基建管理制度流程房產開發規章?一、引言基建管理與房產開發是房地產企業運營中的關鍵環節，規范且科學的管理制度流程對于確保項目順利推進、保障工程質量、控制成本以及實現企業的戰略目標具有至關重要的意義。本規章旨在明確基建管理和房產開發過程中的各項規則、流程與要求，為企業的相關活動提供全面、系統的指導。二、基建管理制度流程項目前期規劃1.項目立項市場調研：對擬開發區域的房地產市場進行深入調研，包括市場需求、競爭態勢、價格走勢等，形成詳細的市場調研報告。項目可行性研究：綜合考慮市場、經濟、技術、環境等因素，對項目的可行性進行全面評估，編制可行性研究報告。報告應涵蓋項目概況、市場分析、建設方案、投資估算、財務評價、風險分析等內容。立項審批：將可行性研究報告提交給企業決策層進行審批，經批準后確定項目立項。2.規劃設計設計單位選擇：通過招標、邀標等方式，選擇具有相應資質和豐富經驗的設計單位。對設計單位的業績、信譽、設計能力等進行綜合評估，確定中標單位。設計任務書編制：根據項目定位和要求，編制詳細的設計任務書，明確項目的功能需求、技術標準、設計風格、建筑面積、戶型配比等內容。方案設計與評審：設計單位根據設計任務書進行方案設計，提交多個設計方案供企業評審。組織相關部門和專家對設計方案進行評審，從技術、經濟、美觀等方面進行綜合評價，提出修改意見，優化設計方案。初步設計與施工圖設計：在方案設計通過評審后，設計單位進行初步設計和施工圖設計。企業相關部門對施工圖進行審核，重點審核設計是否符合規范要求、是否滿足功能需求、是否存在安全隱患等，確保施工圖的準確性和完整性。工程招標與合同管理1.工程招標招標范圍確定：根據項目建設內容和進度安排，確定需要招標的工程范圍，包括勘察、設計、施工、監理、材料設備采購等。招標文件編制：編制招標文件，明確招標項目的技術要求、商務條款、評標標準等內容。招標文件應符合法律法規和相關政策的要求，確保公平、公正、公開。招標公告發布：通過指定的媒體發布招標公告，吸引潛在投標人參與投標。公告內容應包括招標項目的基本情況、投標人資格要求、報名時間和方式等。資格預審：對報名的潛在投標人進行資格預審，審查其營業執照、資質證書、業績、信譽、財務狀況等，確定合格投標人名單。開標、評標與定標：按照招標文件規定的時間和地點進行開標，唱標并記錄投標人的投標報價、工期、質量標準等內容。組織評標委員會對投標文件進行評審，根據評標標準推薦中標候選人。企業根據評標委員會的推薦意見確定中標單位，并向中標單位發出中標通知書。2.合同管理合同起草：根據招標文件和中標人的投標文件，起草工程建設相關合同，明確雙方的權利和義務、工程內容、工期、質量標準、價款支付方式、違約責任等條款。合同應采用規范的格式文本，確保合同內容的合法性和完整性。合同評審：組織企業內部相關部門對合同草案進行評審，重點審查合同條款是否符合法律法規和企業利益，是否存在風險漏洞等。各部門根據職責提出評審意見，對合同進行修改完善。合同簽訂：合同經評審通過后，由企業法定代表人或其授權代表與中標單位簽訂合同。簽訂后的合同應及時歸檔，并按照合同約定履行各自的義務。工程建設管理1.施工準備階段施工許可證辦理：協助施工單位辦理施工許可證，準備相關申報材料，按照規定的程序向建設行政主管部門申請辦理。施工場地移交：在施工單位進場前，完成施工場地的"三通一平"工作，將施工場地移交給施工單位。同時，組織相關部門對施工場地進行驗收，確保施工條件符合要求。技術交底：組織設計單位、施工單位和監理單位進行技術交底，向施工單位詳細介紹工程設計要求、施工技術標準、質量控制要點等內容，解答施工單位的疑問。施工組織設計審查：審查施工單位編制的施工組織設計，重點審查施工方案的合理性、施工進度計劃的可行性、質量保證措施的有效性、安全保障措施的可靠性等。提出審查意見，要求施工單位進行修改完善。2.工程質量控制質量管理體系建立：要求施工單位建立健全質量管理體系，配備相應的質量管理人員，制定質量管理制度和質量檢驗標準。原材料與構配件檢驗：對進入施工現場的原材料、構配件進行檢驗，檢查其質量證明文件、規格型號是否符合要求，并按規定進行見證取樣送檢。未經檢驗或檢驗不合格的原材料、構配件不得用于工程建設。施工過程質量檢查：監理單位對施工過程進行全程旁站監理，對關鍵工序、隱蔽工程進行重點監督檢查。企業質量管理人員定期對工程質量進行巡查，發現問題及時要求施工單位整改。質量驗收：按照國家和地方相關質量驗收規范，對分部、分項工程和單位工程進行質量驗收。工程質量驗收合格后方可進行下一道工序或交付使用。3.工程進度控制進度計劃編制：要求施工單位根據合同工期和工程實際情況，編制詳細的施工進度計劃，明確各階段的工作任務、開始時間、完成時間和責任人。進度跟蹤與調整：監理單位定期對施工進度進行跟蹤檢查，對比實際進度與計劃進度的差異。當發現實際進度滯后時，分析原因，要求施工單位采取措施進行調整，確保工程進度符合合同要求。協調與溝通：協調施工單位與各參建單位之間的關系，及時解決影響工程進度的各種問題，如設計變更、材料供應不及時、施工場地交叉作業等。4.工程安全管理安全管理制度建立：要求施工單位建立健全安全生產管理制度，制定安全操作規程，明確各級管理人員和施工人員的安全職責。安全教育培訓：對施工單位的管理人員和作業人員進行安全教育培訓，提高其安全意識和安全技能。培訓內容應包括安全生產法律法規、安全操作規程、安全事故案例分析等。安全檢查與隱患排查：定期組織安全檢查和隱患排查，重點檢查施工現場的安全防護設施、施工機械、臨時用電、消防安全等方面。對檢查發現的安全隱患，下達整改通知書，要求施工單位限期整改。應急預案制定與演練：要求施工單位制定安全生產應急預案，明確應急救援的組織機構、職責分工、應急響應程序、救援措施等內容。定期組織應急演練，提高應對突發事件的能力。5.工程變更管理變更提出：在工程建設過程中，因設計變更、現場條件變化、技術要求調整等原因需要進行工程變更的，由建設單位、設計單位、施工單位或監理單位提出變更申請。變更評估：對變更申請進行評估，分析變更對工程質量、進度、成本等方面的影響。組織相關部門和專家進行論證，提出變更方案和費用估算。變更審批：根據變更評估結果，按照企業內部的審批流程進行變更審批。重大變更需報企業決策層批準。變更實施：變更經批準后，由施工單位按照變更方案組織實施。監理單位對變更實施過程進行監督，確保變更內容符合要求。工程竣工驗收與交付1.竣工驗收準備資料整理：施工單位按照國家和地方相關規定，整理工程竣工資料，包括工程前期文件、施工過程文件、質量驗收文件、技術資料等。資料應真實、完整、有效，能夠反映工程建設的全過程。自查自糾：施工單位組織內部人員對工程進行自查自糾，對發現的問題及時進行整改，確保工程質量符合驗收標準。預驗收：建設單位組織監理單位、施工單位等相關人員對工程進行預驗收，對工程實體質量和竣工資料進行全面檢查。對預驗收中發現的問題，要求施工單位限期整改，整改合格后重新組織預驗收。2.竣工驗收驗收申請：預驗收合格后，建設單位向建設行政主管部門提交工程竣工驗收申請報告，并附工程竣工資料。驗收組織：建設行政主管部門收到驗收申請后，組織相關部門和專家組成竣工驗收組，對工程進行竣工驗收?？⒐を炇战M包括建設單位、施工單位、監理單位、設計單位等相關人員，以及質量監督機構等部門。驗收程序：竣工驗收組聽取建設單位、施工單位、監理單位等關于工程建設情況的匯報，查閱工程竣工資料，對工程實體質量進行現場檢查。對驗收中發現的問題，提出整改意見，要求施工單位限期整改。整改合格后，出具工程竣工驗收報告。3.工程交付交付準備：在工程竣工驗收合格后，建設單位組織施工單位、物業管理單位等進行工程交付準備工作。清理施工現場，完善小區配套設施，做好房屋交付的各項準備工作。交付流程：按照合同約定的交付時間和方式，向購房業主交付房屋。在交付過程中，向業主提供房屋質量保證書、使用說明書等文件，組織業主對房屋進行驗收，解答業主的疑問。對業主提出的質量問題，及時安排施工單位進行整改，確保業主滿意。三、房產開發規章項目策劃與定位1.項目策劃原則市場導向原則：深入研究市場需求和競爭態勢，以市場為導向進行項目策劃，確保項目具有市場競爭力。差異化原則：突出項目的特色和優勢，與競爭對手形成差異化，滿足目標客戶群體的個性化需求?？沙掷m發展原則：注重項目的生態環境、社會效益和經濟效益的協調統一，實現可持續發展。2.項目定位目標客戶群體定位：通過市場調研和分析，確定項目的目標客戶群體，包括年齡、性別、職業、收入水平、消費習慣等特征。產品定位：根據目標客戶群體的需求，確定項目的產品類型、戶型配比、建筑風格、配套設施等內容。產品定位應符合市場需求和企業發展戰略。價格定位：綜合考慮項目成本、市場價格水平、目標客戶群體的承受能力等因素，制定合理的價格策略。價格定位應具有一定的靈活性和競爭力。銷售管理1.銷售團隊組建與培訓銷售團隊組建：招聘具有房地產銷售經驗、溝通能力強、服務意識好的銷售人員，組建專業的銷售團隊。銷售培訓：對銷售人員進行定期培訓，培訓內容包括房地產市場知識、項目產品知識、銷售技巧、客戶服務等方面。通過培訓提高銷售人員的業務水平和綜合素質。2.銷售策略制定定價策略：根據項目定位和市場情況，制定合理的定價策略，如低開高走、高開低走、穩定價格等。定價策略應考慮項目的銷售進度、市場競爭等因素。促銷策略：制定促銷活動計劃，如打折優惠、贈送禮品、抽獎活動等，吸引客戶購買。促銷活動應具有針對性和時效性，能夠有效促進銷售。渠道策略：選擇合適的銷售渠道，如售樓處銷售、網絡銷售、代理銷售等。充分利用各種銷售渠道，擴大項目的銷售范圍。3.銷售流程管理客戶接待：熱情接待來訪客戶，了解客戶需求，為客戶提供詳細的項目信息和咨詢服務。客戶跟進：對有意向的客戶進行跟進，及時了解客戶的購買意向和決策進度，解答客戶的疑問，促進客戶成交。合同簽訂：在客戶確定購買后，按照合同約定與客戶簽訂購房合同，明確雙方的權利和義務。售后服務：為客戶提供售后服務，如辦理產權登記、協助客戶裝修等，提高客戶滿意度和忠誠度?？蛻舴展芾?.客戶服務體系建立服務理念確立：樹立"以客戶為中心"的服務理念，將客戶滿意度作為衡量服務質量的重要標準。服務流程制定：制定客戶服務流程，明確客戶從咨詢、購房到入住后的各個環節的服務內容和標準。服務流程應簡潔明了、高效快捷。服務團隊組建：組建專業的客戶服務團隊，包括客服人員、維修人員、物業管理人員等。服務團隊應具備良好的溝通能力、服務意識和專業技能。2.客戶投訴處理投訴受理：設立專門的客戶投訴渠道，如客服熱線、郵箱、現場投訴等，及時受理客戶的投訴。對客戶投訴進行詳細記錄，了解客戶投訴的問題和訴求。投訴調查與處理：對客戶投訴進行調查核實，分析投訴原因，制定處理方案。及時與客戶溝通處理結果，確?？蛻魸M意。投訴跟蹤與反饋：對客戶投訴的處理情況進行跟蹤，及時反饋處理進度和結果。對投訴處理結果進行回訪，了解客戶對處理結果的滿意度。3.客戶關系維護定期回訪：定期對客戶進行回訪，了解客戶的居住情況和需求，收集客戶的意見和建議。通過回訪加強與客戶的溝通和聯系，提高客戶滿意度。社區活動組織：組織豐富多彩的社區活動，如業主聯誼會、親子活動、文化活動等，增強業主之間的交流和互動，營造良好的社區氛圍。客戶關懷：在客戶生日、節假日等特殊時期，向客戶發送祝福信息，表達企業對客戶的關懷。為客戶提供一些增值服務，如免費體檢、家政服務等，提高客戶的忠誠度。成本控制與財務管理1.成本控制原則全過程控制原則：對項目開發的全過程進行成本控制，包括前期規劃、設計、招標、施工、銷售等各個環節。動態控制原則：根據項目實際進展情況，及時調整成本控制目標和措施，確保成本控制在預算范圍內。全員參與原則：成本控制涉及項目開發的各個部門和全體員工，要樹立全員成本控制意識，共同做好成本控制工作。2.成本預算編制成本項目劃分：根據項目開發的實際情況，將成本分為土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等項目。成本估算：對每個成本項目進行詳細的估算，分析成本構成和影響因素。成本估算應參考同類項目的成本水平，并結合項目實際情況進行調整。成本預算編制：根據成本估算結果，編制項目成本預算。成本預算應明確各項成本的控制目標和控制措施，為項目成本控制提供依據。3.成本控制措施設計階段成本控制：優化設計方案，合理控制建筑面積、戶型配比、建筑風格等，降低工程造價。對設