醫院物業產業的構想

目錄

第一節商業服務與運營.....................................3

一、配套服務..........................................3

二、后勤資產..........................................4

三、崗位職責..........................................4

第二節考勤管理制度......................................14

一、病假.............................................14

二、事假.............................................14

三、產假.............................................15

四、婚假.............................................15

五、探親假...........................................15

六、喪假.............................................15

七、曠工.............................................15

八、遲到早退.........................................16

第三節客戶服務部管理制度................................16

一、投訴處理制度.....................................16

二、檔案管理制度.....................................17

三、例會制度.........................................17

四、文件管理制度.....................................18

五、工程部管理制度...................................19

1

六、設備定期檢修、維修及保養制度.....................20

七、鍋爐房安全操作制度...............................21

八、事故報告制度.....................................21

九、保安管理制度.....................................22

第四節處理程序..........................................27

一、用戶投訴.........................................27

二、客戶接待.........................................28

三、公共設施維修、保養...............................29

四、醫院文體活動開展.................................29

五、治安管理.........................................30

六、園林綠化.........................................30

七、保潔管理.........................................31

第五節工程部設備設施管理................................31

一、工程部管理目標...................................31

二、給排水系統運行管理...............................32

三、中央空調管理及維護...............................51

四、配電室日常管理...................................57

五、電視電話維修管理.................................72

六、消防系統檢查及保養...............................75

七、供暖系統管理及維修...............................78

八、電梯巡檢內容及故障處理...........................78

九、液氧站維護及管理.................................83

十、公共部分維修、報修和回訪.........................84

2

要點：

1.集醫院的物業管理、物業服務、物業經營為一體

2.既面對醫院又面對患者的物業管理服務

3.具有針對性、細分和量化管理及服務的特點

所謂醫院的物業管理，狹義來說只是包括保安、清潔、綠化、護工、

機電設備維護和醫院建筑的養護，這一般是醫院后勤總務科管理的范圍，

其中還有保衛科、設備科等分管的事項，而XX物業所提供的專業化、現

代化、規范化、目標化的物業管理服務是集醫院的物業管理、物業服務、

物業經營為一體，既面對醫院又面對患者的大后勤服務，它的針對性、

細分和量化管理及服務，是其他物業公司和服務公司所不及的。

XX物業的物業管理業務運作模式和其他醫院物業管理公司不一樣，

所做的不是簡單的物業管理，更注重的是醫院運營。具體從以下幾個方

面來體現。

第一節商業服務與運營

一、配套服務

XX物業在做好醫院原有后勤管理的同時，會同時將商店、花店、美

容、心理咨詢等商業配套服務延伸到醫院，以增加后勤服務的附加值。

同時我們還將把后勤業務的重點放在與醫院科室的多方位合作上，包括

共同開發嬰兒紀念用品、保健護理、藥療等醫療延伸服務項目。還可利

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用XX物業在國內外原有的物流供應渠道，開展醫院的物資耗材、藥品的

采購、物流配送及倉儲等業務。以減輕醫院的非主營業務工作量，降低

采購成本。

二、后勤資產

XX物業可以租賃及合作等方式為醫院現在緊俏或缺少的尖端醫療

項目提供國際最先進的醫療器械，開辦特色醫療門診，以提高貴院在當

地醫療服務行業的檔次和知名度，更能為醫院創造可觀的經濟效益。并

可以通過后勤業務板塊的自我投資或利用醫療專項基金對后勤資產進行

收購和再投入，以達到后勤資產不斷升值的目的。

總之，貴醫院的后勤業務由XX物業全方位介入，那么其后勤不再是

醫院的沉重包袱，相反，將是醫院新的利潤增長點。

另外，XX物業的大后勤服務還能為醫院提供各種創評、防非典、文

藝節目排演、院刊、宣傳欄供稿編輯、患者滿意度測評、醫療延伸服務、

回訪等突擊性、額外服務和活動。XX物業還可以通過專業、細致、到位

的資產管理和能耗管理，更能為醫院延長建筑、設備、器材的使用壽命，

節約公共水電費，可節省龐大的后勤開支，并將每年節省的費用全部用

于改善醫院的就醫環境和設施設備維護上。

三、崗位職責

（一）項目經理崗位職責

1.認真貫徹執行公司的經營管理方針、政策、指示、規定等，堅持

為醫院服務，為社會服務的經營目的，努力搞好具有XX物業管理特色的

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管理工作，為XX公司和社會做貢獻。

2.定期向公司匯報醫院管理工作，認真完成公司交付的各項任務，

實現各項目標。

3.制定醫院管理目標和經營方向，包括制定一系列的規章制度和操

作規程，制定全體員工的職責，并監督貫徹執行。制定各項費用標準，

保證經營管理工作的正常進行。

4.建立健全管理中心的組織系統，使之合理化、精簡化、效率化。

5.主持每周一次主管以上人員參加的工作例會，聽取工作匯報、布

置工作任務、解決實際問題、完善管理方法、促進工作開展。

6.經常巡視醫院及各職能部門的工作情況，檢查服務質量、及時發

現問題、積極處理問題。

7.與社會各有關單位保持良好的關系，與醫院內各科室保持友好的

服務與被服務關系。代表公司接待來訪群眾、社會團體等。

8.指導各部門工作、樹立正氣、堅決打擊歪風邪氣，保障管理工作

順利進行。

9.以身作則、關心員工、獎懲分明、提高自身素質和修養，使管理

中心具有高度凝聚力，最大限度發揮和調動全體員工的工作熱情和責任

感。

10.各項財務制度，指導檢查財務工作，閱讀和分析各類財務報表，

督促財務人員及各部門做好成本控制，抓好勤儉節約工作。

（二）工程部主管崗位職責

工程部主管在經理領導下工作，負責主管電力、消防、給排水、通

訊對講、土木維修、裝修工程、公共設施、設備等系統事宜的維修保養

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和管理工作，具有極其重大的責任，關系到醫院正常工作的開展，因此

必須絕對負責，嚴格履行下列職責：

1.具有全面的技術知識，具備良好的思想品德，具備嚴謹的工作態

度，具備健康的身體素質。

2.經常性深入設備現場，巡查各種設備的運行技術狀況，對所有設

備狀況，要心中有數。

3.審定修改各班組工作計劃，檢查落實設備保養措施，監督其實施。

4.負責制定各設備的月度和年度維修保養計劃，制定工作標準，準

確分工，提高工作效率，保證工作質量。

5.及時組織人力、物力對發生故障的設備進行搶修，并及時向上級

報告。

6.認真貫徹落實“崗位責任制”，督導下屬員工嚴格執行“操作規

程”。

7.督導下屬做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；

“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏氣、不漏油；“五良好”：使用性

良好、密封性良好、潤滑性良好、緊固性良好、調整性良好。

8.深入了解下屬員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經常對下屬

進行職業道德和專業技術、業務水平的培訓、培養員工團結協作，精益

求精的企業責任感、培養出一支高素質、高效率的技術保障隊伍。

9.及時收集匯報顧客意見和建議。

10.協助、監督其他崗位工作，提出合理化建議。

（三）水電工崗位職責

1.熟悉醫院水電管網分布，供水、供電設施及控制系統的走向位置

6

及其養護辦法并做好養護工作，密切配合供水供電部門做好醫院的供水

供電服務工作。

2.參加醫院水電設施的驗收和交接工作。

3.負責公共照明的檢查、維護和更換工作，并為醫院提供電路、給

排水設施維修的服務。經常巡視醫院，掌握供水、供電系統的工作狀況，

如發現有損壞、隱患或其他不正常情況，應及時處理，認真履行24小時

搶修職責，確保設備運行正常，并通知有關部門。

4.嚴格按安全操作規程檢修作業，防止發生事故。

5.監督裝修改造工程，及時發現并處理違章裝修現象。

6.保證上下水、排污管道暢通，定期對上下水管道檢修維護管理。

7.熱情接待來訪客人，樹立良好公司形象，對顧客的建議或投訴要

及時登記并處理。

8.完成管理中心經理交辦的其他任務。

（四）物業部助理崗位職責

1.組織辦公室全體工作人員努力做好辦公室工作，完成公司布置的

各項任務。

2.學習當前國家的方針、政策，貫徹落實公司的各項工作指令；注

重調查研究和信息工作，努力掌握第一手資料，為經理決策和指導工作

提供可靠的依據。

3.做好各種會議的組織準備和會議議定事項的催辦落實工作。

4.組織起草、審核各種文稿、財務報表，做好文字綜合和文字處理

工作。

5.負責客戶來訪接待、對外宣傳和聯絡以及公共關系方面的工作。

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6.熱情接待顧客、及時收集、妥善處理顧客意見和建議，并及時向

經理匯報。

7.負責行政資料和質量記錄資料的搜集整理和歸檔管理工作。

8.根據經理指示要求起草，打印本處的業務報告、計劃等公文函件

等。

9.負責本處的公文、資料的收發、登記、分類、整理及保管工作。

10.受理投訴、會議安排等工作，并做好相關的記錄。

11.負責辦公環境、辦公設施管理維護，完善電腦軟件的功能和程序，

使其利用價值得到最大限度地發揮。

12.負責醫院物業管理的資料收集、入庫，并做好管理資料的防衛工

作和安全保密工作。

13.對擅自動用電腦軟件者，有權制止其行為，并檢查是否與原庫存

相符合

14.完成經理臨時交辦的行政事務。

（五）財務人員崗位職責

1.嚴格執行管理中心的《財務管理規定》。

2.負責醫院各項費用的繳交工作。

3.做好醫院固定資產的登記管理工作。

4.嚴格理財、及時完善財務手續。

5.負責醫院管理中心員工工資的發放工作。

6.按時公開財務收支情況。

7.辦理管理中心人員招聘、離、辭退手續。

8.負責管理中心員工的出勤、考核工作。

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9.負責本處管理中心的現金和轉賬票據的收付工作，當天收入的現

金和轉賬票據，要在銀行下班前送存銀行，不得積壓，保險箱內不能積

壓500元以上的現金過夜。

10.對辦理報銷的單據；除按會計審查程序重新審核處，還必須由其

部門主管和經理審批后才可付款，凡手續不完備或未經管理中心簽批的

單據，一律拒絕報銷。

（六）保安部主管崗位職責

1.保安主管是管理中心在保安工作上的參謀和助手，對醫院安全負

有領導的具體責任。

2.制定部署保安部的工作計劃，督導班長、班員工作。

3.對各類案件事故親自組織調查處理。

4.組織實施對保安員的業務培訓和軍事操練。

5.考核保安員的各種素質，負責保安部的人事，行政管理。

6.按質按量完成經理和公司交辦的其他事項。

7.監督其他崗位工作提出合理化建議。

8.經常巡視樓宇、消防通道、衛生死角、地下車庫、醫院設備重地、

重要科室、病房區域隱蔽場所，發現問題及時處理并匯報，做記錄。

9.及時收集和匯報科室及病患者的意見與建議。

10.負責組織本院的消防演習。

（七）保安班長崗位職責

1.絕對服從主管的領導，聽從主管的工作安排。

2.以身作則、身先士卒、帶頭遵守各項規章制度。

3.關心班員愛護集體、熱愛崗位、忠于職守、不怕危險不怕犧牲。

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4.積極向主管匯報班內情況，配合做好保安管理工作。

5.督導班員工作，做到分工公平，不拉幫結派，以維護醫院治安為

己任，為醫院的平穩發展保駕護航。

6.及時收集匯報科室和患者意見與建議。

（八）保安員職責

保安員在保安班長的領導和當地派出所指導下，負責落實醫院內防

火、防盜、防治安事故等工作。防止各種案件的發生，保障醫生、患者

生命及財產安全，維護住宅區正常的公共秩序。職責如下：

1.熟悉住宅區樓宇結構、單元戶數、樓座排列，各種公共設施、設

備的分布、位置，各類公共場所的使用性質和服務對象；住宅區內的區

間道路走向、車輛和人員流動規律。掌握住宅區全面情況，具備住宅區

治安執勤巡邏必要的治安防范知識和技能。

2.保安員必須統一著裝上網，儀容嚴整，精神飽滿，服務用戶，使

用“請問”、“您好”、“謝謝”等文明用語，處理情況及時做到先立

正敬禮，遵守文明執勤的工作制度。

3.熟悉市府有關戶口管理、外來人員和暫住人員管理的政策、法規

以及國家和市府有關治安條例、法令等，轄區內按章查驗可疑人員的物

證，預防違法犯罪分子竄入區內作案。

4.嚴格遵守紀律，按規定時間交接班，不遲到早退，更不能誤班、

漏班。

5.有效制止住宅區內各種違反消防、裝修、衛生、綠化等管理規定

的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現

象，禁止乞討、撿破爛人員進區流竄。

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6.督導車輛保管的安全保管工作，督導住宅區道路泊車和行車的管

理，保持區設置的各類消防、安全、交通等標志齊全、醒目。

7.積極協助派出所搞好本區的治安管理和必要時的調查、取證。

8.懂得火警、匪警發生時的應急措施，懂得一些救護常識。發生緊

急事態，能及時采取正確措施，萬一發生火警或匪警等治安情況，必須

首先以最快速度投入警情戰斗中去，不允許以任何借口推脫。

9.學習治安法規，刻苦訓練，有一定搏擊、對抗素質，對違反治安

條例的人和事能及時、有效地制止。

10.協助調解業主、住戶之間的糾紛。

11.嚴格執行交接班制度，對當班中各種異常情況在認真處理前提

下，做好書面交接記錄，以備查考。

12.完成主任交辦的其他任務。

（九）保潔部主管崗位職責

保潔部主管在管理中心經理的領導下，負責實施醫院區域保潔綠化

工作，美化、凈化就醫環境。具體崗位職責如下：

1.監督落實保潔班和綠化班工作，根據檢查綠化班對各種綠化物養

護工序，保證綠化物的正常生長。

2.熟悉醫院樓宇結構、單元戶數、樓座排列，車行道、人行道分布

及面積，綠化的分布及面積。

3.堅持高質量、高標準，制定行車道、人行道、樓梯走道、各科室、

重要地段、大堂和綠化地的保潔的具體作業程序和保潔標準，檢查考核

評分標準和獎懲措施，經管理中心經理批準后組織實施。

4.合理配置醫院內垃圾桶數量、分布地點，垃圾轉運車、清掃工具

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數量及保管場所，合理配備保潔人員，醫院內不留衛生死角。

5.醫院保潔工作實行劃片分區包干作業管理，做到員工之間任務劃

定清楚，責任明確，檢查、考核標準公開，獎懲兌現。

6.嚴格本部門考勤制度。保潔員每天定時集中講評，對全年出全勤、

無遲到早退員工，報請管理中心經理給予獎勵。安排好員工節日期間的

探親活動，確保醫院保潔工作有條不紊。

7.堅持每天巡視醫院二遍，有效制止醫院內亂貼字畫廣告，外墻亂

寫亂畫，亂倒（拋）垃圾，隨地吐痰等不良現象，培養醫患者愛護醫院

環境清潔衛生的自覺行為，現場督導保潔工作。

8.經常檢查科室、重點區域，落實分片責任制度。

9.嚴格保潔工作檢查制度，實行自查、互查、主管檢查、經理抽（暗）

查、管理中心定期大檢查五級檢查制度，檢查、考核結果切實與員工收

入掛鉤。堅持把責任區域、責任人、考核評分定期公開，廣泛接受醫患

人員監督。

10.定期組織員工學習，關心員工文化生活，倡導在平凡崗位上，干

出不平凡事跡。

11.完成管理中心經理交辦的其他任務。

（十）保潔領班崗位職責

1.負責醫院清潔管理工作的具體組織，落實、建議和培訓。

2.直接安排，領導各崗位保潔員的具體工作，并組織崗前和在職培

訓。

3.負責保潔崗位安排、檢查、指導、實行崗前和在職培訓。

4.加強業務，管理技巧的學習，全面熟悉管轄范圍內的操作提高工

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作效率和質量。

5.認真搞好班組建議，勤檢查，勤督促，嚴格要求員工執行崗位責

任制。

6.及時收集匯報顧客意見與建議。

（十一）保潔員崗位職責

1.服從分配、工作認真、細致、一絲不茍、盡職盡責，做好本職工

作。

2.正確樹立服務意識、衛生意識。

3.禮貌服務、講求效率、保證質量。

4.團結友愛，關心集體，不做不利于集體的事。

5.每天清掃地面、停車場、綠化帶、拖洗通道及樓層通道、各科室，

隨時保持醫院各公共場所沒有紙屑、煙頭、痰跡等。

6.每天擦拭防盜門、墻壁、開關、消防栓，防盜門，扶手、燈罩，

路燈柱。

7.在工作期間，發現有異常現象及可疑人物，要加以詢問并及時向

（十二）綠化崗位職責

1.負責醫院內花卉的護養，管理工作，熟悉醫院的綠化布局，花草

樹木的品種和數量。

2.熟悉土壤性質，掌握季節性植物的栽培技術。

3.對花草樹木要定期培土、施肥、澆水、除草和防病蟲害，修枝剪

葉、補苗等，保證綠化場地不留雜物，不缺水分，不缺苗、不被偷竊，

花木生長茂盛。

4.熟悉防治病蟲害的藥物性能和作用，及時救護治理。

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5.對觀賞性的綠化物要經常保持清潔和造型。

6.正確使用綠化工具，做好日常維修保養工作。

7.認真學習業務知識，努力提高專業水平。

8.及時制止任何破壞、踐踏綠化行為。

第二節考勤管理制度

為了加強企業管理，嚴肅物業公司勞動紀律，合理計酬，根據《中

華人民共和國勞動法》有關規定特制定本辦法。

職工每天工作八小時，平均每周工作時間不超過四十個小時，每周

工作五天，公司嚴格控制值班，值班超過六小時，可安排倒休或給五十

元計酬（值班不許抵病、事假）。

一、病假

職工休病假前，須報請領導批準（兩天以內由所屬部門主管領導批

準，兩天以上需經總經理批準）。

職工請病假10天以內扣除日效益工資，超過10天扣當月全部效益

工資。

二、事假

1.職工因事請假，需提前一天填寫請假單，報部門領導批準，請假

手續由本人親自辦理，不得委托他人，遇有特別情況可先電話請假，事

后向領導補辦請假手續。

2.職工請事假五天（含）以內扣除當日工資的10%，過五天扣除當

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月全部效益工資，并按實際請假天數扣除當月日工資。

三、產假

1.女職工產假為90天，難產增加15天，晚育增加30天，晚育假

不休者可多發半個月崗位工資，休假期間工資照發。

2.女職工分娩前15天假期，產前檢查假視為出勤。

3.女職工懷孕終止妊娠者，可給14天休養假，休假期工資照發。

四、婚假

職工本人結婚，可請婚假（婚假不包括節日、公休日）婚假7天，

晚婚獎勵7天。休假期間工資照發。

五、探親假

職工休探親假按國家規定執行，探親報告應交公司、公司備案。休

假期間工資照發。

六、喪假

職工配偶、直系親屬、同住岳父母（公婆）去世，可請假5天，家

在外地者可酌情給予路程假，休假期間工資照發，效益工資參照事假處

理。

七、曠工

職工曠工半天扣除當日工資和當月效益工資的5%，曠工一天扣除兩

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天崗位工資和全部效益工資。

八、遲到早退

1.職工遲到一次，扣除效益工資的10%，每月累計3次以上按半天

曠工計算。

2.職工早退一次視同曠工半天，兩次視同曠工1.5天處罰。

第三節客戶服務部管理制度

一、投訴處理制度

1.接待用戶投訴時，耐心傾聽，態度和藹。

2.對所有投訴，包括來電、來函及來訪，需將投訴內容登記在《來

人來電來訪登記表》中。

3.在投訴中，凡需要進行處理的問題，由接待人員填寫《用戶投訴

處理單》，交相關部門負責人處理并要求其處理完畢后，將《用戶投訴

處理單》交還客戶服務部，客戶服務部致電回訪。

4.投訴中，如遇重大投訴，需上報物業中心經理。

5.客服部將負責組織每季度的用戶投訴匯總、分析。定期召開例會，

責任部門對本部門的投訴進行分析，并確定應采取的糾正和預防措施。

6.客服部將每季度的投訴匯總、分析應采取的糾正、預防等措施形

成《用戶投訴分析報告》上報物業公司總經理審批。

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二、檔案管理制度

1.根據國家檔案法和檔案管理規定，對各部門檔案進行管理，確保

檔案準確、系統和完整，更好地為管理服務。

2.檔案人員認真應履行工作職責，努力鉆研業務，不斷提高管理水

平，對歸檔的檔案要認真整理加工，做到歸檔完整、系統、準確。

3.宣傳并遵守《中華人民共和國檔案法》，做好各種門類和載體（紙、

相片、膠卷、磁帶、磁盤等）文件材料的建檔、歸檔、修補等工作。

4.對收到的檔案材料應及時進行分類、整理、排列、編號、歸檔或

存入電腦，做到熟悉庫藏、管理科學、查找迅速。

5.對檔案庫房的門、窗、柜、鎖要經常檢查，適時通風，施放防蟲、

防塵和防鼠等工作。每季度全面檢查一次檔案保管狀況，對破壞、變質

的檔案及時進行修復制，確保檔案的完整，并對作廢檔案及時銷毀。

6.檔案人員要自覺遵守保密守則制度，未經領導批準，不得自行擴

大借閱范圍，不準擅自向外透露檔案內容。

7.認真做好檔案的收進、保管、統計和移交工作，積極開展檔案利

用工作，為領導決策提供依據。

三、例會制度

1.每周五9：00

2.參加人員：主要負責人

3.內容：總結一周工作情況并對下周工作進行部署，協調各部門關

系，將一些集中問題協商解決。

4.會議記錄：XX

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四、文件管理制度

1.公司的各項制度、文件下發到物業中心的必須經每位管理人員簽

字后存檔。

2.物業中心制定的各項內部管理制度，必須經管理人員開會討論簽

字認可后下發執行。

五、財務管理制度

1.認真貫徹《中華人民共和國會計法》，按財務核算單位和部門分

別建核算，各賬目應分別記錄、核算、登賬，手續完備、內容真實、數

字準確、賬目清楚，以便確切的考核與評定各核算單位和部門的經營狀

況。

2.按期記賬、報賬，在規定時間報送各種會計報表。

3.妥善保存會計檔案，接受財稅機關、上級主管部門和物業公司領

導的監督檢查，及時提供財務資料，如實反映情況。

4.財務會計人員要認真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證，

虛報冒領款項的行為，應拒絕受理，并及時向領導報告。一切原始憑證

經審核，內容清楚、手續完備、數字無誤的，才可記賬結算。

5.報銷憑證、發票必須有物業公司領導簽字方可生效，嚴禁白條充

帳。

6.一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現金收據、發貨票據、

發貨票據、定額票據由專人保管，動用時由領用人辦理領用手續，每月

定期結算一次，并由主管會計清查、核實，定出核算制度。

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7.會計每月定期為物業部領導提供財務統計分析，為物業公司搞經

濟效益做好參謀工作。

五、工程部管理制度

（一）交接班制度

1.值班人員按照值班表按時上崗，未經有關領導同意，不得擅自離

崗，如需替班需經部門經理同意；

2.交班人員在接班人員未到崗或交接班手續不齊全時，交班人員應

繼續值班并及時向有關領導反映情況，直至辦完交接班手續后方可離崗；

3.嚴禁在事故處理過程中交接班，交接班時如遇突發性事故，應立

即停止交接班，由交班人員負責處理，接班人員應協助處理，待系統和

設備完全正常后交班人員方可離崗；

4.交接班時，必須嚴肅認真，一絲不茍，精神集中，做到交的清楚，

接的明白，做好交接工作的記錄和簽字手續；

5.每班交接前負責清潔衛生工作。

（二）電梯管理及保養檢查制度

1.為保證電梯機房設備絕對安全，電梯維修工必須把機房門鎖好，

嚴禁無關人員進入機房，更不允許任何人將機房作為住宿之用；

2.電梯機房門鑰匙必須由電梯維修工妥善保管，不準隨便掛在墻上，

以防鑰匙被人拿走；

3.物業公司領導檢查維修保養的情況，必須在電梯維修工的陪同下

核實維修保養的項目及保養情況；

4.電梯臨時維修或定期維修、保養時，必須做好詳細、完整地記錄

并存檔備查；

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5.認真填寫電梯運行記錄及維修記錄；

6.電梯保養與檢查內容如下：

（1）電梯轎廂內通風機、日光燈是否正常；電梯運行樓層指示信號

顯示功能；電梯運行程序能否按正常指令運行，轎廂內及大廳按鈕信號

有無損壞，顯示是否正常；

（2）電梯拽引機轉動裝置，抱閘裝置，轉動裝置，潤滑油應在油標

上下刻線之間，鋼繩、繩輪固定，電梯的坑是否積水，電梯機房內要保

持清潔干凈；

7.對于發現的設備故障及不正常現象應及時排除，對解決不了的問

題應及時向主管領導匯報，以便集中解決設備技術問題；

8.嚴格執行“電梯維修、保養安全操作有關規定”。

六、設備定期檢修、維修及保養制度

1.管理人員應對設備及輔助設備進行經常或定期的維護、保養及檢

修；

2.設備的定期檢修分為：大、中、小修三類，小修應按需要隨時安

排，中修每年一次，應包括清除受熱面內部的水垢、爐膛、煙道及受熱

面外側面等部位；

3.檢修前應對鍋爐進行一次內外部檢查，根據周期檢修計劃和內外

部檢查的情況確定本次鍋爐檢修計劃；

4.根據檢修計劃，指定專人負責并組織人員力量，根據檢修制度分

工負責制，以確保檢修質量；

5.檢修前要準備好檢修工具，材料和配件。對檢修人員進行安全教

20

育，學習國家有關規定要求，制定保證檢修質量標準有效措施；

6.對儀表設備應每天進行維修保養并定期校驗，以保證其靈敏可靠；

7.未采取任何措施的情況下不得超負荷運行，鍋爐必須按規定進行

檢修；

8.每班對設備和場地進行一次清潔工作，做到文明生產；

9.做好檢修、維修及保養記錄，把每次檢修的情況（損壞情況和修

理方法）記錄下來存入鍋爐技術檔案，以利于日后備查。

七、鍋爐房安全操作制度

1.嚴格遵守鍋爐房安全操作規程，密切監視溫度、壓力，燃燒等頭

部，正確調整各種參數；

2.嚴格按規定做好鍋爐運行的日常工作，定期沖洗水位表、壓力表、

排污和試驗安全閥等；

3.進行巡回檢查，鍋爐設備及相關設備是否出現異常情況，檢查供

水、回水管道、循環水泵、補給水泵及其他設備工作狀態是否正常；

4.對鍋爐發生的一切事故及時處理，重大事故應保護好現場，積極

參與事故的分析，并吸取事故教訓；

5.鍋爐運行期間，非工作人員不得隨意進入，如需進入鍋爐房必須

履行登記手續，并由主管人員領入。

八、事故報告制度

1.一旦發生事故，管理人員一定要冷靜，判斷事故原因和處理事故

時要“穩、準、快”。鍋爐管理人員在事故發生后不能有掩蓋事故的僥

21

幸心理，否則會使事故擴大。重大事故應保護好現場，并及時報告上級

領導；

2.管理人員一時查不清事故原因時，應迅速報告上級領導，不得盲

目處理，在事故未妥善處理之前不得擅自離崗；

3.事故發生后，應將事故發生的時間、部位及處理方法等詳細記錄，

并根據具體情況進行分析，找出事故原因，從中吸取教訓，防止類似事

故再次發生；

4.發生爆炸和重大事故的單位，應盡快將事故情況、原因及改進措

施等書面報告上級領導和當地鍋爐安全監督部門。

九、保安管理制度

（一）保安員執勤制度

1.著裝整齊、姿勢端正，注意儀表形象。

2.按時交接班，堅守崗位，嚴禁脫崗、空崗、睡崗，上崗前和上崗

時不準喝酒。

3.對出入的人員、車輛及其攜帶、裝運的物品，要按照規定認真驗

證和檢查，做到物品與出入證相符。糾正違章要先敬禮，要學會使用文

明用語，禮貌待人。

4.堅持文明值勤，對用戶或來訪的客人要以禮相待，不準污言穢語、

蠻橫粗暴、故意刁難。

5.值勤時不準嬉笑打鬧，不準看書看報或從事與勤務無關的事情，

交接崗時要互相敬禮。

6.值勤時不準接待親朋好友或相互串崗聊天。

22

7.發現治安隱患、漏洞，應及時向領導或值班人員報告，不得擅自

處理。一旦發現火情或盜竊等案件，要立即報警，同時向主管領導逐級

上報。

8.對于突發事件的處理，一定要控制在最小范圍內，并立即向安保

部報告，保安員接到命令后，迅速趕到現場，并在統一指揮下共同工作。

9.認真填寫值班記錄，保持值班室內外衛生。

（二）保安人員交接班制度

1.保安員應著裝提前10分鐘上崗接班，并記錄接班時間。

2.交接班時，交班的保安員應把需要在值班中繼續注意或處理的問

題以及警戒器具等裝備器材向接班保安員移交清楚。

3.交班保安員要等待接班保安員對管區巡邏一遍進行驗收后才能下

班，接班保安員驗收時間無特殊情況不得超過接班時間15分鐘。

4.當班人員發現問題要時處理，如未處理完接班人員應協助處理。

5.接班保安員驗收時發現的問題，由交班保安員承擔責任；驗收完

畢，交班保安員離開崗位后發生的問題，由當班保安員承擔責任。

6.所有事項交接清楚后，交班保安員離開崗位前在交接班記錄上記

錄下班時間并簽名。

7.接班人員未來，交班人員不得離崗。若接班人員未來，交班人員

離崗，這期間發生問題，兩人共同負責。

8.交班人員班前必須將工作環境打掃干凈，整理整齊。

（三）安全巡視檢查制度

1.熟悉小區的建筑物及設施、設備情況，熟悉小區各類設備物品放

置的位置，發現移動設備、物品的可疑情況，需立即查明（如消防器

23

材）。

2.巡邏過程中，須攜帶對講機等。值班員應做到眼、耳、鼻、手齊

用，聞有異味，聽到可疑聲響，發現異常情況應立即查明，及時通知有

關部門，夜間巡視須兩名或以上人員同行。

3.注意觀察來往人員的動向及攜帶的物品，發現可疑的人員和物品

時，要加以監視及時報告有關部門。

4.巡邏時注意檢查消防栓、道路、綠化、公共設施的完好情況，發

現問題應及時登記、匯報。

5.遇有偷竊、流氓違法犯罪分子，應立即報警，并協助公安機關處

理。

6.發現打架、斗毆時，應予以勸止。

7.發現火情，應立即組織撲救并迅速報警。

8.文明執勤，幫助住戶解決所能及的困難。

9.不能無故進入用戶家中和非巡邏區的辦公或商業區域。

10.夜間對重點部位進行重點巡視，如監控系統的盲點、地下停車場

頂部及隱患部位。

11.7：00---9：00加強車輛外出的管理、確保交通通暢。

12.9：00—17：30處理做好治安巡視外，還要為用戶做其他的服務

工作。

13.17：30—19：00規范用戶機動車及自行車停放管理。

（四）器械管理制度

1.對講機的管理與使用

（1）保持對講機24小時開機，按時充電。

24

（2）使用對講機講話要語言文明、規范，簡單明了，吐字清楚、準

確。

（3）未經批準不得擅自將對講機借給他人使用。

（4）使用音量調節及靜噪旋鈕外，其他一律不得擰動。

（5）不用對講機聊天說笑，講與工作無關的話題。

（6）愛惜使用，保持清潔，避免雨淋或高處摔落。

（7）隨身攜帶，謹防遺失。

（8）對講機充電時，先放電再充電。

2.警棍管理與使用要點

（1）警棍是當出現被保衛對象生命或自身生命受到威脅的緊急情況

下用于防范和自衛的工具，應準確判斷緊急情況程度，絕對不可隨意使

用，必須嚴格控制在正當防衛范圍內。

（2）不得用于其他用途，如恐嚇、玩耍。

（3）不準交予或借予他人。

（4）非工作時間放置指定地點，不得私帶外出。

（五）保安工作獎罰制度

1.獎勵：（以下情況予以獎勵）

（1）嚴格執行保安紀律和制度，工作認真負責，做出顯著成績的給

予表彰獎勵。

（2）對國家和集體利益作出重大貢獻的或見義勇為成績突出者給予

表彰獎勵。

2.處罰：（以下情況予以處罰）

（1）違反企業規章制度。

25

（2）在崗位上不履行保安職責。

（3）不服從領導，不聽指揮。

（4）不使用文明禮貌用語。

（5）著裝不整，不按規定佩戴胸卡，影響物業員工形象。

①第一次口頭警告；

②第二次經濟處罰；

③第三次辭退。

3.辭退：因需要辭退保安員的由安保部提出書面報告，經物業總經

理批準后，辦理辭退手續。

（六）保安員學習制度

1.各班隊每周學習不少于兩次，每次學習不少于1小時，具體學習

時間各班隊根據實際情況制定。

2.學習內容：各項法律、法規，公司下發的有關文件、簡報和公司

的相關的規章制度、國內外重大時事、本行業業務知識和消防知識等。

3.公司每季度對保安員進行一次法治宣傳教育、職業道德教育、愛

崗敬業教育、遵紀守法教育。

4.學習時間內要認真仔細做記錄，不得敷衍各班隊長，保安員不得

無故不參加學習，否則一經發現，視情況嚴肅處理。

（七）保安員訓練制度

1.各班隊每周訓練不少于兩次，每次訓練不少于1小時，具體訓練

安排由各班隊上崗情況及人數制定。

2.訓練內容包括：隊列、崗位交接、交通手勢、防衛術、消防技能

及警戒使用等。

26

3.班隊長要作到訓練中的四會：會組織、會講解示范、會做訓練中

的各具體動作、會喊口令。

4.保安班長、隊長要以身作則，帶頭參加訓練，建立訓練考勤制度

記錄，保安員不得無故參加訓練，否則一經發現，視情況嚴肅處理。

（八）內務衛生管理制度

1.床上：被子、大衣疊放整齊，棱角分明，大檐帽放在被子中間與

被口取齊，床單伸展鋪平。床下：鞋一字擺放，后跟朝外。床單被褥整

潔干凈，床下不得擺放雜物，做到床上“豆腐塊”，床下“一條線”。

2.要愛護公物，桌椅要擺放整齊，常用書籍、筆記本、洗漱用品及

公司下發的材料擺放在適當位置，保存完整。

3.墻壁不能亂劃、亂貼、亂掛。保持窗明幾凈，地面保持清潔，做

到無痰跡、無煙頭、不得亂扔廢棄物，清掃工具一律放在室外；

4.每日清掃不少于三次，分配到人，時刻保持室內清潔。自用廁所、

廚房每日清理。每周兩次大掃除，保持室內、外干凈。

5.內務衛生實行班隊長負責制，班長、隊長經常進班隊檢查，不合

格單位對當日值班人員進行10元罰款，三次以上扣除班隊長當月職補的

50％，并限期整改后仍不能合格則撤銷班隊長的職務并調離該崗位。

第四節處理程序

一、用戶投訴

1.接到用戶來訪、電話、來信投訴后，接待人員根據反映內容填寫

投訴處理單。

27

2.投訴處理單第一聯交部門責任人簽收，投訴處理單第二聯客戶服

務部保存備查。

3.責任部門采取正確的方法處理。

4.責任部門處理完畢后投訴單交回客戶服務部簽收。

5.管理人員回訪，并填寫投訴回訪表，并轉客戶服務部。

6.客戶服務部統一編號裝訂投訴處理單、回訪表。

7.每年整理、匯總所有投訴，填寫投訴統計表，分析投訴重點、類

別、涉及部門等信息。

8.信息反饋經理，經理采取有關措施，加強有關部門工作，減少投

訴。

二、客戶接待

1.接到用戶來訪、電話、來信后，根據不同問題進行分類。

2.屬于詢問類，應認真做好解釋工作，如當時不能予以解釋的，應

記錄下來，在最短的時間內給詢問人以答復。

3.屬于投訴類，應按投訴程序處理。

4.屬于維修類，應填寫工程維修單一式三聯及維修臺賬，維修單三

聯均交由工程部簽收。

5.屬于反映問題類，應記錄在客戶接待登記表上，對于所有反映問

題交由相關部門核實處理。

3.屬于建議類，應記錄在客戶接待表上，定期整理后報客戶服務部

或主管。

7.屬于其他類，應記錄在客戶接待登記表上，視問題重要程度呈報

28

公司經理。

三、公共設施維修、保養

1.工程部日常巡視檢查。

2.出現運行故障報修客戶服務部填寫維修單。（如屬大型維修工程

需報甲方）

3.工程部組織維修人員至現場維修。

4.本單位無法維修，視維修費用大小報管委會審批實施。

5.維修完畢檢查，試運行合格。

6.做好修理記錄。

7.記錄歸檔保存。

四、醫院文體活動開展

1.制定醫院年度文化活動工作計劃。

2.根據用戶調查、形勢變化情況修正計劃。

3.制定文化工作計劃或臨時性活動計劃。

4.活動方式策劃。

5.實施組織、準備工作。

6.物業公司各部門配合工作。

7.爭取上級部門、有關領導支持。

8.發動用戶參與，有關單位參加。

9.邀請嘉賓出席。

10.邀請新聞單位宣傳報道。

29

11.活動總結建立活動檔案。

五、治安管理

1.門崗值勤、檢查、登記來往車輛及進出人員。

2.交接班時，所作登記記錄須交接清楚后方可下崗。

3.流動崗值勤，須認真填寫巡視記錄，發現問題，及時處理并做好

記錄。

4.如遇緊急情況，立即通知其他保安人員作緊急處理，并報告保安

隊長及公司。處理完畢后，做好記錄。

5.保安班長須每日查閱治安記錄，并由保安主管保存，如從中發現

問題須及時處理并呈報物業公司經理，所有治安記錄定期由保安隊長交

由內業存檔。

6.如監控系統報警，值班保安應立即通知流動崗保安接到通知后，

立即到達現場查明原因，作緊急處理，如屬于誤報，查明原因記錄在案。

六、園林綠化

1.保潔主管按季節制訂綠化養護方案，并監督綠化人員實施，養護

方案及實施情況定期交由內業存檔。

2.養護人員發現問題填寫綠化養護統計表，交主管核實。

3.主管針對具體問題提出施工方案，經物業公司經理批準后安排人

員施工。

4.施工后，主管復查后，填寫統計表，定期交由內業存檔。

30

七、保潔管理

1.保潔主管須每日巡查。

2.發現問題，當場要求整改。若不能當場整改的，填寫衛生保潔問

題統計表，提出整改意見，并安排人員迅速解決。

3.保潔主管復查后，填寫統計表。

八、物品申購領用

各部門根據具體情況將所需用品填寫物品申購單報物業公司經理，

由經理批準后指定采購人，憑簽字后申購單到財務領取備用金，購后進

行入庫單，憑入庫單、發票及簽字后報銷單進行報銷。

第五節工程部設備設施管理

一、工程部管理目標

XX物業工程部憑借自身的技術優勢，經驗豐富管理隊伍，熱情周到

的服務，變被動維修為主動維護工作特點，定能管好、用好XX醫院項目

的設備設施。使物業保值、升值。

序

項目指標管理指標實施措施

號

派工后５-１5分鐘到現場，及時維修排

維修

199％以上除故障

及時率

院方人員簽字確認后返回檔案記錄

2維修質量100％分項檢查，一步到位，認真維修，建立

31

合格率回訪制

度，確保維修質量合格

設備設施按專項管理，落實責任人，定期檢查維

399％

完好率護保養記錄

消防設備、設消防設備、設施由專項責任人負責巡檢，

4施100％發現問題，隨時予以整改維修，故障不

完好率過夜。

維修服務100％以建立回訪制度，征求院方人員意見，改

5

回訪率上進服務作風，提高服務質量

做到及時、快捷、排除故障迅速有效，

維修服務

699％以上服務誠懇，態度和藹。待人接物有禮有

滿意率

節，服務場所及時清掃

二、給排水系統運行管理

（一）設備巡檢

1.巡視監控。

2.泵房巡查應每兩個小時巡視一次醫院內水泵房（包括機房、水池、

水箱），每周巡視一次醫院內主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

3.巡視監控內容如下：

（1）水泵房有無異常聲響或大的振動；

（2）電機、控制柜有無異常氣味；

（3）電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；

（4）電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，

32

控制柜內各元器件是否工作正常；

（5）機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水

壓力要求（正常值為5kg/cm2）；

（6）水池、水箱水位是否正常；

（7）閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；

（8）主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識

是否清晰；

（9）止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；

（10）臨時接駁用水情況；

（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現象。

4.泵房值班在巡視監控過程中發現給排水設備設施有不正常情況

時，應及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應及時詳細地匯報給

管理處工程部主管，請求協助解決。整改時，應嚴格遵守《給排水設備

設施維修保養標準作業規程》。

5.給排水設備設施異常情況的處理.

6.主供水管爆裂的處置：

（1）立即關閉相關聯的主供水管上的閘閥；

（2）如果關閉了主供水管上相關聯的閘閥后仍不能控制住大量泄

水，則應關停相應的水泵；

（3）立即通知客服部及管理中心工程部主管，管理中心工程部主管

聯絡供水公司搶修；客服部負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的

情況；

（4）在管理維中心修補水泵房巡檢或管理中心工程部主管的組織

33

下，盡快開挖出所爆水管。

（5）供水公司修好水管后應由水泵房值班開水試壓（用正常供水壓

力試壓），看有無漏水或松動現象；

（6）確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。

7.水泵房發生火災時按《火警、火災應急處理標準作業規程》處置。

8.水泵房發生水浸時的處置：

（1）視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；

（2）堵住漏洞水源；

（3）如果漏水較大，應立即通知管理中心工程部主管，同時盡力阻

止進水；

（4）漏水源堵住后，應立即排水；

（5）排干水后，應立即對進水設備設施進行除濕處理，如用干的干

凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；

（6）確認進水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無

異常情況出現則可以投入正常運行。

9.水泵房安全管理。

（1）非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經管理中心工程

部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。

（2）水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。

（3）水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。水泵房內

嚴禁吸煙。

（4）每班打掃一次水泵房的衛生，每周清潔一次水泵房內的設備設

施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、

34

無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮；

（5）水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。

（6）水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房維修保管，不得

私自配鑰匙。

10.交接班要求。

（1）接班人員應準時接班。

（2）接班人員應認真聽取交班人交代，并查看《給排水設備設施運

行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《給排水設備設施

運行日記》上簽名。

11.有下列情況之一者不準交班：

（1）上一班運行情況未交代清楚；

（2）記錄不規范、不完整、不清晰；

（3）水泵房不干凈；

（4）接班人未到崗；

（5）事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續

處理，接班人協助進行。

12.水泵房巡檢應將給排水設備設施的運行數據（環境溫度、電壓、

電流、運行頻率）及運行狀態完整、規范地記錄在《給排水設備設施運

行日記》表內，于每月的3日前將上一個月的記錄整理成冊后交公司工

程部存檔，保存期為二年。

管

35

理

處

生活給水

消防系統污水系統

系統

供運運

消防除臭風

日水行行未水噴淋泵提升泵潛水泵

泵機

期泵泵運位水

壓號行控箱

頻聲溫

力電泵制123456123451234567812341234

率音升

流

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

0

1

36

1

1

2

1

3

1

4

1

5

生活給水

消防系統污水系統

系統

供運運

消防羅茨風除臭風

日水行行未水噴淋泵提升泵

泵機機

期泵泵運位水

壓號行控箱

頻聲溫

力電泵制123456123451234567812341234

率音升

流

1

6

1

7

1

8

37

1

9

2

0

2

1

2

2

2

3

2

4

2

5

2

6

2

7

2

8

2

9

3

38

0

（二）給排水設備設施維修保養計劃

1.《給排水設備設施維修保養計劃》的制定。

每年的12月30日之前，由管理中心工程部主管組織水泵房維修人

員一起研究、制定《給排水設備設施維修保養計劃》報項目部。

2.制定《給排水設備設施維修保養計劃》的原則：

（1）給排水設備設施使用的頻度；

（2）給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

（3）合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。

3.《給排水設備設施維修保養計劃》應包括如下內容：

（1）維修保養項目及內容；

（2）備品、備件計劃；

（3）具體實施維修保養的時間

（4）預計費用。

4.維修人員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備

設施維修保養計劃》進行。

5.水泵機組維修保養。水泵房維修人員每年的4月、10月份應對小

區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

6.水泵電動機維修保養：

（1）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否

39

則應烘干處理或修復；

（2）檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規

格軸承；

（3）檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

（4）清潔電動機外殼；

（5）檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油

漆后重新油漆。

7.水泵維修保養：

（1）檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如

有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

（2）轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉

輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

（3）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

（4）清潔水泵外表；

（5）如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上

油漆。

8.檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

9.檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

10.控制柜維修保養。水泵房專責每年的5月、11月應對醫院內水

泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

11.用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，

務必使柜內無積塵、無污物；

12.檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

40

13.檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則

應整改；

14.交流接觸器維修保養：

（1）清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

（2）清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不

能正常工作的觸頭應更換；

（3）清潔鐵芯上的油污及贓物；

（4）檢查復位調簧情況；

（5）擰緊所有緊固件。

15.自耦減壓啟動器維修保養：

（1）用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5M~否則應進行干燥

處理；

（2）外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接

地線。

16.熱繼電器維修保養：

（1）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

（2）檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修

處理，處理后達不到要求的應更換。

17.自動空氣開關維修保養：

（1）用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于IOOMll，否則應烘干處

理；

（2）清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

（3）自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零

41

頭應無卡住現象；

（4）檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不

能修銼，只能輕輕擦拭。

18.中間繼電器、信號繼電器維修保養：

對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可

靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號

繼電器。

19.信號燈、指示儀表維修保養：

（1）檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應做適當調整，調

整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

20.遠傳壓力表維修保養：

（1）檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

（2）檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

（3）偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

21.變頻器的保養

（1）檢查變頻器的工作環境，如周圍環境潮濕、灰塵多，應對其工

作環境進行改善；發現變頻器外部臟污，及時清理；

（2）每半年對變頻器控制板進行吹掃清灰，散熱風扇加硅膠油。

（3）每半年檢查一次模塊的外觀，發現異常及時報修；

（4）每半年檢查接線端子是否緊固；

22.閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養。

23.閘閥維修保養：

42

（1）檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

（2）檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

（3）對閘閥閥桿加黃油潤滑；

（4）對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

24.止回閥維修保養：

（1）檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

（2）檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

（3）檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

25.浮球閥維修保養：

（1）檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

（2）檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

（3）檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

26.液位控制器維修保養：

（1）檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

（2）清除壓力室內污物，疏通控制水道；

（3）檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

（4）緊固所有螺母。

27.潛水泵或排污泵維修保養。

28.用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，

否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

29.密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

30.查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則

應更換同型號、同規格的軸承。

43

31.清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油

漆一遍。32、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固；如松弛則

應緊固，擰緊潛水泵排污泵上的所有螺母。

32.明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）。

33.檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

34.查流向標識是否鮮明醒目，否則應整改。

35.查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

36.檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

37.每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時。

38.對于計劃中未列出的維修保養工作，應由管理工程部主管盡快補

充至計劃中；

39.如遇突發性的設備設施故障，先經管理中心工中心程部經理口頭

批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

40.水泵房維修應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在

《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的三天之內由領班整理成

冊后交管理中心維修部存檔，保存期為長期。

41.停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由

管理中心工程部主管報管理中心，由管理中心通知院方，經院方同意方

可停水。

維保計劃表

序號檢修內臺（套）檢修類別與月份安排費用預備注

44

容數半年算（元）

月檢季檢年檢

檢

給水設備設施保養記錄

保養方法及標

項目周期保養記錄

準

45

對水池頂板進

月行清潔，保證照

明正常

蓄水

對水池進行清

池

洗、消毒，對消

年

毒器維修、保

養。

保持水箱間的

清潔衛生。

月照明正常，控制

閥門開關靈活

高低門鎖完好

區水必要時進行防

箱腐油漆處理。

地面油漆，不得

年

隨意堆放雜物。

對水箱進行清

洗、消毒。

表殼明凈，指針

轉動靈活，表面

水表月

玻璃完整讀數

準確。

水泵周保持泵站清潔

46

站衛生，不得隨意

堆放雜物

檢修燈具，保證

月

照明良好。

對給水加壓泵、

消防泵進行例

行保養維護，更

換易損件，確保