園項目企劃書前言目前，“獅城百麗莊園“項目尋求與北京建亞興業房地產經紀有感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀方市場感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載市場發展的必然趨勢。精品文檔放心下載感謝閱讀第一部分：戰略發展篇第二部分：市場分析篇第三部分：營銷定位篇第四部分：營銷實戰篇第五部分：廣告綜合篇第六部分：合作運作篇精品文檔放心下載感謝閱讀為北京市的銷售熱點。產品檔案地理位置：北京經濟技術開發區17#地開發商：北京儒林房地產開發有限責任公司感謝閱讀司；北京中鐵興都建筑工程有限公司謝謝閱讀責任公司設計單位：建筑設計：北京市建筑設計研究院；KLAYASSOCIATES感謝閱讀建筑師事務所（新加坡）景觀設計：北京林業大學一北林地景園設計院占地面積：259.375畝179640.83平米。其中搬遷居民住宅占地44942平米，建精品文檔放心下載筑面積約61234平米，外銷商品房占地117492.6平米，建筑面積感謝閱讀118406.83平米。容積率：0.88綠化率：36.71%第一部分發展戰略篇公司簡介及發展歷程北京建亞興業房地產經紀有限公司是從事專業性房地產投資顧精品文檔放心下載謝謝閱讀展示于一身的多元化公司。感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載物業管理、經紀人培訓等。感謝閱讀近150感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載美惠大廈把握商機，獨家代理，體現成熟自信。1．1．1995年2月至1995年7月策劃并代理銷售亞細亞廣場15萬精品文檔放心下載9.966％；謝謝閱讀2．21995年1月至1996年2月全案策劃并代理銷售忘憂里加拿大精品文檔放心下載別墅30萬平方米高檔別墅，在銷售期內共銷售15.2萬平方米，精品文檔放心下載銷售率近50％；3．3．1996年3月至1996年11月全案策劃并代理銷售榆苑公寓3.2感謝閱讀2.681％；精品文檔放心下載4．4．1996年4月至1996年12月策劃并代理銷售蘇州公寓4.2萬謝謝閱讀平方米住宅，在銷售期內共銷售3.8萬平方米，銷售率近90％；精品文檔放心下載5．51996年7月至1997年5月全案策劃并代理銷售力鴻花園近15謝謝閱讀8.859謝謝閱讀％；6．6．1997年7月至1998年10月策劃并代理銷售美惠大廈4萬平感謝閱讀2.460％；精品文檔放心下載7．71997年8月至1999年2月策劃并代理銷售蓮香園住宅小區15精品文檔放心下載10.268精品文檔放心下載％；8．8．1999年3月至1999年12月策劃并代理銷售金嘉苑2.8萬平精品文檔放心下載2.796.4％；精品文檔放心下載9．9．1999年8月至2000年12月策劃并代理銷售望京地區項目信謝謝閱讀荷城5萬平方米住宅，在銷售期內共銷售3.2萬平方米，銷售率精品文檔放心下載達到64％；10．2000年2月至2000年7月代理銷售杰寶公寓3.2萬平方米高謝謝閱讀檔公寓，在銷售期內共銷售1.2萬平方米，銷售率近40％；精品文檔放心下載11．1999年7月至今策劃并代理銷售廣華軒5.9萬平方米高檔公寓精品文檔放心下載，至今已銷售5.73萬平方米，銷售率高達97.1％。感謝閱讀12．2001年5月策劃并代理銷售立恒名苑14萬平方米高檔公寓。謝謝閱讀千里之行，始于足下；百尺高臺，起于壘土。感謝閱讀感謝閱讀長的。感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載融匯到您的輝煌的發展歷史進程。感謝閱讀精品文檔放心下載一個具有更強競爭力的專業性銷售代理公司。第二部分市場分析篇一、一、北京市住宅市場現狀總論北京的房地產市場起點高、發展快，到目前為止，北京市外銷商謝謝閱讀品房項目已有350多個，內銷商品房項目也有800多個。自1995年感謝閱讀以來，受國家宏觀政策以及其他因素影響，市場行情一度有所下滑，謝謝閱讀但幅度小，沒有出現大起大落現象。1995年年末以后，在國內房地精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載建設的嚴格控制下，北京外銷物業的供給有了明顯的降低，加上謝謝閱讀2001.7.13北京獲得奧運會的舉辦權、2001年末中國加入WTO的利好感謝閱讀形式，無疑加深了北京的外銷市場需求的刺激，以及迅猛發展的IT感謝閱讀行業所衍生的IT新貴對高檔物業的增加，使住宅市場出現了整體回精品文檔放心下載暖的趨勢。北京市的商品房市場總體供求形式明顯好于其他城市。在房地產感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀購買行為在逐漸減弱，住宅市場的擴大是必然的。謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀消費需求，個人購房比例正在逐年激增。這個成熟消費市場的形成，精品文檔放心下載使競爭日趨激烈，對于開發商來說，也意味著商機無限。二、北京市住宅市場供應特點1．規模住宅社區不斷涌現如亞運村的歐陸經典、望京的大西洋新城、東部的興隆家園、謝謝閱讀東潤楓景和南部的翡翠城等都是四、五十萬甚至上百萬的大型社區。精品文檔放心下載感謝閱讀社區更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區的整體水平。感謝閱讀2．規劃設計水平明顯提高，樓盤品質不斷上升現階段上市的大型項目中，不少項目均吸收了上海、深圳、甚精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀已是眾多發展商開始面對挑剔的個人市場認識到的獲勝關鍵。精品文檔放心下載3．外銷房減少由于內銷房的品質及配套服務也越來越趨同于外銷房，而且在精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀WTO感謝閱讀的開發量仍有所下降。4．經濟適用房減少由于經濟適用房的消費對象至今不能加以明確，而且這種產品感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀半開始就大幅下降。三、北京市住宅市場需求特點1．整體增長商品房市場需求將持續快速增長。預計供給增長要快于需求增謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀均價格下降。市政改造的進展，加大了普通內銷住宅的需求。個人消費品市謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀因此適用于投資的物業項目需求量大幅度上升。2．需求產品的特點北方市場一向以大戶型的消費者居多，但近兩年來由于住宅的感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀四、北京市住宅市場區域特點1．北京市場大體呈現出十個熱點區域，各區域的發展側重點亦有偏謝謝閱讀差感謝閱讀區發展成北京市中心商貿區感謝閱讀重點發展地區謝謝閱讀的重點地區精品文檔放心下載北京最大的居住區謝謝閱讀的交通相得益彰，形成與高新技術產業相關的物業重點發展區域北京西客站到公主墳，北京市西部商業中心謝謝閱讀展的地區亦莊經濟開發區，通州、黃村衛星城京昌快速公路沿線及上地信息產業基地京津唐高速公路沿線地帶2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。精品文檔放心下載及中高檔中等規模住宅居多。精品文檔放心下載形勢住宅開發再一次掀起熱潮。泛CBD謝謝閱讀先之地，CBD商圈的確定更明確了房地產投資的區域，因感謝閱讀此東二環到東三環一直輻射到東四環大片地區都相對開發走熱。感謝閱讀發提供了先天因素，地價的因素也使得這一片區的開發適合于大多數消費者。五、北京市住宅流行趨勢1、主流需求——總價30至50萬元就價格特點而言，北京市場今年主流需求仍為總價50萬元左右感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載客戶的承受能力大多在30至50萬。30感謝閱讀至50萬的總價意味著城里能買到一套小戶型商品房，在郊區增能買精品文檔放心下載到一套80平方米以上的大戶型普通商品房。2、小戶型仍然走俏在北京市場上，除少數高檔物業外，市區項目的小戶型商品房銷謝謝閱讀售速度最快，甚至出現搶購小戶型的場面。北京住宅市場小戶型的走俏與城市人群的構成特征是密不可分感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀資少、容易出租，自然是大多數投資客戶的需求指向。其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學生、研究生畢業謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載向于購買小戶型。另外，北京家庭小型化也是小戶型暢銷的原因之一。由于收入水感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀不高，基本條件具備的小戶型。3、高速路旁的項目令人矚目從供應來看北京目前的幾條高速路中京昌、京順開發比較早，周謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀3年時間完成五環路謝謝閱讀感謝閱讀將會出現比較多的項目，使這些區域成為新的熱點。從需求來看隨著有車族的增多和高速路效應會使住宅外延成為精品文檔放心下載WTO精品文檔放心下載謝謝閱讀津塘高速路、公路一環周邊項目的需求，使這些區域成為新的熱點。感謝閱讀4、TOWNHOUSE需求放大在2001年樓市上，TOWNHOUSE這種介于公寓和別墅之間的新型住謝謝閱讀TOWNHOUSE精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀二是北京市綠化隔離帶的建設準備了良好的環境質量和建設用地，感謝閱讀為TOWNHOUSETOWNHOUSE之感謝閱讀謝謝閱讀TOWNHOUSE準備謝謝閱讀精品文檔放心下載短了TOWNHOUSE謝謝閱讀TOWNHOUSE滿足了人們對環境和私密性謝謝閱讀的追求。2000年底TOWNHOUSE精品文檔放心下載季房展會上，同時推出了近10個TOWNHOUSE項目，倍受市場關注，感謝閱讀謝謝閱讀存在并有發展跡象，近期它的市場需求加大將是不爭的事實。謝謝閱讀5、板式住宅受歡迎的精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀樓并不像南方城市那樣適合人們居住。板式小高層多為９至１４層，謝謝閱讀一般一層２至４戶，因其經濟實惠受到消費者的廣泛歡迎。感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀時度適，睜大利韌的雙眼，看清局勢，到底什么樣的產品是有效的，精品文檔放心下載感謝閱讀而不被風吹雨打，殘葉飄零，正所謂“不經歷雨風，怎能風彩虹，精品文檔放心下載感謝閱讀星。六、亦莊區域整體市場看法精品文檔放心下載于亦莊博達中心對面的一棟洋房二期，9月2謝謝閱讀出8011月精品文檔放心下載開盤不到一年就銷售了92·國際銷售已超過50感謝閱讀65感謝閱讀％。125感謝閱讀開發項目的住宅總套數接近萬套，總入住率已接近60％。以其迅猛感謝閱讀的發展勢頭，受到開發商和購房者的關注和青睞。精品文檔放心下載精品文檔放心下載前亦莊已具備了成熟的居住環境和優于城區的生態環境。■居住環境成熟配套設施完善感謝閱讀15平方公里內，已形成了工業、公建和居民三個區域。世界500強精品文檔放心下載中的諾基亞、IBM等33家著名企業在此安家。開發區的土地已實現感謝閱讀了“九通一平。市自來水九廠提供生活用水，區內實行雙路供電，謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀字電視實驗區域。精品文檔放心下載300多家專營店和感謝閱讀不同風格的快餐店、高科技多屏幕影院及超過3000個停車泊位和大感謝閱讀型休閑花園的規劃已經完成，即將興建。目前小白羊超市已經開業。謝謝閱讀開發區目前不僅有723路、324路、927路等公交車途經亦莊到感謝閱讀市區，規劃中的地鐵5號線，最后一站也設在亦莊開發區。感謝閱讀精品文檔放心下載胡同小學合作建設的開發區實驗學校已于今年9月1日在區內開學；精品文檔放心下載謝謝閱讀體育中心計劃10月份對外正式開放。■生態環境明顯好于城區感謝閱讀感謝閱讀之間有3001000米的綠化隔離帶，精品文檔放心下載西側與涼水河間有100謝謝閱讀最大的綠地迎賓廣場，綠化面積按國際標準保持在46謝謝閱讀開發區還計劃在北側綠化帶上興建一座4000畝的國際企業文化公園，謝謝閱讀公園中將出現一批以企業名稱命名的景觀。謝謝閱讀季時為二級，為居住在這里的人們創造了良好的生態環境。謝謝閱讀■樓盤品優質高亮點多感謝閱讀感謝閱讀69精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀計上，動靜分區合理，戶戶朝陽，有13種戶型可供選擇；一幅畫卷謝謝閱讀72360精品文檔放心下載廳、明餐、明衛、明廚手法，很受消費者歡迎。七、區域市場分析（一）地理位置及周邊環境分析精品文檔放心下載精品文檔放心下載400謝謝閱讀39度45分謝謝閱讀—39度50分，東經116度25分—116度34分，海拔26—34米。感謝閱讀氣象：北京開發區屬溫帶大陸季風性氣候，年平均氣溫攝氏11.5感謝閱讀度，最高平均氣溫攝氏26度，最冷平均氣溫攝氏零下6度，年平均感謝閱讀風速2.6米/秒；年平均降水量580毫米。300米綠化感謝閱讀帶，北側與五環路間有1000米綠化隔離帶，西側與涼水河間有100謝謝閱讀米綠化帶。形成了“四季長青、三季有花”的綠化系統。（二）道路交通分析精品文檔放心下載四環3.5公里，距南三環7公里，距市中心天安門廣場16.5公里，謝謝閱讀有三條道路通往市區；距首都國際機場25公里，距鐵路貨運站7公精品文檔放心下載52謝謝閱讀140公里。連接開發區與市區的輕軌交通線已列入首都發展規劃。精品文檔放心下載（三）市政基礎配套設施分析北京開發區市政設施實現“九通一平。“九通”為通市政道路、雨謝謝閱讀“一謝謝閱讀平”為土地地貌自然平整。（四）醫療教育及生活配套設施分析醫院：多倫多醫院、同仁醫院、協和醫學城教育機構：開發區與新加坡聯合興辦的國際管理專修學院北京二中、史家胡同小學合作建設的國際學校擬建本市最大的雙語幼兒園休閑：博達國際交流中心、北京MALL、鴻禧長新高爾夫球場、配套精品文檔放心下載謝謝閱讀涼水河治理及濱河景區。八、區域市場調研分析（一）（一）市場調研目的本次市場調研的目的是針對項目的綜合定位，而側重于識別相精品文檔放心下載關樓盤的經濟技術指標，對本案的產品進行策略性分析。1、1、通過代表性樓盤了解北京亦莊市場的總體特征。感謝閱讀2、2、通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產品特性、區域謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀制定整合營銷謝謝閱讀企劃方案提供可靠的評估和決策基準。3、3、通過相關樓盤反映出該區位客戶群的需求特征。精品文檔放心下載4、4、通過調研，對比自身項目與其它項目競爭的優劣勢，借鑒謝謝閱讀可取之處，提高自身產品品質。（二）（二）市場調研內容本次調研在參考了周邊項目的數據分析，依據本案的市場定位，有針對性地選取了下列8個樣板樓盤：1、一棟洋房2、一幅畫卷3、東晶國際4、星島嘉園5、新康家園項目位置社區規特色價格戶型（平方入住時名稱（元/米）間米）平方米）一棟博達中心對15萬純TOWNHOUSE社一期均175-313一期今謝謝閱讀洋房面價年年底際公司設計，60005700平米會所一幅博達中心西，社區26高層全景板式公均價106-150明年年感謝閱讀畫卷大雄城市花寓，72米全程觀4300底精品文檔放心下載園四期畫卷8萬光電梯，360度全景居。地下車庫，鄰里中心等配套已經或即將使用東晶大雄城市花7.1萬日本設計大師六精裝均30-180明年10謝謝閱讀國際園旁價月底代風格，雙會所4600星島亦莊政府旁304-5層花園洋房均價109-256今年10感謝閱讀嘉園期5.3萬設計，地下車庫，4300月精品文檔放心下載人車分流，3000平方米會所新康大雄和星島21萬多層板樓均價98-182今年底謝謝閱讀家園之間3700亦莊周邊項目價格走勢圖15000起價10000均價最高價50000一棟洋一副畫東晶國星島嘉新康家起價52503900465039503300精品文檔放心下載均價58004300490043003600精品文檔放心下載最高價108004950503056003900謝謝閱讀精品文檔放心下載50005000精品文檔放心下載目均價都在3600-5000之間，最高價與最低價之間差500-1000元。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載TOWNHOUSE項目中唯一也是最早保證五證齊精品文檔放心下載全的項目，信譽的保障，發展商實力的展現，是其成功的獲勝至寶，感謝閱讀謝謝閱讀結果還算盡人如意，后之相繼推出眾多同質化產品，競爭欲演欲烈，謝謝閱讀9月6日國貿房展感謝閱讀謝謝閱讀在4500-5000較為適宜。從有效調查數據分析，已正式開盤的項目一棟洋房、星島嘉園、精品文檔放心下載200-300精品文檔放心下載500感謝閱讀漲200感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀6-8個月將完成銷售80%精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載優勢，我方建議價格定位如下：起價：3800元/平米均價：4500元/平米最高價：5200/平米精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載利潤的最大化。（五）客戶群體潛在需求分析客戶對東北部地區沿線別墅產品的認知度排列：1、1、地理位置2、2、戶型面積3、3、價格4、4、戶型的居住使用功能5、5、社區規模和園藝6、6、區內軟硬件配套設施7、7、物業管理8、8、區外大環境9、9、證照是否齊全（六）客戶群體投資意向分析1、作為第一居所（所占比例55%）永久居住；適于三口之家或三代同堂2、作為第二或第三居所（所占比例45%）A,在經濟實力允許的感謝閱讀情況下,選擇在郊區購置第二或第三居所,與自然貼近。B精明的投資一族，良好的資金運作，會帶來具大的利潤回報。精品文檔放心下載（七）客戶群體特征分析1、1、由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅2、中資、外資、合資企業的中高層管理人員，高級白領一族謝謝閱讀3、外籍客戶4、私營企業主、個體老板5、政府官員6、海外歸來的創業人員7、炒股票的贏家8、演藝屆、體育屆、文化圈、藝術圈的人九、項目機會點分析1、1、地段優勢——歡迎獨具慧眼的您2、2、大環境成熟——TOWNHOUSE聚集區3、3、綠樹掩映——享受森林浴，自在觀大千4、4、建筑風格——現代主張，品味藝術與生活5、5、戶型設計——創新時尚，實用，曼妙精致兼容6、6、園林設計——健康安全、生態環保7、7、物業管理——全方位酒店式物業經營管理十、項目風險分析1、與同質產品的競爭本案的產品是一種創新，但能否經得起市場的嚴峻考驗，能否謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載信會出現銷售的奇跡。2、工程進度的快慢本案的產品要與工期抗爭，滯后的工期將會面臨滯后的產品滯銷謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀障，這一點也是當前的重工之重。第三部分營銷定位篇一、企劃推廣的核心概念地產項目制勝的關鍵是品質和創新，在市場同質化的今天，品質感謝閱讀感謝閱讀新。我們推銷產品，靠的是品質，更要靠的是思想和文化。精品文檔放心下載熱愛和對生活的憧憬。感謝閱讀是用觀念和賣點與消費者溝通。感謝閱讀產品綜合力，性能價感謝閱讀格比將是獲勝的法寶。企劃推廣訴求核心：創新——品質——風格——專業創新“創新”是對本案“產品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載量的板樓、Townhouse之中脫穎而出。我們的創新不僅是一種革命，精品文檔放心下載也將順應市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。品質亦莊的項目多以價廉物美為自身主要優勢來搶奪市場份額，而開精品文檔放心下載發商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費者的精品文檔放心下載謝謝閱讀的，是從普遍的“TOWNHOUSE”中獨樹一面品質的大旗，創造亦莊地謝謝閱讀區真正的精品住宅。風格精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀專業謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載滲透入每一個開發的細微末節。我們認為“創新“品質“風格“專業”四點是以后在產精品文檔放心下載感謝閱讀項目的產品特征、建筑形式展開。二、品牌意識的導入謝謝閱讀自身與其它同類商品區別開來。每一個品牌，都有自己特定的內涵，謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀牌意識，以提升項目檔次而取得良好的銷售效應。創新——品質——風格——專業創新性——指經營意識，規劃設計，服務理念，具有超前性。品質性——指采用的配套設備、風格，國際化，信息智能化。風格性——精品文檔放心下載專業化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。精品文檔放心下載三、品牌形象的塑造1、賦予項目清新獨特易記的名字及區別于商品識別的標志，設計獨謝謝閱讀感謝閱讀CIS系統）2、2、謝謝閱讀配套方便實惠，充分體現文化，體現品味。3、3、保證施工質量和進度，給予購買者信心保障，建立品精品文檔放心下載牌形象。4、4、提高銷售質量，做為一個提供人性化設計的發展商，精品文檔放心下載應讓客戶享受到我們所提供全面優質的品牌服務。5、5、加強售后服務，通過提供完善的售后服務將樓盤的品謝謝閱讀牌效應延續。例如通過發展商與業主的聯誼活動，從物業管理、工程質量等方謝謝閱讀精品文檔放心下載效益和社會效益雙豐收。精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀予舊客戶各種不同的優惠。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎上，謝謝閱讀再進一步擴大市場占有率。四、產品定位——謝謝閱讀”精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀化配套等其他元素，也是買家評價項目好壞的標準之一。對于本案來講，周邊項目云集，勢必造成強烈市場競爭，可謂此謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀之。終上，產品綜合力，性能價格比將感謝閱讀是獲勝的法寶。這是一種全新的產品謝謝閱讀感謝閱讀介于HOWNHOUSE4層半或6謝謝閱讀DIE精品文檔放心下載感謝閱讀送花園，頂層送露臺。謝謝閱讀民的貴族。囊括Townhouse的天、地感受，有Townhouse的情調氛圍，謝謝閱讀但更平易近人。精品文檔放心下載客廳空間挑空，彰顯了高貴與尊崇。精品文檔放心下載隱層空間，貼和消費人群心理的完全贈送。方正的戶型格局，擴大的居室的使用空間，實惠業主。感謝閱讀精品文檔放心下載不相擾。超大觀景落地窗，采光與通風的順暢是品位生活的保證。感謝閱讀謝謝閱讀現代的、朗峻的，但并不缺乏親和力。從某種意義上講，我們是在販賣建筑風格，販賣產品自身。我們感謝閱讀不借助成熟的大環境、園林、物業，而我們的謝謝閱讀欣賞我們的建筑形式、產品設計才會進行交易，我們堅信這一點！感謝閱讀我們的建筑，是居住的空間，也是藝術的展現。五、訴求對象特點分析根據產品素質及消費層分析，目標客戶特征如下：主要客戶年齡層：35-45歲主要客戶年收入：個人年收入30萬以上主要客戶組成：丁克家庭15%三口之家或四世同堂60%長短線投資的人士25%精品文檔放心下載年為主，對新鮮事物都有較強的接受能力，客戶群體構成多種，精品文檔放心下載會吸引不同人士的注目。任何事情對他們而言，只有兩種可能謝謝閱讀——可以實行or不可以實行。對于能夠實行的事情，他們會理精品文檔放心下載性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多。六、客戶群體定位1、由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅2、外籍客戶3、涉外中上管理層客戶4、投資型客戶5、自住型客戶，白領一族。6、6、年齡35歲以上7、7、易于接受新事物謝謝閱讀CEO一族的金領，準確地說謝謝閱讀謝謝閱讀上層管理者、高級白領。七、產品總體戰略方向（一）（一）重要賣點：地段優勢——經濟技術開發區核心地帶大環境成熟——TOWNHOUSE聚集區產品創新——感謝閱讀新、生活的創新。個性生活——謝謝閱讀城百麗”的生活概念。戶型設計——感謝閱讀適的設計；采光好、通風好，所有利于生活的因素。社區規劃——低密度的住宅錯落分布，近18平米的藍圖構感謝閱讀想，構筑精品社區。園林設計——謝謝閱讀波青草之間，描繪至美畫面。社區配套——精品文檔放心下載交通環境——感謝閱讀專業開發——精品文檔放心下載南城的完美社區。品質建設——精品文檔放心下載保證工程質量無憂。知名物管——謝謝閱讀馨生活環境。（二）產品利基點分析：1、建筑風格時下的發展商和消費者對其風格到有頗多的詮釋，想用一種建謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載思潮深刻在人們的價值觀和審美觀中加以體現。東晶國際酷的外表，四個方型窟窿，足以讓人嘆為觀止，外觀的感謝閱讀立練俊朗、線條的簡潔明快堪稱是一部偉大杰出的藝術品。謝謝閱讀一幅畫卷的現代風格，附加了全景室外觀光電梯，附與了產品的感謝閱讀新鮮元素。星島嘉園簡樸溫馨的外觀，足夠一種貼近人的親和力。而本案要想獨秀一枝，開啟亦莊TOWNHOUSE群落中的先河感謝閱讀建亞在對市場宏觀及微觀領域的探求中，尋求出了真正適合本案謝謝閱讀的風格——感謝閱讀感謝閱讀的閃閃繁星。2、外立面：生活在有山有林的大自然的環境中，享受的是美與和諧的自然景謝謝閱讀精品文檔放心下載揮外立面的色彩應是柔和的，含蓄的，直觀的，靈動的；以建筑群風格的組團定位群體外立面的色彩，純凈的白、透亮的精品文檔放心下載感謝閱讀的硬朗與和諧的外立面相呼應，渾然天成，恰到好處。3、戶型：合理的室內功能配比和適合的面積是本案實現成功的重要方面，感謝閱讀價格的高低起伏全由面積的大小決定。而本案不同于其他項目之處則在于戶型內部空間的使用率超過了100%，一感謝閱讀謝謝閱讀我們的秘密武器——精品文檔放心下載這已不僅僅是量的優惠，而是開發商為業主作出的“質”的奉獻。謝謝閱讀面積指標并聯式別墅140—220平米之間。謝謝閱讀備開大型PARTY謝謝閱讀精品文檔放心下載擁有良好-通風性和采光性；心里功能上，實現空間的放大，起居的精品文檔放心下載寬裕，活動的自如；極大滿足買家對居住的挑剔。4、園林景觀謝謝閱讀觀設計，讓人一步入社區就會產生一種身臨其“生態網絡精品文檔放心下載入式綠化精品文檔放心下載綠地的均好性。人造溪流貫穿整個社區，十足“親水；社區選用多謝謝閱讀種養生感謝閱讀感謝閱讀相連，道路兩邊點綴著精美的雕塑。徜徉于此，頓生曲徑通幽之感。精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載在景中，家在畫上，其樂融融。主題廣場命名：“風格與林廣場，謝謝閱讀整體社區分為3謝謝閱讀域各設小型主題花園，設置相應的主題雕塑或小品，以自然、生命、精品文檔放心下載現代表現為主。精品文檔放心下載耐旱的灌木、草本、藤本植物，如高羊毛，玫瑰、牡丹等。感謝閱讀5、社區總體規劃：精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載兒園、托兒所，另設有商業街等公共配套設施。感謝閱讀精品文檔放心下載觀的均好，視線的均好，朝向的均好，私密性的均好。6、會所配套：會所是供社區業主運動、休閑、娛樂、交友的綜合所。要結合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設置其中的功能。感謝閱讀24小時商務中心、中西餐廳、健身中心、桑拿、按摩、游泳池、感謝閱讀精品文檔放心下載圖書館、室內球類活動室等等，符合國際化生活的需求。7、物業管理：實施全封閉管家式物業管理，細致體貼的物業服務滲透于每一位精品文檔放心下載精品文檔放心下載為業主提供一些特殊服務。精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載服務；報刊定閱；空房代管業務等。精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀天贈送生日禮物；每周享受家政中心的特定服務等等。8、車位：社區實現人車分流，以停車不破壞景觀為主。在院前保證一戶一謝謝閱讀個車位，保證一定量20%訪客停車需要。9、智能化配套：我們的目標客戶之所以能形成國際化生活一族，在很大程度上依精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載中，要選取高標準的配置，實現與國際接軌。八、產品其它建議：配室外觀光電梯先做配套再賣樓：注重社區小環境，給客戶以真實的感覺，謝謝閱讀同時保證基本的生活商業服務配套，會激起客戶購買欲望。感謝閱讀5種裝修方感謝閱讀案，并可將裝修款連同房款做按揭感謝閱讀升生活質量，保證生活安全。社區配備社區巴士，往返市中心。九、價格定位保持優越的性價比是制勝的法寶。本案的價格在第一篇幅已做了精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀價，在發展商實現其合理利潤的前提下，最終制定出來的。感謝閱讀起價：3800元/平米均價：4500元/平米最高價：5200/平米謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀利潤的最大化。階段性價格定位：1、1、開盤價采取低價入市的手法，一期價格均價以4000元/平米入市，以此感謝閱讀試探市場，爭取在短期內形成轟動效應，體現物超所值。2、強銷價在前期帶動下，進入熱銷期后，隨著工期的進展，總體均價定為謝謝閱讀4300元/平米。2、2、續銷期在強銷期過后，續銷期是一個平穩過渡的階段，這個階段廣告力精品文檔放心下載度有所減弱，主要消化意向客戶，力保均價與強銷期持平。謝謝閱讀4、收盤價如果本項目完全能夠被市場所接受，最終期望值可以提升到均價謝謝閱讀為4800元/平米。第四部分營銷實戰篇一、一、項目規模及開發進度本案分ABC118406.83感謝閱讀積113154.025252.814722.81謝謝閱讀開發進度：基于目前土地現狀，實現一個區的先開發，從外至內，循序漸進。精品文檔放心下載二、項目投資預算需要依據開發商提供的土地成本數據進行成本投資預算三、銷售周期界定1．內部認購期：目的感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀先期下定，為開盤引爆市場積累客源。市場情形精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀1003個月以上，謝謝閱讀通過長階段的內部認購動作，使其項目開盤前積累了大批意向買家，謝謝閱讀為其開盤火爆成功墊定了基礎。而本案存在其特殊性，拖延時間就等于金錢的浪費，所以銷售謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載定，會導致后期的退房。2．開盤期目的精品文檔放心下載謝謝閱讀的買家成交，通常開盤期的銷售狀況決定著此項目的成功與否。感謝閱讀市場情形：市場中各項目開盤方式不一，主要分為：展會開盤，感謝閱讀謝謝閱讀開放，現場舉辦抽獎、酒會等促銷活動。感謝閱讀精品文檔放心下載應多方位出擊。3．強銷期目的感謝閱讀感謝閱讀目的。市場情形感謝閱讀謝謝閱讀如：客戶嘉年華會，產品說明酒會等營造現場銷售氣氛。4．持續期目的：持續維持市場競爭力，爭取大批前階段未購客戶成交精品文檔放心下載60%以上，已無太精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀戶拉回下定。5．收盤期：目的：完善后期服務結束銷售市場情形感謝閱讀多為不利戶型，此時應采用部分讓利政策盡快完成銷售。四、預計銷售周期年內五月開工建設，預計一年半的銷售周期，2003年年末售完。精品文檔放心下載案前準備期：2002年3月——2002年5月內部認購期：2002年6月——2002年9月開盤銷售期：（國貿秋展）2002年10月—2002年12月強銷攻擊期：2002年12月——2003年3月持續攻擊期：2003年4月——2004年10月收盤期：2003年10月——2003年12月以上銷售周期的預計時間為18個月。五、年內銷售計劃一期獨棟別墅或聯排別墅23精品文檔放心下載照獨棟別墅價格定位1500美金，多層豪華洋房7000元/平米計算。感謝閱讀年內實現銷售額80%年內實現銷售額20000*12450*80%=1.99億元30000*7000*80%=1.68億元共計實現銷售額3.67億元，實現回款60%，2.202億元。謝謝閱讀六、營銷活動建議獅城百麗項目開盤活動獅城百麗項目物業管理委員會成立活動獅城百麗項目現樓樣板間開放活動獅城百麗項目一期封頂活動獅城百麗項目全面封頂活動獅城百麗項目正式入住活動感謝閱讀說明會以及節假日客戶聯誼活動等為主題，配以如靈動畫展、客戶感謝閱讀直接參與的戶外運動主題活動等，邀請部分媒體參加，通過具有藝感謝閱讀術性和正規性的聯誼形式，無形中提高產品自身的品位，增加客戶精品文檔放心下載對項目的了解程度和美譽度，并通過媒體宣傳加強市場對項目的矚精品文檔放心下載目，宣傳產品的品牌意識。第五部分廣告綜合篇一、一、項目的案名：——獅城百麗案名的涵義感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載不同個性化的一定區域性、時間性的要求。二、VI設計（一）（一）LOGO設計精品文檔放心下載LOGO設計中建議以建筑風格為主要設計元素（二）（二）標準字體、標準色的設定標準色采用紅與黑的搭配，形成差異化和個性化，強化視覺沖擊。感謝閱讀延展色謝謝閱讀功能上，可以變換LOGO的延展顏色靈活應用。三、廣告推廣主線風格——自然——品質五、廣告主題設定（一）（一）首期形象主題我們的產品不是大眾的，不僅因為獨特的建筑形式需要具有一精品文檔放心下載謝謝閱讀有一定的夢想，諸多元素的組合表示本案的客戶群體是具有慧眼的，謝謝閱讀他們渴望生活的自主性與隨意性，不是拘束的禁錮，是心靈的暢快。感謝閱讀所以，感謝閱讀訊息，讓他們去做出最后的選擇。我們的推廣主題：A、建筑設計：作為本案最重要的賣點，產品的建筑設計將是我們從始至終都精品文檔放心下載感謝閱讀才有了風格，才有風格的生活和居處，客戶需要我們去詮釋風格的精品文檔放心下載定義，而建筑形式就是最明了的解釋。B、綠地感謝閱讀的耀目，是居住的品質，是生活的向往。成片的林木包裹著有限的感謝閱讀空間，將是一道翠綠的風景線。C、物業管理感謝閱讀管家式管理服務，打理日常事物，營造一個穩定的居住環境，是提精品文檔放心下載升項目自身良好形象的最大加分因素。D、配套設施齊備的生活配套能讓客戶在短時間內增加對項目的親和感，我謝謝閱讀們所要推廣的，不僅是項目擁有的會所，還有一系列關于便捷生活精品文檔放心下載的要素。讓客戶信任我們，信任我們的項目能為他們帶來舒適的生謝謝閱讀活，是我們宣傳的目的。E、未來發展強調物業的未來發展，要許給客戶一個美好的未來生活藍圖。感謝閱讀強調物業的升值潛力，投資回報潛力，要綜合項目本身的性價比和精品文檔放心下載各種加分因素，著力宣傳建筑形式本身的升值可能，強調人對建筑感謝閱讀的感性認識的增大將是物業升值的最大依憑。（二）分階段擬定廣告主題1．試銷期：塑造產品市場形象在開盤前于各熱點媒體投放軟性文章，提出后現代主義獨特的謝謝閱讀風格表象，從建筑本身體現出一種純正，正是有品位但難于表現的謝謝閱讀人們最鐘愛的家。2．開盤期：宣傳物業品質，強化市場形象感謝閱讀借此加大市場對本項目的關注程度。3．強銷期：宣傳實際賣點以及產品功能，加大軟性文章的力度感謝閱讀4．收尾期：對尾盤實施促銷政策謝謝閱讀訴求新產品的新使用、從細微處訴求設計的人性化和品質的高標準。謝謝閱讀六、廣告策略（一）（一）戶外廣告2002年5感謝閱讀感謝閱讀工地現場的精美包裝，預告項目即將推出。（二）直投雜志先期廣告推廣選取直投雜志的形式，針對區域內特定目標群體，精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載親自到銷售現場參觀。（三）大眾媒體采用大幅平面報紙大眾傳播媒體為主媒體，對市民廣為宣傳，制精品文檔放心下載謝謝閱讀形象，營造市場震撼效果。（四）項目整體包裝（一）樓盤包裝的市場價值1、1、精品文檔放心下載家認可，促進銷售。2、2、謝謝閱讀公司實力的最佳展示。包裝是形象的總體設計，它不是制作自我表現的場所，而是精品文檔放心下載大眾滿足自己的需要進行文化消費的領地。形象只有指向大眾的謝謝閱讀情感和潛意識，才能夠被大眾選擇和消費。因而，包裝不是一種謝謝閱讀感謝閱讀（二）樓盤包裝完整的架構設計軟件包裝施工建設樓書工地現（三）樓盤包裝的具體任務a)工地形象包裝設計i.i.目標的地方，是宣傳最經濟和有效的場所，工地形象如何，不精品文檔放心下載ii.ii.手段：A、A、工地路牌：表明物業的名稱和位置，直接與工程感謝閱讀形象相關聯。B、B、精品文檔放心下載LOGO、廣告語、銷售電話、發展商名稱C、工地氣氛：1）1）XXX正式發售）等謝謝閱讀序的施工現場。2）2）在工地入口處擺放充氣拱門，形象美觀氣派，謝謝閱讀體現物業的高檔次。C、C、XX精品文檔放心下載層，預計還有XX天完工）或者豎立一些溫柔的XXX感謝閱讀D、路燈安裝：保證晚上看房的方便。E、搞好工地圍墻沿線參觀路線的道路平整以及綠化工程謝謝閱讀施工。b)售樓處包裝設計精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀樣會吸引過路的目標對象，富有深刻的感染力。謝謝閱讀集地選取市內接待處，現場建第二售樓處。1）建筑外觀設計：在銷售中心的包裝設計過程中，外觀建議強精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀大范圍內強調視覺沖擊對人產生的客觀作用2精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀設大致有接待臺，展板、效果圖、沙盤、單體模型、大型噴繪背板、謝謝閱讀銷控板、資料架、談判桌椅等。3）門頭看板配外打燈：大型噴繪效果圖。4）室內裝飾：POP旗、裝飾畫、印有LOGO的懸掛物等。精品文檔放心下載5）售樓處入口室外景觀：租擺造型花木等。c)戶外廣告包裝設計1謝謝閱讀為樓盤名稱及樓盤標識，具有吸引力及引導作用。2）在交通顯著、人流密集處設置大型戶外看板。d)銷售業務體包裝銷售人員統一的著裝，高雅的舉止，甜美的聲音，親切的微笑，感謝閱讀扎實的專業功底，豐富的營銷經驗，會使客戶滿意而來，滿載而歸。精品文檔放心下載謝謝閱讀大量人潮，以創銷售高峰。e)樣板間的設置精品文檔放心下載精品文檔放心下載現實謝謝閱讀謝謝閱讀應與產品的品質、物業的整體形象相一致。1）樣板間的選擇在真樓中做樣板間，真樓示范。做三至四種戶型，不同種裝修風精品文檔放心下載格,體現外在與內在的呼應。2）樣板間的布置謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀本項目的印象。3）合作裝修公司的選擇以招投標的形式選擇4）樣板間風格界定純現代的風格朗硬新古典的神韻悠然純歐式的華貴典雅5）樣板間的監護工作每天派專人打掃，保持室內干凈整潔f)樓書精品文檔放心下載性，便于記憶。可分兩冊內容進行訴求：形象冊精品文檔放心下載寫意手法，筆觸柔和感性，附圖意味悠遠，有如翻閱一本世界名家精品文檔放心下載攝影作品一般，予人無限遐思。賣點冊：主題是完美誕生、完美傳達、完美展現、完美延續。理性謝謝閱讀訴求，對于賣點進行嚴肅而真實的闡述。g)每月一期的客戶通訊每月發行的客戶通訊內容含概很多內容，如追蹤銷售進展情況，感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀與房地產專業書籍媲美，具有保存價值及閱讀功能。置業手冊：名稱定義為《走進XXX》購房流程——置業功能——周邊環境——生活指南七、媒體投放組合形式精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀最大的廣告效果，一般情況下，媒體以平面報紙為主媒體，以電視、精品文檔放心下載DM精品文檔放心下載種立體行銷，關鍵在于緊密期的配合及順延期的效果維系。謝謝閱讀1、媒體投放的目標精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀果，促進熱銷。2、媒介投放的選擇媒體購買的根本因素是以一個有效的成本價格送達大量的目標謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀體：1）平面報紙廣告A、A、感謝閱讀為輔B、B、版面大小：北青整版或半版，精品整版或半版，財經精品文檔放心下載半版，晨報半版，北晚半版2）直投雜志廣告感謝閱讀的強烈需求，刺激其潛在購買欲望。A、A、媒體選擇：目標、生活速遞、時尚家居，機票票封等感謝閱讀B、B、地點選擇：各大寫字樓、賓館；各大內、外銷公寓和精品文檔放心下載高檔住宅。C、C、5月初開始，之后每個月連續不斷投精品文檔放心下載放。3）電視廣告精品文檔放心下載謝謝閱讀消費者在多重媒體的反復訴求下，產生雙倍的效果。A、A、謝謝閱讀B、B、時間選擇：3分鐘C、C、感謝閱讀銷售中心，樣板間，發展商，代理商等。4）廣播廣告謝謝閱讀聽電臺節目的人以及經常乘坐出租車的高收入階層人士。A、A、頻道選擇：文藝臺