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空間啟示錄AD4.集思廣義序：人類沒(méi)有任何一種重要的思想不被“鑒筑”藝術(shù)寫在石頭上。——雨果《巴黎圣母院》可.能.創(chuàng).造.不.可.能“”一切由不知所云開(kāi)始。項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告思路市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣雅.豪.優(yōu).郡之市場(chǎng)調(diào)研篇

一、調(diào)研目的第一節(jié)調(diào)研目的及區(qū)域

通過(guò)本次調(diào)研，了解分析深圳目前的房地產(chǎn)整體發(fā)展走勢(shì)和項(xiàng)目片區(qū)的現(xiàn)狀、配套環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓市動(dòng)態(tài)及今后發(fā)展趨勢(shì)，從而指導(dǎo)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，并制定出切實(shí)可行的執(zhí)行方案?！眯模瑒?chuàng)造價(jià)值—二、調(diào)研區(qū)域—用心，創(chuàng)造價(jià)值—第二節(jié)深圳市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）

地產(chǎn)投資增速減緩，商品房建設(shè)規(guī)模逐漸減小，空置房不斷消化（二）

關(guān)外住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長(zhǎng)速度（四）特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)波動(dòng)；特區(qū)外房?jī)r(jià)在城市化加速作用下增長(zhǎng)較快

（三）住宅價(jià)格總體呈上升勢(shì)頭，但走勢(shì)基本平穩(wěn)

（五）滿足大眾需求的普通商品住宅占主導(dǎo)地位，且價(jià)格上升幅度仍基本合理

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—

上半年由于中央加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，以上海和以北京為代表地區(qū)受到相對(duì)比較大的政策沖擊，而以廣州和深圳為中心的區(qū)域，由于本身成熟的市場(chǎng)機(jī)制以及相對(duì)比較健康理性的價(jià)格水平，基本上沒(méi)有受到太大的政策影響。深圳市住宅價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，全市商品住宅均價(jià)為6547.89元/平方米，同比上漲12.05%。由于近兩年來(lái)特區(qū)內(nèi)土地資源不斷減少，隨著交通環(huán)境的改善，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)重心逐漸向價(jià)位相對(duì)較低的特區(qū)外轉(zhuǎn)移。隨著品牌開(kāi)發(fā)商在鹽田區(qū)和特區(qū)外的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，帶動(dòng)了這些區(qū)域商品房質(zhì)量和檔次的整體提高，進(jìn)而提升了該區(qū)商品房的銷售價(jià)格。特區(qū)內(nèi)外住宅價(jià)格差異進(jìn)一步縮小，中低端住房比例略減。特區(qū)外置業(yè)逐漸成為主流。商品房市場(chǎng)需求旺盛，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)平靜的市場(chǎng)觀望后期，更會(huì)加大力度開(kāi)發(fā)樓盤，預(yù)計(jì)2005年下半年以及2006年初期將會(huì)有大量的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。2005年上半年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述—用心，創(chuàng)造價(jià)值—第三節(jié)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

目前片區(qū)的住宅主要集中在龍崗中心城中心區(qū)，老城區(qū)除了去年開(kāi)盤的創(chuàng)富時(shí)代廣場(chǎng)（售價(jià)3450元/m2，已賣完）和明年同本項(xiàng)目同期推出的鵬達(dá)花園三期。目前片區(qū)沒(méi)有在售樓盤，我們所調(diào)研的樓盤主要集中在龍崗中心城為主。

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—片區(qū)目前在售樓盤區(qū)位圖天健郡城尚景欣園（一期）花半里羅馬公元東方御花園東方沁園—用心，創(chuàng)造價(jià)值—1、片區(qū)目前在售項(xiàng)目一覽表2、戶型分析A）片區(qū)戶型以三房和四房為主

B）戶型面積普遍偏大—用心，創(chuàng)造價(jià)值—3、價(jià)格分析B）特色產(chǎn)品主宰價(jià)格的高低

A）龍崗中心城房?jī)r(jià)上升幅度位于深圳各區(qū)之首—用心，創(chuàng)造價(jià)值—4、目標(biāo)客戶分析

A）成交客戶以龍崗區(qū)域?yàn)橹?/p>

B）私營(yíng)業(yè)主和政府公務(wù)員成為項(xiàng)目的主要客戶C）置業(yè)目的以自住為主

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—5、銷售情況分析項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）銷售時(shí)間總套數(shù)剩余套數(shù)銷售周期（截止9月23日）月均銷售套數(shù)儷景中心64002005.0820831個(gè)月約205宇宏羅馬中心56002005.04374175個(gè)月約70花半里57002005.05529954個(gè)月約100尚景欣園1期43002005.04139525個(gè)月約16天健郡城45002004.11115819210個(gè)月約90套東方沁園1期44002004.106413011個(gè)月約55套—用心，創(chuàng)造價(jià)值—6、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

2005年下半年新推項(xiàng)目一覽表倚山郡錦繡東方尚景欣園（二期）寶鉅城御林·高爾夫別館中信·高爾夫別墅區(qū)水岸公館開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱地塊位置土地面積（㎡）建筑規(guī)模（㎡）主力戶型推出時(shí)間/備注招商地產(chǎn)倚山郡龍平西路15萬(wàn)一期7.18萬(wàn)共1500戶。一期主力戶型三房130㎡2005/10/1名進(jìn)投資錦繡東方清林中路3.2萬(wàn)9萬(wàn)三房（70～90㎡）四房110㎡大約2005年10月推出尚模地產(chǎn)尚景欣園2期龍城中路4.55萬(wàn)三房、四房為主約2005年11月推出東山實(shí)業(yè)佳盛園龍城中路0.90萬(wàn)2.62萬(wàn)二房、三房為主約2005年10月推出寶能投資集團(tuán)寶鉅城龍城大道與建設(shè)路交匯處2萬(wàn)共4.5萬(wàn)。其中商業(yè)4萬(wàn)，寫字樓0.5萬(wàn)寫字樓、商鋪即將封頂寶嘉新投資御林·高爾夫別館中信高爾夫植物園1.32萬(wàn)3.77萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)間與行政套房，共248套。約在2005年10月推出中信高爾夫別墅區(qū)龍崗鎮(zhèn)植物園旁6.6萬(wàn)共1.7萬(wàn)，一期57戶共109戶。獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅2005/8/13開(kāi)始登記佳兆業(yè)水岸公館龍城大道22萬(wàn)一期2.36萬(wàn)TOWNHOUSE、疊拼和小高層約2005年11月開(kāi)盤6、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

序號(hào)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱地塊位置土地面積（㎡）建筑規(guī)模（㎡）主力戶型備注1鴻榮源地產(chǎn)新亞洲花園3期龍翔大道40萬(wàn)65.84萬(wàn)不詳未動(dòng)工2九州地產(chǎn)世貿(mào)廣場(chǎng)旁52.5萬(wàn)未動(dòng)工3天健地產(chǎn)天健奧體新城黃閣路7.75萬(wàn)23.26萬(wàn)未動(dòng)工4星河地產(chǎn)未定龍平西路北與長(zhǎng)興路交匯處26.2萬(wàn)未定地基5東部集團(tuán)盛龍花園龍城大道與盛龍路交匯處11萬(wàn)26萬(wàn)未動(dòng)工6

大綜藝中央悅城龍平西路與長(zhǎng)興路交匯處7萬(wàn)20-25萬(wàn)不詳在建8天健地產(chǎn)天健現(xiàn)代城清林路和黃閣路交匯處的東北角6.3萬(wàn)13.98萬(wàn)9棟16～18層三房、四房、五房在建9崗宏投資澤潤(rùn)翰園羅馬公元西13.36萬(wàn)

三房、四房在建10廣業(yè)成廣業(yè)成龍崗項(xiàng)目龍城11區(qū)3萬(wàn)6.6萬(wàn)未定未動(dòng)工12鵬達(dá)花園3期

28334萬(wàn)約10萬(wàn)不詳未動(dòng)工

由上表可知，未來(lái)兩年內(nèi)片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平將逐漸提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈：1、住宅供應(yīng)量將大幅上漲，供應(yīng)量將突破150萬(wàn)平方米；2、龍崗房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平勢(shì)必提高。片區(qū)大面積的土地供應(yīng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，云集了大量品牌開(kāi)發(fā)商，如招商地產(chǎn)、中信集團(tuán)、鴻榮源、佳兆業(yè)地產(chǎn)、天健地產(chǎn)、星河地產(chǎn)等，勢(shì)必為中心城帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式及營(yíng)銷理念。第四節(jié)綜述1、片區(qū)房地產(chǎn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升2、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上升到目前的品牌競(jìng)爭(zhēng)3、品牌發(fā)展商云集，給片區(qū)帶來(lái)更多的關(guān)注4、樓盤品質(zhì)不斷提高5、龍崗客戶對(duì)產(chǎn)品要求逐漸提高6、競(jìng)爭(zhēng)壓力日趨增大7、關(guān)內(nèi)客戶比例逐漸上升8、社區(qū)園林與教育配套成為置業(yè)重要考慮因素9、戶型及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景成為打動(dòng)置業(yè)者的亮點(diǎn)—用心，創(chuàng)造價(jià)值—雅.豪.優(yōu).郡之項(xiàng)目分析篇第一節(jié)項(xiàng)目概況—用心，創(chuàng)造價(jià)值——用心，創(chuàng)造價(jià)值—北面：東方國(guó)際茶都第二節(jié)項(xiàng)目四至東面：龍濠賓館南面：榭麗花園四期（規(guī)劃中）西面：龍崗河—用心，創(chuàng)造價(jià)值—第三節(jié)項(xiàng)目周邊配套幼兒教育：晶晶幼兒園、雅祥幼兒園（項(xiàng)目一期內(nèi)）小學(xué)：豐麗學(xué)校（小學(xué)到初中）超市：新一佳文化設(shè)施：龍城廣場(chǎng)（影劇院、音樂(lè)廳、圖書館）醫(yī)療設(shè)施：仁安醫(yī)院、潤(rùn)澤堂藥業(yè)飲食配套設(shè)施：雅典中西餐廳、聚湘樓、巴蜀農(nóng)家華興食府銀行：中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、深圳商業(yè)銀行娛樂(lè)：豪迪（西餐廳、酒吧、KTV）汽車美容：匯豪汽車服務(wù)有限公司、比佛利專業(yè)汽車美容酒店：新空間文化酒店

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—第四節(jié)項(xiàng)目SWOT分析StrengthsOpportunitiesThreatsWeaknesses1、本項(xiàng)目處于新老城區(qū)的交接點(diǎn)2、交通便利,周邊配套比較完善4

、發(fā)展商在本地具有一定的知名度

3、戶型相對(duì)整個(gè)片區(qū)來(lái)說(shuō)是偏小的,因此總價(jià)偏低，戶型結(jié)構(gòu)合理、方正實(shí)用,項(xiàng)目的整體高度,具有明顯的地標(biāo)性5

、龍城廣場(chǎng)的文化資源，和擁有學(xué)校這個(gè)有塑造價(jià)值的配套—用心，創(chuàng)造價(jià)值—StrengthsOpportunitiesThreatsWeaknesses1、自然景觀缺乏,園林面積較小3、項(xiàng)目規(guī)模比同期一起推出的項(xiàng)目較小、戶型不具有明顯的特色4、本項(xiàng)目帶裙樓商業(yè),人流比較大,存在著安全隱患2、項(xiàng)目正西面靠近龍崗河和龍城中路車行主干道，空氣混濁、噪音灰塵大，影響本項(xiàng)目住戶的居住環(huán)境—用心，創(chuàng)造價(jià)值—StrengthsOpportunitiesThreatsWeaknesses2、龍崗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨成熟3、周邊項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提升片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格1、龍崗情結(jié)、不愿搬遷的本地居民，以及因生意原因居留于此的一些零售業(yè)主，積累了一定客戶源4、隨著深惠公路的改建和地鐵三號(hào)線的動(dòng)工，清平高速的通車，龍崗的交通將得到緩解5、奧體新城和高交會(huì)館的相繼落戶，區(qū)域發(fā)展前景看好—用心，創(chuàng)造價(jià)值—StrengthsOpportunitiesThreatsWeaknesses1、品牌發(fā)展商進(jìn)入，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大2、交通分散人流3、老城區(qū)客戶逐步向龍崗中心城轉(zhuǎn)移，形成區(qū)域客戶流失的現(xiàn)狀—用心，創(chuàng)造價(jià)值—綜合評(píng)述：本項(xiàng)目戶型面積和園林略小于同片區(qū)物業(yè)，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用但不具備明顯的特色，品牌發(fā)展商的進(jìn)入使該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇。但項(xiàng)目的地理和文化氛圍優(yōu)勢(shì)比較突出，因此，如何提升項(xiàng)目的附加值和營(yíng)造差異性產(chǎn)品，將是項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵點(diǎn)?！眯模瑒?chuàng)造價(jià)值—雅.豪.優(yōu).郡之項(xiàng)目定位篇第一節(jié)項(xiàng)目形象定位一、定位原則

產(chǎn)品的形象定位決定了產(chǎn)品的市場(chǎng)高度。因?yàn)橄M(fèi)者在還沒(méi)有真正了解產(chǎn)品之前，對(duì)產(chǎn)品的初步形象來(lái)源于產(chǎn)品形象的包裝。從某種意義上來(lái)講，產(chǎn)品形象的包裝決定了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶和它能走多遠(yuǎn)。因此我們將針對(duì)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)樹(shù)立產(chǎn)品的市場(chǎng)形象，為日后的推廣方向制定一項(xiàng)清晰的路線。—用心，創(chuàng)造價(jià)值—二、定位

東城地標(biāo)高度生活—用心，創(chuàng)造價(jià)值—深度挖掘目標(biāo)客戶的心理需求，滿足他們渴望改善原有的生活環(huán)境的欲望，提供給他們所希望擁有的一種上層階級(jí)的生活品質(zhì)、一種身份的象征。三、支撐因素1、外觀立面的形象高度2、國(guó)際化物業(yè)管理水準(zhǔn)，人性化的關(guān)懷之本3、最具鋼琴音樂(lè)文化氛圍的會(huì)所東城地標(biāo)：龍崗屬于深圳東邊的城市，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在整個(gè)區(qū)域中的地段優(yōu)勢(shì)，以及項(xiàng)目本身的建筑高度。高度生活：4、新老城區(qū)與生活零距離—用心，創(chuàng)造價(jià)值—工廠中高層管理人員周邊的私營(yíng)老板本地新婚的年輕夫婦政府官員第二節(jié)目標(biāo)客戶定位一、目標(biāo)客戶群—用心，創(chuàng)造價(jià)值—渴望改善生活環(huán)境，滿足居住需要對(duì)周邊配套依賴性較強(qiáng)手頭資金有限渴望有品質(zhì)的上層生活社區(qū)二、目標(biāo)客戶群心理分析—用心，創(chuàng)造價(jià)值—案.名.主.推第三節(jié)案名定位

一、定位

案名詮釋：1、“第一”要么就不做，做就做住宅的第一。什么第一？建筑的高度第一、建筑外觀第一、地段的優(yōu)勢(shì)第一、交通的便利第一、文化氛圍第一、社區(qū)硬件配套第一。2、“鑒筑”“鑒筑”鑒：對(duì)文物、藝術(shù)品等的鑒定和欣賞。在此處就是鑒賞高品質(zhì)的建筑，“鑒”同建諧音。構(gòu)建一個(gè)在本區(qū)域最富有“表現(xiàn)欲”的住宅，展現(xiàn)最本色的鑒筑美?！眯模瑒?chuàng)造價(jià)值—第四節(jié)推廣主題

一、定位原則

1、以營(yíng)銷的最終結(jié)果為目的2、迎合目標(biāo)客戶的心理需求，能在短時(shí)間里引起目標(biāo)客戶的共鳴3、避開(kāi)產(chǎn)品缺乏特色的不足，從高品位生活的角度出發(fā)—用心，創(chuàng)造價(jià)值—選擇鑒筑品味上尚生活二、項(xiàng)目推廣定位

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—推廣詮釋：一種居住形態(tài)，代表了一種生活品質(zhì)。而一種生活品質(zhì)，又影響了人生的方方面面。上尚生活：健康向上、簡(jiǎn)約內(nèi)斂、張弛有度、舒適愜意，具有良好的文化氛圍的一種傾向于精神方面的上層生活品質(zhì)。三、支撐因素—用心，創(chuàng)造價(jià)值—外觀市場(chǎng)形象地段物業(yè)管理會(huì)所園林上尚生活上尚生活第五節(jié)物業(yè)提升建議項(xiàng)目提升建議1-外觀建議

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—項(xiàng)目提升建議2-會(huì)所建議

小型酒店會(huì)所配套生活健身護(hù)幼醫(yī)療咖啡廳、影視功能廳、閱覽室、音美教室、棋牌室、健身房、沙弧球、桌球室、乒乓球場(chǎng)等。親子游戲區(qū)、兒童游戲室。專家門診、方便就醫(yī)。會(huì)所名稱鋼琴·家配合后期鋼琴音樂(lè)鑒賞會(huì)的宣傳、樹(shù)立項(xiàng)目的硬件形象—用心，創(chuàng)造價(jià)值—項(xiàng)目提升建議2-會(huì)所建議

會(huì)所選址在裙樓屋頂上（架空層），以現(xiàn)代風(fēng)格的手法和音樂(lè)主題相結(jié)合的小型酒店會(huì)所生活——通過(guò)酒店會(huì)所的設(shè)置帶給住戶一種高品味、時(shí)尚的新生活?！眯模瑒?chuàng)造價(jià)值—項(xiàng)目提升建議2-音樂(lè)主題

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—

建議本項(xiàng)目應(yīng)提高樓宇的高科技含量，采用以下高標(biāo)準(zhǔn)的智能化設(shè)置。

項(xiàng)目提升建議3-智能化配套建議—用心，創(chuàng)造價(jià)值—智能化系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)化LAN寬帶信息網(wǎng)入戶，每戶10兆帶寬每戶2個(gè)有線電視插座；高速雙向多功能有線電視網(wǎng)，VOD視頻點(diǎn)播安全防范系統(tǒng)電子巡邏系統(tǒng)可視電子對(duì)講訪客系統(tǒng)、指紋識(shí)別系統(tǒng)中央電子監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外線探測(cè)警報(bào)和緊急廣播系統(tǒng)車輛管理電子數(shù)據(jù)化設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)水、電、熱、照明設(shè)備監(jiān)視電梯工作狀態(tài)監(jiān)視物業(yè)管理系統(tǒng)電子公告牌系統(tǒng)三表出戶或提供遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)項(xiàng)目提升建議3-智能化配套建議—用心，創(chuàng)造價(jià)值—A棟紅線中所示意的兩個(gè)三房的視野不夠開(kāi)闊，采光不足，建議主力戶型三房不要放在這里，或拉寬樓與樓之間的距離，適當(dāng)?shù)南騼蛇吋訉捴虚g兩個(gè)三房的面積D棟紅線中所示意的兩個(gè)四房的采光不足，視野不夠開(kāi)闊，建議該成主力戶型三房C棟紅線中所示意的兩個(gè)二房和兩個(gè)三房朝向比D棟的兩個(gè)四房要好，所以建議這里做成四房項(xiàng)目提升建議4-戶型修改建議—用心，創(chuàng)造價(jià)值—項(xiàng)目臨近主干龍城大道和深惠公路，西北、西南二個(gè)立面戶型均須考慮到的噪音干擾問(wèn)題，因此，建議該朝向的單位窗戶采用中空雙層隔音隔熱塑鋼窗，以削弱項(xiàng)目劣勢(shì)，促進(jìn)銷售。建議采用中空雙層隔音隔熱塑鋼窗項(xiàng)目提升建議5-避免噪音干擾建議—用心，創(chuàng)造價(jià)值—物業(yè)管理建議—家居服務(wù)1、代繳各項(xiàng)費(fèi)用服務(wù)

代繳水、電、電話等公用事業(yè)費(fèi)，免去生活中細(xì)節(jié)之繁瑣

代辦費(fèi)為：人民幣5.00元/次（請(qǐng)于最后繳款期前3天托辦）2、訂送水/訂牛奶服務(wù)（免費(fèi)）

如需此項(xiàng)服務(wù)，請(qǐng)致電您的物管前臺(tái)服務(wù)人員3、代請(qǐng)家教服務(wù)（免費(fèi)）提供中、英文、音樂(lè)、舞蹈、繪畫等各類家教4、代請(qǐng)家傭/保姆服務(wù)（免費(fèi)）

如您需要家傭/保姆又沒(méi)時(shí)間去找，請(qǐng)與物管人員聯(lián)系以便為您安排稱心的家傭/保姆5、留言服務(wù)（免費(fèi)）

如業(yè)主本人或朋友有任何留言，可以書面或口頭形式讓前臺(tái)服務(wù)人員轉(zhuǎn)達(dá)項(xiàng)目提升建議6—用心，創(chuàng)造價(jià)值—提供商務(wù)服務(wù)、家居服務(wù)、增值服務(wù)。6、公寓室內(nèi)全面清潔

內(nèi)容包括：全屋抹塵、清洗全屋玻璃、全屋吸塵、浴室全間擦洗、清理室內(nèi)各垃圾簍子

費(fèi)

用：每次20元

1、郵政快遞服務(wù)

商務(wù)服務(wù)人員負(fù)責(zé)聯(lián)系當(dāng)?shù)剜]局及指定的快遞公司派送或投遞郵件，費(fèi)用依據(jù)郵局的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)及指定的快遞公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而定

2、報(bào)刊雜志訂閱服務(wù)（免費(fèi)）

商務(wù)服務(wù)人員可為住戶代訂各類報(bào)刊雜志（包括在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行的境外報(bào)紙），您只須提供相關(guān)身份證明即可

3、機(jī)票預(yù)訂服務(wù)（免費(fèi)）

商務(wù)服務(wù)人員將推薦有信譽(yù)的機(jī)票業(yè)務(wù)公司為住戶提供服務(wù)，并代客戶收取機(jī)票于前臺(tái)物業(yè)管理建議—商務(wù)服務(wù)—用心，創(chuàng)造價(jià)值—1、空調(diào)系統(tǒng)季節(jié)性保養(yǎng)

2、電話/電視/網(wǎng)絡(luò)的安裝調(diào)試

3、給排水系統(tǒng)/衛(wèi)生潔具維修服務(wù)

4、其他零星維修服務(wù)

以上由物業(yè)管理中心設(shè)備維修部提供24小時(shí)服務(wù)，請(qǐng)致電前臺(tái)服務(wù)人員，安排維修人員上門服務(wù)。

物業(yè)管理建議—房?jī)?nèi)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)—用心，創(chuàng)造價(jià)值—物業(yè)管理建議—保安/消防服務(wù)

咨詢/引導(dǎo)服務(wù)（免費(fèi)）

我們前臺(tái)服務(wù)人員將熱情細(xì)致地為住戶/來(lái)訪客人提供信息咨詢和引領(lǐng)服務(wù)。

定期檢查房?jī)?nèi)消防設(shè)施（免費(fèi)）

為確保住家及大廈的安全，物業(yè)保安人員將定期對(duì)您房?jī)?nèi)的消防設(shè)備進(jìn)行上門檢測(cè)，請(qǐng)留意我們的通知。

看管臨時(shí)存放的物品（免費(fèi)）

我們?cè)O(shè)有小件物品存放處，可為您存放暫時(shí)不用的物品，

如有需要請(qǐng)聯(lián)系前臺(tái)服務(wù)人員為您辦理相關(guān)手續(xù)（存放期不超過(guò)7天）。

失物招領(lǐng)服務(wù)（免費(fèi)）

如您有物品在小區(qū)內(nèi)遺失，請(qǐng)及時(shí)與前臺(tái)服務(wù)人員或您的私人助理聯(lián)系，我們將幫助您找尋。

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—（一)

建議與市政部門協(xié)商，治理項(xiàng)目西面的龍崗河,解決今后住戶和在此經(jīng)商的私營(yíng)老板后顧之憂；（二)

建議與區(qū)城管部門聯(lián)系，與交通部門協(xié)商，重新規(guī)劃行車路線，商榷以出資形式對(duì)路段進(jìn)行整改：1）填平龍崗河，擴(kuò)寬本項(xiàng)目的人流量最多的主干道融發(fā)橋2）路邊種植綠化；項(xiàng)目提升建議7-交通輔道的整改—用心，創(chuàng)造價(jià)值—第六節(jié)價(jià)格定位

一、定位原則

本項(xiàng)目目前周邊有多個(gè)在售樓盤，無(wú)論從區(qū)域、產(chǎn)品、目標(biāo)客戶等方面都存在很多的可比性，所以本次定價(jià)方式我們將采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)。在市場(chǎng)比較法中，我們將針對(duì)項(xiàng)目從以下幾個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比：—用心，創(chuàng)造價(jià)值——用心，創(chuàng)造價(jià)值—Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為按揭均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=(81/83)×5400=5270PB’=(QX/QB)×PB=(81/85)×5600=5336PC’=(QX/QC)×PC=(81/67)×4500=5440PD’=(QX/QD)×PD=(81/89)×5700=5187各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi’WA=35%WB=30%WC=15%WD=20%PX=ΣPiWi

=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=5270×35%+5336×30%+5440×15%+5187×20%=1844.5+1600.8+810+1037=5292元雅豪三期項(xiàng)目毛坯房按揭參考均價(jià)為：5300元/平方米—用心，創(chuàng)造價(jià)值—注：本項(xiàng)目將來(lái)在實(shí)際營(yíng)銷過(guò)程中的最終實(shí)收均價(jià)需依據(jù)市場(chǎng)的最新發(fā)展走勢(shì)進(jìn)行具體調(diào)整。

5800元/㎡～5900元/㎡

根據(jù)市場(chǎng)比較法測(cè)算出本項(xiàng)目的市場(chǎng)反映價(jià)格約為5300元∕平方米，考慮到本項(xiàng)目的產(chǎn)品要明年下半年才推出，市場(chǎng)存在很多的變數(shù)，而龍崗的片區(qū)樓價(jià)近年來(lái)一直上揚(yáng)，故應(yīng)對(duì)按上述市場(chǎng)比較定價(jià)法所得出的項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)作一定幅度的微調(diào)，暫定本項(xiàng)目現(xiàn)得出的均價(jià)上，增加10%，由此我們得出均價(jià)的區(qū)間范圍在

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—雅.豪.優(yōu).郡之營(yíng)銷推廣篇第一節(jié)營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，通過(guò)產(chǎn)品包裝、事件營(yíng)銷、媒體推廣等方式樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，從而達(dá)到在使產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售順利、利潤(rùn)最大化的同時(shí)，樹(shù)立企業(yè)形象，擴(kuò)大企業(yè)知名度和美譽(yù)度?！眯?，創(chuàng)造價(jià)值—二、營(yíng)銷推廣策略

針對(duì)性強(qiáng)、用最低的成本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化、塑造品牌形象

策略一：項(xiàng)目外圍包裝，充分利用本項(xiàng)目在主干道上的展示面

策略四：針對(duì)性推廣，挖掘片區(qū)客戶策略二：通過(guò)事件行銷制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度和美譽(yù)度

策略三：價(jià)格低開(kāi)高走策略五：通過(guò)在市場(chǎng)上豎立的良好的口碑和新穎的活動(dòng)營(yíng)銷及新老業(yè)主的溝通，深度挖掘新客戶—用心，創(chuàng)造價(jià)值—第二節(jié)前期包裝及導(dǎo)視系統(tǒng)建設(shè)

一、賣場(chǎng)包裝

1、售樓處選址

因本項(xiàng)目的主要人流來(lái)自于直通龍城大道的融發(fā)橋，所以本公司建議把售樓處放在最接近融發(fā)橋又不影響施工的地方。（因接近道路的地方有個(gè)施工面裝塔吊）—用心，創(chuàng)造價(jià)值—2、售樓處包裝建議

售樓處應(yīng)形成一種現(xiàn)代感、空間感很強(qiáng)、線條比較堅(jiān)硬，視覺(jué)沖擊比較強(qiáng)的感覺(jué)。室內(nèi)裝修建議采用大型的落地玻璃，配以體現(xiàn)“現(xiàn)代、對(duì)比強(qiáng)烈、時(shí)尚”的色塊和材質(zhì)，表現(xiàn)“東城地標(biāo)”的形象、文化和高度的生活。時(shí)尚近國(guó)際化的氛圍，以黑人低哼背景音樂(lè)配合氣氛的營(yíng)造主題形象。售樓處門楣也是重要展示區(qū)，需作精心布置（如右圖）?！眯?，創(chuàng)造價(jià)值—第二節(jié)前期包裝及導(dǎo)視系統(tǒng)建設(shè)

一、導(dǎo)視系統(tǒng)

夜間霓紅燈樓體條幅1.樓體包裝—用心，創(chuàng)造價(jià)值—2、路旗

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—3、廣告牌

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—3、導(dǎo)示牌

—用心，創(chuàng)造價(jià)值—第三節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷方案

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總攻略◆以第一鑒筑尋找第一樣板房設(shè)計(jì)沖擊市場(chǎng)，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，再用選擇鑒筑品味上尚生活的形象來(lái)建立市場(chǎng)高度，強(qiáng)勢(shì)推廣；◆前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段以形象推廣為主，誠(chéng)意客戶以交納誠(chéng)意金，簽定申請(qǐng)書的形式達(dá)到認(rèn)籌目的，同時(shí)輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹(shù)立產(chǎn)品形象，推出產(chǎn)品主題；◆在正式售樓處使用后，進(jìn)行解籌活動(dòng)，前期通過(guò)宣傳推廣在市場(chǎng)上建立高品質(zhì)的享受生活的產(chǎn)品形象，樹(shù)立產(chǎn)品主題高度，同時(shí)形成供不應(yīng)求的局面?！粼跓徜N階段，以孔祥東或像李云迪一樣的知名人士的鋼琴演奏會(huì)來(lái)引起媒體和有購(gòu)房需求人士的關(guān)注，配合產(chǎn)品自身的宣傳，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)情景銷售?！粼诔掷m(xù)熱銷階段，有針對(duì)性的消化剩余單位；◆在尾盤階段，消化剩余單位；—用心，創(chuàng)造價(jià)值—二、營(yíng)銷階段劃分及執(zhí)行構(gòu)想—用心，創(chuàng)