開發區宏觀狀況Part2開發區發展規劃分析

Part2.1區域規劃開發區行政區域：大連開發區地處遼東半島東南端，北依大黑山（大和尚山），與金州區接壤；南瀕黃海，與長山列島隔海相望；東與金州區登沙河鎮相連；西接金州蜂腰部與甘井子區大連灣街道毗鄰。下轄馬橋子、大孤山、海青島、灣里、董家溝、金滿6個街道，代行管理得勝、大李家和新港。大連經濟技術開發區發展沿革1984-9-25國務院正式批準興建大連開發區1984-10-15

大連開發區開工建設2004年

金石灘國家旅游度假區合并到大連開發區2005年

大連出口加工區合并到大連開發區2008年

雙D港合并到大連開發區2010-4-9

《大連新市區管理體制改革實施意見》實施，開發區9個街道一并規劃為金州新區組團開發區擁有得天獨厚的自然條件，三面環海，北依大黑山自然風景區，發展潛力無限區域規劃區域規劃利好——《大連市城市總體規劃》將小窯灣定位為大連市副中心、新市區的公共活動中心，為未來大連主城區的功能轉移，具有十分重要的意義，本案毗鄰小窯灣，未來發展機遇巨大。大連主城區大連新市區張世坤：“用10年左右的時間把小窯灣建設成為大連未來新市區的中心區，定位為類似于“日本東京灣”、“美國曼哈頓”的大連國際商務區。區內規劃居住人口12萬人，就業人口32萬人，遼寧沿海經濟帶上的CBD即將在這里崛起”。政策推動使開發區和諧發展，未來將建成遼寧快速發展的重要增長極區域規劃小窯灣加快推進產業集聚，呈現出項目向園區集中、人口向建成區聚集、產業向集群發展的良好態勢小窯灣國際商務區：是新市區的中心區、企業總部聚集區、國際物流中心重要樞紐、區域性金融中心聚集高地、生態宜居新城。規劃面積15平方公里，建筑規模1500萬平方米，規劃就業人口30萬人，居住人口12萬人。區域產業雙D港新興產業園區

是大連市發展高新技術產業的重要組成部分，是未來金州新區一個千億級產業集群（電子信息）、二個百億級產業集群（生物醫藥、LED）建設的重要支撐區域。圖：小窯灣國際商務區圖：區域產業利好——英特爾芯片項目處于區域龍頭地位，引領區域進入高速發展狀態英特爾大連芯片廠是英特爾在全球設立的第八個、亞洲設立的第一個300毫米晶圓廠；項目占地4平方公里。月產5.2萬片300毫米晶片，預計年產值將達200億元人民幣；

英特爾項目現在屬于前期項目引進階段，先期投資額為25億美金，總共投資額度達到60億美金；項目已于2007年開工建設，2010年10月25日正式投產；本案位于董家溝區域，距離英特爾項目2公里范圍內。區域產業軌道交通、高速公路加強開發區與母城大連的聯系，區內交通網絡完善快軌3號線，使大連市內到開發區僅需30分鐘，此外有大連火車站—開發區公交、大連大學—大連火車站等小型客車，來往大連市內非常方便；沈大高速、疏港高速、丹大高速，加強開發區與整個遼寧乃至整個東北的聯系；區內環路1-8路，已經形成完善的交通網絡。區域交通快軌三號線疏港高速丹大高速沈大高速跨海大橋及海底隧道的規劃，將使開發區與大連核心CBD的距離縮短在車程15分鐘之內，開發區將正式邁入大連主城區行列區域交通一橋飛架南北，天塹變通途。政府公布，將提前啟動跨海大橋工程建設，由開發區政府承擔主要資金，橋長約18公里，由大連CBD東港區至開發區麗嬌灣海岸；跨海大橋建成后，由大連中山區人民路至開發區核心區車程僅15余分鐘，至本項目不到半個小時，與人民路至西安路時間相當，將使新老城區完全共融。開發區經濟發展分析

Part2.2開發區經濟增速明顯，全局地位日益提升，房地產開發勢頭高漲大連開發區經濟發展增勢明顯，GDP持續保持20%左右的增長速度，對區域經濟的牽動力越來越強。房地產投資占比亦逐漸增高；繼天津開發區之后，大連經濟技術開發區是全國第二個GDP突破200億元大關的開發區，被譽為“神州第一開發區”。（數據來源：大連市政府統計數據）開發區GDP隨著開發區經濟的前行，開發區人口數也在穩步增長，為房地產發展提供了堅強的基石；開發區的產業構成是開發區流動人口增速大于戶籍人口的內在原因，在很長的時間內剛需都是開發區客戶購買置業的主流需求；開發區人的年齡構成呈現年輕化特點，老齡化趨勢發展緩慢；開發區從業人員平均工資穩定增長，居民的生活水平穩步提高。居民的消費能力較強。（數據來源：大連市政府統計數據）城市競爭力的提升帶動區域人口持續大量涌入，催生的居住需求為近年房地產快速發展提供有利支撐開發區人口開發區以第二產業為主導產業，第三產業為輔。工業增加值和利潤占大連全行業比重80%以上；第二產業，帶來大量產業人口，人口年齡集中在20-35歲之間的青壯年人群，催生龐大的剛性居住需求。區域工業經濟和現代服務業持續發展齊頭并進，是千億產業聚集地、人口承載地，產業結構優化帶動需求增加（數據來源：大連市政府統計數據）開發區產業開發區宏觀狀況分析國家進一步擴大東部沿海開放、加快環渤海經濟區建設和振興東北老工業基地戰略的全面實施，為開發區新一輪發展提供了難得的機遇，新一輪產業人口擴張也為項目提供了新的客群基數。新市區已成為大連的價格洼地，一方面承接著大連眾多低端置業需求，另一方面因就業帶動居住及區域良好的宜居性、發展性，引導大量客群向內流入。產業與周邊區域形成互補，在促進經濟增長的同時，中高低端的人口分布也為房地產快速發展提供了有利保障。開發區強勁的經濟實力、開發建設日趨成熟，所帶來的城市吸納力為本案的房產發展提供了堅實的“基礎”。1234大連開發區建設目標：以現代工業為基礎，以高新技術為主導，以口岸經濟為依托，以現代服務業為支撐的智能化、生態型、綜合性的大連市現代化副中心。5開發區住宅市場分析Part3開發區住宅市場板塊劃分Part3.1開發區板塊劃分為西山板塊、東部板塊、中心板塊、金石灘板塊及濱海板塊，其中中高端項目多集中于濱海區域，本案位于開發區東部板塊，具有良好的政府規劃支撐，發展前景廣闊，但居住氛圍的建立尚需一定的建設周期南部濱海板塊與大連市主城區互動明顯，同時城市性及資源性突出，成為區域高端客群聚集地；中心板塊價值繼續鞏固及攀升，為城市發展一流區位，承載新區內中高端客群集聚，并吸引大連主城區中高端產業人群及投資客群流入，同時加強對東北客群吸引；金石灘板塊具備良好的臨海生態資源和主題性娛樂休閑資源，城市性逐漸加強，吸納城市遠期自住及投資客群；西山、東部板塊為城市普通價值區域，吸納低級剛需、基礎產業及城市化人群。區域板塊劃分本案東部板塊：驅動因素：資源、品質、產業發展項目類型：剛需小戶型客戶屬性：多為自住平均價格：6000-8000元/平中心板塊：驅動因素：商圈及交通配套項目類型：小戶型客戶屬性：自住、投資平均價格：7000-8500元/平金石灘板塊：驅動因素：山海資源項目類型：多為別墅、洋房客戶屬性：度假、養老平均價格：8000-12000元/平濱海板塊：驅動因素：依托濱海資源、品質項目類型：品牌開發商品質大盤客戶屬性：自住、養老、投資平均價格：7000-9000元/平西山板塊：驅動因素：依托交通及商圈項目類型：在售項目較少客戶屬性：自住、投資平均價格：8000-9000元/平開發區住宅市場發展環境分析Part3.2供需分析整體上看，開發區供銷比值基本平衡，保持在70%左右。2012年區域受大盤集中釋放的沖擊及目前市場觀望氛圍的影響，開發區當前市場成交放緩（數據來源：大連中原市場研究部）2011年史上最嚴厲樓市調控政策影響區域成交，但是年度市場消化仍舊破百，折射出區域置業需求旺盛；進入2012年，區域大盤集中釋放，整體供應量大幅度上揚，但受市場觀望氛圍影響，成交放緩，當前供銷比僅為51.8%;從目前市場情況及政策有所松動來看，2013年區域供應量仍將有所增加，整體市場供應將步入高峰期，區域市場競爭激烈。供需分析區域供應量仍將主要集結在濱海及中心區域，而本案所在的東部區域，在售項目性價比較高，供銷比相對較高（數據來源：大連中原市場研究部）開發區當前供應量集中在濱海及中心兩個傳統板塊，未來兩年開發區的存量和潛在供應量也多聚集在此，同時這些潛在供應相對高端，尤其是濱海片區，高端項目云集，未來競爭將呈現白熱化狀態；西山片區處于舊城區改造階段，目前在售房源最少，雖均為現房銷售，但產品品質一般，消化前景并不樂觀；本案所屬的東部板塊作為全區價格底線區域，承接大量剛性需求，供銷比居首，市場前景較好。存量及潛在量分析（數據來源：大連中原市場研究部）開發區目前剩余供應量及存量累計約442.82萬平方米，潛在供應量更是在高位徘徊。其中存量的39.84%集中于東部板塊，19.65%集中在濱海板塊；當前區域內住宅市場潛在供應量達1014.61萬平方米，按照最好的市場情形預測，該體量也足夠消化六至七年，尤其是濱海板塊及中心板塊的潛在供應量分別高達395.79萬平方米及277.45萬平方米，可見未來區域競爭壓力之大；東部板塊目前潛在供應量高達147.04萬平方米，現階段區域開發勢頭正勁，隨著小窯灣土地放量的增加，板塊面對開發區整體大環境競爭壓力的同時，區域內競爭壓力亦逐步加大。開發區目前潛在供應量近1000萬平米（已知數據），主要集中于濱海板塊及中心板塊，東部板塊隨著小窯灣土地放量的增加，潛在供應量也接近150萬平萬㎡價格分析（數據來源：大連中原市場研究部）2012年，開發區住宅均價為7869元/平方米，環比回落8.12%。主要是受政策影響下區域引領型項目價格調整以及部分項目低價入市的雙重的影響；區域自2007年以來，價格走勢平穩，一路上揚，2010年濱海及金石灘板塊高端項目大體量入市更使區域價格出現跳漲。2011年以來，受政策影響及東部部分項目低價入市的雙重影響，區域整體價格受到牽制；開發區目前在售項目高、中、低檔分布均衡，濱海板塊由于品牌開發商的品質大盤的入住，一直引領著區域樓市的價格及成交走勢，東部板塊一直是區域的價格洼地，吸引大批剛性需求客戶前往置業。開發區近年價格走勢穩中有升，2012年在政策影響下，區域引領型項目價格調整，同時部分項目低價入市，共同拉低了區域的整體成交均價元/㎡外區域人在開發區內從業：來源：大連市內、金州、北三市職業描述：咨詢行業、IT、房地產、媒體、政府等置業目的：居家或投資、養老，認同區域的自然環境價值取向：關注人文氛圍、教育資源、交通狀況、升值前景置業特征：實用、喜歡創新、對單價和總價都敏感。5+2鐘擺式休閑，享受生活次生客群本區域人群：來源：主要來自開發區內職業描述：企業中層以上員工及部分外企普通員工置業目的：婚房、學區改善性、過渡置業或投資價值取向：關注人文氛圍、通行便利、居住環境、升值前景置業特征：理性、對總價和產品品質敏感核心客群外地人群：來源：主要東三省、內蒙、北京等.以東三省客群為主，有親朋好友在開發區工作或做生意，認同區域的生態環境，尤其是海景資源，在自然的愉悅中享受健康的生活置業目的：以度假、投資或養老為主，兼顧投資、“9＋3”候鳥式休閑重要客群地緣性客群是開發區樓市的購買主力，外地客群同樣具有相當的比例，該類客群多與開發區有著千絲萬縷的聯系，同時隨著區域功能的提升，大連市內客群外遷的速度也在逐步加速客群分析（數據來源：大連中原市場研究部）開發區住宅產品分析Part3.3高層、小高層是區域目前主要建筑形態，建筑風格多采用現代簡約，產品設計和園林景觀已逐漸受到發展商的重視產品分析項目名稱開盤時間建筑風格產品形態容積率色系外墻用材建筑布局景觀設計建筑單位華潤海中國2008.8ART-DECO小高層、高層2.8米色涂料+面磚+石材內部組團式新加坡柏景中國建筑第三工程局紅星海世界觀2008.11法式別墅、多層、高層1.37黃色+灰色涂料+真石漆內部組團式美國Sasaki事務所中建六局第三建筑萬國公館2010.1歐式高層3.8黃色石材+真石漆行列式美國貝爾高林中國建筑一局和平道2010.8現代簡約+現代小高層、高層2.26灰色?；u行列式日本綜合計劃研究所大連阿爾濱集團奧泰·藍籌海2010.4現代簡約多層、小高層、高層1.7粉色面磚行列式豪張思大連悅泰建筑工程公司丹田2010.10ART-DECO多層、小高層、高層1.6灰色+米色石材+真石漆資源與布局的結合豪張思大連悅泰建筑工程公司遠洋·時代城2010.12西班牙多層、小高層、高層1.8黃色石材+面磚行列式大連建筑設計院遼寧三建東北明珠2009.3歐式高層5黃色石材+面磚圍合式——大連金廣建設城潤萬家2009.4現代簡約小高層、高層2.3黃色+灰色涂料+面磚行列式——大連昊坤建筑開建·陽光馨苑2009.8現代簡約高層6.1白色石材+面磚散點式大連市建筑設計院大連開建集團北歐假日三期2007.9現代簡約小高層、高層4.5黃色+米色面磚散點式北京新大地公司江蘇南通三建集團金灣·又一城2008.5西班牙小高層、高層2.24米色面磚行列式——大連金灣建設自由向2011.11簡歐多層、高層2.0米色+深色石材+真石漆行列式北京乾景陌野景觀設計公司大連九州建設有限公司樓市建筑風格多樣，品質感日趨成熟2008年金灣又一城2007年北歐假日2008年紅星海世界觀2007年東方優山美地2010年眾益萬國宮館建筑風格2011年自由向2008年華潤海中國2010年