陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法8?一、總則1.目的與依據為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。本辦法旨在加強對物業(yè)服務收費的管理，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，維護物業(yè)管理市場秩序，確保物業(yè)服務質量與收費標準相適應，營造和諧穩(wěn)定的居住和工作環(huán)境。2.適用范圍本辦法適用于本省行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理活動。本辦法所指的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或使用人收取的費用。二、物業(yè)服務收費的定價形式1.政府指導價物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的價格主管部門應會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行政府指導價的物業(yè)服務收費項目主要包括普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務收費、房改房和老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等。普通住宅前期物業(yè)服務收費是指在新建住宅出售初期，由建設單位通過招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理服務所收取的費用。房改房和老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務收費是指針對已售公有住房和建成時間較長、配套設施老化的住宅小區(qū)所收取的費用。2.市場調節(jié)價實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據服務內容、服務質量、服務成本等因素，通過物業(yè)服務合同自主協(xié)商確定價格。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費項目主要包括非住宅物業(yè)服務收費、別墅物業(yè)服務收費以及業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定的物業(yè)服務收費等。非住宅物業(yè)服務收費是指針對商業(yè)、辦公、工業(yè)等非居住用途物業(yè)所收取的費用。別墅物業(yè)服務收費是指針對獨立式住宅（別墅）所收取的費用。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會有權根據小區(qū)實際情況，與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，以滿足小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務的個性化需求。三、物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.人員費用物業(yè)服務企業(yè)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。這部分費用是保障物業(yè)服務企業(yè)正常運營，支付員工勞動報酬和福利待遇的基本支出。工資包括基本工資、績效工資、加班工資等，社會保險涵蓋養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險，福利費則用于員工的節(jié)日福利、培訓費用等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，以及公共水電費。共用部位包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。公共水電費是指用于小區(qū)公共區(qū)域照明、電梯運行、消防設施維護等所產生的水電費。3.綠化養(yǎng)護費用物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用，包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費等。綠化養(yǎng)護費用是確保小區(qū)綠化環(huán)境美觀、整潔、健康的必要支出，用于草坪修剪、樹木澆水施肥、花卉養(yǎng)護等工作。4.清潔衛(wèi)生費用物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用，包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清理費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。清潔衛(wèi)生費用用于小區(qū)公共區(qū)域的日常清掃、樓道清潔、垃圾清運等工作，確保小區(qū)環(huán)境干凈整潔。5.秩序維護費用物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用，包括安全管理人員費用、安全器械裝備費等。秩序維護費用用于保障小區(qū)的安全秩序，包括門禁管理、巡邏、監(jiān)控等工作，確保業(yè)主和物業(yè)使用人的人身和財產安全。6.辦公費用物業(yè)服務企業(yè)用于辦公的文具、紙張、印刷、通訊、水電、物業(yè)管理區(qū)域內交通工具等費用。辦公費用是物業(yè)服務企業(yè)日常辦公所需的基本支出，用于維持企業(yè)的正常運轉。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊物業(yè)服務企業(yè)擁有的各類固定資產，如辦公設備、交通工具、維修工具等，按照規(guī)定計提的折舊費用。固定資產折舊是對企業(yè)資產損耗的一種補償，確保企業(yè)資產的價值得到合理體現(xiàn)。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業(yè)服務企業(yè)為物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任購買的保險費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用用于降低物業(yè)服務企業(yè)在管理服務過程中的風險，保障小區(qū)設施設備的正常運行和業(yè)主的權益。9.經業(yè)主同意的其他費用物業(yè)服務合同約定的或者業(yè)主大會通過的、并在物業(yè)服務合同中載明的其他費用。例如，業(yè)主大會決定開展的特殊服務項目費用、小區(qū)公共設施設備的更新改造費用等，需經業(yè)主同意并在合同中明確約定。四、物業(yè)服務收費的計費方式1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。在包干制下，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供服務，自負盈虧，通過合理控制成本、提高服務質量來獲取利潤。2.酬金制酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。在酬金制下，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定的酬金比例或數額收取酬金，物業(yè)服務資金的收支情況定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。五、普通住宅前期物業(yè)服務收費管理1.收費標準制定普通住宅前期物業(yè)服務收費標準應當根據物業(yè)服務等級標準等因素，按照價格管理權限，由價格主管部門會同房地產行政主管部門制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。物業(yè)服務等級標準根據物業(yè)服務的內容、質量、標準等劃分為不同等級，一般包括服務內容、服務質量、服務響應時間、人員配備等方面的要求。價格主管部門和房地產行政主管部門將根據這些等級標準，綜合考慮物業(yè)服務成本、市場行情等因素，制定合理的收費標準。2.收費公示建設單位應當在銷售場所顯著位置公示前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等事項。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、物業(yè)服務企業(yè)名稱等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。收費公示的目的是讓業(yè)主充分了解物業(yè)服務的內容和收費情況，保障業(yè)主的知情權，避免因信息不對稱導致的糾紛。3.價格調整物業(yè)服務企業(yè)應當在價格調整前，將調整理由、項目、標準等內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當組織業(yè)主對調整方案進行討論，并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意后，方可調整收費標準。價格調整涉及業(yè)主切身利益，因此需要經過嚴格的程序，確保調整方案公平、合理、合法，充分征求業(yè)主意見，保障業(yè)主的參與權和決策權。六、非住宅物業(yè)服務收費管理1.收費協(xié)商非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據服務內容、服務質量、服務成本等因素，通過物業(yè)服務合同自主協(xié)商確定價格。非住宅物業(yè)服務內容和要求因物業(yè)類型不同而存在差異，如商業(yè)物業(yè)可能更注重安保、環(huán)境衛(wèi)生、設施設備維護等方面，辦公物業(yè)可能更關注寫字樓的運營管理、設備設施維護等方面。因此，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)需要根據具體情況，在合同中明確約定服務內容、質量標準、收費標準等條款，確保雙方權益得到保障。2.合同約定物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主應當簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利和義務，包括服務內容、服務標準、收費標準、計費方式、服務期限、違約責任等內容。物業(yè)服務合同是規(guī)范雙方行為的重要依據，通過明確合同條款，可以避免在服務過程中出現(xiàn)糾紛，保障雙方的合法權益。3.價格備案物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。價格備案制度有助于價格主管部門和房地產行政主管部門對非住宅物業(yè)服務收費情況進行監(jiān)管，及時了解市場動態(tài)，維護市場秩序。七、物業(yè)服務收費的相關規(guī)定1.停車收費物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設單位應當予以出租。物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，提供停車服務的，應當與業(yè)主簽訂停車服務合同，明確雙方的權利和義務。停車收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中約定。物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變其用途，不得將其出租、出售給業(yè)主以外的單位或者個人。利用業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當收取場地占用費。場地占用費標準由業(yè)主大會決定，并報價格主管部門備案。2.二次供水收費物業(yè)管理區(qū)域內二次供水設施運行維護費用應當單獨計量，據實分攤，定期公布。二次供水設施運行維護費用包括設備維修、保養(yǎng)、清洗、消毒、水質檢測等費用。物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對二次供水設施進行維護管理，確保水質安全。二次供水收費應當合理透明，不得重復收費。3.裝修管理收費物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修保證金。裝修保證金在裝修工程竣工后，經檢查無違反裝修管理規(guī)定行為的，應當如數退還。物業(yè)服務企業(yè)收取裝修保證金的目的是為了規(guī)范業(yè)主的裝修行為，防止因裝修過程中損壞公共設施設備、影響房屋結構安全等問題給其他業(yè)主造成損失。在裝修過程中，物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝修現(xiàn)場的巡查和監(jiān)督，確保裝修活動符合相關規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修垃圾清運費。裝修垃圾清運費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定，并在合同中約定。裝修垃圾清運費用于支付裝修垃圾的清運、處理等費用。物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定及時清運裝修垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔。八、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理1.價格主管部門職責價格主管部門負責對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。價格主管部門可以通過定期檢查、不定期抽查、投訴舉報處理等方式，對物業(yè)服務企業(yè)的收費行為進行監(jiān)管。對違反價格法律法規(guī)的物業(yè)服務企業(yè)，價格主管部門將依法予以處罰，維護市場價格秩序。價格主管部門應當建立健全物業(yè)服務收費明碼標價制度，加強對物業(yè)服務企業(yè)明碼標價情況的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、物業(yè)服務企業(yè)名稱等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。明碼標價制度有助于提高物業(yè)服務收費的透明度，保障業(yè)主的知情權，減少價格糾紛。2.房地產行政主管部門職責房地產行政主管部門負責對物業(yè)服務企業(yè)服務質量進行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供服務。房地產行政主管部門可以通過制定服務質量標準、開展物業(yè)服務質量考核評價、受理業(yè)主投訴等方式，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)管。對服務質量不達標的物業(yè)服務企業(yè)，房地產行政主管部門將責令其限期整改，情節(jié)嚴重的，將依法予以處理，保障業(yè)主享受優(yōu)質的物業(yè)服務。房地產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)資質管理，規(guī)范物業(yè)服務市場準入。物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定取得相應的資質證書，方可從事物業(yè)服務活動。房地產行政主管部門將加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的審核和管理，確保物業(yè)服務企業(yè)具備相應的服務能力和水平，維護物業(yè)服務市場的正常秩序。3.業(yè)主權利與義務業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量和收費情況進行監(jiān)督，有權向價格主管部門、房地產行政主管部門投訴舉報。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)存在服務質量問題或收費不合理問題時，可以通過合法途徑維護自己的權益。價格主管部門和房地產行政主管部門將及時受理業(yè)主的投訴舉報，并依法進行處理。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費用是維持物業(yè)服務企業(yè)正常運營、提供服務的資金來源，業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務費用是履行合同義務的表現(xiàn)。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。九、附則1.實施日期本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法的施行將為規(guī)范陜西省物業(yè)服務收費行為提供有力的制度保障，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。2.解釋權本辦法由陜西省價格主管部門會同陜西省房地產行政主管部門負責解釋。陜西省價格主管部門和房地產行政主