PAGEPAGE1-中山市成立業主大會和選舉業主委員會程序指引（征求意見稿）第一章總則第一條為了規范我市成立業主大會和選舉業主委員會的活動，保障業主合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》等法律、法規和政策的規定，結合我市實際情況，制定本指引。第二條本指引所稱業主是指房屋的所有權人。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。依法登記取得或者根據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。第三條業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由同一個物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。同一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。業主大會自首次業主大會會議表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》，并選舉產生業主委員會之日起成立。第二章成立業主大會和選舉業主委員會第四條已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地鎮人民政府（街道辦事處），并在物業管理區域的顯著位置公告。第五條業主可通過以下方式向物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）申請成立業主大會：百分之二十以上業主可以聯名提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以提出成立業主大會的書面要求。符合本條上述條款情形之一的，物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）應當在收到申請之日起三十日內指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組；不符合的，書面回復申請人。第六條首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）、居民委員會代表七至十五人組成，其中業主代表應當不少于首次業主大會籌備組人數的百分之六十。籌備組成員人數應為單數。籌備組組長由物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）代表擔任。第七條鎮人民政府（街道辦事處）應當書面通知建設單位授權委托一名代表參加首次業主大會籌備組工作，建設單位收到通知后5日內應及時回復鎮人民政府（街道辦事處），建設單位已不存在或者在收到通知后5日內未及時書面回復鎮人民政府（街道辦事處）的，視其為放棄籌備組成員資格。建設單位若不參加籌備組，不影響籌備組的成立，但不免除其《廣東省物業管理條例》第十四條規定的義務。第八條籌備組的業主代表必須是業主，并具有完全民事行為能力。參與籌備組的業主代表是自然人的，必須是業主本人，業主不能委托其配偶或親屬代表自己參加業主大會籌備組。參與籌備組的業主代表是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業主大會籌備組。第九條籌備組中業主代表的產生，由物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）組織業主推薦產生，具體推薦辦法以物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）的公告為準。第十條物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）將業主大會籌備組成員名單應當自成立七日內以書面形式在物業管理區域顯著位置公告，公告時間不少于十五日。業主對籌備組成員有異議的，應當在公告期間內實名向物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）提出書面意見，并附上相關資料，由鎮人民政府（街道辦事處）協調解決。第十一條建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。前款資料由首次業主大會籌備組組長保管或由籌備組組長指定籌備組其他成員保管，籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料泄露或用于與業主大會籌備無關的活動。選舉產生首屆業主委員會之后，籌備組組長應將有關資料移交給首屆業主委員會。第十二條業主大會籌備組履行下列職責：（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（二）參考中山市住房和城鄉建設局提供的示范文本，擬訂《管理規約》（草案）和《業主大會議事規則》（草案）；（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數以及所擁有的專有部分面積；（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；（五）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；（六）制定首屆業主委員會選舉辦法；（七）召開首次業主大會會議的其他準備工作。前款（一）至（六）項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。上述公告內容應符合物業管理法規、政策有關規定。業主對上述公告內容有異議的，應在公告期間實名向籌備組提出書面意見，如異議成立的，籌備組應當按照物業管理有關法規規定進行修改并重新公告；如異議不成立或公告期滿后，籌備組應當按照公告內容執行。業主與籌備組對異議協調不成的，應由物業所在地的鎮人民政府（街道辦事處）協調處理，居民委員會予以協助和配合。首屆業主委員會委員候選人產生辦法和首屆業主委員會選舉辦法不得與擬提交表決的《管理規約》（草案）和《業主大會議事規則》（草案）有關規定相抵觸和有沖突。第十三條業主大會籌備組組織業主推薦或者自薦產生業主委員會委員候選人。業主大會籌備組應當核查參選人的資格。第十四條首次業主大會籌備組根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素來確定首屆業主委員會候選人的人數、首屆業主委員會委員具體人數【5—15人（單數）】；業主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例。確定上述事項不能與擬提交業主大會表決的《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）有關規定相抵觸或有沖突。第十五條業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；（三）遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；（四）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；（五）具備必要的工作時間。參加業主委員會委員選舉是自然人的，必須是業主本人，夫妻之間不動產權證書（房產證或有效房產證明）無名的一方不能認定為業主，沒有資格參加業主委員會委員選舉，業主不能委托其配偶或親屬代表自己參選業主委員會委員。參加業主委員會委員選舉是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業主委員會委員選舉。參與候選的業主應當填寫候選人報名表，并將自身具備上述條件的情況予以說明，以及提供業主有效房產證明、身份證復印件并驗原件。第十六條業主大會籌備組對業主委員會委員候選人資格進行核查。業主委員會委員候選人產生后，應當在業主大會召開前十五日將候選人名單在物業管理區域顯著位置公告并書面通知全體業主，公告無異議或異議不成立則視為同意。業主委員會委員候選人存在不符合業主委員會委員條件情形的，由業主大會籌備組取消業主委員會委員候選人資格。取消業主委員會委員候選人資格后，由業主大會籌備組繼續組織業主推薦或者自薦產生足額的業主委員會候選人人數，并重新公告。第十七條業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，在物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）會同居民委員會指導、協助下組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議應當對《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）進行表決，并選舉產生業主委員會。第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。第十九條業主大會會議表決采用記名投票方式，凡需投票表決的，表決意見為同意、反對及棄權三種形式，并應由業主本人簽名確認并注明物業座落。業主因故不能參加業主大會會議的，可以委托代理人參加業主大會會議，并應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限，以及提供業主有效房產證明及身份證復印件。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。第二十條面積和業主人數按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。（二）業主人數，建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。總人數，按照兩者之和計算。（三）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。第二十一條召開業主大會采用投票形式表決的，按照以下規定進行：（一）業主大會會議采用集體討論（投票表決）的形式，按照以下程序進行：1、籌備組會同居委會核實到會業主身份，發放征求意見書（選票）。2、按照會議議程集體討論后進行表決或者選舉。3、回收征求意見書（選票）。4、現場公開計票，公布業主大會會議結果。5、公告業主大會會議結果。（二）業主大會會議采用書面征求意見的形式的，按照以下程序進行：1、發放征求意見書（選票）物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）會同居民委員會對征求意見書（選票）發放進行指導、協助、監督。籌備組可將征求意見書（選票）送達給業主，業主也可自行領取征求意見書（選票）。投票表決期間業主不在物業管理區域內居住的，可通過郵寄或其他有效方式將選票送達，無法送達的，應當在物業管理區域的顯著位置公告征求意見書（選票）。2、組織投票設置固定投票箱并用封條進行封箱，業主在規定的時間內將征求意見書（選票）填好并投入票箱。3、回收統計意見投票結束后，應采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員、鎮人民政府（街道辦事處）、居民委員會的監督下，認真核對、計算票數，并經相關人員簽名確認。4、公告業主大會會議結果根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會會議決議，作出業主大會決定，以書面形式在本物業管理區域內的顯著位置公告征詢意見或投票統計結果，公告時間不得少于三十日，公告應當由物業所在地的居民委員會加蓋公章確認，在公告期內業主有權查閱相關資料。第二十二條業主委員會委員應當符合以下條件：（一）符合本指引第十五條的條件；（二）業主委員會委員應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主委員會實行差額選舉的，得票數達到法定票數（應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意）的候選人按得票數順序確定業主委員會委員名單。第二十三條業主委員會委員由業主大會會議選舉產生，一般由五至十五人單數委員組成，委員具有同等表決權，對全體業主負責，接受業主監督。每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任、副主任。業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按得票順序當選為業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。第二十四條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料到物業所在地鎮人民政府（街道辦事處）加具意見，并經中山市物業管理行業協會核查后，向市住房和城鄉建設局備案。備案應提交以下資料：（一）業主委員會備案申請表；（二）業主大會會議記錄和會議決定；（三）選舉投票統計表；（四）投票表決通過的《管理規約》、《業主大會議事規則》（需經當選的業主委員會全體成員簽名）；（五）業主委員會成員（候補委員）名冊，包括職務及姓名、性別、年齡、所擁有物業的房號、聯系電話、簡歷；（六）業主委員會委員身份證及房產證明復印件和交納物業服務費用及住宅專項維修資金的證明文件等；（七）其他提請業主大會表決事項的決議內容；（八）業主大會籌備期間相關公示和大會現場相片若干。業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業所在地的鎮人民政府（街道辦事處）和市住房和城鄉建設局。第二十五條業主委員會憑市住房和城鄉建設局的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。第二十六條劃分為同一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合本指引第四條規定的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。第三章召開業主大會會議和業主委員會會議第二十七條業主大會決定以下事項：（一）制定、修改《管理規約》、《業主大會議事規則》；（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；（三）制定物業服務合同的服務內容、標準以及物業服務收費方案等；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用專項維修資金，并監督實施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）改變共有部分的用途；（八）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；（九）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第二十八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的鎮人民政府（街道辦事處）可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在鎮人民政府（街道辦事處）的指導和監督下組織召開。第二十九條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定、業主大會的決定召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意。業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內的顯著位置公告，公告期不少于15天。第四章業主委員會及其委員職責第三十條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，向業主大會報告工作；（二）代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）督促業主、物業使用人遵守管理規約，協調處理物業管理活動中的相關問題；（五）配合街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；（六）執行業主大會的決定和決議；（七）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（九）法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。第三十一條業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：（1）挪用、侵占業主共有財產；（2）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或報酬；（3）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；（4）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；（5）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；（6）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。第三十二條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：（1）因物業轉讓等原因不再是業主的；（2）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（3）喪失民事行為能力的；（4）任職期間被限制人身自由、被依法追究刑事責任的；（5）本人以書面形式向業主委員會提出辭職的；（6）業主大會議事規則約定的其他情形。業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告，并抄送居民委員會、鎮人民政府（街道辦事處）和市住房和城鄉建設局。職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。第五章補選業主委員會委員和業主委員會換屆選舉第三十三條業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足，由候補委員依