第五章房地產價格本章主要內容第一節房地產價格的含義與特征第二節房地產價格的構成與影響因素第三節房地產價格評估本章學習要求熟悉房地產價格的含義與特征；掌握房地產價格的構成與影響因素；了解房地產價格評估的基本思路。第一節房地產價格的含義與特征房地產價格的典型定義序號價格概念房地產價格備注1為獲得一種商品或服務必須付出的東西和平地取得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益現象2是凝結在商品中的一般的無差別的人類勞動在房地產開發、建設、經營過程中所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值及土地所有權價格的綜合貨幣表現本質房地產價格的特征異質性趨升性權益性政策性多樣性地域性第一節房地產價格的含義與特征1、房地產價格的地域性房地產是不動產，具有位置固定性特點。區位是決定房地產價格的關鍵性因素。不同區域（區位）房地產價格差異顯著。區位與房地產價格的定量分析住宅價格函數：分析家庭愿意為不同區位住宅支付多少費用住宅投標函數：分析住宅供應商愿意為不同區位的土地支付多少費用參考文獻：豐雷.房地產經濟學（第三版）.北京：建筑工業出版社，20082、房地產價格的異質性平層總價總價區間（萬）0406080100臨沂市洋房項目總價區間統計120躍層沂龍灣金泰華城香醍榮府奧林匹克城市主人開元香舍里數據截止到2011年5月資料來源：世聯怡高2013房地產市場總結和2014年房地產市場展望.洋房總價在60-90萬間，躍層總價一般在85-130萬之間3、房地產價格的趨升性資料來源：世聯怡高2013房地產市場總結和2014年房地產市場展望.房地產增值土地增值房地產增值需求拉動型增值投資累積型增值用途轉換型增值4、房地產價格的權益性房地產價格實際是一種產權價格，是房地產權利未來的收益價格；實物狀況相同的同一宗房地產根據其不同的權益要求可以有不同的價格。房地產權益價格類型：

所有權價格、使用權價格、其他權益價格5、房地產價格的政策性資料來源：/content/100071房地產價格分類成交價、市場價格、理論價格、評估價格市場調節價、政府指導價、政府確定價基準地價、標定地價、房屋重置價格土地價格、建筑物價格、房地產價格總價、單位價格、樓面地價所有權價格、使用權價格、其他權益價格6、房地產價格的多樣性房地產價格的特征異質性趨升性權益性政策性多樣性地域性第二節

房地產價格的構成與影響因素一、房地產價格的構成房地產價格成本利潤？？？……2009年，臨沂市房地產業協會、臨沂市建設工程標準造價及招標投標協會先后發布了《關于公布臨沂中心城區高層商品房開發成本的公告》、《關于公布臨沂市市區多層商品住宅開發成本構成的公告》，對不同類型居住房地產開發成本的構成進行了詳細計算。成本項目構成占總成本比例（%）高層多層土地成本7.59-31.3712.23-34.09前期工程費6.35-9.586.07-16.43建筑安裝工程費36.85-52.8230.08-54.91配套設施費5.5-7.262.43-9.41開發間接費用（管理費用）7.68-10.593.71-11.04經營稅金及附加9.34-10.395.84-10.99不可預見費用2.24-2.961.62-3.79臨沂市不同類型居住房地產開發成本構成房地產價格成本土地費用前期工程費建筑安裝工程費市政公共設施費用管理費用貸款利息稅費其他費用（不可預見費用）利潤房地產價格中的利潤房地產開發利潤表現為房地產開發企業年銷售收入扣除成本后的余額。房地產開發利潤是指按房地產開發行業平均利潤率計算、為開發房地產而投入的全部資本所應獲得的正常利潤。2003年前后，我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業行業相近。

但隨著房價的不斷上漲，房地產利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。國內部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。資料來源：國務院發展研究中心研究叢書(2012)房地產價格成本利潤房地產項目定價方法基本思路：在定價時首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導向定價成本導向定價法成本加成定價法目標利潤定價法單位產品價格=單位產品成本×（1+加成率）其中，加成率為預期利潤占產品成本的百分比單位產品價格=（總成本+目標利潤）/預計銷售量例：某房地產企業開發一樓盤，開發成本為2000元/m2,加成率為15%，求該樓盤單位售價。例：某房地產企業開發一總建筑面積為20萬m2的小區，估計未來在市場上可實現銷售16萬m2，其總開發成本為4億元，企業的目標成本利潤率為15%。求該小區單位定價應為多少？由開發商說了算？由房地產專家說了算？由政府說了算？……房地產價格誰說了算？二、影響房地產價格的主要因素影響因素房地產自身因素房地產外部因素實物因素權益因素區位因素經濟因素社會因素制度因素心理因素二、影響房地產價格的主要因素房地產自身因素：房地產實物因素：土地的位置、面積、形狀、開發程度……；建筑物的規模、外觀、結構、內部格局、設施設備、裝飾裝修、采光、日照、隔熱、隔聲、防水、維護與完損情況……房地產權益因素

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房地產權利及其限制、房地產使用管制房地產區位因素：方位、與相關場所的位置、臨街狀況、樓層、交通條件、外部配套設施、周圍環境和景觀。二、影響房地產價格的主要因素房地產外部因素經濟因素：國家、地區或城市的經濟發展水平、居民收入水平、物價水平、利率、匯率……社會因素：人口、家庭、城市形成歷史、城市化水平、社會治安、文化與時尚。制度政策因素：國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通、社會保障等方面的制度、法規、政策、行政措施。心理因素：對未來的預期、購買或出售時的心態、個人偏好、跟風或從眾心理、講究風水……知識鏈接：房地產價格確定的HEDONIC模型理論思想：一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(如房地產商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務等特征)，商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現。當商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。知識鏈接：房地產價格確定的HEDONIC模型房地產價格指數（Realestatepriceindex）房地產價格指數是動態描述一定區域內各類房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數。2、

收集資料了解國內外房地產價格指數編制方法及主要的房地產價格指數類型。本節課外自學內容1、下載閱讀溫海珍.城市住宅的特征價格：理論分析與實證研究[D]浙江大學，2004.，了解特征價格模型的原理及應用。第三節房地產價格評估房地產價格評估簡稱房地產估價，是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價的最高行為準則獨立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則替代原則估價時點原則房地產估價的技術準則體現公平的原則，要求估價人員：1、換位思考2、站在專家的立場反復、精細地權衡評估價值3、具有良好的職業道德一、估價原則行為準則技術準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則合法原則合法原則1、產權合法2、利用、使用合法3、處分方式合法4、估價過程合法一、估價原則行為準則技術準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則最高最佳使用原則最高最佳使用最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則，是指在合法的前提下，以待估房地產最有效使用的方式為估價基礎。1、最佳用途2、最佳規模3、最佳集約度最高最佳使用，是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。一、估價原則行為準則技術準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則替代原則替代原則當處于同一供需圈內的房地產市場上同時存在兩宗或兩宗以上效用相同或相近的房地產時，其價格將在市場機制的作用下趨于一致。替代原理在房地產市場中的特殊性表現為：房地產商品的替代關系具有不完全性；房地產市場必須處于同一供需圈。獲得最高性價比一、估價原則行為準則技術準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則估價時點原則估價時點原則同一宗房地產在不同的時點，往往會有不同的價格。必須依據估價目的來確定在估價時，是采用法律、法規、政策包括稅收政策的頒布、更改、實施日期之前還是之后的，就應該根據估價時點來確定。一、估價原則行為準則技術準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則一、估價原則行為準則技術準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則估價時點原則估價時點原則估價時點估價對象狀況估價對象房地產市場狀況過去（回顧性估價）過去過去現在過去現在現在未來未來（預測性估價）未來未來多出現在房地產損害賠償案件中，根據過去的狀況和現在狀況的對比估價中最常見、最大量的的，包括在建工程的估價評估房地產的預售或預購價格多出現在房地產糾紛案件中，復核估價多出現于房地產市場預測，為投資分析提供依據市場（比較）法成本法假設開發法收益法二、房地產估價方法一、

市場法1、定義:市場實例比較跟誰比？怎么比？比什么？市場上類似的交易實例比較間接比較與直接比較2、核心問題:3、操作步驟:5、適用范圍:與近期類似房地產進行比較并以交易價格為基礎，經因素修正得到評估對象價值。4、關鍵詞:具備發育完善的房地產市場，并且在市場上能夠收集，到大量的與被評估房地產相類似的市場交易實例資料。針對交易性房地產效果良好，如商品住宅、高檔公寓、別墅、標準工業房。交易實例房地產狀況資料交易日期、價格、情況付款方式、市場狀況等資料收集選取可比實例利用差額法或系數法綜合修正確定價值可比實例因素修正交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正二、

成本法1、定義:重置成本折舊如何確定重置成本？如何確定貶值？土地取得成本、開發成本分類2、核心問題:3、操作步驟:5、適用范圍:估測房地產的重置成本，扣除房地產各種貶值，確定價值資料收集估算重置成本估算各種貶值4、關鍵詞:原則上適用于所有待評估的房地產，但針對于那些既無收益又很少發生市場交易，且其他方法無法進行評估時，效果最好。如學校教學樓、體育館、醫院、公益性用房地產。方法確定價值管理費用、銷售稅費、開發利潤投資利息——注意計息期的確定實體性貶值功能性貶值經濟性貶值成新率法使用年限法綜合法三、

收益法1、定義：凈收入預期收益、凈收益房地產收入有哪些？如何確定收入？折現應考慮的問題？租金、銷售、直接經營收入、其他出租型房地產折現的種類2、核心問題：3、操作步驟:5、適用范圍：將房地產未來的凈收益通過資本化求取房地產的價值4、關鍵詞:房地產未來未來預期收益及風險能夠預測和量化、房地產的收益年限能夠確定。如商場、商務辦公樓、酒店、娛樂場、影劇院等。計算公式收集預期收益資料估測未來收益確定價值估測折現率直接經營型潛在總收入預測空置損失營運費用收入-成本-費用-稅金及附加-管理費用-財務費用-正常經營利潤土地折現率建筑物折現率綜合折現率折現的求取方法市場提取法、累加法四、假設開發法1、定義：最佳開發方利用式的選擇對未來開發完成后項目的預測預測開發完成后房地產價值途徑現實社會需要程度未來