物業管理具有工作量大、復雜、長期等特點，在日常管理中須對大量物業管理信息進行分類、加工、處理和傳遞，如果管理水平跟不上，工作效率低下，就不可能做好物業管理。提高物業管理工作效率須從多方面考慮：首先，物業管理者應具有區別于傳統管理模式的現代管理與效勞理念；其次，要有一群具有高度敬業精神的管理效勞人員，畢竟企業事業成敗的關鍵都在于人；第三，在管理中應推行一整套程序化、標準化的管理方式，使各項管理標準到達標準要求，例如標準信函的應用、工作時間的有序安排等；最后，在對各類型物業的管理中還應積極采用現代化管理工具，實現計算機管理，對物業管理目標、功能、應用環境等做好管理系統分析、系統設計與系統使用，從而切實提高物業管理的工作效率。

在住宅小區的物業管理中，管理公司的工作是以以下幾個方面為工作重點開展的：

首先，大量的日常工作是圍繞居住保障進行的，也就是滿足居民最根本的居住需求，它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩定，冬季的用暖供應，土建結構的平安保障，外墻裝飾的破損補救，以及對突發事故的急修、搶修等。這是通過對物業各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等一系列復雜繁重的技術勞動完成的。

環境的保障和建設是物業管理工作的又一重點，這既是物業的居住環境、公共空間的清潔、衛生、綠化園藝的設計、維護，也包括了杜絕任何可能影響居住生活環境的現象，行為的產生，如視覺環境污染、亂設攤點、嗓音、臨時施工等。對于小區VI系統的導入和管理應是現代小區物業管理的一個新的重要組成局部。

另一個影響我們居住生活的環境是人際互動的空間環境，消彌心理障礙，形成自由系交住，這既是社會學家，也是物業管理公司通過理論研究和實踐探索共同解決的問題。

為個體生活提供全方位的效勞是居住小區舒適度的一個重要標志。現代生活節奏的加快，帶給人們對現代居住生活更多更高的要求，人們希求便捷周到的效勞，以最大限度的滿足個體生活所需。

由于國家政策規定和開展商出于商業目的需要，大多在小區內建立一定的生活配套設施，這些配套設施在初期設定時常常是概念型的，無法確定縝密的運行安排，隨著居用者的入住，居住群體進行一般需求分析和商圈調查，對小區的配套設施進行延伸設計和定位的強化，以尋求有效需求和有效供應的鍥合點，初步確定小區根本的生活設施和配套效勞。

繼而，管理公司在可能提供的效勞空間和相應資金保障的前提下，針對小區內的居住群體進行目標群體的細分，通過調查分析以進行特別效勞設計或特色效勞的設計。

在對小區居住者的問題上，大多樂于談及的是效勞，而諱于談的是管理。首先應指出的是物業管理中對人的管理是指對公共生活秩序的管理，是相對于個人私生活而言的。作為物業管理的重要組成局部，是衡量物業管理水平的關鍵。共同生活的方式必然會涉及公共生活秩序的管理，在個體生活自律的同時，也需要物業管理，公司的他律性標準，更需要公眾的參與完成。

對于公共生活秩序的管理是以社區精神文明建設保障大多數居用者的舒適，文明的居用生活為前提，是以提高社區文明程度為目標的。在管理過程是，按照“以法為據，有約可依〞的原那么，通過公約書來約束個體生活中影響群體利益的行為，杜絕不符合社會公德和傷害公共生活秩序的現象發生，作為居用生活的準那么。

有別于傳統居住區，新建小區的平安防范、公共秩序的管理常常是薄弱環節，而這些又常常是引發強烈不滿的重要原因。物業管理公司對小區提供物業管理效勞的同時也還扮演著一個法律、法規維護者的角色，大量煩瑣棘手平安防范和公共秩序管理工作自然成了物業公司一項重要的工作內容。圍繞著防火平安治安防范交通管治、技術平安防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調解等一系列過去本應由多個部門共同完成的工作。

除了配合公安法機關加強小區平安管理防范措施的制定和落實外，還地做好對違章、違紀、違規現象的糾正工作，杜絕一切可能影響居用者生活的行為產生，由于這一類工作極易引發居用者之間的矛盾的產生，故還應積極做好宣傳教育工作，使小區平安保障系數提升到最高點。

物業管理公司能夠提供優秀的管理和效勞，居住者能夠享有高品質的居住生活，首先應明確二者之間的關系。這既有一般意義上的“管理與被管理，效勞與被效勞〞的常規概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關系。

物業管理公司與居住者及所成立的業主委員會通過法律協定委托管理協議和管理公約，而形成的契約關系，依據國家及政府相關部門所界定的權限及合約中的各項條款明晰雙方的各項行為，保障雙方的權益。不管是法人機構〔管理公司〕與自然人〔居用者〕，還是法人機構〔管理公司〕與非獨立法人社團〔業主委員會〕之間所形成的各項契約的前提均是平等的，是具的法律效益的。

居住者與物業管理公司的另一層關系是政策法規及合約所約定的經濟關系。物業管理公司收取相應標準的管理費，獲得一定的權益，向居住者提供管理與效勞，居用者支付一定的費用并出讓一定的權益，獲得相應的效勞，物業管理公司所提供的管理效勞做為企業行為有別于過去政府部門提供的公益行為，是有償的，做為開放改革新形勢下的市場經濟的產物正逐漸被社會所接納，企業化做為其重要表征也為國家所大力提倡。

物業管理作為一個新興的行業，那么以社會化為其重要標志的有別于傳統的具有政府強制行為色彩的社會行為，其平等的法律地位和鮮明的企業色彩決定了物業管理公司與居住者最重要的一層關系棗相對自由的社會關系，是以共識為根底，通過共管共建來調和不同社會角色的差異，最終到達居住小區社區文明，舒適程度，平安保障系數的提高，共同營造現代人的生活空間，共享現代生活這一終極目標。物管企業求生六法作者:\o"yangboxuan"yangboxu…文章來源:本站原創更新時間:2005-7-13

一、選準定位，樹立形象

物業管理效勞的范圍很廣，規模一般的公司，不可能做好所有的方面，這就要求物管公司在參與市場競爭之前選好市場定位?？醋约哼m合吃哪一塊蛋糕，而不能眉毛胡子一把抓。做好市場定位之后，要做的是形象定位，即以什么姿態面對市場，效勞品牌是什么，如“我真心換您安心，我細心換您舒心〞等有利于形象的標準。品牌打出去，得到認可，也就增加了市場競爭力。

二、理順思想，加強培訓

物業管理其實是對人的效勞，從業人員要擺正自己與業主的關系，二者之間是效勞與被效勞的關系，而不是管理與被管理的關系，要想提供優質效勞，就要嚴把用人關，多吸納有專業技術、有效勞精神的優秀人才。要不定期的進行培訓，強化職工“效勞是天職〞的意識，即要靠效勞求生存。

三、建立崗位責任制，實施內部鼓勵機制

只有人盡其職，才不會人浮于事，才能真正把工作做到實處，實施內部鼓勵機制，能充分調發動工的工作積極性，使企業永葆活力。

四、開展多種經營，提供多種效勞

物業管理除了是對物業實施的與其相應的管理，如維護、清潔、保安、綠化等，還可以開展諸如銷售代理、租賃代理、中介、維修經營等多種經營業務。除向業主提供一些常規效勞外，還可以提供一些專項效勞如學生接送，還可以提供一些特約效勞如代請保姆、家教等業主所要求的效勞。這樣，就增加了資金的來源，保證了企業的正常運作，而且也樹立了形象，增強了企業的競爭力。

五、實行本錢核算，提高風險防范意識

本錢核算不只是事后核算，還包括事前預算，不是企業整體粗略的核算，而應該是分攤到每個人的精細核算，即要人人都算經濟賬。明確各級領導和全體職工的本錢責任，將本錢控制的壓力傳遞到個人，使廣闊職工增強風險意識，樹立以“以最小本錢做最大效勞〞的思想。

六、進行專業化分工，實行聯合經營

物管公司的人員有限，不可能擁有經營管理所需要的全部人員，也沒有必要。一些專業人員、技術人員及一般效勞人員可以聘用。對于較大型綜合小區，物管公司可以通過聯合形式，兩家或幾家共同管理，按各自特點分管幾攤，實行統分結合的管理形式，既表達了各自的特色效勞，又大大增強了市場競爭力如何面對物業糾紛？作者:\o"yangboxuan"yangboxu…文章來源:本站原創更新時間:2005-7-13合格的物管公司是什么樣作者:\o"yangboxuan"yangboxu…文章來源:本站原創更新時間:2005-7-13

合格的物管公司是什么樣如果對物管公司的職責范圍不了解的話，非但物業的合法權益得不到保證，連正常的經營活動也將受到影響。可以通過下面方法判斷物業管理公司是否盡到職責。

成立物業管理機構后，能否對收益性物業實施招商、招租活動，并明確物業公司與經營者的責任劃分？

在物業管理公司全面接管物業之后，就應根據本物業的規模和結構，設計一整套方案，開展物業的招商、招租活動。主要從以下幾方面配套進行工作：

一是對整個商業樓宇的招商、招租活動和經營定位做出整體籌劃。在籌劃中要注意物業的地理位置、周邊環境和商圈的調查，盡量在專業化經營或填補空白上做文章。

二是圍繞招商、招租活動進行宣傳。宣傳要把握好動機、選準訴求點，使之產生較大的反響。

三是選好進駐的商家，可產生名物業加名店的優優疊加的“名牌效應〞，為創造驕人的經營業績奠定堅實的根底。而選擇不好，不僅帶來經濟上的許多麻煩，還會給物業的開展商及物業管理公司帶來負面影響。

四是明確物業公司與收益性物業經營者的責任劃分。作為物業公司，其責任主要是提供較完善的后勤保障，提供場地及室內外環境、治安、秩序的維護等，但無權過問和干預經營者的經營活動。而作為物業經營者，其責任是在經營中樹立企業的形象并充分享受自己的經營成果。在經營過程中經營者不得破壞物業的原有結構、功能和使用壽命，不得對物業進行惡意使用和違章濫用。一切須按租賃合同來進行，出現違約或毀損的要依合同進行賠償。

能否根據物業的結構、造型等向商業樓宇的經營者提供改造、裝修及陳列布局的專業性意見？

物業管理公司由于職業特點及前期對物業的介入，一般對該物業的結構、造型比擬了解，可根據物業的特點及限制性條件〔如承重墻、承重梁等〕，向經營者提供其在進行二次裝修或改造方面的專業性意見，及商品與設施的陳列布局方面的意見，使有限的經營面積得以充分地、合理地利用，從而有助于實現經營者的預期經營目標。不僅如此，物業公司還對經營者的裝修中有消防設備安裝、消防通道設置方面進行技術把關，提高物業經營的平安性。

物業公司由于清楚物業的構造和特征，又擔負著對裝修工程代開展商進行審批及相應的裝修管理的任務。因此，要嚴格把關，比照物業的施工圖特別是各種線路、管道的布置和走向，比照進駐物業的經營者所提出的裝修方案，逐項查驗，發現裝修方案影響設備、線路平安，立即將方案退回，請進駐商家修改原方案或重做新方案；直至確信方案沒有問題時才予以批準，并在裝修過程中派員到現場巡查、指導、監督裝飾公司按標準要求施工，防止裝修施工中對樓內設備及管線的破壞。

能否實現收益性物業的全面智能化，為經營者提供高效、便捷、平安的經營或交易環境？

物業公司在接管收益性物業之后，應通過局部改造和功能的彌補，使原未實現智能化的物業初步實現低程度智能化；使原較低程度智能化的物業實現較高程度的智能化，從而為物業的經營者提供通訊高效、迅捷，經營、交易便利，平安舒適，管理有序的環境，并通過管理的自動化及建立相應的計算機管理系統，提高物業公司自身的辦事效率和管理的科學水平。

能否為經營者的運營提供完善的后勤保障和多方位的優質效勞？

如電訊方面，在經營場所或交易大廳的一隅，設置磁卡電話或公共電話，方便人們的信息溝通；在大廳內設置自動滾梯及貨梯，方便人們的購物；設置大屏幕電子墻板及座位，供人們入場交易；設置中央空調和風幕機以調節和保持室內的正常溫度；冬季要確保供暖不發生故障。多方位的效勞有信息查詢效勞；報紙銷售的效勞；快餐效勞；代送禮品、代發信函，代訂機票火車票，代叫出租車等。

能否探索開放型收益性物業的治安保衛、防盜反扒的有效措施，提高經營者及顧客的平安感？

包括對經營〔交易〕場所外場地的治安和秩序管理，也包括對樓宇內經營場所或交易大廳的治安和秩序管理，還包括交易信息的平安性管理〔物業公司可派員巡察通訊線路有無被他人“切入〞的情況〕。物業管理糾紛是困擾著許多小區居民和物業管理公司的大難題。目前，國家法律中還沒有關于物業管理糾紛的明確規定，只是在1994年3月30日建設部發布的?城市新建住宅小區管理方法?，以及1996年3月1日國家計委公布的?城市住宅小區物業管理效勞收費暫行方法?等法律法規中，對城市新建住宅小區的物業管理事項做了一些原那么性的規定。以下是一些共識和建議：

一、物業公司與業主是效勞與被效勞關系

實施物業管理的實體是具有法人資格的專業企業即物業公司。由于房屋產權屬業主所有，物業管理企業通過合同或契約，接受業主委托，代表業主并運用經濟手段經營管理物業。業主處于主導地位，而物業公司那么扮演了“大管家〞的角色，物業管理與業主之間是效勞與被效勞的關系，其管理行為是企業行為。在管理內容上，物業管理企業除對物業進行養護外，還提供專項效勞和特約效勞，即多功能全方位統一管理。

物業管理提供的效勞是有償的，執行的是“以區養區〞、“以業養房〞的方針，其管理經費除自籌以外，還包括收取的管理費、效勞費。物業管理與住戶是效勞與被效勞的關系，產權人和使用人有權通過市場選聘物業管理企業，雙方在完全平等的原那么下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。因而物業公司與房屋產權人和用人的關系是合同法律關系的一種。

二、物業管理中，業主處于主導地位

住宅小區的物業所有權應當歸屬于業主。這是因為房地產開發商用于開發公共物業的投資已全部進入了開發本錢，攤入了商品房價格。商品房一旦出售，就意味著公共物業的財產權隨同商品房產權的出讓同時轉給了業主。業主在支付商品房價格的同時也按一定比例承當了物業的價格，也就獲得了物業的產權。業主也就是物業管理權的權力主體。業主有參加物業管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施、維護物業的效用和價值的義務。根據一般慣例，住宅區交付使用且入住率到達50％以上，房地產地方行政部門應會同開發商與業主協商及時召開第一次業主大會，制定并通過業主管理委員會章程，選舉產生業主管理委員會。業主管理委員會一經成立，就應是所轄物業的權力機構，是業主表達愿望和意志的代表，負有組織和聯系業主的義務，并代表業主處理和執行有關物業管理的事宜。包括有權選聘或解聘物業管理公司，有權決定房屋維修基金的使用，有權對物業公司的效勞水準、委托效勞合同執行情況和收費及使用情況進行監督，從而真正掌握物業管理的權益，維護個體業主的合法權益。

在物業管理過程中，業主始終處于主導地位，以業主委員會為權力核心，由業主委員會聘請專業物業管理委員會，并代表全體業主與物業管理企業簽訂合同。在明確業主和物業管理企業的權利、責任和義務的同時，由物業管理企業接受業主的委托，按照業主的愿望與要求對物業實施管理。業主是“主人〞，物業管理者是“管家〞。從經濟合同法律關系上來看，業主屬于買方即需方，物業公司那么應為賣方即供方。由于雙方的法律關系建立在合同根底上，所以各自的權利義務均應依照合同有效約定。

三、物業管理糾紛多種多樣

如今，小區的土地使用費是由業主支付的，公共物業的投資主體不再是國家而是業主。但業主對自己是物業產權主體的意識依然相當淡薄。有些已經覺醒的業主，開始用法律來維護自己的權益，并因此引發物業管理糾紛。如業主停放在外的自行車喪失或家庭財產被盜，而引發的業主與物業公司在對住宅區的平安責任程度上的糾紛；物業公司擅自巧立名目，要求業主額外交納費用而引發的糾紛；業主拖欠水、電費，物業公司拉閘停電、停水而引發的糾紛等等，不一而足。

四、認真簽訂合同，防止糾紛產生

物業管理糾紛是發生于業主與物業公司之間的。由于業主與物業公司的關系產生于雙方訂立的合同，因此，物業公司在提供物業管理過程中與業主之間所產生的糾紛，應當屬于合同糾紛的一種。根據有關的法律法規，業主管理委員會應當代表全體業主與物業管理公司簽訂委托管理合同。合同中應當對委托管理的事項、管理的標準、管理權限、管理費收支、監督檢查和違約責任等加以明確規定。該合同是一個建立在平等互利、自愿有償、協商一致原那么根底上的實踐合同。只要合同規定的內容不違反法律、法規的規定，就應以合同為依據來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發生糾紛，應當根據合同規定來確定違約事實，承當違約責任。只要有一方沒有按合同規定的要求履行或不完全履行義務，另一方就有權以違約為由起訴，要求雙方承當違約責任。

綜上所述，物業管理糾紛應當納入到合同糾紛中，依照合同糾紛的處理原那么、處理方法和處理程序加以解決。企業的一系列業務活動必須圍繞企業的期望形象展開。樹立良好的形象，提高知名度與美譽度是任何一個企業追求的目標。因此，企業需要對目前的情況進行調查分析，以便為后期工作提供依據，明確開展目標。物業管理公司可對物業轄區內的業主進行物業管理價格、業務范圍、效勞內容、態度等方面的調查及接受業主們對效勞管理優缺點的評價和如何改良方面的信息反應。企業形象企業形象的好壞直接影響未來的開展，假設企業不聽取公眾對企業形象的評價，并及時改良企業形象，提高人員素質，企業的開展就會受到阻礙。企業形象的調查包括對企業機構的評價，如企業機構是否健全，人員是否精簡，辦事效率上下等；對企業管理水平的評價，如經營決策是否正確，有無創意，用人是否恰當等；對企業人員素質的評價，如業務水平、職業道德、決策綜合能力、協調能力等；對企業效勞質量的評價，如效勞態度、辦事效率等3、對企業所處社會環境的調查

社會環境在很大程度上決定著企業的興衰存亡，物業管理公司對社會環境的調查大致包括：〔1〕政策環境調查，了解國家近期的方針政策，物業方面的法規條例?！?〕同行業調查，了解該區域內同行業的開展狀況，優秀的管理經驗及在公眾中的形象地位。〔3〕社會問題調查，了解經濟變動情況、人均收入情況、社會分配等一些會影響公眾需求變化的問題?！捕痴{查結果的分析歸納

物業管理公司收集調查結果后，還要分析篩選，得出結論性意見，使未來的開展道路清晰明了。首先，必須確定企業的形象地位，企業的形象由知名度與美譽度構成。知名度是企業的名稱、標記、產品被公眾知道的程度、社會影響廣度和深度。美譽度是企業獲得公眾信任、贊美的程度。

物業管理公司對企業形象地位調查時應排除業主參與，以免知名度預測不準。其次，將綜合調查中關系到公司形象的重要因素列表計分，以便清楚各項調查工程的程度。物業前期介入管些什么作者:\o"dongdong"dongdong文章來源:網絡資源更新時間:2005-6-29

一

物業前期介入，是指物業公司在樓盤開發的初期即受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行本錢的控制，提供建設性的意見。

有物業前期介入的樓盤，總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后，購房者對物業前期介入的成果滿意嗎？這里發表一組購房者的意見，也許對物業公司、對開展商都會有所啟迪。

細節更表達品質

物業前期介入的最大好處，是物業公司側重于從業主的利益、需求出發參與意見，從而可把一般樓盤開發中容易出現的缺憾降到最低。如今能應聘前期介入的物業公司，都是些品牌企業，經驗豐富，也擁有很多的榮譽。由他們為業主們把關，使我們買房更加放心。

然而交房入住后，我們仍會發現一些遺憾。在住宅開發日益講究環境、房型、配套、效勞“均好性？的今天，這些遺憾的細節，正好成為衡量樓盤品質高低的座標。

亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型，得房率很高，從電梯出來后，樓道、走廊的面積相當緊湊。但就在這幾近局促的空間里，我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝，但將它們統一地安裝在一個適宜的位置，正是物業公司應提醒開展商去協調的。

污染的垃圾業主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，由物業人員定時收集去除，這是很多小區的做法。但業主們很少會湊準了時間扔垃圾，垃圾袋也難免會破漏或散發難聞氣味，這就構成了對公共走道的二次污染。于是物業公司要求我們在非規定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業主們應者寥寥：一來不方便，二來同樣構成對花園的污染。這個在小區中普遍存在著的問題，物業公司在前期介入時怎么就忽略了呢？比方可建議開展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，最好是在每棟樓前設計一個“內置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類似某些別墅門前的那種。

在有的高層住宅，每層設一個垃圾箱；如果不配置工作電梯，物業人員如何將垃圾運往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪，還是與業主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業公司應提醒開展商解決的問題。

防止違章從設計開始

買樓時，物業公司經理告訴我們：工程監理有時會對不標準的操作網開一面；而物業公司絕不會通融，會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工，因為日后出現的任何建筑質量問題，業主首先找的是物業公司。這話很有說服力，我們小區的建筑質量也很不錯。

今天是想結合裝修中的一些問題，對前期介入的物業公司提出更高的要求。

代業主審視設計我們小區所有的主衛都是“明？的，所以就不再設排風管。于是，家家戶戶安裝排風扇或浴霸時，都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞，以通排風管。這時，物業公司卻告知說：窗上面是梁，梁上開洞會破壞承重，是違章；接著又說，這是設計的問題，既然洞已開了，就算了。但我們業主心里依然發毛：每層樓在相同位置破梁開洞，這對整棟樓的平安會構成什么影響？

這種業主在裝修中經常會發生的要求和困惑，物業公司應該是熟悉和了解的，因此在前期介入階段，除了催促施工單位按圖施工，物業公司還應敏銳地指出圖紙設計中就考慮不周的地方，比方排風問題、承重問題、抽油煙機串味兒問題；當工作陽臺的功用越來越為人認同，那么陽臺上是否有適宜的熱水器位置？是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水？……

治一治“空調病〞空調一裝，新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得到控制后，空調安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號“殺手〞。原因主要有兩點：1、空調孔的位置不適宜，業主為了把室內機安裝妥當，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕〞。2、連接外機的空調管從墻上歪歪斜斜掛下來，大煞風景。

這是個遲早會解決的問題，只是希望有物業公司前期介入的樓盤能領先一步。其實這不是難題，只需為室內布局確定一個恰當的空調孔位；將空調管“藏〞入墻內，或為它裝上蓋管，就行了。

省大錢別省小錢

如今物業公司在競聘的時候，往往會壓低物業管理費以“取悅〞開展商。其實這是種惡性的低層次競爭。在一些品質較高的樓盤，購房者是樂意為高水準的物業管理效勞，支付相當的、合理的物業管理費的；相反，沒有一定水準的收費，也難以保證有一定水準的效勞。

但另一些大筆的費用，卻是物業公司可通過前期介入為業主節省的：

電梯維修費一般0.55元／m2的設備運行費，只包含了電梯日常運行的開支，維修費用那么另外據實結算。專業廠家對電梯的售后效勞有“全包〞和“清包〞之分，這需要開展商在購置電梯時作出決定。“全包〞的費用較高，但日后的維修費用全部由廠家承當；“清包〞的費用較低，開展商往往會選擇這一種，但維修時一切費用由客戶〔也即業主〕承當，往往更換一個小零件就得幾百元。所以，從維護業主的利益出發，物業公司應該盡量“煽動〞開展商選擇“全包〞；因為這時的開展商希望借助物業公司的品牌促進銷售，所以物業公司的建議是較容易被接受的。

會所運行本錢會所產權一般歸開展商所有，其運營費用是獨立于物業管理費。很顯然，那些純粹向小區內業主開放的會所，除非收費昂貴，否那么是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業公司必須為保證日后會所的良性運行提出可行方案，否那么虧本經營，將使會所功能下降，甚至形同虛設，最終導致業主的物業水準大跌。

可能的話，物業公司應要求開展商將會所設在小區的邊緣，在保證業主正常享用的前提下對外開放，采用內外有別的收費方式“以外養內〞，貼補會所運行本錢，使業主得實惠。如果會所只能對內開放，那么物業公司須要求開展商提供一定的其它經營場所，用經營收入補充會所運行本錢的缺乏，以保證良好的設施維護與效勞水準全國05年10月高教自學考試物業管理試題作者:佚名文章來源:本站收集更新時間:2005-11-4

全國2024年10月高等教育自學考試物業管理試題課程代碼：00176

一、單項選擇題(在每題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內。每題2分，共40分)1.在物業管理的籌劃階段，物業管理的三個根本環節均是由誰來主持的？()A.房地產開發企業B.物業管理公司C.業主管理委員會D.房地產行政主管2.物業管理企業的?臨時資質證書?的有效期為()。A.三個月B.半年C.一年D.兩年3.業主的決策權是通過什么途徑來實現的？()A.業主大會B.業主管理委員會C.物業管理公司D.街道居委會4.在現代物業管理中，業主自律的約束機制主要是通過什么來實現的？()A.業主公約B.物業管理合同C.物業管理法規D.住戶手冊5.物業管理招投標的最后一道程序是()。

A.開標B.評標C.定標D.物業管理合同的簽訂6.對于新建房，房屋修繕管理的重點是()。A.日常養護B.中修C.大修D.翻修7.危房鑒定應以什么為根底，結合歷史狀態和開展趨勢全面分析，綜合判斷？()A.結構構件、裝修裝飾的危險鑒定B.地基根底、結構構件的危險鑒定C.地基根底、裝修裝飾的危險鑒定D.結構構件、設備設施的危險鑒定8.采用鍋爐供熱的，其供熱設備、設施及供熱管線均由誰負責維護、管理？()A.專門的供熱部門B.物業管理公司C.業主委員會D.街道職能部門9.居住小區級道路的車行道寬度不應小于()。A.5米B.6米C.7米D.8米10.清潔衛生工作的根本要求是“五定〞，即定人、定地點、定時間、定任務和()。A.定崗位B.定權利C.定收入D.定質量11.房屋租賃合同一旦簽訂，就告成立，無需出租方騰出空房子或承租方占有房子才算合同成立，這說明房屋租賃合同是()。A.雙務合同B.有償合同C.諾成合同D.要式合同12.當保險標的發生保險責任范圍內的全部損失時，如果保險金額低于保險價值的，那么按什么賠償？()A.保險金額B.保險價值C.賬面