2001年全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材資產(chǎn)評估學(xué)全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材編寫組編中國財政經(jīng)濟出版社前言隨者國際經(jīng)濟的一體化和中國加入WTO步伐的加快，資產(chǎn)評估沂業(yè)面臨者新的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇，對注冊資產(chǎn)評估師也提出了更高的要求。從1995年建立注冊資產(chǎn)評估師統(tǒng)一考試制度以來，我國已成功地舉辦了4次考試。截至2000年底，已有210000余名考生通過了全部科目的考試取得注冊資產(chǎn)評估師資格，為注冊資產(chǎn)評估師隊伍補充和儲備了一大批合格人才。為了配合2001年度注冊資產(chǎn)評估師全國統(tǒng)一考試工作，更好地為廣大考生服務(wù)，中國注冊會計師協(xié)會組織有關(guān)專家和專業(yè)人士，按照《2001年全國注冊資產(chǎn)評估師考試犬綱》確定的考試范圍，編寫、審定了這套輔導(dǎo)教材，全套教材共分:《資產(chǎn)評估學(xué)》、《經(jīng)濟法》、《財務(wù)會計學(xué)》、《機電設(shè)備諱估基礎(chǔ)》、《建筑工程評估基礎(chǔ)》五種及與之配套的《綜合習(xí)題集》、《歷年注冊資產(chǎn)評估師考試試題及答案匯綿》等參考用書，供大家在考前培訓(xùn)和自學(xué)中參考。這套輔導(dǎo)教材是在2000年度注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材的基礎(chǔ)上，根據(jù)近期國家有關(guān)政策法規(guī)的變化做了補充和修訂，并對原書的內(nèi)容和體系進訂了推敲和完善，全套教材力求突出注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)具備的基本知識和操作技能，更好地體現(xiàn)了取渴注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)具備的知識體系。我們衷心祝趣更多的朋友在考試中取礙合格成績，盡快成為資產(chǎn)評估行業(yè)的骨干力量。由于編寫時間緊迫，教材及參考用書中難免有疏漏，錯誤之處懇請讀者指正。中國注冊會計師協(xié)會2001年2月15日津第一章閥總論洞第一節(jié)棒資產(chǎn)評估及鵲其特點灰一、資產(chǎn)評盛估的概念恨資產(chǎn)評估是障市場經(jīng)濟條劍件下客觀存浩在的經(jīng)濟范緩疇。在現(xiàn)實釘經(jīng)濟生活中骨，資產(chǎn)業(yè)務(wù)病所涉及的產(chǎn)劣權(quán)轉(zhuǎn)讓、企魯業(yè)重組、破劈產(chǎn)清算、資惹產(chǎn)抵押、資父產(chǎn)納稅等經(jīng)疤濟行為，都為需要以資產(chǎn)說的價值為依紀(jì)據(jù)。這里所恒說的資產(chǎn)價勾值，不是資援產(chǎn)的賬面歷句史價值，而眨是資產(chǎn)在某復(fù)一時點的現(xiàn)堆行市場價值令。為了估計騰和判斷資產(chǎn)撫的現(xiàn)行市價會，就需要對表資產(chǎn)價值進育行評估。在礎(chǔ)對資產(chǎn)評估面過程中，一辰般要涉及以道下基本的評途估要素：一泥是評估主體虛，即從事資狗產(chǎn)評估的機桐構(gòu)和人員，犬它是資產(chǎn)評選估工作中的液主導(dǎo)者；二孟是評估客體蝴，即待評估旁的資產(chǎn)，它廈是資產(chǎn)評估侍的具體對象護；三是評估三依據(jù)，也就炒是資產(chǎn)評估慈工作所遵循薪的法律、法低規(guī)、經(jīng)濟行柜為文件、重蕩大合同協(xié)議血以及取費標(biāo)表準(zhǔn)和其他參壽考依據(jù)；四爪是評估目的細，即資產(chǎn)業(yè)棄務(wù)發(fā)生的經(jīng)膨濟行為，它受直接決定和撈制約資產(chǎn)評棒估價值類型租和方法的選耕擇；五是評房估原則，即清資產(chǎn)評估的為行為規(guī)范，槽是調(diào)節(jié)評估市當(dāng)事人各方胖關(guān)系、處理玩評估業(yè)務(wù)的讓行為準(zhǔn)則；屋六是評估程癥序，即資產(chǎn)稀評估工作從遙開始準(zhǔn)備到夾最后結(jié)束的拆工作順序；適七是評估價吐值類型，即聾對評估價值遵的質(zhì)的規(guī)定供，它對資產(chǎn)東評估方法的喂選擇具有約郵束性；八是牧評估方法，耐即資產(chǎn)評估澇所運用的特種定技術(shù)，它儀是實現(xiàn)資產(chǎn)刺評估價值的曬手段和途徑評。以上八種雙要素構(gòu)成了提資產(chǎn)評估活澆動的有機整穩(wěn)體。它們之械間相互依托移，是保證資吐產(chǎn)評估工作市正常進行和概評估價值科雨學(xué)性的重要槍因素。討從以上分析昌可以看出，丟所謂資產(chǎn)評江估，就是指父在市場經(jīng)濟贊條件下，由停專業(yè)機構(gòu)和煙人員，依據(jù)震國家有關(guān)規(guī)厘定，根據(jù)特稼定的目的，菠遵循適用原咽則，依照法丸定程序，選濕擇適當(dāng)?shù)膬r嘆值類型，運順用科學(xué)方法徑，對資產(chǎn)價跌值進行評定處和估算的行躬為。威二、資產(chǎn)評惠估的特點伍理解和把握我資產(chǎn)評估的陷特點，有利冒于進一步認辣識資產(chǎn)評估配的實質(zhì)，對莊于搞好資產(chǎn)趙評估工作，幣提高資產(chǎn)評蝶估質(zhì)量具有排重要意義。理一般來說，秀資產(chǎn)評估具超有以下特點復(fù):咸（一）現(xiàn)實蛇性糟現(xiàn)實性是指講以評估基準(zhǔn)岸期為時間參億照，按這一只時點的資產(chǎn)班實際狀況對勝資產(chǎn)進行的坊評定估算。眠資產(chǎn)評估基頁準(zhǔn)期是資產(chǎn)械評估價值的蟻基準(zhǔn)時間。像由于各種資假產(chǎn)都處在不分?jǐn)噙\動和變色化中，資產(chǎn)習(xí)的數(shù)量、結(jié)歇構(gòu)、狀態(tài)和棵價值也就不吧可能長期保封持不變。因訂此，資產(chǎn)評剛估只能是評沿估某一時點堅的資產(chǎn)價值積。評估基準(zhǔn)陸期一般以病“愧日駐”晝?yōu)榛鶞?zhǔn)時點些，選擇與資殃產(chǎn)業(yè)務(wù)或評賠估作業(yè)時間床較接近的時越期。河資產(chǎn)評估的貼現(xiàn)實性表現(xiàn)質(zhì)在以下三個墳方面：文1.資產(chǎn)背評估直接以神現(xiàn)實存在的醋資產(chǎn)作為估貝價的依據(jù)，座只要求說明皇當(dāng)前資產(chǎn)狀升況，而不需裝要說明為什籃么形成這個連狀況，以及球如何由過去榜的那種狀況蘿變成當(dāng)前狀巧況。溫2.以現(xiàn)亞實狀況為基茫礎(chǔ)反映未來本。伯3.現(xiàn)實傾性強調(diào)客觀灣存在。形式宗上存在而實悄際上已消失辮者，或形式榜上不存在而怠事實上存在偷者，都要以策實際上的客朵觀存在為依鑰據(jù)進行校正劫。壽（二）市場傍性示資產(chǎn)評估是站服務(wù)于市場久的活動，在棗市場交易活喜動發(fā)生的條夕件下，資產(chǎn)恨評估通過模瘡擬市場條件渡對資產(chǎn)價值囑做出評定估飲算和報告，陰并且，這一迫估算和報告束結(jié)果必須接悠受市場檢驗多。瓜（三）預(yù)測同性涂資產(chǎn)評估的涂預(yù)測性是指含用資產(chǎn)的未壘來時空的潛膀能說明現(xiàn)實軋。現(xiàn)實的評游估價值必須杯反映資產(chǎn)的良未來潛能，或未來沒有潛而能和效益的聯(lián)資產(chǎn)，現(xiàn)實習(xí)評估價值是被不存在的。艦因此，通常合用未來預(yù)期贏收益來折算勢反映整體資考產(chǎn)的現(xiàn)實價陽值，用預(yù)期蜂使用年限和意功能，評估酸某類資產(chǎn)的伸凈值，等等扁。略（四）公正卵性覆公正性是指螺資產(chǎn)評估行自為對于評估可當(dāng)事人具有嚴(yán)獨立性，它妨服務(wù)于資產(chǎn)袋業(yè)務(wù)的需要士，而不是服高務(wù)于資產(chǎn)業(yè)兩務(wù)當(dāng)事人的親任何一方的搏需要。公正撫性的表現(xiàn)有暫兩點:一是泛資產(chǎn)評估是照按公允、法利定的準(zhǔn)則和毛規(guī)程進行的窩，具有公允這的行為規(guī)范沒和業(yè)務(wù)規(guī)范壘，這是公正第性的技術(shù)基姜礎(chǔ)；二是評職估人員與資些產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有衛(wèi)利害關(guān)系的雕第三者，這逝是公正性的雁組織基礎(chǔ)。盯（五）咨詢徹性第咨詢性是指司資產(chǎn)評估結(jié)吼論是為資產(chǎn)織業(yè)務(wù)提供專筐業(yè)化估價意眼見，這個意櫻見本身并無巴強制執(zhí)行的冰效力，評估廳者只對結(jié)論歇本身合乎職滴業(yè)規(guī)范要求疼負責(zé)，而不凍對資產(chǎn)業(yè)務(wù)揚定價決策負蠟責(zé)。事實上既，資產(chǎn)評估麗為資產(chǎn)交易升提供的估價無往往由當(dāng)事頑人作為要價貓和出價的參鳴考，最終的借成交價取決老于討價還價崇的本領(lǐng)。咨作詢性除具有捆上述有限法年律責(zé)任這一是涵義以外，密還有另一涵喘義，即資產(chǎn)挺評估是職業(yè)思化專家活動腸，其表現(xiàn)是為一定數(shù)量結(jié)御構(gòu)的專家組景成專業(yè)評估復(fù)機構(gòu)，形成廣專業(yè)化的社烏會分工，評恐估活動專業(yè)隊化、市場化重。這種專門辨化、市場化刪的評估業(yè)，剛擁有大量的凡市場信息，懼能夠更好地莖為資產(chǎn)業(yè)務(wù)看的優(yōu)化和實唉現(xiàn)服務(wù)。撓三、資產(chǎn)評臘估與會計計怨價的區(qū)別慘資產(chǎn)評估與莊會計計價的決區(qū)別，表現(xiàn)飛在以下方面肆：帖（一）二者回發(fā)生的前提城條件不同饞會計學(xué)中的輔資產(chǎn)計價嚴(yán)介格遵循歷史某成本原則，灣同時是以企定業(yè)會計主體悠的持續(xù)經(jīng)營旁為假設(shè)前提皆的。而資產(chǎn)激評估則是用傳于發(fā)生產(chǎn)權(quán)袋變動、會計暖主體變動或佩者作為會計善主體的企業(yè)踏生產(chǎn)經(jīng)營活抹動中斷，以籌持續(xù)經(jīng)營為嚷前提的資產(chǎn)要計價無法反室映企業(yè)資產(chǎn)迅價值時的估怒價行為。這四一區(qū)別表明斜，一方面資掃產(chǎn)評估并不饒是也不能夠拔否定會計計弱價的歷史成盤本原則，因充為其發(fā)生的旺前提條件不關(guān)同；另一方娃面，在企業(yè)餡持續(xù)經(jīng)營的蠟條件下，不氏能隨意以資絮產(chǎn)評估價值痰替代資產(chǎn)歷獄史成本計價硬。如果隨意階進行評估，迷不僅會破壞聰會計計價的獸嚴(yán)肅性，違洪背歷史成本肺原則，還會曬對企業(yè)的成她本和收益計為算產(chǎn)生不利亡的影響。當(dāng)吩然，資產(chǎn)計購價有時也需菌要根據(jù)物價滔變動情況進賀行估價(射例如我國1叢992年開補始試點，1臉995年結(jié)魄束的清產(chǎn)核敘資中的價值窗重估)，但攀這種估價要鮮嚴(yán)格按照會漠計政策的統(tǒng)吵一規(guī)定，并體且只是賬面器價值的調(diào)整歷而已，并不勺是我們所稱苦的資產(chǎn)評估而。食（二）二者轟的目的不同稈會計學(xué)中的搬資產(chǎn)計價是仇就資產(chǎn)論資飯產(chǎn)，使貨幣快能夠客觀地犯反映資產(chǎn)的鴨實際價值量尤。資產(chǎn)評估我則是就資產(chǎn)好論權(quán)益，資陽產(chǎn)評估價值鴉反映資產(chǎn)的描效用，并以味此作為取得乎收人或確定瓜在新的組織潔、實體中的乞權(quán)益的依據(jù)餃。同時，會披計學(xué)中資產(chǎn)悟計價的目的苗是為投資者飼、債權(quán)人和流經(jīng)營管理者銳提供有效的傭會計信息，叫資產(chǎn)評估價辭值則是為資爸產(chǎn)的交易和宏投資提供公甘平的價值尺及度。題（三）執(zhí)行那操作者不同躺資產(chǎn)計價是恰由本企業(yè)的積財會人員來測完成的，只薄要涉及與資辮產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)悶濟業(yè)務(wù)均需賢要計價，是水一項經(jīng)常的雹、大量的工筋作。資產(chǎn)評長估則是由獨祥立于企業(yè)以省外的具有資鉆產(chǎn)評估資格醋的社會中介酸機構(gòu)完成的裝。而且，資灘產(chǎn)評估工作狐除需要有資霞產(chǎn)評估學(xué)、灰財務(wù)會計知逗識以外，還追需要工程技撇術(shù)、經(jīng)濟法租律等多方面快的知識才能趣完成，其工都作難度和復(fù)木雜程度遠超傲過會計計價蹈。仙當(dāng)然，資產(chǎn)明評估與會計耐計價也是有異聯(lián)系的，會違計計價有時爪需要以資產(chǎn)式評估價值為積依據(jù)，這在檢會計制度中怠有相應(yīng)規(guī)定去。但資產(chǎn)評擊估與會計計吸價畢竟是兩疤個不同的經(jīng)須濟范疇，無訪論從理論上總還是實際工偵作中都必須砌明確區(qū)分。濾四、資產(chǎn)評困估主體法資產(chǎn)評估的柱主體，是指駛從事資產(chǎn)評憐估的機構(gòu)和皺人員。具體側(cè)來說，就是衛(wèi)具有資產(chǎn)評聞估資格的中負介機構(gòu)和注欠冊資產(chǎn)評估腥師。中介機迫構(gòu)從事資產(chǎn)涼評估業(yè)務(wù)，忌需具備一定容條件，并經(jīng)抗主管部門批燥準(zhǔn)，這里不撞贅述，重點雜說明的是注慕冊資產(chǎn)評估逆師。媽注冊資產(chǎn)評而估師是具備獨資產(chǎn)評估、逗經(jīng)濟管理和誓財務(wù)會計等左專業(yè)知識并蘿通過考試或文認定，取得細資產(chǎn)評估師鮮資格，并依科法向評估管暫理部門注冊悅，從事資產(chǎn)騾評估業(yè)務(wù)及渣相關(guān)服務(wù)業(yè)釋務(wù)的人員。諷注冊資產(chǎn)評施估師的執(zhí)業(yè)趣行為應(yīng)遵循絞有關(guān)的法律銷和行政法規(guī)產(chǎn)。資產(chǎn)評估姐報告應(yīng)由至綠少兩名注冊鐘資產(chǎn)評估師層簽字。注冊將資產(chǎn)評估師足只能在一個國資產(chǎn)評估機樹構(gòu)執(zhí)業(yè)并獨熄立行使簽字刊權(quán)利，不得完允許他人以聞本人名義簽壯字。注冊資盆產(chǎn)評估師對敞簽署的資產(chǎn)龍評估報告書納的真實性、酷客觀性、公秀正性負責(zé)，刑并承擔(dān)相應(yīng)咬的法律責(zé)任曬。在注冊資產(chǎn)評濾估師在執(zhí)業(yè)肢中應(yīng)遵守獨飛立、客觀、怠公正的原則索，與客戶存司在以下利害績關(guān)系時，應(yīng)物予以回避：際1.曾在創(chuàng)委托單位任旁職，離職后顛未滿兩年；薪2.持有鍵客戶的股票確、債券或與醒客戶有其他梢經(jīng)濟利益關(guān)武系；起3.與客皇戶的負責(zé)人概或委托事項杏的當(dāng)事人有娘利害關(guān)系；括4.其他勇可能直接或阿間接影響執(zhí)歷業(yè)的利害關(guān)小系。席注冊資產(chǎn)評歉估師應(yīng)當(dāng)維游護職業(yè)形象賠，在本行業(yè)型中應(yīng)團結(jié)協(xié)辯作，維護行良業(yè)信譽。不帳得以下列不濫正當(dāng)手段爭服攬業(yè)務(wù)：反1.低毀拼、貶損同行黑的信譽;肆2.利用奧回扣、提成迷等手段;圾3.借助務(wù)行政機關(guān)的耀權(quán)力，壟斷著行業(yè)、地區(qū)機、系統(tǒng)的評婚估業(yè)務(wù);樹4.脅迫覺、欺詐、利晚誘等方式;何5.其他很不正當(dāng)手段額。腿此外，注冊遣資產(chǎn)評估師拘不得向客戶蛾或通過客戶兔獲取服務(wù)費厲以外的不正漁當(dāng)利益;不枯得對其執(zhí)業(yè)糞能力進行夸籠張、虛假以炸及容易引起獲誤解的宣傳宣。搏五、資產(chǎn)評死估客體全（一）資產(chǎn)噸的涵義杜資產(chǎn)評估客版體，是指被要評估的資產(chǎn)免。作為評估躺客體的資產(chǎn)寧，有的是單楚項資產(chǎn)，有鋤的則是若干錦項資產(chǎn)的組威合體;有的淡是資產(chǎn)的所森有權(quán)，有的翅則是資產(chǎn)的倚使用權(quán)，等丘等。我國的讓資產(chǎn)評估客味體，最初是評以企業(yè)為主語體進行的，瘦當(dāng)然也不排凡斥各項獨立滑形態(tài)的資產(chǎn)銀，如房地產(chǎn)設(shè)等。所謂資佛產(chǎn)，是經(jīng)濟碼主體擁有或給者控制的，珠能以貨幣計滔量的，能夠吵給經(jīng)濟主體偷帶來經(jīng)濟效堆益的經(jīng)濟資構(gòu)源。資產(chǎn)具興有以下幾點芳基本特征:哭1.資產(chǎn)畫必須是經(jīng)濟癢主體擁有或鷹者控制的。金一般來說，枯一項財產(chǎn)要睜作為經(jīng)濟主叢體的資產(chǎn)予知以確認，對估于經(jīng)濟主體漂來說要擁有架其所有權(quán)，眠必須歸經(jīng)濟敵主體所有，帥也就是經(jīng)濟邪主體對該項修財產(chǎn)具有產(chǎn)謝權(quán)。對于一轟些特殊方式撕形成的資產(chǎn)紐，經(jīng)濟主體斤雖然對其不驗擁有所有權(quán)錯，但能夠?qū)嵠冯H控制的，奶如融資租人鄰固定資產(chǎn)，歲按照實質(zhì)重胸于形式原則范的要求，也釋應(yīng)當(dāng)將其作熱為經(jīng)濟主體全資產(chǎn)予以確葵認。杰2.資產(chǎn)同必須能以貨鐘幣計量。也湊就是說資產(chǎn)篩能夠運用貨挖幣計量其價濟值，否則就摩不能將其作耗為資產(chǎn)確認離。如某生產(chǎn)秤飲料的企業(yè)妄，壟斷占有倦一個含有豐補富微量元素者的優(yōu)質(zhì)礦泉斯水水源，這動對于該企業(yè)隱來說是一大酷經(jīng)濟資源，種它有利于企愧業(yè)生產(chǎn)出優(yōu)棍質(zhì)礦泉水飲碰料，能夠給張企業(yè)帶來未界來經(jīng)濟效益輪，但是由于慢無法用貨幣蟻對該礦泉水無資源的價值顯進行計量，潮所以不能將越其作為資產(chǎn)蘇予以確認。介3.資產(chǎn)澤必須是能夠均給經(jīng)濟主體傭帶來經(jīng)濟利戚益的資源，逼即可望給經(jīng)暈濟主體現(xiàn)金爛流人的資源星。也就是說本，資產(chǎn)必須釘具有交換價托值和使用價位值，沒有交劃換價值和使賓用價值的物映品，不能給季經(jīng)濟主體帶爬來未來效益亦的，則不作號為資產(chǎn)確認趙。氏（二）資產(chǎn)懶的分類濟為了科學(xué)地香進行資產(chǎn)評騾估，應(yīng)對資引產(chǎn)評估對象墻按不同的標(biāo)抬準(zhǔn)進行合理舌分類。依1.按資象產(chǎn)存在形態(tài)烤分類，可以悠分為有形資宜產(chǎn)和無形資威產(chǎn)。有形資丹產(chǎn)是指那些元具有實體形止態(tài)的資產(chǎn)，咸包括機器設(shè)災(zāi)備、房屋建鹿筑物、流動谷資產(chǎn)等。由豎于這類資產(chǎn)圣具有不同的宴功能和特性端，在評估時幫應(yīng)分別進行付。無形資產(chǎn)載是指那些沒昂有實物形態(tài)辦，但在很大昂程度上制約遷著企業(yè)物質(zhì)宵產(chǎn)品生產(chǎn)能尿力和生產(chǎn)質(zhì)懼量，直接影爬響企業(yè)經(jīng)濟粘效益的資產(chǎn)沸，主要包括廟專利權(quán)、商擠標(biāo)權(quán)、非專售利技術(shù)、土傲地使用權(quán)、淡商譽等。循2.按資頸產(chǎn)是否具有景綜合獲利能糠力分類，可徐以分為單項腥資產(chǎn)和整體寄資產(chǎn)。單項需資產(chǎn)是指單貿(mào)臺、單件的坦資產(chǎn);整體兇資產(chǎn)是指由安一組單項資存產(chǎn)組成的具歷有獲利能力齒的資產(chǎn)綜合項體。徒在進行單項搶資產(chǎn)評估中役，我們可以拖確切地評估績出廠房、機室器設(shè)備的價嗓值，可以評妖估確定某項鷹技術(shù)專利等命無形資產(chǎn)的剩開發(fā)或購置內(nèi)成本以及獲扭利能力。以驟單項資產(chǎn)為茂對象的評估篩，稱為單項防資產(chǎn)評估。跪?qū)雾椯Y產(chǎn)釣評估價值匯觸總起來，可饑以求得作為驅(qū)資產(chǎn)綜合體傲的企業(yè)的總累資產(chǎn)的價值最。但是，如站果不是變賣牢單項資產(chǎn)，花而是把企業(yè)反或單獨的生惰產(chǎn)車間作為炕商品進行買戴賣時，一般輪要進行整體墨資產(chǎn)評估。景企業(yè)的整體秘資產(chǎn)不是企漸業(yè)各單項可張確指資產(chǎn)的允匯集，其價孝值也不等于愿各單項可確授指的資產(chǎn)價腦值的總額，胖因為企業(yè)整熊體資產(chǎn)評估稠所考慮的是沈它作為一個擇整體的生產(chǎn)第能力或獲利質(zhì)能力，所以歉，其評估價朱值除了包括霜各單項可確說指的資產(chǎn)價系值以外，還該包括不可確湖指的資產(chǎn)，億即商譽的價躬值。包3.按資場產(chǎn)能否獨立敗存在分類，營可以分為可椒確指的資產(chǎn)掠和不可確指監(jiān)的資產(chǎn)。可括確指的資產(chǎn)冒是指能獨立鍵存在的資產(chǎn)慘，前面所列輪示的有形資粘產(chǎn)和無形資屬產(chǎn)，除商譽開以外都是可各確指的資產(chǎn)驢;不可確指鹿的資產(chǎn)是指鍋不能脫離企間業(yè)有形資產(chǎn)裹而單獨存在汁的資產(chǎn)，如燈商譽。商譽搏是由于企業(yè)太地理位置優(yōu)株越、信譽卓抵著、生產(chǎn)經(jīng)營營出色、勞李動效率高、付歷史悠久、烘經(jīng)驗豐富、見技術(shù)先進等拜原因，所獲直得的投資收處益率高于一驚般正常投資士收益率所形防成的超額收拔益。熱第二節(jié)題資產(chǎn)評估的裕目的和價值罵類型挽一、資產(chǎn)評撤估的目的越資產(chǎn)評估的汽目的指的是至被評估資產(chǎn)殊即將發(fā)生的告經(jīng)濟行為。猜同樣的資產(chǎn)善，因為評估催目的不同，桐其評估值也集往往不相同精。因此，明杯確資產(chǎn)評估折目的，對于逝科學(xué)地組織著資產(chǎn)評估工肆作，提高資盤產(chǎn)評估質(zhì)量懇，具有重要著意義。卸根據(jù)我國現(xiàn)枝行制度規(guī)定喘，對占有國疼有資產(chǎn)的單樂位發(fā)生下列悲經(jīng)濟行為時筍需要評估:保1.資產(chǎn)也轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)各轉(zhuǎn)讓是指國茄有資產(chǎn)占有黨單位有償轉(zhuǎn)圖讓超過百萬優(yōu)元或占全部塌固定資產(chǎn)原趙值20%以薦上的非整體寸性資產(chǎn)的經(jīng)孔濟行為。誰2.企業(yè)輛兼并。企業(yè)像兼并是指一隔個企業(yè)以承郊擔(dān)債務(wù)、購渾買、股份化鍋和控股等形如式有償接收零其他企業(yè)的宰產(chǎn)權(quán)，使被訓(xùn)兼并方喪失私法人資格或勁改變法人實書體。扯3.企業(yè)獎出售。企業(yè)婦出售是指獨哀立核算的企蜻業(yè)或企業(yè)內(nèi)互部的分廠、烈車間及其他惠整體資產(chǎn)產(chǎn)苗權(quán)出售行為稍。固4.企業(yè)柿聯(lián)營。企業(yè)塊聯(lián)營是指國旅內(nèi)企業(yè)、單熱位之間以固甲定資產(chǎn)、流夜動資產(chǎn)、無克形資產(chǎn)及其帝他資產(chǎn)投入承組成各種形膝式的聯(lián)合經(jīng)秋營實體的行毀為。少5．股份經(jīng)軟營。股份經(jīng)州營是指國有獸資產(chǎn)占有單絞位實行股份乓制經(jīng)營方式宰的行為，包醉括法人持股煉、內(nèi)部職工蚊持股、向社揪會發(fā)行不上紹市股票和上推市股票。福6.中外企合資、合作殼。中外合資僅、合作是指輝國有資產(chǎn)占槐有單位與外懶商在我國境樂內(nèi)舉辦合資師或合作經(jīng)營斷企業(yè)的行為篩。搭7．企業(yè)清士算。包括破努產(chǎn)清算、終弟止清算和結(jié)聯(lián)業(yè)清算。贏8．抵押。拐抵押是指國住有資產(chǎn)占有優(yōu)單位，以本閃單位的資產(chǎn)餐作為物質(zhì)保齒證進行抵押拴而獲得貸款引的經(jīng)濟行為紋。流9．擔(dān)保。誠擔(dān)保是指國鋼有資產(chǎn)占有軋單位，以本蔥企業(yè)的資產(chǎn)宿為其他單位拘的經(jīng)濟行為戶擔(dān)保，并承擺擔(dān)連帶責(zé)任吵的行為。嗚10．企業(yè)備租賃。企此宵租賃是指國粉有資產(chǎn)占有助單位或上級裝單位在一定碎期限內(nèi)，以近收取租金的咸形式，將企現(xiàn)業(yè)全部或部誰分資產(chǎn)的經(jīng)巖營使用權(quán)轉(zhuǎn)窄讓給其他經(jīng)咽營使用者的漏行為。透對于上述經(jīng)攀濟行為，前散7種屬于必錯須評估的范框圍，后3種崇則根據(jù)具體予情況，當(dāng)事籍人可自行決添定是否需要掀評估。濫二、資產(chǎn)評穗估的價值類演型叮資產(chǎn)評估的底價值類型指港的是資產(chǎn)評就估價值的質(zhì)頃的規(guī)定性，腰即價值內(nèi)涵跑。價值類型雪需要與資產(chǎn)場行為的發(fā)生房相匹配。咳資產(chǎn)評估的掘價值類型是甘資產(chǎn)評估價爐值形式上的武具體化。資宴產(chǎn)在價值形泛態(tài)上的計量誕可以有多種班類型的涵義紐，分別從不屠同角度反映墊資產(chǎn)的價值場特征。這些斷不同涵義的緞價值不僅在絡(luò)質(zhì)上是不同抬的，在量上貓也存在較大情差異，而作誰為資產(chǎn)業(yè)務(wù)眼所要求的具孔體價值類型右卻是唯一的晚，否則，就降失去了正確舊反映和提供水價值尺度的甘功能。因此右，必須根據(jù)讀資產(chǎn)業(yè)務(wù)的訪行為，即評恩估目的，弄淘清楚所要求復(fù)的價值尺度底的內(nèi)涵，從意而確定資產(chǎn)競業(yè)務(wù)所適用悟的價值類型授。芒關(guān)于資產(chǎn)評提估價值類型迎的種類，從并不同的角度使出發(fā)，有著躬不同的表述付。一種表述斬將價值類型就歸納為四種擁，即重置成漁本、現(xiàn)行市夕價、收益現(xiàn)串值和清算價棄格。痛1．重置成剖本。重置成辮本是指在現(xiàn)軋時條件下，鳴按功能重置招資產(chǎn)并使資綁產(chǎn)處于在用窮狀態(tài)所耗費跌的成本。重毛置成本的構(gòu)捆成與歷史成石本一樣，也待是反映資產(chǎn)涉購建、運輸信、安裝、調(diào)鹿試等建設(shè)過小程中全部費霞用的價格，竟只不過它是誕按現(xiàn)有技術(shù)刷條件初價格熱水平計算的肺。重置成本病適用的前提夫是資產(chǎn)處于斑在用狀態(tài)，依一方面反映森資產(chǎn)已經(jīng)投浴人使用，另冬一方面反映錘資產(chǎn)能夠繼隙續(xù)使用，對尾所有者具有刮使用價值。漲決定重置成今本的兩個基申本因素是重抬置完全成本暴及其損耗茅(或稱貶值獵)。花2．現(xiàn)行市碑價。現(xiàn)行市丈價是資產(chǎn)在祝公平市場上妻的售賣價格擁。現(xiàn)行市價慰源生于公平緊市場，具有駁如下規(guī)定性瞇:有充分的許市場競爭、遙買賣雙方?jīng)]祝有壟斷和強非制、雙方都蓬有足夠的時甜間和能力了蠶解實情，具旬有獨立的判塊斷和理智的賴選擇。決定向現(xiàn)行市價的蕉基本因素有摔:遞（1）基礎(chǔ)撤價格，即資炕產(chǎn)的生產(chǎn)成勿本價格。一塊般情況下，岸一項資產(chǎn)的局生產(chǎn)成本高謝低決定其價島格的高低。支（2）供求盒關(guān)系，資產(chǎn)羞價格與需求漏量成正比例端關(guān)系，與供絕應(yīng)量成反比椒例關(guān)系。當(dāng)扣一項資產(chǎn)有捏多個買主競省買時，資產(chǎn)獨價格就會上悼升，反之則混會下降。腿（3）質(zhì)量銜因素，是指乏資產(chǎn)本身功臘能、精度等甩技術(shù)參數(shù)。剖優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是密市場經(jīng)濟的忽法則，在資獵產(chǎn)評估中質(zhì)吵量因素對資栗產(chǎn)價值的影鉗響必須予以嶼充分考慮。鼻3．收益現(xiàn)燭值。收益現(xiàn)千值是指根據(jù)尋資產(chǎn)未來預(yù)么期獲利能力拖的大小，按籃照"將本求攪?yán)?的逆向梅思維械"以利困索本"，以待適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)坑率或資本化正率將未來收租益折成的現(xiàn)棚值。可見，覺收益現(xiàn)值是登指為獲得資廳產(chǎn)以取得預(yù)富期收益的權(quán)訪利所支付的擋貨幣總額。吐收益現(xiàn)值適煤用的前提條炊件是資產(chǎn)投枯人使用，同諸時，投資者賣投資的直接筐目的是為了蜘獲得預(yù)期收井益。蒼4．清算價撥格。清算價畜格是指在非孝正常市場上蠻限制拍賣的彈價格。清算咳價格一般低勤于現(xiàn)行市價找，這是由市客場供求狀況常決定的。其泡一，因經(jīng)營夜失利而導(dǎo)致自破產(chǎn)的企業(yè)大，必然會急過于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)拍讓或拍賣;宇其二，這種迎交易活動主原要取決于買驚方，占有主蒙動權(quán)的買方包必定會極力描壓低成交價慚格，以從中砌獲取利益。激一般來說，臨在市場機制倒比較健全的匪情況下，資征產(chǎn)價值會因潔競爭而趨于勒合理，以市幼場售價評定問其清算價格切仍有一定意輝義。盡管如豐此，資產(chǎn)的少清算價格也描往往會低于滲其現(xiàn)行市場轟價格。有些儀市場上不需餡要的資產(chǎn)，獎其清算價格倆甚至?xí)蟠笥陀谫~面價遠格。因此，拴清算價格一廁般取決于下知列幾個因素氣:胖（1）資產(chǎn)旱的通用性。遼專用設(shè)備的淘清算價格一豪般會較大幅報度地低于其銅市場價格。留一個具有某擱一特殊屬性見(使用價剃值)的財產(chǎn)癥對于所有者傘來講并不具似有特殊價值豈。熟（2）清算厚時間的限制腔。一般地，洗清算時間越喇長，在市場國上討價還價攏的余地越大襪，清算價格燭會越高。住另一種表述吹將價值類型梨歸納為市場鍵價值和非市產(chǎn)場價值兩種蛾。市場價值術(shù)是自愿買方溝與自愿賣方蒸在評估基準(zhǔn)喇日進行正常拆的市場營銷倉之后，所達鏡成的公平交駁易中某項資駱產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行瓜交易的價值歐估計數(shù)額，茂當(dāng)事人雙方率應(yīng)自主謹(jǐn)慎蒼行事，不受默任何強迫壓領(lǐng)制。非市場蛛價值是指不宴滿足市場價戚值成立條件效的資產(chǎn)在非送公開市場條內(nèi)件下實現(xiàn)的暑價值。張對于資產(chǎn)評厚估價值類型屋的選擇，必增須與資產(chǎn)經(jīng)牌濟行為的發(fā)柿生密切結(jié)合煩起來，不同摩的經(jīng)濟行為食，所要求資漢產(chǎn)評估價值誰的內(nèi)涵是不泉一樣的。如罰果不區(qū)別資艇產(chǎn)經(jīng)濟行為從確定評估價屠值類型，或埋者籠統(tǒng)地確阿定資產(chǎn)評估慶值，就會失盾去評估價值愁的科學(xué)性。搜實際工作中巡，資產(chǎn)評估陜的經(jīng)濟行為烏是多種多樣端的，要求評百估機構(gòu)和評狠估人員充分科理解資產(chǎn)評謙估價值類型馳的涵義和適常用前提，選撥擇科學(xué)合理挪的價值類型陷。套資產(chǎn)評估價暗值類型說明燕的是資產(chǎn)評鍋估價值的內(nèi)懲涵，具有質(zhì)寶的規(guī)定性，故而評估方法棄則是資產(chǎn)評由估價值的量倉化過程，這境是兩個既相科聯(lián)系，又有會區(qū)別的概念壤。價值類型會對評估方法歉的選用具有惱約束性，在摘價值類型確升定的前提下殊，盡管各種株方法之間具集有替代性，革但不能以方噸法的可替代斗性模糊價值鍋類型的唯一勵性，更不能柄以評估方法卵代替價值類敬型。同時，燥價值類型與帶作為評估結(jié)詞果的評估價克值不是相同侍的概念。評辨估價值是價郵值類型與評基估方法即評拆估價值質(zhì)的伙規(guī)定和量化屋過程共同作斥用的結(jié)果。頭影響評估價臨值的因素很淹多，諸如特跟定目的、市匯場條件及指絲標(biāo)參數(shù)等，通但決定價值概類型的則是炸特定目的。構(gòu)價值類型相主同的情況下岡，價值類型痛約束下的評僻估方法應(yīng)用搏中，市場條折件和指標(biāo)參復(fù)數(shù)等均會對貞其產(chǎn)生影響恭，最終影響土評估價值。憑迸一步說，池引起評估價度值差異的因流素，既有價季值類型不同龜?shù)脑颍财び蟹椒ㄟ\用褲差異的原因遺。科學(xué)選擇功資產(chǎn)評估價吩值類型是資邁產(chǎn)評估具有脂科學(xué)性和有泥效性的根本辜前提。望資產(chǎn)評估的監(jiān)假設(shè)歐假設(shè)對任何殖學(xué)科都是重艷要的，相應(yīng)服的理論觀念塘和方法都是蹈建立在一定報假設(shè)的基礎(chǔ)撿之上的。這凍是由于認識吵的無限性和繁階段性，人臘們不得不依工據(jù)已掌握的鐮事實對某一檢事物做出合譜乎邏輯的推恰斷。這種推鑄斷以事實為書依據(jù)有其合貨理性，但這稅畢竟不是全紡部事實。因嶼此，假設(shè)就泳是指依據(jù)有掃限事實而做踩出合理推斷狹的狀態(tài)。資泛產(chǎn)評估與其馬他學(xué)科一樣貸，其理論和釋方法體系的詞形成也是建鑼立在一定假孝設(shè)條件之上辱的。適用資慘產(chǎn)評估的假輪設(shè)有以下幾澇種:孕一、繼續(xù)使蕉用假設(shè)惜從資產(chǎn)評估癢角度看，繼乒續(xù)使用假設(shè)系是指資產(chǎn)將蠅按現(xiàn)行用途繭繼續(xù)使用，川或轉(zhuǎn)換用途貿(mào)繼續(xù)使用。俱對這類資產(chǎn)破的評估，就恥要從繼續(xù)使?jié)嵊玫募僭O(shè)出須發(fā)，不能按墳資產(chǎn)拆零出濫售所得收人摔之和進行估圾價。比如一壓臺機床用作農(nóng)制造產(chǎn)品時伯，其估價可槐能是5萬元毅;而將其拆呢成發(fā)動機、疏床身等零部竟件分別出售包時，也可能差僅值2萬元雙，同一資產(chǎn)指按不同的假墳設(shè)用作不同損目的，其價縱格是不一樣引的。再如，赤就一個企業(yè)緊而言，它是訂由眾多的機油器設(shè)備、流奶動資產(chǎn)、房竭屋及其建筑染物和無形資赤產(chǎn)組成的整玉體，在繼續(xù)悔經(jīng)營條件下涌評估，其價瀉值(估價)宋是800萬修元，如果因擱破產(chǎn)而強制遇清算拍賣時歷，其價值就寶會遠遠低于陵800萬元齡。盡在確認繼續(xù)冬使用的資產(chǎn)驕時，必須充尺分考慮以下麻條件:艷1．資產(chǎn)能嬌以其提供的廢服務(wù)或用途串，滿足所有康者經(jīng)營上期橋望的收益;踩2．資產(chǎn)尚她有顯著的剩菊余使用壽命識;竿3．資產(chǎn)所糠有權(quán)明確，帽并保持完好礦;迷4．資產(chǎn)從銅經(jīng)濟上、法質(zhì)律上允許轉(zhuǎn)傳作它用;腐5．資產(chǎn)的蚊使用功能完壁好或較為完癢好。左二、公開市方場假設(shè)扛公開市場是議指充分發(fā)達文與完善的市紋場條件。公魄開市場假設(shè)初，是假定在義市場上交易膨的資產(chǎn)，或禮擬在市場上融交易的資產(chǎn)向，資產(chǎn)交易抬雙方彼此地膊位平等，彼切此都有獲取皺足夠市場信買息的機會和臣時間，以便搶對資產(chǎn)的功脆能、用途及勒其交易價格咸等做出理智亦的判斷。以公開市場假喜設(shè)是基于市崖場客觀存在密的現(xiàn)實，即本資產(chǎn)在市場啞上可以公開調(diào)買賣。不同跨類型的資產(chǎn)令，其性能、拋用途不同，沖市場程度也掩不一樣，用酒途廣泛的資轎產(chǎn)一般比用糾途狹窄的資痛產(chǎn)市場活躍灑，而不論資豐產(chǎn)的買者或佳賣者都希望恐得到資產(chǎn)最容大最佳效用泛。翁所謂最大最邪佳效用是指辭資產(chǎn)在可能微的范圍內(nèi)，晶用于最有利峽又可行和法驗律上允許的枝用途。這種榜資產(chǎn)的最大鎖最佳效用可弱以是現(xiàn)時的永，也可以是登潛在的。在鳳評估資產(chǎn)時太，按照公開旨市場假設(shè)處丑理或作適當(dāng)艘地調(diào)整，才干有可能使資健產(chǎn)效用最大娘。資產(chǎn)的最探大最佳效用偷，由資產(chǎn)所既在地區(qū)、具峰體特定條件泄以及市場供覆求規(guī)律所決舟定。層三、清算盯（清償）假故設(shè)腳清算(清擺償)假設(shè)是殿指資產(chǎn)所有叮者在某種壓箱力下，或經(jīng)途協(xié)商，或以債拍賣方式將登其資產(chǎn)被強嗽制在公開市價場上出售。找這種情況下堵的資產(chǎn)評估車具有一定的需特殊性，適練應(yīng)強制出售必中市場均衡避被打破的實宜際情況，資摩產(chǎn)評估價值校大大低于繼段續(xù)使用或公花開市場條件齒下的評估值盲。副在資產(chǎn)評估萌中，由于資械產(chǎn)未來效用矮有別而形成鴉了濁“撞三種假設(shè)略”班。在不同假雀設(shè)條件下，徑評估結(jié)果各抗不相同。在孔繼續(xù)使用假荷設(shè)前提下，被要求評估資第產(chǎn)的繼續(xù)使造用價值;在膽公開市場假缸設(shè)前提雪下，要求評味估資產(chǎn)的公舊平市場價值小;在清算泉(清償)假順設(shè)前提下，科要求評估資搶產(chǎn)的清算價這格。因此，闊資產(chǎn)評估人夕員在評估業(yè)牢務(wù)活動中要篇充分分析了臉解、判斷認檔定被評估資鏈產(chǎn)最可能的烤效用，以便宗得出有效結(jié)貼論。炸資產(chǎn)評估的規(guī)原則燥資產(chǎn)評估的太原則是調(diào)節(jié)常資產(chǎn)評估委褲托者、評估縱業(yè)務(wù)承擔(dān)者物以及資產(chǎn)業(yè)形務(wù)有關(guān)權(quán)益狗各方在資產(chǎn)坐評估中的相渠互關(guān)系，規(guī)嗎范評估行為現(xiàn)和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)默則。它包括胡兩個層次的烘內(nèi)容，即資凝產(chǎn)評估的工浙作原則和資聾產(chǎn)評估的經(jīng)侍濟原則。沒資產(chǎn)評估的眼工作原則飼（一）獨立公性原則佩獨立性原則血要求在資產(chǎn)講評估過程申權(quán)擺脫資產(chǎn)業(yè)汽務(wù)當(dāng)事人利就益的影響，廣評估工作始兄終堅持獨立榆的第三者立邀場。評估機繁構(gòu)是獨立的刪社會中介性歉機構(gòu)，在評就估中處于中嚼立地位，不敏能為資產(chǎn)業(yè)發(fā)務(wù)各方的任兆何一方所左偵右，評估工攀作不應(yīng)受外逆界干擾和委昏托者意圖的類影響。評估掙機構(gòu)和評估撫人員不應(yīng)與可資產(chǎn)業(yè)務(wù)有哪任何利益上務(wù)的聯(lián)系。嶄（二）客觀撥性原則純客觀性原則燈是指評估結(jié)紡果應(yīng)以充分做的事實為依敏據(jù)。評估人他員要從實際路出發(fā)，認真粥進行調(diào)查研轎究，在評估針過程中排除升人為因素的飛干擾，堅持卵客觀、公正貢的態(tài)度和采績用科學(xué)的方暫法。評估的爛指標(biāo)具有客縣觀性，評估恐過程中的預(yù)竿測、推理和眉邏輯判斷等妨只能建立在拘市場和現(xiàn)實堅的基礎(chǔ)資料租上。涌（三）科學(xué)嘆性原則始科學(xué)性原則迎是指在資產(chǎn)華評估過程中輝，必須根據(jù)愉評估的特定面目的，選擇嚷適用的價值夾類型和方法膊，制定科學(xué)數(shù)的評估實施蹲方案，使資束產(chǎn)評估結(jié)果俗科學(xué)合理。押資產(chǎn)評估工慮作的科學(xué)性跪，不僅在于男方法本身，智更重要的是蓋必須嚴(yán)格與雹價值類型相半匹配。價值江類型的選擇柳要以評估的友特定目的為固依據(jù)，它對英評估方法具擠有約束性，沸而不能以方紫法取代價值膜類型，以技維術(shù)方法的多間樣性和可替婦代性模糊評義估價值類型岸的唯一性，我影響評估結(jié)叮果的合理性惠。怕科學(xué)性原則海還要求資產(chǎn)霸評估程序科碗學(xué)合理。資懷產(chǎn)評估業(yè)務(wù)熟不同、其評彎估程序也有仇繁簡的差異悔。在評估工馳作中，應(yīng)根恢據(jù)評估本身緩的規(guī)律性和轉(zhuǎn)國家有關(guān)規(guī)挎定，結(jié)合資號產(chǎn)評估的實場際情況，確但定科學(xué)的評據(jù)估程序。這廊樣做，既有扁利于節(jié)約人刻力、物力和羊財力，降低厘評估成本，民又有利于提私高評估效率鞭，保證評估已工作順利進淡行。科（四）專業(yè)壁性原則診專業(yè)性原則鴨要求資產(chǎn)評哥估機構(gòu)必須欲是提供資產(chǎn)物評估服務(wù)的東專業(yè)技術(shù)機御構(gòu)。資產(chǎn)評行估機構(gòu)必須勻擁有一支由襯懂資產(chǎn)評估揪業(yè)務(wù)和工程剩、技術(shù)、營出銷、財務(wù)會兔計、法律、堂經(jīng)濟管理等勻多學(xué)科的專杠家組成的資脹產(chǎn)評估專業(yè)借隊伍;這支蝶專業(yè)隊伍的針成員必須具臂有良好的教臺育背景、專壘業(yè)知識和豐戶富的經(jīng)驗，賠這是確保資準(zhǔn)產(chǎn)評估方法雞正確、評估侵結(jié)果公正的影技術(shù)基礎(chǔ)。裳此外，專業(yè)怕性原則還要怕求資產(chǎn)評估灰行業(yè)內(nèi)部存除在專業(yè)技術(shù)惜競爭，以便塌為委托方提易供廣闊的選隱擇余地。這并是確保資產(chǎn)雷評估公平的匪市場條件。曠二、資產(chǎn)評賞估的經(jīng)濟原卷則驕（一）貢獻托原則菠貢獻原則是亮指某一資產(chǎn)薄或資產(chǎn)的某苗一構(gòu)成部分春的價值，取繪決于它對其鉤他相關(guān)的資柜產(chǎn)或資產(chǎn)整福體的價值貢俊獻，或者根旅據(jù)當(dāng)缺少它唉時對整體價扎值下降的影價響程度來衡今量確定。貢幅獻原則要求耳在評估一項供由多個資產(chǎn)匪構(gòu)成的整體摧資產(chǎn)的價值玩時，必須綜很合考慮該項碑資產(chǎn)在整體搞資產(chǎn)構(gòu)成中桌的重要性，陣而不是孤立桿地確定該項懶資產(chǎn)的價值砌。自（二）替代填原則哨替代原則是守指當(dāng)同時存迫在幾種效能夸相同的資產(chǎn)姥時，最低價惠格的資產(chǎn)需曬求最大。這耀是因為，有脈經(jīng)驗的買方璃對某一資產(chǎn)搏不會支付高誘于能在市場險上找到相同蔑效用替代物批的費用。評模估時，某一延資產(chǎn)的可選停擇性和有無逗替代性是需劇要考慮的一近個重要因素供。浸（三）預(yù)期倡原則粉預(yù)期原則是插指在資產(chǎn)評贊估過程中。昨資產(chǎn)的價值柔可以不按照德過去的生產(chǎn)汗成本或銷售癢價格決定，項而是基于對鳳未來收益的莫期望值決定咬。資產(chǎn)評估易價值的高低橡，取決于現(xiàn)猜實資產(chǎn)的未狐來效用或獲永利能力。一士項資產(chǎn)取得幸時的成本很扯高，但對購藥買者來說，讓其效用不高異，評估值就婆不會很大。研預(yù)期原則要筐求在進行資軟產(chǎn)評估時，簽必須合理預(yù)徹測其未來的繩獲利能力以懇及擁有獲利科能力的有效芝期限。紐資產(chǎn)評估的華各經(jīng)濟原則忽是相互聯(lián)系盜的，在評估買過程中應(yīng)綜車合運用這些鞋原則，以保先證資產(chǎn)評估拜工作效率的花提高和評估咸結(jié)果的合理己性。務(wù)應(yīng)當(dāng)說明的謀是，被評估垮資產(chǎn)的價值歪，客觀存在降的是一個量援，而人們對穗它的評估又告是一個量。肢資產(chǎn)評估就襲是要通過對洞資產(chǎn)的全面拆認識和判斷俱，來反映其蔑客觀價值。拳但是，一般靈來說，要使冤評估值與資盟產(chǎn)客觀價值遺完全一致，坐那是很難的存，資產(chǎn)評估芬者的目標(biāo)或埋任務(wù)應(yīng)是努光力縮小這個腰差距。思考題爽1．什么是挺資產(chǎn)評估?踩它有哪些特怨點？誠2．資產(chǎn)評仔估與會計計射價有什么區(qū)滲別?竟3．資產(chǎn)評秘估應(yīng)遵循哪翅些工作原則晝和經(jīng)濟原則蓋?莊第二章進資產(chǎn)評估的屈基本方法膨第一節(jié)煤市場法驢一、市場法傲及其適用的袋前提條件港（一）市場鑒法遇市場法也稱簡市場價格比考較法。是指摸通過"比較五被評估資產(chǎn)掘與最近售出此類似資產(chǎn)的饅異同，并將垂類似資產(chǎn)的廳市場價格進地行調(diào)整，從部而確定被評確估資產(chǎn)價值演的一種資產(chǎn)盤評估方法。炭市場法是一爛種最簡單、轎有效的方法蔥，是因為評曾估過程中的遞資料直接來叼源于市場，騾同時又為即摟將發(fā)生的資錫產(chǎn)行為估價修。但是，市姥場法的應(yīng)用桑，與市場經(jīng)顆濟體制的建爭立和發(fā)展，昌資產(chǎn)的市場紙化程度密切健相關(guān)。在我朽國，隨著社儲會主義市場眼經(jīng)濟體制的始建立和完善傻，為市場法忽提供了有效沫的應(yīng)用空間嘩，市場法日傍益成為一種苗重要的資產(chǎn)定評估方法。煌（二）市場賭法應(yīng)用的前鉛提條件低應(yīng)用市場法片進行資產(chǎn)評戶估，必須具得備以下前提舒條件:鞭1．需要有智一個充分發(fā)取育活躍的資江產(chǎn)市場。市辯場經(jīng)濟條件臥下，市場交錯易的商品種壁類很多，資撕產(chǎn)作為商品昂，是市場發(fā)景育的重要方途面。資產(chǎn)市浙場上，資產(chǎn)殺交易越頻繁足，與被評估顯資產(chǎn)相類似巴資產(chǎn)的價格驟越容易獲得箏。譽2．參照物莊及其與被評重估資產(chǎn)可比蘆較的指標(biāo)、雙技術(shù)參數(shù)等怎資料是可搜綿集到的。運寺用市場法，姨重要的是能巧夠找到與被消評估資產(chǎn)相餐同或相類似絹的參照物。捷但與被評估姐資產(chǎn)完全相短同的資產(chǎn)是攪很難找到的鍵，這就要求區(qū)對類似資產(chǎn)化參照物進行懷調(diào)整。有關(guān)丑調(diào)整的指標(biāo)酒、技術(shù)參數(shù)區(qū)能否獲取，是是決定市場碎法運用與否洋的關(guān)鍵。崇二、運用市腔場法進行資谷產(chǎn)評估的方榨式舌運用市場法浪進行資產(chǎn)評淋估，應(yīng)因市損場條件的差襯異和參照物虜?shù)牟煌商胰〔煌姆缴焓健Ｒ话愕亟哒f，在市場始上如能找到主與被評估資原產(chǎn)完全相同威的參照物，憤就可以把參卻照物價格直符接作為被評唇估資產(chǎn)的評倆估價值。這溪是市場法運甜用最簡單、哭直觀的方式賓。但是，資撒產(chǎn)評估過程紀(jì)中，完全相拔同的參照物零幾乎是不存準(zhǔn)在的，即使仿是一個工廠邪出產(chǎn)的相同悔規(guī)格、型號萌的設(shè)備，在胳不同企業(yè)中序使用，由于色維護保養(yǎng)條帖件、操作使糧用水平以及棄利用率高低創(chuàng)等多種因素約的作用，其斯實體損耗也侄不可能是同遷步的。更多冒的情況下獲派得的是相類吳似的參照物鋪價格，需要介進行價格調(diào)蘆整。因此，職市場法也稱散作市場成交吉價格比較法披，是指一項物被評估資產(chǎn)買需要評估時局，在公開市亭場上找不到晝與之完全相專同的資產(chǎn)，混但在公開市躬場上能找到耳與之相類似囑的資產(chǎn)，以寶此為參照物泊，并依其價僵格再做相應(yīng)碼的差異調(diào)整府，確定被評劍估資產(chǎn)價值打。參照物差蔽異調(diào)整因素適主要包括:唱1．時間因照素。時間因宵素是指參照娃物交易時間篩與被評估資辱產(chǎn)評估基準(zhǔn)牛日相差時間鐘所影響的被冰評估資產(chǎn)價顧格的差異。姜不同的時間癥條件下，資厘產(chǎn)價格不同疾，應(yīng)特別注著意時間因素蠅導(dǎo)致的價格揚變化。恭2．地域因罩素。地域因欲素是指資產(chǎn)傭所在地區(qū)或炸地段條件對黃資產(chǎn)價格的籠影響差異。類地域因素對談房地產(chǎn)價格蠶的影響尤為惡突出。尾3．功能因撿素。功能因淋素是指資產(chǎn)脖實體功能過駁剩和不足對撐價格的影響隱。如一座房率屋或@臺機的器設(shè)備，就運特定資產(chǎn)實極體而言，效泥能較高，用脂途廣泛，但螺購買者未來冰使用并不需翻要如此高的唱效能;反之虹，購買者也舞可能有超出距特定資產(chǎn)現(xiàn)寺有條件的要割求，因而產(chǎn)玉生實體功能寧對價格的影判響。一般情助況下，功能虛越高，售價且越高，但買芝主未來若對幕資產(chǎn)特定效份能沒有需求輩，就不愿意界多花錢去購盆買這項資產(chǎn)懷，特殊功能厘的資產(chǎn)對所混有者來講并草沒有特殊價悶值。甜三、運用市齡場法評估資卡產(chǎn)的步驟及忍其優(yōu)缺點鋼（一）運用榮市場法評估瑞資產(chǎn)的程序殘運用市場法桃評估資產(chǎn)時細，一般按下間列步驟進行潮:罷1．明確評屆估對象;嗓2．進行公陸開市場調(diào)查沙，收集相同寇或相類似資清產(chǎn)的市場基鋤本信息資料流，尋找參照危物;為3．分析整貍理資料并驗答證其真實性惱，判斷選擇鉤參照物。評帖估人員對收柔集到的資料瘦，應(yīng)認真分逮析其真實可拍信程度、交魚易條件和背哈景，并選擇醉三個或三個怠以上的可比撲參照物;舉4．把被評幕估資產(chǎn)與參堪照物比較;態(tài)5．分析調(diào)刃整差異，做萌出結(jié)論。牢一般說，市核場愈活躍，而市場法運用暴的空間越大漸，評估結(jié)論煙準(zhǔn)確程度越辯高。藏（二）市場律法的優(yōu)缺點仆市場法是資晌產(chǎn)評估中最憲簡單、最有雅效的方法，愁其優(yōu)點表現(xiàn)雕在:（1）抖能夠客觀反歇映資產(chǎn)目前叔的市場情況找，其評估的行參數(shù)、指標(biāo)刊直接從市場物獲得，評估騎值更能反映奉市場現(xiàn)實價億格;（2）始評估結(jié)果易嚼于被各方面懷理解和接受覆。肢市場法的缺憲點表現(xiàn)在:奸（1）需要侍有公開活躍損的市場作為參基礎(chǔ)，有時砍因缺少可對章比數(shù)據(jù)難以利應(yīng)用;（2炸）不適用于戒專用機器設(shè)靜備和大部分生的無形資產(chǎn)洗，以及受到燦地區(qū)、環(huán)境桌等嚴(yán)格限制擾的一些資產(chǎn)辭的評估。獸第二節(jié)臭成本法趴一、成本法牲及其適用的下前提條件菜成本法是指斤在評估資產(chǎn)奔時按被評估節(jié)資產(chǎn)的現(xiàn)時越重置成本扣姑減其各項損它耗價值來確瓣定被評估資鎖產(chǎn)價值的方差法。菠采用成本法落對資產(chǎn)進行市評估的理論厘依據(jù)是:恐1．資產(chǎn)的鋤價值取決于龍資產(chǎn)的成本戶。資產(chǎn)的原斥始成本越高冤，資產(chǎn)的原涉始價值越大茶，反之則小板，二者在質(zhì)雪和量的內(nèi)涵怎上是一致的糞。根據(jù)這一盆原理，采用套成本法對資盼產(chǎn)進行評估糊，必須首先摟確定資產(chǎn)的菊重置成本。境重置成本是柱按在現(xiàn)行市擋場條件下重嘩新購建一項懶全新資產(chǎn)所恢支付的全部螞貨幣總額。右重置成本與竟原始成本的飾內(nèi)容構(gòu)成是午相同的，而蓄二者反映的裳物價水平是沫不相同的，雨前者反映的蔥是資產(chǎn)評估肆日期的市場尾物價水平，嗽后者反映的懼是當(dāng)初購建練資產(chǎn)時的物短價水平。在富其他條件既院定時，資產(chǎn)淺的重置成本蜻越高，其重數(shù)置價值越大銀。鍛2．資產(chǎn)的察價值是一個易變量。資產(chǎn)極的價值隨資俯產(chǎn)本身的運仍動和其他因患素的變化而陜相應(yīng)變化。湖影響資產(chǎn)價圾值量變化的賽因素，除了夠市場價格以辮外，還有:斷（1）資產(chǎn)樣投入使用后閣，由于使用墳?zāi)p和自然暮力的作用，怨其物理性能猶會不斷下降何，價值會逐羨漸減少。這瞎種損耗一般衡稱為資產(chǎn)的蓋物理損耗或慈有形損耗，金也稱實體性尼貶值。緒（2）新技有術(shù)的推廣和桌運用，使得傻企業(yè)原有資屋產(chǎn)與社會上綢普遍推廣和宮運用的資產(chǎn)蜜相比較，在捕技術(shù)上明顯醒落后、性能餡降低，其價南值也就相應(yīng)殿減少。這種壯損耗稱為資面產(chǎn)的功能性刷損耗，也稱糕功能性貶值扔。叉（3）由于替資產(chǎn)以外的新外部環(huán)境因稍素(包括唐政治因素、鏡宏觀政策因慰素等)變化竄，引致資產(chǎn)紗價值降低。謹(jǐn)例如，政府木實施新的經(jīng)壩濟政策或發(fā)符布新的法規(guī)拔限制了某些膨資產(chǎn)的使用動，使得資產(chǎn)旦價值下降，具這種損耗一裁般稱為資產(chǎn)龜?shù)慕?jīng)濟性損刺耗，也稱經(jīng)治濟性貶值。創(chuàng)采用成本法鍛評估資產(chǎn)的浙前提條件是漲:防1．應(yīng)當(dāng)具奇?zhèn)淇衫玫膸鷼v史資料。途成本法的應(yīng)識用是建立在豎歷史資料基曠礎(chǔ)上的，許尼多信息資料咸、指標(biāo)需要棋通過歷史資榨料獲得。同肺時，現(xiàn)時資唯產(chǎn)與歷史資巧產(chǎn)具有相同怕性或可比性內(nèi)。緞2．形成資倍產(chǎn)價值的耗掠費是必須的飼。耗費是形壤成資產(chǎn)價值連的基礎(chǔ)，但廚耗費包括有郵效耗費和無哲效耗費。采暑用成本法評虛估資產(chǎn)，首留先要確定這襪些耗費是必撞須的，而且彎應(yīng)體現(xiàn)社會著或行業(yè)平均哥水平。誓二、成本法晚運用的形式僅及其各項指并標(biāo)的估算括根據(jù)成本法園的定義，其層基本計算公茂式可以表述鉛為:奪成本法的計釀算公式為正織確運用成本班法評估資產(chǎn)既提供了思路輕，評估操作義中，重要的理是依此思路俗，確定各項斃技術(shù)經(jīng)濟指階標(biāo)。爐（一）重置逃成本及其估膨算過重置成本一夾般可分為復(fù)夸原重置成本猶和更新重置銀成本。沿1．復(fù)原重辨置成本是指溝運用原來相疼同的材料、尾建筑或制造擋標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計某;格式及技騙術(shù)等，以現(xiàn)驕時價格復(fù)原悠購建這項全耐新資產(chǎn)所發(fā)宮生的支出。箭2．更新重組置成本是指菜利用新型材拐料，并根據(jù)極現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、煎設(shè)計及格式評，以現(xiàn)時價討格生產(chǎn)或建經(jīng)造具有同等抖功能的全新常資產(chǎn)所需的貢成本。款選擇重置成恥本時，在同販時可獲得復(fù)晴原重置成本彈和更新重置止成本的情況瑞下，應(yīng)選擇剩更新重置成辟本。在無更步新重置成本磨時可采用復(fù)錢原重置成本燕。一般來說灶，復(fù)原重置飯成本大于更裳新重置成本狹，但由此引榮致的功能性況損耗也大。摧之所以要選行擇更新重置埋成本，一方蘇面隨著科學(xué)濤技術(shù)的進步岡，勞動生產(chǎn)咽率的提高，辨新工藝、新晨設(shè)計被社會爺所普遍接受農(nóng)。另一方面顯，新型設(shè)計離、工藝制造攀的資產(chǎn)無論離從其使用性繼能，還是成睛本耗用方面罰都會優(yōu)于舊趨的資產(chǎn)。銳更新重置成海本和復(fù)原重弟置成本的相時同方面在于鴿采用的都是趟資產(chǎn)的現(xiàn)時塌價格，不同鳴的在于技術(shù)泛、設(shè)計、標(biāo)杏準(zhǔn)方面的差容異。對于某肥些資產(chǎn)，其誼設(shè)計、耗費京、格式幾十致年一貫制，泰更新重置成兵本與復(fù)原重胞置成本是一朱樣的。應(yīng)該棒注意的是，丟無論更新重窄置成本還是襪復(fù)原重置成瓶本，資產(chǎn)本可身的功能不暴變。例如，助評估一臺3蠢86型電子從計算機，就貢不能以48逃6型電子計燒算機作為更瓶新重置成本賓。增重置成本的臟估算一般可返以采用下列敘方法:喝1．重置核洋算法。是指串按資產(chǎn)成本鑼的構(gòu)成，把古以現(xiàn)行市價浸計算的全部呆購建支出按撿其計入成本茄的形式，將濟總成本區(qū)分已為直接成本仆和間接成本系來估算重置照成本的一種啟方法。養(yǎng)直接成本是餅指直接可以燭構(gòu)成資產(chǎn)成擺本支出的部么分，如房屋咐建筑物的基糞礎(chǔ)、墻體、克屋面、內(nèi)裝譯修等項目;曲機器設(shè)備類接資產(chǎn)的購價膊、安裝調(diào)試刪費、運雜費穗、人工費等每項目。直接蹦成本應(yīng)按現(xiàn)佳時價格逐項壁加總。眼間接成本是僅指為建造、悄購買資產(chǎn)而抬發(fā)生的管理塌費，總體設(shè)涂計制圖等項腎支出。實際抽工作申，間蘿接成本可以德通過下列方給法計算。啄（1）按人畏工成本比例未法計算，計棵算公式為:其中:毒（2）單位展價格法，計罰算公式為:娘（3）直接旁成本百分率億法，計算公蝕式為:笑例:重置購悔建設(shè)備一臺沫，現(xiàn)行市場述價格每臺5飛萬元，運雜案費1000司元，直接安捆裝成本80基0元，其申明原材料30架0元，人工口成本500兔元。根據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計分析，計蹄算求得安裝啦成本中的間廚接成本為每漸人工成本0過.8元，該宇機器設(shè)備重圖置成本為:跨直接成本鞏謎杏幟懶518毀00元安其中:買價侵緊鼠錘劍夸誠5棗0000元硬運蛇雜費蒼票海甩味吊碗1000氧元咽安孔裝成本霜圓爭誕乞僑存800元蹄其中:原材坊料冬檔比狡趨弄300元每是人工注眨鉛默幅胃欠50睬0元燥潛間接叛成本（安裝匠成本）判村姿阿400元補母重置痛成本合計慈滾稿籍莖522俘00元杜2．物價指劉數(shù)法。這種裝方法是在資堵產(chǎn)歷史成本歇基礎(chǔ)上，通禿過現(xiàn)時物價泰指數(shù)確定其游重置成本，處計算公式為刷:或:躲公式中，資曉產(chǎn)歷史成本顧要求真實、未準(zhǔn)確并符合瞧社會平均的留、合理成本賺;資產(chǎn)評估困時物價指數(shù)惱指的是評估捷基準(zhǔn)日(或轉(zhuǎn)能夠代表評睜估基準(zhǔn)日)勺的物價指數(shù)洲，而且應(yīng)是趁資產(chǎn)的類別伐或個別物價霞指數(shù)。壁例:某項被證評估資產(chǎn)1蝶990年購柳建，賬面原院值為10萬益元，199乏9年進行評菠估，已知1脊990年和紛1999年勿的該類資產(chǎn)玩定基物價指勤數(shù)分別為1默00%和1獲50%。則嗎被評估資產(chǎn)境重置成本為贊:或沒物價指數(shù)法抄與重置核算姥法是重置成秀本估算較常贏用的方法。踐但二者具有痕明顯的區(qū)別道，表現(xiàn)在:槳（1）物價潤指數(shù)法估算扒的重置成本襲，僅考慮了鈔價格變動因蕩素，因而確忌定的是復(fù)原久重置成本;涉而重置核算友法既考慮了暮價格因素，瞇也考慮了生瞧產(chǎn)技術(shù)進步涌和勞動生產(chǎn)薄率的變化因搜素，因而可奴以估算復(fù)原紫重置成本和使更新重置成齡本。探（2）物價購指數(shù)法建立致在不同時期浪的某一種或繁某類甚至全們部資產(chǎn)的物碎價變動水平斑上;而重置田核算法建立萍在現(xiàn)行價格難水平與購建耍成本費用核檢算的基礎(chǔ)上醬。抱明確物價指汽數(shù)法和重置經(jīng)核算法的區(qū)但別，有助于敏重置成本估數(shù)算中方法的悲判斷和選擇形。一項科學(xué)職技術(shù)進步較建快的資產(chǎn)，對采用物價指疊數(shù)法估算的多重置成本往府往會偏高。惡當(dāng)然，物價源指數(shù)法和重宅置核算法也懷有其相同點紛，都是建立序在利用歷史總資料基礎(chǔ)上顛。因此，注競意判斷、分魄析資產(chǎn)評估冠時重置成本編口徑與委托賓方提供歷史狐資料(如財銜務(wù)資料)的碰口徑差異，階是上述兩種體方法應(yīng)用時翠需共同注意繁的問題。棚3．功能價副值法，也稱殘生產(chǎn)能力比爽例法。這種辜方法是尋找核一個與被評豆估資產(chǎn)相同出或相似的資風(fēng)產(chǎn)為參照物惜，計算其每嗽一單位生產(chǎn)隙能力價格或杜參照物與被縣評估資產(chǎn)生辣產(chǎn)能力的比媽例，據(jù)以估泉算被評估資芳產(chǎn)的重置成獄本。計算公責(zé)式為:秋例:某重置燦全新的一臺厭機器設(shè)備價塔格5萬元，鴨年產(chǎn)量為5餃000件。劉現(xiàn)知被評估董資產(chǎn)年產(chǎn)量尖為4000中件，由此可策以確定其重宋置成本:追這種方法運瓦用的前提條追件和假設(shè)是族資產(chǎn)的成本晴與其生產(chǎn)能刃力成線性關(guān)圣系，生產(chǎn)能馳力越大，成融本越高，而恐且是成正比佳例變化。應(yīng)牧用這種方法蹈估算重置成擇本時，首先自應(yīng)分析資產(chǎn)杰成本與生產(chǎn)熟能力之間是糟否存在這種雁線性關(guān)系，田如果不存在喜這種關(guān)系，找這種方法就烘不可以采用國。良4．規(guī)模經(jīng)嶄濟效益指數(shù)筆法。通過不鼓同資產(chǎn)的生彈產(chǎn)能力與其選成本之間關(guān)召系的分析可濤以發(fā)現(xiàn)，許享多資產(chǎn)的成突本與其生產(chǎn)哭能力之間不沾存在線性關(guān)欺系，當(dāng)資產(chǎn)氏A的生產(chǎn)能峽力比資產(chǎn)B芒的生產(chǎn)能力拼大一倍時，麻其成本卻不虹一定大一倍摧，也就是說票，資產(chǎn)生產(chǎn)牌能力和成本無之間只成同砍方向變化，梅而不是等比亂例變化，這脊是由于規(guī)模笨經(jīng)濟效益作殃用的結(jié)果。畜兩項資產(chǎn)的詢重置成本和天生產(chǎn)能力相鴿比較，其關(guān)另系可用下列胃公式表示:推導(dǎo)可得:蛾公式中的X詳是一個經(jīng)驗攏數(shù)據(jù)，稱為紛規(guī)模經(jīng)濟效姑益指數(shù)。在飛美國，這個嫌經(jīng)驗數(shù)據(jù)一戶般在0.4丈一1間，如表加工工業(yè)一必般為0.7視，房地產(chǎn)行魚業(yè)一般為0蔬.9。我國奴到目前為止預(yù)尚未有統(tǒng)一奶的經(jīng)驗數(shù)據(jù)非，評估過程秘中要謹(jǐn)慎使爽用這種方法梅。公式中參神照物，一般毅可選擇同類末資產(chǎn)中的標(biāo)躁準(zhǔn)資產(chǎn)。材上述四種方大法均可用于烈確定在成豐看法運用中的餡重置成本。請至于選用哪盛種方法，應(yīng)睛根據(jù)具體的駕評估對象和寄可以搜集到江的資料確定狠。這些方法隔中，對某項輛資產(chǎn)可能同閥時都能用，驢有的則不然騙，應(yīng)用時必裕須注意分析儉方法運用的嚇前提條件，暈否則將得出牌錯誤的結(jié)論聽。稱另外，在用級成本法對企廣業(yè)整體資產(chǎn)鋸及某一相同墊類型資產(chǎn)進諒行評估時，神為了簡化評梁估業(yè)務(wù)，節(jié)接省評估時間碰，還可以采菠用統(tǒng)計分析唱法確定某類踐資產(chǎn)重置成寄本，這種方色法運用的步萬驟是:斃第一，在核橋?qū)嵸Y產(chǎn)數(shù)量曠的基礎(chǔ)上，灶把全部資產(chǎn)敲按照適當(dāng)標(biāo)索準(zhǔn)劃分為若烘干類別，如夠房屋建筑物吊按結(jié)構(gòu)劃分界為:鋼結(jié)構(gòu)阻、鋼筋混凝儲土結(jié)構(gòu)等;鋪機器設(shè)備按你有關(guān)規(guī)定劃袋分為專用設(shè)碌備、通用設(shè)癥備、運輸設(shè)身備、儀器、渡儀表等。藍第二，在各誤類資產(chǎn)中抽忍樣選擇適量庭具有代表性顏資產(chǎn)，應(yīng)用冬功能價值法尸、物價指數(shù)燙法、重置核候算法或規(guī)模至經(jīng)濟效益指反數(shù)法等方法梁估算其重置燕成本。竭第三，依據(jù)侍分類抽樣估漸算資產(chǎn)的重餅置成本額與列賬面歷史成踩本，計算出芽分類資產(chǎn)的煎調(diào)整系數(shù)，欠其計算公式竿為:任式中:K手——軌資產(chǎn)重置成神本與歷史成杜本的調(diào)整系種數(shù);襯R'靈——好某類抽樣資念產(chǎn)的重置成笑本;壇R也執(zhí)——輩某類抽樣資碰產(chǎn)的歷史成更本。裹根據(jù)調(diào)整系籍?dāng)?shù)K估算被尾評估資產(chǎn)的慨重置成本，仿計算公式為匙:菜某類資產(chǎn)賬黨面歷史成本杏可從會計記懷錄取得。伯例:評估某撓企業(yè)某類通吵用設(shè)備，經(jīng)寫抽樣選擇具存有代表性的齒通用設(shè)備5漏臺，估算其衡重置成本之庭和為30萬龍元，而該5璃臺具有代表孩性通用設(shè)備筒歷史成本之曬和為70萬摸元，該類通古用設(shè)備賬面訓(xùn)歷史成本之抬和為500懸萬元。則:惡該類通用設(shè)等備重置成本管=500慢×汁1.5=7穴50（元并）段（二）實體戀性貶值及其洗估算蠶資產(chǎn)的實體嚴(yán)性貶值是資他產(chǎn)由于使用計和自然力作摧用形成的貶覽值。實體性城貶值的估算障，一般可以秀采取以下幾局種方法:艦1．觀察法照，也稱成新叉率法。是指之對被評估資帥產(chǎn)，由具有撓專業(yè)知識和覽豐富經(jīng)驗的濃工程技術(shù)人積員對資產(chǎn)的儲實體各主要鉛部位進行技戶術(shù)鑒定，并衣綜合分析資打產(chǎn)的設(shè)計、龜制造、使用兵、磨損、維閉護、修理、昏大修理、改蚊造情況和物樣理壽命等因怪素，將評估醒對象與其全編新狀態(tài)相比掉較，考察由腿于使用磨損行和自然損耗鋼對資產(chǎn)的功聲能、使用效腳率帶來的影營響，判斷被騾評估資產(chǎn)的扯成新率，從來而估算實體六性貶值。計座算公式為:腰2．公式計碎算法。其計協(xié)算公式為:公式中:納（1）預(yù)計愁殘值是指被支評估資產(chǎn)在辣清理報廢時油凈收回的金俱額。在資產(chǎn)罷評估申，通鴉常只考慮數(shù)從額較大的殘暢值，如殘值叨數(shù)額較小可極以忽略不計耀。闖（2）總使暖用年限指的捎是實際已使初用年限與尚顛可使用年限摧之和。計算被公式為：估由于資產(chǎn)在六使用中負荷莫程度的影響倉，必須將資頭產(chǎn)的名義已治使用年限調(diào)西整為實際已核使用年限。獨名義已使用理年限是指資沸產(chǎn)從購進使燥用到評估時茫的年限。名甜義已使用年馬限可以通過暮會計記錄、朵資產(chǎn)登記簿蕉、登記卡片變查詢確定。銅實際已使用售年限是指資悶產(chǎn)在使用中輪實際損耗的默年限。實際案已使用年限遣與名義已使禾用年限的差分異，可以通逮過資產(chǎn)利用宅率來調(diào)整。甲資產(chǎn)利用率地計算公式為賄：篇當(dāng)資產(chǎn)利用刪率>1時，緊表示資產(chǎn)超偽負荷運轉(zhuǎn)，淋資產(chǎn)實際已校使用年限比駐名義已使用踩年限要長;脫當(dāng)資產(chǎn)利用爬率=1時，灌表示資產(chǎn)滿哨負荷運轉(zhuǎn)，煌資產(chǎn)實際已網(wǎng)使用年限等睡于名義已使判用年限;當(dāng)掀資產(chǎn)移利用率<1借時，表示開餡工不足，資延產(chǎn)實際已使孩用年限小于金名義已使用喝年限。彩例:某資產(chǎn)林1985年王2月購進，紐1995年島2月評估時喊，名義已使聞用年限是1姓0年。根據(jù)水該資產(chǎn)技術(shù)木指標(biāo)，正常初使用情況下夜，每天應(yīng)工筆作8小時，攪該資產(chǎn)實際桑每天工作7榜.5小時。眾由此可以計理算資產(chǎn)利用單率:堤由此可確定乎其實際已使磨用年限為9瓦.4年。眾實際評估過亞程中，由于袋企業(yè)基礎(chǔ)管快理工作較差牛，再加上資棗產(chǎn)運轉(zhuǎn)中的瞎復(fù)雜性，資匙產(chǎn)利用率的由指標(biāo)往往很織難確定。評搶估人員應(yīng)綜慘合分析資產(chǎn)乒的運轉(zhuǎn)狀態(tài)誰，諸如資產(chǎn)霉開工情況、處大修間隔期侵、原材料供陰應(yīng)情況、電困力供應(yīng)情況塵、是否季節(jié)邪性生產(chǎn)等各派方面因素分隸析確定。萬尚可使用年裝限是根據(jù)資潔產(chǎn)的有形損去耗因素，預(yù)類計資產(chǎn)的繼似續(xù)使用年限慣。純（三）功能商性貶值及估桐算顛功能性貶值臣是由于技術(shù)銜相對落后造膨成的貶值。服估算功能性販貶值時，主評要根據(jù)資產(chǎn)勻的效用，生鑄產(chǎn)加工能力察，工耗、物菊耗、能耗水搜平等功能方逢面的差異造演成的成本增錘加或效益降計低，相應(yīng)確從定功能性貶購值額。同時續(xù)，還要重視只技術(shù)進步因魄素，注意替暑代設(shè)備、替陽代技術(shù)、替知代產(chǎn)品的影腦響，以及行津業(yè)技術(shù)裝備斧水平現(xiàn)狀和情資產(chǎn)更新?lián)Q截代速度。擋通常情況下詳，功能性貶央值的估算可增以按下列步角驟進行:貸第一，將被窗評估資產(chǎn)的默年運營成本抱與功能相同似但性能更好雀的新資產(chǎn)的掏年運營成本雞進行比較。桑第二，計算達二者的差異流，確定凈超禽額運營成本扒。由于企業(yè)瓶支付的運營浴成本是在稅嶼前扣除的，也企業(yè)支付的榮超額運營成蒙本會引致稅須前利潤額下喊降，所得稅觸額降低，使更得企業(yè)負擔(dān)尋的運營成本逐遠遠低于其湯實際支付額豎。因此，凈動超額運營成肢本是超額運注營成本扣除斤所得稅以后雅的余額。陣第三，估計慚被評估資產(chǎn)唉的剩余壽命撒。凳第四，以適崗當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率鵲將被評估資土產(chǎn)在剩余壽踏命內(nèi)每年的吧超額運營成伶本折現(xiàn)，這勁些折現(xiàn)值之務(wù)和就是被評袋估資產(chǎn)功能挖性損耗(貶殃值)，計算麗公式為:懇例:某種機子器設(shè)備，技教術(shù)先進的設(shè)杠備比原有的揮陳舊設(shè)備生滴產(chǎn)效率高，艦節(jié)約工資費設(shè)用，有關(guān)資銀料及計算結(jié)歸果如表2-彼1:哀表2-1政癢縫奪通握某設(shè)備的苦技術(shù)資料傅項趣目逢技術(shù)先進設(shè)筋備通技術(shù)陳舊設(shè)拉備返月產(chǎn)量送10000阻件但10000礙件爆單件工資事0.80元向1.20元荷月工資成本還8000元滲12000光元鷹月差異額很12000勇－8000摸=4000域元水年工資成本醋超支額穗4000斷×珠12二48焦000元舌減:所得稅戒(稅率33奮%)碰15840銅元屢扣除所得稅高后年凈超額李工資素32160樸元言資產(chǎn)剩余使掏用年限通5年耳假定折現(xiàn)率近l0%，5介年年金折現(xiàn)素系數(shù)量3.790撐8博功能性貶值煤額食12191左2.128宴元飽應(yīng)當(dāng)指出，遇新老技術(shù)設(shè)團備的對比，雙除生產(chǎn)效率觀影響工資成曉本超額支出收外，還可對副原材料消耗各、能源消耗雁以及產(chǎn)品質(zhì)夠量等指標(biāo)進國行對比計算鞭其功能性貶得值。巷此外，功能院性貶值的估摩算還可以通局過超額投資被成本的估算拍進行，即超咳額投資成本弦可視同為功挽能性貶值，挺計算公式為掃:幸（四）經(jīng)濟肥性貶值及其葬估算聽經(jīng)濟性貶值哪是由于外部驕環(huán)境變化造村成資產(chǎn)的貶煙值。計算經(jīng)漂濟性貶值時暗，主要是根齡據(jù)由于產(chǎn)品躬銷售困難而尤開工不足或緩?fù)Ｖ股a(chǎn)，粒形成資產(chǎn)的魄閑置，價值叉得不到實現(xiàn)穩(wěn)等因素，確齒定其貶值額專。評估人員醋應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)洪的具體情況棗加以分析確駱定。當(dāng)資產(chǎn)志使用基本正廁常時，不計揚算經(jīng)濟性貶皺值。瑞（五）成新寺率及其估算籮成新率反映永評估對象的適現(xiàn)行價值與政其全新狀態(tài)蹄重置價值的蒸比率。該成班新率指的是鬧重置成本法繡運用的第二草個公式（即慎:獲）中的成新饅率，它是綜漆合資產(chǎn)使用茫中各類損耗管以后確定的變。在成新率面分析計算過俗程中，應(yīng)充把分注意資產(chǎn)話的設(shè)計、制旨造、實際使槐用、維護、藥修理、大修校理和改造情寒況，以及設(shè)幕計使用年限映、物理壽命珠、現(xiàn)有性能佳、運行狀態(tài)廚和技術(shù)進步夕等因素的影況響。通常，賠成新率的估五算方法有以建下幾種:墻1．觀察法血。即由具有夢專業(yè)知識和柜豐富經(jīng)驗的記工程技術(shù)人戚員對資產(chǎn)的盟實體各主要付部位進行技懂術(shù)鑒定，以鍛判斷確定被脫評估資產(chǎn)的惑成新率。與藏上文中所述柜實體性貶值筒確定中所稱趴成新率不同滅，這一成新誕率是在綜合燦考慮資產(chǎn)實棍體性損耗、傘功能性損耗側(cè)和經(jīng)濟性損爭耗等基礎(chǔ)上盈確定的，而杏不只是考慮聚使用磨損和石自然損耗的抗影響。根2．使用年則限法。即根陰據(jù)資產(chǎn)預(yù)計男尚可使用年宿限與其總使德用年限的比當(dāng)率確定成新碑率。計算公魔式為:路3．修復(fù)費克用法。即通哥過估算資產(chǎn)媽恢復(fù)原有全依新功能所需咳要的修復(fù)費初用占該資產(chǎn)同的重置成本越(再生產(chǎn)帥價值)的百慘分比確定成惰新率，計算杠公式為:笑估算成新率芳的方法很多抵，這在后面柄各類型具體此資產(chǎn)的評估釀中會具體研雜究確定，這耍里不再詳述凡。需要說明榆的是，評估滿工作中，有鑄些評估人員佩直接按照會轉(zhuǎn)計學(xué)中的折慌舊年限估算貞成新率，這撈種做法是不移正確的。這忙是因為:遵第一，折舊括是由損耗決糠定的，但折扁舊并不就是童損耗，折舊勁是高度政策峰化了的損耗底。資產(chǎn)使用賊過程中，價黑值的運動依勞次經(jīng)過價值滿損耗、價值忠轉(zhuǎn)移和價值虧補償，折舊賊作為轉(zhuǎn)移價爪值，是在損閱耗基礎(chǔ)上確戀定的。但會賄計學(xué)上的折疤舊率或折舊嫁年限，是對眠某一類資產(chǎn)串作出的會計修處理的統(tǒng)一豬標(biāo)準(zhǔn)，是一狀種高度集中駝的理論系數(shù)榴或常數(shù)，對墳于該類資產(chǎn)筍中的每一項泊資產(chǎn)雖然具款有普遍性、傍同一性和法鏟定性，但不以具有實際磨圈損意義上的步個別性或特欠殊性。實際逼上，它表現(xiàn)駐在以下幾方季面特征:其滴一，折舊年慶限是一個平餐均年限，對健于同一類型蝕中的任何一吼項資產(chǎn)均適享用;其二，猴它是在考慮槳損耗的同時蟻，又考慮社今會技術(shù)經(jīng)濟融政策和生產(chǎn)餐力發(fā)展水平方，有時甚至不把它作為經(jīng)丟濟杠桿，體蘆現(xiàn)對其類資較產(chǎn)的鼓勵或秩限制生產(chǎn)政粒策;其三，默它是以同類茅資產(chǎn)中各項椒資產(chǎn)運轉(zhuǎn)條惹件均相同的肆假定條件為波前提的。在乘這種情況下廟，同類型的艱資產(chǎn)，無論繼其所在地如老何，保養(yǎng)維捧護情況、運恥行狀況如何香，均適用同黎一的折舊年拿限。而評估炊中的成新率脖則是根據(jù)資抵產(chǎn)的具體運腹轉(zhuǎn)狀態(tài)、使旨用頻率、工腥作環(huán)境等確姻定的，具有凈特殊性和個并別性特征。艙第二，折舊伍年限的確定參，以資產(chǎn)的貼維修是為了殘保證資產(chǎn)正播常運轉(zhuǎn)為前磁提的。也就債是說，修理晌是作為追加叛勞動支出，滋不增加資產(chǎn)曬效用和價值翅。但實際上塌，每一項資日產(chǎn)在使用過陶程中，由于束運轉(zhuǎn)條件、贏保養(yǎng)、維修靜條件不同，槍其損耗以及晴實際運作功軌能也不相同通。評估中通品常所講的完禍全相同的資購產(chǎn)是很少見廳的，就是這旦個道理。而穴且在實際工奴作中，許多貧資產(chǎn)提前報仁廢或超齡服桶役，無不與貍其保養(yǎng)、修棋理和運轉(zhuǎn)狀顫況有關(guān)。可凈見，資產(chǎn)的販維修在保證素資產(chǎn)正常運留轉(zhuǎn)的同時，鋤具有更新的胖性質(zhì)，可以米增加資產(chǎn)的巷效用和功能耳，資產(chǎn)評估紛更注重資產(chǎn)猾運轉(zhuǎn)的實際勺效能。需要罷說明的是，染在評估時，裳盡管維修費尚用的發(fā)生會孔增大資產(chǎn)價討值，延長資異產(chǎn)使用壽命泄，從而影響年其成新率，童但成新率確瑞定不是資產(chǎn)牙運轉(zhuǎn)中費用恭增減的反映悉，并非發(fā)生擴修理費用越棕多，成新率默就越高，而箭是運轉(zhuǎn)過程墻中更新、修怕理費用發(fā)生樓結(jié)果在資產(chǎn)疲性能、使用形期限等方面遷結(jié)果的體現(xiàn)刺。蒼當(dāng)然，并不餃?zhǔn)撬械木S亭護修理都是丹有效的，從含評估角度，濫應(yīng)注意區(qū)分葉可修復(fù)性損任耗和不可修看復(fù)性損耗。怨可修復(fù)性損蒙耗是指為不約改進(改犯造)效用而化花費的成本膊，低于所能稼由此得到的彩收益回報。權(quán)不可修復(fù)性恥損耗則是指悉由于一項資點產(chǎn)的改進成笛本超過了這從種改進帶來欺的收益，而益不能彌補改盈進的資產(chǎn)貶欄值和價值損擦失。因此，叛只有為可修艱復(fù)性損耗而銳發(fā)生的費用額支出從而影習(xí)響成新率變泳化才是應(yīng)予班考慮的。瞇第三，折舊暢年限的確定微與評估中成護新率確定的巷基礎(chǔ)溜——嬌損耗本身具惕有差異性。守確定折舊年仇限的損耗包臣括有形損耗督(實體性勉貶值)和無縣形損耗;而姐評估中確定叉成新率的損遙耗，包括實魄體性貶澆值、功能性何貶值和經(jīng)濟致性貶值。其溝中，功能性驕貶值只是無塞形損耗的一販種形式，而賽不是無形損補耗的全部。訊經(jīng)濟性貶值答則是資產(chǎn)外驢部原因引起差的，為評估桶過程所特有階。吐第四，在資阿產(chǎn)評估過程有中，如果一摧些評估機構(gòu)軋和評估人員笑根據(jù)實地勘懸察鑒定的結(jié)儲果，確定的坦使用年限與妻折舊年限完摘全相同，這及時當(dāng)然可以墓采用折舊年嶄限。但這僅翅僅是偶然性囑結(jié)果，并不司具有必然性己。而且，這訂是經(jīng)過分析境、比較、判孔斷后的結(jié)果繭，恰恰說明響成新率的確雀定應(yīng)根據(jù)實綁地勘察確定游，而不是將憲折舊年限拿鋼來就用。選三、運用成顧本法評估資謎產(chǎn)的步驟及起其優(yōu)缺點分毅析碧（一）運用性成本法評估無資產(chǎn)的步驟護運用成本法潤評估資產(chǎn)一苦般按下列步股驟進行：私1．確定被租評估資產(chǎn)，癥并估算重置婆成本;構(gòu)2．確定被蠢評估資產(chǎn)的遺使用年限;既3．估算被介評估資產(chǎn)的浮損耗或貶值齒;賽4．計算確聽定被評估資佩產(chǎn)的價值。椒（二）成本犁法的優(yōu)缺點煩采用成本法緒評估資產(chǎn)的鼻優(yōu)點是:P36居1．被評估局資產(chǎn)必須是棗能用貨幣衡斥量其未來期努望收益的單劉項或整體資振產(chǎn);削2．資產(chǎn)所帽有者所承擔(dān)壯的風(fēng)險也必旗須是能用貨倡幣衡量的。肚應(yīng)該注意的語是，運用收撓益法對資產(chǎn)斤評估時，是另以資產(chǎn)投人排使用后連續(xù)翁獲利為基礎(chǔ)壁的。資產(chǎn)作腦為特殊商品綱，在現(xiàn)實買孩賣中，人們奇購買的目的彼往往并不在井于資產(chǎn)本身蜻，而是資產(chǎn)牲的獲利能力霉。如果在資晶產(chǎn)上進行投誓資不是為了狀獲利，進行典投資后沒有瓜預(yù)期收益或決預(yù)期收益很捉少而且又很掃不穩(wěn)定，則兵不能采用收排益法。依二、收益法踏應(yīng)用的形式測收益法的應(yīng)物用，實際上地就是對被評幼估資產(chǎn)未來雷預(yù)期收益進哲行折現(xiàn)或本摸金化過程。多一般來說，炊有以下幾種所情況:咳(一)資產(chǎn)捕未來收益期萌有限的情況雜在資產(chǎn)未來露預(yù)期收益具謠有特定時期艇的情況下，神通過預(yù)測有航限期限內(nèi)各功期的收益額帥，以適當(dāng)?shù)南炚郜F(xiàn)率進行拖折現(xiàn)，各年朵預(yù)期收益折傅現(xiàn)值之和，卻即為評估值握。基本公式商是:式中:丟R頃i效——敬未來第i個飽收益期的預(yù)澆期受益額，滾收益期有限炒時，R脾i脊中還包括期壓末資產(chǎn)剩余甲凈額;羊n拋——低收益年期憐r譜——葛折現(xiàn)率胸例:某企尚葡能繼續(xù)經(jīng)營驢3年，營業(yè)譯終止后資產(chǎn)少全部用于抵槽充負債，現(xiàn)版擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)般預(yù)測得出3儲年內(nèi)個年預(yù)驢期收益的數(shù)趣據(jù)如表2-早2:雷某企業(yè)未來湊三年的預(yù)期屯收益爭收益額（萬系元）服折現(xiàn)率紋折現(xiàn)系數(shù)斃收益折現(xiàn)值樓(萬元)胞第一年永300送6%決0.943拔4涌283寧第二年判400星6%撒0.890膏0京356尸第三年妄200純6%冰0.836爐9鞭167.9麗由此可以確反定其評估值撐為:舍評估值=2紀(jì)83+35桂6+167后.9＝80碗6.9（塑萬元）猴（二）資產(chǎn)沖未來收益無揮限朔的情況籌無限收益期蓬的情況下，宵有兩種情形行:乖1．未來收盟益年金化的皂情形。在這盆種情形下，住首先預(yù)測其蓄年收益額，斗然后對年收聾益額進行本淚金化處理，圓即可確定其緞評估值。拋基本公式為喚:現(xiàn)上述公式實汽際是預(yù)期收借益折現(xiàn)值求鈴和的特殊形帆式，推導(dǎo)過笑程如下:側(cè)假設(shè)未來預(yù)棍期收益分別退為R某1佳、R膏2粒……絞R困n龍，折現(xiàn)率為錦r，折現(xiàn)值撤之和為PV多，則有:策當(dāng)R互1艙=R云2疑=姓……項=A時，辯當(dāng)n踐→∞攀時，1/（逢1＋r）貓n椅→嘆0，則青在有的資產(chǎn)達評估時，其優(yōu)未來預(yù)期收洪益盡管不完遵全相等，但漫生產(chǎn)經(jīng)營活教動相對穩(wěn)定奮，各期收益錫相差不大，進這種情況下振也可以采用君上述方法進塔行評估，其瞧步驟如下：P39圖2-1謎例:某企業(yè)桐預(yù)計未來5草年收益額分甲別是12萬聽元、15萬扮元、13萬飽元、11萬嚴(yán)元和14萬啞元。假定從桃第六年開始戴，以后各年揚收益均為1培4萬元，確輝定的折現(xiàn)率自和本金化率顫為仗10%符。確定該企丑業(yè)在持續(xù)經(jīng)觸營下的評估貌值。錯評估過程可右按下列步驟行進行:逮首先，確定友未來5年收謹(jǐn)益額的現(xiàn)值臥。逢現(xiàn)值總額=斜12/(1遲+10%)瀉+15/(摩1+10%污)佩2齊+13/(街1+10%繩)繪3姨+11/(累1+10%巷)悠4您+14/(牢1+10%對)沾5艦=12核×旬0.909葉1+15那×傲0.826賭5+13福×榨0.751劇3+11騰×伐0.683促0+14煎×殘0.620科9=49.躺2442萬牲元古計算中的現(xiàn)贊值系數(shù)，可著從復(fù)利現(xiàn)值跡表中查得。另其次，將第繪六年以后的提收益進行本煩金化處理，冰即:14/茄10%=1誘40（萬追元）第最后，確定啟該企業(yè)評估溪值:演企業(yè)評估值雨=49.2隆442+1斤40曠×援0.620砌9=136蔽.17(萬順元)秒三、收益法丙中各項指標(biāo)凈的確定逼收益法的運以用，不僅在刪于掌握其在膚各種情況下旬的計算過程暫，更重要地今是科學(xué)、合細理地確定方熄法運用中的扔各項指標(biāo)。室收益法中的易主要指標(biāo)有新三個，即收河益額、折現(xiàn)愧率或本金化悠率、收益期宮限。能（一）收益露額弱收益法運用午中，收益額妻的確定是關(guān)續(xù)鍵。收益額栗是指由被評蝦估資產(chǎn)在使炮用過程中產(chǎn)撐生的超出其鳳自身價值的勒溢余額。對寬于收益額的簽確定，應(yīng)把磁握兩點:鈴1．收益額年指的是資產(chǎn)船使用帶來的演未來收益期盈望值，是通副過預(yù)測分析搜獲得的。無蒸論對于所有眠者還是購買娛者，判斷該碌項資產(chǎn)是否巧有價值，首棒先應(yīng)判斷該芽項資產(chǎn)是否忠有收益。評豬估時對其收祥益的判斷，巖不僅僅是看稀其現(xiàn)在的收柿益能力，更輝重要的是預(yù)斗測未來收益練能力。翅2．收益額驅(qū)必須是由被霉評估資產(chǎn)直罩接形成的，販不是由該項咸資產(chǎn)形成的惑收益分離出尤來，切莫張鋸冠李戴。殊關(guān)于收益額幼的構(gòu)成，以忠企業(yè)為例，憑目前有幾種京觀點:承（1）稅后聽利潤，即凈答利潤;撞（2）現(xiàn)金茄流量;悅（3）利潤繞總額。撇至于選擇哪按一種作為收畝益額，評估蔬人員應(yīng)根據(jù)冬所評估資產(chǎn)輩的類型、特玉點以及評估傍目的決定，倒重要地是準(zhǔn)饅確反映資產(chǎn)狂收益，并與燈折現(xiàn)率或本徒金化率口徑置保持一致。濱（二）折現(xiàn)木率和本金化線率弦確定折現(xiàn)率批，首先應(yīng)該銹明確折現(xiàn)的脊內(nèi)涵。折現(xiàn)憤作為一個時箏間優(yōu)先的概挽念，認為將別來的收益或介利益低于現(xiàn)耀在的同樣收絹益或利益，矮并且，隨著咽收益時間向亭將來推遲的載程度而有系夏統(tǒng)地降低價沉值。同時，園折現(xiàn)作為一復(fù)個算術(shù)過程需，是把一個氏特定比率應(yīng)飾用于一個預(yù)沒期的收益流超，從而得出離當(dāng)前的價值斜。從折現(xiàn)率航本身來說，哲它是一種特補定條件下的正收益率，說矮明資產(chǎn)取得狹該項收益的仿收益率水平程。收益率越蛛高，資產(chǎn)評呼估值越低。葛因為在收益負一定的情況廢下，收益率崗越高，意味喉著單位資產(chǎn)至增值率高，胳所有者擁有迎資產(chǎn)價值就截低。折現(xiàn)率霞的確定是運材用收益法評碧估資產(chǎn)對比藥較棘手的問表題。折現(xiàn)率違必須謹(jǐn)慎確挎定，折現(xiàn)率理的微小差異逝，會帶來評氧估值數(shù)以萬扭計的差異。捐確定折現(xiàn)率株，不僅應(yīng)有稍定性分析，李還應(yīng)尋求定扒量方法。折迫現(xiàn)率與利率飾不完全相同娛，利率是資龜金的報酬，速折現(xiàn)率是管零理的報酬。銀利率只表示孟資產(chǎn)(資云金)本身的嫁獲利能力，保而與使用條教件、占用者旨和使用用途科沒有直接聯(lián)悔系，折現(xiàn)率筍則與資產(chǎn)以獻及所有者使齒用效果有關(guān)革。一般來說蝶，折現(xiàn)率應(yīng)萍包含無風(fēng)險飄利率、風(fēng)險掘報酬率和通粒貨膨脹率。朱無風(fēng)險利率冊是指資產(chǎn)在牙一般條件下閣的獲利水平聲，風(fēng)險報酬貪率則是指冒掀風(fēng)險取得的劇報酬與資產(chǎn)叮的比率。每陜一種資產(chǎn)投初資，由于其蛙使用條件、園用途不同，夸行業(yè)不同，低風(fēng)險也不一貫樣，因此，守折現(xiàn)率也不晌相同。它要河由評估人員寸根據(jù)社會、蔬行業(yè)、企業(yè)殊和評估對象惹的資產(chǎn)收益賊水平綜合分厭析確定。折揮現(xiàn)率選擇時蝶還要注意所希選收益額的嘩計算口徑應(yīng)責(zé)與折現(xiàn)率的香口徑保持一弱致。至于折許現(xiàn)率的具體酸確定方法，沾將在各類資騙產(chǎn)具體評估忌時闡述。簡本金化率與朱折現(xiàn)率在本隱質(zhì)上是沒有鋸區(qū)別的。只白是適用場合醫(yī)不同。折現(xiàn)穗率是將未來光有限期的預(yù)壟期收益折算脈成現(xiàn)值的比間率，用于有錘限期預(yù)期收王益還原，本劣金化率則是柔將未來永續(xù)企性預(yù)期收益潑折算成現(xiàn)值蛙的比率。輩（三）收益江期限懂收益期限是滅指資產(chǎn)收益箱的期間，通土常指收益年傻期。收益期程限由評估人灌員根據(jù)未來僅獲利情況