房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：XXX位于昆明市青年路節(jié)孝巷57號(hào)2層202號(hào)非住宅（商鋪）用途的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托方：XXX估價(jià)方：昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：方勝超（5320020006）、李德先（5320110027）估價(jià)作業(yè)日期：2012年估價(jià)報(bào)告編號(hào)：平云晨翔房估評(píng)[2013]第F88號(hào)目錄一、致委托方函 1二、估價(jià)師聲明 2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 4四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6（一）、委托方 6（二）、估價(jià)方 6（三）、估價(jià)對(duì)象 6（四）、估價(jià)目的 8（五）、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 8（六）、價(jià)值定義 8（七）、估價(jià)依據(jù) 9（八）、估價(jià)原則 9（九）、估價(jià)方法 10（十）、估價(jià)結(jié)果 10（十一）、估價(jià)人員 12（十二）、估價(jià)作業(yè)日期 12（十三）、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 12五、變現(xiàn)能力分析 12六、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 15（一）個(gè)別因素分析 15（二）區(qū)域因素分析 15（三）市場(chǎng)背景分析 15（四）最高最佳使用分析 18（五）估價(jià)方法選用 18（六）估價(jià)測(cè)算過程 19（七）估價(jià)結(jié)果確定 27七、附件 34昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價(jià)有限公司昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價(jià)有限公司地址：昆明市王旗營路金領(lǐng)地國際商務(wù)大廈24層；郵編：650224；第3頁電話131088029985012579；傳真：5318869三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）假設(shè)條件1、估價(jià)委托人或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況和資料。估價(jià)師對(duì)委托人或產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的檢查（或核實(shí)），無理由懷疑委托人或產(chǎn)權(quán)人提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性。2、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀用途、繼續(xù)使用為估價(jià)前提。3、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬清晰無異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)。4、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、相關(guān)房地產(chǎn)政策未有重大變化。5、估價(jià)對(duì)象的建筑面積是以《房屋所有權(quán)證》上記載的為準(zhǔn)，經(jīng)過實(shí)地目測(cè)大體相當(dāng)，但估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量；估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬是以《房屋所有權(quán)證》上記載的為準(zhǔn)，估價(jià)師未向有關(guān)管理部門核實(shí)。6、估價(jià)對(duì)象建筑物的已使用年限尚未達(dá)到其經(jīng)濟(jì)耐用年限，無理由懷疑其存在安全隱患，假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的。7、本次估價(jià)評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。其中的市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：（1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；（2）交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益；（3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款。（二）限制條件1、根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》，未見新設(shè)定的抵押他項(xiàng)權(quán)利記載，故估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)利為0元；若從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始到本報(bào)告出具日估價(jià)對(duì)象新設(shè)立抵押、擔(dān)保權(quán)利或租賃權(quán)并對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有重大影響，則估價(jià)結(jié)果需要調(diào)整。2、本報(bào)告估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不作其他估價(jià)目的用。如果估價(jià)條件或目的發(fā)生變化，估價(jià)報(bào)告需做相應(yīng)調(diào)整。3、本估價(jià)報(bào)告有效期為從報(bào)告出具日起壹年。4、報(bào)告中數(shù)據(jù)部分采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)按四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性5、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和價(jià)值大的特性，房地產(chǎn)將可能遇到各類商業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)形式、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)、市場(chǎng)供求等因素的變化，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響甚大；其次，由于地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、泥石流及其它不能預(yù)見并且對(duì)發(fā)生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，將造成房地產(chǎn)嚴(yán)重壞損及滅失，使其價(jià)值急劇跌落甚至消失；而且，由于房地產(chǎn)不易變現(xiàn)的特點(diǎn)，如出現(xiàn)欲對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行短期強(qiáng)制處分時(shí)，則可能導(dǎo)致處置價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常價(jià)值。因此，各相關(guān)方面應(yīng)用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)全面考慮各類風(fēng)險(xiǎn)，做出綜合決策。四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）、委托方委托方：XXX身份證號(hào)：住址：聯(lián)系電話：（二）、估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)住所：昆明市盤龍區(qū)王旗營路金領(lǐng)地大廈1幢24層2401號(hào)評(píng)估資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)法定代表人：方勝超行政許可決定書號(hào)：云建房準(zhǔn)［2012］第69號(hào)證書編號(hào)：云建房證估字第105號(hào)聯(lián)系人：張兵聯(lián)系電話：0871－5012579三）、估價(jià)對(duì)象根據(jù)委托方提供的材料及估價(jià)人員于2012年06月07表2：估價(jià)對(duì)象概況表房產(chǎn)

基本

情況位置：昆明市青年路節(jié)孝巷57號(hào)2層202號(hào)東至:院子南至:201室西至:圍墻北至:過道建筑面積：94.45m建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)建筑年代：1998年戶型：開間設(shè)計(jì)用途：非住宅現(xiàn)狀用途：商鋪出租情況：自住幾面臨街：一面臨主街總層數(shù)：6層所在層數(shù)：1層外墻：涂料層高：約3米分戶門：卷簾防盜門屋頂：平屋頂窗：塑鋼窗商鋪縱深比情況：寬度大于深度室內(nèi)

裝修情況第1層：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：石膏板吊頂門：卷簾門第2層：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：石膏板吊頂門：－－第3層：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：石膏板吊頂門：－－衛(wèi)生間：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：乳膠膝門：實(shí)木門其它說明：室內(nèi)

配套

設(shè)備

設(shè)施供水：有供電：有供氣：無通信：有電梯：有電視：有消防：有物業(yè)管理：專業(yè)物業(yè)管理寬帶：有區(qū)域

因素

狀況主要道路：青年路主要公交線：2、54、61、69、129路等商場(chǎng)：新西南廣場(chǎng)學(xué)校：螺峰街小學(xué)、云南省衛(wèi)校商業(yè)聚集度：較聚集商服繁華度：繁華區(qū)域環(huán)境狀況：良好停車方便度：方便房屋

權(quán)益

狀況房產(chǎn)證號(hào)昆房權(quán)證（昆明市）字第201219969號(hào)面積（㎡）94.45房屋所有權(quán)人林易安他項(xiàng)權(quán)利狀況從委托方提供的《房屋所有權(quán)證》上未見設(shè)立新的他項(xiàng)權(quán)利抵押權(quán)記載房屋共有權(quán)人無房屋共有權(quán)證號(hào)無土地

權(quán)益

狀況土地證號(hào)土地性質(zhì)出讓土地使用權(quán)人終止日期2045年4月1日（四）、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（五）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）、價(jià)值定義抵押價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值。其中的市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：（1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；（2）交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益；（3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款。（七）、估價(jià)依據(jù)（八）、估價(jià)原則本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則及最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則等技術(shù)性原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。2、合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。3、謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下做出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4、最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。6、替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。（九）、估價(jià)方法1、選用估價(jià)方法對(duì)于估價(jià)對(duì)象，理論上可采用市場(chǎng)法、收益法、成本法估價(jià)。本次評(píng)估采用市場(chǎng)法、收益法兩種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。其理由如下：由于與估價(jià)對(duì)象同種類型的商業(yè)用房數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，因此可采用市場(chǎng)法估價(jià)。估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房類房地產(chǎn)，可以用于出租，是有經(jīng)濟(jì)收益及潛在收益的房地產(chǎn)，在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)類似商業(yè)用房房地產(chǎn)較多用于出租使用，租金水平容易確定，故適合采用收益法評(píng)估。由于近年來位于估價(jià)對(duì)象區(qū)域的房地產(chǎn)漲幅較大，用成本累加得出結(jié)果偏離市場(chǎng)價(jià)格較大，故不適宜用成本法來估價(jià)。2、選用估價(jià)方法的定義（1）市場(chǎng)法：市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用市場(chǎng)法估價(jià)的技術(shù)路線為：選取估價(jià)對(duì)象周邊可比實(shí)例，對(duì)其進(jìn)行各因素修正或調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。（2）收益法：收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用收益法估價(jià)的技術(shù)路線為：搜集估價(jià)對(duì)象周邊類似用途房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，分析比較來確定得出客觀租金，然后扣除其營運(yùn)費(fèi)用，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，得出估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值。（十）、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值取整為：800464元（大寫：=800464\*CHINESENUM2捌拾萬零肆佰陸拾肆元整），評(píng)估單價(jià)：8475元/平方米。貨幣單位：人民幣。（十一）、估價(jià)人員參與本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有：1、張兵，注冊(cè)號(hào)：5320090030；2、方勝超，注冊(cè)號(hào)：5320020006。（十二）、估價(jià)作業(yè)日期2012年06月07（十三）、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為壹年，自報(bào)告出具日算起。自2012年06月0五、變現(xiàn)能力分析1、估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為常見、普遍使用的一種用途，其通用性較好；估價(jià)對(duì)象其獨(dú)立使用性較好，類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)，一般不能進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，獨(dú)立使用性好。2、變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場(chǎng)成交活躍程度等因素，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值預(yù)計(jì)為市場(chǎng)價(jià)值的七～八成。3、變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象，在限購令政策下，變現(xiàn)能力一般，預(yù)計(jì)變現(xiàn)時(shí)間稍長。變現(xiàn)的費(fèi)用主要有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營業(yè)稅及附加、印花稅，詳見下表（僅作參考）。序號(hào)名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1強(qiáng)制拍賣費(fèi)用執(zhí)行金額或者價(jià)額不超過1萬元的，每件交納50元；超過1萬元至50萬元的部分，按照1.5％交納；超過50萬元至500萬元的部分，按照1％交納；超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.5％交納；超過1000萬元的部分,按照0.1％交納。2拍賣傭金涉案房產(chǎn)拍賣成交價(jià)200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5％；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3％；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2％；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1％；超過1億元的部分，不得超過0.5％。收取傭金最高不得超過400萬元。3律師費(fèi)民事訴訟不涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系或財(cái)產(chǎn)標(biāo)的在10萬元以內(nèi)的，每件500－3000元；財(cái)產(chǎn)標(biāo)的超過10萬元，還應(yīng)按下列比例另加收費(fèi)：超過10萬元至100萬元部分不高于2.5％；超過100萬元至500萬元部分不高于1.5％；超過500萬元至1000萬元部分不高于1％；超過1000萬元至5000萬元部分不高于0.5％；5000萬元以上部分不高于0.25％。以上是一審的律師費(fèi)，如果二審繼續(xù)由這個(gè)律師代理的話，收費(fèi)減半。4法院訴訟費(fèi)財(cái)產(chǎn)案件根據(jù)訴訟請(qǐng)求的金額或者價(jià)額，按下列比例分段累計(jì)：1.不超過1萬元的，每件交納50元；2.超過1萬元至10萬元的部分，按照2.5％交納；3.超過10萬元至20萬元的部分，按照2％交納；4.超過20萬元至50萬元的部分，按照1.5％交納；5.超過50萬元至100萬元的部分，按照1％交納；6.超過100萬元至200萬元的部分，按照0.9％交納；7.超過200萬元至500萬元的部分，按照0.8％交納；8.超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.7％交納；9.超過1000萬元至2000萬元的部分，按照0.6％交納；10.超過2000萬元的部分，按照0.5％交納。5交易手續(xù)費(fèi)2.5元×建筑面積6評(píng)估費(fèi)司法鑒定評(píng)估收費(fèi)，發(fā)改價(jià)[2009]2914號(hào):100萬元以上（含100萬元），按標(biāo)的總額9-15‰收；100萬元以上至1000萬元（含1000），按標(biāo)的總額3.75-6.25‰收；1000萬元以上至5000萬元（含5000），按標(biāo)的總額1.2-2‰收；5000萬元以上至10000萬元（含10000），按標(biāo)的總額0.75-1.25‰收；10000萬元以上至100000萬元（含100000），按標(biāo)的總額0.15-0.25‰收。100000萬元以上，按標(biāo)的總額0.1-0.2‰收。7登記費(fèi)個(gè)人存量住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，國家發(fā)展改革委、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2008〕924號(hào)）8合同公證費(fèi)最低200元；標(biāo)的額50萬元以下，0.3%；50~500萬元，0.25%；500~1000萬元，0.2%；1000~2000萬元，0.15%；2000~5000萬元，0.1%；5000~10000萬元，0.05%；10000萬元以上，0.01%。9營業(yè)稅個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%。10印花稅標(biāo)的額的0.5‰抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款，當(dāng)事人有約定的，依約定清償。當(dāng)事人沒有約定的，依下列順序清償：（1）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（3）主債權(quán)的利息；（4）主債權(quán)；（5）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（6）剩余金額交還抵押人。地址：昆明市王旗營路金領(lǐng)地國際商務(wù)大廈24層；郵編：650224；第15頁電話131088029985012579；傳真：5318869六、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析詳見表2：估價(jià)對(duì)象概況表。（二）區(qū)域因素分析詳見表2：估價(jià)對(duì)象概況表。（三）市場(chǎng)背景分析1、2011年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。(1)政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。(2)新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。從全國來看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點(diǎn)城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%左右，且降幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。從絕對(duì)量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點(diǎn)，二線城市表現(xiàn)各異。價(jià)格方面，9月百城住宅均價(jià)出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個(gè)月一二線城市價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下跌，主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價(jià)換量”策略，部分樓盤價(jià)格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對(duì)周邊較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)；而非限購的三線城市價(jià)格總體較為平穩(wěn)。(3)二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房成交方面，2011年1-11月，北京等10個(gè)代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個(gè)月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過50%，絕對(duì)水平已接近2008年低點(diǎn)。價(jià)格方面，10個(gè)代表性城市二手房平均價(jià)格在9月出現(xiàn)近三年來的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計(jì)下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。(4)土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價(jià)持續(xù)下降。2、2012年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望(1)政策趨勢(shì)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，預(yù)計(jì)限購、限價(jià)等行政性政策在2012年不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。(2)總體預(yù)判：上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價(jià)繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量價(jià)難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀。預(yù)計(jì)在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動(dòng)庫存量的進(jìn)一步上升和房價(jià)下行。全年來看，在“經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設(shè)下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，全年商品房量價(jià)難有增長，預(yù)計(jì)銷售面積和價(jià)格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進(jìn)一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎(chǔ)上增速繼續(xù)下降。(3)關(guān)注點(diǎn)：貨幣政策走向是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，不同城市、企業(yè)分化加劇。

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的關(guān)鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，這將為限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，過去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其自身優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)而為，合理布局，保持健康發(fā)展。（四）最高最佳使用分析最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大的一種最可能的利用。最高最佳利用有下列五種估價(jià)前提：（1）保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)；（2）裝飾裝修改造前提：認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)；（3）改變用途前提：認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)；（4）重新開發(fā)前提：認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)；（5）上述情形的某種組合最高最佳利用是在法律允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的三個(gè)原理=1\*GB3①收益遞增遞減原理、=2\*GB3②均衡原理、=3\*GB3③適合原理來分析判斷，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，估價(jià)對(duì)象即為最高最佳使用。（五）估價(jià)方法選用1、選用估價(jià)方法對(duì)于估價(jià)對(duì)象，理論上可采用市場(chǎng)法、收益法、成本法估價(jià)。本次評(píng)估采用市場(chǎng)法、收益法兩種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。其理由如下：由于與估價(jià)對(duì)象同種類型的商業(yè)用房數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，因此可采用市場(chǎng)法估價(jià)。估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房類房地產(chǎn)，可以用于出租，是有經(jīng)濟(jì)收益及潛在收益的房地產(chǎn)，在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)類似商業(yè)用房房地產(chǎn)較多用于出租使用，租金水平容易確定，故適合采用收益法評(píng)估。由于近年來位于估價(jià)對(duì)象區(qū)域的房地產(chǎn)漲幅較大，用成本累加得出結(jié)果偏離市場(chǎng)價(jià)格較大，故不適宜用成本法來估價(jià)。2、選用估價(jià)方法的定義（1）市場(chǎng)法：市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用市場(chǎng)法估價(jià)的技術(shù)路線為：選取估價(jià)對(duì)象周邊可比實(shí)例，對(duì)其進(jìn)行各因素修正或調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。（2）收益法：收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用收益法估價(jià)的技術(shù)路線為：搜集估價(jià)對(duì)象周邊類似用途房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，分析比較來確定得出客觀租金，然后扣除其營運(yùn)費(fèi)用，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，得出估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值。（六）估價(jià)測(cè)算過程一）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法測(cè)算過程如下：市場(chǎng)比較法估算房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)1、比較案例的選擇可比實(shí)例的選取是針對(duì)具體估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，從估價(jià)人員所搜集的交易實(shí)例或交易實(shí)例庫中所存儲(chǔ)的交易實(shí)例中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。選擇可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合下列具體條件：可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。可比實(shí)例的權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，此次估價(jià)所選的可比實(shí)例詳見《選取案例及因素比較表》。2、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要有3種：1）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用公式“房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)”對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理。2）含有非房地產(chǎn)成份。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用公式“房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成份的價(jià)格”對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理；3）房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)處理。說明：本次估價(jià)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例評(píng)估范圍相同。統(tǒng)一付款方式估價(jià)中的價(jià)格通常以一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，對(duì)于分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格通過折現(xiàn)計(jì)算來處理。說明：目前，在二手房交易中，買方一般要支付一定比例的首付款，余款采取用所買房產(chǎn)向銀行抵押來獲得支付賣方的房款，由于相關(guān)房地產(chǎn)政策、中介及銀行的服務(wù)、擔(dān)保等相對(duì)完善成熟，買賣雙方在確定購買意向、簽訂房屋買賣合后，賣方一般會(huì)在較短的時(shí)間（1~2周）內(nèi)獲得全部房款，從而在估價(jià)時(shí)可忽略資金時(shí)間價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，視同為一次性付清房款方式。統(tǒng)一價(jià)格單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。說明：3個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位相同。3、比較因素選擇及因素條件說明（1）交易情況修正：是指交易行為中是否包含特殊因素，并排除這些特殊因素造成的價(jià)格偏差。房地產(chǎn)交易中的特殊因素主要有：1）強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易；2）利害關(guān)系人之間的交易；3）交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；4）急于出售或急于購買的交易；5）交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易；6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7)特殊交易方式的交易；8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；9)受迷信影響的交易。（2）交易日期修正：把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）。其調(diào)整方法一般可用價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法，其計(jì)算公式如下：=1\*GB3①價(jià)格指數(shù)法1）采用定基價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格2）采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=2\*GB3②價(jià)格變動(dòng)率法1）采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1+價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格2）采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1+價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格故市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)為“估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)”（或“成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)”或“（1+價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)”或“（1+價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）”）。說明：3個(gè)可比實(shí)例成交日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離不遠(yuǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格近期短期內(nèi)較為穩(wěn)定，不做調(diào)整。（3）區(qū)域因素修正及個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。本次評(píng)估區(qū)域因素主要選擇交通條件、公共配套設(shè)施完備程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、商業(yè)繁華度、外部環(huán)境狀況。個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下價(jià)格。本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途個(gè)別因素主要選擇臨街狀況、建筑結(jié)構(gòu)、房屋成新率、所在樓層、室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、停車方便程度、裝修狀況。=1\*GB3①區(qū)域因素分析說明：◎交通條件：交通條件指交通便捷度、臨街道路類型等。交通便捷度分為便捷、較便捷、便捷度一般、便捷度較差、便捷度差幾個(gè)級(jí)別。按臨街道路類型，分為主干道、次干道及支路幾種類型。按交通管制情況，分為單行線、禁左轉(zhuǎn)、禁止車輛通行（步行街）、無特別管制等幾個(gè)種管制。◎公共配套設(shè)施完備程度：公共配套設(shè)施狀況指區(qū)域內(nèi)購物、超市、餐飲、郵電、金融等商業(yè)設(shè)施，文化體育設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等的齊備情況；分為完備、較完備、較不完備、不完備幾個(gè)級(jí)別。◎基礎(chǔ)設(shè)施完善度：基礎(chǔ)設(shè)施狀況指水、電、煤氣、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度。分為七通、六通、五通、四通、三通幾種情況。◎商業(yè)繁華程度：商業(yè)繁華度包括距商業(yè)服務(wù)中心的距離、商業(yè)集聚程度、區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心等級(jí)、客流數(shù)量等幾方面因素。按所臨商業(yè)中心的級(jí)別分為街區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、區(qū)級(jí)、市級(jí)幾個(gè)級(jí)別；按距商業(yè)服務(wù)中心的距離分為大于2000米、1000－2000米、500－1000米、小于500米幾個(gè)級(jí)別；按商業(yè)集聚程度分商業(yè)集聚度高；商業(yè)集聚度較高；商業(yè)集聚度一般；商業(yè)集聚度較低；商業(yè)集聚度低幾個(gè)級(jí)別；按客流量分為日均客流量大；日均客流量較大，日均客流量一般，日均客流量較小，零散客流量幾個(gè)級(jí)別。◎外部環(huán)境狀況：分為好、較好、一般、較差、差幾個(gè)級(jí)別。=2\*GB3②個(gè)別因素分析說明：◎臨街狀況：臨街道路狀況指臨街寬度、幾面臨街。臨街寬度分為大于5米，3-5米，1-3米，小于1米幾個(gè)級(jí)別；幾面臨街分為一面臨街、二面臨街、三面臨街、四面臨街幾個(gè)級(jí)別。◎建筑結(jié)構(gòu)：按鋼混（框架）、混合（磚混）、磚木結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)等幾種結(jié)構(gòu)區(qū)分；◎房屋成新率：影響房屋成新率的因素有房屋已使用年限，實(shí)際維護(hù)保養(yǎng)狀況等因素，一般可結(jié)合使用年限成新率和現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率綜合確定其綜合成新率。可以如90％、80％、75％的方式表示成新率。在一般情況下，同種用途的房地產(chǎn)其成新率越高意味著建筑物尚可使用年限越長，其對(duì)應(yīng)的土地剩余使用年限一般也更長，在其他條件同等的情況下，房地產(chǎn)成新率越高其賣價(jià)也更高。◎所在樓層：分為地第負(fù)一層、第一層、第二層、第三層、第四層、第五層及以上幾種樓層。◎室內(nèi)凈高：分為大于6米、4(含)～6米、3(含)～4米、2.7(含)～3米、小于2.7米幾個(gè)級(jí)別。◎內(nèi)部格局：空間分區(qū)以及各個(gè)空間的交通流線合理性：分為好、較好、一般、較差、差幾個(gè)級(jí)別。◎停車方便程度：指停車方便程度，分為方便、較方便、一般、較不方便、不方便幾個(gè)級(jí)別。◎裝修狀況：主要分為毛坯房、普裝、中裝、高裝等幾個(gè)級(jí)別。（4）本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法的直接比較修正公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)＝可比實(shí)例價(jià)格×100／()×()/100×100／()×100／()。說明：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交日期為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域因素為基準(zhǔn)；個(gè)別因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)。（5）根據(jù)以上說明，編制比較因素條件說明和修正系數(shù)計(jì)算表，詳見表5：地址：昆明市王旗營路金領(lǐng)地國際商務(wù)大廈24層；郵編：650224；第27頁電話131088029985012579；傳真：5318869二）收益法1、計(jì)算步驟①收集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運(yùn)營費(fèi)用；⑤估算凈收益；⑥選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；=7\*GB3⑦選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。2、計(jì)算過程（1）年有效毛收入=1\*GB3①確定租金水平估價(jià)對(duì)象的租金水平和項(xiàng)目所處位置、商業(yè)類型的定位等均有很大的關(guān)系。通過市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象周邊類似商業(yè)用房的平均月租金一般在180-230元/平方米之間。預(yù)計(jì)正常情況下，估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域未來的租金水平降低的概率較小，考慮到估價(jià)對(duì)象所處位置的條件，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況綜合分析，本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象客觀月租金為：220元/平方米。=2\*GB3②可出租面積比率根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，出租面積一般是按建筑面積計(jì)算，此處取可出租面積比率為100%。=3\*GB3③空置率和收租損失率根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處位置及實(shí)際情況，本次評(píng)估綜合確定年空置時(shí)間按一個(gè)月計(jì)算，即空置率為8.33%。無法收回租金的可能性極小，故收租損失率取0%。=4\*GB3④其它總收入其他收入是指附著于房地產(chǎn)本身產(chǎn)生的收入，如租賃權(quán)的保證金、押金等利息收入，空地使用權(quán)的停車收入，外墻體的廣告收入，電梯間安裝廣告電視的廣告收入。由于押金數(shù)額的大小、外墻體的廣告收入和未來可能簽訂的合同有關(guān)，估價(jià)人員無法預(yù)測(cè)其數(shù)額，出于謹(jǐn)慎性原則的考慮，不計(jì)取此項(xiàng)收入。（2）年運(yùn)營總費(fèi)用估價(jià)對(duì)象為商鋪類房地產(chǎn)，其年運(yùn)營總費(fèi)用一般包含建筑物維修(維護(hù))費(fèi)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加，管理費(fèi)。=1\*GB3①建筑物維修(維護(hù))費(fèi)建筑物維修(維護(hù))費(fèi)是為保證房屋和房屋內(nèi)設(shè)備正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。根據(jù)目前物業(yè)維修(維護(hù))費(fèi)的統(tǒng)計(jì)資料，維修(護(hù))費(fèi)約占有效毛收入的2%。結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體情況，本次評(píng)估取有效毛收入的2％。=2\*GB3②房屋保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是指為使自己的財(cái)產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。保險(xiǎn)費(fèi)一般可按房屋重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算，即房屋保險(xiǎn)費(fèi)＝建筑物重置價(jià)×建筑面積×保險(xiǎn)費(fèi)率，根據(jù)目前保險(xiǎn)費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，本次評(píng)估取保險(xiǎn)費(fèi)率為0.1%。重置價(jià)格含前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息等。其中:建安工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤及稅金組成，依據(jù)《云南省建筑工程消耗量定額》（2003）及相關(guān)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)時(shí)點(diǎn)同期的《云南省工程建設(shè)材料設(shè)備價(jià)格信息》、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的建筑材料相關(guān)市場(chǎng)資料，根據(jù)普洱市近期建造與估價(jià)對(duì)象類似的建筑物的費(fèi)用，綜合分析并確定估價(jià)對(duì)象房屋重置價(jià)約為1600元/平方米。房屋保險(xiǎn)費(fèi)為房屋重置價(jià)×建筑面積×0.1％。=3\*GB3③房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號(hào)）等規(guī)定，按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，房產(chǎn)稅稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，房產(chǎn)稅稅率為12%。本次評(píng)估采用按租金收入計(jì)算。=4\*GB3④營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加營業(yè)稅是對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。城市建設(shè)維護(hù)稅是國家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人就其繳納的稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，以各單位和個(gè)人及其實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的稅額為依據(jù)征收的一種稅收附加。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)維護(hù)稅暫行條例》、《教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》等規(guī)定，本次評(píng)估營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加費(fèi)稅率合計(jì)為5.5%。=5\*GB3⑤管理費(fèi)管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行必要的管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)格的支出；另一方面是管理人員的工資支出。管理費(fèi)的計(jì)算方法有兩種：一是依據(jù)管理面積平均計(jì)算，這種方法一般用于居住類用途房地產(chǎn)；二是依據(jù)收益的一定比例計(jì)算，這種方法適用于商業(yè)、辦公等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)費(fèi)率一般為2-5%。結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體情況，本次評(píng)估管理費(fèi)率取2％。（3）年凈收益估價(jià)對(duì)象年有效毛收入扣除年總費(fèi)用，即為年凈收益。（4）資本化率資本化率的確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法。本次評(píng)估采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法進(jìn)行測(cè)算。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。其中安全利率采用中國人民銀行公布的一年期銀行定期存款利率；再根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等因素確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，根據(jù)：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，一年期定期存款利率為3.5％，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等因素經(jīng)綜合