PAGE第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況*********有限責(zé)任公司成立于2007年11月，注冊資金5000萬元。公司經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險品除外）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。公司從成立伊始就積極參與撫州市的生態(tài)文化名城建設(shè)，公司堅(jiān)持貫徹“以人為本”的文化管理理念，倡導(dǎo)以客戶為本，不斷創(chuàng)新的開發(fā)經(jīng)營理念，為加快城市建設(shè)步伐，逐步改善市民生產(chǎn)、生活環(huán)境及城市面貌，做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。公司目前開發(fā)的“某某·某”項(xiàng)目屬于高檔商住樓盤，位于新城規(guī)劃中央行政區(qū)中，項(xiàng)目總用地面積為113301平方米，其中：一期規(guī)劃用地為55226平方米（計(jì)82.84畝），總建筑面積為380765平方米，一期總建筑面積為177686㎡。法人代表：1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱某某·某商住小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目1.2.2項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于夢湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。地塊沿鳳崗河呈狹長狀，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住（兼容商業(yè)）。目前該地為凈地。地勢較玉茗大道低3-5米。建設(shè)總用地113301平方米（計(jì)169.94畝）,其中：一期規(guī)劃用地為55226平方米（計(jì)82.84畝）、二期規(guī)劃用地為58075平方米（計(jì)87.11畝）。規(guī)劃為商住用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見；項(xiàng)目用地范圍在《撫州市土地利用總體規(guī)劃》規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，撫州市城市規(guī)劃局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。1.2.3項(xiàng)目實(shí)施期限2008年3月-2010年5月項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：1、工程的前期準(zhǔn)備工作：2008年3月至2008年4月完成。主要包括：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及審批工作。2、完成工程施工圖：2008年4月至2008年5月，主要完成工程施工圖。3、工程招標(biāo)：2008年5月完成。4、工程建設(shè)期：從2008年6月開工，2010年5月全部竣工交付使用。1.2.4建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措（一期）本項(xiàng)目建設(shè)總用地面積55226平方米（計(jì)82.84畝），總建筑面積為177686㎡，其中：住宅建筑面積141703㎡、商業(yè)建筑面積13083㎡、地下室建筑面積15000㎡（不計(jì)入容積率面積）、機(jī)房、大堂5100㎡、幼兒園2000㎡、其他800㎡，綠化面積19881.4㎡。本項(xiàng)目總投資（開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用，下同）為35838.54萬元。資金來源為：在項(xiàng)目的前期，項(xiàng)目單位自有資金用于支付土地取得、前期工程費(fèi)以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)，剩余部分由房屋預(yù)售再投入補(bǔ)充。1.2.5報(bào)告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》；2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；3、《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】；4、江西電聯(lián)實(shí)業(yè)（撫州）公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；5、撫州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《江西電聯(lián)實(shí)業(yè)（撫州）公司某某·某項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》；6、撫州市新城區(qū)規(guī)劃；7、《撫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；8、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ-137-90）；9、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）；10、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50353-2005）11、國家發(fā)展和改革委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；12、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；13、原國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》14、國家和撫州市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。1.2.6項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)（一期）本項(xiàng)目總用地面積：55226平方米（計(jì)82.84畝）；總建筑面積：177686㎡；其中：地上建筑面積：162686㎡地下建筑面積：15000㎡（人防7500㎡）容積率:2.95建筑密度:28.6%綠化率：36%機(jī)動車停車位：485輛住宅總戶數(shù)：1279戶本項(xiàng)目總投資：35838.54萬元；總收入：50939.60萬元；項(xiàng)目利潤總額：11469.06萬元投資利潤率：32.0%投資凈利潤率：21.4%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：23.67%>10%(行業(yè)基準(zhǔn)率)本項(xiàng)目高層為主的住宅及商業(yè)用房建筑。建設(shè)總用地面積55226平方米（計(jì)82.84畝），總建筑面積為177686㎡，其中：住宅建筑面積141703㎡、商業(yè)建筑面積13083㎡、地下室建筑面積15000㎡（不計(jì)入容積率面積）、機(jī)房、大堂5100㎡、幼兒園2000㎡、其他800㎡，綠化面積19881.4㎡。戶型分別為二房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)，小區(qū)住宅總戶數(shù)1279戶，總居住人口約4476人，建筑密度28.6%，容積率2.95，綠地率36%。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)的需要，市政府要求在m（2007）21、22號地塊上興建高層建筑，按照《江西省規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則》的規(guī)定，在滿足間距和日照系數(shù)的情況下，該地塊容積率可在3.0以上。本地塊土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商住用地，容積率≤3.0，建筑密度≤35%，綠地率≥28%，日照間距系數(shù)為1.1，本項(xiàng)目的建設(shè)符合這一地塊的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對住宅和商業(yè)設(shè)施的需求，本項(xiàng)目建成后作為撫州市城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，具有良好的市場。根據(jù)地塊周邊地區(qū)及撫州市區(qū)內(nèi)商品房售價情況及其發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目預(yù)測價格為：本項(xiàng)目銷售收入渠道由住宅、商鋪分別面積為141703㎡和13083㎡；車庫可銷售停車位為485輛；銷售單價預(yù)計(jì)分別為2800元/㎡、7200元/㎡和38000元/車位（均價）。1.2.7項(xiàng)目建設(shè)背景近年來，受江西省周邊城市的影響，撫州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在撫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。今后幾年的撫州市房地產(chǎn)市場走勢將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，撫州市城市建設(shè)的發(fā)展等。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、城建需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、房價漲幅等方面分析，撫州市今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。——供需總量分析目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。2006年城市建設(shè)用地面積達(dá)到37.30平方公里，其中居住用地13.66平方公里，商品房施工面積130.45萬平方米，竣工面積123.27萬平方米，銷售面積121.17萬平方米，2008年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來自城市居民改善住房條件、老城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷和外省市人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量仍將呈現(xiàn)供需基本平衡的發(fā)展態(tài)勢。——城市擴(kuò)建拓寬需求分析到2010年撫州市城區(qū)將新增建設(shè)用地2.5平方公里，中心城區(qū)規(guī)模由現(xiàn)在的27萬人、26平方公里擴(kuò)大到35萬人、35平方公里，成為省級園林城市、文明城市，爭取進(jìn)入國家級園林城市行列。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到2010年全市城市化水平將達(dá)到40％，比2005年的31.4％提高8.6個百分點(diǎn)，年均提高1.7個百分點(diǎn)左右。城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加38.5萬人左右，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口7萬人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移8萬人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移27萬人，年均增長7.7萬人，無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動。以人均建筑面積16㎡計(jì)算，理論上每年新增住宅需求123.2萬㎡。——商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善和市委、市政府南移至新城區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，撫州市老城區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，2007年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70%，撫州市商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。——居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)影響分析2000年以來，撫州市城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5006元增加到2005年的8401.6元，農(nóng)村居民人均純收入從2155元增加到2005年的3232.9元，到2010年城鄉(xiāng)居民人均收入分別達(dá)到12800元和4600元，年均分別增長8.8％和7.3％，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級換代。同時，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對象。隨著撫州市的不斷發(fā)展，外來經(jīng)商、務(wù)工的人口會逐步增多，每年外來人口(市外)有1萬多人，一定程度上擴(kuò)大了在撫州的購房需求。——商品住房銷售價格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2008年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。未來撫州市房地產(chǎn)發(fā)展也有其不利一面，如房貸新政、宏觀調(diào)控、原材上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加等。總之，2008年，撫州市房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價漲幅趨向平緩。在未來三年中，商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將基本平衡；房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重，每年在8%～9%左右。撫州市新城區(qū)或擬建項(xiàng)目區(qū)域傍邊的兩個開發(fā)樓盤銷售價格，擬作本項(xiàng)目參考。撫州翰城國際總建筑面積為118338㎡，多層和高層，住宅銷售均價為2600元撫州翰城國際總建筑面積為118338㎡，多層和高層，住宅銷售均價為2600元/㎡。“偉星·棲鳳華都”占地450畝，總建筑面積42萬平方米，多層和高層，住宅銷售均價為2800元/㎡。——擬建項(xiàng)目用地分析本項(xiàng)目擬開發(fā)地塊與撫州市新行政中心隔街相望。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步落實(shí)《撫州市城市總體規(guī)劃》和《撫州市新城區(qū)控制詳規(guī)》，拉開城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使整個城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，撫州市國土資源局對撫州市玉茗大道西側(cè)S1地塊（82.84畝）進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司通過競拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于商住小區(qū)開發(fā)。1.2.8工程方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)目標(biāo)1、創(chuàng)造一個具有濃郁歷史文化精神和人文思想，集文化、藝術(shù)，休閑，時尚于一體的中高檔綜合性住宅小區(qū)。成為當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)理念先鋒是本次居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)。2、創(chuàng)建二十一世紀(jì)的具有人文內(nèi)涵的生態(tài)山水園林居住空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑、人、環(huán)境的協(xié)調(diào)平衡，并注重區(qū)域生態(tài)的平衡和保護(hù)。3、創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，充滿凝聚力和號召力的小區(qū)服務(wù)中心。4、創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，充滿生機(jī)和活力的商業(yè)中心和文化中心。（二）設(shè)計(jì)理念1、遵循“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以人的行為規(guī)律為準(zhǔn)則，組織小區(qū)總體布局規(guī)劃，空間組織設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及建筑總體戶型設(shè)計(jì)，從細(xì)部著手，使之處處體現(xiàn)“人性化”的個性設(shè)計(jì)，整個設(shè)計(jì)的成果也正是現(xiàn)代都市人對大自然向往的體現(xiàn)。2、體現(xiàn)人、自然、社會的共融共存協(xié)調(diào)人的需求，并在遵循自然和社會規(guī)律的前提下滿足人的需求。設(shè)計(jì)從大處著眼設(shè)計(jì)的舒適型居住建筑社區(qū)空間，以得天獨(dú)厚的自然日照間距、通風(fēng)條件，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的舒適。3、城市輪廓線：利用地形南北狹長的特點(diǎn)，力圖在沿玉茗大道和鳳崗河岸上看有較為明顯的有起伏的建筑群輪廓線。底層架空：將周邊設(shè)生態(tài)景觀通過底部架空層引入建筑中去，實(shí)現(xiàn)予景于屋中的綠色建筑構(gòu)想。二、規(guī)劃布局1、居住區(qū)位于玉茗大道和鳳崗河之間，北臨迎賓大道，南臨竹山路。基地的東北側(cè)有即將建成的湯顯祖大劇院，東南側(cè)與新的市政景觀廣場遙遙相望。無論從對城市的人文氣息的參與性以及對自然地理環(huán)境的享用上都占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。2、居住區(qū)設(shè)計(jì)布局圍繞三條縱向和兩條橫向軸線來發(fā)展規(guī)劃思想★三條縱向規(guī)劃軸線：沿鳳崗河的沿河生態(tài)景觀軸。沿玉茗大道的步行軸時尚休閑綜合商業(yè)。居住區(qū)內(nèi)部由北自南點(diǎn)線面相結(jié)合的生態(tài)景觀軸。★兩條橫向規(guī)劃軸線居住區(qū)內(nèi)部與鳳崗河生態(tài)軸的橫向景觀聯(lián)系。居住區(qū)外部商業(yè)休閑街與市政景觀廣場的休閑氛圍的呼應(yīng)。3、空間構(gòu)成★居住空間第一層次空間：以居住區(qū)內(nèi)部縱向的中心生態(tài)景觀軸以及以鳳崗河沿岸的生態(tài)景觀軸為主線的開放性公共空間。第二層次空間：以建筑單體作為空間圍合的單體與單體之間的開放性組團(tuán)空間。第三層次空間：以建筑單體底層架空地面為主的半開放性公共空間。第四層次空間：在空中花園為主的私密性空間。★商業(yè)空間第一層次空間：以沿玉茗大道為主的南北走向的開放性商業(yè)步行街。第二層次空間：在步行街線性走向的基礎(chǔ)上，加以半圍合式內(nèi)院形廣場，作為半開放性商業(yè)可空間。4、分區(qū)設(shè)計(jì)：★居住建筑：在整體靠慮了基地周邊的環(huán)境要素的前提之下，對住宅的分布做了合理的布局分配。考慮到沿玉茗大道一側(cè)的商業(yè)性和對城市的開放性，將普通的較為大眾的戶型安置在沿玉茗大道的一側(cè)。而將空中花園戶型以及面積大的豪華戶型安置在沿鳳崗河一側(cè)，這樣做到了戶型與景觀分配的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性，同時有最大限度的保證了戶戶有美景。★商業(yè)建筑：在考慮到玉茗大道一側(cè)的市民參與性，將主要商業(yè)配套設(shè)施放在了沿玉茗大道的一側(cè)。同時為了讓沿鳳崗河一側(cè)的城市道路更具商業(yè)價值，匯聚更多的人氣，讓鳳崗河的自然景觀的人文觀賞性更強(qiáng)，在居住區(qū)沿鳳崗河一側(cè)設(shè)計(jì)了以形體靈活，兼有點(diǎn)綴和美化環(huán)境作用的商業(yè)建筑小品。★其他配套公建：沿竹山路兩側(cè)設(shè)計(jì)了小區(qū)配套的會所和其他服務(wù)設(shè)施用房，做到配套公建的利用率最大化。小區(qū)的幼兒園放置在沿竹山路北側(cè)，力圖使小區(qū)的兩個地塊的居民都便捷的使用到幼兒園。同時相對獨(dú)立的設(shè)置給外界人員使用的同時不致影響小區(qū)自身。建議在保證容積率的同時，最大限度的拓展小區(qū)的中心綠地。建筑圍繞中心綠地展開，保證中心花園具有最大的共享率，各棟住宅具有良好的均好性。這種分區(qū)便于建設(shè)及銷售分期進(jìn)行，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的靈活度。5、交通組織（一期）在竹山路北面和玉茗大道東面設(shè)置人行主入口。在地塊的兩端設(shè)置了車流入口。使人流和車流在進(jìn)入小區(qū)的時候合理的分流。小區(qū)內(nèi)主要雙行干道寬5.5米，主要單行干道寬4.5米，小區(qū)支路寬4米，入戶道路寬3.0米。區(qū)內(nèi)道路采用直線與曲線相結(jié)合的形式，創(chuàng)造良好的內(nèi)部交通聯(lián)系，同時與步行系統(tǒng)相輔相成，創(chuàng)造了宜人的景觀流線。原則上限制小區(qū)內(nèi)部車行，保證了最大的宅間綠化，極大的改善了小區(qū)景觀環(huán)境。6、綠化景觀系統(tǒng)綠化系統(tǒng)的點(diǎn)—線—面結(jié)合，形成居區(qū)的呼吸系統(tǒng)，使居住區(qū)體現(xiàn)出生命力。綠化系統(tǒng)主要由各宅間綠化互相錯位形成大的中心綠地，同時在中心區(qū)由高層圍合成小區(qū)的中心共享區(qū)，做到主次分明，使綠化景觀具有層次感，保證景觀的均好性。三、單體設(shè)計(jì)（一）單體平面設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽臺，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境，廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲藏間，主臥室配置更衣間及大衛(wèi)生間均是現(xiàn)代人高尚生活的要求。2、合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休憩區(qū)明確干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向。開間于進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化。（二）單體的立面造型設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通過現(xiàn)代簡明手法表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺、凸窗、落地窗、露臺、構(gòu)架、墻體及屋面等），其簡潔明快、清秀典雅、加以局部線條的點(diǎn)綴，無不突顯出住宅的建筑魅力，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)自身的特色。另外，小區(qū)建筑高低錯落，山墻交錯，豐富城市天際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代康居住宅。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2006年版）;混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002;建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001;高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2002J186-2002;建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002;建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB50223-2004;砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50003-2001;巖土工程勘察規(guī)范GB50021-2001;建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定2003.4;基本風(fēng)壓為0.45kN/㎡，基本雪壓為0.45kN/㎡;地震基本烈度為6度，第一組;建筑結(jié)構(gòu)的安全等級、設(shè)計(jì)使用年限和建筑抗震設(shè)防類別按照《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001），本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計(jì)使用年限為50年。按照《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2004），本工程為丙類建筑。本工程按6度抗震設(shè)防，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，第一組，地震作用及抗震措施均按6度考慮。基本風(fēng)壓：按50年一遇風(fēng)壓：W0=0.30kN/m2；地面粗糙度B類，風(fēng)荷載體型系數(shù)取1.3。基本雪壓：按50年一遇雪壓：W0=0.35kN/m2；雪荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)分區(qū)為Ⅲ。設(shè)計(jì)活菏載取值地下車庫：4.0kN/m2商業(yè)：3.5kN/m2客廳、臥室：2.0kN/m2廚房、衛(wèi)生間(住宅)：2.0kN/m2樓梯(住宅):2.0kN/m2陽臺：2.5kN/m2上人屋面：2.0kN/m2不上人屋面：0.5kN/m2疏散樓梯：3.5kN/m2屋面花園：3.0kN/m2未詳處按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中要求取用。2、結(jié)構(gòu)體系⑴標(biāo)志性建筑（地上32層）：采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間等設(shè)置大開間的適量剪力墻，盡量避免使用房間露梁。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。⑵高層住宅（地上18-32層、地下1層）：采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間等設(shè)置適量剪力墻。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。⑶別墅、會所、幼兒園、裙房等：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。樓蓋和屋蓋結(jié)構(gòu)體系：均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)體系。3、結(jié)構(gòu)縫（伸縮縫、沉降縫、抗震縫）⑴所有單體建筑原則上相互獨(dú)立以形成明確的結(jié)構(gòu)單元，相連建筑設(shè)結(jié)構(gòu)縫分開。⑵當(dāng)單體建筑較長時，設(shè)溫度縫（伸縮縫）劃分結(jié)構(gòu)單元。⑶對單體建筑較長的建筑，在施工時設(shè)后澆帶以解決砼的溫度伸縮問題。4、材料混凝土：C50-C25鋼筋：HPB235、HRB335和HRB400級熱軋鋼筋結(jié)構(gòu)鋼：Q235B砌體材料：對建筑圍護(hù)及分隔用的砌體盡量采用輕質(zhì)材料，可減輕結(jié)構(gòu)的自重，減小地震作用從而達(dá)到減小結(jié)構(gòu)構(gòu)件斷面配筋及減少基礎(chǔ)材料用量。四、給水工程1、本項(xiàng)目最高日用水量1659.13T，最大時用水量203.14T。2、水源分別由市政給水干管上引入二根DN200進(jìn)水管，設(shè)水表計(jì)量，在基地內(nèi)環(huán)狀布置，供給單體消防及生活用水。3、給水系統(tǒng):地下室生活用水及室外綠化、道路澆灑用水由市政管網(wǎng)直接供給。地面以上生活用水采用變頻調(diào)速恒壓供水設(shè)備供水。4、北地塊分別設(shè)生活泵房一座，內(nèi)設(shè)不銹鋼生活水池和變頻泵，通過減壓閥組分區(qū)供水，保證生活供水壓力在0.1-0.35Mpa之間。五、排水系1、污水量：最高日污水量1493.22m3/d。2、單體建筑室內(nèi)污、廢水分流，設(shè)專用通氣管。室外雨、污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排放，污、廢水最終排入市政污水管道。3、地下室污、廢水經(jīng)潛污泵提升后排放。4、雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外雨水管，經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。六、電氣工程1、負(fù)荷估算及供電電源總用電負(fù)荷約為10194.48KW擬建10KV開關(guān)站二座，10kV/0.4KV電業(yè)變電站(2×800KVA)7座，小區(qū)內(nèi)其它負(fù)荷的電源均由電業(yè)變電站以380／220V三相四線電纜直接埋地敷設(shè)，供至各單體的配電間。2、計(jì)量方式⑴住宅每戶設(shè)一電度表，采用220v單相供電，每層的電度表（由供電部門負(fù)責(zé)），均集中在每層配電間的電表箱內(nèi)。⑵高層住宅樓每單元在一層或地下室設(shè)一總電表間，商業(yè)、會所、幼兒園及地下車庫也分設(shè)電表間。除住宅電源直接引至各層計(jì)費(fèi)外，其它負(fù)荷（包括電梯、公用照明、水泵、電梯等）電表均設(shè)在總電表間。3、供配電系統(tǒng)。⑴所有消防設(shè)備均為二路供電并在末端自切。⑵高層住宅各層分電表間的電源由總電表間用緊密式母線垂直引至各層，多層住宅采用導(dǎo)線分流器。⑶高層住宅的電梯及生活泵均由總電表間二路供電并在末端自切。⑷各高層住宅的總電表間的進(jìn)出柜及量電柜均按供電部門統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。⑸各層住宅的分電表間均采用供電部門指定的標(biāo)準(zhǔn)電度表箱4、敷設(shè)方式⑴室外的高壓、低壓供電電纜，敷設(shè)在室外共用地溝內(nèi)（由供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)）。⑵室內(nèi)的低壓供電電纜均采用線槽敷設(shè)。⑶高層住宅內(nèi)垂直引上的緊密式母線明敷在分配電間管弄內(nèi)，垂直引上的電纜和導(dǎo)線采用線槽保護(hù)明敷在分配電間管弄內(nèi)；多層住宅垂直導(dǎo)線穿管敷設(shè)。⑷住宅的各層分干線及支線均采用BV－750或ZCNBV－750型導(dǎo)線穿管暗敷。⑸與消防有關(guān)的電力、照明、自控等線路采用阻燃或耐火型電線、電纜，對消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的供電回路采用耐火型電纜。七、消防系統(tǒng)(1)建筑分類和耐火等級地下工程均按一級耐火等級設(shè)計(jì)。商業(yè)建筑為二類，按二級耐火等級設(shè)計(jì)。高層住宅建筑為二類，耐火等級為二級。低住宅建筑耐火等級為三級。(2)消防車道本工程周邊緊臨規(guī)劃路，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，消防車可直接到達(dá)建筑周邊，道路均滿足消防車輛通行。小區(qū)內(nèi)高層建筑設(shè)4米以上環(huán)形消防車道。(3)給排水消防設(shè)計(jì)本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)和水噴霧系統(tǒng)。a、水量消火栓用水室內(nèi)：40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2h；室外30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2h；自動噴淋用水量為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為1h；水噴霧為20L/min·m2，火災(zāi)延續(xù)時間0.5h。消防水池儲水量為712m3。b、水源室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。高位水箱存有10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開式噴頭。水池、水箱及消火栓組成。加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分2.1發(fā)展規(guī)劃分析一、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強(qiáng)和諧社會建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”。按照《撫州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》要求，撫州市將優(yōu)先發(fā)展撫州市城區(qū)，增強(qiáng)中心城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擴(kuò)張能力；按照多功能，強(qiáng)輻射的要求，加快擴(kuò)張和提升，建成以工業(yè)、商貿(mào)、文化、旅游為特色的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市；加快人口和生產(chǎn)要素集聚，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，增強(qiáng)城市的輻射帶動能力和競爭力，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模和結(jié)構(gòu)層次新跨越；有序推進(jìn)城區(qū)建設(shè)，注重城市內(nèi)涵增長和質(zhì)量提升，完善城市功能，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效改善提供良好的就業(yè)機(jī)會和人居環(huán)境；并努力培育城市文化，突出自然稟賦、歷史文化、風(fēng)土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。根據(jù)撫州市國土資源局（2006）第16號規(guī)劃用地條件以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，項(xiàng)目建設(shè)將秉承超前意識，超前理念，突出現(xiàn)代都市獨(dú)特風(fēng)格，憑借地理、人文條件的開發(fā)優(yōu)勢，打造精品樓盤，為撫州市城市化建設(shè)增添一道亮麗風(fēng)景線。二、區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析《撫州市城市總體規(guī)劃》把撫州市城市空間布局規(guī)劃為“三軸三片三心”，玉茗大道作為城市發(fā)展次軸，玉茗大道作為城市的重要景觀道路，其兩側(cè)布置大量的辦公與商業(yè)用地，也是撫州市對外展示的窗口，本項(xiàng)目所在地新城區(qū)——位于夢湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。將形成以行政辦公、文教、居住為主的綜合功能區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，符合城市總體規(guī)劃。本項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)中秉承粗放型向集約型轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)變原則，強(qiáng)調(diào)整個規(guī)劃的完整性，以統(tǒng)一的風(fēng)格規(guī)劃整個地塊，并要求對整個地塊實(shí)施統(tǒng)一的管理，使得整個項(xiàng)目對環(huán)境負(fù)責(zé)，對社會負(fù)責(zé)，使小區(qū)建成后成為自然及人文環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的載體；在解決百姓的住房和消費(fèi)問題的同時，該項(xiàng)目的開發(fā)能夠有計(jì)劃地從整體上改變原來陳舊的城市硬件，改變城市面貌。《撫州市人口“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃》中指出：撫州中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為40萬人，城市建設(shè)用地為42平方公里，人均105平方米；2020年城市人口規(guī)模為55萬人，城市建設(shè)用地為57.5平方公里，人均105平方米。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到2010年全市城市化水平將達(dá)到40％，比2005年的31.4％提高8.6個百分點(diǎn)，年均提高1.7個百分點(diǎn)左右。城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加38.5萬人左右，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口7萬人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移8萬人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移27萬人，年均增長7.7萬人，如此多的人口轉(zhuǎn)移勢必對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大的挑戰(zhàn)。以人均建筑面積16㎡計(jì)算，理論上每年新增住宅需求123.2萬㎡。某某·某商住小區(qū)建成后建筑面積達(dá)到177686㎡，可接受轉(zhuǎn)移人口4476人，可有效緩解人口居住壓力，維護(hù)社會穩(wěn)定，改善人居環(huán)境。2.2相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。近年，為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房需求，政府已出臺多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》的內(nèi)部文件，文件中總共有八條意見，被業(yè)界稱為“國八條”，文件明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，導(dǎo)致房價上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展。“國八條”要求地方政府及相關(guān)部門綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論、法律手段控制不合理需求，抑制房價過快上漲。4月27日，國務(wù)院再次出臺《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》“新國八條”，措施指土地、稅收、金融等樓市穴位。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上指出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(即“國六條”)拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，人稱九部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，其主要包括：①重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。②嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。③合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。④加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。⑤加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。⑥完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。2006年7月6日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，意見明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，指出各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。上述規(guī)定，將直接加大普通住房的供應(yīng)，抑制投機(jī)及投資性購房需求的快速增長，使房地產(chǎn)市場秩序得到整頓和規(guī)范，住房消費(fèi)受到合理引導(dǎo)，最終達(dá)到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價格的調(diào)控目標(biāo)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，今年上半年整體房價依舊呈上漲趨勢，今年上半年全國商品房平均銷售價格同比上漲8.7%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲10.1%和5.4%。上述充分表明，由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，在今后較長時間內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)勁的收縮政策。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析一、行業(yè)主要法律法規(guī)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》自1990.4.1起施行2、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》自1990.5.19起施行3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1995.1.1起施行4、《中華人民共和國建筑法》自1998.3.1起施行5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》自1998.7.20起施行6、《中華人民共和國土地管理法》自1999.1.1起施行7、《商品房銷售管理辦法》自2001.6.1起施行8、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》自2001.11.1起施行9、《物業(yè)管理?xiàng)l例》自2003.9.1起施行二、行業(yè)準(zhǔn)入分析近兩年隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也大幅提高，主要表現(xiàn)在國家運(yùn)用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入要求。1、宏觀調(diào)控政策“國八條”、“國六條”的出臺，通過國家宏觀調(diào)控政策來抑制投機(jī)及投資性購房需求的快速增長，使房地產(chǎn)市場秩序得到整頓和規(guī)范。對于面向中等收入消費(fèi)者、以開發(fā)普通住宅為主、具備較強(qiáng)競爭實(shí)力及品牌影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，將獲得更廣闊的發(fā)展空間。江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司隸屬江西某某電力（集團(tuán)）有限責(zé)任公司，某某集團(tuán)在江西省內(nèi)成功開發(fā)了“某某·嘉會”、“某某·天域”、“某某·金潤”廣場、“某某·淳和”、“某某·金廬”廣場等房地產(chǎn)項(xiàng)目，在省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)立了良好的品牌形象，2003年被評為省五十強(qiáng)企業(yè)，擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。2、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入增值稅的征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的出臺，其主要目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金門檻。投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定注冊資金與投資總額的關(guān)系，對企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、辦理《國有土地使用證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等提出了更高的要求。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有100萬元以上的注冊資本；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。2007年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。下一個調(diào)控要點(diǎn)將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。

以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司成立于2007年11月，注冊資金5000萬元。公司經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險品除外）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。其憑借雄厚的實(shí)力競拍取得該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見并同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的行業(yè)準(zhǔn)入條件。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會活動的主要載體，城市化的過程是土地等自然資源和社會資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展，城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得很明顯。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化的有效途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性社會經(jīng)濟(jì)活動。在開發(fā)過程中其最重要的資源便是土地。從2007年土地市場供給情況來看，城市建設(shè)用地面積為38.12平方公里，其中居住用地14.76平方公里，而開發(fā)規(guī)模將預(yù)計(jì)為86.43萬平方米；2008年度預(yù)計(jì)新增城市建設(shè)用地120萬平方米。受國家土地市場整頓等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺，土地資源供應(yīng)總量的控制，未來兩三年內(nèi)，撫州市土地出讓將會進(jìn)一步減緩。因此，根據(jù)2006年的開發(fā)規(guī)模預(yù)測，未來幾年內(nèi)，每年的土地開發(fā)規(guī)模不超過90萬平方米。以下是近幾年撫州市房地產(chǎn)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況。撫州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況和開發(fā)利用情況表序號宗地名稱宗地位置開發(fā)企業(yè)名稱土地面積（公頃）其中：建設(shè)用地面積約（規(guī)）定開工時間約（規(guī)）定竣工時間已完成土地開發(fā)面積（公頃）正在開發(fā)建設(shè)面積（公頃）已竣工的土地面積（公頃）1商住樓青云峰路17號江西培林實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司0.44670.44672005.12007.10.44672綜合大樓商業(yè)大道以南撫州市田緣商貿(mào)廣場建設(shè)有限公司0.4460.4462005.12007.10.4463商住樓石馬巷2號江西銀達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司0.04480.04482005.52007.50.04484住宅樓撫臨路8號撫州市洪明房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司0.0680.0682004.72006.75商住樓青云峰路46號江西山青房地產(chǎn)置業(yè)有限公司4.774.772004.52006.56商住樓市羊城路162號撫州市金運(yùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司0.23730.23732005.62007.67商住樓行政新區(qū)撫州市投資發(fā)展有限公司18.68218.6822004.92006.98商住樓贛東大道85號撫州市城西房地產(chǎn)開發(fā)公司0.09470.09472004.112006.110.09479北門商廈環(huán)城北路與羊城路交界處撫州田緣商貿(mào)廣場建設(shè)有限公司0.1180.1182005.12007.10.11810商住樓黃巢路23號江西東環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司0.50870.50872005.12007.10.508711學(xué)府名門

住宅小區(qū)梁家巷31號邦和（撫州）置業(yè)有限公司2.1562.15606.6.3007.7.12.15612才子嘉園

住宅小區(qū)學(xué)府路東側(cè)撫州萬達(dá)金泰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司1.19471.19472005.12007.11.194713商住樓青云峰路北側(cè)、瑤坪南路東側(cè)福建客商萬強(qiáng)0.6980.6982005.12007.10.69814大公路農(nóng)貿(mào)市場商住樓大公路以北、學(xué)府路兩側(cè)江西金富利實(shí)業(yè)有限公司、撫州市洪明城鎮(zhèn)綜合開發(fā)有限公司0.66130.66132005.12007.10.661315瑤坪湖花園住宅小區(qū)文昌大道以西撫州市祥生置業(yè)有限公司7.13077.13072005.52007.57.130716商住樓金巢中路江西利群紡織機(jī)械公司7.25537.25532005.12007.117陽光城

住宅小區(qū)撫臨路北側(cè)撫州市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司23.3623.362004.12

06.6.302006.12

08.7.117.618居住小區(qū)市鐘嶺施坊撫州金隆置業(yè)有限公司12.426712.42672005.32007.312.426719商住樓市青云峰路南側(cè)撫州康達(dá)工程有限公司0.0660.0662005.112007.110.06620金輝

富豪公寓市臨川大道南側(cè)撫州康達(dá)工程有限公司0.16660.16662006.32008.30.166621華發(fā)大廈贛東大道148號江西吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司0.08930.08932005.112007.110.089322住宅小區(qū)東至玉茗大道控制線30米、南至市財(cái)政局用地?fù)嶂菔姓衽d房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.61672.61672005.112007.112.616723居住小區(qū)市鐘嶺施坊昌廈

公路以西撫州金隆置業(yè)有限公司9.28479.28472005.72007.79.284724六水橋

農(nóng)貿(mào)市場

配套工程市六水橋6號撫州金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0.03606.7.1007.7.1025住宅樓市高壓走廊南側(cè)江西利群紡織機(jī)械有限公司0.57070.570707.4.626商住樓羊城路以東、六水橋南路撫州崢嶸實(shí)業(yè)有限公司0.26620.26622004.122006.120.266227住宅小區(qū)贛東大道672號撫州市金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.67392.67392005.82007.828商住樓青云峰路47號撫州田緣商貿(mào)廣場建設(shè)有限公司1.71451.71452005.112007.1129住宅小區(qū)環(huán)城北路8號撫州市鴻河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.04927.04922006.72008.7項(xiàng)目位于夢湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步落實(shí)《撫州市城市總體規(guī)劃》和《撫州市新城區(qū)控制詳規(guī)》，拉開城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使整個城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，撫州市國土資源局對撫州市新區(qū)玉茗大道西側(cè)S1地塊進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司通過競拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于商住小區(qū)開發(fā)。項(xiàng)目擬開發(fā)地塊為撫州市新區(qū)，玉茗大道西側(cè)S1地塊。按照撫州市近期規(guī)劃和城市的發(fā)展，城區(qū)發(fā)展重心將向南移（新城區(qū)）。該地塊作為撫州市新城區(qū)核心，地處未來繁華商業(yè)和公共設(shè)施中心地段，為了使新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，必須建立相應(yīng)的城市硬件來滿足撫州市城市規(guī)劃需求，而房地產(chǎn)開發(fā)具有土地容積率利用合理，集約土地利用率高，并可提升周邊土地資源潛在價值，改善破舊城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消費(fèi)環(huán)境等優(yōu)勢，在該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是完全合理的。土地利用合理性還與項(xiàng)目建設(shè)的建筑密度有關(guān)，一般來說，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度問題還涉及到環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施的承受能力以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平等問題。在一定時期內(nèi)，必須要以一個合理的密度加以控制，這個密度既要考慮與當(dāng)前的環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等承受力及技術(shù)經(jīng)濟(jì)水平，又要注意與將來的發(fā)展趨勢相適應(yīng)，既要體現(xiàn)規(guī)劃水平，又要體現(xiàn)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展水平，從而促進(jìn)城市土地利用的規(guī)范化、合理化和效率化。某某·某商住小區(qū)建設(shè)總用地面積82.84畝（一期），容積率2.95，建筑密度28.6%，容積率和建筑密度指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)定，土地利用合理，符合城市總體規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃要求。第四章節(jié)能方案分析4.1節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范一、相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國可再生能源法》3、《中華人民共和國電力法》4、《中華人民共和國建筑法》5、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》6、《中華人民共和國計(jì)量法》7、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(國務(wù)院令28號)8、《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》(國家環(huán)境保護(hù)總局令第16號)9、《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號)10、《“十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號)11、《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10)12、《節(jié)能用電管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委國家發(fā)展計(jì)劃委【2000】1256號)13、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令279號)14、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號)15、《建設(shè)部關(guān)于貫徹<國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定>的實(shí)施意見》(建科【2006】231號)16、《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令293號）17、《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》(建質(zhì)【2007】1號)18、《能源效率標(biāo)識管理辦法》（國家發(fā)改委、國家質(zhì)檢總局2004年17號令）二、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件1、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計(jì)交能[1996]905號）2、《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國家發(fā)改委[2005]65號令）三、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-20062、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》GB50243-20023、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50176-934、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500034-20045、《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028-936、《生活鍋爐熱效率及熱工試驗(yàn)方法》GB/T10820-20027、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科【2005】199號）8、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-20019、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JGJ26-9510、《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》11、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-200412、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ132-200113、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-9214、《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242-200215、《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》DBJ01-607-200116、《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇》17、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-200318、《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50336-20024.2能耗狀況和能耗指標(biāo)一、項(xiàng)目能源品種選用原則本項(xiàng)目根據(jù)國家和江西省的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。二、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況本項(xiàng)目位于撫州市行政新區(qū)。該區(qū)域已具備完善的市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力、熱力及天然氣市政配套）基本具備。三、能源消耗種類及數(shù)量本項(xiàng)目主要是水、電力和燃料等能耗。 1、供水本項(xiàng)目最高日用水量1659.13T，最大時用水量203.14T。用水量預(yù)測如下表：序號用水項(xiàng)目用水量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)規(guī)模使用時間時變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時用水量（T）1住宅300L/人.d4476人242.51342.80139.882商鋪6.5L/㎡.d13083㎡121.585.0410.633配套用房6.5L/㎡.d2800㎡12218.203.034地下室1.5L/㎡.d15000㎡2122.5011.255綠化2L/㎡.d19881.4㎡2139.7619.886小計(jì)1508.30184.677未預(yù)見水量日用水量的10%150.8318.47合計(jì)1659.13203.142、供電一類高層建筑及地下室消防用電設(shè)備負(fù)荷等級為一級，二類高層建筑消防用電設(shè)備負(fù)荷等級為二級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。住宅141703㎡，60W/㎡，8502.18KW；商業(yè)13083㎡，100W/㎡，1308.3KW會所800㎡，80W/㎡，64KW幼兒園2000㎡，100W/㎡，200KW景觀照明120KW本小區(qū)總計(jì)算容量：10194.48kW。3、天然氣居民用氣標(biāo)準(zhǔn)為3100兆焦/人·年，則居民年用氣總量為13875600兆焦。商業(yè)用氣=居民用氣總量/居住建筑面積×商業(yè)建筑面積×50%，則商業(yè)年用氣總量為640545兆焦。公建用氣=居民用氣總量/居住建筑面積×公建建筑面積×50%，則公建年用氣總量為137088兆焦。測算得，年用天然氣量為14653234兆焦，合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)天然氣量為418663立方米。四、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項(xiàng)目用能總量為1015.61噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，其中年需電能447.55萬千瓦時/年（折標(biāo)煤量為364.16噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需用水量為59.72萬噸（折標(biāo)煤量為143.02噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需燃?xì)饬繛?1.87萬立方米/年（折標(biāo)煤量為508.43噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年）。4.3節(jié)能措施和效果一、節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4）送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價優(yōu)勢；（6）加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施能源不足是世界性問題，也是制約我國國民經(jīng)濟(jì)的重要因素之一，建筑能耗在我國總能耗中所占的比例是很大的，約為25%-40%。因此，本項(xiàng)目能耗系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。在保證健康、舒適的居住和商業(yè)同時，應(yīng)采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A、本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。B、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項(xiàng)目的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門窗。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設(shè)計(jì)時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B、用現(xiàn)場和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá)0.9以上,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行(負(fù)荷率65%--80%),減少電能損耗和圍護(hù)工作量D、理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時，考慮三相平衡。E、用高效電動機(jī),大容量電動機(jī)采用變頻或軟啟動方式或高壓壓電動機(jī).F、理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時間段控制,非運(yùn)行延時關(guān)燈等手段以達(dá)到節(jié)能目的；G、用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器H、體放電燈均進(jìn)行補(bǔ)償,使其功率因數(shù)>0.9。I、明采用集中、分散和自動相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。K、設(shè)置合理的計(jì)量和檢測設(shè)備:進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。對動力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能采用國家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、計(jì)量設(shè)施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表；每一住戶設(shè)戶用IC卡式水表一只。按計(jì)劃用水，節(jié)約用水。同時為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。E、二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達(dá)到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。F、排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū)4號路流向小區(qū)2號路經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū)4號路流向小區(qū)2號路經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。（4）暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施A、為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟(jì)厚度計(jì)算法確定。絕熱厚度大于100mm時，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應(yīng)彼此錯開。B、住宅采用分戶熱計(jì)量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機(jī)量。C、合理設(shè)計(jì)供熱管路，減散熱面積，供熱管道進(jìn)行保溫，以減少熱損失。D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。F、在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營的過程中，定期進(jìn)行檢測和維修，避免由于設(shè)備和保溫保冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。G、設(shè)計(jì)中盡量減少各類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實(shí)現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控采用水平雙管系統(tǒng)。（5）動力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。（6）其它節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)周圍特別是道路沿線種植樹木，起擋風(fēng)降噪作用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求。二、節(jié)能效果分析本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及北京相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。項(xiàng)目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。通過綜合測算，本項(xiàng)目單位建筑面積年綜合能耗0.002667噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡，整體達(dá)到并滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，是真正的節(jié)能建筑。本項(xiàng)目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)能效果。第五章建設(shè)用地、征地拆遷及安置分析5.1項(xiàng)目選址及用地1、項(xiàng)目選址及用地該項(xiàng)目擬選址于撫州市新城區(qū)，玉茗大道西側(cè)S1地塊，本項(xiàng)目位于夢湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。為新城區(qū)核心地段，建設(shè)總用地55226平方米（計(jì)82.84畝）。該區(qū)域交通十分便利，地域廣闊，該宗地塊集多個優(yōu)勢，是城區(qū)內(nèi)商住用地的黃金地帶。項(xiàng)目建成后可進(jìn)一步發(fā)揮市場扎堆效應(yīng)，地理位置得天獨(dú)厚。本項(xiàng)目規(guī)劃為商住用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見；項(xiàng)目用地范圍在《撫州市土地利用總體規(guī)劃》規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，撫州市城市規(guī)劃局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。2、撫州市社會環(huán)境簡況撫州市位于江西省的東部，亦稱“贛東”，地處東經(jīng)115°35′—117°18′，北緯26°29′—28°30′之間。東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接江西省贛州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和宜春市豐城縣，北毗鷹潭市貴溪縣、余干縣和南昌市進(jìn)賢縣。南北長222公里，東西寬169公里，總面積1.88萬平方公里，占全省總面積的11.27%。轄11個縣(區(qū))，市政府設(shè)在臨川區(qū)；人口381.31萬，其中市區(qū)人口30萬。2007年撫州市國內(nèi)生產(chǎn)總值總量達(dá)3679225萬元，同比增長14.0％，增速比上年同期增加0.6個百分點(diǎn)，其中一產(chǎn)800905萬元，增長6.1％，二產(chǎn)1719429萬元，增長20.4％，三產(chǎn)1158891萬元，增長11.5％，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為21.8；46.7：31.5。該市國內(nèi)生產(chǎn)總值在全省11個設(shè)區(qū)市排位中由2006年的第6位上升到第4位，前移兩位。工業(yè)生產(chǎn)方面增速加快。其中，工業(yè)增速最為明顯，增加值達(dá)1371044萬元，同比增長28.2％，特別是規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展迅速，增加值為847144萬元，同比增長30.5％。2007年末撫州市總?cè)丝跒?83.78萬人，出生率為13.83‰，死亡率為5.98‰，自然增長率為7.85‰。城鄉(xiāng)居民生活水平快速提高。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9432元，比上年增長12.3%；農(nóng)村居民人均純收入3567元，比上年增長10.3%，增幅居全省第四位。撫州區(qū)位優(yōu)勢明顯，東靠浙江，南鄰福建，距省會城市南昌僅l00公里，鷹廈、浙贛鐵路，320、316、206三條國道以及京福、滬瑞兩條高速公路在境內(nèi)交會通過；撫州火車站(二級站)離市區(qū)6公里；距南昌昌北機(jī)場、距集裝箱碼頭和海關(guān)僅l00公里，交通便利。3、自然環(huán)境簡況本項(xiàng)目場址地貌簡單，無森林草原植被、動物棲息處，且目前無探明礦藏。玉茗大道為撫州市主要城市干道之一，屬于較繁華地帶。項(xiàng)目附近無化學(xué)污染源，無易燃易爆物品倉庫，無工礦企業(yè)、軍事設(shè)施。項(xiàng)目地塊規(guī)劃為新城區(qū)建設(shè)，不會對基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生破壞，周邊無重要文物名勝風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目周邊無大面積水系，沒有處在防洪和通航內(nèi)，會對防洪和通航等產(chǎn)生不利影響。5.2征地拆遷與安置本項(xiàng)目擬選址于撫州市政新區(qū)，玉茗大道西側(cè)S1地塊，該區(qū)域?yàn)閾嶂菔行鲁菂^(qū)建設(shè)用地，建設(shè)總用地55226平方米（計(jì)82.84畝）。以掛牌出讓方式取得用地使用權(quán)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無居民住宅，不涉及拆遷及移民安置。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境是資源的載體，保護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)利用資源的可能。同時，環(huán)境又是人們共同的居所，發(fā)展生產(chǎn)以及保護(hù)環(huán)境的目的都是為了提高人們生活水平。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與再開發(fā)的同時，需要充分認(rèn)識和把握城市生態(tài)系統(tǒng)的特點(diǎn)，重視城市生態(tài)系統(tǒng)中各要素的有機(jī)聯(lián)系，依據(jù)生態(tài)規(guī)律，尋求適合城市房地產(chǎn)開發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)增長、生態(tài)環(huán)境同步改善的有效途徑，以促進(jìn)城市房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益統(tǒng)一，堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會、資源和環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路，建立適合現(xiàn)代城市生態(tài)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的開發(fā)模式，推動城市房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)代化城市是一個以人為主體，以空間環(huán)境利用為特點(diǎn)，以聚集經(jīng)濟(jì)效益為目的，集約人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)和文化的大系統(tǒng)，它主要由自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)三個子系統(tǒng)組成，這三個系統(tǒng)相互依存、相互制約、相互影響，組成一個復(fù)雜的有機(jī)整體。自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具有為人類活動提供物質(zhì)資源、凈化廢棄物和提供舒適優(yōu)美的自然條件三種功能，是人類社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。城市房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)際上是對土地這一城市生態(tài)基礎(chǔ)所提供的自然資源和環(huán)境進(jìn)行調(diào)整和綜合利用的過程，這就必然會改變和影響整個城市生態(tài)環(huán)境。6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀為撫州市新區(qū)，玉茗大道西側(cè)S1地塊，土地利用規(guī)劃為建設(shè)用地，占用土地為82.84畝，土地獲取方式為掛牌出讓，該區(qū)域環(huán)境狀況良好。本項(xiàng)目場址位于撫州市新城區(qū)。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)。本項(xiàng)目自然、環(huán)境和生態(tài)條件如下：1、氣候條件項(xiàng)目區(qū)氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季變化分明，春季溫暖多雨，夏季炎熱濕潤，秋季涼爽少雨，冬季寒冷干燥。年平均氣溫在17.9℃，年日照時數(shù)為1700.4小時，年平均降水量1942.2毫米，年無霜期248天。2、地形、地貌條件撫州市境內(nèi)東、南、西三面環(huán)山，中部丘陵與河谷盆地相間。地勢南高北低，漸次向鄱陽湖平原地區(qū)傾斜。地貌以丘陵為主，山地、崗地和河谷平原次之。本項(xiàng)目所選場址地形地貌主要表現(xiàn)為紅土丘陵地。紅土壤較好，覆蓋較厚，地勢較平。呈緩坡狀，高差約0.5—1m左右。因此，不需要進(jìn)行太大土地開挖。3、生態(tài)環(huán)境本項(xiàng)目場址地貌簡單，無森林草原植被、動物棲息處，且目前無探明礦藏。4、環(huán)境保護(hù)區(qū)項(xiàng)目附近無名勝古跡，風(fēng)景游覽區(qū)等環(huán)境保護(hù)區(qū)。5、社會環(huán)境該區(qū)域?yàn)槿薪?jīng)濟(jì)、服務(wù)、休閑場地中心，項(xiàng)目附近無化學(xué)污染源，無易燃易爆物品倉庫，無工礦企業(yè)、軍事設(shè)施。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析一、施工期生態(tài)環(huán)境影響分析1、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括結(jié)構(gòu)階段混凝土泥漿水、土方階段降水井的排水以及各種車輛沖洗水。主要污染物因素CODCr、SS、NH3等。2、施工期噪聲污染施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見下表。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車75根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本項(xiàng)目施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工553、施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。產(chǎn)生量為500kg/d。二、項(xiàng)目建成后生態(tài)環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是地下車庫尾氣和廚房廢氣產(chǎn)生的空氣污染源，生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析本項(xiàng)目建成后的主要空氣污染源為汽車地下車庫和廚房廢氣，它們產(chǎn)生的污染物主要是汽車尾氣及油煙氣。本項(xiàng)目油煙氣主要是由住宅產(chǎn)生，量較少。（1）項(xiàng)目建成后由于機(jī)動車停車位產(chǎn)生尾氣，機(jī)動車停車位有485個泊位。排氣量約1955.03立方米/h。廢氣中主要含CO、HC、NO2等。D=QT（k+1）A/1.29式中D為廢氣排放量，m3/hQ為汽車車流量，v/hT為車輛在停車庫運(yùn)行時間，mink為空燃比A為燃油耗量，m3/min現(xiàn)車流量為186/h,T=2min,k=12,車輛進(jìn)出停車庫（怠速小于5公里/小時）平均耗油量為0.20升/分鐘，A=0.2485v/h×2min×（12＋1）×0.2m3/h/1.29=1955.03m3/h（2）廚房廢氣中的油煙廢氣，各居民生活產(chǎn)生油煙量為1.836t/a，該項(xiàng)目各住家廚房油煙氣經(jīng)吸排油煙機(jī)處理，據(jù)類比調(diào)查，一般普通吸排油煙機(jī)去除油煙率為60%，則各居民年油煙排放量為0.734t/a。本項(xiàng)目住宅為1279戶，則年油煙排放量為938.78T。2、水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。污水量以生活用水量的85%計(jì)，污水類型包括洗浴排水、沖廁排水、廚房污水和商業(yè)油污。6.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施一、施工期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為廢水、噪聲、揚(yáng)塵以及固體廢棄物，為了減少施工期對環(huán)境污染，應(yīng)做到如下措施：1、施工現(xiàn)場應(yīng)盡量考慮建造集水池、沉砂池、排水溝等水處理構(gòu)筑物，對施工期廢污水按其不同的性質(zhì)，分類收集處理。2、合理安排施工作業(yè)時間，禁止夜間進(jìn)行高噪聲施工作業(yè)。施工機(jī)械應(yīng)盡可能放置于對界外造成影響最小的地點(diǎn)，壓縮工區(qū)汽車數(shù)量與行車密度，控制汽車鳴笛。施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。3、現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染。4、建筑垃圾及時清理，文明施工。5、水土保持：該項(xiàng)目為商住小區(qū)建設(shè)，全部建成后，除道路和車庫要硬化外，其余非建筑占地部分全部進(jìn)行綠化，不存在水土流失問題。設(shè)計(jì)中應(yīng)選擇合理的地平標(biāo)高，優(yōu)化豎向設(shè)計(jì)，做到區(qū)內(nèi)土方平衡，減少土方外運(yùn)和運(yùn)入。以免造成周邊地區(qū)生態(tài)破壞和水土流失。建設(shè)過程中盡量減少揚(yáng)塵和做好水土保持工作，避免對周邊環(huán)境的破壞，切實(shí)執(zhí)行《中華人民共和國水土保持法》。二、項(xiàng)目建成后生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、生活污水就地處理后，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠；商業(yè)部分飲食油煙排放執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18483-2001）。2、生活垃圾收集于垃圾屋后統(tǒng)一送往市政垃圾場。3、種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹率，以減少交通噪聲及揚(yáng)塵的污染，營造良好的小區(qū)域氣候。4、地下車庫廢氣在建設(shè)單位嚴(yán)格執(zhí)行《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ100