目錄

目錄..............................................................................1

第一部分市場環(huán)境分析..................................................................3

一、機會............................................................................3

1、東二環(huán)：充足的土地供應(yīng)將使區(qū)域成為未來市場的熱點。........................3

2、東調(diào)........................................................................3

3、城市規(guī)劃向“高”發(fā)展........................................................4

4、區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)項目........................................................4

二、威脅............................................................................7

1、國家政策....................................................................7

2、對超過18層的建筑的接受度..................................................10

3、城東的供應(yīng)量...............................................................10

三、市場環(huán)境綜述...................................................................11

四、競爭對手分析...................................................................11

1、競爭對手選擇................................................................11

2、一期直接競爭對手分析.......................................................17

第二部分項目綜述....................................................................22

一、項目概況.......................................................................22

1、項目簡介...................................................................22

2、項目經(jīng)濟指標(biāo)：.............................................................23

3、項目規(guī)劃設(shè)計...............................................................24

二、目標(biāo)客戶群分析.................................................................25

1、項目目標(biāo)客戶群.............................................................25

2、一期目標(biāo)客群特征...........................................................25

三、項目SWOT分析................................................................25

1、優(yōu)勢：......................................................................26

2、劣勢........................................................................26

3、機會........................................................................27

4、威脅........................................................................28

四、項目定位.......................................................................28

1、硬性定位...................................................................28

2、檔次定位...................................................................29

五、賣點提煉.......................................................................29

第三部分項目營銷推廣目標(biāo).............................................................31

一、項目開發(fā)目標(biāo)...................................................................31

1、銷售目標(biāo)...................................................................31

2、品牌建設(shè)...................................................................31

二、價格策略.......................................................................31

三、銷售任務(wù)劃分...................................................................32

1、項目整體推售劃分...........................................................32

2、推售策略...................................................................34

第四部分營銷推廣總述.................................................................35

一、總體營銷策略...................................................................35

二、總體推廣主線：.................................................................35

二、廣告組合策略..............................................................35

1、主流媒體應(yīng)用策略：.......................................................35

2、非主流(如華西報、電視)媒體等分階段加強力度..............................36

3、小眾媒體分階段輔助傳播.....................................................36

4、事件營銷刺激市場建立市場持續(xù)關(guān)注度........................................36

四、入市時機.......................................................................36

五、推廣分期安排...................................................................37

四、總營銷推廣費用預(yù)算.............................................................37

第五部分一期推廣具體計劃..............................................................38

一、一期推廣階段劃分...............................................................38

二、一期各階段操作計劃.............................................................39

［炒作期］........................................................................39

［形象期］........................................................................40

［預(yù)熱期］........................................................................40

［熱銷期］........................................................................41

［持續(xù)期］........................................................................42

三、各階段準(zhǔn)備工作.................................................................42

1、醞釀期(2006.6.16-7.30)...........................................................................................................42

2、形象期.....................................................................43

3、預(yù)熱期.....................................................................43

4、強銷期.....................................................................44

5、持續(xù)期.....................................................................44

第一部分市場環(huán)境分析

一、機會

1、東二環(huán)：充足的土地供應(yīng)將使區(qū)域成為未來市場的熱點。

土地作為房地產(chǎn)的生產(chǎn)資料，指示著房地產(chǎn)開發(fā)的方向。像成都這種同心圓模式的城市規(guī)劃

現(xiàn)狀，隨著城市的不斷發(fā)展，在當(dāng)前的交通條件下，城市由內(nèi)到外均衡發(fā)展成為城市膨脹的必然

軌跡。

城東區(qū)域一直以來的居住價值在破舊的工業(yè)企業(yè)林立的現(xiàn)狀中，發(fā)展緩慢，隨著企業(yè)的搬遷,

大量的土地得以釋放。從2005年成都市城區(qū)的土地拍賣市場看，3600余畝土地，其中近1/2的

土地集中在城東片區(qū)。從現(xiàn)階段的潛在土地供應(yīng)來匚I,中原報告顯示資料如下表：

地塊編號地塊名稱土地面積規(guī)劃用途出讓時間

二類居住用地

15攀成鋼地塊約2900畝預(yù)計2007年上市

商業(yè)金融用地

163號地塊4038畝二類居住用地陽光100洽談項目

五桂橋市場2期

1880畝二類居住用地年底完成

改造用地

19沙河片區(qū)地塊1900畝綜合用地一期200畝近期推出

26國投南光地塊210畝二類居住用地正在拆遷中

27二環(huán)路旁地塊37畝二類居住用地拆遷中

合計9165畝//

從上表可以看到，未來城東二環(huán)到三環(huán)區(qū)域還將有近萬畝土地推出，在成都的主城區(qū)內(nèi)，將

不會再有那個區(qū)域會有如此大的開發(fā)市場。片區(qū)土地供給的大增，毫無疑問，將形成市場開發(fā)的

熱點區(qū)域。

2、東調(diào)

城東企業(yè)列入東調(diào)的10批規(guī)模以上企業(yè)共141戶，從2004年開始實施搬遷以來，截止目前

正在進行第八批企業(yè)的搬遷。為了加快城市的建設(shè)，提速城東片區(qū)的復(fù)興，據(jù)政府相關(guān)部門披露,

企業(yè)東調(diào)的任務(wù)將在2006年年底基本完成。

企業(yè)東調(diào)的加速進行，在形成大量的土地供應(yīng)的同時，配合城市二環(huán)路的改造，還將在區(qū)域

形成良好的城市面貌，并改善市民對區(qū)域的破舊、落后面貌的認識，使得區(qū)域獲得新的城市形象

和新的發(fā)展機會。

3、城市規(guī)劃向“高”發(fā)展

在2005年，成都市規(guī)規(guī)劃局明確規(guī)定,在成都市區(qū)將不再批準(zhǔn)多層建筑，這一舉措從政府方

面首先明確了城市向高發(fā)展的主體思路。

另一方面，從現(xiàn)階段房產(chǎn)發(fā)展相對滯后的城東2005年產(chǎn)品的市場表現(xiàn)來看：

各板塊不同產(chǎn)品類型數(shù)量對比

（單位:個）

除了成仁路有較大量的多層（因為這個區(qū)域的項目較靠近三環(huán)，以多層住宅的優(yōu)勢吸引客戶），

片區(qū)主要是以小高層、高層產(chǎn)品為主。市場早已在成本與需求的雙重推動下，自發(fā)的向高層建筑

發(fā)展。

在這樣的市場下，人們對高層產(chǎn)品的接受度將會隨著市場軌跡不斷發(fā)展，而變得為人們所樂

于接受。

4、區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)項目

以項目周邊3公里區(qū)域來看，所開發(fā)項目情況如下表:

總套產(chǎn)品現(xiàn)在

名稱位置發(fā)展商戶型區(qū)間推廣時間客戶群

數(shù)形態(tài)價格

上行東方八里小區(qū)成都海天990IRJ層370090?1402005.7周邊及城東北客戶

鴻實業(yè)電梯

瑞升?東晨建設(shè)北路三瑞升房產(chǎn)400高層350030?1202005.10周邊普通居民

瑞景段電梯

萬基?藍麟二環(huán)路東一成都萬基427S層370050?101前期推廣/

段與建設(shè)北房產(chǎn)電梯中

路交接處

錦都花墅八里小區(qū)成都平安538小高370080?130前期推廣針對周邊收入較好的

失業(yè)層、中商人、單位職員

高層3800

麥理基?銀建設(shè)北路三四川京龍160小高380061?902005.4針對周邊經(jīng)濟性需求

座段房產(chǎn)層客戶

興元華盛JII陜路與大興元房產(chǎn)3000高層350047?1122006.6城北居住和工作的人

件路交匯處套左電梯群

右

東方苑建設(shè)北路三成都祥和110多層350040?1202005.5周邊原住普通居民

段實業(yè)

上表羅列了項目周邊宣傳推廣的房產(chǎn)項目，分析這些項目如下：

1）規(guī)模

規(guī)模作為現(xiàn)階段產(chǎn)品打造的一個硬性指標(biāo)，一定層度上決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。

作為電梯公寓，區(qū)域僅有3個項目的套數(shù)超過500套，整體項目規(guī)模偏小，產(chǎn)品的品質(zhì)很難

得到提升。

2）價格

項目的單決定著目標(biāo)客戶的分層，決定著項目的檔次。

價格

3800

3700

3600

口價格

3500

3400

從項目周邊項目的價格均未超過4000元/肝，僅有2個項目的均價在3700元以上，可以看

出區(qū)域項目整體的品質(zhì)不高。

3）其他

。從開發(fā)企業(yè)來看，各項目均不是由知名開發(fā)商開發(fā)；

。從區(qū)位來看，除了興元華盛處于城東北不成熟的工業(yè)改造用地內(nèi)，周邊具有一定的沙河

景觀，其他各項目都處于城東北成熟的生活片區(qū)內(nèi)，周邊無任何良好的人文資源、景觀

資源；

◎從項目的戶型面積區(qū)間看，主要是經(jīng)濟性，較緊湊的小戶型；

◎從購買人群看，各項目都主要針對的周邊普通收入人群。

4）結(jié)論

通過對項目周邊一定區(qū)域的項目分析，可以看出，項目所在城東北區(qū)域，缺乏高品質(zhì)物業(yè)，

具有極大的市場機會點。

二、威脅

Is國家政策

在房地產(chǎn)高速發(fā)展的這兩年，從2005年3月起，頒布了一系列的政策，旨在降低房價，提

高產(chǎn)品品質(zhì)，具體政策軌跡發(fā)布如下：

[2005年度]

3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格通知》，也稱舊八條；

4月27日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析房地產(chǎn)市場形勢，認為：目前房地產(chǎn)

投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂。提出八條措施加強引導(dǎo)

和調(diào)控，也稱新八條。

5月27日，為了切實做好調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定住房價格的工作，建設(shè)部向社會公布了6個

工作時間表。

6月15日，省政府下發(fā)《四川省人民政府辦公廳關(guān)于切實做好穩(wěn)定住房價格工作的通知》，

提出四大措施，著力于房地產(chǎn)市場，旨在將住房價格控制在合理水平。

7月1日起，《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》正式實施，以后，凡到相關(guān)部門辦理施工圖是審查的

公共建筑項目，必須嚴(yán)格執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)。

簡析：

2005年的一系列政策的發(fā)布，政府希望能通過這些手段使房價能夠得到抑制，產(chǎn)品品質(zhì)能夠

有所提高。但從實施的效果來看，由于政策的執(zhí)行不利，以及政策制定的不完備，使得2005年

的房價并未如預(yù)期的那樣得到調(diào)整。

[2006年度]

進入2006年后，繼5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住

房價格意見的通知后，成都市發(fā)布了關(guān)于成都市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的實施意見，其

目的是希望實現(xiàn)成都市房地產(chǎn)市場"供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的調(diào)控

目標(biāo)，具體內(nèi)容如下：

1）制定和公布住房建設(shè)規(guī)劃

開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息。制定住房

建設(shè)規(guī)劃，明確"十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建

設(shè)目標(biāo)，納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并在2006年9月底前向社會公布。中

心城區(qū)（即五城區(qū)和高新區(qū)，下同）的住房建設(shè)規(guī)劃由市政府統(tǒng)一編制和公布，其他區(qū)（市）縣

住房建設(shè)規(guī)劃由當(dāng)?shù)卣幹茍笫姓畟浒负笙蛏鐣肌?/p>

2）調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房

根據(jù)市場需求，充分運用土地、規(guī)劃等調(diào)控手段，合理提高中低價位、中小套型普通商品住

房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制商業(yè)用房、辦公用房等非住宅建設(shè)規(guī)模。

自2006年6月1日起，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房

（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到新開工住房開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

3）建立公共住房制度，完善住房保障體系

要認真貫徹落實《成都市城市公共住房制度實施方案》，積極建立適應(yīng)不同保障對象的、分層

次、多形式的公共住房體系，加大住房保障力度，切實履行政府的社會保障職責(zé)。經(jīng)濟適用住房

實行"按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)"，廉租住房按照“應(yīng)保盡保”的原則執(zhí)行。政

府有計劃地導(dǎo)向性建設(shè)一批中低價位、中小套型普通商品住房，有條件地面向社會出售。

4）嚴(yán)格控制城市房屋拆遷規(guī)模，加強住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅征管

各地要嚴(yán)格按照拆遷年度計劃實施拆遷，控制拆遷規(guī)模和進度，不得隨意突破。房屋拆遷主

管部門要加強監(jiān)管，嚴(yán)格按照拆遷計劃審批拆遷項目，防止超計劃拆遷。

各地要嚴(yán)格按照國家規(guī)定調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，加強住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征收，嚴(yán)格

稅收征管，防止漏征和隨意減免，進一步抑制投機和投資性購房需求。

5）加大中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。中心城區(qū)要加大居住用地供應(yīng)量，保證中低價位、中小套型普

通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）的建設(shè)；其他區(qū)（市）縣應(yīng)結(jié)合本地市場需求，科學(xué)確定房地產(chǎn)

開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）的土地供應(yīng)。

嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，堅決停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)。

在土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件中應(yīng)明確普通商品住房比例、開工及竣工時間等，并在土地出

讓合同中載明工程項目的開工時間和竣工時間。

各地要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管，加大對閑置土地的清理和處置力度，堅決打擊各類囤

積土地的行為，科學(xué)確定土地出讓宗地規(guī)模，加強土地出讓合同執(zhí)行情況監(jiān)督檢查，督促已出讓

土地盡快開發(fā)形成住房產(chǎn)品，滿足市場需要。對出讓土地閑置兩年以上的，應(yīng)依法予以收回。

6）進一步規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管

嚴(yán)肅查處不履行控制性項目建設(shè)要求、蓄意延緩項目施工進度的違法違規(guī)行為。開展商品房

銷售專項檢查，對無證預(yù)售、捂盤惜售、囤積房源、發(fā)布不實價格和銷售進度信息、惡意炒作哄

抬房價、誘騙消費者爭購等行為，要堅決查處，對情節(jié)嚴(yán)重和性質(zhì)惡劣的要依法處理，并予以曝

光。加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，抓緊制定《成都市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，確保商品房預(yù)售資

金用于相關(guān)工程建設(shè)，防范交易風(fēng)險。對全市房地產(chǎn)市場實行統(tǒng)一管理，各區(qū)（市）縣的規(guī)劃管

理、土地供應(yīng)和商品房預(yù)售許可納入市上統(tǒng)一管理，把握供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，確保中心城區(qū)

市場和郊區(qū)（市）縣市場的協(xié)調(diào)統(tǒng)一平衡發(fā)展。

7）大力發(fā)展住房二級市場和租賃市場，多渠道解決居民住房問題

進一步消除政策性障礙，大力發(fā)展住房二級市場。修改完善房屋租賃管理辦法，實行城鄉(xiāng)房

屋租賃統(tǒng)一管理，規(guī)范和發(fā)展房屋租賃市場。整合和規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)，培育品牌中介機構(gòu)，

服務(wù)于市場。采取有效措施，鼓勵部分居民通過住房二級市場和租賃市場解決居住問題。

8）進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善信息披露制度

簡析：

從這次政策的發(fā)布可以看出，政府試圖用計劃的手段，改變市場經(jīng)濟游戲規(guī)則內(nèi)的供求關(guān)系

而發(fā)揮最終的抑制房價的作用。政策主要目的在于增加中低端產(chǎn)品的供給，對市場的高端產(chǎn)品影

響不大，并存在利好消息。

如果90肝政策得到嚴(yán)格的執(zhí)行，將制約郊區(qū)住宅的發(fā)展。

2005年成都全市土地拍賣信息顯示，郊區(qū)市場的供應(yīng)量是主城區(qū)的3倍。

郊區(qū)房產(chǎn)主要以大戶型吸引客戶，在將大戶型比例降低至三成后，郊區(qū)地產(chǎn)必然會受到產(chǎn)品

制約而市場短時間內(nèi)萎縮。郊區(qū)需求的客戶轉(zhuǎn)向主城區(qū)，繼而推高主城區(qū)的房價。在這種趨勢下,

短期內(nèi)也會造成小戶型在輿論上的供給量大的形象，造成價格的微跌，同時，也會形成中大戶型

稀缺的市場輿論，導(dǎo)致價格上揚。

政策對房地產(chǎn)市場進行了進一步的規(guī)范，企業(yè)將在一個更加透明、更加成熟的市場體系中參

與競爭，對參與其中的企業(yè)的競爭能力要求更高。

單個項目90肝面積的70%比例的實施，也使得在未來的市場中，高品質(zhì)社區(qū)將再難以出現(xiàn)。

對本項目的影響：

有利面：在未來高品質(zhì)住宅稀缺、中大戶型缺乏的市場環(huán)境中，項目將迎合中高端市場的需

求。

不利面：在一系列政策的實施下，使得購放者心中造成當(dāng)前房價發(fā)展不合理，可能降低的市

場期望，從而產(chǎn)生持幣觀望的態(tài)勢。

2、對超過18層的建筑的接受度

隨著住房觀念的轉(zhuǎn)變，容積率等土地出讓條件的放寬，再加上政府對高、密房產(chǎn)開發(fā)的倡導(dǎo),

成都市小高層、高層電梯公寓供應(yīng)比重不斷加大。從今年5月新推樓盤的市場情況看：

小高層供應(yīng)面積共計41.17萬平方米，占全月供應(yīng)總量的55%,高層供應(yīng)面積共計7.33萬平

方米，占供應(yīng)總量的10%,多層都為郊區(qū)項目。城市建筑已經(jīng)明顯的在向高發(fā)展，但其發(fā)展的高

度目前還主要集中在18層以下。

綜觀成都市場的高層電梯公寓，其中具有一定規(guī)模，呈社區(qū)形態(tài)的項目，其建筑高度均超過

18層的數(shù)量也不多，較有代表的有中海?格林威治城、粼江峰閣、世紀(jì)朝陽以及正在做前期推廣

的晶藍半島，都集中在位置較好的附南河畔、九眼橋區(qū)域，并且都是城市高端產(chǎn)品。其次是城南

的部分項目如凱麗濱江等少量項目。

在項目所處的城東北區(qū)域，迄今為止，還未出現(xiàn)建筑高度超過18層的規(guī)模社區(qū)，在這樣的位

置，28層的高度所帶來的消費心理的改變和接受的問題，從長期趨勢來看，消費者將會接受，但

在項目一期推廣的時間節(jié)點中，需要市場一定的培育和引導(dǎo)，使得消費者在最段的時間破除心理

成見。

3、城東的供應(yīng)量

區(qū)域供應(yīng)量的增加，一方面使得區(qū)域成為市場的熱點區(qū)域，另一方面，也不可避免存在內(nèi)部

項目的競爭，客戶的分流，從微觀上影響個別項目的銷售速度。

1）近期供應(yīng)

進入2006年，“東郊工業(yè)調(diào)整”進度加快，城東的城市功能也隨之轉(zhuǎn)變。2005年，成都土地

市場公開拍賣掛牌成交的城東土地就達1554畝，巨大的土地成交量帶來的是城東樓市強勁的動

力。據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年城東住宅供應(yīng)量保持了2005年的發(fā)展勢頭，1?5月供應(yīng)面積保

持在15萬~20萬平方米。下半年老城東二環(huán)路周邊除了我公司項目亮相外，其余如：100余畝的

“首創(chuàng)”項目為超過28萬平方米的綜合性大盤，華潤置地420項目也將亮相；成都中澤置業(yè)公

司二環(huán)路東二段60余畝的地塊，花樣年108畝項目等都將推出，預(yù)計下半年東二環(huán)推售物業(yè)的

體量將達到100萬肝，且都具有較好品質(zhì)。

2）長期趨勢

在未來的3年內(nèi)，“東調(diào)”后的老城東將有近8000余畝二類住宅用地面市。東郊1.7萬畝工

業(yè)用地，將有60%在今后幾年轉(zhuǎn)變成居住生活、物流配送、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等綜合性用地。

未來市場供給量也極其龐大。

項目銷售周期三年，在這期間，預(yù)計區(qū)域市場較為成熟的2007年小半年，將不可避免的和

區(qū)域大量的項目展開競爭。

三、市場環(huán)境綜述

從以上市場的機會和威脅我們看到：

1、項目所在片區(qū)現(xiàn)階段缺乏市場影響力，還未出現(xiàn)高品質(zhì)物業(yè)。

2、在城市發(fā)展的推動下，東調(diào)計劃的實施，大量土地的供給，將使得項目所在城東片區(qū)不

可避免的成為城市的開發(fā)熱點。同時，大量的品牌開發(fā)商的進入，也使得項目在市場較

為成熟階段，2007年下半年后，遇到較多的競爭對手。

3、房產(chǎn)新政的出臺，雖然對高端產(chǎn)品的影響不大，但在整個市場環(huán)境不利好，消費者產(chǎn)生

觀望的心態(tài)下，項目的銷售速度將受到阻礙。

4、項目作為城市超高層集中建筑群，其消費市場還需要一定的培育、引導(dǎo)。

5、從6月16日起，市國土資源局下發(fā)通知，以招標(biāo)拍賣、掛牌出讓的經(jīng)營性用地，其單宗

地塊原則上面積將控制在200畝以內(nèi)。政策的發(fā)布，預(yù)示本項目將成為除420廠外的二

環(huán)城市大盤。

四、競爭對手分析

1、競爭對手選擇

1）從推廣市場看競爭對手

項目總建面60余萬行，位于城市二環(huán)，產(chǎn)品打造上高端。

其產(chǎn)品規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)決定了在開發(fā)周期內(nèi)，項目的競爭對手為成都主城區(qū)的高品質(zhì)項

目。

規(guī)模是考量一個項目品質(zhì)的一個重要因素，初步?jīng)Q定著項目的品質(zhì)和市場影響力。通過這個

指標(biāo)，對成都主城區(qū)內(nèi)現(xiàn)階段推廣的項目進行了一個篩選。

區(qū)域地段項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)電梯均價銷售周期

晶藍半島成都龍湖24?26層電梯1547一期4880元排號

粼江峰閣成都市希威房產(chǎn)28層電梯1143精裝6000尾盤期

上行東方3成都海天鴻實業(yè)高層電梯9903期3650尾盤期

康郡成都東方名園高層電梯11003800尾盤期

藍谷地成都融創(chuàng)置地，卜局層、局層7000戶以上3900三期銷售中

二環(huán)內(nèi)

翡翠城華潤置地花園洋房、高層電梯1萬以上電梯5500二期1138套銷售中

城東

優(yōu)品尚東成都搏瑞房產(chǎn)小高層、少量高層18503600一期銷售中

千居朝陽四川朝陽房產(chǎn)高層電梯2103一期3800一期900余套銷售90%

花樣年?花郡成都花萬里置業(yè)公司高層電梯2500余套均價4000排號

比華利國際城四川南欣房產(chǎn)電梯3000多咨詢中

魅力之城成都萬科多層、電梯7000套以上電梯均價3600二期970套銷售中

二環(huán)外

卓錦城成都盛吉立房產(chǎn)多層、電梯、別墅1萬套以上電梯均3500三期150。套住接受咨詢

國際花園成都武侯房產(chǎn)電梯20564500尾盤期

城南二環(huán)內(nèi)

格林威治城中海興業(yè)成都公司高層電梯11726000尾盤期

區(qū)域地段項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)售價銷售周期

楠麗灣四川名人房產(chǎn)電梯1166住均3500尾盤期

城南二環(huán)內(nèi)

錦官新城岷江新希望電梯、別墅2000電梯5600尾盤

首座招商（蛇口）成都房產(chǎn)30層高層電梯10448000前期宣傳

天府長城成都深長城地產(chǎn)小高層、高層8000套以上4500二期推廣中（五期）

二環(huán)外

凱麗濱江成都和駿有限公司電梯10544600銷售中

麗景華庭成都創(chuàng)業(yè)實業(yè)公司高層電梯1500住5000尾盤期

優(yōu)品道成都博瑞房產(chǎn)多層、小高層、高層2300清水5500二期尾盤期

鷺島國際社區(qū)藤王閣地產(chǎn)多層、小高層、別墅1200電梯均價5200二期銷售中

二環(huán)內(nèi)

新光華廣場四川大地房產(chǎn)電梯1500均價4200二期咨詢中

城西

中華家園武海置業(yè)電梯12004500尾盤期

君悅金沙中大房地產(chǎn)集團高層電梯2000住均4600二期咨詢中

中海國際社區(qū)中海信合物業(yè)多層、電梯7000電梯4500一期銷售中

二環(huán)外

龍門苑成都興西華建設(shè)公司小高層1798待定接受咨詢

二環(huán)內(nèi)藍水灣中房集團成都公司高層電梯1870住均3545尾盤期

金都苑四川聯(lián)群投資公司高層電梯10623450接受咨詢

城北二環(huán)路

興元華盛成都興元房產(chǎn)高層電梯3736均價3500一期銷售中

三環(huán)外博雅新城成都曉初物業(yè)多層、電梯7300多住均3700一期多層銷售中

在上表的基礎(chǔ)上，我們通過層層篩選的方式：

◎首先考察開發(fā)周期，排除處于尾盤期的項目。

◎其次考察產(chǎn)品形態(tài)，剔除只有少量高層電梯公寓的產(chǎn)品；

◎再次通過結(jié)合區(qū)位、價格兩個指標(biāo)考察產(chǎn)品的檔次，剔除價格低產(chǎn)品；

◎第四結(jié)合項目產(chǎn)品、價格、區(qū)位考察項目主力客戶群，剔除面對城市高端人群的產(chǎn)品，面

對城市中低端人群的產(chǎn)品，只能吸引地緣性客戶的產(chǎn)品。

區(qū)

項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)電梯均價銷售周期

位

晶藍半島成都龍湖24?26層電梯1547一期4880元排號

藍谷地成都融創(chuàng)置地小高層、高層7000戶以上3900三期銷售中

花園洋房、高層二期1138套銷

翡翠城華潤置地1萬以上電梯5500

電梯售中

一期900余套銷

千居朝陽四川朝陽房產(chǎn)高層電梯2103一期3800

售90%

城成都花萬里置業(yè)公

花樣年?花郡高層電梯2500余套均價4000排號

東司

比華利國際

四川南欣房產(chǎn)電梯3000多不詳咨詢中

城

二期970套銷售

魅力之城成都萬科多層、電梯7000套以上電梯均價3600

中

多層、電梯、別三期1500套住

卓錦城成都盛吉立房產(chǎn)1萬套以上電梯均3500

望接受咨詢

城

凱麗濱江成都和駿有限公司電梯10544600銷售中

南

新光華廣場四川大地房產(chǎn)電梯1500均價4200二期咨詢中

城君悅金沙中大房地產(chǎn)集團高層電梯2000住均4600二期咨詢中

西中海國際社

中海信合物業(yè)多層、電梯7000電梯4500一期銷售中

區(qū)

競爭對手相互之間的競爭，最終是對消費者的爭奪。

從本項目所處的板塊來看，其銷售推廣存在一個客戶變動的過程：項目一期入市時，客戶主

要來自于項目周邊區(qū)域，在項目知名度打開，美譽度建立的二期，以及三期，項目的客戶區(qū)域逐

漸擴大至成都整個市區(qū)，以及更大的市場空間。

因此，項目面對的競爭對手也存在一個分類:

一期二期/三期備注

晶藍半島、花樣年?花郡

直接競爭晶藍半島、千居朝陽、花樣直接競爭對手存在客戶分流與

藍谷地、翡翠城、比華利

對手年?花郡、市場啟示的雙重意義

國際城、魅力之城、卓錦

城、

藍谷地、翡翠城、比華利國

間接競爭對手更多的是給予項

間接競爭際城、魅力之城、卓錦城、中海國際社區(qū)

目市場啟示

對手中海國際社區(qū)、凱麗濱江、

新光華廣場、君悅金沙

2）潛在競爭對手

城東片區(qū)作未來的投放量極大，在項目周邊區(qū)域，目前還未推廣，但從一些信息渠道了解到,

今年下半年即將推出的可能為項目的競爭對手有:

位置開發(fā)商規(guī)模

原國光廠位置首創(chuàng)100余畝

原420廠位置華潤置地800余畝

二環(huán)路東二段成都中澤置業(yè)公司60余畝

512建材市場旁匯融地產(chǎn)130余畝

2、一期直接競爭對手分析

一期直接的競爭項目為晶藍半島、千居朝陽、花樣年?花郡、優(yōu)品尚東,對它們的推廣策略進

行分析

◎晶藍半島

企業(yè)品牌開發(fā)商重慶龍湖房產(chǎn)

售后物業(yè)管理龍湖物業(yè)管理,2.0元左右/肝

位置九眼橋宏濟中路

規(guī)模占地9。畝，建面28萬肝,（一期600套,建面約8.13萬nf）

產(chǎn)品規(guī)劃容積率42綠地率38%,大圍合布局

產(chǎn)品形態(tài)24?26層板實高層電梯

產(chǎn)品

配套格調(diào)會所、雙泳池、幼兒園、下沉式網(wǎng)球場

一期面積配比兩房88肝占17%,

三房124?135肝占58%,

四房152?168nf占25%

推廣主訴求人物定位:晶藍半島，屬于決不簡單的你

1、以企業(yè)品牌帶動項目品牌；

2、以活動——思君不見下渝州，進行前期品牌入市炒作；

3、以高頻率報紙廣告、高覆蓋率戶外站臺廣告為主要媒介，迅速建

推廣方式

立項目的知名度；

4、進行了整潔的工地圍墻、展板包裝，精裝修了銷售大廳，設(shè)置樣

板區(qū)對88、135、168戶型進行了展示。

一期均價488。元，其中外圈層景觀較差4300?5000,內(nèi)圈層中庭

價格策略

價格5000?5500。

促銷方式參與排號一個點的優(yōu)惠，購房時一次性付款一個點優(yōu)惠，其余無。

銷控分兩期推出，一期一次性推出620套，二期927套。

1、現(xiàn)場對施工工地進行了完整的噴繪畫面包裝，并在各轉(zhuǎn)角初設(shè)立

高大展板，表現(xiàn)LOGO和主廣告語畫面，并打燈。

2、銷售大廳功能劃分齊全，整個裝修以冷色調(diào)的黑色大理石為主，

現(xiàn)場包裝

配合5米左右層高，灰色系沙發(fā)等，凸顯項目冷峻氣質(zhì)，不凡品位。

3、樣板區(qū)緊密相連，其外設(shè)置休閑座椅，內(nèi)部裝修以明快的白色調(diào)

為主，點綴紅色、米黃等暖色，居家品質(zhì)高雅而不失親