赤峰錦繡大地房地產開發有限公司管理咨詢項目第三階段——管理模式及組織結構分析報告進行戰略性組織調整，建立科學有效的管理模式，保障企業的成功擴張提升二OO四年七月十六日赤峰錦繡大地房地產開發有限公司進行戰略性組織調整，建立科學有1報告內容:第二階段項目進展回顧第三階段項目進展回顧標桿企業研究及經營管理模式報告赤峰錦繡大地組織結構設計報告赤峰錦繡大地人力資源規劃報告21報告內容:第二階段項目進展回顧第三階段項目進展回顧標桿企在赤峰錦繡大地房地產公司通力配合和支持下，咨詢項目按計劃順利進行，順利完成了第三階段的工作內容第一階段：內部管理診斷和外部環境分析第二階段：戰略規劃的制定第三階段：管理模式和組織設計第四階段：人力資源規劃計劃中的工作實際完成工作超額完成任務標桿企業研究和赤峰錦繡大的經營管理模式的確定明確赤峰錦繡大地分階段組織結構的設計及部門職責、核心流程對赤峰錦繡大地未來人力資源需求進行進行規劃對赤峰錦繡大地進行了《企業文化研討》的培訓對赤峰錦繡大地進行了《會議管理技巧》的培訓完成了《赤峰錦繡大地經營管理模式研究報告》完成了《赤峰錦繡大地組織設計研究報告》，包含部門職責及核心流程完成了《錦繡大地人力資源規劃分析報告》3在赤峰錦繡大地房地產公司通力配合和支持下，咨詢項目按計劃順利在制定各項方案的過程中，新華信項目組關注的重點是方案的科學性和可操作性資料收集內部訪談調查問卷外部分析從內部重點收集公司原有的相關管理資料等，使新方案在體現新思想的同時，能夠保持工作的延續性對大地基礎和錦繡大地中高層管理人員和員工進行進一步訪談，與各層級共同研討新方案，確保方案有較強的可操作性項目組針對公司戰略、組織、人力資源、項目管理等方面的問卷結果進行分析，在方案制定過程中確保新方案具有較強的針對性對國內房地產市場和相關區域市場的發展趨勢和主要供求關系發展趨勢進行分析，確保在戰略規劃過程中的客觀性和科學性4在制定各項方案的過程中，新華信項目組關注的重點是方案的科學性同時新華信認為，在制定方案的過程中新華信的責任是...與錦繡大地一起找出答案經常向錦繡大地領導匯報項目進展，以獲取及時指導和支持幫助錦繡大地建立起解決問題的流程，并保證嚴格的標準及時地與各層級管理人員及員工保持溝通和交流，交換各自意見和建議，共同完善新的方案提供外部觀點和普遍適用的經驗，使之與錦繡大地的需要相適應保證以事實為基礎，以成果為驅動力的工作方法新華信的責任并不是...將自己的答案直接告訴錦繡大地到項目結束前才向錦繡大地領導遞交報告替代錦繡大地人員來操作業務流程要求錦繡大地的管理層創造奇跡無視錦繡大地的專業知識和經驗，無視錦繡大地當前的客觀條件和現實狀況采用理論性的，以研究為驅動力的工作方法5同時新華信認為，在制定方案的過程中新華信的責任是...新華信2.1報告內容:標桿企業研究及經營管理模式研究第三階段項目進展回顧標桿企業研究及經營管理模式報告赤峰錦繡大地組織結構設計報告赤峰錦繡大地人力資源規劃報告標桿企業經營管理研究錦繡大地經營管理模式分析62.1報告內容:標桿企業研究及經營管理模式研究第三階段項目2.2報告內容:標桿企業研究萬科股份陽光100河南建業廊坊榮盛萬通實業華潤置地12345672.2報告內容:標桿企業研究萬科股份陽光100河南建業廊坊2.2.1萬科萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.0億元。公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2003年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個城市進行住宅開發，2004年萬科又先后進入東莞、無錫、昆山三個城市。目前萬科業務已經擴展到18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣區域為中心的三大區域城市群帶發展以及其它區域中心城市的發展策略。憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩定增長的回報。82.2.1萬科萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以經過20年的發展，萬科已成為中國房地產的龍頭企業1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產業務的發展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。19881991199219931997200020011997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力20029經過20年的發展，萬科已成為中國房地產的龍頭企業1988年1通過向索尼、新鴻基、PulteHomes等企業的學習，萬科逐步走到了中國房地產市場的前列從索尼，萬科學會了“營銷”和“售后服務”，萬科第一個在國內做樣板房，也是受索尼營銷手法的啟發，后來萬科的物業管理，贏得了消費者們的一致認可，甚至不少人就是沖著萬科的物業管理買房子，這是索尼優秀的售后服務給萬科做了一個好榜樣。索尼新鴻基擁有1400億凈資產，是全香港最優秀發展商之一。從新鴻基，萬科學到的是：對品質的重視和對客戶的經營理念。從新鴻基，萬科懂得了“能夠讓客戶終身追隨的先決原因首先就是房子的品質”，學習新鴻基會，萬科成立了國內第一個維護客戶關系、提供增值服務的《萬客會》，即使在客戶服務會已經普及的今天，萬客會仍然是會刊可讀性最強、服務最細致的客戶經營機構，新鴻基萬科的新榜樣——美國最大的房地產開發企業PulteHomes，學習它鎖定終身客戶，延長產品線，以及提供細分的產品以滿足客戶不同階段的置業需求。

PulteHomes10通過向索尼、新鴻基、PulteHomes等企業的學習，萬萬科以建筑無限生活作為自身宗旨，致力于成為中國房地產業的領跑者萬科愿景：成為中國房地產行業領跑者。2000－2005年，萬科的發展規模將以年均30－40％的速度增長，到2005年發展成為大型藍籌上市公司，在15－25個城市發展業務。1.客戶是我們永遠的伙伴

2.人才是萬科的資本

3.“陽光照亮的體制”

4.持續的增長和領跑萬科核心價值觀：創造健康豐盛的人生對客戶，意味著了解你的生活，創造一個展現自我的理想空間。對投資者，意味著了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益。對員工，意味著了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺。對社會，意味著了解時代需要，樹立一個現代企業的理想形象。萬科宗旨：建筑無限生活11萬科以建筑無限生活作為自身宗旨，致力于成為中國房地產業的領跑萬科以城市城郊結合部為重點區域，以新興的白領為主力消費群，形成了自身獨特的風格

在各地萬科分支機構中，我們擁有共同的企業核心價值觀、“以客戶為導向”的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。倡導文化

在各地項目中，我們遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。開發原則在各種類型的產品中，我們已經形成了相對穩定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風格。產品風格以多層住宅為主的大規模項目占萬科總開發規模的80%左右。業態類型萬科面對的更多的是城市的白領，從中高檔到高檔調整到以中檔為主少數高檔這樣的定位，始終把握主流市場。目標客戶萬科目前在“建筑無限生活”理念的導引下，運用萬科這一品牌，通過對市場定位、產品設計、成本控制、營銷企劃、產品采購、物業管理等房地產開發重要流程的統一和節點的控制，以城市城郊結合部為重點區域，以新興的白領為主力消費群，在全國的１５個經濟發達的大城市成功地投資開發了萬科城市花園、萬科新城和花園新城三大系列的樓盤，成為中國樓市名副其實的市場領跑者。12萬科以城市城郊結合部為重點區域，以新興的白領為主力消費群，形萬科已經形成了三大產品系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。這些產品各具特色，但始終保持溫馨體貼的一致風格大規模的居民住宅小區。1992年開始，公司先后在上海、北京、天津、沈陽、深圳、成都等地推出大規模的居民住宅小區，形成了"萬科城市花園"系列品牌。憑借規模優勢，萬科引入國外先進的規劃設計理念，配套完善，注重綠化、環境和社區文化的營造，強調人與人的親情和溝通，充分體現人的價值，項目整體風格更為成熟和細致。面向普通白領的城交結合部的多層建筑群項目，定位是普通商品住房。為了順應郊區化住宅發展趨勢，1998年起，萬科又相繼在各地推出了"萬科新城系列"。天津萬科新城、深圳四季花城、沈陽花園新城、武漢四季花城等項目，注重住宅產業化發展，融入環保及高科技的含量，充分顯示了成熟社區的內涵魅力。中檔大盤路線，目標人群以“小資化”的城市中產階級為主，通過在城鄉結合部開發有文化、有品味的社區吸引白領階層、私營企業主。項目的產品種類較多，有多層、小高層、情景洋房和TOWNHOUSE。是新市鎮開發模式的典范，標志著萬科房地產開發業務進入了規模化發展階段。“四季花城”是萬科產品系列中范圍最廣、銷量最大的一個系列，因而也是從市場角度講最為成功的一個產品。城市花園花園新城四季花城13萬科已經形成了三大產品系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城萬科的跨地域擴張經歷了幾個階段。2000年起，萬科開始穩健而有步驟的新城市擴張戰略2000年萬科再度開始了穩健而有步驟的新城市擴張戰略。在全國10個城市的開發，形成了“萬科地產在中國”的開發格局。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產項目，并確定了以房地產為核心的發展方向，但開發品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。1993年國家宏觀調控，各地項目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發品種和項目也不能形成規模效應和品牌效應。從1993年起，萬科走上了“減法”之路，投資重點集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中于住宅開發。經過7年的調整，萬科選擇了一個專業，建立了一個制度，培養了一支隊伍，樹立了一個品牌。

目前萬科業務已經擴展到18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣區域為中心的三大區域城市群帶發展以及其它區域中心城市的發展策略。19912000199314萬科的跨地域擴張經歷了幾個階段。2000年起，萬科開始穩健目前萬科確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣區域為中心的三大區域城市群帶發展以及其它區域中心城市的發展策略上海區域管理中心南京南昌假日風景上海城市花園四季花城金色家園四季花城深圳區域管理中心金域藍灣四季花城金色家園深圳沈陽區域管理中心沈陽長春金色家園城市花園四季花城北京成都武漢青青家園星園城市花園四季花城天津水晶城美樹麗舍廣州中山佛山鞍山大連城市花園四季花城東海岸溫馨家園西山庭院花園新城金色家園東莞萬科集團進入城市開發項目區域中心擴大一線城市的開發規模圍繞區域中心，希望將二線城市的數量從12個擴張到20個進行結構重組，建立區域中心。塑造強勢公司品牌和鮮明的項目品牌。建立區域主流產品標準化的系統。建立兩級的戰略合作網關。在戰略重組方面，萬科以前是總部直接管理旗下的16家分公司，現在又增加了一級系統，建立區域總部，這個區域總部2004年會全部完成組織結構的設計。運作方法15目前萬科確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣區域為中心的通過品牌戰略，萬科在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效應，使跨地域開發成為優勢整合后的萬科企業品牌將以優勢產品力為支撐，與各地產項目品牌、物業品牌互動。各系列子品牌的利益點將各有側重，從不同角度詮釋萬科企業品牌的利益點——“展現自我的理想生活”。萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地產開發項目品牌以及物業管理品牌，形成了較為突出的優勢：文化品味、物業管理、企業形象、售前（售后）服務、社區規劃、環境景觀。消費者對萬科品牌的認知主要來自以“萬科”命名的系列樓盤，由于各地項目在檔次、形象上的不同，消費者的理解也出現差異。在個別城市，還出現以項目品牌代替企業品牌的現象。16通過品牌戰略，萬科在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效地產品牌的跨地域經營與商業的跨地域連鎖經營有著很多的相似之處，生產流程的統一是其異地開發取得成功的關鍵所在統一的運作和管理模式，保持了萬科在不同城市所開發的產品的統一品味、風格和穩定的質量，而這種相對穩定的品質和風格又堅定了消費者對萬科產品的美譽度和消費信心，形成了品牌的良性循環。房地產作為一種地域性極強的產品，地產品牌的跨地域經營雖然與普通的工業產品的跨地域生產有著很大的差別，但是它卻與商業的跨地域連鎖經營有著很多的相似之處。產品必須具有一定的品牌知名度；同時必須具有一整套統一的系統的維護品牌商業運作的工作流程。在跨地域連鎖經營過程中，統一的商業模式可能更為重要，而這個所謂的商業模式就是一種產品有別于另一種產品，一個企業有別于另一個企業的核心競爭力。統一的生產流程統一品牌維護目標客戶定位產品路線確定營銷企劃統一財務成本控制協力團隊整合物業管理跟進17地產品牌的跨地域經營與商業的跨地域連鎖經營有著很多的相似之處經過不斷變革，萬科產品在設計上不斷提升，并進一步走向標準化發展199219941996200020021992年深圳荔景大廈的全復式住宅設計，配合首創的酒店式服務，標志著萬科的住宅產品進入了一個新的層次。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設計，和上海萬科城市花園的新加坡式設計，是萬科在城郊結合部進行大規模開發的成功嘗試。1994年11月，萬科設立萬創建筑設計顧問有限公司，開始從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力1996年，萬科首次與外國規劃設計機構全面合作，在深圳景田萬科城市花園中引入了圍合、人車分流的設計概念，并在采用歐式建筑設計的同時，著重進行景觀環境設計。萬科推出的樓盤充分表現了融環境、土地、住宅和人于一體的風格。深圳彩園、北京萬科星園被聯合國人類居住委員會評為2000年全國優秀社區環境金獎。

深圳萬科四季花城的新市鎮開發模式，標志著萬科房地產開發業務進入了規模化發展階段，也引領萬科進一步探索住宅規劃設計與人的日常生活之間的關系。順應規模化發展的趨勢，萬科正從流程和成果標準兩個方面，建立跨地域設計工作的統一標準。2002年3月18日，國家知識產權局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設計的實用新型專利申請，標志著萬科住宅標準化與產品創新的成功結合。200118經過不斷變革，萬科產品在設計上不斷提升，并進一步走向標準化發在各地項目中，萬科提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，成為萬科產品的一大賣點1989199119941997199920011989年剛剛涉足房地產行業時，萬科以服務為突破點，借鑒SONY的客戶服務理念，在全國首創“物業管理”概念，并形成了一套超前的物業管理模式。1991年，萬科打破物業管理者與住戶之間傳統的“對立關系”，率先提出“共管式管理”，并在深圳天景花園成立了全國第一個業主委員會。1994年，萬科為高檔精品住宅量身定造了又一嶄新管理模式，在深圳荔景導入“酒店式服務”1997年，萬科順應業主對個人空間的需求，在深圳景田萬科城市花園開創“無人化服務”，利用先進的保安監控系統，為住戶提供一個既安全又寬松的居住環境；1999年，隨著住戶對個性化服務的需求逐漸提高，萬科進一步提升物業管理服務的層次，在深圳俊園推行“個性化”服務方式。2001年，萬科在上海推出“同心圓服務計劃”，為業主提供360°全方位服務——“前期介入、過程監控”：早在萬科假日風景立項之際，萬科物業就已經介入項目的規劃設計，站在業主的立場，從物業管理的角度提出意見和要求。在假日風景的整個建設過程中，萬科物業的管理專家都以“物業質量督導員”的身份，全程參與項目施工的質量管理，充分保障未來住戶的利益。19在各地項目中，萬科提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，成2.2.2陽光一百陽光100是中國大型房地產企業集團，創建于1992年。2000年在北京成功開發陽光100國際公寓創立陽光100品牌，目前在全國8大城市，北京、天津、重慶、濟南、長沙、南寧、柳州、桂林實現了13個項目的成功開發，總面積逾400萬平方米，并以每年100萬平方米的建設速度在增長。陽光100面向中國經濟快速增長的中心城市，面向迅速成長的城市新興白領階層，建立全國品牌連鎖的發展戰略，其迅速的發展，不斷的壯大，成為本世紀發展最快的房地產品牌之一。陽光100在北京首開國際大師設計，其不斷創新強大的產品力得到社會的認可，連續三屆榮獲國家建設部“創新奪標”最高獎，曾被譽為“引領北京住宅進入設計時代”。陽光100推出的“米婭計劃”―――全新個性化家居解決方案，實現了在城市集合住宅中，以大批量訂制的方法，全面滿足客戶個性化需求的解決方案，受到客戶的好評。202.2.2陽光一百陽光100是中國大型房地產企業集團，創經過13年的發展，陽光100初步實現了行業影響力和核心競爭力的質的飛躍，成為一個全國性連鎖品牌進入房地產開發領域參與決策北京萬通新世界廣場開發開發南寧萬通空中花園，新萬通購物廣場、新萬通賓館獲得成功進軍北京房地產，成功投資北京現代城1號公寓樓在廣西首次引進海外設計，開發南寧歐景庭園、南寧澳洲麗園成功開發北京陽光100國際公寓，創立陽光100品牌。開發柳州陽光100經典時代,占地196畝，建筑面積18萬平米。199119941995199819992000200120022003開發濟南陽光100國際新城，占地1500畝，建筑面積200萬平米，成為濟南最大的高尚居住社區。開發天津陽光100國際新城，占地670畝，建筑面積75萬平米,6月開盤熱銷。開發重慶陽光100國際新城，占地800畝，建筑面積120萬平米，建成后將成為新重慶的標志。南寧青秀山高尚山地住宅陽光100半山麗園4月開盤熱銷。北京陽光100國際公寓三期新藝術空間小型寫字樓開盤熱銷。開發長沙陽光100國際新城開發桂林陽朔陽光100商業街北京陽光100香山別墅項目設計國際招標。南寧陽光100城市廣場大型城市建筑綜合體，一期開盤即售磬1991-2003年，陽光100在全國共開發了10多個項目，已建與在建總面積逾400萬平方米；目前，公司每年新增開發面積超過100萬平方米。21經過13年的發展，陽光100初步實現了行業影響力和核心競爭力在戰略上，陽光一百以城市高級白領階層為主要對象，走專業開發、全國品牌連鎖的道路創新連續三屆獲中國建設部創新奪標最高獎定位聚焦新興城市地帶，聚焦新興白領階層產品國際主義，新式住宅模式全國品牌連鎖開發模式服務陽光100俱樂部，為客戶創造價值品牌中國地產先鋒品牌規模8大城市,12個項目,年開發量100萬平方米面向中國經濟快速增長的中心城市，面向迅速成長的城市新興白領階層，以專業的開發理念、全國品牌連鎖的發展戰略，定位在城市高級白領階層，為中國的青年白領打造“城市新興白領公寓”――全國現代時尚住宅的經典品牌，開辟一條高度專業發展道路。在3－5年內建設中國最具影響力的大型房地產連鎖品牌之一。22在戰略上，陽光一百以城市高級白領階層為主要對象，走專業開發、在組織結構上，陽光一百以北京為核心，以各項目經理部為主體，在全國范圍內建立連鎖經營的開發模式在管理模式上，針對項目分散在全國各地，新項目開發團隊人員構成變動較大的特點，推行標準化的產品設計、統一的市場推廣理念與CI標識和職務規范,確保項目運行的質量與水準。同時通過整體的組織培訓和支持,把成熟的機構全部模塊化、程序化，使企業的核心高度凝聚，保證品牌在各地的一致性，和總部與各地項目經理部的良好互動。在組織上，陽光100北京總部負責項目、投資、合作伙伴等全面的資源整合,并在項目選擇、設計定位上予以把握，通過對各項目部的指導和培訓，推行標準化的組織架構與開發模式，以保證各項目的正常運作，不斷提高各項目的內在品質與競爭優勢，穩固占領和擴展市場。截止到2003年8月，陽光100集團共有正式員工760人，平均年齡30.19歲。77.76%具有大專及以上學歷，其中碩士以上學歷4.97%，本科33.56%，大專40.61%，高中/中技19.06%，初中1.80%。其中：總部72人，北京項目部65人，廣西276人，天津120人，濟南142人，重慶63人，長沙22人。23在組織結構上，陽光一百以北京為核心，以各項目經理部為主體，在在產品定位上，陽光一百以新興城市白領階層為主要目標，將產品開發聚焦于城市新興白領公寓目標客戶目標區域產品定位中國新興城市地帶――中國經濟發展最具潛力的城市中國城市新興白領――最具活力、最時尚、最尋求發展與變化，最堅持自我與個性、最追求生活品位和認同現代消費方式的一族。面向年輕白領——年輕、有活力面向未來的生活方式——追求時尚、科技化、個性化陽光100倡導的國際化設計思路，關懷人性的設計理念，“簡潔化、標準化、低成本、舒適性與便利性”的年輕化生活方式，與“城市新興白領“的生活理想絲絲入扣。伴隨著中國經濟的繁榮和開放，城市新興白領階層在各個城市逐漸形成并迅速擴大，他們是新經濟時代城市的中堅力量和主力消費群體，是城市中最有活力、最具時代感的階層。開放與成熟并畜的特質使他們既向往足以表征身份與品位的成熟社區，又勇于接受國際化、現代化的住宅及新興城市地帶。24在產品定位上，陽光一百以新興城市白領階層為主要目標，將產品開陽光一百在二線城市以大型社區開發為主導，其他城市則主攻中高檔住宅建設，并嘗試多業態開發北京陽光100國際公寓北京CBD高檔外銷公寓，北京“雙十大明星樓盤”北京陽光100香山別墅高檔別墅項目天津陽光100國際新城西南奧運板塊，大盤新城高檔居住社區重慶陽光100國際新城高檔沿江山地新城項目濟南陽光100國際新城集寫字樓、酒店、住宅、購物、娛樂、休閑于一體的大型國際化社區南寧歐景庭園新古典主義都市住宅，首次引進香港戴德梁行物業顧問，組建廣西第一大物業管理公司萬怡物業，提供完善的物業管理和服務南寧澳洲麗園高檔休閑社區南寧陽光100城市廣場集高檔商業、辦公、酒店、居住于一體的大型城市建筑綜合體南寧陽光100半山麗園集別墅和高檔公寓為一體的具有國際品質的山地休閑住宅柳州陽光100經典時代陽光100進軍三線城市的先鋒個案。集高檔公寓、TOWNHOUSE為一體的中型社區桂林陽朔陽光100商業街桂林陽朔特色旅游商業街廣場項目，由桂林陽朔中外游客千米碼頭沿街商業和西街中心商業街廣場兩部分構成長沙陽光100國際新城具有國際品質的陽光100新城社區25陽光一百在二線城市以大型社區開發為主導，其他城市則主攻中高檔在產品設計上，陽光一百在原有公寓產品的基礎上形成了四大系列產品，并引入國際設計團隊，不斷創新陽光100在北京首開聘請國際大師主持住宅設計風氣之先河，被業界和媒體譽為“引領北京住宅進入設計時代”。國際化的設計團隊帶來了先進的設計理念與時尚的設計風格,再加上度身定制的專業用心度，使陽光100的每個項目都極具個性特色和現代氣息，處處洋溢著清新的風格與活力，引導著當代住宅的潮流與風尚。適應“年輕化”的市場要求，更快地形成品牌特長，將目標定位于城市新興白領“城市新興白領公寓”系列在城市中心地帶開發，嘗試把公建、商業、住宅合為一體的城市綜合體高效建筑“城市廣場”系列以面向全國的布局，在大中城市新興地帶開發大型項目“國際新城”系列以“院落”為特征的低密度、高品質的產品“庭院住宅”系列產品系列2001年北京陽光100國際公寓獲“創新奪標綜合金獎”2002年濟南陽光100國際新城獲“創新奪標社區規劃獎”南寧陽光100城市廣場獲“創新奪標金獎”2003年重慶陽光100國際新城獲“中國住宅創新示范樓盤”天津陽光100國際新城獲“中國住宅創新示范樓盤”26在產品設計上，陽光一百在原有公寓產品的基礎上形成了四大系列產陽光一百核心城市項目多處于中心區域，走精品路線和大盤路線，其他城市開發以新區為主，屬中小型高檔住宅項目名稱地理位置建筑面積占地面積開工時間北京陽光100國際公寓CBD中央商務社區21萬平方米3.8公頃2000年北京香山別墅香山腳下一期180幢/二期400幢8公頃/16公頃2003年天津陽光100國際新城西南市區70萬平方米44.6公頃2002年重慶陽光100國際新城朝天門江對岸120萬平方米53.3公頃2003年濟南陽光100國際新城西南市區200萬平方米100公頃2002年南寧歐景庭園市中心民族大道7萬平方米2.1公頃1998年南寧澳洲麗園青秀山風景區14萬平方米4.7公頃1999年南寧歐景城市廣場市中心民族大道20萬平方米3.8公頃2002年南寧半山麗園青秀山腳下9萬平方米9.5公頃2003年柳州經典時代壺東高新區18萬平方米13.1公頃2000年桂林陽朔陽光100商業街桂林陽朔6萬平方米8公頃2003年長沙國際新城長沙岳麓山大學城科技園100萬平方米989畝2004年27陽光一百核心城市項目多處于中心區域，走精品路線和大盤路線，其2.2.3河南建業建業住宅集團（中國）有限公司是香港建業住宅集團有限公司于1992年5月在國內創辦的獨資企業，具有國家房地產開發一級資質。十一年來，建業集團已從注冊資本800萬元人民幣發展為資產規模逾20億元人民幣，以房地產開發經營為主業，并成功涉足教育、體育、信息等產業領域的綜合性企業集團。2002年，建業住宅集團入選中國房地產品牌企業35強。目前，建業集團擁有1300余名員工，其中中高層管理人員均具有本科以上學歷（其中博士1名、MBA10名、研究生及雙學位15名），平均年齡不到35歲。282.2.3河南建業建業住宅集團（中國）有限公司是香港建92年至今，建業累計完成投資2億美元，開發和銷售商品房總面積150余萬平方米，成為河南住宅市場最受青睞的“住宅名牌”1992年1998年2001年2002年1999年建業推出第一代產品“金水花園”，鄭州開始新的住宅時代。“金水花園”點睛之作“建業廣場”成為鄭州首個高層住宅項目。推出第二代產品“建業城市花園”，首開東區大盤時代。聯合深圳萬科、北京萬通等國內房地產巨頭共同發起成立“中國城市房地產開發商協作網絡（中城房網）”發起成立中原地產界首家會員俱樂部——建業會。鄭州建業城市花園三期開盤當天認購額過億，再創業界佳話。確立地產區域化發展戰略，啟動了“建業綠色家園計劃”，未來3至5年，將在全省開發數十個“建業綠色家園”示范住宅區。2992年至今，建業累計完成投資2億美元，開發和銷售商品房總面積在企業理念上，河南建業以根植中原，造福百姓為核心價值觀，走可持續發展道路追求卓越，堅忍圖成企業精神：使企業始終處于可持續發展狀態經營目標：服務社會經營宗旨：根植中原造福百姓核心價值觀：30在企業理念上，河南建業以根植中原，造福百姓為核心價值觀，走可在經營戰略上，建業致力走地產區域化道路，異地發展，但是不出河南省界用10年的時間，在全國人口最多的省的20個中等城市，建設30個國家級的優秀住宅小區，總量達到600到800萬平方米。建業“一零二零三零”計劃存在龐大的房地產空間

中等城市眾多河南沒有特大城市，中等城市比較密集，有18個地級市，比其他省份多得多。這為做城市居民住宅開發提供了一個非常好的條件。城市化進程加快河南省城市化率不到30%。‘加快城市化進程’是省政府八大決策之一，大量地區等待‘城市化’開發。河南人口將近1億，取消福利分房政策后，近一億人的購房需求高峰即將來臨。居民需求釋放各個中等城市當地都缺乏優秀地產商，沒有好的產品，所以居民對品質優良的房屋的需求處在一個非常迫切的階段。優秀產品匱乏成為專業住宅開發公司和典型的區域化的地產公司，從鄭州出發，異地發展，但是不出河南省界。建業戰略定位31在經營戰略上，建業致力走地產區域化道路，異地發展，但是不出河建業以鄭州為中心進行多元化產品建設，同時向省內其他城市大力滲透金水花園城市花園建業廣場建業新天地濮陽建業城市花園新鄉建業綠色家園三門峽建業綠色家園商丘建業綠色家園南陽建業綠色家園駐馬店建業綠色家園建業住宅集團（中國）有限公司河南建業住宅建設有限公司濮陽建業住宅建設有限公司南陽建業住宅建設有限公司新鄉建業住宅建設有限公司商丘建業住宅建設有限公司駐馬店建業住宅建設有限公司三門峽建業住宅建設有限公司2002年，在品牌、團隊、資金、商業模式、客戶資源五項資源成熟的條件下，建業集團正式啟動了“建業小康住宅工程”。即用8-15年的時間在河南的18個地市建造80個建業綠色家園住宅小區，總面積將超過2000萬平方米。目前，濮陽、新鄉、商丘、三門峽、駐馬店、南陽等綠色家園項目已陸續開盤。許昌、安陽、漯河、平頂山、信陽等項目也在緊張的運作過程中。32建業以鄭州為中心進行多元化產品建設，同時向省內其他城市大力滲建業項目多分布在市區邊緣和城市新區，以中型開發為主名稱地段開發面積開發時間金水花園鄭州市緯四路東段目前河南省最大的商住小區，占地360畝，總建筑面積近50萬平方米1993年5月開發建業廣場“建業廣場”位于金水花園北區占地50余畝，總建筑面積4000平方米1998年2月動工，1999年10月竣工建業城市花園規劃中的鄭州市未來金融貿易中心占地371畝，建筑面積30.71萬平方米分三期開發，2003年3月交付使用建業新天地·桂園鄭東新區與老城區的黃金結點項目占地186畝，總建筑面積20余萬平方米2003年10月10日開盤聯盟新城鄭東新區起步區，與CBD近在咫尺占地面積315.06畝規劃森林半島環抱鄭州市北區最大的景觀公園——中州綠蔭廣場近180畝規劃濮陽建業城市花園濮陽市未來的經濟中心——市區與油田的交匯處占地面積41511平方米，總建筑面積65465平方米，綠化率45%建業集團異地開發戰略的第一個地市項目，2003年7月交付使用南陽建業綠色家園南陽歷史文化遺跡臥龍崗、漢畫館之間總占地面積72.01畝2004年左右完工商丘建業綠色家園商丘市文化路東段、包河河畔總占地面積136畝，總建筑面積近10萬平方米2004年左右完工新鄉建業綠色家園新鄉市東干道與化工路交叉口項目規劃用地180.32畝，分兩期開發一期于2004年7月交工，2005年10月整體項目完工駐馬店建業綠色家園駐馬店高新技術產業開發區總占地398.28畝，總建筑面積約30萬平方米，總投資近4億元人民幣一期工程2003年6月開工，2004年8月交付使用三門峽建業綠色家園三門峽陜縣新城區總用地面積140畝，總建筑面積為7萬平方米一期2004年年底完工，2005年4月30號交房。二期正處于規劃設計階段，預計在2004年8月開始施工33建業項目多分布在市區邊緣和城市新區，以中型開發為主名稱地段開在產品定位上，建業以中高檔住宅小區為主要產品，并根據情況向多種業態方向發展名稱定位金水花園集多層住宅、別墅、商務、酒店、公寓、銀行、商場、學校、幼兒園、郵政所、醫療站、網球場、停車場等多種配套設施于一體的高尚住宅小區建業廣場主體為兩棟22層歐式塔樓。主樓一至三層為建業金融廣場寫字樓，四至二十二層為建業廣場公寓，附樓為建業VIP業主俱樂部。是一座融商住、寫字樓、餐飲、娛樂于一體的智能化大廈建業城市花園建業城市花園是建業集團繼金水花園之后的又一力作建業新天地·桂園“居家迪斯尼”，是集居住、購物、娛樂、休閑為一體的大型綜合社區聯盟新城建業集團會同中國最具影響力的12家主流房地產開發商“深圳萬科”、“北京萬通”、“浙江南都”等共同打造的國際化產品森林半島由TOWNHOUSE疊加別墅、小高層等多種建筑形式組合而成的生態建筑群，為建業集團第三代住宅產品濮陽建業城市花園住宅小區南陽建業綠色家園多層和小高層結合，住宅小區商丘建業綠色家園住宅小區新鄉建業綠色家園住宅小區駐馬店建業綠色家園住宅小區三門峽建業綠色家園低密度高檔亞別墅居住社區34在產品定位上，建業以中高檔住宅小區為主要產品，并根據情況向多集團結構（待核實）建業住宅集團（中國）有限公司河南建業住宅建設有限公司河南建業休閑有限公司河南建業物業管理有限公司河南建業熱力有限公司濮陽建業住宅建設有限公司南陽建業住宅建設有限公司新鄉建業住宅建設有限公司商丘建業住宅建設有限公司駐馬店建業住宅建設有限公司三門峽建業住宅建設有限公司河南建業信息產業有限公司河南建業足球俱樂部股份有限公司河南建業投資管理有限公司建業會員俱樂部建業教育產業有限公司35集團結構（待核實）建業住宅集團（中國）有限公司河南建業住宅建2.2.4榮盛房地產榮盛控股股份有限公司的前身為河北榮盛建筑安裝工程集團有限公司，最初成立于1996年。截止到2002年底，公司已經發展到擁有注冊資金1.5億,資產總額6.4億，年納稅額達2500多萬元以上的生產規模和盈利水平。成立幾年來，公司累計納稅額達到8700萬元。公司年平均從業人員4500多人，主要管理人員達1700人。下屬榮盛建設工程有限公司和榮盛房地產發展股份有限公司兩個子公司。榮盛房地產發展股份有限公司注冊資本11000萬元，以開發住宅區為主項，集設計、銷售、物業管理于一體，下設市場開發部、工程管理部，營銷策劃部、財務部等部門，擁有設計公司、物業管理公司、園林綠化公司等子公司，在南京、北京、安徽、河北等地設有五個分公司，分公司直接負責管轄區域內的項目開發及市場開拓。擁有榮盛物業、榮盛園林綠化等控股子公司。擁有房地產開發貳級、園林綠化叁級資質，2002年通過ISO9000質量體系認證，是廊坊市首家通過質量體系認證的房地產企業。公司近年來成功開發了群星小區、錦繡家園、方州花園等中高檔住宅小區，且銷售態勢良好；正在建設中的阿爾卡迪亞、麗水花庭等住宅區也必將為城市建設和市民生活帶來巨大變化。目前各地的土地儲備量已經達到1200畝。362.2.4榮盛房地產榮盛控股股份有限公司的前身為河北榮盛榮盛房地產組織結構圖董事會項目評審委員會薪酬管理委員會總經理發展部市場策劃部工程部物業管理部財務部人力資源部辦公室設計公司物業公司園林綠化公司南京分公司蚌埠分公司滄州分公司北京分公司廊坊分公司投資策劃拿地項目策劃銷售策劃工程監督成本控制采購配合物業公司進行管理物業公司預算資金管理招聘考核行政后勤總部分公司子公司榮盛集團榮盛房地產發展股份有限公司榮盛建設工程有限公司37榮盛房地產組織結構圖董事會項目評審委員會薪酬管理委員會總經理榮盛房地產總部與各項目公司之間的權力劃分招投標/成本/采購行業／市場研究投資決策項目策劃提出設計需求施工組織進度/質安市場營銷銷售設計過程管理資金管理物業管理榮盛房地產總部區域分公司決策階段策劃階段施工階段銷售階段組織施工組織采購成本控制配合總部營銷方案，完成銷售任務組織銷售，完成銷售任務配合物業公司進行物業管理主導項目的整體策劃／設計確定設計院，并對整個過程進行管理人力資源規劃、招聘培訓績效考核運營支持配合當地人才的招聘工作執行培訓計劃績效考核的執行部分人力資源招聘人力資源規劃培訓計劃的制定，信息的收集高層績效考核配合總公司作好項目策劃工作材料、采購信息收集負責大項目原材料招標、采購工程、成本環節的監督進行前期項目部組建負責協助總公司進行當地新項目投資決策使用資金需總部嚴格審批負責行業／市場研究全面負責各分公司投資決策融資信息，資金支持總部統一調配資金，進行預算管理營銷方案制定和組織實施38榮盛房地產總部與各項目公司之間的權力劃分招投標/成本/采購行榮盛企業文化創造財富、培育人才、服務社會、報效國家企業宗旨1.客戶是榮盛存在的價值體現2.人才是榮盛的資本3.共贏、共享、共進體制4.永續的發展和超越核心價值觀：追求卓越誠信、謙和、認真、苦干、拼搏、創新企業精神企業文化39榮盛企業文化創造財富、培育人才、服務社會、報效國家企業宗旨1榮盛以中高檔住宅小區為主要產品，采取跨地區經營，已進入北京、南京、廊坊、滄州和蚌埠5個地區榮盛房地產廊坊分公司阿爾卡迪亞群星小區錦繡家園滄州分公司麗水花庭南京分公司方州花園北京分公司蚌埠分公司物業公司項目名稱動工時間項目類型項目狀況方州花園小區1998年中高檔住宅小區占地面積6.3萬㎡，建筑面積10.5萬㎡，小區總投資1.2億元，可容納1000余戶居民入住。群星小區2000年初中高檔住宅小區總建筑面積11.2萬平方米，小區綠化率達48%錦繡家園小區2001年破土動工集商用、住宅、娛樂、休閑于一體的多功能園林式生態居住區占地160余畝，建筑面積18萬平米，共28棟樓宇，以小高層為主，多層建筑為輔，小區綠化覆蓋率69%。麗水花庭進入實質性運作階段中高檔住宅小區，舊城改造項目總投資約3.8億元、旨在改造歷史名城滄州的開發項目。阿爾卡迪亞2003年三月開工中高檔住宅小區，廊坊市最大的住宅小區整個小區占地面積達600畝，總投資12個億。40榮盛以中高檔住宅小區為主要產品，采取跨地區經營，已進入北京、2.2.5萬通地產北京萬通實業股份有限公司于1993年6月26日在北京注冊成立，注冊資本8億元人民幣，是在北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業之一，也是實收資本額最大的民營房地產公司。截至2002年，公司總資產為2,670,094,498.05元。主要子公司有11家，主要參股公司有5家，員工總數為181人。作為專業的房地產公司，北京萬通先后開發了萬通新世界廣場、萬通發展大廈（國航大廈）、萬泉新新家園、亞運新新家園、龍山新新小鎮和新城·國際、通潤商務會館等著名項目。累計完成投資60億元人民幣，已建成面積達45.3萬平方米，實現銷售收入65億元人民幣。2002年共計實現收入為17.46億元人民幣，利潤總額6,025.62萬元，凈利潤5,359.69萬元，繳納稅金14,997.39萬元。萬通以對社會和行業的負責精神，自1999年起參與創建“中國城市房地產開發商協作網絡”，發起并推動“新住宅運動”，在“中城房網”輪值主席任職期間，致力于重塑房地產行業形象，推動改造傳統房地產開發的商業模式。412.2.5萬通地產北京萬通實業股份有限公司于1993年萬通理念經過三次提升，定位于“創造最具價值的生活空間”時間萬通理念守正出奇創新一步，領先一步創造最具價值的生活空間1993年——1998年1999年——2002年2003年至今“生活空間”不限于生活居所，它包含了萬通地產對客戶工作與生活狀態全方位的思考與系統服務，既考慮“工作空間”的舒適、便利、智能與人性化，有為8小時以外的“生活空間”提供整合服務，甚至提供“個性定制”服務。“最具價值”既是萬通地產所服務的高端市場的客戶需求，同時也是萬通人的經營目標與努力方向，更是萬通地產公司的價值所在。“創造”秉承萬通地產一貫倡導的“創新一步、領先一步”的企業經營理念，同時吻合“前瞻力”的公司價值表現。“守正”就是遵循客觀經濟規律的引導，依法、依規，老老實實辦企業，消滅一切多余動作。“出奇”則是在依法經營前提下的創造性的變通。對長期利益的追求使企業從一開始就立于較高的起點，具有創新的個性。萬通的生命在于創新，學習永遠是萬通事業進步的階梯。萬通是最注重學習的企業。敢于否定過去和自我反省的理性批判精神至今仍是萬通企業文化的突出特點。萬通還在勤奮的實踐中運用各種學習手段加緊掌握企業經營管理的先進知識42萬通理念經過三次提升，定位于“創造最具價值的生活空間”時間萬萬通實業組織結構圖萬通實業計劃經營中心投資策劃中心產品研究中心根據項目A項目B……項目C住宅建設商用物業土地經營定制服務人力資源部財務部預算部戰略金融部根據根據四大事業部43萬通實業組織結構圖萬通實業計劃經營中心投資策劃中心產品研究中萬通實業住宅建設事業部與各項目公司之間的權力劃分招投標/成本/采購行業／市場研究投資決策項目策劃提出設計需求施工組織進度/質安市場營銷銷售設計過程管理資金支持物業管理萬通實業總部及事業部管理中心項目公司決策階段策劃階段施工階段銷售階段進行前期項目部組建負責協助總公司進行當地新項目投資決策使用資金需總部嚴格審批選擇施工單位組織施工成本控制營銷方案制定和組織實施組織銷售，完成銷售任務負責行業／市場研究全面負責各分公司投資決策融資信息，資金支持總部根據項目公司情況靈活安排權限，進行預算管理參與策劃／設計確定設計院，并對整個過程進行管理人力資源規劃、招聘培訓績效考核運營支持配合當地人才的招聘工作執行培訓計劃績效考核的執行部分人力資源招聘人力資源規劃培訓計劃的制定，信息的收集績效體系制定成立項目籌備組推動的策劃材料、采購信息收集組織采購工程、成本的監督物業公司的選擇44萬通實業住宅建設事業部與各項目公司之間的權力劃分招投標/成本隨著中國房地產市場的發展，傳統的香港模式已不再適應大陸房地產市場的發展房地產開發的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成。通常房子建好后，地產公司不持有物業，直接出售，只有當房子出售情況不理想時，才改為出租物業。高度擴散的香港模式該模式有兩個使用的前提：土地政府高度壟斷大開發商對市場供應壟斷香港模式在中國房地產市場啟蒙的條件下，與內地的情況比較吻合。當時國內市場環境不成熟，缺乏相應配套的政策法規，甚至沒有按揭，更不用提與不動產相關的其他金融服務。在深圳和內地做房地產的，很多都是香港的房地產商，很多公司比如萬科，就是自覺地學香港新鴻基。但隨著中國房地產市場的發展，基于香港高度城邦經濟化，土地有限供應基礎上形成的房地產模式已不再適應大陸房地產市場的發展。大量資金來源于銀行，受銀行政策影響大。每遇經濟周期的低谷，就會消失一大批房地產公司，絕大多數房地產公司的壽命都不長。商業模式不能給投資人帶來穩定持續增長的收入。SOHO中國、上海復地在準備香港上市時，商業模式都受到投資者的廣泛質疑，終于鎩羽而歸。香港模式的問題45隨著中國房地產市場的發展，傳統的香港模式已不再適應大陸房地產根據房地產市場的發展，萬通決定變“香港模式”為“美國模式”，即由全能開發商轉型為專業的房地產投資公司高度的專業化細分，加上發達的不動產金融服務的模式。美國模式強調房地產開發的所有環節應由不同的專業公司來共同完成，比如房地產投資公司只負責融資投資項目，項目開發則由專業開發公司建造，其他銷售和物業等環節也由不同公司完成。生產的產品在確定開發時，就已經確定是用于出售或是出租等不同的目的。融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，全國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。高度細分的美國模式香港模式的串聯方式土地開發銷售服務美國模式的并聯方式土地土地商用物業房屋當房地產開發的一個完整流程被分解成很多小的流程以后，每個小流程完成的時間大為縮短，萬通不同的事業部分別只用在短時間內經營不同的業務，大大縮短了資金周轉的時間，促進資金變現的速度和降低各環節的風險。46根據房地產市場的發展，萬通決定變“香港模式”為“美國模式”，新戰略將萬通地產的業務體系與組織結構進行優化重整，分成住宅建設、土地經營、商用物業與定制服務四大事業部土地經營事業部專注于土地經營業務。事業部對土地進行成片規劃，基礎設施投資，并以此帶動土地的多樣化經營，改變過去傳統的存貨式的消極儲備土地的方式為經營性的積極儲備方式。土地經營業務商用物業事業部專注于以“萬通中心”為核心產品的商用物業的開發和經營。“萬通中心”是集高檔寫字樓、商務酒店、服務式公寓和商場為一體的建筑綜合體。事業部通過標準化的產品和經營模式在全國進行投資和組織實施，最終通過商用物業的租售經營獲得穩定的現金流。商用物業業務專門提供高端住宅和公寓，事業部不負責儲備土地，所備土地只用供自己在2-3年內開發就夠了，需要土地時就向土地開發事業部或者其他公司購買。住宅建設事業部專注于以“新新家園”為核心產品的高檔住宅物業的開發。事業部形成以產品質量和成本控制為核心的競爭能力，通過品牌的經營和穩健的擴張，保持在高檔住宅產品開發中的領先地位。事業部的發展區域為以北京為中心的環渤海區域，以上海為中心的長江三角地區及其他有快速發展潛力的地區和中心城市。住宅建設業務“個性化定制”是根據客戶的需求，為其提供的從尋找土地到設計、施工、財務安排直至交付使用等一系列量身定制式服務。定制的物業形式可以是獨立住宅，也可以是辦公、商業、學校、酒店等各種獨立物業形式。定制服務業務47新戰略將萬通地產的業務體系與組織結構進行優化重整，分成住宅萬通住宅建設業務以北京區域為主，專注于以“新新家園”為核心產品的高檔住宅物業的開發萬泉新新家園龍山新新小鎮亞運新新家園新城·國際公寓住宅建設業務位于北京海淀區萬泉河畔，地處北京市房地產市場三大著名熱點地區之一，“中關村”科技園區核心區域內。總占地面積24萬平方米，總建筑面積39.02萬平方米。萬泉新新家園位于北京市北部郊區著名的旅游度假區懷柔區。總占地面積64萬平方米。總建筑面積38萬平方米。龍山新新小鎮位于朝陽區亞運村辛店路162號，地處北京三大房地產熱點區域——奧運村區域東部。總占地面積約44.73萬平方米。總建筑面積僅37萬平方米。亞運新新家園位于北京朝陽區朝外大街6號，地處北京三大房地產熱點區域之首——北京商務中心區內。項目總占地面積10.5萬平方米。總建筑面積為44萬平方米。新城·國際公寓48萬通住宅建設業務以北京區域為主，專注于以“新新家園”為核心產商用物業業務專注于以“萬通中心”為核心產品的商用物業的開發和經營專注于以“萬通中心”為核心產品的商用物業的開發和經營，并通過商用物業的租售經營獲得穩定的現金流，使公司的經營和業績保持穩定。商用物業業務萬通新世界商品交易市場系萬通集團旗下的大型商品批發零售企業。市場營業面積22000平方米，由地下一層至地上五層組成，經營品種達5萬余種，是一個集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的多功能商業場所。萬通新世界商品交易市場商用物業業務，專注于以“萬通中心”為核心產品的商用物業的開發和經營，并通過商用物業的租售經營獲得穩定的現金流，使公司的經營和業績保持穩定。萬通新世界廣場位于本市方莊小區的核心地段——芳古園內，是一棟獨立式綜合物業項目，具有銀行、娛樂、商業與餐飲功能及開放式寫字間。通潤商務會館項目占地面積3000平方米，總建筑面積13000平方米，地下一層地上四層。通潤商務會館49商用物業業務專注于以“萬通中心”為核心產品的商用物業的開發和定制服務業務提供從尋找土地到設計、施工、財務安排直至交付使用等一系列量身定制式服務北京萬通鼎安國際物業管理顧問有限公司成立于1995年，是北京萬通實業股份有限公司與香港惠朗投資司合資成立的專業物業管理公司，注冊資金100萬美元。現擁有員工450人，員工上崗持證率100%，87%為專業技術隊伍。截至2002年底，萬通物業的管理面積已達150萬平方米。萬通物業北京萬通新概念集成住宅開發有限公司（簡稱萬通筑屋）成立于2001年3月，是北京萬通實業股份有限公司的控股公司，也是中國目前唯一的個性化獨立住宅定制、個性化物業定制及房地產項目管理的專業化地產服務集成商。萬通筑屋房地產資產處置服務（停緩建項目的進一步投資改造、重新定位及租售）機構客戶房地產定制服務（辦公樓、商場、酒店等）個性化獨立住宅定制、專業房地產開發管理顧問服務（環節或全程）房地產資產管理服務定制服務業務50定制服務業務提供從尋找土地到設計、施工、財務安排直至交付使用2.2.6華潤置地華潤置地（北京）股份有限公司的前身為北京市華遠房地產股份有限公司。1994年華潤創業有限公司注資華遠房地產公司，后以華潤北京置地有限公司名義在香港聯交所上市，從而使公司成為北京市唯一一家中外合資股份制的、具有建設部一級資質的綜合性房地產開發公司。2001年9月，中國華潤總公司與北京市華遠集團公司及其下屬公司和其他法人股東簽訂股權轉讓協議，股權轉讓完成后華潤集團及其關聯公司實益上持有原華遠房地產股份有限公司91%股份，并更名為“華潤置地（北京）股份有限公司”。公司成立以來，共開發建設完成近50個各種房地產項目，如西單商業區開發、西單文化廣場工程、東冠英小區、建功南里小區、京通新城等；2000年公司開發的華清嘉園、鳳凰城、華亭嘉園、京通陽光華苑等住宅項目更是取得了巨大的市場成功。2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國最大的房地產企業之一。經過多年的開拓進取，華潤置地（北京）股份有限公司已發展成為總資產近80億元、凈資產近40億元、累計開發面積達400萬平方米、年開復工量超過100萬平方米的大型房地產公司。在未來三年，結合市場的需要，公司將進一步調整經營戰略，有步驟、有計劃、有原則、有策略地實現項目和產品的優勝，并以業務專業化、經營市場化和管理現代化三方面要素作為保障手段；公司將致力于建立一個北京地域內的房地產住宅業務行業領導者的地位，經營與文化力求走在房地產企業的最前列，通過創造性地滿足社會需求，從而實現未來幾年持續保持北京市場份額10%的經營指標。512.2.6華潤置地華潤置地（北京）股份有限公司的前身為華潤置地(北京)組織結構圖董事會項目部華亭子公司人力資源部預算部戰略金融部總經理總經辦人力資源經營管理財務設計合同預算研究發展法律客戶服務產權服務資產管理銷售公司物業公司俱樂部公司京通雙井西單新市鎮鳳凰城華慧52華潤置地(北京)組織結構圖董事會項目部華亭子公司人力資源部預華潤置地（北京）總部與各項目公司之間的權力劃分招投標/成本/采購行業／市場研究投資決策項目策劃提出設計需求施工組織進度/質安市場營銷銷售設計過程管理資金支持物業管理華潤置地總部項目公司決策階段策劃階段施工階段銷售階段組織施工成本控制配合銷售公司制定營銷方案制定和組織實施配合物業管理公司進行相關物業管理前期工作參與策劃／設計確定設計院，并對整個過程進行管理人力資源規劃、招聘培訓績效考核運營支持績效考核的執行人力資源規劃與招聘培訓計劃的制定，信息的收集薪酬管理與績效考核成立項目籌備組推動的策劃材料、采購信息收集選擇施工單位，工程監督組織采購對項目公司進行成本監督進行前期項目部組建資金使用按預算審批制負責行業／市場研究全面負責各分公司投資決策融資信息，資金支持總部統一調配資金，進行預算管理53華潤置地（北京）總部與各項目公司之間的權力劃分招投標/成本/華潤置地以中高檔樓盤作為主要的開發方向，確立了創新類的商務產品、城區高檔產品和城鄉結合部的低密度產品三條產品線創新類的商務產品城區的高檔產品城鄉結合部的低密度產品高端的本土商務群CBD白領中高收入階層置地星座，優士閣鳳凰城翡翠城目標客戶產品線54華潤置地以中高檔樓盤作為主要的開發方向，確立了創新類的商務產華潤置地完成的六大主要項目：55華潤置地完成的六大主要項目：55華潤置地產品分布在北京城鄉結合部和市中心CBD地區，以高檔住宅、高檔公寓和綜合商務體為主項目名稱定位規劃區域位置翡翠城城鄉結合部高檔住宅一期是小獨棟，二期是TOWNHOUSE，三期是TOWNHOUSE加花園洋房。大興鳳凰城城區高檔住宅整個鳳凰城用地面積約25萬平方米，總建筑面積約77萬平方米。北京三元橋置地星座集公寓、商務辦公、商業為一體的綜合性城市商務中心項目總用地為1.43公頃。總建筑面積為7萬余平方米，包括8座建筑面積在4000—12000平方米的獨棟企業總部，每棟企業總部均整棟出售，同時入駐企業可享受獨棟冠名。北京市西長安街北側,緊鄰民族文化宮和中國銀行總行,位于北京市兩大經濟發展區［西單商業區］和［金融街區］中間位置。峻峰華亭大型商務中心區，包括高檔公寓、智能寫字樓、綜合商廈、全功能俱樂部、大型園林等。華亭嘉園的延續，由華亭嘉園（含深藍華亭）、峻峰華亭和華亭三期共同組成。已建成和擬建建筑面積約40萬平米具有奧運村的“大國貿”性質，屬于奧運村的頂級綜合物業，將把華亭區域塑造成亞奧西區的商務核心。優士閣商務MALL，office+時尚商務酒店+圖書中心+商務銀行+商務會所項目占地面積１．１６萬平方米，建筑面積９平方米，綠化率為２０％，容積率６．３０。Ｂ座６００套商務ＯＦＦＩＣＥ，定位于ＣＢＤ商圈精裝商務小戶型。朝陽區西南200米處，緊鄰CBD商圈，距東三環200米，國貿南1500米，雙井橋西南金角。京通陽光華苑高尚大型社區社區由9棟高檔外銷現房公寓、13棟內銷住宅塔樓、6棟多層住宅組成，全部為現房。總戶數約4000戶，現已有3000余戶尊貴業主入住。位于朝陽區管莊，緊鄰朝陽路及與長安街相連的京通高速路，距京廣中心、國貿大廈僅10公里，距四環路8公里。56華潤置地產品分布在北京城鄉結合部和市中心CBD地區，以高檔住2.2報告內容:經營管理模式分析第三階段項目進展回顧標桿企業研究及經營管理模式報告赤峰錦繡大地組織結構設計報告赤峰錦繡大地人力資源規劃報告標桿企業經營管理研究錦繡大地經營管理模式分析572.2報告內容:經營管理模式分析第三階段項目進展回顧標根據各大房地產開發公司的運作手法和經營區域的不同，其經營模式可以分為五大類運作手法專業化品牌化規模化單個地塊多個地塊區域開發百貨公司shoppingmall連鎖店小商鋪精品店跨區域開發經營區域小商鋪模式：房地產企業普通運作模式，以項目起步，逐步向專業公司發展，強化核心能力，專注于某一產品開發精品店模式：差異化經營，以新概念、新技術為賣點，求新求異，以奇制勝百貨公司模式：區域內多業態混合經營，針對不同地塊采取相應規劃開發，充分攫取市場利潤Shoppingmall模式：城市經營路線，大面積拿地，大盤開發，既是房地產開發商也是城市建造商連鎖店模式：專注于某一細分市場和專一產品路線，形成較為成熟的項目開發模式和連鎖品牌，跨區域復制，多區域發展58根據各大房地產開發公司的運作手法和經營區域的不同，其經營模式經營模式一：小商鋪模式普通模式概念開發模式區域內多業態模式專業化規模化品牌化大盤開發模式跨區域復制模式單個地塊多個地塊區域開發跨區域開發根據土地狀況進行相應開發，單項目運作單一業態生產，專業化運作以項目運作為中心，由項目公司向專業公司發展59經營模式一：小商鋪模式普通模式概念開發模式區域內多業態模式專經營模式二：百貨公司模式普通模式概念開發模式區域內多業態模式專業化規模化品牌化大盤開發模式跨區域復制模式單個地塊多個地塊區域開發跨區域開發區域內擁有較強實力，多塊土地，多種業態經營產品定位與地塊特點及周邊區域相結合，采用相應業態強勢品牌擴張，塑造區域品牌，減少區域營銷成本60經營模式二：百貨公司模式普通模式概念開發模式區域內多業態模式華潤置地產品分布在北京城鄉結合部和市中心CBD地區，以中高檔樓盤作為主要的開發方向類別項目名稱定位區域位置城市邊緣低密度住宅翡翠城城鄉結合部高檔住宅大興城區高檔住宅鳳凰城城區高檔住宅北京三元橋京通陽光華苑高檔大型社區位于朝陽區管莊，緊鄰朝陽路及與長安街相連的京通高速路創新商務樓盤置地星座集公寓、商務辦公、商業為一體的綜合性城市商務中心北京市西長安街北側,位于北京市兩大經濟發展區［西單商業區］和［金融街區］中間位置峻峰華亭大型商務中心區，包括高檔公寓、智能寫字樓、綜合商廈、全功能俱樂部、大型園林等。奧運村的頂級綜合物業優士閣商務MALL，office+時尚商務酒店+圖書中心+商務銀行+商務會所朝陽區西南200米處，緊鄰CBD商圈61華潤置地產品分布在北京城鄉結合部和市中心CBD地區，以中高檔根據地段特點不同，華潤置地采取不同業態，確立了創新類的商務產品、城區高檔產品和城鄉結合部的低密度產品三條產品線創新類的商務產品城區的高檔產品城鄉結合部的低密度產品高端的本土商務群CBD白領中高收入階層置地星座，優士閣鳳凰城翡翠城目標客戶產品線華潤置地結合不同地塊特點采取不同業態經營方式，城鄉結合部發展以翡翠城為代表的低密度高檔住宅，區域位置較好的城區發展以鳳凰城為代表的高檔住宅小區，并在核心商業區推出了包括公寓、寫字樓、俱樂部等多種業態在內的綜合商務產品。62根據地段特點不同，華潤置地采取不同業態，確立了創新類的商務產萬通也同樣立足于中高端市場，結合不同地域特點進行多業態開發商用物業專注于以“萬通中心”為核心產品的商用物業的開發和經營。“萬通中心”是集高檔寫字樓、商務酒店、服務式公寓和商場為一體的建筑綜合體。萬通通過標準化的產品和經營模式在全國進行投資和組織實施，最終通過商用物業的租售經營獲得穩定的現金流。萬通住宅建設業務專門提供高端住宅和公寓，專注于以“新新家園”為核心產品的高檔住宅物業的開發。形成以產品質量和成本控制為核心的競爭能力，通過品牌的經營和穩健的擴張，保持在高檔住宅產品開發中的領先地位。住宅建設業務萬泉新新家園北京海淀區萬泉河畔，地處中關村科技園區核心區域內龍山新新小鎮旅游度假區懷柔區亞運新新家園朝陽區亞運村辛店路162號，地處奧運村東部新城·國際公寓北京朝陽區朝外大街6號，地處北京商務中心區內商用物業業務萬通新世界商品交易市場西城區阜成門橋西南角萬通新世界廣場北京西城區阜成門立交橋西南角通潤商務會館方莊小區的核心地段芳古園63萬通也同樣立足于中高端市場，結合不同地域特點進行多業態開發商經營模式三：精品店模式普通模式概念開發模式區域內多業態模式專業化規模化品牌化大盤開發模式跨區域復制模式單個地塊多個地塊區域開發跨區域開發單地塊開發，走精品化、概念化路線產品定位以高科技或先進理念為核心，走高端路線通過獨特的產品設計和經營理念宣傳，塑造企業高端化或另類化品牌形象概念化營銷，挖掘單一細分市場，引導消費概念64經營模式三：精品店模式普通模式概念開發模式區域內多業態模式專SOHO將網絡概念與房地產開發相結合，針對中高端前衛用戶推出了網絡時代下國內第一個房地產細分產品SOHO是國內新經濟下、網絡時代的第一個細分的房地產產品。“SOHO”（SmallOffice,HomeOffice）不僅僅是“居家辦公”的意思，“SOHO”的背后是物業品種之間的邊界在模糊，是人們對新的房地產產品需求的一個明確信號。產品定位：網絡時代房地產細分產品

Internet時代帶來的第一個變化是“反空間的”，原來在房地產商和人們頭腦中的寫字樓、住宅、公寓等嚴格的物業區分界限正在受到挑戰。網絡時代的第二個變化是“融合的”。事物之間、職業之間、產品之間的邊界開始模糊。產品理念：順應“反空間”、“融合”的潮流總建筑面積48萬平方米，社區內共有居民2200多戶；整個項目銷售收入超過40億元人民幣。SOHO現代城總建筑面積70萬平方米，建成后總戶數超過3000戶，該項目位于國貿正對面，是北京CBD內最大的高檔項目之一。建外SOHO博鰲藍色海岸位于海南省博鰲鎮，是一個具有現代風格又與自然景觀和諧共存的大型別墅群。博鰲藍色海岸該項目占地8平方公里，位于北京北部山區水關長城附近；由12位亞洲青年建筑師設計建造的50余棟風格前衛的別墅和一幢俱樂部組成。長城腳下的公社65SOHO將網絡概念與房地產開發相結合，針對中高端前衛用戶推出SOHO中國以概念營銷作為主要推廣手段，將旗下所有產品統一到SOHO品牌中，充分借助媒體力量提升公司知名度放棄“現代城”而選擇“SOHO”作為公司的靈魂和賣點，極盡所能地將公司的每一個對外的產品都叫成了SOHO。2002年3月，將公司名稱紅石公司改稱為SOHO中國有限公司，把公司網站改為SOHOChina，把公司內部報刊改為了《SOHO小報》，甚至在建國門外開發的新樓盤名稱都命名為建外SOHO。產品宣傳：統一品牌形象

把從SOHO產品派生出來的“衍生品”——一個時尚標簽、一個流行趨勢、一種生活方式或者是某類人群的代名詞，把這些東西拋向媒體。在SOHO現代城建成前后共有20000多篇文章報道了這個項目和潘本人。在現代城挖人事件、任對SOHO的批判、氨氣事件三個危機事件中，SOHO中國公司成功地變危機為契機，培育了自己公司的美譽度和客戶的忠誠度。產品推廣：借力媒體“話題營銷”

66SOHO中國以概念營銷作為主要推廣手段，將旗下所有產品統一到經營模式四：shoppingmall模式普通模式概念開發模式區域內多業態模式專業化規模化品牌化大盤開發模式跨區域復制模式單個地塊多個地塊區域開發跨區域開發與當地城市開發相結合，走大盤開發、造城路線產品定位與城區規劃相結合，多種業態并舉大面積拿地，整體規劃，走規模化開發道路單一區域滾動開發，逐步發掘區域價值67經營模式四：shoppingmall模式普通模式概念開發模式碧桂園以中端消費者為主要客戶群，在大盤開發中走大規模快速生產的工廠化生產路線，從而降低成本，推廣低價高端產品主體市場