房地產(chǎn)投資與項(xiàng)目管理主講：田曉晨Email:gultw@辦公室：7-302知識(shí)點(diǎn)回顧：敏感性分析單變量敏感性分析多變量敏感性分析在實(shí)際投資過(guò)程中，很可能有幾個(gè)變量同時(shí)發(fā)生變化，且其所造成的分析結(jié)果失真比單變量大，因此對(duì)一些重要的、投資額大的投資項(xiàng)目除了要進(jìn)行單變量敏感性分析以外，還應(yīng)進(jìn)行多變量敏感性分析。1．兩變量敏感性分析的步驟

1）選定敏感性分析的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為分析對(duì)象。

2）從眾多的不確定因素中，選擇兩個(gè)最敏感的因素作為分析的變量；

3）列出方程式，并按分析的期望值要求，將方程式轉(zhuǎn)化為不等式；

4）作出敏感性分析的平面圖：2．兩變量敏感性分析的應(yīng)用設(shè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一物業(yè)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)總投資為1000萬(wàn)元，建設(shè)期為1年。投資在期初一次性投入。年租金收入為300萬(wàn)元（當(dāng)年即發(fā)生），年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為75萬(wàn)元。物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命為10年，期末固定資產(chǎn)殘值為50萬(wàn)元。基準(zhǔn)收益率為10%。試對(duì)該投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析的局限性：1．敏感性分析對(duì)項(xiàng)目的不確定因素只能作程度上的評(píng)價(jià)，而不能對(duì)其大小測(cè)定。

2．對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化范圍的確定是模糊的、人為的，主觀(guān)性強(qiáng)，缺乏科學(xué)性（如增加10%，降低10%），它沒(méi)有給出這些因素發(fā)生變化的概率，而這種概率是與項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小密切相關(guān)的。

3．在分析某一因素的變動(dòng)中，是以假定其他因素不變?yōu)榍疤岬模@種假定條件，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中是很難實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)楦鞣N因素的變動(dòng)都存在著相關(guān)性。第8章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)分析——不確定性分析——風(fēng)險(xiǎn)分析

不確定性分析中的臨界點(diǎn)分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。1、風(fēng)險(xiǎn)的含義

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實(shí)際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。首先，風(fēng)險(xiǎn)是指“一定條件下”的風(fēng)險(xiǎn)。比如投資房地產(chǎn)，在什么時(shí)間投，投資于哪一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目，投多少，風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。這些問(wèn)題一旦決定下來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)大小就無(wú)法改變了。其次，風(fēng)險(xiǎn)是“一定時(shí)期內(nèi)”的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的大小隨時(shí)間延續(xù)而變化。2、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別從表面上看，風(fēng)險(xiǎn)與不確定性相似，但在真正的不確定性情況下，各種可能結(jié)果的數(shù)目是不可知的，所有可能結(jié)果的概率是不可測(cè)的。風(fēng)險(xiǎn)雖然也有不確定性，但他可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。——風(fēng)險(xiǎn)是“可測(cè)定的不確定性”3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過(guò)程中，某種低于預(yù)期利潤(rùn)，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。思考：就房地產(chǎn)置業(yè)投資而言，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有哪些？1）高價(jià)買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn)，由于種種原因只能以較低的價(jià)格賣(mài)出；2）盡管賣(mài)出價(jià)高于買(mǎi)入價(jià)，但是賣(mài)出價(jià)低于預(yù)期價(jià)格；3）墊支于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失，投入的資金沒(méi)有按期收回，或不能收回；4）由于財(cái)務(wù)等方面原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言，投資的各個(gè)階段的投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的。

1）在論證設(shè)計(jì)階段，主要的風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)研究與項(xiàng)目評(píng)估分析與預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性；

2）在資金籌措階段，資本結(jié)構(gòu)的變化會(huì)對(duì)未來(lái)收益影響甚大；

3）在項(xiàng)目建設(shè)階段，承包商的項(xiàng)目控制與管理能力、通貨膨脹、工期延長(zhǎng)及不可預(yù)料事件發(fā)生都對(duì)投資者投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成威脅。在確定降低風(fēng)險(xiǎn)因素的影響時(shí)，房地產(chǎn)投資者必須在報(bào)酬與安全之間進(jìn)行