江浦NO.2023G31地塊可研報(bào)告一、地塊及區(qū)域簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置地塊編號(hào)NO.2014G31行政區(qū)浦口四至東至禮泉路，南至卓溪路，西至華山路，北至環(huán)城西路指標(biāo)出讓用地面積(㎡)149885.7用地性質(zhì)二類居住用地容積率1.8計(jì)容面積住宅面積（㎡）247825商業(yè)配套面積（㎡）13490幼兒園（㎡）6600物業(yè)管理及配套（㎡）1879小計(jì)（㎡）269794地下車庫預(yù)估99450地價(jià)土地底價(jià)總額(萬元）134000土地最高限價(jià)總額（萬元）195000計(jì)容樓面地價(jià)（元/㎡）4967計(jì)容樓面地價(jià)（元/㎡）7228計(jì)容可售樓面地價(jià)（元/㎡）5128計(jì)容可售樓面地價(jià)（元/㎡）7462加價(jià)幅度（萬元）1000競(jìng)買保證金（萬元）27000報(bào)名時(shí)間2014年6月10日-2014年6月19日16:00掛牌現(xiàn)場(chǎng)會(huì)時(shí)間2014年6月20日14:25地塊簡(jiǎn)介——地塊指標(biāo)地塊簡(jiǎn)介——宗地區(qū)位新街口中心河西新城中心老鎮(zhèn)中心宗地宗地位于浦口區(qū)江浦街道環(huán)城西路以南、華山路以東，距離老鎮(zhèn)中心約3公里，距離河西新城中心約12公里，新街口商業(yè)中心20公里。地塊簡(jiǎn)介——宗地區(qū)位工程地塊位于沿山大道、國(guó)家級(jí)森林公園老山南麓，東沿千余畝濕地公園、數(shù)百米自然水系，內(nèi)部貫穿水系并可打造中央景觀區(qū)，內(nèi)外環(huán)境融合，形成自然綠色生態(tài)居住區(qū)。地塊簡(jiǎn)介——工程四至及現(xiàn)狀東至禮泉路、南至卓溪路、西至華山路、北至環(huán)城西路，環(huán)城西路主干道建成通車，目前道路兩邊綠化正在施工中。規(guī)劃的華山路、五華路、卓溪路等尚在施工。環(huán)城西路環(huán)城西路智匯老山創(chuàng)意園華山路南段地塊根本較為平整，拆遷已經(jīng)根本完成，凈地出讓。地塊簡(jiǎn)介——工程交通及配套商業(yè)：主要集中在雨山美地工程社區(qū)商業(yè)，北江錦城底商。教育：教育資源匱乏，本宗地配套12班幼兒園，工程北側(cè)緊鄰審計(jì)學(xué)院。環(huán)境：周邊老山國(guó)家森林公園，附近有求雨山文化園、鳳凰山公園等，環(huán)境比較優(yōu)越。交通：10號(hào)線終點(diǎn)站，雨山站距離工程約1.5公里〔直線距離約1公里〕，緯七路過江隧道距離工程約8公里按照2023-2030年新版南京城市規(guī)劃，未來南京將打造“一主城-三副城-八新城〞的格局。其中，本區(qū)域所在的江北副城結(jié)構(gòu)為“一城、三組團(tuán)、五個(gè)功能區(qū)〞。“一城〞即現(xiàn)代化國(guó)際化浦口新城；“三組團(tuán)〞即東部橋北組團(tuán)、中部浦口新城組團(tuán)、西部橋林組團(tuán)。“五個(gè)功能區(qū)〞即高新開發(fā)區(qū)、浦口新城、海峽兩岸科工園、浦口開發(fā)區(qū)和老山現(xiàn)代文化旅游度假區(qū)。隨著南京擁江開展的戰(zhàn)略貫徹，長(zhǎng)江隧道的開通，以及未來軌道交通的覆蓋，浦口新城的建設(shè)為江北副城帶來了新的機(jī)遇和更高的起點(diǎn)。地塊簡(jiǎn)介——地塊區(qū)域規(guī)劃地塊簡(jiǎn)介——地塊區(qū)域交通浦口新城與河西隔江相望，隨著過江交通的完善，將通過河西無縫融入主城，成為僅次于市級(jí)中心〔由“新街口——河西中心——城南中心〞共同構(gòu)成〕的市級(jí)副中心。緯七路過江隧道已開通，隨著地鐵3、10、11、12號(hào)線及緯三路過江隧道開通，浦口新城實(shí)現(xiàn)與主城更加緊密的無縫對(duì)接。遠(yuǎn)期將有15條過江通道建成，過江交通問題將徹底解決，江北副城完全融入主城。地塊簡(jiǎn)介——小結(jié)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域開展：浦口新城環(huán)境：地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越、外部交通網(wǎng)絡(luò)快捷，是江浦新城區(qū)未來的生態(tài)宜居地；交通：通過緯七路過江隧道，15分鐘直達(dá)主城，過江地鐵線開通在即，交通更為便利。配套：目前配套主要依靠珠江鎮(zhèn)中心，配套較為完善，但層次不高，浦口新城配套建設(shè)尚需時(shí)日，可通過過江隧道及地鐵直達(dá)河西商業(yè)中心。體量：地塊體量適中，符合公司目前戰(zhàn)略需求。劣勢(shì)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：江北地區(qū)由于之前土地成交活潑，未來的上市體量巨大，工程開發(fā)或?qū)⒚媾R嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)拍風(fēng)險(xiǎn)：所處新興區(qū)域，土地本錢相對(duì)較低，規(guī)劃開展呈現(xiàn)利好，將吸引眾多品牌開發(fā)商入駐，不利于公司競(jìng)拍；不確定性：政府對(duì)區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度將直接對(duì)本工程的銷售乃至利潤(rùn)產(chǎn)生影響。二、區(qū)域土地市場(chǎng)2023年南京市國(guó)土局共進(jìn)行了22次土地出讓拍賣，成功出讓84宗，其中37幅為商品房用地，共出讓4113976.79平方米，土地出讓金793.6124億元，位列全國(guó)土地出讓金排行榜第五位，僅次于上海、北京、杭州、重慶。福建正榮在本區(qū)域內(nèi)競(jìng)得珠江鎮(zhèn)兩幅地塊溢價(jià)率均超過30%，樓面價(jià)格均接近8000元/㎡，二者都刷新了區(qū)域地價(jià)。土地市場(chǎng)——2023年土地市場(chǎng)簡(jiǎn)況關(guān)鍵詞：地王頻出記錄頻頻刷新土地市場(chǎng)——2023年1-4月份土地市場(chǎng)簡(jiǎn)況1、金三銀四賣地收入138.279億元，同比去年上漲57%。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2023年金三銀四期間，南京共進(jìn)行了4場(chǎng)土地拍賣，成功出讓17幅地塊，賣地收入共計(jì)138.279億元，同比去年金三銀四的88.348億元，今年賣地收入上漲57%，相比去年同期10幅土地出讓的情況，今年的金三銀四延續(xù)了2023年下半年的熱鬧。2、9050新政擋不住區(qū)域地王再次誕生。在3、4月出讓的17幅地塊中，有9幅地塊出現(xiàn)了溢價(jià)，6幅地塊的溢價(jià)率在30%以上，其中江寧G11地塊溢價(jià)率最高，達(dá)59.82%，成為新政后首幅超過最高限價(jià)的地塊，原本以為9050新政后，土地市場(chǎng)會(huì)稍許平淡，但萬元地和地王仍在搶頭條。3、出讓地塊集中在江寧，8幅地62.28萬平米的總成交面積領(lǐng)跑。江寧一改前兩年土地成交低迷的狀態(tài)，以62.28萬平米的成交總面積領(lǐng)跑其他板塊，招商、銀城、朗詩等品牌房企紛紛出場(chǎng)，招商也是首次進(jìn)入江寧。關(guān)鍵詞：延續(xù)市場(chǎng)熱度，地王再出自2023年7月，南京發(fā)布江北新城戰(zhàn)略方案，宣布江北禁地一年，此次2023年5月20日和2023年5月24日南京市國(guó)土資源局分兩次掛出17塊地中，江北獨(dú)占6席，其中本宗地區(qū)域范圍內(nèi)住宅用地為4幅。土地編號(hào)開發(fā)企業(yè)用地性質(zhì)建筑密度綠化率出讓面積起拍價(jià)樓面地價(jià)樓盤案名用地年限建筑高度容積率建筑面積成交價(jià)NO.2014G39

商辦/住宅無無223126.9348000萬元475540年/70年無≤3.28731856.2

元/㎡NO.2014G38

住宅≤25%≥35%103465.582000萬元440370年≤35米1.01≤R≤1.8186237.9

元/㎡NO.2014G37

住宅≤25%≥35%44512.540000萬元499270年≤35米1.01≤R≤1.880122.5

元/㎡

NO.2014G31

住宅≤25%≥35%149885.7134000萬元496770年≤35米1.0＜R≤1.8269794.3

元/㎡

土地市場(chǎng)——2023年1-4月份土地市場(chǎng)簡(jiǎn)況本月區(qū)域內(nèi)待拍住宅地塊列表本宗地編號(hào)為2023G31將于2023年6月20日進(jìn)行招拍掛，其余三幅地塊將于2023年6月25日進(jìn)行招拍掛，其中2023G37位于本宗地的西側(cè)，與地塊一街之隔，地塊規(guī)模較小，樓面價(jià)為4992元/㎡，與本宗地起拍樓面價(jià)持平。NO.2013G40正榮集團(tuán)住宅≤20%≥35%71345.1平米116200萬元7891潤(rùn)江城70年≤100米1.0＜R≤2.7192631.8平米152000萬元元/平米NO.2013G39正榮集團(tuán)住宅≤25%≥40%105352.9平米160300萬元7973潤(rùn)江城70年≤100米1.0＜R≤2.5263382.3平米210000萬元元/平米NO.2013G12民康地產(chǎn)住宅混合≤40%≥20%16864.2平米15300萬元3775未定40/70年≤50米1.0＜R≤3.050592.6平米19100萬元元/平米NO.2013G11建浦建設(shè)住宅≤40%≥30%8586.25平米7000萬元3960未定70年≤100米1.0＜R≤3.025758.8平米10200萬元元/平米NO.2013G08中北地產(chǎn)住宅≤30%≥35%32786.8平米17600萬元3897未定70年≤35米1.0＜R≤1.859016.2平米23000萬元元/平米NO.2013G06美麟地產(chǎn)住宅≤30%≥35%32042.5平米17200萬元3988美麟香漫山70年≤35米1.0＜R≤1.857676.5平米23000萬元元/平米NO.2012G68宏發(fā)地產(chǎn)住宅≤25%≥35%103747.7平米14100萬元867山水金盾花園70年≤35米≤1.6165996.3平米14400萬元元/平米NO.2012G60通宇地產(chǎn)住宅無無79189.9平米30000萬元3283未定70年≤24米1.0＜R≤1.5118784.9平米39000萬元元/平米NO.2012G59通宇地產(chǎn)住宅≤30%≥35%59514.5平米20000萬元4583未定70年≤15米1.0＜R≤1.165466平米30000萬元元/平米土地市場(chǎng)——2023年-2023年土地成交列表〔黃色局部為潛在供給樓盤〕NO.2011G90誠(chéng)久地產(chǎn)住宅≤25%≥35%40913.8㎡18000萬元2750華府國(guó)際70年≤35米1.0＜R≤1.665462.1㎡18000萬元元/㎡NO.2011G89誠(chéng)久地產(chǎn)住宅≤25%≥35%161424.1㎡73000萬元2826華府國(guó)際70年≤35米1.0＜R≤1.6258278.6㎡73000萬元元/㎡NO.2011G88明發(fā)集團(tuán)住宅≤25%≥35%115876.2㎡53000萬元2859明發(fā)香山郡70年≤35米1.0＜R≤1.6185401.9㎡53000萬元元/㎡

NO.2011G87浦口國(guó)投住宅≤30%≥35%62210.3㎡26000萬元2533未定70年≤35米1.0＜R≤1.65102647㎡26000萬元元/㎡

NO.2011G86明發(fā)集團(tuán)住宅≤25%≥35%72279.8㎡32000萬元4025未定70年≤15米1.0＜R≤1.179507.8㎡32000萬元元/㎡

NO.2011G28萬科地產(chǎn)住宅≤25%≥35%62291㎡33000萬元3311萬科金色半山40年/70年≤35米1.0＜R≤1.699665.6㎡33000萬元元/㎡

NO.2011G27宏爵地產(chǎn)住宅≤30%≥30%47932.6㎡34500萬元4288宏爵觀山悅40年/70年≤35米1.0＜R≤1.886278.7㎡37000萬元元/㎡

NO.2011G20中海地產(chǎn)住宅無無157336.3㎡135000萬元4010中海萬錦熙岸40年/70年無≤2.14336699.7㎡135000萬元元/㎡

NO.2011G15北京喬波商住無無248330.2㎡85000萬元1778未定40年/70年無≤2.31573642.8㎡102000萬元元/㎡

NO.2011G13通宇地產(chǎn)住宅≤30%≥35%36681.3㎡26200萬元4202未定40年/70年≤35米1.0＜R≤1.762358.2㎡26200萬元元/㎡

區(qū)域土地市場(chǎng)——小結(jié)1、隨著區(qū)域規(guī)劃定位提升，軌道交通逐步落實(shí)，過江隧道無縫對(duì)接，浦口新城通過河西與主城緊密連接，無論是土地市場(chǎng)，還是商品房市場(chǎng)，都成為南京市炙手可熱的開展板塊。2、2023年江北共成交17幅地塊，總成交價(jià)達(dá)66.03億元，福建正榮以7973元/㎡和7891元/㎡的價(jià)格分別拿下NO.2023G73，G74地塊，榮登浦口新城地王，江北區(qū)域價(jià)值逐步得到認(rèn)同。3、本區(qū)域〔浦口新城〕在2023年-2023年共出讓住宅土地19幅，其中上市銷售地塊4幅，分別為萬科金色半山、中海萬錦熙岸和華府國(guó)際，后期潛在供給量較大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化。4、在福建正榮拍得浦口地王之前，本區(qū)域住宅地塊成交樓面價(jià)約在3800-4500㎡，隨著浦口地王的誕生，區(qū)域的土地價(jià)值也隨之被市場(chǎng)提升，本次宗地起拍樓面價(jià)接近5000元/㎡。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況2023年南京住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況——成交總量2023年，南京市共成交商品住宅91975套，同比上升24.17%；成交面積1008.23萬平米，同比上升29.94%2023年住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況——市場(chǎng)現(xiàn)狀分析商品住房供給創(chuàng)同期新高：2023年1-5月住宅供給套數(shù)為近幾年來同期最高，同比上漲7.85%。今年以來月度供給波動(dòng)幅度較大，4月份供給量為近一年以來月度最高值。剛需房源為供給主力：住宅供給量主要集中在新三區(qū)和河西板塊，其中六合板塊供給占比增幅明顯。2023年住宅供給仍以中小戶型為主，占比到達(dá)68%，但供給份額較前兩年下降明顯。而今年120-144平米之間房源占比增幅明顯。交易量有所下降，價(jià)格維持高位：2023年1-5月，商品住宅交易量較去年同期有與下降，但總體來看仍好于前幾年。同期，價(jià)格仍然維持高位，且5月份成交均價(jià)到達(dá)近幾年來最高。中小戶型銷售占比有所提高：2023年1-5月市場(chǎng)交易量集中在新三區(qū)，銷售占比到達(dá)65%，較去年同期增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，主要板塊成交價(jià)格同比均有所增長(zhǎng)；2023年住宅供給仍以中小戶型為主，120平米以下占比到達(dá)74%，高于去年同期。商品住房供銷比趨于穩(wěn)定：截止2023年5月底，市區(qū)商品住宅累計(jì)一年供銷比為1.08:1，較年初供銷比有所增加，今年以來供銷比一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。近期受到開發(fā)企業(yè)集中放量，以及銷售量的下滑，導(dǎo)致供銷比略有上升。整體來看，目前供求關(guān)系根本平衡。二手住宅交易量合理回歸，價(jià)格仍處高位：我市二手住宅成交量為168.28萬平方米，同比下降41.6%，交易量雖然出現(xiàn)回落，但我們認(rèn)為2023年受國(guó)五條影響，二手住宅需求得到極大釋放，當(dāng)前回落在合理范圍內(nèi)。二手住宅價(jià)格仍處于高位，但5月份有所回調(diào)。貨幣支持力度下降，銷售速度或?qū)⒒芈錁潜P降價(jià)促銷，使得市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生變化，或有局部購(gòu)房者出現(xiàn)觀望情緒；個(gè)人貸款難度加大，導(dǎo)致市場(chǎng)銷售下降；目前各板塊和分面積段去化速度較前兩年已經(jīng)明顯有所回落。房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，短期內(nèi)大幅調(diào)整可能性較低目前庫存量仍然較低，開發(fā)企業(yè)降價(jià)預(yù)期不強(qiáng)烈；除144平米以上大戶型去化周期大于10周以上，其余各面積段去化周期均在5周左右，與去年年底比變化并不明顯；高價(jià)地塊陸續(xù)進(jìn)入銷售期，同區(qū)域內(nèi)樓盤降價(jià)可能性較低2023年住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況——市場(chǎng)趨勢(shì)分析行業(yè)資金面從緊，剛需消費(fèi)為主力，觀望情緒增強(qiáng)，降價(jià)預(yù)期不強(qiáng)烈，成交趨勢(shì)放緩區(qū)域市場(chǎng)分析從成交套數(shù)來看，浦口區(qū)成交24255套，占全市總成交量的26.58%；江寧板塊成交22615套，占全市總成交的24.79；從成交面積來看，浦口區(qū)成交252.24萬平米，占全市總成交量的25.26%；江寧板塊成交239.70萬平米，占全市總成交量的24.01%；河西板塊成交125.55萬平米，占全市總成交量的12.57%。無論是從成交套數(shù)和成交面積來看，浦口區(qū)的成交都躍居南京市的頭把交椅，區(qū)域成交極為活潑，隨著地鐵的開通，新開樓盤的逐步推量，區(qū)域成交將穩(wěn)步提升。區(qū)域市場(chǎng)分析2023年浦口區(qū)住宅市場(chǎng)共成交24255套，同比上升74.65%；從成交面積來看，浦口區(qū)成交252.24萬平米，同比上升35.36%。浦口區(qū)域無論是成交面積、成交套數(shù)以及成交價(jià)格，都有了較大幅度的增長(zhǎng)，一方面得益于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的繁榮，另一方面更得益于其區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度的提升。區(qū)域市場(chǎng)分析2023年緯七路隧道通車后，珠江鎮(zhèn)住宅價(jià)格持續(xù)上漲，公寓價(jià)格從2023年的4000躍升至2023年的8000，時(shí)至2023年，公寓價(jià)格到達(dá)11000-13000〔毛坯〕，其中緯七路隧道旁的雅居樂工程更是到達(dá)了17000-18000元/平米。從近一年的江浦房?jī)r(jià)漲幅及地塊周邊工程價(jià)格走勢(shì)來看，地塊所在區(qū)域現(xiàn)行房?jī)r(jià)區(qū)間為10500-11500元/㎡，未來兩三年后，該地塊工程銷售價(jià)格預(yù)估將到達(dá)12500～13500元/㎡。值得注意的是，該區(qū)域土地存量較大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常劇烈，這對(duì)開發(fā)企業(yè)來說需要有較高的開發(fā)水平和較強(qiáng)營(yíng)銷能力。地塊的價(jià)值提升，從目前來看需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過程，這就要求企業(yè)有一定的資金實(shí)力。結(jié)論：板塊內(nèi)產(chǎn)品兩極分化，公寓主力成交價(jià)格為11000-12500，隨著2023年-2023年高價(jià)成交的土地工程上市，價(jià)格將有進(jìn)一步上升空間。同時(shí)10號(hào)線正式通車后，將地鐵交通的利好付諸于實(shí)際，價(jià)值空間也將逐步凸顯。區(qū)域市場(chǎng)分析——區(qū)域典型樓盤主要項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)配套林景雅園小高層12900-16800元/㎡（毛坯/精裝）城東醫(yī)院學(xué)區(qū)房：江浦實(shí)驗(yàn)學(xué)校、江浦高級(jí)中學(xué)、浦口三中上海聯(lián)華超市4萬方商業(yè)、銀行華府國(guó)際小高層,多層13056元/㎡（精裝修，1500標(biāo)準(zhǔn)）醫(yī)院：區(qū)中醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、銀行雨山美地多層,小高層11500元/㎡約3800平米社區(qū)幼兒園、近7000平米超大規(guī)模社區(qū)中心融僑觀邸小高層多層13800元/㎡（精裝修）醫(yī)院：浦口中醫(yī)院、銀行學(xué)校：青苗幼兒園公園廣場(chǎng)：配套4000平米商業(yè)街、配建12班幼兒園一所，用地規(guī)模不得小于4700m2北江錦城高層,小高層、多層,別墅11000-13000元/㎡商業(yè)街，倉儲(chǔ)式超市、布朗雙語幼兒園、依山會(huì)所華山山莊高層,小高層、疊墅7800元/㎡地鐵：10號(hào)線、11號(hào)線（一期14年開通）、地鐵3號(hào)線醫(yī)院：區(qū)中醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、銀行中海萬錦熙岸高層、小高層12800元/㎡(精裝修，2300標(biāo)準(zhǔn))地鐵：十號(hào)線城西路站邊配有珠江小學(xué)（學(xué)區(qū)）、浦口區(qū)第二中學(xué)（學(xué)區(qū)）、12班幼兒園，蘇果超市、銀行、浦口區(qū)中心醫(yī)院融僑觀邸14000（精裝）通宇林景雅園12900-16800（毛坯/精裝）美達(dá)九月森林13000（毛坯）中海萬錦熙岸12800（精裝）華府國(guó)際13000（精裝）萬科金色半山12200（精裝）雅居樂濱江國(guó)際17000-21000毛坯/精裝宗地明發(fā)香山郡價(jià)格待定熙龍山院12000-13000（毛坯）華山山莊7800毛坯/大戶型北江錦城11000-12000毛坯雨山美地11500毛坯正榮潤(rùn)江城待定金盛田陽光青城待定四、工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算簡(jiǎn)表指標(biāo)出讓用地面積(㎡)149885.7用地性質(zhì)二類居住用地容積率1.8計(jì)容面積住宅面積（㎡）251425商業(yè)配套面積（㎡）13490幼兒園（㎡）3000物業(yè)管理及配套（㎡）1879小計(jì)（㎡）269794地下車庫預(yù)估60000經(jīng)濟(jì)測(cè)算——工程指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算——銷售收入估算銷售收入統(tǒng)計(jì)表（樂觀型估值）可售物業(yè)類型面積單價(jià)小計(jì)住宅251425.413500.0339424.2配套商業(yè)13489.730000.040469.1車位150012000018000.0合計(jì)

397893.4本宗地容積率1.8，限高35米，產(chǎn)品類型為小高層為主，工程2023年拿地，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為2023年初，預(yù)計(jì)售價(jià)為12500-13500元/㎡，銷售周期約為2-3年。銷售收入統(tǒng)計(jì)表（謹(jǐn)慎型估值）可售物業(yè)類型面積單價(jià)小計(jì)住宅251425.412500.0314281.7配套商業(yè)13489.728000.037771.2車位150010000015000.0合計(jì)

367052.9經(jīng)濟(jì)測(cè)算——收益敏感性分析〔地價(jià)〕土地價(jià)格樓面價(jià)建設(shè)總投資間接費(fèi)凈利潤(rùn)成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率（萬元）萬元/畝（元/㎡）（萬元）（萬元）（萬元）（%）（%）134000596496728185558872263269.30%7.20%140000623518928927155349224327.80%6.10%150000667555930163149478159435.30%4.30%16000071259303139914506180002.50%2.20%1685007496245324497424351210.04%0.03%按照謹(jǐn)慎型估算，住宅售價(jià)為12500元/㎡，總銷收入約為367053萬元。土地起拍價(jià)為134000萬元，以土地價(jià)格變化，對(duì)收益進(jìn)行敏感性分析，在土地價(jià)格為168500萬元時(shí)，本錢利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率都接近零。土地價(jià)格樓面價(jià)建設(shè)總投資間接費(fèi)凈利潤(rùn)成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率（萬元）萬元/畝（元/㎡）（萬元）（萬元）（萬元）（%）（%）1340005964967281855750674097114.50%10.30%1400006235189289271715453707712.80%9.30%1500006675560301631656743058