黑龍江房地產估價師《理論與方法》：房地產分家析產的須要考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、市場需求的預料一般須要從類產品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。A：三B：四C：五D：六E：借款合同2、建設單位征用的土地，其土地全部權屬于__。A．集體經濟組織B．國家C．建設單位D．運用單位3、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2；理論上應補地價(單價)為__元/m2。A．552B．3519C．4293D．48454、資質有效期屆滿，房地產估價機構須要接著從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿日前向資質許可機關提出資質持續申請。A：5B：10C：15D：30E：執行層的組織協調5、下列關于貨幣政策，表述不正確的是。A：貨幣政策是指國家通過中心銀行限制貨幣供應量來調整利率，進而影響投資和整個經濟以達到肯定經濟目標的措施B：貨幣政策通過利率的變動對總需求產生影響，是干脆地發揮作用C：貨幣政策一般分為擴張性的和緊縮性的D：在通貨膨脹嚴峻時，多采納緊縮性貨幣政策E：執行層的組織協調6、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的（）分析。A．財務盈利實力B．清償實力C．資金平衡狀況D．營運實力7、假如某建筑物±0．000的肯定標高為38．500m，且設計樓頂標高50．000m，則其樓頂的肯定標高為m。A：38．500B：68．500C：88．000D：88．500E：執行層的組織協調8、__包括短期借款、應付票據、應付賬款、未付利潤和預提費用等。A．流淌負債B．長期負債C．全部者權益D．永久負債9、當建筑物的修理養護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當；當建筑物的修理養護比正常修理養護好或經過更新改造，實際成新率應直線法計算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工業用地的監測點評估價格10、物業甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預料2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業的價值的標準差為10%：物業乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業的標準差為20%。由以上資料，__投資風險更大。A．物業甲B．物業乙C．一樣大D．無法推斷

11、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是。A：城市或區域產業結構與布局B：人口數量與結構C：土地資源狀況D：信息技術的發展和應用E：借款合同12、《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以的形式式以公布。A：房屋拆遷公告B：房屋拆遷通知C：房屋拆遷通告D：房屋拆遷報道E：房地產估價機構必需加蓋公章13、證券是一種。A：真實資本B：虛擬資本C：實際資本D：能執行資本的職能E：執行層的組織協調14、在評估投資價值時，折現率是__。A．社會—般的收益率B．收益法中的資本化率C．投資者要求的滿足收益率D．投資者要求的最低收益率15、在采納假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是__。A．未知、須要求取的待開發房地產的價值B．投資者購買待開發房地產應負擔的稅費C．銷售費用和銷售稅費D．開發成本和管理費用16、某建設項目工器具及生產家具購置費用2000萬元。建筑安裝工程費用5000萬元，工程建設其他費用3000萬元，預料建設期為3年，年均價格上漲率為3％。基本預備費率5％，則基本預備費為萬元。A：500B：815C：1445D：1473E：執行層的組織協調17、物業服務合同屬于我國合同分類中的。A：單務合同B：托付合同C：無償合同D：非典型合同E：執行層的組織協調18、某宗房地產的土地運用年限為50年，至今已運用8年，預料該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，平安利率假定為6％，風險補償率為平安利率的40％，該房地產的收益價格為。A：368萬元B：552萬元C：561萬元D：920萬元E：工業用地的監測點評估價格19、從事房地產經紀活動的基本條件是__。A．取得房地產經紀人協理從業資格B．取得房地產經紀人執業資格C．取得房地產經紀人員相應職業資格證書D．取得房地產經紀人職業資格并經注冊生效20、下列對法的概念理解不正確的是__。A．法是階級沖突不行調和的產物B．法以國家集體意志形式出現C．法用國家政權的強制力來保證明現D．法是各種社會規范的總稱21、下列關于價值類型的表述中，錯誤的是。A：在用價值為市場價值B：投資價值屬于非市場價值C：市場價值的前提之一是接著運用D：同一估價對象可能有不同類型的價值E：工業用地的監測點評估價格22、銀行為某家庭供應了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A．7.02%B．7.04%C．7.50%D．7.85%23、《中華人民共和國憲法》規定，國家為了公共利益的須要，可以依照法律規定對土地實行__并賜予補償。A．征收B．征用C．征收或者征用D．征購24、下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是。A：總投資估算表B：經營成本估算表C：投資安排與資金籌措表D：銷售收入與經營稅金及附加估算表E：借款合同25、__是__的組成部分，是指具有獨立設計的施工圖個相應的概預算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產實力或發揮運用效益的工程。A．單項工程；建設項目B．單位工程；工程項目C．單項工程；工程項目D．單位工程；建設項目二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、長期趨勢法是運用預料科學的有關理論和方法，特殊是__和回來分析，對房的將來價格作出推想、推斷的方法。A．指數平滑分析B．趨勢擬合分析C．時間序列分析D．相關分析2、下列有關房地產估價師執業的規定中，不正確的表述是__。A．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款B．房地產估價師準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款C．中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，有意供應虛假評估報告，情節嚴峻的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并懲罰金D．中介服務人員嚴峻不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴峻后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單懲罰金3、下列情形中，應當辦理房屋轉移登記的有。A：部分房屋拆除B：法人名稱變更C：劃撥房屋D：繼承房屋E：分割房屋4、房地產的行政法規包括。A：《城鎮國有土地運用權出讓和轉讓暫行條例》B：《城市房地產轉讓管理規定》C：《房地產估價師執業資格考試實施方法》D：《住房公積金管理條例》E：《城市房地產中介服務管理規定》5、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要緣由有__等。A．意外破壞的損毀B．市場供應的過量C．建筑設計的缺陷D．人們消費觀念的變更E．四周環境條件惡化6、下列關于個人住房公積金存款利率的說法中，錯誤的是__。A．職工當年存繳的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計算B．上年結轉的按結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率計算C．職工個人住房公積金存款利率，遇法定存款利率調整，分段計息D．每年6月30日為職工住房公積金存款的結息日7、物業管理的核心工作是。A：依據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作B：對房地產資產進行日常的維護與修理，并向入住的客戶或業主供應服務，以保障其始終處在正常的運行狀態C：執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足房地產組合投資管理的目標D：擁有一個管理有序、高效率的辦公環境E：借款合同8、下列關于施工圖中的軸線，說法正確的是。A：施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據B：施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構件的位置必需畫上軸線并編上軸線號D：軸線用點畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內注明編號E：軸線水平方向用英文字母由左至右編號，垂直方向阿拉伯數字由下而上編號9、在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有。A：農用地改為非農建設用地B：在寫字樓旁新建大型游樂場C：住宅區道路禁止貨車通行D：在住宅區旁新建一條全封閉的高速馬路E：經常遭遇洪水威逼10、與房地產開發項目相關的債務融資，主要包括。A：房地產開發貸款B：土地儲備貸款C：個人住房抵押貸款D：個人住房公積金貸款E：在建工程抵押貸款

11、下列價格闡述正確的是__。A．市場價格＞抵押價值＞征用價值＞課稅價值B．市場價格＞征用價值＞抵押價值＞課稅價值C．市場價格＞課稅價值＞征用價值＞抵押價值D．市場價格＞征用價值＞課稅價值＞抵押價值12、A市B房地產開發公司通過出讓方式，取得了一塊建設用地運用權，該項目總投資5000萬元。B房地產開發公司投入開發建設的資金達萬元以上，才有可能取得商品房預售許可證。A：500B：750C：1000D：1250E：執行層的組織協調13、確定各級支路的紅線位置、限制點坐標和標高屬于__的內容。A．城市總體規劃B．限制性具體規劃C．修建性具體規劃D．居住區規劃14、超過出讓合同約定的動工開發日期滿2年未開工的，可__。A．征收相當于出讓金20%的土地閑置費B．征收相當于出讓金30%的土地閑置費C．征收相當于出讓金40%的土地閑置費D．無償收回15、下列對于信托的性質敘述有誤的一項是__。A．信托是受托人按托付人的要求全權代為管理或處理有關經濟事務的信用行為B．信托合同生效后，信托財產的全部權仍屬于托付人C．受托人不收取信托財產所產生的利益，其在管理和處理信托財產中產生的虧損最終由受益人擔當，受托人只收取其供應勞務的酬勞D．信托收益依據資財運用的贏利水平進行安排，因而付給受益人的盈利額并不固定16、《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，在發放后，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給子補償。A：選址看法書B：建設用地規劃許可證C：建設工程規劃許可證D：鄉村建設規劃許可證E：農村生產規劃許可證17、我國現行的房地產登記制度，類似權利登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點，概括起來，主要有以下__幾點。A．房地產權屬登記由不同登記機關分別登記B．房地產權屬登記為房地產權利靜態登記C．房地產權屬登記不具有公信力D．房地產權屬登記實行剛好登記制度E．頒發權利證書18、以下屬于土地取得成本的構成項目的有。A：農地征地費用B：拆遷安置補償費用C：土地運用權出讓金D：基礎設施配套費用E：勘察設計和前期工程費19、價格指數中假如是以上一時期作為基期的，稱為__。A．前期價格指數B．定基價格指數C．長期價格指數D．環比價格指數20、劃定城市規劃紫線的作用是確定。A：綠地限制范圍B：歷史建筑愛護范圍C：地表水愛護范圍D：城市基礎設施用地限制界線E：執行層的組織協調21、下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是（）。A．抵押貸款還本付息B．管理人員工資C．公共設施修理費D．保險費22、下列不屬于業主