意收緊“工改M0”項(xiàng)目。根據(jù)筆者所了解到的信息，

目前“工改M0”類項(xiàng)目的審批，需要提交到市一級(jí)主管部門(mén)審查，

其時(shí)間成本和不確定性均較以前大大提高。

（二）適當(dāng)確定自持和銷售的部分

根據(jù)前文的分析，如沒(méi)有后續(xù)操作（如補(bǔ)地價(jià)等），根據(jù)現(xiàn)有

的政策，工業(yè)用地項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售的物業(yè)體量比例不高于總建筑面積

的50%——這個(gè)比例是確定的，但具體哪一部分物業(yè)可銷售則由投資

者決定。

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通常情況下，工業(yè)用地項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房占比為70%,配

套用房占比30%,可售物業(yè)占比50%。可售物業(yè)包括產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房及

配套用房。為此，投資者需要根據(jù)不同的項(xiàng)目背景，以及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

預(yù)期的不同，確定可售物業(yè)中產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和配套用房的占比，以及

可售物業(yè)的具體位置。

（三）將廠房改為其他物業(yè)類型

根據(jù)深圳現(xiàn)行政策的規(guī)定，工改項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房占比都在

70%以上，且大部分不能分割轉(zhuǎn)讓。這一大部分工業(yè)廠房的消化給后

續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)了較大的壓力。

為此，很多項(xiàng)目將產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房改為寫(xiě)字樓、公寓或會(huì)所等更

具價(jià)值的物業(yè)類型以規(guī)避產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房體量過(guò)大的問(wèn)題。在實(shí)際操作

中，這種做法早已屢見(jiàn)不鮮。但由于政策的收緊，投資者近期需要密

切合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是部分地區(qū)加大清理廠房改公寓、酒店的力度。比如寶安區(qū)

政府不久前出臺(tái)了《堅(jiān)決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細(xì)則》,

同時(shí)請(qǐng)拆了不少“廠房改公寓”項(xiàng)目。相關(guān)政策是否會(huì)得到深圳其他

區(qū)域的響應(yīng)，有待進(jìn)一步觀察。

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二是物業(yè)經(jīng)營(yíng)前置審批的收緊。根據(jù)筆者了解，深圳部分地區(qū)

的消防主管部門(mén)收緊了寫(xiě)字樓、酒店的消防審批，尤其是廠房改造項(xiàng)

目的消防審批。這勢(shì)必會(huì)對(duì)相同項(xiàng)目及其投資者產(chǎn)生消極影響。

（四）完善物業(yè)流轉(zhuǎn)方式

對(duì)于不少于50%的不可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)部分，除了變更物業(yè)類

型以提高其價(jià)值與吸引力以外，更重要的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。對(duì)此,

相關(guān)經(jīng)營(yíng)者想出來(lái)“長(zhǎng)期租賃”、“會(huì)籍綁定”、“股權(quán)綁定”等方

式。

“長(zhǎng)期租賃”是最常見(jiàn)的流轉(zhuǎn)方式C經(jīng)營(yíng)者成立物業(yè)管理公司

與客戶簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議，將約定物業(yè)租給客戶長(zhǎng)期使用，以此實(shí)現(xiàn)

物業(yè)的流轉(zhuǎn)。但租賃合同的年限受限于《合同法》第二百一十四條“租

賃期限不得超過(guò)二十年”的限制，且投資者的資金無(wú)法一次性回籠。

“股權(quán)綁定”是以將相關(guān)物業(yè)作為資產(chǎn)成立項(xiàng)目公司，或有限

合伙企業(yè)，并將具體物業(yè)與股權(quán)、投資份額進(jìn)行綁定，客戶通過(guò)受讓、

持有或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、投資份額，間接實(shí)現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。

“會(huì)籍綁定”則是由設(shè)立會(huì)員制俱樂(lè)部，通過(guò)銷售會(huì)籍的方式

連帶銷售物業(yè)。在滿足約定條件的情況下，會(huì)籍可對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

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在物業(yè)不能直接分割轉(zhuǎn)讓的情況下，以上安排均屬于完善物業(yè)

流轉(zhuǎn)的變通性措施,在此基礎(chǔ)上，投資者可引入資管計(jì)劃、基金等金

融工具，通過(guò)將物業(yè)收益權(quán)打包出讓的方式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的融資功能，

提升資產(chǎn)流動(dòng)性。交易模式可簡(jiǎn)單歸納如下：

回.

總體而言，與一般的城市更新項(xiàng)目相比，“工改工”項(xiàng)目受當(dāng)

地政策影響程度更高。投資者一方面要不斷加大“土地”與“產(chǎn)業(yè)”

的結(jié)合度，讓項(xiàng)目用地最大限度地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展；另一方面要時(shí)刻

留意當(dāng)?shù)卣唢L(fēng)向的變化，做到“帶著腳潦跳舞”。

[1]隨后，《〈深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》實(shí)施細(xì)則》

（下稱“實(shí)施細(xì)則”）第六條規(guī)定了四項(xiàng)例外情形：“1、因人民法

院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得物權(quán)的；2、因繼承、受遺贈(zèng)取得

物權(quán)的；3、因共有分割取得物權(quán)的；4、因政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的”。

但這些都不屬于正常的市場(chǎng)流通行為。

[2]“……（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價(jià)入股，其作價(jià)入

股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用

部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，企業(yè)總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼

續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的,

非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；（六）單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

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內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建

筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓;

拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制和合約處理技巧

前言

深圳的城市更新基本實(shí)現(xiàn)了政府、開(kāi)發(fā)商及被拆遷人三方利益的

平衡，政府得以借助城市更新落實(shí)規(guī)劃、公共配套及保障房等，開(kāi)發(fā)

商則通過(guò)城市更新項(xiàng)目獲得了在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，而權(quán)利

人則大多通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)了居住條件的改善、直接參與城市發(fā)展紅

利的分配。在傳統(tǒng)的凈地開(kāi)發(fā)模式已十分成熟的情況下，深圳城市更

新一二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式中，拆遷工作的開(kāi)展往往左右了

一個(gè)城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

本文根據(jù)筆者多年的拆遷工作經(jīng)驗(yàn)，以深圳城市更新拆遷中涉及

各類綠本房屋的處置為例，對(duì)實(shí)操工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，望.各同行共同

探討，在此亦歡迎批評(píng)指正。

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一、普通綠本房簽約注意事項(xiàng)

由于在產(chǎn)權(quán)注銷過(guò)程中，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需對(duì)綠本房的房產(chǎn)證

號(hào)、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況是否與產(chǎn)權(quán)登

記簿所載一致進(jìn)行核查，所以在拆遷補(bǔ)償合同中對(duì)房屋相關(guān)描述應(yīng)當(dāng)

完全與房產(chǎn)證證載信息一致，如證載面積、房產(chǎn)證號(hào)、房地產(chǎn)名稱等。

二、綠本房證載權(quán)利人死亡情況下綠本房拆遷補(bǔ)償操作

權(quán)利人死亡的，應(yīng)當(dāng)完成繼承后辦理新的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，確定新的

權(quán)利人：

1、根據(jù)法定繼承關(guān)系辦理繼承權(quán)公證、憑繼承權(quán)公證書(shū)等至

地稅局辦理免稅證明后，至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)證載權(quán)利人即為新的綠本房權(quán)利人。

2、根據(jù)遺囑繼承的，如遺囑經(jīng)過(guò)公證，由遺囑確定的繼承人

持遺囑至公證處辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書(shū)等至地稅局辦理免

稅證明后，至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；如遺囑未經(jīng)

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公證，則需要參照法定繼承方式，相關(guān)繼承人均須到公證處就遺囑內(nèi)

容進(jìn)行確認(rèn)，然后辦理繼承權(quán)公證。

三、權(quán)利人房產(chǎn)證遺失情況下簽約注意事項(xiàng)

1、根據(jù)土地建筑物信息核查結(jié)果及權(quán)利人描述，確認(rèn)遺失房

產(chǎn)證是否為綠本，如原為寶安縣或廣東省頒發(fā)的房屋所有權(quán)證且國(guó)土

檔案系統(tǒng)無(wú)法查詢核實(shí)的，可參照無(wú)證房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。

2、綠本遺失導(dǎo)致簽約時(shí)無(wú)法提供房產(chǎn)證信息的，向產(chǎn)權(quán)登記

部門(mén)查詢，在合同內(nèi)將房地產(chǎn)證載信息進(jìn)行確定。

3、在項(xiàng)目進(jìn)行房產(chǎn)證注銷時(shí)，首先由區(qū)（新區(qū)管委會(huì)）城市

更新職能部門(mén)對(duì)房屋拆除情況進(jìn)行確認(rèn)并出具同意申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)

證的意見(jiàn)；其次經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查，確認(rèn)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等房

屋證號(hào)、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況與不動(dòng)產(chǎn)

登記簿'所記載的內(nèi)容一致；最后由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)注

銷之前在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》和房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公告，公告

期為10個(gè)自然日，公示期無(wú)人異議或異議不成立的，即可辦理注銷。

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四、對(duì)于已買賣綠本房簽約注意事項(xiàng)

綠本房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的過(guò)戶，即無(wú)法實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變更，所

以買賣綠本房通常存在證載權(quán)利人與實(shí)際控制人不符的情形，從相關(guān)

規(guī)定和實(shí)操的可行性角度考慮，建議按照如下思路處理：

1、實(shí)際控制人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?/p>

首先應(yīng)由證載權(quán)利人與項(xiàng)目公司簽訂貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w安置補(bǔ)

償協(xié)議(全部協(xié)議文本由項(xiàng)目公司持有)，項(xiàng)目公司獲得證載權(quán)利人

經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書(shū)及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明；其次將拆遷

補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)補(bǔ)償給實(shí)際控制人，付款節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)盡量與項(xiàng)目推進(jìn)程度相

適應(yīng)，如設(shè)置合同生效、房屋交付、實(shí)施主體確認(rèn)完成、產(chǎn)權(quán)注銷等

付款節(jié)點(diǎn)，最終以雙方協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)；最后，項(xiàng)目公司與實(shí)際控制人、

證載權(quán)利人以三方協(xié)議的形式就拆遷補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程及權(quán)益承受情況進(jìn)

行書(shū)面確認(rèn)。

2、實(shí)際控制人要求物業(yè)回遷補(bǔ)償?shù)模ǔＳ幸韵氯N實(shí)現(xiàn)方

式：

(1)完成回遷后過(guò)戶至實(shí)際控制人名下。首先與證載權(quán)利人

簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償方式為產(chǎn)權(quán)置換，在房屋修建完畢后將

回遷房屋產(chǎn)權(quán)辦理至證載權(quán)利人名下，再由證載權(quán)利人過(guò)戶至實(shí)際控

制人名下，整個(gè)交易結(jié)構(gòu)由項(xiàng)目公司、證載權(quán)利人及實(shí)際控制人以三

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方協(xié)議的形式確定。涉及的裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)及過(guò)渡期安置費(fèi)等由

證載權(quán)利人委托實(shí)際控制人收取。其中若涉及稅費(fèi)問(wèn)題、購(gòu)房指標(biāo)問(wèn)

題應(yīng)在簽約時(shí)明確，避免后續(xù)爭(zhēng)議影響項(xiàng)目推進(jìn)。

（2）完成回遷安置房后由實(shí)際控制人向項(xiàng)目公司買受。在證

載權(quán)利人提供簽訂貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w安置補(bǔ)償協(xié)議，項(xiàng)目公司獲得證載

權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書(shū)及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明等材

料后，項(xiàng)目公司向?qū)嶋H控制人支付貨幣若干，待更新項(xiàng)目具備回遷入

伙條件時(shí)，實(shí)際控制人持項(xiàng)目公司向其支付的貨幣向項(xiàng)目公司回購(gòu)房

屋。適用該補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)根據(jù)具體情況綜合考慮購(gòu)房指標(biāo)、

稅費(fèi)及過(guò)渡期安置補(bǔ)償費(fèi)等問(wèn)題。

（3）分割項(xiàng)目公司可控的無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)房屋的若干建筑面積至

買受人名下，以該部分分割所得建筑面積作為補(bǔ)償依據(jù)，具體補(bǔ)償內(nèi)

容以實(shí)際控制人買受證載房屋可獲得的補(bǔ)償面積、金額為準(zhǔn)。進(jìn)行上

述操作的，除應(yīng)事先獲得證載權(quán)利人簽署妁貨幣補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償協(xié)議、

放棄房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益聲明書(shū)及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書(shū)外，還應(yīng)考

慮所在區(qū)域的確權(quán)政策，確保上述操作的可行性。上述操作能夠保證

實(shí)際控制人獲得的房屋為回遷房屋，有效避免了涉及的購(gòu)房指標(biāo)、稅

費(fèi)等問(wèn)題。

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五、證載為企業(yè)而存在經(jīng)備案的購(gòu)房、分房協(xié)議的綠本房拆遷補(bǔ)償注

意事項(xiàng)

該類問(wèn)題存在個(gè)案的特殊性，以下操作方式為建議：

1、證載權(quán)利人為國(guó)企或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的，存在

分房購(gòu)房協(xié)議且在政府部門(mén)有備案信息的，在完成企業(yè)內(nèi)部的決議、

審批程序后，與有關(guān)政府部門(mén)溝通，以歷史遺留問(wèn)題的思路進(jìn)行解決。

能按照歷史遺留問(wèn)題思路解決的，由項(xiàng)目公司、證載權(quán)利人與分房業(yè)

主簽訂三方協(xié)議落實(shí)拆遷安置補(bǔ)償有關(guān)事宜；

2、如政府部門(mén)不同意按照歷史遺留問(wèn)題思路解決，則在完成

企業(yè)內(nèi)部決議、審批程序后，參照已買賣綠本房思路進(jìn)行處理。

六、存在法院生效判決的綠本房拆遷補(bǔ)償注意事項(xiàng)

1、法院對(duì)于涉及綠本房的糾紛做出的確權(quán)判決，根據(jù)物權(quán)法

第28條，司法裁判文書(shū)生效時(shí)房屋權(quán)屬即發(fā)生變更，因此可在確權(quán)

時(shí)將司法裁判文書(shū)確認(rèn)的權(quán)利人作為權(quán)利人進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。在涉

及產(chǎn)權(quán)注銷時(shí)，通常無(wú)需根據(jù)裁判文書(shū)辦理新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，直接注

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銷原房地產(chǎn)證（綠本）即可，具體最終注銷處理方式以所在區(qū)不動(dòng)產(chǎn)

登記部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)（一般此類問(wèn)題不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)會(huì)內(nèi)部開(kāi)會(huì)討論處

置方案）。

2、由于綠本問(wèn)題的特殊性或糾紛當(dāng)事人的訴請(qǐng)不規(guī)范，可能

導(dǎo)致部分裁判文書(shū)對(duì)于物權(quán)的確認(rèn)并不清晰，如裁判訴爭(zhēng)房屋使用權(quán)、

收益權(quán)等歸當(dāng)事人所有，具體能否憑裁判文書(shū)確定有關(guān)當(dāng)事人為綠本

房權(quán)利人的，以區(qū)城市更新職能部門(mén)意見(jiàn)及不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)。

七、無(wú)法聯(lián)系權(quán)利人的綠本房拆遷補(bǔ)償注意事項(xiàng)

1、綠本房權(quán)利人滿足下落不明滿二年條件的，可由利害關(guān)系

人申請(qǐng)證載權(quán)利人為失蹤人，確定財(cái)產(chǎn)代管人，由財(cái)產(chǎn)代管人處置綠

本房。

2、綠本房權(quán)利人滿足《民法總則》第二十三條規(guī)定的條件的，

可由利害關(guān)系人申請(qǐng)證載權(quán)利人死亡，由繼承人對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行繼承后

處理拆遷補(bǔ)償事宜，具體繼承手續(xù)見(jiàn)本指引第二條操作步驟。

一一開(kāi)發(fā)商鎖定項(xiàng)目的常規(guī)策略以及因開(kāi)發(fā)延誤等導(dǎo)致業(yè)主反水的

訴訟分析

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來(lái)源：西政投資/作者：鄧偉強(qiáng)

提要

近年來(lái)，城市更新成為開(kāi)發(fā)商們搶灘深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主

戰(zhàn)場(chǎng)”。開(kāi)發(fā)商為拓展項(xiàng)目而支付給業(yè)主的對(duì)價(jià)也不斷提高。然而，

在城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)之后，由于開(kāi)發(fā)進(jìn)度不盡人意、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手覬覦等

原因，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商很容易因開(kāi)發(fā)進(jìn)度遲緩產(chǎn)生矛盾，最終導(dǎo)致合同

解除或項(xiàng)目易主。

深圳城市更新項(xiàng)目“一女多嫁”的先例并不少見(jiàn)，在賣方市

場(chǎng)的背景下，開(kāi)發(fā)商前期鎖定項(xiàng)目的成本越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽

訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議或拆補(bǔ)協(xié)議后業(yè)主受到的其他競(jìng)爭(zhēng)方的蠱惑和誘惑

也越來(lái)越大，尤其是項(xiàng)目涉及多個(gè)業(yè)主或權(quán)利人時(shí)如開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)

解決全部業(yè)主的拆補(bǔ)等問(wèn)題，很有可能引起項(xiàng)目延誤，并最終導(dǎo)致原

已簽訂的業(yè)主反水。根據(jù)近年來(lái)深圳城市更新市場(chǎng)的發(fā)展情況，結(jié)合

筆者多年來(lái)的城市更新工作經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在城市更新項(xiàng)目

具體交易方案設(shè)計(jì)與合同談判的過(guò)程中，既要對(duì)合同解除的條件與程

序、違約責(zé)任等進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定，又要對(duì)拆遷所需要支付的對(duì)

價(jià)、形式與補(bǔ)償流程進(jìn)行通盤(pán)考慮。在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)“入

股分紅”、“提前支付部分補(bǔ)償”、“為業(yè)主方解決歷史遺留問(wèn)題”

等方式，讓業(yè)主方提前享受到部分“勝利果實(shí)”，并盡可能提高競(jìng)爭(zhēng)

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對(duì)手進(jìn)入項(xiàng)目的門(mén)檻，降低業(yè)主方因長(zhǎng)期等待而被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“誘惑”

的可能性，最終避免業(yè)主方以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)遲延等為由解除合同。

本文以一個(gè)常見(jiàn)的城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償糾紛訴訟案例為例，

對(duì)業(yè)主解約的原因和對(duì)策進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)開(kāi)發(fā)商鎖定項(xiàng)

目的業(yè)務(wù)實(shí)操要點(diǎn)，以饗讀者。

正文【案件基本情況】

原告：甲股份公司，為深圳某區(qū)某城中村改造項(xiàng)目（下稱“改造項(xiàng)目”）

的其中一名業(yè)主；

被告：A公司，為改造項(xiàng)目的初定開(kāi)發(fā)商；

案由：拆遷補(bǔ)償合同糾紛。

【本案事實(shí)簡(jiǎn)述】

2007年1月，深圳某區(qū)的舊改主管部門(mén)以專函確認(rèn)A公司為

改造項(xiàng)目的舊改單位。改造項(xiàng)目面積約10萬(wàn)nf,業(yè)主包括甲股份有

限公司（下稱甲公司，占地約60000nV）、乙有限責(zé)任公司（下稱乙

公司，占地約5000疔）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體

經(jīng)濟(jì)組織，占地約35000nV）o對(duì)于改造項(xiàng)目，主管部門(mén)在專函中提

出：A公司須自審定改造之日起，5年內(nèi)（即2012年1月之前）完成

項(xiàng)目改造，否則取消改造資格，收回重新招商。《深圳市城市更新辦

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法》生效后，改造項(xiàng)目被定性為拆除類城市更新項(xiàng)目，A公司亦被認(rèn)

定為城市更新申報(bào)主體。

2009年7月，A公司與甲公司簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，約定：

甲公司將改造項(xiàng)目所在地塊交給A公司進(jìn)行改造，移交期限不得遲于

2013年x月x0；履約保證金為人民幣1200萬(wàn)元，A公司在簽訂《拆

遷補(bǔ)償協(xié)議》后向甲公司繳付600萬(wàn)元，余款在甲公司將改造范圍內(nèi)

的地上建筑物、構(gòu)筑物全部移交并注銷產(chǎn)權(quán)后付清。在此基礎(chǔ)上，締

約雙方就拆遷補(bǔ)償方式、過(guò)渡安排等一系列問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)約定。此

后不久，A公司與另一業(yè)主乙公司也簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。已完

2

成收購(gòu)的面積合計(jì)約65000mo

然而，由于對(duì)項(xiàng)目復(fù)雜性估計(jì)不足，A公司的項(xiàng)目拓展工作

推進(jìn)趨緩。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽

訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，因此也未能獲得改造項(xiàng)目的“城市更新實(shí)施主體”

資格。

由于項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，甲公司對(duì)A公司也心生不滿。2011年9

月，甲公司召開(kāi)股東大會(huì)，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。

A公司隨后獲悉并提出異議，要求甲公司繼續(xù)履行合同.

2011年12月，丙公司與另一家開(kāi)發(fā)商B公司（訴訟中被法

院認(rèn)定為甲公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）簽訂了《拆遷安置合同》，并部分履行。

2012年3月，前述專函中所提到的“5年完成改造項(xiàng)目”期

限已過(guò)，主管部門(mén)對(duì)是否延期意見(jiàn)不明確，且丙公司已與B公司簽約。

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基于此，甲公司向A公司發(fā)出書(shū)面通知，根據(jù)《合同法》第68條“不

安抗辯權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，以A公司已不能履約為由，要求中止《拆遷

補(bǔ)償協(xié)議》的履行，并希望A公司能提供證據(jù)證明其履約能力。A公

司拒絕了甲公司的要求。

2012年4月，甲公司起訴至某區(qū)法院，請(qǐng)求解除與A公司的

《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，并要求A公司支付違約保證金600萬(wàn)元。

【審判過(guò)程及結(jié)果】

某區(qū)法院認(rèn)為：雙方簽署的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，A

公司已按約定履行了合同義務(wù)；在主管部門(mén)未對(duì)A公司的舊改單位資

質(zhì)作出新安排的情況下，甲公司以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的B公司與丙公司簽訂

協(xié)議為由，拒絕履行《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的行為，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，

故判決駁回甲公司的全部訴訟請(qǐng)求。

甲公司不服判決，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。在二審

期間，甲公司向法院提交了丙公司拒絕與A公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的

書(shū)面聲明。

深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為：（1）因與B公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，

甲公司以“B公司與丙公司簽訂協(xié)議''向A公司提出不安抗辯權(quán)有“設(shè)

置合同履行障礙”之嫌。（2）根據(jù)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》

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時(shí)間：2021年X月X日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第34頁(yè)共74頁(yè)

第46條第1款規(guī)定，城市更新單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)存在多個(gè)權(quán)利

主體的，只有當(dāng)所有權(quán)利主體通過(guò)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、資

產(chǎn)收購(gòu)等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，方可由該單

一主體向區(qū)城市更新職能部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)施主體確認(rèn)。由于丙公司已

明確拒絕與A公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定，A公司已不可

能獲得改造項(xiàng)目的城市更新實(shí)施主體資格，其與甲公司簽訂的《拆遷

補(bǔ)償協(xié)議》事實(shí)上已不具備繼續(xù)履行的條件。最后，深圳市中級(jí)人民

法院據(jù)此判決終止雙方簽署的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，駁回其他訴訟請(qǐng)求。

【法律分析】

本案是深圳城市更新項(xiàng)目中常見(jiàn)的，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主方因拆遷

進(jìn)度和補(bǔ)償問(wèn)題而引發(fā)的糾紛。我們可以從糾紛解決，以及項(xiàng)目運(yùn)作

兩個(gè)維度，對(duì)本案進(jìn)行挖掘。

（一）糾紛解決的維度

在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，

認(rèn)定甲公司單方解約條件不充分，但后續(xù)處理卻截然不同。一審法院

直接判決駁回甲公司的訴訟請(qǐng)求，顯然沒(méi)有考慮到A公司對(duì)改造項(xiàng)目

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