鄭州市翠花路項目可行研究報告蓄二零零四十侍一月二十日研究室砌目汽錄耍第一部分：砌鄭州房地產現市場發展現藏狀及趨勢房產市場土地市場荒第二部分：潮項目區位描逼述您項目區位和昌交通動線秩SWOT分洪析總結蹄第三部分：脖市場供需分勤析咐項目西區、煉東區樓盤概乞況政市場供應面至積區段分析妙項目主力面桑積定位盆第四部分：鼠目標客群深蘆度分析朽目標客群描斃述（消費、貧職業、性格喝特征）配目標客群來首向（分布、族交通動線）及目標客群厚喚度（量體、潔人群）轎第五部分：盛產品定位深完度分析島抓1、住宅臺產品定位：捏2、商業產瘦品定位：妙3、住宅產趙品策劃：進第六部分：及項目經濟分噴析：恰主要經濟技單術指標：投資估算：桿臟3、收益家分析：伏4、盈虧平缺衡與敏感性話分析：踢5、主要現始金流量分析敢：版參考數據來卷源諸：倘研究室調研抱數據庫統計年鑒告PARTY由和EASY譜-GO的成農交統計分析推鄭州40指笛數瘦圓點調查數驅據惡廚麻添第一部分舟鄭州房地蠟產市場發展助現狀及趨勢設一、1、鄭沖州市近年住裂宅樓市狀況崇：醋從以上數據氧可看出，鄭溜州近三年來箏住宅商品房繭供應持續增疾長,但隨著免總量擴大,派增長勢頭逐攝步放緩。而攀近三年的銷遼售狀況良好昂，每年均呈慈增量勢態，占市場需求日栗趨活躍。別近三年的住驅宅均價波動脹不大，走勢領平穩。但是桿從今年投放悠樓盤區位,適較去年偏遠屠,而與去年鏟同區位比價幟格上漲空間聽較大。守時間飛指標耀2001咽2002漿2003候2004年昆全年洋全年尼全年零第一季度頑第二季度齒第三季度斗三季度累積乓投放面積永267.3擱7具356.1艦2情379.1施3勿54.45未125.0陵1奸97.09火276.5肯5若投放面積增蠅幅釀+51.5呼%爺+33.2半%某+6.6%兆---瓶----鐮----韻----騾銷售面積是245.7四7尖281.0寶4強39桶9.72召89.21挖110.8吃4真120．1悼320.1極5柜銷售面積增休幅源+22.6舟%獎+14.4黃%遇+42.4醉%過---晉----桶----木----色銷售均價論2099堪2023劑2100粱2213簽2249狠2265抄銷售均價增朝幅堵+6.2%坐-3.9%風+4.1%直----辟8.9%鏡7.8%另---均-買時間錢指標事2002冊2003年特2004年緒全年趁全年才合計既第一季度蟻第二季度機第三季度劍篩犯仁魚259.9斯8很371.4顏2笛319.8目5曠89.21古110.5給4茫120.1貴洽扔矛2.9素2.64椒7300恨8745痕1.03昆嘴算嶄鼻131.7珠128組121籍122.2變126.4腎116.6呆2、鄭州隙市02-0懂4年住宅銷孟售一覽表礙榆從以上數據作可看出，目燕前鄭州房市桐的戶型面積評正在趨向小宮型化發展，庸而且從市場次反映來看，卻比較受消費暗者歡迎初二、鄭州0見4年土地市嶼場妹受國家宏觀芝調控影響，蓬從今年5月風始，鄭州市獅的建設用地叔進入招拍掛昂出讓階段，映土地交易進掀入市場化運切作期。但鄭蠢州土地資源扮儲備工作卻濃跟不上市場朝的步伐，市百場供應、儲徹備現狀及預讓期情況如下悲：偏1、5-9翅月土地上市挽量僅約為6變00畝（1屈1宗左右）泰；便2、可出讓剪的規模在5落0畝以上的暴宗地，目前沸在環線內已盟廖廖無幾；毫3、土地儲霞備區域多集她中在二七區較、中原西區練和惠濟區，尋金水區土地捕儲備空間極翁小，室且區政府奉遍行大力發展圍商業的經營脂思路，不傾細向房地產項閱目；株4、加上農珍用地和耕地厭的禁批政策民實施，鄭州洗土地市場的棍供應放量時軍間應該在0迫5年4、5眼月份后。群計分析洲：依據以上每的土地市場掛現狀和預期框判斷，我公稈司翠花路地但塊，無論在冠地段、規模亮，還是市場抄投放時機，溜均占據優勢租。暮第二部分磁項目偽區位描述愚項目區位和緞交通動線妖地塊位置綜穗述：軍目標地塊位緞于翠花路、迎沙口路交叉哄口東北角5赴00米處，推處于隴海、徑京廣鐵路線炮的鐵路橋之惡間的連接地鞠帶，距離約許500米。嶺本案屬金水臟區，處于金呀水、中原、傘惠濟三區交拋界，是南陽貸路與農業路已交匯處繁華月地段的最近廊輻射區，加吸之農業路的暑貫通，目前百本案的地段森升值潛力凸店顯。地塊四至：免東至：找京廣鐵路線蛙和華林都市罰廣場教北至：零省建材倉庫竟南至：勵翠花路寄西至：集岳寨、大孟帶寨村和農業涂路立交橋戰1）宗地位咽置圖：2）交通：概隨著日前農危業路立交橋拿的建成通車論，本案交通潑狀況大大改歲善，目前地維塊大門處已總有魚公交站牌設框立，交通動需線如下：公交站牌公交站牌人行道似二、染本案地段值喚根據京廣線判兩側樓盤的膽價格圖（如顆下圖所示）組：錦隆陽光雅閣思達逸樹人生1800---19002000—21002100—22002200—23002600以上（高層）亞新美好時光暉達新街坊清城美苑風和日麗太極公館林蔭大道錦隆陽光雅閣思達逸樹人生1800---19002000—21002100—22002200—23002600以上（高層）亞新美好時光暉達新街坊清城美苑風和日麗太極公館林蔭大道崖上圖可見沿摔京廣線個案走的平均價格漠目前多在1散800元/綠m派2津---24拿00元/飾m給2改左右，我項撞目地段值則悶在2200攻-2500絞之間（含預姓期市場上漲件空間）。毒三、宗地S地WOT分析沾優勢：碑1、糾地塊：粗地塊方正，采利于規劃；邪2、削交通：漏交通路線可翠達鄭州市四迎個方向，方騎便自由；畜3、龜升值潛力：父本案處于農蝴業路繁華路稈段延伸區，間升值潛力明軋顯；妖4、配配套梢：周邊市政壁配套齊全，毀符合居住區爽要求；叮5、布形象：鄭可依托研“話21世紀灑”催成功品牌，腫市場形象頂易樹立；造6、誠客群：銅處于三區交接匯，客群面丟寬，金水區腿購買努力尤強；窗劣勢：轎噪音：去火車噪音，謠對消費心理息抗性大；悶形象：兄處于都市村膜莊聚集地，遵短期形象棗看難改變；和交通：膽目前農業路即立交橋至北吃向東，交圈通不便；雕人文：猛所處小區域經內人文素質掌不高，區搬域內沒有高克檔社區；品機會：敲交通：橋農業路打通腥后，交通便正利，對區域乏形象帶動作尺用明顯，是郊重要的推廣恒賣點；忠同等規模競反爭項目：飾因為土地市屑場的原因，涌本案磁推出和強銷介期，區域范崖圍內將罕有姿類似本案的瑞大哭盤出現；帝3、鄭州市筒近期對都市植村莊的有計算劃改造，促嘉進一些租房劉戶的提前消林費。控4、目前鄭畝州市民的購解房需求旺盛趙。逢威脅：手區域內競爭溜：啟目前項目所濃處地段的東懇、西區均有妨在售或擬建尖樓盤，區域霜投銷量考驗北大；凡未來競爭考厚量：辟本案開發周星期的未來一港年內，新項些目無法預先俗查證；嘗從有關信息拿預測及分析張：親全國乃至鄭爹州在200巴5年政府會培有部分土地船放量進行房刪地產市場宏蒸觀調控。瘡從上述分析茄，我們認為鑼，應強化本膠案的機會點置，弱化劣勢倍，所以針對百機會和劣勢呢制定以下對霸策：曲應定位區域筋內競爭壓力鎖小的產品；臟通過沿街底司商和小區內羽商鋪，不僅蝦給業主提供紋配套設施，殿而且有利于勾烘托區域內原人氣、商業址氣氛和提升行利潤點傍利用緊臨農肺業路昭示性幸強的特點，襖快速樹立項楊目形象；唉根據項目所隔處區域個案采投放量大的壇特點，須加亮快我項目的橫操作速度，席力求短、平秧、快；核借農業路貫仇通之勢，推遵廣區域升值正潛力強等賣浩點，盡早改松變消費者對譜區域人文素補質不高的認跑識。忽四、周邊配稀套設施圖：芒生活設施：乖九頭崖超市坡、思達超市蜻、通利家電材量販、二環蚊道水果批發純市場、黃河隔食品城、岳關寨市場等，既居家生活消牧費零距離；沉金融、郵政撈設施：工商救行、交行、谷農行、建行稅、翠花路郵種政分局，方啟便家庭理財哥；師休閑娛樂設夸施：德克士猴快餐、新蜀器園飯店、鴻僻運保齡球館屠、水上樂園賞俱樂部等，特為交友和商押業洽談，提綢供更多樣的啊交流方式；殖教育設施：駕南陽新村幼鄰兒園、南陽女路一小、南端陽路二小、癢鄭州少年先烤鋒學校，為逗孩子教雕育提供了多蔑方面選擇，剖教育更全面跌醫療設施：竄999大藥裙房、麥迪森兼大藥房、大啄橋局醫院、劇鄭鐵分局醫束院等，為健疫康提供保障樹；燈交通設施：逼門前有69沾、96、3拿06、90奇1路公交路代過，通達鄭狐州市各方向演，另可依托月南陽路和農頌業中路數十形條公交線路診，交通便捷顯，覆蓋面廣腸；五、總結送本案所處該肯地段周邊配發套齊全，居齡住氛圍濃厚松，但因受交戴通不便等歷西史因素影響表，所處小環欠境不佳，市扣民對該區位側認識度不高遺。目前隨著陸農業路通行般，交通條件版已有大的改算善，地段預縫期升值潛力愉也將逐日提突升，已往的昨缺點現已向固利好轉變，鼓這些都為本思案做好了旺落銷鋪墊。手取懂勁沈第三部分診市場供需爽分析林一、項目西陵區、東區樓捏盤概況東區項目迎在售項目杏冠挪菜涂燕進度仁備注表巴攻語負編懼渴泰飛且裝跳帶肯狡晉倡姥干捐甚耐配暢勸你如球竄救銳蒸奏辱爐晴書什旗屋屆表接星誘盲王錘碰瓦左潛在項目慰包殘碰佩殊嘉煙酬西區項目職樓盤名稱宵默支權抓弓沙趣風和日麗第大孫近擊洞腫圖董西榆齊次夢園新村勢得章慮懂腹銜稍視正巖帶疼摟彼郵嘆家歐上苦奴旗鴻基項目現蚊照印開元三期謹遮譯通過實地調牧查，在建、沒擬建的有影填響力的開發諷項目主要有藥：岔1）在建：泰華林都市三串期、垃亞新美好時真光、林蔭大賺道誘、暉達新街帖坊、鎮風和日麗隸2）擬竿建：正巖歷、華林都市什四期耐以上樓盤開胳發商多為項火目公司，有央一或兩個開脂發案例，論遠資金實力、蜓品牌知名度找、客戶認知劍度、操盤水鳳平，均不如擇我公司，并樸且潛在項目扇所以區域內玩競爭我項目薦優勢明顯。品東區筋35以下個35－45癢45－60削60－75胖80－10乏0財100－1松20灑120－1憂40拌從投統銷夸投君銷筒投屆銷販投焦銷朱投尿銷幼投鄉銷喂投旨銷驚投里銷千一居室扛48蒙46泉一室一廳瞧216內48時124爆28泡第張礎旋幣渣季篩二室一廳下靠退蛛女廈荒20猛18嘆蔥衣桶糟豪譯社近二室二廳其百始車喪個拖210劃15愈222冊115吉攪目民殃婆馳三室二廳景找羽拴燥英泊揪濾秀雙330君136話175棉85下10補5哄四室二廳鏟聾蜜椒朗蔬蒼家芝黃蘋踏口調銀15蕉椒五室二廳而叼叢循枕喝豐何垮宿何窩省驢糾蝦胞二、區域內迫市場供應面接積區段分析綢（犬調研時間：陣04.貌9.12釀）錢西區廢35以下趁35－45銷45－60隸60－75位80－10存0椅100－1餐20剖120－1楚40占220篩投醬銷哥投斬銷輪投衰銷遞投釀銷媽投酒銷偵投滿銷弊投養銷聲投陣銷懂一居室奧一室一廳燙質址蝦育肚趣光呢于舒寺手趴優二室一廳凳指祝似墻12適11灣容階狀題云雷愁煤二室二廳靜正大躺紀皂楚358柜190香攏卷約條燭冊三室二廳甲稱煤著邀旦絹屯孔459招89舒144笨118已四室二廳她指噸業體砌儀謎對龍腸新申五室二廳訊方絮勝泛絡廣主孫臥耳權嫁32焦31超根據上表觀替察，市場競您爭力弱的產懶品，多集中凳在中小戶型限，并以小戶盞型甚之。叼其中獻25-35麗平米、養60-75末平米之間的雄一房和小兩豐室一廳志戶型，市場嶼投放量小，賞供需情況前含者好與后者悄。惠據此，對我世公司已成功念完銷的兩個虛項目--外“鏈時尚PAR厲TY盜”湊和于“謝青年EAS事Y-GO拳”“棵香桔市夢”總，及其它小割戶型社區做遭了深入調查朱，其供銷情優況如下：宋1、時尚P鳴ARTY和費EASY-切GO成交統挪計分析岡社區

杠名稱撕銷售座周期乳量體退需求面積疏用途頁入住反饋倉20-35術35-60抱自住趣投資毯自住柔出租艘租金價位（刺元）舉PARTY謙2拿年劈1398數戶徐76%羊24%費84%長16%伸54%雀46%丈450-6暮00扛EASY-頭go齒10撤個月蓬1854拳戶售70%傘30%玻73%鼠27%奮80%求20%與350-4嘴50惹香桔市刺8羊個月胡1134慣戶杜38婚%灶62儉%蛛夕68%絮32%鉗無魂無京分析說明：拾1）對需求沾面積的分析塞：東通過以上數全據及現場銷劃售反饋，2巖0-35平萄米需求量大抄，去化速度回快，客群廣性泛，而40予-60平米妥，除香桔市答因為投放比限例差別大而式導致需求量歉大外（經現沒場銷售部門寶統計，銷售根過程中一直燒有一定比例果客戶關注2搶0-35平晌米），其它滾兩個產品則輩均以20-屑35平米占概投銷比重的機70%。哭2）對用途耳和入住反饋座的分析：慮所屬圾區域隔項目槽規模

凳(m臣2饅)票均價

伙(較元依/m2)半面積晴

倍區段著戶型侮投放宴套數壤銷售倘套數河投放垂時間票交房時間勝共投放困備注喬中原區擱棉紡路俯鑫苑阿.都市領地崗踐或請零2500欺35割1R綠300保陸謠然720予戶液未開工未認鍋購逗43逮1R成300毒救頸非50--6棚0魂2R穗120指不源笑金水區曬南陽路效亞新明·期美好時光若鏟2000亂48.03購1R墊96寇飛04.11位5.1干144默戶則未開盤認購昂80%柔71荷2R繞48橡酸選女金水區杯南陽路賄林蔭大道蓄蛾1800糟趟32佛1R刷48惜46寨04.8因5.8逆96源戶肅予售證未到鈔，認購竿90%叢41怎1R殼48縱48肺誕紹金水區棍南陽路棍裕華美霖覆1470艱15襲00賴52.53殃1R播28梳28禮04.8蛋5.1止28開戶徹予售證未到渴認購覽50%視金水區決南陽路鄰中亨抬.獨立空間兄灰，讀普市痛擁牽2800要梳模26狼、充30東、危38叢嚷足滑322綁冶鐮繭紫喜04.11耐股木6.1伸卻權322黑戶心歲掉未開工踏05出年底交房落48良、中53份、鈔、于76露金水區算農業路京華林蒸.它逸樹人家三場期粗坐2000歐40朵多揭1R貨取約瞧30納辦婦4.12巡約孔30情戶腿邊角料，售求余一套濁通過數據表鬼明，在購買珍時，自住比嚴例大于投資秀，說明小戶怎型的低總價勞、低首付的仔特征及經濟盜適用的使用圓功能特點，其深深吸引著緩其目標客群葵，后期入住懂期，則出現發出租比例升某高，使用和帶投資功能轉塌換比高，說頁明一是小戶糞型是過渡產遠品（有一定朵積蓄后調換胃大戶型），亭二是不論對喪于自住和投泛資者來講，徒小戶型的投誦資價值同等怠重要。白2、我們對慣本案區域內仔其它小戶型德項目也做了然跟蹤分析，徐情況如下：識共投放約：床1340戶桿。其中40孔平方米以下部共約411蔬戶,40-蚊--65平柴方米共約6于07戶（不輩包括中亨.毛獨立空間）尼銷售情況以牙亞新.美好有人家、林蔭擔大道最好，耍鑫苑.都市碎領地也因區姿域內小戶型勁產品少，品劫牌美譽度高肢，雖然目前傘尚屬認購期男，來訪量卻縣在西區獨占斑鰲頭。疲三、本案項器目面積定位葉：巧根據前面S派WOT分析必中找市場競花爭壓力小、冒做短、平、下快項目的對贈策，及以上音市場供應面貼積區段和小額戶型社區銷悄售情況，我偷們建議，本航案戶型面積籌可定位在2捎0-35平漲米和40-眠60平米之否間，其中以岸前者為主力釘面積，后者設為搭配面積面。這樣不僅靠避免了同期擾樓盤同質化蠢、銷售競爭切壓力大，而斥且我們可憑流借臉“崗新地產朝”亦的品牌優勢卡和正宗小戶暢型營造者的戚身份，以達繩到快速銷售傘、實現正現大金流的戰略桃目的。圓第四部分蹦目標肌客群深度分毀析售針對本案的舅主力面積小拳戶型的定位術，我們進一需步對客群量押體厚度驗證織，現即對目握標客群從以酬下三方面深莫度分析如下餐：安一、目標客急群描述（消爐費、收入、妻職業、性格狀特征）餡（一）客群策分析塔1、20-剩35平米，瘋小戶型客群昌分析孤根據PAR匯TY和EA援SY-GO壘的統計資料付，對小戶型捧客群分析如馳下：逝社區

鳳名稱堪銷售允周期刑量體沸客戶年齡游用途擾入住反饋室從事職業辛葡茶30-45劍歲礙投資畜自住固自住迷出租瘡租金價位（腦元）蝴個體業主留自由職業椒機關事業沃私營企業仿PARTY荷2棒年立1398侄戶滑48%扁52%停16%晴84%別54%訓46%費450-6盟00或迎8蛛%取25%組67%鑄EASY-墨go眼10翼個月賺1854臘戶括61%宗39%竄27%坊73%姑80%探20%何350-4言50谷12%溝24%哨28%庫36%恢香桔市廊8牛個月耀1134質戶引48%鈔52%釘32%奔68%鞭無瓜無習腳8%國18%守23%迷51%忍A、需求分盲析航此逢類戶型，客稈源需求主要田可分為：新婚野向往獨立、占自由生活擺脫租房設外地進鄭、民留鄭私人空間個人工作室族小型辦公聯閘絡點投資槳富對總價需求漠：5-9萬腳收入水平比告較番1、對價格芝敏感性分析陶初雕浸蝴柏鮮警掠贈讓災抵位賄登族惡梯究章親腐銳扮振擁繭蓮遷2、別月供與月收廁入水平對應較分析：傅按現在鄭州誘市平均工資盟1000元教計，銷售均州價為220偵0元，支付麥程度按占月最收入的30眨%為合理支答出標準，舒面積重總價丙首付慚月修供格支付程度沉月回報率蹦20年早30年拖20年錘30年讓月租氏回報陵25m乳2替5.5萬徑1.1萬床293竿246膚易糞易辛400元馳27%塑35m倡2糞7.7萬仔1.6萬傘400巖345連吃力脅易北550元蝦27%帖序號朵類型童特征坑鉛1婦a逐、腸b抹、c、d、位g（20-劫30歲）謹胳式種酸晃茶沉覺秒正央完惰兆匠收烤燈鼓萬掘結去材文揪竊謙壞接脆鏈敲款2廉閉圈蹦外券訪貝博惱腦雹澤千3職唐陰揭忍架氏妥快藏稿莫C、郵年齡及購買羞心理特征董2、60-梨75平米，嫁緊湊戶型客癥群分析哪A、需求分珍析棒此踢類戶型，客津源需求主要堂可分為：算a、新婚或摧成家不久孟b、擺脫租捎房胖c、給孩子蕉一個穩定的線家庭成長環巖境則d、親子心團理、私密需叮求常視慌對總價需求塑：12-1谷8萬之間陜B、收入水姿平比較裳1、摸對價格敏感坦性分析艙否撲遮籍肆攝躲接悶由眠竟濕追珍等赤攪妙獲傅債2、斗月供與收入逐水平對應分針析頸按現在鄭州幅市每月平均辛工資100鋸0元計（家蘿庭收入為2藍200元）值，銷售均價既為2200蓬元，支付程伏度按占月收爪入的30%怕為合理支出儲標準：監C、年齡及拴購買心理特擁征綿序號淘類型研特征雹釀1喬a笛、竟b露、c縫（25-4坑0歲）傘載刑田亂葡歉怕畢蓬枝撈混吐喪豆經州纖孕沫2鞠阿魂蘿將毫慰祝摸之朽周秒會碌杰姓二、客群來饑向（分布、耕交通動線）雞分布：癢據PART忠Y和EAS跪Y-GO的凡統計資料和和顯示：弱社區

餐名稱幅銷售罪周期喘量體風從事職業蘿客戶區域旅個體業主色自由職業牢機關事業謊私營企業移金水篩中原忌二七品其它傅PARTY俊2卡年第1398頸戶屯知8%惕25%汪67%嗽52%算15%蛇12%奶22%為EASY-腫go惹10思個月女1854柜戶要12%統24%洲28%佛36%哭62%竭8%件11%寬19%抹香桔市版8犯個月氣1134層戶呆8%拜18%模23%項51%湯60%挨12%剛9%灰20%泡1）依據以活上客群需求柴及身份特征坊分析，本案叔的客群集中殿在（寫字樓衛）企業白領竊、（科技市銳場）IT人哀員、保險從直業者、創業悟期的大學畢蓄業生、個體汁業主、公務孝員及中低收言入鄭州市民躺之中。角2）另外依數據本案半徑孟4公里（半授小時公交車濃程）覆蓋區銳計算客戶，足則是圍繞農途業路為交通秒核心的黃河勒路、花園路秧、東風路及我二環道所包暗圍區域，其汁中五條主干緒道分別是農濫業路、東風死路、花園路瞞、文化路、馳南陽路。尊據以上兩點謎，則目標客凈群的：鋪從業、居住稿聚集點：經廉三路浦發銀盾行金融圈、雨中保人壽、踩科技市場商菜圈、工大和妹農大文化路敬高校圈（都櫻市村莊）、汪黃河食品城撤北建材商圈報等足交通距離：登一次乘車或碼轉乘一次，旨交通動線距歡離短，可直渣達或轉乘車抖輛達20余蜻條，方便快捷腰三、目標客寒群厚度（量遵體）舞根據圓點公坊司調查資料螞：（客群年康齡25-3絡5歲）拘1）接拉受總價海（2）推算奪公式絞項目市場容揮量=鄭州城勢區人口智×秘項目輻射區守域占市區面夠積的比例憑×研25-35秘歲占總人口才的比例汪×湊能承受5-辮15萬總價頃的購房人比浸例菠（3）計算破過程爪項目市場容周量=220店0000必×每1/8桐×嫌28%斗×務27%訪艱勁蛋≈衣10000衛—比20000豎套（考慮結撞婚因素）結論：候該類產品本唇區域內市場弟容量為10糧000--緩20000飼套,若項目搶量體占總容切量輩的20%，淡約為200申0套;若項塊目量體占總狼容量的25茄%，約為2婚500套；賴項目量體占湊總容量的3系0%，約為伏3000套魂。他俘應詢均第五部申分削產品定位侄根據以上對參市場產品投詳放和銷售狀捆況分析，以膨及對目標客餐戶群的分析銳，此項目的茂產品定位在徐：吩住宅部分定尿位：鐮方案一：（倦土地為10優4畝）紡1）住宅量召體70%為麗25-40秀平米的小戶脊型更新版；影2）住宅量貧體30%為戚65-70嶄平米的小戶田型合并戶；載這樣不僅符醒合小戶型的蠢整體定位，櫻還能迎合需銜求緊湊戶型疼客戶的需要繪，在拓寬戶桑型米利用功能的仍同時，對降懷低銷售風險摩方面也有著諷一定的意義店。拴方案二：（伏土地為15詞0畝）地1）住宅量嗽體70%為餐25-40苗平米的小戶靠型更新版；取誠2）住宅量毅體30%為妨70平米左懶右的緊湊兩魯房，集中在溫社區的中心踐位置；穩二、商業金部分定位：摸1、投資回撒報分析誠區域租、售訴行情另外：哨（1）文化祥路至沙口路子的農業路段芒，具規模的像商業集中在竄東三街與南春陽路之間的禍1000米激處，有食品六批發市場、率建材市場、命洗浴、KT疼V、保齡、朱飯店、溜冰傲場、影視廳勾、超市等，批主要客群為轉黃河路北的廳文化路和南始陽路附近的綠居民及高校堵學生，商業幸氛圍強，除側建材市場經虹營不佳外，票其余業態運瘦作良好。貼（2）黃河搜路至東風路梳的南陽路段伍，具規模的良商業集中在與農業路與東校風路之間的魂1500米漁處，有超市聲、飯店、家罩電量販、快催餐廳等，主安要客群為此碼路段附近的片居民，商業程氛圍強，運衡作良好。柴（3）此外職，黃河路與倉農業路之間年的南陽路段爛，及南陽路醬西的農業路貌段和沙口路旗段的商業氛自圍較差，商元業業態貧乏大，這與附近霜成熟居民區值較少，消費惠能力低下，舊有極大的關悅系。可預計易，隨著農業肯路交通環境毯的改善和華瓜林都市家園燃、疊翠園、宮錦隆陽光都督市、開元及解我項目等一池大批住宅區露的建成和投葡入使用，該策區段商業氛看圍將會有較疑大的提升空造間。雁投資回報分冰析（均按1另000平米將計，暫不考單慮通貨膨漲世及租金遞長蓋率）作層數很銷售額負租金杠回收年限器單價潛總銷額鼓1-2層牧7600元哀760萬羞45元/平虛米.月雙14年勿3層渴3000元瞧300萬掙25.5元丈/平米.月辱10年2、定位稀1）建筑層防數及業態：俘根據我項目精客群多為2西0-30歲漠的年齡定位歐，所以商業抽業態的設立帶也應符合此塌年齡段哥的消費習慣嘩，綜合周邊棕商業設施的且布點及經營使情況，建議壩：商業三層歐結構，其中芬：籌一層，可引愁進銀行、超姻市、電信營塔業廳妄二層，可引謙進咖啡廳、少茶藝、快餐臨廳、網吧滑三層，可引淚健身俱樂部云、美容SP盯A或KTV慧量販②進深：沉進深在17咱-25米之狂間；鏈營銷時段及根建議：見建議該商業焦部分在以下常幾個條件具娃備后再出售厭：哄a）小區一虛期建成后（舞現房后人氣友足，可增強踩投資客的信喊心）棗b）招商工玩作提前開展譽，并且有了臭既定的租戶押（投資回報魄更具說服力需，從而實現悶以租帶售，宵有利于價格聲拉升）；煉c）門前廣禮場形象需提燙前出效果（鄭提升地段商夾業檔次，吸賊引消費者）街；度d）三層商撤業由于其昭愁示性低，在魄出租和出售海時，阻力均刪較大，建議棕加大招商力算度，或采取榆自已先經營影，后出租，襪再出售。鼻三、產品方四案策劃：狠鄭州乃至全宣國的小戶型下近幾年大受寸追捧、持續隱熱銷、市場幣需求量巨大制，但是隨著北業主的不斷堵入住，以及參購買者的理厚性思考，小嶄戶型在居住滾上的劣勢很肺容易的顯現傅。如：得房頭率低、房型佳不合理、居斤住功能差、蹦識別性差、臟高層上下不朋便等因素。持因此，對于祝新的小戶型惰項目，我們懂要推陳出新嶺，規避不利姓因素，以我黃公司鄭州小爬戶型的創始房人身份，在泰前兩個項目撞熱銷的口碑紡下，以及目砌前小戶型市刪場的良好需膚求下，順勢蓬而為，再次飄在鄭州市場障領導潮流、骨舉起小戶型粗住宅的領航獲者，引起新售的轟動和關略注。那么，尖針對產品本議身，提出幾挎點對策：晃1、完善商駱業配套鼠。在規劃中栽，提出做社謎區商業步行晉街，沿街規槐劃對外商業秋，業態考慮司適合年輕的設消費場所以棄及周圍空缺份的商業。如阻茶舍、咖啡邪店、健身美北容、干洗店儉等，能滿足劑年輕人輕松軌、快捷而洪“押懶惰辯”事的生活方式毯。誕2、細化功膛能區隔，面寒積配比合理斜。丸小戶型不等沉于小面積，挨不能因戶型籮小而忽略居上住品質。而渴事實上，小熟戶型的居住峰者，很大一肢部分是在引抵導一種時尚際的生活方式章，因此對品夸質的需求會炭更高。旨1）、針對削70平方米召的緊湊兩房布，提出游“暑大廳小房關”段的間隔，客粘廳在16郵—艦18平方米薄，臥室在1困3隸—意15平方米誦，廚房6平秀方米。衛生鋸間4平方米盲。設置外出坐陽臺和外飄伏窗。強調此捏社區內小兩猴房的舒適性簡。竊2）35-唱-40平方慌米的一房，正此面積段足誕以把居住的構基本功能提碗供完備。如攔客廳、臥室尤、廚房、衛竟生間、儲藏虧、外飄窗等嶼，因此，儲雄藏、壁櫥、粒小陽臺以及劃冰箱、洗衣嘩機、書桌、循餐桌等專用透空間都要布味置到位。充偉分利用到每覽一寸空間。息3）20禽—柏30平方米域的單間。此逮類房型重在正引導年輕人春“谷懶散、自由斤、隨意出”職的生活方式盲。因此提供旺出發揮創意裁的空間，是歐很重要的。權但是諸如冰從箱、洗衣機惱、電磁爐、獎電飯鍋等一墾些專用位置茂的水、電、改氣的予留是止非常必要的核。證3、房型設逮計與裝修設座計同步結合胳，相得益彰采。芳在裝修設計帽中，常會因家為房型的局梅限和空間的曉不合理而給膛裝修設計帶猶來麻煩和尷判尬。因此可方考慮二者同老步進行。亦辭既房型設計胸應為裝修設騎計創造條件飲，留有余地巾；裝修設計定應強化房型棟的創意，提規高空間的利傘用率，增加嶄實用性和功獅能性。殼4、建議做態一個組團錯憤層式立體空懲間房型。繡在營銷策略扶上，類似青朽年居易禁“震女子公寓揪”膠。（量體尚剛未推出）的倡以35貫—砌40平方米佩為一個單位誓，一層為客謎廳、餐廳、趁櫥衛，二層鋒為附送約2很0平方米的貨臥室。如有佛可能，做到仰一戶4.5驕米高。一層測為客廳挑空申和2.15芝米的餐廳、享櫥衛，二層馬為2.35喊米的臥室和霜書桌。實用偉率會達到1主50%，且仿動、靜區分避區明顯，又糠保持了業主辮的私秘性，鑄再加上兩層堤都采用玻璃原窗和二層玻倆璃隔斷，在述通風和采光銀上都會很好栗解決。北勿此類房型對虧應客戶群，棵主要是對價覆格敏感度不篇高，在追求挪“陜獨立、個性容、情調、懶筐散逮”菊的生活方式閑和氛圍，有安這樣幾類，茂如：前衛的跳“喊新新人類誼”皆、會“阿自由工作者越”焰、蒸“暫體音美湊”砍愛好（或工播作者）等討。象第六部分：疫項目經濟分秘析蔥要經濟技術咽指標：臺序號詞名稱例單位學指標薪備注旋1般規劃用地面第積基M債2借69155琴.6腳2披建設用地譯M學2執69155貨.6加3俱公用道路用帝地虛M喇2滔0生4皺總建筑面積答M碼2橡16434障0瘋5獎銷售面積啊M直2黃14254跌0濱5.2測住宅銷售面屬積餃M春2些13354到0啊5似.3贈社區商濾業面積料M攏2慘3000騰5榆.柳4劈沿街商業面賺積頓M押2盼6000坡6杰地下層面積滾M享2償21800諸7企平臺面積悶M困2炸13老300悉8夜道路面積翅M潔2絹5770巾9肝綠化面積洲M指2識18300忙10悟容積率五％殺1.93種未計算地下竹層面積潤11泡總用地/總艦建面蟻1：2.3餓7編2、置投資估算：令序號參項目片單價（M迅2亮）膠投資額（萬租元）控備注壤1國土地費用笑1100摸7911顆實際土地確面積昆2僚前期費用卵150扯2451榜銷售面積盛3孔住宅建安費歇用色750堵10015劃。5刮銷售面積癢4肌社區商業建耕安費用急550躬165暗銷售面積卸5臟沿街商業建風安費用熟700門420店銷售面積座6疲基礎配套設享施蛋69寨979．8舉1捏地上面積鋪7辰銷管財費用呀223素3318．遺42命銷售面積泥8選不可預見費腐15貝237．1唉4針銷售面積質9餃總投資劇1650撲27031蜂.63將總建面收益分析：響序號毫項目粒產品類型嶺住宅旋商業宏地下車庫昏1聚可售面積恐13354蜂0施9000允6000臺2暗銷售單價（盞元/M束2庭）西2300鐘5000琴1500罷3拒銷售收入（壓萬元）采30714嬌3900掙9