閩北職業技術學院教案2021~2021學年第二學期課程名稱：資產評估授課教師：梁淑倩課程所屬系〔部〕：管理系課程名稱:資產評估授課班級：09財務管理1班09財務管理2班課程類型：□理論課總學時：30學時學分：2分使用教材：王炳華、呂獻榮主編?資產評估?中國人民大學出版社2021年第1版教學方法、手段：講授法、多媒體教學法、案例法考核方式：課堂作業主要參考書目：1.俞明軒主編?資產評估?中國人民大學出版社2021年第1版2.喬志敏宋斌主編?資產評估學教程?中國人民大學出版社2021年第3版授課日期：09財務管理1班2月21日09財務管理2班2月21日標題:第一章總論教學目的與要求：1.了解資產的概念、分類和特點；資產評估的根本概念、根本要素、分類和特點；資產評估的作用。2.理解資產評估中價值和價格的區別；市場價值以外的價值〔非市場價值〕存在的主要價值形式；資產評估一般目的與特定目的的內涵和兩者的關系；理解資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用。3.掌握交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設的內涵和實質；其使用范圍及約束條件；資產評估程序的根本概念；資產評估程序的根本要求；資產評估具體程序的主要內容。授課時數：2課時教學重點：資產評估假設、資產評估具體程序教學難點：資產評估的價值類型、資產評估目的、資產評估假設教學內容及過程:第一節資產評估及其特點資產評估案例引入2004年，一宗資產為1.5億元的企業要進行產權改制，需辦理完成如下工作：對企業進行整體評估，確認凈值，調整賬務；土地辦理新的土地使用證；房產辦理新企業的房產證；采礦權作為投入資產的價格確認；機動車在改制中作價入賬；實物資產作價后參加保險。辦理上述工作，都要進行資產評估，均須在各自的行業主管部門辦理備案或核準手續后才能完成，最終的改制由財政部頒發具有注冊資產評估師資格的機構出具總報告。雖然按照1991年國務院91號令?國有資產評估管理方法?規定出具總報告機構可對固定、流動、無形和其它資產進行評估，但由于最后的手續辦理須在各自主管的行業部門，就導致不同資格的評估機構重復評估的狀況出現。這樣，本來該企業按整體資產評估繳付9.5萬元費用即可，但實際上企業付費情況如下：土地評估12萬，房產評估6萬，礦業權評估6萬，機動車評估1萬，保險資產收費8萬，整體資產評估收費9.5萬，總計付費42.5萬元。談起資產評估，人們也許比擬陌生。但是提起企業的股份制改造、兼并、重組等，大家應該不陌生，很多人是這一經濟行為的親歷者或見證者，在這些涉及產權變動的過程中，都有資產評估的身影。資產評估號稱是朝陽產業，經過10余年的開展，應該說，目前這一行業正處于良好的開展機遇期。之所以說是機遇，是因為社會主義市場經濟的完善，財產組織方式向產權主體多元、產權轉讓流暢的混合所有制方向開展，為資產評估行業的開展提供了廣闊的空間。一、資產評估的概念〔一〕資產經濟學中的資產是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。會計學中的資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。〔二〕價格和價值這里所說的價格是指在特定的交易行為中，特定的買方〔或〕賣方對商品或效勞的交換價值的認可，以及提供或支付的貨幣數額。價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或效勞實際支付或收到的貨幣數額。這里說的價值是是一個交換價值的范疇，它反映了可供交易的商品、效勞與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數據和事實，它是專業人士根據特定的價值定義在特定的時間內對商品、效勞價值的估計。〔三〕資產評估資產評估作為一種評價過程，有以下根本的評估要素：1．評估主體2．評估客體3．評估依據4．評估目的5．評估原那么6．評估程序7．評估價值類型8．評估方法9．評估假設10．資產評估基準日二、資產評估的種類和特點〔一〕資產評估的種類〔二〕資產評估的特點三、資產評估的功能和作用〔一〕資產評估的功能評價和評值是資產評估具有的最根本的成效和能力。〔二〕資產評估的作用第二節價值類型和評估目的一、資產評估的價值類型資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。例：同一張桌子，如果從收入的角度把這個桌子賣了變現，由于考慮到市場的售價、變賣中的費用等等，最后定價為500元；如果從消費的角度來講，要買這張桌子，需付多少錢就要考慮市場公允的價格，以及購置中的必要費用支出，這樣把這個桌子買回到某企業，使它處于可使用狀態，這時有可能評估出600元。〔一〕以資產評估的估價標準形式表述的價值類型，具體包括：重置本錢、收益現值、現行市價和清算價格四種。〔二〕從資產評估假設的角度表述資產評估的價值類型，具體包括：繼續使用價值、公開市場價值和清算價值三種。〔三〕從資產業務的性質分：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值。〔四〕以資產評估時所依據的市場條件，以及被評估資產的使用狀態劃分資產評估結果的價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。二、資產評估目的〔一〕資產評估一般目的資產評估所要實現的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。〔二〕資產評估的特定目的通常把資產業務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。〔三〕資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為〔資產業務〕所決定的。第三節資產評估的假設與原那么一、資產評估假設依據有限事實，通過一系列推理，對于所研究的事物做出符合邏輯的假定說明就叫假設。〔一〕交易假設〔二〕公開市場假設〔三〕持續使用假設〔四〕清算假設二、資產評估的原那么〔一〕資產評估工作原那么〔二〕資產評估經濟技術原那么第四節資產評估程序一、資產評估程序概述資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。我國評估實務界從不同角度對評估程序有著不同的理解，可以從狹義和廣義的角度來認識資產評估程序。狹義的資產評估程序，一般從接受委托開始，然后提交報告為止，這個過程的程序。從接受客戶的委托，到把報告交給客戶。廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業務的明確資產評估根本領項環節，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。〔一〕資產評估程序的主要環節〔二〕執行資產評估程序的根本要求執行資產評估程序環節中，應注意以下要求：1.資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內，建立、健全資產評估程序制度。2.資產評估機構和人員執行資產評估業務，應當根據具體資產評估工程的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。3.資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監督資產評估工程經辦人員及助理人員實施資產評估程序。4.如果由于資產評估工程的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個根本環節，如在損害賠償評估業務中評估對象已經毀失，無法進行必要的現場勘查，或受到限制無法實施完整的資產評估程序，資產評估機構和人員應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，并在資產評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產評估結論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。二、資產評估具體程序〔一〕明確資產評估業務根本領項〔二〕簽訂資產評估業務約定書1.資產評估機構和委托方名稱；2.資產評估目的；3.資產評估對象；4.資產評估基準日；5.出具資產評估報告的時間要求；6.資產評估報告使用范圍；7.資產評估收費；8.雙方的權利、義務及違約責任；10.雙方認為就應當約定的其他重要事項。〔三〕編制資產評估方案編制資產評估工作方案應當重點考慮以下因素：1.資產評估目的、資產評估對象狀況；2.資產評估業務風險、資產評估工程的規模和復雜程度；3.評估對象的性質、行業特點、開展趨勢；4、資產評估工程所涉及資產的結構、類別、數量及分布狀況；5、相關資料收集狀況；6、委托人或資產占有方過去委托資產評估的經歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性；7、資產評估人員的專業勝任能力、經驗及專業、助理人員配備情況。〔四〕資產勘查與現場調查〔五〕收集資產評估資料〔六〕評定估算利用資料，利用現的勘查的情況，財產的核實情況，進行估算〔七〕編制和提交資產報告書〔八〕資產評估工作檔案歸檔課后教學效果自評:通過概念的剖析講解，學生根本能掌握本章節內容，對資產評估有一個整體的了解，為今后的學習總起了一個頭。授課日期：09財務管理1班2月28日09財務管理2班2月28日標題:第二章資產評估的根本方法教學目的與要求：1.了解市場法、收益法、本錢法的根本含義與根本前提。2.理解市場法中可比因素及其內在要求；收益法的實施步驟。3.掌握比擬法、本錢法、收益法等三種資產評估方法的估算方法；市場法、收益法和本錢法之間的邏輯關系和應用關系；每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；選擇和運用各種評估方法根本要求和需要考慮的各種條件及參數。授課時數：4課時教學重點：市場法中的直接比擬法、市場法中的類比調整法、收益法中收益額、收益法中的折現率、收益法中的主要技術方法、本錢法中的根本要素、評估方法之間的關系教學難點：直接比擬法和類比調整法中的具體方法、收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求教學內容及過程:2課時第一節市場法一、市場法的根本含義市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比擬或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。任何一個正常的投資者在購置某項資產時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。二、市場法的根本前提通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最根本的前提條件：其一是要有一個活潑的公開市場；其二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。資產及其交易的可比性是指選擇的可比資產及其交易活動在近期公開市場上已經發生過，且與被評估資產及資產業務相同或相似。三、市場法的根本程序四、市場法中的具體評估方法市場法實際上是指在一種評估思路下的假設干具體評估方法的集合。〔一〕直接比擬法市場法中的直接比擬法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一根本特征直接與評估對象的同一根本特征進行比擬而判斷評估對象價值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評估方法〔具體方法的名稱可能并不完全統一〕。例如，現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價風格整法、市價折扣法等。1．現行市價法。當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象根本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。2．市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為根底，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：資產評估價值=參照物成交價格×〔1-價格折扣率〕3．功能價值類比法〔類比估價法〕。功能價值類比法是以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的線性關系和指數關系的區別，其計算公式分別為：(1)資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱為生產能力比例法：資產評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力(2)資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱為規模經濟效益指數法：資產評估價值=參照物成交價格×〔攔藍韻笊芰?參照物生產能力〕4．價格指數調整法〔物價指數法〕。價格指數調整法是以參照物成交價格為根底，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。5．成新率價風格整法。成新率價風格整法是以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率直接比擬法直觀簡潔，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要到達相同或根本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要表達在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時間先后等。〔二〕類比調整法類比調整法是市場法中最根本的具體評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者根本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面根本相同或相似，該法通過比照分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的根底上調整估算評估對象的價值。類比調整法具有適用性強，應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閱歷和評估技巧。因為，類比調整法可能要對參照物與評估對象的假設干可比因素進行比照分析和差異調整。沒有足夠的數據資料，以及對資產功能、市場行情的充分了解和把握，很難準確地評定估算出評估對象的價值。在具體操作過程中，類比凋整法中使用頻率較高的有本錢市價法、市場售價類比法和價值比率〔倍數〕法等具體評估方法。1．本錢市價法。本錢市價法是以評估對象的現行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價比率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：資產評估價值=評估對象現行合理本錢×參照物成交價格/參照物現行合理本錢2．市場售價類比法。市場售價類比法是以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過比照分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法，其數學表達式為：資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值或：資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數3．價值比率〔倍數〕法。價值比率法那么主要適用于整體企業的評估。價值比率法是以參照企業或并購案例企業的價值比率，如市盈率作為乘數〔倍數〕，以此乘數與評估對象〔企業〕的相關參數相乘估算評估對象〔企業〕價值的方法。以市盈率作為價值比率為例，用數學式表達為：被評估企業評估價值=評估對象〔企業〕收益額×參照物〔企業〕市盈率第二節收益法一、收益法的根本含義收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。例：本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反過來，某一項資產一年賺1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，計算出多大的資產量在10%的利率下能賺1000元。現在的資產每年賺1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出資產價值相當于10000元。二、收益法的根本前提收益法是依據資產未來預期收益經折現或本金化處理來估測資產價值的，它涉及三個根本要素：1．被評估資產的預期收益；2．折現率或資本化率；3．被評估資產取得預期收益的持續時間。三、收益法的根本程序和根本參數〔一〕收益法的根本程序采用收益法進行評估，其根本程序如下：1．搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢，以及經營風險等；2．分析測算被評估對象未來預期收益；3．確定折現率或資本化率；4．用折現率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現值；5．分析確定評估結果。〔二〕收益法的根本參數四、收益法中的主要技術方法在以下的公式里具體對所用的字符含義做統一的定義：P--評估值；i--年序號；Pt--未來第t年的評估值；Rt--未來第t年的預期收益；r--折現率或資本化率；rt--第t年的折現率或資本化率；n--收益年限；t--收益年限；A--年金。〔一〕純收益不變1.在收益永續，各因素不變的條件下，有以下計算式：P＝A/r其成立條件是：〔1〕純收益每年不變；〔2〕資本化率固定且大于零；〔3〕收益年期無限。2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：P=A×n〔二〕純收益在假設干年后保持不變1、無限年期收益：2、有限年期收益：〔三〕純收益按等差級數變化1、在純收益按等差級數遞增，收益年期無限的條件下：P＝A/r+B/r22、在純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下：3、在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下：P＝A/r-B/r24、在純收益按等差級數遞減，收益年期有限的條件下：〔四〕純收益按等比級數變化1、在純收益按等比級數遞增，收益年期無限的條件下：P＝A/(r-s)2、在純收益按等比級數遞增，收益年期有限的條件下：3、在純收益按等比級數遞減，收益年期無限的條件下：P＝A/(r+s)4、在純收益按等比級數遞減，收益年期有限的條件下：〔五〕已經未來假設干年后資產價格的條件下：授課日期：09財務管理1班3月7日09財務管理2班3月7日2課時第三節本錢法一、本錢法的根本含義本錢法也是資產評估的根本方法之一。本錢法是指首先估測被評估資產的重置本錢，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置本錢中予以扣除而得到被評估資產價值和各種評估方法的總稱。資產評估價值＝資產的重置本錢－資產實體性貶值－資產功能性貶值－資產經經濟性貶值二、本錢法的根本前提采用本錢法評估資產的前提條件是：1.被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態。2.應當具備可利用的歷史資料。3.形成資產價值的消耗是必須的。三、本錢法的根本要素〔一〕資產的重置本錢資產的重置本錢就是資產的現行再取得本錢。資產的重置本錢分為兩類：復原重置本錢和更新重置本錢。〔二〕資產的實體性貶值實體貶值也稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。資產的實體性貶值通常用相對數計量，即實體性貶值率，用公式表示為：實體性貶值率＝資產實體性貶值/資產重置本錢〔三〕資產的功能性貶值資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術以及原有資產的建造超過現行建造本錢的超支額，以及原有資產超過表達技術進步的同類資產的運營本錢的超支額。〔四〕資產的經濟性貶值資產的經濟性貶值是指由于外部的變化引起的資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。四、本錢法中的具體評估方法〔一〕重置本錢的估算方法1.重置核算法。它是利用本錢核算的原理，根據重新取得資產所需的費用工程，逐項計算然后累加得到資產的重置本錢。重置本錢＝資產的賬面原×價格指數或，重置本錢＝資產的賬面原值×〔1+價格變動指數〕注意：價格指數可以是定基價格指數或環比價格指數。〔1〕生產能力比例法。被評估資產重置本錢＝〔被評估資產年產量)/〔參照物年產量〕×參照物重置本錢〔2〕規模經濟效益指數法被評估資產重置本錢＝〔二〕實體貶值的測算方法1.觀察法〔又稱成新率法〕即由專家實際觀測，根據觀測的情況對被估資產的新舊程度打分，然后加權測算，從而計算出成新率。資產的實體性貶值＝重置本錢×實體性貶值率資產實體性貶值＝重置本錢×〔1－實體性成新率〕式中，實體性成新率＝1-實體性貶值率這種方法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。〔三〕資產的功能性貶值資產的功能性貶值是由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。功能貶值1又叫超額投資本錢：是指復原重置本錢和更新重置本錢兩者的差額。第四節評估方法的選擇一、評估方法之間的關系資產評估的市場法、收益法和本錢法，以及由以上三條根本評估思路衍生出來的其他評估思路共同構成了資產評估的方法體系。二、評估目的的選擇就評估方法選擇本身，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即三個層面的選擇。其一，評估的技術思路的層面，即分析三種評估方法所依據的評估技術的路線的適用性；其二，是在各種評估思路已經確定的根底上，選擇實線評估技術的具體技術方法；其三，是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。課后教學效果自評:本章內容是以后各章的根底，本章的學習掌握為以后各章的學習起到了一個鋪墊的作用，本錢法的掌握在學生中還顯欠缺些。授課日期：09財務管理1班3月14日09財務管理2班3月14日標題:第三章機器設備評估教學目的與要求：1.了解機器設備定義；了解機器設備的分類。2.理解重置本錢的根本概念；實體性貶值的根本概念、類型、產生原因。3.掌握本錢法在機器設備評估中的技術思路；重置本錢計算中常用的直接法、物價指數法、本錢核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法；設備運雜費、安裝費、根底費的計算方法；進口設備附屬費用的計算方法；估算實體性貶值常用的觀察法、年限法、修復費用法。授課時數：3課時教學重點：本錢法在機器設備評估中的技術思路；重置本錢計算中常用的直接法、物價指數法、本錢核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法教學難點：本錢法在機器設備評估中的技術思路；重置本錢計算中常用的直接法、物價指數法、本錢核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法教學內容及過程:2課時第一節機器設備評估概述一、機器設備含義與特點自然科學領域所指的機器設備，是指將機械能或非機械能轉換成為便于人們利用的機械能，以及將機械能轉換為某種非機械能，或利用機械能來做一定工作的裝備或器具。機械為機器和機構的泛稱，各種機械的共同特征是：〔1〕由零件和部件組成；〔2〕零件、部件之間有確定的相對運動和力的傳遞；〔3〕有機械能的轉換或機械能的利用。二、機器設備分類〔一〕固定資產管理中使用的國家分類標準目前，我國固定資產管理使用的是國家技術監督局1994年1月24日批準發布的?固定資產分類與代碼?國家標準。〔二〕會計核算中使用的分類1.生產用機器設備，指直接為生產經營效勞的機器設備。2.非生產機器設備，指企業所屬的福利部門、教育部門等非生產部門使用的裝備。3.租出機器設備，指企業出租給其他單位使用的機器設備。4.未使用機器設備，指企業尚未投入使用的新設備、庫存的正常周轉設備、正在修理改造尚未投入使用的機器設備等。5.不需用機器設備，指已不適合本單位使用，待處理的機器設備。6.融資租入機器設備，指企業以融資租賃方式租入使用的機器設備。第二節機器設備評估的本錢法一、重置本錢的計算機器設備的重置本錢包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接本錢費用、間接本錢費用和因資金占用所發生的資金本錢。〔一〕設備凈價設備凈價指設備本身的價格，不包括運輸、安裝等費用。對于通用設備一般按現行市場銷售價格確定；自制設備的凈價是指按當前的價格標準計算的建造本錢，包括直接材料費、燃料動力費、直接人工費、制造費用、期間費用分攤、利潤、稅金，以及非標準設備的設計費等。1.直接法〔1〕市場詢價有公開市場價格的機器設備，大多數可以通過市場詢價來確定設備的現行價格，即評估師直接從市場了解相同產品的現行市場銷售價格。〔2〕使用價格資料價格資料是獲得機器設備市場價格的重要渠道，它們包括生產廠家提供的產品目錄或價格表、經銷商提供的價格目錄、報紙雜志上的廣告等。2.物價指數法是以設備的原始購置價格為根底，根據同類設備的價格上漲指數，來確定機器設備的凈價。〔1〕定基物價指數重置本錢=歷史本錢×(當前年份指數/基年指數)〔2〕環比物價指數3.重置核算法機器設備的重置本錢是由生產本錢、銷售費用、利潤、稅金組成。根據設備的性質特點，有依據設備材料費來確定重置本錢的方法，也有依據設備人工費用確定設備重置本錢的估價方法。4.綜合估價法綜合估價法是根據設備的主材費和主要外購件費與設備本錢費用有一定的比例關系，通過確定設備的主材費用和主要外購件費用，計算出設備的完全制造本錢，并考慮企業利潤、稅金和設計費用，確定設備的重置本錢。二、實體性貶值〔一〕觀察法觀察法就是評估師通過現場觀察，查閱機器設備的歷史資料，向操作人員詢問設備的使用情況、使用精度、故障率、磨損情況、維修保養情況、工作負荷等，對所獲得的信息進行分析、歸納、綜合，依據經驗判斷設備的的磨損程度及貶值等。〔二〕年限法公式中：L1―已使用壽命；L―總使用壽命。復雜設備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件可以獨立更稱，整個機器的貶值率可以用以下公式表示：〔三〕修復費用法一類是可修復，一類是不可修復的。使用修復費用法，評估人員要注意區分或補償性損耗和不可補償性損耗。可補償性損耗是指可以用經濟上可行的方法修復的損耗，即修復這些損耗在經濟上是合理的，而不是指在技術方面是否可以修復。有些損耗盡管在技術上可以修復，但在經濟上是不劃算的，這種損耗那么為不可修復性損耗。不可修復性損耗不能用修復費用法計算貶值。對于大多數情況，設備的可修復性損耗和不可修復性損耗是并存的，評估人員應分別計算它們的貶值。三、功能性貶值功能性貶值〔Df〕是由于無形磨損而引起資產價值的損失稱為機器設備的功能性貶值。設備的功能貶值主要表達在超額投資本錢和超額運營本錢兩方面。四、經濟性貶值機器設備的經濟貶值，由于企業外部的因素導致企業資產價值本身的損失，跟機器設備本身無關，跟企業無關，由于企業外部所帶來的，在評估點這一天，這個損失是確實存在的，所以就要測算。導致經濟貶值的因素很多，包括：由于市場競爭的加劇，產品需求減少，導致設備開工缺乏，生產能力相對過剩；原材料、能源等提價，造成本錢提高，而生產的產品售價沒有相應提高；國家有關能源、環境保護等法律、法規使產品生產本錢提高或者使設備強制報廢，縮短了設備的正常使用壽命等。第三節機器設備評估的市場法一、比擬因素一般來講，設備的比擬因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素、時間因素四大類。二、運用市場法評估機器設備的具體方法〔一〕直接匹配法公式中：V——評估值；V′——參照物的市場價值；△ⅰ——差異調整。授課日期：09財務管理1班3月21日09財務管理2班3月21日2課時〔二〕因素調整法【例題】使用市場比擬法對某車床進行評估。1.評估人員首先對被評估對象進行鑒定，根本情況如下：設備名稱：普通車床規格型號：CA6140×1500制造三家：A機床廠出廠日期：1996年2月投入使用時間：1996年2月安裝方式：未安裝附件：齊全〔包括：仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動機構〕實體狀態：評估人員通過對車床的傳動系統、導軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等部位進行檢查、打分，確定其綜合分值為6.1分。〔三〕本錢比率調整法該方法是通過對大量市場交易數據的統計分析，掌握相似的市場參照物的交易價格與全新設備售價的比率關系，用此比率作為確定被評估機器設備價值的依據。比方評估師在評估A公生產的6米直徑的雙柱立式車床，但是市場上沒有相同的或相似的參照物，只有其他廠家生產的8米和12米直徑的立式車床。統計數所說明，與評估對象使用年限相同的設備的售價都是重置本錢的55%-60%，那么可以認為，評估對象的售價也應該是其重置本錢的55%-60%。第四節機器設備評估的收益法對于租賃的設備，其租金收入就是收益，如果租金收和折現率不變的，那么設備的評估值為：公式中：P——評估值；A——收益年金；n——收益年限；r——本金化率。【例題】用收益法評估某租賃機器設備。〔1〕評估師根據市場調查，被評估機器設備的年租金凈收入為19200元。〔2〕評估師根據被評估機器設備的現狀，確定該租賃設備的收益期為9年。〔3〕評估師通過對類似設備交易市場和租賃市場的調查，得到市場數據如下表。市場數據 市場參照物 設備的使用壽命〔年〕 市場售價〔元〕 年收入〔元〕 投資回報系數 折現率 1 10 44000 10500 23.86% 20.01% 2 10 63700 16700 26.22% 22.85% 3 8 67500 20000 29.63% 24.48%根據公式分別計算上述三個市場參照物的投資回收系數，分別為：23.86%、26.22%、29.63%。查復利系數表得到上述設備的折現率分別為：20.01%、22.85%、24.48%。以上三個參照物的分析，顯示資本化率在20.01%到24.48%之間變動，平均值是22.45%。上述設備折現率的平均值為22.45%，用該數值作為被評估設備的折現率。被評估機器設備的收益年限為9年，查復利系數表得到相應的投資回收系數為26.80%，那么該設備的評估值為：P=A/rA=19200/0.2680≈71642〔元〕第四章房地產評估第一節房地產評估概述一、房地產及其特性房地產是指土地、永久性建筑物及其他地上定著物，是房產和地產構成的綜合體。其含義有廣義和狹義之分：廣義的房地產指的是土地、永久性建筑物及其附屬物，以及與土地所有權有關的一切權利；狹義的房地產那么是指土地和永久性建筑物及附屬物。本章所討論的房地產評估的對象是狹義的房地產。二、房地產評估的原那么三、房地產價格的影響因素授課日期：09財務管理1班3月28日09財務管理2班3月28日2課時第二節建筑物的評估一、建筑物評估概述〔一〕概念建筑物包括房屋和構筑物，其中房屋是提供人居住、工作、進行其他社會活動以及儲藏物品等的工程建筑。構筑物是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、橋梁等。〔二〕房屋建筑物的種類房屋建筑物按其使用功能一般分為：工業建筑、民用建筑和農業建筑。可分為墻承重結構、排架結構、框架結構、剪力墻結構、框架－剪力墻結構、筒體結構和大跨度空間結構。木結構、磚石結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構、索膜結構等。二、建筑物評估的方法〔一〕建筑物評估的本錢法1、公式：建筑物評估值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊2、建筑物重新購建價格的求取方法〔二〕建筑物評估的市場法建筑物評估的市場法是以在較近時期內已發生或即將發生的同一類型區域類似建筑物交易價格為根底，經必要的修正來確定待估建筑物最可能實現的合理價格。〔三〕建筑物評估的剩余法建筑物評估中的剩余法，是指首先計算建筑物預期占用的土地的共同收益，然后采用收益法以外的其他方法估算出土地收益，再從建筑物與其占用土地的共同收益中扣除土地的收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，通過建筑物資本化率來求取建筑物價值的評估方法。第三節土地使用權的評估一、土地使用權評估概述〔一〕概念土地使用權是指依法對土地占有、使用、收益和處分的權利。土地使用權可以分為國有土地使用權和集體土地使用權。〔二〕分類二、土地使用權評估的方法—市場法〔一〕根本思路市場法的根本含義是：在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比擬，通過對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素等修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。市場法又稱買賣實例比擬法、交易實例比擬法、市場比擬法、市場資料比擬法、現行市價法等。〔二〕適用范圍市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。而在以下情況下，市場法往往難以適用：1.沒的發生房地產交易或在房地產交易發生較少的地區；2.某些類型少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等；4.風景名勝區土地；5.圖書館、體育館、學校用地等。〔三〕根本公式市場法的根本計算公式是：P＝P‘×A×B×C×D〔5－9〕式是：P——被估房地產評估價值；P′——可比交易實例價值；A——交易情況修正系數；B——交易日期修正系數；C——區域因素修正系數；D——個別因素修正系數。〔四〕評估程序三、土地使用權評估的方法—收益法〔一〕根本思路〔二〕適用對象和條件收益法適用于有收益的房地產價值評估。如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估大多不適用。〔三〕計算公式P——土地使用權評估值；a——土地凈收益；r——土地復原利率；n——土地收益年期。〔四〕評估程序授課日期：09財務管理1班4月2日09財務管理2班4月2日2課時四、土地使用權評估的方法—本錢法〔一〕根本思路房地產開發的各種本錢加起來，從本錢的角度，把它的本錢加和，那么得到房地產的評估值。假設，房地產的開發，需要一定的本錢，如重新開發，本錢需要多少，從本錢的角度，對房地產做出評估。該種方法認為生產本錢與價格之間有密切聯系。〔二〕適用對象和條件一般特別適用于房地產市場不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進釁攔賴那榭觥?如：有些部隊機關、圖書館、學校，沒有收益，也很難進入市場交易。那么可選擇本錢法。〔三〕根本公式本錢法的根本公式為：土地價值＝待開發土地取得費+土地開發費+利息+利潤+稅費+土地增值收益〔四〕評估程序五、土地使用權評估的方法—假設開發法〔一〕根本思路剩余法又稱假設開發法、倒算法或預期開發法。剩余法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。售樓價格外表是售樓的價格其實也包含了樓價和地價。假設求地價那么用：售樓價－屬于樓的所有的費用，剩下的那么是地的價格。〔二〕適用對象和條件1.待開發土地的估價。2.將生地開發成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發地產的估價。〔三〕計算公式P=A-(B+C+D+E)式中：P表示土地價值；A表示開發完成后的房地產；B表示整個開發工程的開發本錢；C表示投資利息；D表示開發商合理利潤；E表示正常稅費。實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為：土地價值＝房屋的預期售價－開發建設本錢－利息－利潤－稅費〔四〕操作步驟六、土地使用權評估的方法—其他方法〔一〕基準地價修正系數法基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。思路：公式表示形式與市場法比擬相似，但與市場法是兩個思路，這個方法的出發點，前面講過，基準地價，標定地價，土地使用權出讓底價，從一級市場到二級市場的交易價評估，講過房地產的價格體系。1、基準地價修正系數法的根本思路基準地價修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原那么，將被估宗地的區域條件和個別因素等與其所處區域的平均條件相比擬，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價格的方法。2、準地價修正系數法適用對象和條件〔1〕適用于完成基準地價評估的城鎮的土地估價，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。〔2〕基準地價修正法可在短時間內大批量進行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數量眾多的土地價值評估。〔3〕基準地價修正法估價的精度取決于基準地價及其修正系數的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。3、基準地價修正系數法估價的程序〔1〕收集、整理土地定級估價成果資料〔2〕調查宗地地價影響因素的指標條件〔3〕制定被估宗地因素修正系數〔4〕確定被估宗地使用年期修正系數〔5〕確定期日修正系數〔6〕確定容積率修正系數〔7〕評估宗地地價〔二〕路線價估法1、路線價估法的根本思路路線價估價法是根據土地價值上下隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設定單價，并依此單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。適合大面積的評估大量的土地。比擬快速、簡捷。所謂路線價，是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設定標準深度，求取的該標準深度的假設干宗地的平均單價。2、路線價估價法的適用范圍路線價法適宜于同時對大量土地進行評估。特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。路線價法是否運用得當，還依賴于較為完整的道路系統和排列整齊的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他條件修正率。3、路線價估法的計算公式路線價法的計算公式有不同的表現形式，常用的表述是：宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規那么形關地、袋地等，那么需按以下公式計算：4、路線價估價法的程序第四節在建工程評估一、在建工程的含義與特點〔一〕含義在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設工程，以及為建設工程備用的材料、設備等資產。在建工程的評估具有自身的特點，與單獨的土地、已建成的房地產以及為工程準備的機器設備評估有一定的區別。〔二〕特點二、在建工程評估的資料收集與分析1.收集與被估在建工程有關的政府批準文件和工程其他詳細資料。2.評估人員到工程現場勘查工程進度和工程形象進度，明確工程竣工、到達交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度方案相符。3.了解開發商有關情況，檢查工程質量。4.收集有關法定參數。三、在建工程評估的主要方法〔一〕形象進度法〔二〕本錢法〔三〕假設開發法四、在建工程評估方法的選擇1.整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估，按在建工程建成后的房地產的市場價值結合工程形象進度作適當扣減作為其評估值。2.對于實際完成工作量較少的在建工程，可采用本錢法或假設開發法進行評估。3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經濟性貶值，進行風險系數調整。課后教學效果自評:本章主要學習了房地產評估的幾種常用根本方法，大局部學生對本章節的大局部內容能夠較好的理解運用，但市場法中的因素調整法還需加強。授課日期：09財務管理1班4月11日09財務管理2班4月11日標題:第五章流動資產評估教學目的與要求：1.了解流動資產的內容和特點；貨幣性資產的評估方法；評估應收賬款的限性。2.理解流動資產評估的特點、局限性及評估程序。3.掌握運用市場法、本錢法評估不同類型材料、低值易耗品的枝術思路、約束條件和具體方法；本錢法和市場法評估在產品、產成品及庫存商品價值的技術思路、約束條件和具體方法；應收賬款評估的根本程序，壞賬損失估計的壞賬比例法和賬齡分析法。授課時數：2課時教學重點：本錢法和市場法評估在產品、產成品及庫存商品價值的技術思路、約束條件和具體方法；應收賬款評估的根本程序，壞賬損失估計的壞賬比例法和賬齡分析法教學難點：應收賬款評估的根本程序，壞賬損失估計的壞賬比例法和賬齡分析法教學內容及過程:2課時第一節流動資產評估概述一、流動資產的概念與特點流動資產是指企業在1年內或者超過1年的一個營業周期內變現或者耗用的資產，包括庫存現金、各種銀行存款以及其他貨幣資金、短期投資、應收及預付款項、存貨以及其他流動資產等。特點：二、流動資產的分類〔一〕按流動資產所處領域：〔二〕按新企業會計制度：三、流動資產的評估程序第二節實物類流動資產的評估一、材料的評估材料屬于勞動對象，是對繼續加工的客體。原材料的評估原那么上講應該適用持續使用假設，特殊情況下也適用公開市場假設。〔一〕材料價值評估的內容與步驟〔二〕庫存材料的評估1、近期購進庫存材料的評估。本錢法、市場法2、購進批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料的評估對這類材料的評估。可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。3、缺乏準確現行市價庫存材料的評估。可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格。4、呆滯材料價值的評估首先應對其數量和質量進行核實和鑒定，然后區別不同情況進行評估。二、低值易耗品的評估低值易耗品是指不構成固定資產的勞開工具。低值易耗品可以分為在庫低值易耗品和在用低值易耗品兩種類別。在用低值易耗品的評估，可能根據具體情況，采用與庫存材料評估相同的方法。在用低值易耗品的評估，可以采用本錢法進行評估。計算公式為：在用低值易耗品評估值=全新低值易耗品的本錢價值×成新率成新率＝1－低值易耗品實際已使用月數/低值易耗品可使用總月數三、在產品的評估在產品包括生產過程中尚未加工完畢的在制品、已加工完畢但是不能單獨對外銷售的半成品〔可直接對外銷售的半成品視同產品評估〕。在產品的評估可以采用本錢法，也可以采用市場法。〔一〕本錢法在產品的評估中的應用1、根據價格變動系數調整原本錢。計算公式為：某項或某類在產品的評估價值=原合理材料本錢×〔1+價格變動系數〕+原合理工資、費用×〔1+合理工資、費用變動系數〕2、按社會平均消耗定額和現行市價計算評估值。計算公式：某在產品評估值=在產品實有數量×〔該工序單件材料工藝定額×單位材料現行市價+該工序單件工時定額×正常工資費用〕3、按在產品的完工程度計算評估值。計算公式：在產品評估值=產成品重置本錢×在產品約當量在產品約當量=在產品數量×在產品完工率4、缺乏準確現行市價庫存材料的評估。可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格。5、呆滯材料價值的評估首先應對其數量和質量進行核實和鑒定，然后區別不同情況進行評估。某在產品評估值=該種在產品實有數量×市場可接受的不含稅的單價－預計銷售過程中發生的費用。某報廢在產品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現行的回收價格四、產成品及庫存商品的評估〔一〕本錢法在產成品及庫存商品的評估中的應用1、評估基準日與產成品完工時間接近。計算公式：產成品評估值=產成品數量×產成品單位本錢2、評估基準日與產成品完工時間間隔較長。方法一：產成品評估值=產成品實有數量×〔合理材料工藝定額×材料單位現行價格＋合理工時定額×單位小時合理工時工資、費用〕方法二：產成品評值=產成品實際本錢×〔材料本錢比例×材料綜合調整系數＋工資、費用本錢比例×工資、費用綜合調整系數〕〔二〕市場法在產成品及庫存商品的評估中的應用第三節其他流動資產的評估一、貨幣性流動資產評估對現金和各項銀行存款的評估，實際上是對現金的盤點，并與現金日記賬和現金總賬核對，實現賬實相符；對各項銀行存款的清查確認，核實各項銀行存款的實有數額；以核實后的實有額作為評估值，如有外幣存款，應按評估基準日的匯率折算成等值人民幣。二、應收及預付賬款的評估含義：企業的應收賬款和預付款主要指企業在經營過程中由于賒銷等原因形成的尚未收回的款項以及企業根據合同規定預付給供貨單位的貨款等。計算公式：應收賬款評估價值=應收賬款賬面余額－已確定的壞賬損失－預計可能發生的壞賬損失三、應收票據的評估〔一〕按票據的本利和計算應收票據是票據化的債權，以商業票據為載體債權，作為載體的票據可以轉讓背書。計算公式：應收票據評估值＝本金×〔1+利息率×時間〕〔二〕按應收票據的貼現值計算計算公式：應收票據評估值＝票據到期價值－貼現息貼現息＝票據到期價值×貼現率×貼現期四、預付費用和交易性金融資產的評估〔一〕預付費用的評估預付費用的評估主要依據其未來可產生效益的時間。如果預付費用的效益已在評估日前全部提現，只因發生的數額過大而采用分期攤銷的方法，這種預付費用不應在評估日作價。〔二〕交易性金融資產的評估交易性金融資產投資的目的，是企業利用正常運營中暫時多余的資金，購入一些不是企業本身業務需要但能隨時變現的有價證券。課后教學效果自評:本章主要介紹了流動資產的相關評估方法，與根底會計知識聯系比擬緊密，同學們根本掌握較好。授課日期：09財務管理1班4月18日09財務管理2班4月18日標題:第六章無形資產評估教學目的與要求：1.了解無形資產的定義、功能特性及分類。2.理解影響無形資產評估價值的因素；無形資產評估的程序、評估的前提假設及對象；收益法評估無形資產時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素奉獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程。3.掌握收益法在無形資產評估中的根本公式；折現率及無形資產收益期限的各種確定方法。授課時數：4課時教學重點：收益法評估無形資產時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素奉獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程；折現率及無形資產收益期限的各種確定方法教學難點：收益法評估無形資產時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素奉獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程教學