養老地產模式一、中國人口老齡化現狀人口老齡化是指總人口中因年輕人口數量減少、年長人口數量增加而導致的老年人口比例相應增長的動態。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例到達10%，或65歲以上人口占總人口的比重到達7%作為國家或地區進入老齡化社會的標準。自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速開展。第六次全國人口普查證實，我國60歲及以上老年人口已達1.78億，占總人口的13.2%,比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。預計到2021年老年人口將到達2.21億，占總人口的16%，2021年到達2.43億，占總人口的18%。老年人口基數大，增長快并日益呈現高齡化、空巢化趨勢，需要照料的失能、半失能老人數量劇增。二、養老市場需求及開展現狀我國人口老齡化轉變是在方案生育政策實施、經濟開展不平衡等現象的存在下完成的，使得我國老齡化具有獨特性的構造問題：一是方案生育下的421家庭，二是失能老人，三是失獨老人，四是50后老人，五是農村老人。421家庭的需養老綜合體，失能老人的需專業護理式養老，失獨老人是精神慰藉型養老，50后老人是嵌入式養老，農村老人是居家50后群體的養老特征有六個：一是有龐大的養老市場需求；二是50后是獨生子女的第一代老人，421家庭構造使得家庭養老難以實現；三是50后是改革開放、社會經濟開展的中流砥柱，他們有強大的經濟根底，使得養老的消費支付能力比較強；四是50后承受教育程度較高，生活閱歷豐富，在經濟改革的沖擊中思想觀點沖破了傳統理念的束縛，最易于承受社會化養老新生事物；五是步入老齡化以后，50后更需要一個養生保健，對安康長壽的期望值是比較高的；六是50后是中國歷史上第一批時尚的養老群體，他們更愿意產品集體型的娛樂、文化旅游等。未來20年養老市場的主要消費群體是50后，分為三個階段。第一階段是低齡老齡化的安康階段，這個階段的50后需要時尚的養老環境，他們需要文化、娛樂、旅游等時尚的養老方式，為剛退休的老人展開新的生活篇章；第二階段是中度的老齡化，半安康狀態，這個階段的老人更喜歡自發型的集體養老，三五個好友住進同一個養老機構，解除兒女照料之憂，同時可以排除老年生活孤單和寂寞；第三階段是高齡老齡化的失能階段，這個階段的老人需要有人長期的照料，需要子女，而子女由于工作、家庭等原因照顧不過來，他們將會從普通的養老機構和家庭進入醫護型的安養病房，由醫護人員陪伴他們有尊嚴的走完人生的最后一程。比照興旺國家較為成熟的經歷和國局部城市正在探索的相關案例，養老地產的開發大體可分為兩類模式：第一類是由社會養老機構開發并管理的模式，如動用國家養老基金或保險基金開辦的養老院，其特點是效勞功能齊備，建立標準較高，投資大，回收周期長，帶有國家補貼性質；第二類是在房地產開發工程中配建專門的老年住宅，其特點是分布面廣，兼顧子女相信而居，符合中國的文化傳統，但操作與管理比較復雜，對其可行性需要仔細研究。根據我國經濟開展的現狀和老齡人口基數大的特點，采取居家養老是落實我國養老產業開展規劃綱要的主要著力點。在現有的房地產開發工程中配建專門的老年住宅，以此作為切入點，循序漸進，帶動其他養老形式的平穩開展。目前國已建成的養老地產工程有：太陽城工程，太陽城工程，燕都世界名園工程，以及由太陽城集團發起的“百齡方案-全球聯盟〃合作工程等。另外，**地產在房山竇店試點養老地產工程“**幸福匯〞，采用租、售并舉兩種養老地產模式。還在的另一個工程——歡慶城和**城試水養老地產工程。三、“太陽城〞90年代末，太陽城集團率先進入安康養老領域，自2000年至今，十幾年磨礪，傾情打造醫護型全程化持續照料養老住區。包括居家型、自助型、接助型、介護型、康復型、度假型以及高端全程型養老公寓，涵蓋生活自理、半自理、不能自理和生命關心等人生必經四階段，為老年人提供了標準化全程化效勞養老模式CCRC。太陽城坐落于昌平區小湯山鎮，工程占地42萬平米，總建筑面積32萬平米，包括70%的養老住宅，30%的以醫療、租住式老年公寓為龍頭的功能配套設施。功能板塊和居家養老板塊各自獨立又相互交融。既滿足住宅老人對醫療、商業、娛樂等效勞的需求，又保障了住區的平安、安靜和私密性。太陽城工程特色有：三大功能：太陽城集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養老效勞模式。四個層次：身體安康的老人，以精神贍養為主，生活照料為輔；對半自理的老人，以生活照料為主，精神贍養為輔；不能自理的老人，以生活照料為主，醫療救護為輔；臨終關心的老人，以醫療救護為主，生活照料為輔。四個結合：倡導“四個結合〞的新型養老運作模式。①將居家養老與社會化養老相結合，讓入住社區的老人在家中就可享受七大商業配套設施中的各項效勞。②將房地產與老齡事業相結合，建立老年社區最終目的是開拓老齡公益事業，只是利用房地產這個“管道〞來建立。③將公益事業與市場運作相結合，為老設施在對社區老人開放的同時也向社會開放，所得收入用來補充老年產業的經費，使企業持續開展。④將中華五千年孝道文化與創立和諧社會相結合，努力創造一個和諧而溫馨的老年社區。未來太陽城集團將圍繞醫護型安康養老為中心，進展全方位的養老市場開拓，以合作式、托管式、冠名式等形式進展太陽城模式的復制和管理輸出。四、養老地產開發模式一〕政府政策支持2021年以來，各地陸續出臺了一系列養老扶持政策，逐步增大了政策補貼力度。一季度，保監會、民政部、國家老齡辦將出臺具體措施并展開以房養老試點。有消息稱，建立、規劃、效勞、衛生、金融、土地、稅收、就業、信息化人才培養等36個養老效勞業領域的系列化支持措施將在2021年不斷完善落地。二〕開發模式養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發并不因市場的缺乏而變得容易，開發者要做好承擔風險的準備。在工程籌劃之初，就需要對養老地產的各環節進展整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源；在進展養老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客戶群的特征，創造出適應中國國情的產品類型。近年來，清華大學建筑學院對于養老地產的開發模式也在不斷地研究和探索，嘗試提出了15種適應于當前國市場的養老地產開發模式。第一類：與社區共同建立。模式1：專門建立綜合型養老社區；模式2：新建大型社區的同時開發養老組團；模式3：普通社區中配建各類養老產品；模式4：成熟社區周邊插建多功能老年效勞設施。第二類：與相關設施并設。模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施；模式6：養老設施與幼兒園并設；模式7：與教育設施結合，建立養老公寓。第三類：與旅游或商業地產結合。模式8：在旅游風景區中開發養老居住產品；模式9：與商業地產結合，開發老年公寓。第四類：與國際品牌接軌。模式10：引入外資，建世界型連鎖老年設施；模式11：與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式。第五類：以其他方式轉型。模式12：與保險業結合，利用險資投資養老地產；模式13：與護理效勞業結合，將原有優勢注入養老地產；模式14：利用自身獨特資源轉型開發養老地產；模式15：將舊的國有資產盤活，改造為老年設施。從另外一個角度來來看，目前養老地產市場格局并沒有成型，隨著扶持政策的明朗化，以及養老需求的與日俱增，養老地產或今年成為最富有投資價值的領域之一。五、養老地產盈利模式1、銷售住宅快速盈利。通過出售住宅產品快速回籠資金，與傳統的出售產權房方式根本一致，通常是借養老地產之名進展房地產開發，資金周轉快，風險小，是目前較為普遍的一種盈利方式。2、會員制盈利模式。以出租為主要經營方式，一般采用記名會員制形式，交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費即可獲得居住權利，記名會員卡可以繼承和轉讓。3、逆抵押貸款購房，即老年人退休以后，從開發商處購置一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有。4、轉讓使用權模式，在工程存在不能進展產權分割銷售的