永德項(xiàng)目招商策劃報(bào)告云南興托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司永德項(xiàng)目招商策劃報(bào)告云南興托1前言本項(xiàng)目的招商和推廣是否成功，將直接決定項(xiàng)目的后期銷售狀況與資金回籠狀況，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我司客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、市場環(huán)境、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商與推廣策劃方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。

前言2PART1：永德縣概況PART1：永德縣概況3永德縣概況永德縣地處云南省臨滄地區(qū)西部、地跨東經(jīng)99°05′～99°51′，北緯23°45～24°27′之間。東、北與云縣、鳳慶縣及昌寧縣毗鄰，東南與耿馬縣隔南汀河相望，西同鎮(zhèn)康縣山水相依，西北與龍陵縣、施甸縣交界。永德縣城東距云南省會(huì)昆明市787千米，距地區(qū)行政公署駐地226千米。縣境東西最大橫距71.5千米，南北最大縱距75.8公里，總面積為3296平方千米。山區(qū)占總面積的95%以上。總?cè)丝?6.8萬人（2010年）。永德縣是滇緬邊境傳統(tǒng)通道，中國南藥訶子主產(chǎn)地，云南芒果之鄉(xiāng)，國家級(jí)糖料基地縣，省級(jí)茶葉、畜牧、商品糧、玉米制種基地。永德縣概況4永德境內(nèi)地形復(fù)雜，山多壩少，山區(qū)面積在95%以上，河谷小壩子面積不到5%，氣候類型多樣，四季不分明，干濕季分明，年平均日照時(shí)數(shù)2196小時(shí)，年平均氣溫17.4℃，霜期短，熱資源豐富，年平均降雨量1280毫米。耕地面積52.2萬畝，其中：水田12.63萬畝，旱地39.57萬畝。永德縣地勢東南西三面高，向北傾斜。境內(nèi)峰巒起伏，崇嶺疊嶂，山河相間，坡壩相連。老別山主峰大雪山，海拔3504.2米，為全縣最高點(diǎn)，也是臨滄地區(qū)最高點(diǎn)；崇崗區(qū)戶等壩，海拔540米，是全縣最低點(diǎn)?？h城德黨鎮(zhèn)海拔1600米。境內(nèi)山脈屬怒山山系。主要有老別山、棠梨山、三寶山，自東北向西南逶迤行走，與南汀河、永康河、賽米河?xùn)|西相間排列，人稱“三河兩槽，三山六坡”?？h境屬亞熱帶季風(fēng)氣候。因地表破碎，高差懸殊，氣候垂直分布較為典型，因此人稱：“歲分漢雨，山有四季”。年平均氣溫有高海拔大雪山的6℃，有低海拔勐波羅壩的22.9℃。以縣城德黨為代表的中海拔地區(qū)，年均氣溫15℃以上,極端最低氣溫-6℃永德境內(nèi)地形復(fù)雜，山多壩少，山區(qū)面積在95%以上，河谷小壩子5水利資源境內(nèi)水利資源豐富，有流程5公里以上河流84條，總長800余公里，每平方公里有河流0.25公里，水資源總量18.5億立方米，水能蘊(yùn)藏量58萬千瓦，目前控制性人工蓄水量為O.39億立方米。礦產(chǎn)資源地下礦藏有煤、錫、銻、鉛、鋅、銅、鐵、金、銀、汞、硫磺、石膏、大理石等，已探明小石城、戶乃兩地褐煤儲(chǔ)量2000萬噸。動(dòng)植物資源地上物種眾多，已知高等植物3000余種，有三葉橡膠、冷杉、蒲葵、雪蓮、紅豆杉等，尤以野生南藥訶子獨(dú)占鰲頭，其資源、產(chǎn)量位居全國首位。森林覆蓋率為38.6%，活立木蓄積量為524.5萬立方米。境內(nèi)有方圓23萬畝大雪山國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，被世人稱之為南亞熱帶天然動(dòng)植物園，其現(xiàn)存野生動(dòng)物有孟加拉虎、金錢豹、長臂猿、金絲猴、蘇門鈴、鱷蜥、綠孔雀等千余種，其中列入國家保護(hù)動(dòng)物有30余種。

水利資源6PART2：市場環(huán)境分析PART2：市場環(huán)境分析7本地房地產(chǎn)市場處于初步發(fā)展階段，地產(chǎn)經(jīng)營概念還沒有深入置業(yè)群體中，城市發(fā)展規(guī)劃的市場空間較大。城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)基本成熟，項(xiàng)目所在新區(qū)市政基礎(chǔ)配套條件也基本完善，不過還需要進(jìn)一步加快建設(shè)力度和步伐，為居住、招商引資、旅游投資、休閑娛樂等提供良好的城市環(huán)境。本地房地產(chǎn)市場處于初步發(fā)展階段，地產(chǎn)經(jīng)營概念還沒有深入置業(yè)群8市場的整體消費(fèi)容量有限，在局部供求關(guān)系上，住宅還處于供不應(yīng)求，商業(yè)項(xiàng)目投資需求市場比較敏感，主要原因是商業(yè)宣傳力度不夠，推廣、形象包裝沒有風(fēng)格和氛圍，商業(yè)業(yè)態(tài)混亂、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、環(huán)境設(shè)計(jì)、形象包裝、主題定位、功能分區(qū)明顯落后，不足以制造商業(yè)的井噴人氣，再加上城市人口有限阻礙了永德商業(yè)市場的擴(kuò)大化發(fā)展。市場的整體消費(fèi)容量有限，在局部供求關(guān)系上，住宅還處于供不應(yīng)求9永德置業(yè)群體的購買動(dòng)機(jī)比較單一，基本以真實(shí)需求主體為主，投資型的群體極少。置業(yè)群體來源以本地居民為主，外來投資者甚少，在置業(yè)特征上以政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營老板、私企業(yè)主、外來投資商務(wù)人士等等為主，消費(fèi)能力以及消費(fèi)水平?jīng)]有被完全激發(fā)。市場銷售價(jià)格住宅均價(jià)2200元/平方米，商業(yè)均價(jià)6000元/平方米。永德置業(yè)群體的購買動(dòng)機(jī)比較單一，基本以真實(shí)需求主體為主，投資10在地產(chǎn)競爭領(lǐng)域內(nèi)，完全化的競爭格局沒有形成，缺乏市場真正意義上的領(lǐng)跑者，對于項(xiàng)目品牌、行業(yè)品牌、企業(yè)品牌、社會(huì)品牌的思維都不強(qiáng)烈，客觀上為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一定的發(fā)展空間。縣區(qū)域發(fā)展以規(guī)劃新城為主，所有地產(chǎn)項(xiàng)目均圍繞新城建設(shè)，新城區(qū)域內(nèi)樓盤開始逐漸增多，隨著新城區(qū)市政配套逐步完善的條件下，未來永德地產(chǎn)市場將走入完全化競爭，形成區(qū)域的強(qiáng)強(qiáng)對話，實(shí)現(xiàn)行業(yè)競爭格局的市場模式。某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析11PART3：商業(yè)市場分析PART3：商業(yè)市場分析12商業(yè)布局新城商業(yè)主要位于永安路一帶，是永德的經(jīng)濟(jì)新區(qū)，商業(yè)集中，是未來城市商業(yè)中心。舊城商業(yè)主要位于永德北路及德黨路一帶，區(qū)域較為分散。商業(yè)布局新城商業(yè)主要位于永安路一帶，是永德的經(jīng)濟(jì)新區(qū)，商業(yè)集13商業(yè)中心永德商業(yè)中心商業(yè)最早起源于集市隨著城市的發(fā)展，逐步形成現(xiàn)在的街店式商業(yè)商業(yè)中心永德商業(yè)中心商業(yè)最早起源于集市14永德縣商業(yè)帶商業(yè)帶分布農(nóng)貿(mào)市場大型超市縣政府招待所永德縣商業(yè)帶商業(yè)帶分布農(nóng)貿(mào)市場大型超市縣政府15永德縣商業(yè)類型—傳統(tǒng)集市永德縣城市商業(yè)發(fā)展相對較慢。商業(yè)布局較為分散，業(yè)態(tài)既有過去集市型傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代的業(yè)態(tài)，供應(yīng)豐富，但是業(yè)態(tài)較為分散且比較凌亂，商業(yè)環(huán)境差，難以聚集人氣，現(xiàn)階段商業(yè)僅限于滿足區(qū)域不同需求。永德縣商業(yè)類型—傳統(tǒng)集市永德縣城市商業(yè)發(fā)展相對較慢。商業(yè)布局16主要是臨街底商形成，主要分布在永德北路、德黨路等一帶，商業(yè)線拉得過長，業(yè)態(tài)較為分散，難以聚集人氣。永德縣商業(yè)類型—臨街街店主要是臨街底商形成，主要分布在永德北路、德黨路等一帶，商業(yè)線17經(jīng)營業(yè)態(tài)分析經(jīng)營業(yè)態(tài)分析18商業(yè)分析—德黨南路經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)分析—德黨南路經(jīng)營業(yè)態(tài)19業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例修理店412.5%餐飲26.25%農(nóng)機(jī)配件39.375%貨運(yùn)39.375%裝飾建材13.125%日雜百貨26.25%金融銀行13.125%酒店賓館26.25%機(jī)車銷售412.5%醫(yī)療診所26.25%五金26.25%空置618.75%合計(jì)32商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（德黨南路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例修理店412.5%餐飲26.25%農(nóng)機(jī)配件320業(yè)態(tài)情況簡述（德黨南路）德黨南路共有商鋪32間，主要以修理及機(jī)車銷售為主，商鋪空置率大，區(qū)域配套欠缺，餐飲、休閑、娛樂場所缺乏，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在15-18元/㎡/月，商鋪面積越大價(jià)格越低。業(yè)態(tài)情況簡述（德黨南路）德黨南路共有商鋪32間，主要以修理及21商業(yè)分析—德黨路經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)分析—德黨路經(jīng)營業(yè)態(tài)22業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾46.06%電器34.55%修理店46.06%茶莊23.03%餐飲812.12%農(nóng)機(jī)配件11.52%美容美發(fā)34.55%網(wǎng)吧11.52%裝飾建材1015.15%日雜百貨710.61%酒店賓館34.55%機(jī)車銷售69.09%醫(yī)療診所34.55%通信23.03%其他34.55空置69.09%合計(jì)66商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（德黨路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾46.06%電器34.55%修理店46.23業(yè)態(tài)情況簡述（德黨路）德黨路共有商鋪66間，主要以裝飾建材、餐飲及百貨為主，商鋪使用率教高大，基本無空置商鋪，區(qū)域配套相對完善，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在20-25元/㎡/月，靠近永德北路的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格稍高。業(yè)態(tài)情況簡述（德黨路）德黨路共有商鋪66間，主要以裝飾建材、24商業(yè)分析—永德北路經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)分析—永德北路經(jīng)營業(yè)態(tài)25業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾2013.51%電器85.41%修理店96.08%茶莊10.68%餐飲138.78%金融銀行32.03%美容美發(fā)53.38%化妝品53.38%裝飾建材128.11%日雜百貨1510.14%酒店賓館106.76%金店21.35%醫(yī)療診所117.43%通信1510.14%其他1610.81%休閑娛樂32.03%合計(jì)148商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（永德北路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾2013.51%電器85.41%修理店926業(yè)態(tài)情況簡述（永德北路）永德北路共有商鋪148間，是永德名副其實(shí)的商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，但欠缺具體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂不堪，商業(yè)帶過長不集中，無法有效聚集人流人氣。主要以服飾及現(xiàn)代化商業(yè)為主，商鋪使用率教高，基本無空置商鋪，區(qū)域配套完善，大多市政配套聚集于此，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在25-40元/㎡/月，商鋪面積越小租金相對越高。業(yè)態(tài)情況簡述（永德北路）永德北路共有商鋪148間，是永德名副27核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)28業(yè)態(tài)調(diào)研總結(jié)從上表中可以看出，永德縣商業(yè)處于發(fā)展初期階段，主要以滿足市民日常生活需求為主，農(nóng)機(jī)行業(yè)為輔，缺乏大型現(xiàn)代化商業(yè)，市民沒有可以供休閑娛樂的地方，目前永德縣商業(yè)環(huán)境、氛圍較差，經(jīng)營檔次較低，租金價(jià)格處于較低水品，業(yè)態(tài)比較凌亂沒有能聚集人氣的商業(yè)模式，有待進(jìn)一步改造。業(yè)態(tài)調(diào)研總結(jié)從上表中可以看出，永德縣商業(yè)處于發(fā)展初期階段，29永德縣商業(yè)處于發(fā)展初期，商業(yè)業(yè)態(tài)紊亂，不集中，商業(yè)氛圍不足，經(jīng)營環(huán)境差，主要是以老式農(nóng)貿(mào)市場+現(xiàn)代臨街街店為主,市場存在較大空白點(diǎn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?。永德縣商業(yè)分析總結(jié)市場空白點(diǎn)——我們的機(jī)會(huì)大型購物商場聚集式商業(yè)步行街永德縣商業(yè)處于發(fā)展初期，商業(yè)業(yè)態(tài)紊亂，不集中，商業(yè)氛圍不足，30PART4：消費(fèi)者市場調(diào)研分析PART4：消費(fèi)者市場調(diào)研分析31被訪問商戶/消費(fèi)者分析市場前景，我們從商戶和消費(fèi)者兩個(gè)層面進(jìn)行調(diào)研。利用一對一的直接訪談：商戶分布在德黨南路、德黨路、永德北路、德黨街等地，總計(jì)訪問50家，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為服飾、通訊、電器、日用百貨、美容沒法、餐飲等，其中自有物業(yè)11家.隨機(jī)消費(fèi)者詢問調(diào)研人數(shù)100人，共計(jì)訪問人數(shù)150人。被訪問商戶/消費(fèi)者32參與調(diào)研的被訪問者共計(jì)150名，其中近年有商鋪經(jīng)營/投資意向的人數(shù)占到被訪總數(shù)的11.3%，并且27.3%的被訪問者對商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣，61.4%的人表示不確定看市場走勢。參與調(diào)研的被訪問者共計(jì)150名，其中近年有商鋪經(jīng)營/投資意向33某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析34某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析35某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析36某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析37某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析38消費(fèi)者市場調(diào)研總結(jié)1、永德一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念不足，商業(yè)投資觀念較為保守，經(jīng)調(diào)研僅11%的人在近年會(huì)投資商鋪。2、部分經(jīng)營者對永德新城未來商業(yè)市場比較看好。3、經(jīng)營者與消費(fèi)者對商鋪?zhàn)铌P(guān)注的是地段，部分人對商鋪前景相對注重。4、對于商業(yè)類型的選擇有2/3的選擇沿街底層商鋪。5、對于投資者和經(jīng)營者在面積選擇方面有分歧，投資者大多億小面積為主試探市場行情，經(jīng)營者則普片需要較適中的面積。6、對于價(jià)格方面大家都不愿透露自己的想法，表示看市場變化，根據(jù)現(xiàn)階段市場租金來看20-40元/平方米/月，以100平方米計(jì)算，一年租金=20*100*12=24000元，一般投資商業(yè)應(yīng)該在15年左右收回成本所以可以推出100平米商鋪總價(jià)=24000*15=36萬元，單平米售價(jià)為360000/100=3600元/平方米,因此可以推斷現(xiàn)階段市場接受能力在3600-7200元/平方米。消費(fèi)者市場調(diào)研總結(jié)39PART5：項(xiàng)目自身情況分析PART5：項(xiàng)目自身情況分析40項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于永德縣城南開發(fā)區(qū)中部，項(xiàng)目總占地面積4.67萬平方米，總建筑面積46478.98平方米，其中商業(yè)建筑面積30960.34平方米。距離永德老城區(qū)僅500米左右。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于永德縣城南開發(fā)區(qū)41項(xiàng)目四至項(xiàng)目北接永安路，道路寬敞，正視居民區(qū)項(xiàng)目南接永達(dá)路，道路平坦周邊為開闊地，視野良好項(xiàng)目西接永誼路，道路寬敞，與東方新景項(xiàng)目隔路相望。項(xiàng)目東接永通路，和德陽花苑項(xiàng)目2期別墅用地對視。項(xiàng)目北面項(xiàng)目南面項(xiàng)目西面項(xiàng)目東面項(xiàng)目四至項(xiàng)目北接永安路，道路項(xiàng)目北面項(xiàng)目南面項(xiàng)目西面項(xiàng)目東面42項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)為全現(xiàn)房，內(nèi)部綠化景觀已施工完畢，道路工程也已基本完畢，通水、通電能隨時(shí)入住。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)為全現(xiàn)房，內(nèi)部綠化43項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目地處永德縣城市規(guī)劃新區(qū)中心位置，周圍環(huán)境衛(wèi)生條件好，市政配套完善，縣政府、博物館、體育館、建材市場、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、銀行等一應(yīng)俱全，是永德未來城市發(fā)展的核心地段，發(fā)展?jié)摿Υ?。?xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目地處永德縣城市規(guī)劃新區(qū)44項(xiàng)目地塊分析總結(jié) 項(xiàng)目地處永德縣城南端，地勢較低，又為城市新開發(fā)區(qū)，區(qū)域人流量稀少，人氣不足，消費(fèi)者對區(qū)域未來發(fā)展的認(rèn)知程度不足。項(xiàng)目中心區(qū)域街道過于寬敞，對于商業(yè)而言是一大忌諱，因?yàn)榇竺娣e廣場和寬敞街道不利于商業(yè)氛圍的營造。項(xiàng)目四面均臨街，四周道路寬敞、視野開闊，最大限度的提升了商業(yè)的利用價(jià)值。項(xiàng)目周邊配套相對完善，基本可以滿足區(qū)域市民的衣食住行，但是商業(yè)檔次一般。項(xiàng)目周邊開發(fā)樓盤及待開發(fā)樓盤密集，多為縣城中高檔住宅區(qū)，為項(xiàng)目商業(yè)提供了十足的人氣。項(xiàng)目所在區(qū)域是政府著力打造的城市新區(qū)，發(fā)展前景不容忽視，升值潛力巨大。項(xiàng)目地塊分析總結(jié) 項(xiàng)目地處永德縣城南端，地勢較低，又為城市新45項(xiàng)目SWOT分析 —優(yōu)勢（S）項(xiàng)目地處城市新區(qū)核心地段，未來發(fā)展前景看好。項(xiàng)目周邊市政配套正趨于完善，道路寬敞，交通便利。項(xiàng)目全現(xiàn)房銷售，實(shí)在看得見。鋪面戶戶臨街（內(nèi)街、外街）。項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貙儆诖笠?guī)模項(xiàng)目，且項(xiàng)目檔次高。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)不斷成熟向上的居住人氣。強(qiáng)化將項(xiàng)目古色古香的建筑文化與商業(yè)有機(jī)相融，體現(xiàn)項(xiàng)目非凡品質(zhì)。引入快捷酒店業(yè)態(tài)，利用項(xiàng)目商業(yè)的功能與之互補(bǔ)相融。精確規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，與周邊商業(yè)形成差異化，填補(bǔ)市場空白。項(xiàng)目SWOT分析 —優(yōu)勢（S）項(xiàng)目地處城市新區(qū)核心地段，未來46項(xiàng)目SWOT分析 —劣勢（W）周邊商業(yè)氛圍欠缺，經(jīng)營檔次偏低。新興開發(fā)區(qū)消費(fèi)者對區(qū)域市場認(rèn)知度不夠。區(qū)域商業(yè)氛圍需要時(shí)間進(jìn)行培育發(fā)展。作為大型商業(yè)街，缺乏停車位。商業(yè)街街道過于寬敞，不利于商業(yè)氛圍的營造。所在區(qū)域地勢較低，消費(fèi)者不愿前往消費(fèi)。弱化利用項(xiàng)目大規(guī)模推廣，突出主力業(yè)態(tài)，吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)。大力宣傳區(qū)域未來發(fā)展前景，提高項(xiàng)目市場認(rèn)知度。提供一定交通補(bǔ)充條件，設(shè)立多班次電瓶車作為新城老城消費(fèi)者流動(dòng)的工具。項(xiàng)目SWOT分析 —劣勢（W）周邊商業(yè)氛圍欠缺，經(jīng)營檔次偏低47項(xiàng)目SWOT分析 —機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目周邊不斷開發(fā)的中高端住宅項(xiàng)目為商業(yè)帶來人氣。在新政的調(diào)控下，限購令不斷，但商業(yè)不受影響。新城區(qū)的不斷發(fā)展和改善都將給項(xiàng)目帶來增值。隨著城市化發(fā)展，不斷增加的人口帶來的消費(fèi)力。利用著力推廣聚集式商街的消費(fèi)理念，突出本項(xiàng)目與市場商業(yè)的差異化，讓消費(fèi)市場喜愛和接受。精確定位項(xiàng)目商業(yè)，努力打造適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場的真正商業(yè)中心。做好項(xiàng)目再次入市的宣傳造勢。項(xiàng)目SWOT分析 —機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目周邊不斷開發(fā)的中高端住宅項(xiàng)48項(xiàng)目SWOT分析 —威脅（T）即將開發(fā)的項(xiàng)目和在售項(xiàng)目對意向客戶的分流。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者、投資者對商業(yè)信心不足。二次入市對項(xiàng)目形象有相當(dāng)大的考驗(yàn)。目前商業(yè)市場低迷，空置率高。接受大體量商業(yè)困難。轉(zhuǎn)化著力對項(xiàng)目形象的包裝，使項(xiàng)目能高調(diào)入市。和政府聯(lián)合宣傳新區(qū)規(guī)劃發(fā)展前景，提升區(qū)域市場認(rèn)可度。項(xiàng)目SWOT分析 —威脅（T）即將開發(fā)的項(xiàng)目和在售項(xiàng)目對意向49PART6：項(xiàng)目商業(yè)定位PART6：項(xiàng)目商業(yè)定位50項(xiàng)目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢1.交通：道路寬敞，交通便利；2.人居：周邊小區(qū)眾多，高檔小區(qū)不斷增多；3.位置：地處未來城市絕對中心；4.規(guī)劃：規(guī)劃理念新穎，商業(yè)發(fā)展空間大；5.景觀：商業(yè)街內(nèi)部景觀綠化豐富；6.商業(yè)檔次：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次偏低；綜述：本項(xiàng)目有地理位置、人口、交通、規(guī)劃等多種優(yōu)勢，發(fā)展商業(yè)有良好的城市配套以及人氣基礎(chǔ)。項(xiàng)目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢1.交通：道路寬敞，交通便利；綜述：本51開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)可以說，目前永德縣商業(yè)圈內(nèi)還未有一個(gè)真正意義的商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)可以滿足一站式消費(fèi)要求，以及一個(gè)可以飛躍目前的商業(yè)模式，達(dá)到讓眾多消費(fèi)者期待的“一個(gè)集購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)于一體”的商業(yè)中心。開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)可以說，目前永德縣商業(yè)圈內(nèi)還未有一個(gè)真正意義的商業(yè)52定位依據(jù)目標(biāo)：填補(bǔ)目前商業(yè)市場的商業(yè)功能空白點(diǎn)，加強(qiáng)零售之外的服務(wù)、休閑娛樂功能的不足，并與大型商業(yè)物業(yè)（超市、百貨）共同構(gòu)筑，形成互為補(bǔ)充、互為聯(lián)動(dòng)的區(qū)域核心商業(yè)格局，同時(shí)，形成自己獨(dú)特的商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)定位。消費(fèi)客源定位：通過對本地商業(yè)地產(chǎn)市場和項(xiàng)目自身的了解，以及對當(dāng)前市場客源構(gòu)成進(jìn)行整體研究。我司認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)該站在整個(gè)永德縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市來定位市場，最大限度的吸引項(xiàng)目周邊范圍的人流，并進(jìn)一步輻射項(xiàng)目外圍臨近的區(qū)域消費(fèi)客源。定位依據(jù)目標(biāo)：填補(bǔ)目前商業(yè)市場的商業(yè)功能空白點(diǎn)，加強(qiáng)零售之外53項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位54商業(yè)總體定位基于上述依據(jù)，本項(xiàng)目商業(yè)總體目標(biāo)為：構(gòu)建永德縣一個(gè)集購物超市、休閑娛樂中心、餐飲美食、精品百貨、文化服務(wù)為一體的綜合性集聚式開放步行街。以“休閑消費(fèi)、享樂購物、娛樂餐飲”為概念，將自身綠化景觀、各類自然景觀、人文景觀、歷史文化與購物消費(fèi)有機(jī)融合為一體，打造出一個(gè)區(qū)域小型一站式購物天堂，使消費(fèi)者在本項(xiàng)目內(nèi)即可體驗(yàn)到購物、休閑消費(fèi)的樂趣。商業(yè)總體定位55項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位561、城區(qū)高收入客戶群2、邊緣鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊臨近城市高收入客戶群3、外來投資客戶群客戶區(qū)域來源1、城區(qū)高收入客戶群2、邊緣鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊臨近城市高收入客戶群57ⅠⅡ重要客戶：外圍城市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資和自營的客戶客戶構(gòu)成：公務(wù)員、銀行等金融企業(yè)職工、電力電信企業(yè)職工、教師、私營企業(yè)主、外來投資客戶等?？蛻籼卣鳎悍浅＠硇?，往往有過投資經(jīng)驗(yàn)；學(xué)歷往往較高；核心客戶：城內(nèi)自營和投資的客戶客戶構(gòu)成：企、事業(yè)單位公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)商戶；工程承包商、礦業(yè)老板、私營業(yè)主等。客戶特征：關(guān)注商業(yè)經(jīng)營，缺乏投資渠道，資產(chǎn)以現(xiàn)金為主；對市場現(xiàn)狀不敏感?？蛻舴诸悽瘼蛑匾蛻簦和鈬鞘屑爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)投資和自營的客戶核心客戶：城58產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位59永德縣級(jí)首席“block”步行街形象定位“BLOCK”分別代表：B-business（商業(yè)）L-lie-fallow（休閑）O-open（開放）C-crowd（人群）K-kind（親和）永德縣級(jí)首席“block”步行街形象定位“BLOCK”分別60“BLOCK”概念：?這個(gè)概念來源于美國，是商業(yè)和居住的融合。?是具備商業(yè)特征的商居之城，即將生活中的“衣食住行”與商務(wù)、購物、休閑、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)充分融合在一起，又相互“獨(dú)立”提倡在享樂中購物，在購物中享樂。?是無法與生活區(qū)別開來的商業(yè)形態(tài)。“BLOCK”概念：61功能定位：集休閑、購物、餐飲、時(shí)尚、娛樂、服務(wù)、居住、文化于一體的商業(yè)體驗(yàn)中心。產(chǎn)品功能定位：現(xiàn)代商業(yè)已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂購物消費(fèi)已成為一種趨勢。故本項(xiàng)目在結(jié)合項(xiàng)目擁有城市絕版黃金地段的地理優(yōu)勢，以及現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)將幾大功能融為一體做出定位：功能定位：產(chǎn)品功能定位：62城市新生活休閑新天地推廣語定位通過景觀、品牌和文化的綜合性塑造，成為永德特色商業(yè)的創(chuàng)始人和永德商業(yè)新名片。融合衣、食、住、行、休閑、娛樂、購物等多種功能于一體的一站式“BLOCK”商業(yè)中心城市新生活休閑新天地推廣語定位通過景觀、品牌和文化的63商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位64商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析:本項(xiàng)目以永德首席Block步行街做形象定位。因?yàn)樗粌H僅是一種全新的商業(yè)模式，也體現(xiàn)了項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)功能的完善及現(xiàn)代人的生活方式，不但可以搶占市場的空白，同時(shí)將生活的空間融入本項(xiàng)目內(nèi)，滿足消費(fèi)者一站式的消費(fèi)需求。在業(yè)態(tài)上目前以購物、娛樂、休閑、餐飲、占有的比例較大，主要是為了一個(gè)新的商業(yè)能更快、更好的適應(yīng)市場盡快將商業(yè)聚集人氣。但市場是千變?nèi)f化的，將來在業(yè)態(tài)上也要隨之不斷更新變化才能保持長久的生命力。商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析:65定位原則地段原則本項(xiàng)目位于縣城新城的核心地段，交通較為便利。在業(yè)態(tài)上不能尾隨已有商業(yè)其后，須有精準(zhǔn)市場錯(cuò)位的經(jīng)營定位，將消費(fèi)者吸引在本案來?；パa(bǔ)原則由于本項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了一定的商業(yè)規(guī)模，因此不能簡單的定位與上述區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、中高檔、精品的路子。引進(jìn)主力店為本項(xiàng)目對市場的互補(bǔ)。業(yè)態(tài)演變原則隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、服務(wù)、將極大的滿足消費(fèi)者購物外的需求。

定位原則66業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足項(xiàng)目區(qū)域聚集者日常消費(fèi)所需的商業(yè)要求；滿足部分中高端群體休閑商務(wù)的消費(fèi)需求；滿足消費(fèi)者日常的休閑娛樂需求；兼顧周邊居民的日常生活需求；吸引并滿足外來消費(fèi)群體集傳統(tǒng)特色餐飲與休閑娛樂一體的中高檔休閑商業(yè)街區(qū)。業(yè)態(tài)規(guī)劃67商業(yè)業(yè)態(tài)定位:考慮到城市發(fā)展趨勢、消費(fèi)群需求等因素，項(xiàng)目的商業(yè)主要有如下業(yè)態(tài)：購物超市：其特點(diǎn)是采用開放式的經(jīng)營，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)，對整個(gè)商業(yè)的客流量有非常大的促進(jìn)作用。小型主題商場：如電子數(shù)碼賣場、家居建材賣場、婦女、兒童專賣場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種或消費(fèi)者限于一定主題性和專一性。連鎖店：規(guī)模不大，連鎖性強(qiáng)，品牌知名度高，包括餐飲類、服飾類、精品類、娛樂類、服務(wù)類、通信類、醫(yī)療類等。其他類店鋪：作為商業(yè)步行街完整性的補(bǔ)充，豐富商品組合特色。商業(yè)業(yè)態(tài)定位:68檔次定位：中高檔精品、特色綜合商業(yè)步行街本項(xiàng)目位于永德縣城市新區(qū)核心地段，具備良好的市場發(fā)展機(jī)會(huì)和條件。因此，應(yīng)當(dāng)充分利其優(yōu)勢，與政府規(guī)劃的整體形象、檔次相協(xié)調(diào)，力圖建成所在區(qū)域中高檔有特色的綜合性商業(yè)步行街，為本區(qū)域帶來活躍的商業(yè)氣氛，并向整個(gè)永德縣及周邊城鎮(zhèn)輻射。就目前市場來看適宜以中檔為主，中高檔為輔，將來隨著城市的不斷發(fā)展變化檔次將由中檔向中高檔趨勢變遷。檔次定位：69商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議70“四區(qū)、一中心、一街”“四區(qū)”：休閑娛樂區(qū)、精品百貨區(qū)、餐飲美食區(qū)、主題文化區(qū)“一中心”：和諧美景“一街”：園林-樂淘街“四區(qū)、一中心、一街”“四區(qū)”：休閑娛樂區(qū)、精品百貨區(qū)、71四區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽休閑娛樂區(qū)主題文化區(qū)餐飲美食區(qū)精品百貨區(qū)四區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽休閑娛樂區(qū)主題文化區(qū)餐飲美食區(qū)精品百貨區(qū)72中心業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽和諧美景中心業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽和諧美景73樂淘街業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽園林-樂淘街樂淘街業(yè)態(tài)規(guī)劃一覽園林-樂淘街74功能業(yè)態(tài)建議將項(xiàng)目打造成集時(shí)尚、文化、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)、購物等綜合功能的商業(yè)街，以此來滿足永德人民休閑文化需求從而達(dá)到滿足自由、開放、交流、休閑和購物等多種生活目的。隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，我們可以引入多元化、復(fù)合式業(yè)態(tài)功能來帶旺商場。我司建議的業(yè)態(tài)功能如下：休閑娛樂類：酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、KTV、桑拿、足浴、康體、美容美發(fā)、會(huì)所等餐飲美食類：中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點(diǎn)、小吃、冷飲、海鮮、等精品百貨類：服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等其他功能：快捷酒店、金融銀行、通訊業(yè)務(wù)、醫(yī)療藥房、主題書店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣場、繪畫藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等功能業(yè)態(tài)建議75四區(qū)業(yè)態(tài)分布建議區(qū)域名稱所屬區(qū)域業(yè)態(tài)建議A4、A5、A6、B3、B4、C4餐飲美食區(qū)精品百貨區(qū)主題文化區(qū)A10、A11、A12、B7、B8、C8A7、A8、A9、B5、B6、C5A1、A2、A3、B1、B2、C1休閑娛樂區(qū)酒吧、咖啡吧、茶吧、棋牌室、網(wǎng)吧、電玩、健身房、KTV、桑拿、足浴、美容美發(fā)、等中式餐飲、西式餐飲、休閑餐飲快餐、火鍋店、特色餐飲、西點(diǎn)、小吃、冷飲、海鮮、等服裝、鞋帽、飾品、化妝品、包箱、電子數(shù)碼、紡織品、日用雜貨、金店、首飾店、音像品等主題書店、婚紗攝影、家居建材、家電大賣場、繪畫藝術(shù)、地區(qū)特色特產(chǎn)商品、工藝品店、古玩店、等四區(qū)業(yè)態(tài)分布建議區(qū)域名稱所屬區(qū)域業(yè)態(tài)建議A4、A5、A6、餐76中心區(qū)業(yè)態(tài)建議區(qū)域名稱所屬區(qū)域業(yè)態(tài)建議商業(yè)中心和諧美景C2、C3、C6C7、D1、D2D3、D4快捷式酒店、金融銀行中國移動(dòng)、中國電信、中國聯(lián)通、醫(yī)療診所、大藥房、電影院、小型會(huì)所等中心區(qū)業(yè)態(tài)建議區(qū)域名稱所屬區(qū)域業(yè)態(tài)建議商業(yè)中心C2、C3、C77商業(yè)業(yè)態(tài)劃分總結(jié)根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，將本項(xiàng)目暫定為此類業(yè)態(tài)，后期在實(shí)際招商中，根據(jù)市場的變化可進(jìn)行再調(diào)整。隨著招商與經(jīng)營的不斷深入，逐步達(dá)到各業(yè)態(tài)之間的匹配與平衡，從而使該項(xiàng)目能夠順利運(yùn)營，不斷提升。商業(yè)業(yè)態(tài)劃分總結(jié)78PART7：項(xiàng)目招商PART7：項(xiàng)目招商79招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。項(xiàng)目招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間應(yīng)選擇在正式招商前1—2個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。準(zhǔn)備充分后入市入市前必須對招商中心、項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商手冊、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的信心。猛烈造勢入市入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立項(xiàng)目形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場鋪墊。招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃80有目的入市根據(jù)招商實(shí)際情況進(jìn)行邊招商邊銷售，盡可能快的回籠資金，提高發(fā)展商的資金利用率。有控制入市根據(jù)相應(yīng)策略把商鋪分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。建議本項(xiàng)目以核心租戶（主力店、品牌店）的入駐來帶動(dòng)銷售。本項(xiàng)目的銷售操作思路是：通過核心租戶在不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動(dòng)各區(qū)域租金價(jià)格的初步拉升。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從2011年7月份開始入市籌備及預(yù)熱，2011年8月份開始進(jìn)行主力店的正式招商。有目的入市81招商對象特征分析招商對象定位縣級(jí)一線品牌超市大賣場、國內(nèi)知名服裝品牌商家知名休閑文化品牌、知名精品品牌、家居建材商家、本地中小型商家、數(shù)碼電子品牌、知名服務(wù)業(yè)品牌、金融通訊品牌、云貴川知名特色小吃、連鎖小吃品牌、小型快捷式酒店商家、小型會(huì)所商家、娛樂行業(yè)、服務(wù)行業(yè)等。招商對象特征分析82本項(xiàng)目目標(biāo)商家建議品牌主力店備選建議好利來、宮廷、多柏思、意香雞、麥香雞、肯德堡、鄉(xiāng)村基、真功夫、柒牌男裝、哥弟、勁霸、才子、九牧王、利郎商務(wù)男裝、阿依蓮、秋水伊人、潮流前線、李寧、361°、CBA、七匹狼、羅蒙、森馬、以純、唐獅、喬丹、佐丹奴、安踏、特步、匡威、kappa、耐克、與狼共舞、波司登、雅戈?duì)?、TaTa、大東、杰豪、康奈、紅蜻蜓、蜘蛛王、意爾康、啄木鳥、袋鼠、香奈兒、歐萊雅、雅芳、玫琳凱、蘭蔻、自然堂、雅詩蘭黛、哎呀呀、mixbox、石頭記、一心堂、東駿大藥房、好醫(yī)生、健之佳、中國移動(dòng)、中國電信等一般商家以永德縣及周邊城市地區(qū)的中小型商家為主，只要主力店確定進(jìn)駐，就為本地區(qū)的中小商家注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。本項(xiàng)目目標(biāo)商家建議83招商總體思路經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，項(xiàng)目才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則制定以下招商策略：敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。公關(guān)活動(dòng)先行，邀請政府、廠家、經(jīng)銷商、媒體的權(quán)威人士進(jìn)行活動(dòng)炒作。媒體廣告緊隨，對于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，要利用媒體廣告進(jìn)行跟蹤炒作，在活動(dòng)前造大聲勢，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；眾星捧月本地宣傳與周邊城市宣傳相結(jié)合進(jìn)行。跳出項(xiàng)目區(qū)域狹隘的圈子，對全縣各地區(qū)及周邊城市進(jìn)行宣傳炒作，達(dá)到以“眾星”烘托出本項(xiàng)目此“月”之效。招商總體思路84多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。招商可采用聯(lián)營和租賃等方式展開，其中主力商家和品牌商家可采用聯(lián)營方式展開，小商戶應(yīng)以租賃為主。統(tǒng)一經(jīng)營項(xiàng)目應(yīng)采取統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，杜絕單門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂模式，由經(jīng)營管理公司進(jìn)行整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全永德人民都熟知本項(xiàng)目，吸引其來此消費(fèi)。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個(gè)輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個(gè)享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。整合市場整合功能，集購物、服務(wù)、休閑、娛樂、文化等功能于一體。整合空間，進(jìn)行合理商品布局。整合招商，與投資者簽定返租協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商。整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)項(xiàng)目由經(jīng)營管理方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。多元招商85完善政策本項(xiàng)目應(yīng)完善經(jīng)營服務(wù)與物業(yè)服務(wù)功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和保障上，提升軟環(huán)境的市場競爭力，并同時(shí)強(qiáng)化商戶統(tǒng)管措施，提高經(jīng)營管理和物業(yè)管理水平和能力。稅費(fèi)減免政策向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營的商戶受益。建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作建議本項(xiàng)目建立宣傳推廣專項(xiàng)基金，多途徑、多方式的推廣項(xiàng)目，同時(shí)推廣場內(nèi)各經(jīng)營品牌，目標(biāo)是不但打造項(xiàng)目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項(xiàng)目與其是利益捆綁、同舟共濟(jì)的，從而增強(qiáng)經(jīng)營者對本項(xiàng)目的歸屬感與信任感。完善政策86合理回報(bào)保證發(fā)展商和商家合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。通過項(xiàng)目招商的成功，達(dá)到整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域土地價(jià)格及租賃價(jià)格的提升，使本項(xiàng)目大業(yè)主、小業(yè)主和經(jīng)營者均能獲得良好的回報(bào)。通過開業(yè)后商家經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)項(xiàng)目后期的銷售。合理回報(bào)87招商核心策略主力商戶優(yōu)先招商本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、國內(nèi)品牌店要提前招商，其它隨后進(jìn)行。主力店是商業(yè)項(xiàng)目吸納客源的錨固點(diǎn)，對商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項(xiàng)目中處于核心地位。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個(gè)原因：第一，主力店在商業(yè)項(xiàng)目中發(fā)揮著核心的作用，對項(xiàng)目的經(jīng)營形象會(huì)產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目對其他商戶的招商。第二，與主力店的招商談判通常需要一個(gè)較長的時(shí)間，需要應(yīng)付繁瑣冗長的拉鋸式談判。因此，本項(xiàng)目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，應(yīng)該以大帶小，即用核心主力店來帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動(dòng)線。

招商核心策略88品牌商戶帶動(dòng)招商大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。每個(gè)行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動(dòng)對行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營會(huì)產(chǎn)生較大的影響，對行業(yè)內(nèi)其他商家具有重要的帶動(dòng)效應(yīng)。本項(xiàng)目可通過采取各種優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入各業(yè)態(tài)知名品牌、超市大賣場、快捷式酒店商戶進(jìn)場經(jīng)營，以帶動(dòng)促進(jìn)對其他商戶的招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。

品牌商戶帶動(dòng)招商89分行業(yè)招商本項(xiàng)目行業(yè)招商包含超市大賣場、酒店、休閑娛樂、餐飲美食、精品百貨、主題文化等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。加盟招商方式國際國內(nèi)品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟的，而永德及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿足雙方需求以至雙贏的目的。分行業(yè)招商90定向招商本項(xiàng)目的主題性較強(qiáng)，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。定向招商是指我司招商人員主動(dòng)上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介本項(xiàng)目，并說服其進(jìn)場經(jīng)營的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)目經(jīng)營需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場經(jīng)營。本項(xiàng)目的主力商戶、重點(diǎn)商戶都需要通過定向招商的方式將其引進(jìn)本項(xiàng)目經(jīng)營。定向招商91總量控制原則在本項(xiàng)目的招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。在市場發(fā)布信息，項(xiàng)目某一區(qū)域整體出租,從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)計(jì)的供應(yīng)量，制造供不應(yīng)求的局面。并在項(xiàng)目招商過程中，通過分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應(yīng)求的局面，引起市場轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營旺場的雙重?cái)D壓，徹底粉碎他們的對項(xiàng)目經(jīng)營的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)?？偭靠刂圃瓌t92以外壓內(nèi)原則以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進(jìn)本地招商。本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立示范經(jīng)營區(qū)，這將對項(xiàng)目的整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。示范經(jīng)營區(qū)主力引進(jìn)外地的知名品牌商家，通過示范經(jīng)營區(qū)的招商和經(jīng)營促進(jìn)項(xiàng)目本地的招商。優(yōu)惠招商優(yōu)惠招商是最常用的傳統(tǒng)招商策略，是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)其經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對于主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項(xiàng)目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。

以外壓內(nèi)原則93招商均價(jià)建議市場商業(yè)租金價(jià)格狀況，市場能接受的范圍在20-40元/平方米/月，因此租金價(jià)格建議如下：區(qū)域均價(jià)餐飲美食區(qū)25元/平方米主題文化區(qū)30元/平方米精品百貨區(qū)35元/平方米中心區(qū)30元/平方米休閑娛樂區(qū)25元/平方米為便于體現(xiàn)不同招商階段租價(jià)的差異性以及對品牌商家的區(qū)別政策，建議在上述基準(zhǔn)租價(jià)的基礎(chǔ)上平均調(diào)高30%，作為對外公開招商的面價(jià)，在招商過程中將視具體情況在面價(jià)的基礎(chǔ)上給予租戶10-30%左右的折扣。租金價(jià)格可根據(jù)前期準(zhǔn)備階段看市場情形做相應(yīng)調(diào)正。招商均價(jià)建議區(qū)域均價(jià)餐飲美食區(qū)25元/平方米主題文化區(qū)30元94針對業(yè)態(tài)招商價(jià)格策略針對主力店，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)與項(xiàng)目形成獨(dú)特經(jīng)營特色的保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。針對品牌店，它是項(xiàng)目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%～15%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。針對散戶，它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。針對專業(yè)店，服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。針對業(yè)態(tài)招商價(jià)格策略95針對不同因素差異招商價(jià)格策略本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數(shù)量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價(jià)格。位置差異按商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異一般在10%-50%之間。視覺效果消費(fèi)者視線可以直接看到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在10-15%之間。門面尺寸門面開間大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門面開間小的商鋪，差價(jià)比例控制在4-8%之間。流通情況人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比例控制在3-5%之間。針對不同因素差異招商價(jià)格策略96保證金策略建議向經(jīng)營者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場時(shí)予以退還。租金遞增策略經(jīng)歷了頭1—2年的守場期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在第3—4年續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%—10%。保證金策略97招商優(yōu)惠策略建議免租要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。經(jīng)營者在此立穩(wěn)腳跟需要一定的時(shí)間，本項(xiàng)目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。根據(jù)市場研究建議本項(xiàng)目免租期為1年。此策略比較適合本項(xiàng)目送裝修建議本項(xiàng)目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌的合作形式，以落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐本商場，并藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營者。實(shí)際操作中可聘請裝修設(shè)計(jì)公司，按個(gè)別優(yōu)質(zhì)品牌經(jīng)營者的設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行設(shè)計(jì)與裝修，為其承擔(dān)部分費(fèi)用(送裝修的標(biāo)準(zhǔn)由公司定)。小型店鋪為體現(xiàn)統(tǒng)一性，可提供標(biāo)準(zhǔn)的裝修，如店鋪的標(biāo)識(shí)、天花、地板等，對裝修費(fèi)實(shí)行免收或給予優(yōu)惠，客戶只需簽訂合同則可進(jìn)場。招商優(yōu)惠策略建議98扣點(diǎn)扣點(diǎn)即從經(jīng)營者營業(yè)額中按比例提取一部份作為公司的回報(bào)（含稅），發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤。我司認(rèn)為我們應(yīng)盡量選擇有潛質(zhì)的知名品牌，對其受歡迎程度及營業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣點(diǎn)方式，與商家共同分享利潤，更有機(jī)會(huì)成功突圍這個(gè)市場，利用知名品牌入駐作為號(hào)召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。現(xiàn)時(shí)在永德，還沒有一個(gè)教知名的品牌入駐零售市場，如何才能引進(jìn)適合本項(xiàng)目的品牌？在零售市場，一般有知名度有商譽(yù)的商家對在某區(qū)域開拓新零售網(wǎng)點(diǎn)都持謹(jǐn)慎態(tài)度，除了天時(shí)、地利、人和等各方面配合，優(yōu)惠合理的招商條件是必不可少的考慮要素。采取扣點(diǎn)的方式可向商家表達(dá)出發(fā)展商對成功運(yùn)營本項(xiàng)目的決心與信心，雙方是共存共榮的，從而堅(jiān)定商家的信心，促使其進(jìn)駐。為了吸引知名的外地大型超市品牌與家居品牌，我司建議個(gè)別有號(hào)召力的大型商戶可采取扣點(diǎn)形式計(jì)算租金。扣點(diǎn)99租賃合同期建議本項(xiàng)目的超市主力店簽訂5－10年的合約；其余品牌商業(yè)簽訂3年合約或經(jīng)雙方商議而定；管理費(fèi)按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用包括清潔、保安、商務(wù)維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金等。管理費(fèi)條款也可作為協(xié)商合作的酌情優(yōu)惠條件。舊客戶介紹新客戶已承租的客戶介紹新客戶入駐商場，給予增加一定期限內(nèi)的租金折扣優(yōu)惠。特定時(shí)間簽約優(yōu)惠在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等。租賃合同期100PART8：招商推廣實(shí)施PART8：招商推廣實(shí)施101招商計(jì)劃實(shí)施招商是商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為了引入適合本項(xiàng)目經(jīng)營定位需要的商家進(jìn)場經(jīng)營，本項(xiàng)目招商需要一段較長的時(shí)間，在招商開始前首先應(yīng)制定好招商實(shí)施計(jì)劃，這樣招商活動(dòng)才能有條不紊的進(jìn)行。招商計(jì)劃實(shí)施102招商推廣策略本項(xiàng)目的招商推廣，是一個(gè)不斷提升目標(biāo)商戶對項(xiàng)目經(jīng)營信心的過程。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢之上，并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信：本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場的項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ繕?biāo)商戶心理期望不斷提升，形成勢能，在能量積蓄到一定程度的時(shí)候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。招商推廣策略103點(diǎn)滲透式策略本項(xiàng)目的招商應(yīng)采用點(diǎn)滲透式策略，這是招商的重點(diǎn)策略，主要體現(xiàn)為點(diǎn)對點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略。主要表現(xiàn)方式直接上門拜訪招商人員直接電話聯(lián)系、上門拜訪或邀請面談等方式，直接面向客戶推介項(xiàng)目和洽談租金優(yōu)惠條件，項(xiàng)目定位、經(jīng)營優(yōu)勢、消費(fèi)潛力和發(fā)展前景等。DM派發(fā)采用DM派發(fā)，直接一對一面向目標(biāo)商家客戶，尤其是對大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM講解，并且定時(shí)聯(lián)系跟進(jìn)。重點(diǎn)商家突破重點(diǎn)商家，特別是針對經(jīng)營大戶必須重點(diǎn)突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談與招商。點(diǎn)滲透式策略104充分展示策略項(xiàng)目現(xiàn)場包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵。通過現(xiàn)場的包裝，營造強(qiáng)烈商業(yè)氛圍，強(qiáng)有力塑造項(xiàng)目商業(yè)財(cái)富的形象。主要表現(xiàn)方式建立招商中心在項(xiàng)目現(xiàn)場就地設(shè)立招商中心，主要有以下幾個(gè)目的：對于宣傳推廣本項(xiàng)目，迅速樹立項(xiàng)目形象與知名度、擴(kuò)大影響，可起到立竿見影的效果。建立樣板經(jīng)營示范區(qū)塑造商鋪樣板區(qū)，讓經(jīng)營者能夠清楚看到未來的的經(jīng)營情景，建立對項(xiàng)目的信心。同時(shí)可以通過協(xié)商引進(jìn)品牌店，建立品牌示范區(qū)域。充分展示策略105多樣性活動(dòng)策略融合項(xiàng)目特點(diǎn)、特色，開展專業(yè)性的活動(dòng)，一方面利用活動(dòng)建立項(xiàng)目專業(yè)權(quán)威的形象；另一方面，積極吸引目標(biāo)商家參加，形成羊群效應(yīng)。主要表現(xiàn)方式重要節(jié)點(diǎn)安排重要活動(dòng)，制造輿論話題，成為項(xiàng)目的里程碑在項(xiàng)目的重要招商節(jié)點(diǎn)上必須安排大型的事件行銷或大型活動(dòng)，通過大型活動(dòng)引起足夠的社會(huì)關(guān)注度和新聞關(guān)注度。造勢、做事、做市三者同步進(jìn)行。多樣性活動(dòng)策略106高調(diào)入市策略根據(jù)項(xiàng)目定位，入市時(shí)必須與權(quán)威部門和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動(dòng)，突出發(fā)展商鑄造永德縣核心商業(yè)區(qū)的決心，并奠定項(xiàng)目絕對權(quán)威的市場地位，搶占市場的制高點(diǎn)。造勢策略在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳，強(qiáng)勢炒作項(xiàng)目，剖析“永德縣級(jí)首席block步行街”的形成對經(jīng)營者、行業(yè)乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。與媒體深度合作策略本項(xiàng)目提出了鮮明的“城市新生活，休閑新天地”全新的推廣定位，因此必須借助媒體，對項(xiàng)目理念進(jìn)行深入解析。除了常規(guī)的廣告投放外，主要通過在媒體形成系列性、聯(lián)動(dòng)性的深度炒作，使項(xiàng)目理念深入人心。高調(diào)入市策略107宣傳推廣體系宣傳推廣體系108以大眾媒介為主，針對性媒介為輔縣級(jí)商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)群體主要是大眾群體，一般采用通過廣告的大投放量來引起市場的注意，因此主要選擇大眾媒介。但對于專業(yè)型目標(biāo)經(jīng)營者而言，他們更多的是注重專業(yè)媒介和特別場所的廣告信息傳達(dá)。因此，本項(xiàng)目追求有效的廣告投放量，不僅依靠大眾媒介，更應(yīng)運(yùn)用針對性媒介，如報(bào)紙、電視電臺(tái)等。以大眾媒介為主，針對性媒介為輔109大眾媒介選擇戶外廣告建議公眾媒介主要選擇戶外廣告，其優(yōu)勢在于展示時(shí)間長，便于加深大眾記憶，可滿足項(xiàng)目長時(shí)間宣傳和品牌樹立的需要，對主題式商業(yè)項(xiàng)目尤為有效。報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告不宜多，應(yīng)適量，利用其覆蓋面廣的優(yōu)點(diǎn)，主要目的在于廣而告之，向社會(huì)大眾進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，引起社會(huì)注意，營造一種輿論氛圍，借此吸引目標(biāo)商家，起到聚焦的作用與效果。DM單、短信通過向目標(biāo)經(jīng)營者傳播項(xiàng)目信息，令其感受到本項(xiàng)目的可行性與發(fā)展前景，激發(fā)其對本項(xiàng)目的興趣與認(rèn)同感。大眾媒介選擇110建立網(wǎng)站建議本項(xiàng)目應(yīng)在招商前期建立外部網(wǎng)站，發(fā)布本項(xiàng)目的基本資料、市場定位、經(jīng)營范圍、招商信息、招商優(yōu)惠政策、聯(lián)系方法等，并開設(shè)多個(gè)欄目，發(fā)布項(xiàng)目信息動(dòng)態(tài)，設(shè)立論壇等互動(dòng)交流平臺(tái)，務(wù)求幫助項(xiàng)目及發(fā)展商樹立形象，宣傳項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，增加招商成功機(jī)會(huì)，為目標(biāo)商家提供服務(wù)。如果沒有網(wǎng)站，項(xiàng)目的招商活動(dòng)相當(dāng)于缺少了一條手臂，招商如同“游擊戰(zhàn)”，只能打一槍換一個(gè)地方，目標(biāo)商家難以找到本項(xiàng)目，更重要的是難以信任本項(xiàng)目。而建立了網(wǎng)站后就能使項(xiàng)目有了對外推廣的窗口，項(xiàng)目可以充分展示自己。建立網(wǎng)站111招商工作節(jié)點(diǎn)招商工作節(jié)點(diǎn)112走訪調(diào)查時(shí)間20011年6月中旬目標(biāo)明確并鎖定目標(biāo)商家類型及區(qū)域范圍，列出目標(biāo)商家名錄與基本資料。內(nèi)容在進(jìn)行招商時(shí)，必須先了解目標(biāo)商家的分布特點(diǎn)、背景資料、招商意向等信息，然后才能根據(jù)目標(biāo)商家的實(shí)際信息特征制定相應(yīng)的招商策略和招商方案。要了解目標(biāo)商家的實(shí)際信息特征，就必須進(jìn)行招商調(diào)查。本項(xiàng)目的目標(biāo)超市主力店及各目標(biāo)商家的分布特征、信息渠道等有較大的差異，有的目標(biāo)商戶在永德地區(qū)設(shè)有分店，有的則主要分布在其他城市。在進(jìn)行招商調(diào)查時(shí)，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目已確定的招商定位方向，大量搜集商家的信息資料，并主動(dòng)與之聯(lián)系，向其派發(fā)宣傳資料，獲取其背景信息，了解其招商意向。綜合分析各種信息資料，制訂相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析113走訪階段招商主要形式現(xiàn)場招商中心的啟動(dòng)。電視廣告、地區(qū)性報(bào)刊等進(jìn)行深度報(bào)道。戶外廣告投放，針對性的DM派發(fā)。某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析114內(nèi)部認(rèn)租時(shí)間2011年7月中旬目標(biāo)進(jìn)行主力商家與重點(diǎn)商家的接洽、談判工作，商家認(rèn)租登記。內(nèi)容內(nèi)部認(rèn)租期的主要工作任務(wù)是，采用定向招商的方式，主動(dòng)上門與目標(biāo)商家聯(lián)系，與超市主力店、重點(diǎn)商戶進(jìn)行接洽、談判，同時(shí)對一般商戶進(jìn)行招商登記。內(nèi)部認(rèn)租是招商活動(dòng)的重要階段，了解了主力商戶及重點(diǎn)商戶的意向與需求，進(jìn)行有針對性、有策略性的說服與談判，為成功將其引入奠定良好基礎(chǔ)。內(nèi)部認(rèn)租期，在收集大量商家信息的基礎(chǔ)上，要選定、確認(rèn)主力商戶、重點(diǎn)商戶的招商對象，以明確招商目標(biāo)，在招商過程中，不但要有充分的說服理由，還要注意招商技巧的訓(xùn)練及招商進(jìn)度的控制。為了選擇適合于本項(xiàng)目經(jīng)營定位需要的商家入場經(jīng)營，內(nèi)部認(rèn)租的期限相對較長。內(nèi)部認(rèn)租115內(nèi)部認(rèn)租階段招商主要形式聯(lián)合政府相關(guān)單位舉行“永德園林小區(qū)”項(xiàng)目商業(yè)招商推介會(huì)炒作市場。與超市大賣場商家及重點(diǎn)商戶進(jìn)行接洽、談判。報(bào)紙、戶外、電視廣告投放。DM派發(fā)。某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析116公開招商時(shí)間2011年8月中旬——后期目標(biāo)完成70%以上的招商目標(biāo)。內(nèi)容公開招商，即全面招商，指本項(xiàng)目所有的商鋪全面對外公開招商，既要引入重點(diǎn)商戶進(jìn)場經(jīng)營，又要吸引一般商戶前來租賃。公開招商早期落實(shí)主力商家的合約簽定，這就相當(dāng)于完成了招商工作的主要部分，并且對其他商戶的招商還會(huì)具有極大的促進(jìn)作用。公開招商期間，要運(yùn)用各種廣告宣傳手段向目標(biāo)商家傳達(dá)項(xiàng)目招商信息，吸引目標(biāo)商家前來咨詢、洽談、租賃。同時(shí)，還要運(yùn)用現(xiàn)場招商、定向招商等多種招商方式開展招商活動(dòng)，并基本完成招商任務(wù)。公開招商期間，由于前來洽談租賃的商家可能比較多，為了保證引入的商家符合本項(xiàng)目經(jīng)營的要求，還要加強(qiáng)對目標(biāo)商家的確認(rèn)及招商進(jìn)度的控制工作。公開招商117公開招商階段招商主要形式進(jìn)行主力店以及合作商家的系列簽約活動(dòng)，提高項(xiàng)目的熱度。通過外來品牌主力店的引入，營造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐。引入品牌經(jīng)營大戶，建立經(jīng)營示范區(qū)。對本地的經(jīng)營者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場潛力。組織招商推介會(huì)、品牌商戶簽約會(huì)。建立良好的客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng)。戶外、報(bào)刊、電視、DM等立體宣傳轟炸。某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析118開業(yè)準(zhǔn)備目標(biāo)在開業(yè)前的一個(gè)月時(shí)間里，是招商工作最為緊張的時(shí)候，爭取開業(yè)時(shí)整體招商率達(dá)到90%。內(nèi)容完成大部分招商工作任務(wù)后，還要為項(xiàng)目的順利開業(yè)做一些準(zhǔn)備工作。開業(yè)前，應(yīng)該運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動(dòng)，以樹立本項(xiàng)目的形象，提高知名度，并營造良好的開業(yè)氣氛，在開業(yè)時(shí)能夠吸引大量的人流前來參觀、購物。同時(shí)，還要跟進(jìn)、控制商家的裝修進(jìn)度，敦促商家按時(shí)開業(yè)，確屬難以按時(shí)開業(yè)的，要將商鋪遮擋起來，并標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)日期。開業(yè)準(zhǔn)備119主要形式運(yùn)用短信、電視、DM、戶外等各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動(dòng)，將項(xiàng)目開業(yè)信息廣而告之。舉行盛大開街儀式，公布開業(yè)信息，邀請主力店、品牌商家及政府單位參加。利用宣傳開業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾貨招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪。某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析120本項(xiàng)目招商計(jì)劃時(shí)間表招商計(jì)劃時(shí)間表

時(shí)間2011-2012年步驟6789101112123456789招商調(diào)查

內(nèi)部認(rèn)租

公開招商

開業(yè)準(zhǔn)備

開業(yè)

本項(xiàng)目招商計(jì)劃時(shí)間表時(shí)間2011-2012年步驟678910121招商推廣階段性工作招商推廣階段性工作122第一階段：籌備期

時(shí)間2011年6月中旬推廣目的a、為項(xiàng)目的正式推出做鋪墊。b、通過廣告媒體宣傳的形式，建立項(xiàng)目的市場形象。c、深度剖析項(xiàng)目定位，對“永德縣級(jí)首席“block”步行街”等進(jìn)行全方位報(bào)道，制造市場價(jià)值點(diǎn)。宣傳口號(hào)永德縣級(jí)首席“block”步行街操作形式a、本地的戶外廣告投放，針對性的DM派發(fā)，形成立體的宣傳體系。b、招商中心的啟動(dòng)，全面接受經(jīng)營者咨詢。推廣媒介及手段媒體、戶外、DM第一階段：籌備期 123第二階段：預(yù)熱期時(shí)間2011年7月中旬推廣目的a、開啟項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)租工作。b、擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)主力店的注意力。c、增強(qiáng)目標(biāo)主力店入場經(jīng)營的信心，直至其簽約進(jìn)駐。d、大肆宣傳的概念，吸引本地小型商戶的注意力。d、聯(lián)合政府單位在當(dāng)?shù)孛⒐?jié)期間組織招商推介會(huì)，利用當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)節(jié)日進(jìn)一步提高項(xiàng)目知名度。宣傳口號(hào)永德一站式購物中心，引領(lǐng)永德商業(yè)前行精品商業(yè)小戶型，永德人自己的螺螄灣操作形式a、電視廣告、戶外廣告、DM派發(fā)b、接受市場的認(rèn)租登記。推廣媒介及手段電視臺(tái)、媒體、DM第二階段：預(yù)熱期124第三階段：引爆期時(shí)間2011年8月推廣目的a、提升項(xiàng)目品牌。b、吸引重點(diǎn)商家與中小商家前來咨詢、洽談、租賃、簽約。c、延續(xù)上階段熱潮，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的招商目標(biāo)。宣傳口號(hào)搶占財(cái)富先機(jī)，速“占”速?zèng)Q操作形式a、通過外來品牌主力店的引入，營造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐。b、引入品牌經(jīng)營大戶，建立經(jīng)營示范區(qū)。c、對本地的經(jīng)營者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場潛力。d、品牌商戶簽約會(huì)等。e、建立良好的客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng)。推廣媒介及手段簽約會(huì)、招商推介會(huì)、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM第三階段：引爆期125第四階段：持續(xù)期時(shí)間2011年10月以后推廣目的a、樹立本項(xiàng)目的形象，提高知名度。b、營造熱烈的開業(yè)氣氛，在開業(yè)時(shí)吸引大量的人流前來參觀、購物。c、促進(jìn)尾貨的招商，利用開業(yè)的有利時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目達(dá)到更高的招商率。宣傳口號(hào)永德縣商業(yè)時(shí)代終于到來了城市新生活，休閑新天地操作形式a、運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動(dòng)，將項(xiàng)目開業(yè)信息廣而告之。b、利用宣傳開業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾貨招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪。c、舉行盛大開街儀式，邀請政府單位、各個(gè)商家參與操作市場，提高項(xiàng)目的熱度。

推廣媒介及手段報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM、短信、戶外廣告第四階段：持續(xù)期126招商管理團(tuán)隊(duì)建議招商管理團(tuán)隊(duì)建議127招商人員崗位職責(zé)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人——負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本項(xiàng)目的整個(gè)招商及銷售工作，指導(dǎo)策劃、招商銷售工作的開展，監(jiān)督各項(xiàng)工作的實(shí)施，以及對目標(biāo)商家的認(rèn)定等。招商經(jīng)理——制訂具體的招商工作計(jì)劃，組織實(shí)施招商工作，監(jiān)督管理招商人員的招商活動(dòng)等。策劃——制訂招商策略，負(fù)責(zé)招商廣告宣傳活動(dòng)。招商人員——負(fù)責(zé)招商策劃工作的具體實(shí)施及從事具體的招商活動(dòng)。招商人員崗位職責(zé)128招商資料準(zhǔn)備本項(xiàng)目的招商資料主要包括招商手冊、租賃須知、平面圖、租賃價(jià)目表、認(rèn)租書及租賃合同等。招商手冊——簡介本項(xiàng)目基本概況的宣傳資料。租賃須知——本項(xiàng)目招商條件及租賃應(yīng)注意事項(xiàng)的簡介資料。平面圖——本項(xiàng)目平面布置圖，顯示商鋪的位置、規(guī)格與間隔。租賃價(jià)目表——本項(xiàng)目整體出租部分與各商鋪的租賃價(jià)格匯總表。認(rèn)租書——商戶認(rèn)租商鋪時(shí)的認(rèn)租憑證。租賃合同——本項(xiàng)目招商的核心要件，租賃雙方簽訂的，用于明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任的協(xié)議。在租賃合同中，對租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)都作出了明確的規(guī)定，并以文字形式形成書面記錄，成為租賃雙方關(guān)于租賃問題共同遵守的準(zhǔn)則。招商資料準(zhǔn)備129客戶認(rèn)租登記表——記錄簽定認(rèn)租書的客戶資料?？蛻糇赓U合同登記表——記錄簽定正式租賃合同的客戶資料。來電、來訪客戶登記表——記錄來電、來訪客戶的具體資料及其獲知招商信息來源等。拜訪客戶登記表——記錄招商人員上門拜訪之客戶的具體資料及進(jìn)駐意向、跟進(jìn)情況等。招商銷控表——表示商場招商進(jìn)度及已出租商鋪情況的表格。該表可分為內(nèi)部與外部兩種，內(nèi)部招商控制表記錄真實(shí)招商狀況，供招商分析之用；而外部招商控制表則以營造熱租局面、促使商家簽約進(jìn)駐為目的。客戶認(rèn)租登記表——記錄簽定認(rèn)租書的客戶資料。130謝謝觀賞報(bào)告完畢謝謝觀賞報(bào)告完畢131永德項(xiàng)目招商策劃報(bào)告云南興托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司永德項(xiàng)目招商策劃報(bào)告云南興托132前言本項(xiàng)目的招商和推廣是否成功，將直接決定項(xiàng)目的后期銷售狀況與資金回籠狀況，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我司客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、市場環(huán)境、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商與推廣策劃方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。

前言133PART1：永德縣概況PART1：永德縣概況134永德縣概況永德縣地處云南省臨滄地區(qū)西部、地跨東經(jīng)99°05′～99°51′，北緯23°45～24°27′之間。東、北與云縣、鳳慶縣及昌寧縣毗鄰，東南與耿馬縣隔南汀河相望，西同鎮(zhèn)康縣山水相依，西北與龍陵縣、施甸縣交界。永德縣城東距云南省會(huì)昆明市787千米，距地區(qū)行政公署駐地226千米?？h境東西最大橫距71.5千米，南北最大縱距75.8公里，總面積為3296平方千米。山區(qū)占總面積的95%以上?？?cè)丝?6.8萬人（2010年）。永德縣是滇緬邊境傳統(tǒng)通道，中國南藥訶子主產(chǎn)地，云南芒果之鄉(xiāng)，國家級(jí)糖料基地縣，省級(jí)茶葉、畜牧、商品糧、玉米制種基地。永德縣概況135永德境內(nèi)地形復(fù)雜，山多壩少，山區(qū)面積在95%以上，河谷小壩子面積不到5%，氣候類型多樣，四季不分明，干濕季分明，年平均日照時(shí)數(shù)2196小時(shí)，年平均氣溫17.4℃，霜期短，熱資源豐富，年平均降雨量1280毫米。耕地面積52.2萬畝，其中：水田12.63萬畝，旱地39.57萬畝。永德縣地勢東南西三面高，向北傾斜。境內(nèi)峰巒起伏，崇嶺疊嶂，山河相間，坡壩相連。老別山主峰大雪山，海拔3504.2米，為全縣最高點(diǎn)，也是臨滄地區(qū)最高點(diǎn)；崇崗區(qū)戶等壩，海拔540米，是全縣最低點(diǎn)?？h城德黨鎮(zhèn)海拔1600米。境內(nèi)山脈屬怒山山系。主要有老別山、棠梨山、三寶山，自東北向西南逶迤行走，與南汀河、永康河、賽米河?xùn)|西相間排列，人稱“三河兩槽，三山六坡”?？h境屬亞熱帶季風(fēng)氣候。因地表破碎，高差懸殊，氣候垂直分布較為典型，因此人稱：“歲分漢雨，山有四季”。年平均氣溫有高海拔大雪山的6℃，有低海拔勐波羅壩的22.9℃。以縣城德黨為代表的中海拔地區(qū)，年均氣溫15℃以上,極端最低氣溫-6℃永德境內(nèi)地形復(fù)雜，山多壩少，山區(qū)面積在95%以上，河谷小壩子136水利資源境內(nèi)水利資源豐富，有流程5公里以上河流84條，總長800余公里，每平方公里有河流0.25公里，水資源總量18.5億立方米，水能蘊(yùn)藏量58萬千瓦，目前控制性人工蓄水量為O.39億立方米。礦產(chǎn)資源地下礦藏有煤、錫、銻、鉛、鋅、銅、鐵、金、銀、汞、硫磺、石膏、大理石等，已探明小石城、戶乃兩地褐煤儲(chǔ)量2000萬噸。動(dòng)植物資源地上物種眾多，已知高等植物3000余種，有三葉橡膠、冷杉、蒲葵、雪蓮、紅豆杉等，尤以野生南藥訶子獨(dú)占鰲頭，其資源、產(chǎn)量位居全國首位。森林覆蓋率為38.6%，活立木蓄積量為524.5萬立方米。境內(nèi)有方圓23萬畝大雪山國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，被世人稱之為南亞熱帶天然動(dòng)植物園，其現(xiàn)存野生動(dòng)物有孟加拉虎、金錢豹、長臂猿、金絲猴、蘇門鈴、鱷蜥、綠孔雀等千余種，其中列入國家保護(hù)動(dòng)物有30余種。

水利資源137PART2：市場環(huán)境分析PART2：市場環(huán)境分析138本地房地產(chǎn)市場處于初步發(fā)展階段，地產(chǎn)經(jīng)營概念還沒有深入置業(yè)群體中，城市發(fā)展規(guī)劃的市場空間較大。城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)基本成熟，項(xiàng)目所在新區(qū)市政基礎(chǔ)配套條件也基本完善，不過還需要進(jìn)一步加快建設(shè)力度和步伐，為居住、招商引資、旅游投資、休閑娛樂等提供良好的城市環(huán)境。本地房地產(chǎn)市場處于初步發(fā)展階段，地產(chǎn)經(jīng)營概念還沒有深入置業(yè)群139市場的整體消費(fèi)容量有限，在局部供求關(guān)系上，住宅還處于供不應(yīng)求，商業(yè)項(xiàng)目投資需求市場比較敏感，主要原因是商業(yè)宣傳力度不夠，推廣、形象包裝沒有風(fēng)格和氛圍，商業(yè)業(yè)態(tài)混亂、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、環(huán)境設(shè)計(jì)、形象包裝、主題定位、功能分區(qū)明顯落后，不足以制造商業(yè)的井噴人氣，再加上城市人口有限阻礙了永德商業(yè)市場的擴(kuò)大化發(fā)展。市場的整體消費(fèi)容量有限，在局部供求關(guān)系上，住宅還處于供不應(yīng)求140永德置業(yè)群體的購買動(dòng)機(jī)比較單一，基本以真實(shí)需求主體為主，投資型的群體極少。置業(yè)群體來源以本地居民為主，外來投資者甚少，在置業(yè)特征上以政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營老板、私企業(yè)主、外來投資商務(wù)人士等等為主，消費(fèi)能力以及消費(fèi)水平?jīng)]有被完全激發(fā)。市場銷售價(jià)格住宅均價(jià)2200元/平方米，商業(yè)均價(jià)6000元/平方米。永德置業(yè)群體的購買動(dòng)機(jī)比較單一，基本以真實(shí)需求主體為主，投資141在地產(chǎn)競爭領(lǐng)域內(nèi)，完全化的競爭格局沒有形成，缺乏市場真正意義上的領(lǐng)跑者，對于項(xiàng)目品牌、行業(yè)品牌、企業(yè)品牌、社會(huì)品牌的思維都不強(qiáng)烈，客觀上為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一定的發(fā)展空間?？h區(qū)域發(fā)展以規(guī)劃新城為主，所有地產(chǎn)項(xiàng)目均圍繞新城建設(shè)，新城區(qū)域內(nèi)樓盤開始逐漸增多，隨著新城區(qū)市政配套逐步完善的條件下，未來永德地產(chǎn)市場將走入完全化競爭，形成區(qū)域的強(qiáng)強(qiáng)對話，實(shí)現(xiàn)行業(yè)競爭格局的市場模式。某商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策劃分析142PART3：商業(yè)市場分析PART3：商業(yè)市場分析143商業(yè)布局新城商業(yè)主要位于永安路一帶，是永德的經(jīng)濟(jì)新區(qū)，商業(yè)集中，是未來城市商業(yè)中心。舊城商業(yè)主要位于永德北路及德黨路一帶，區(qū)域較為分散。商業(yè)布局新城商業(yè)主要位于永安路一帶，是永德的經(jīng)濟(jì)新區(qū)，商業(yè)集144商業(yè)中心永德商業(yè)中心商業(yè)最早起源于集市隨著城市的發(fā)展，逐步形成現(xiàn)在的街店式商業(yè)商業(yè)中心永德商業(yè)中心商業(yè)最早起源于集市145永德縣商業(yè)帶商業(yè)帶分布農(nóng)貿(mào)市場大型超市縣政府招待所永德縣商業(yè)帶商業(yè)帶分布農(nóng)貿(mào)市場大型超市縣政府146永德縣商業(yè)類型—傳統(tǒng)集市永德縣城市商業(yè)發(fā)展相對較慢。商業(yè)布局較為分散，業(yè)態(tài)既有過去集市型傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代的業(yè)態(tài)，供應(yīng)豐富，但是業(yè)態(tài)較為分散且比較凌亂，商業(yè)環(huán)境差，難以聚集人氣，現(xiàn)階段商業(yè)僅限于滿足區(qū)域不同需求。永德縣商業(yè)類型—傳統(tǒng)集市永德縣城市商業(yè)發(fā)展相對較慢。商業(yè)布局147主要是臨街底商形成，主要分布在永德北路、德黨路等一帶，商業(yè)線拉得過長，業(yè)態(tài)較為分散，難以聚集人氣。永德縣商業(yè)類型—臨街街店主要是臨街底商形成，主要分布在永德北路、德黨路等一帶，商業(yè)線148經(jīng)營業(yè)態(tài)分析經(jīng)營業(yè)態(tài)分析149商業(yè)分析—德黨南路經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)分析—德黨南路經(jīng)營業(yè)態(tài)150業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例修理店412.5%餐飲26.25%農(nóng)機(jī)配件39.375%貨運(yùn)39.375%裝飾建材13.125%日雜百貨26.25%金融銀行13.125%酒店賓館26.25%機(jī)車銷售412.5%醫(yī)療診所26.25%五金26.25%空置618.75%合計(jì)32商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（德黨南路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例修理店412.5%餐飲26.25%農(nóng)機(jī)配件3151業(yè)態(tài)情況簡述（德黨南路）德黨南路共有商鋪32間，主要以修理及機(jī)車銷售為主，商鋪空置率大，區(qū)域配套欠缺，餐飲、休閑、娛樂場所缺乏，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在15-18元/㎡/月，商鋪面積越大價(jià)格越低。業(yè)態(tài)情況簡述（德黨南路）德黨南路共有商鋪32間，主要以修理及152商業(yè)分析—德黨路經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)分析—德黨路經(jīng)營業(yè)態(tài)153業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾46.06%電器34.55%修理店46.06%茶莊23.03%餐飲812.12%農(nóng)機(jī)配件11.52%美容美發(fā)34.55%網(wǎng)吧11.52%裝飾建材1015.15%日雜百貨710.61%酒店賓館34.55%機(jī)車銷售69.09%醫(yī)療診所34.55%通信23.03%其他34.55空置69.09%合計(jì)66商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（德黨路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾46.06%電器34.55%修理店46.154業(yè)態(tài)情況簡述（德黨路）德黨路共有商鋪66間，主要以裝飾建材、餐飲及百貨為主，商鋪使用率教高大，基本無空置商鋪，區(qū)域配套相對完善，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在20-25元/㎡/月，靠近永德北路的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格稍高。業(yè)態(tài)情況簡述（德黨路）德黨路共有商鋪66間，主要以裝飾建材、155商業(yè)分析—永德北路經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)分析—永德北路經(jīng)營業(yè)態(tài)156業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾2013.51%電器85.41%修理店96.08%茶莊10.68%餐飲138.78%金融銀行32.03%美容美發(fā)53.38%化妝品53.38%裝飾建材128.11%日雜百貨1510.14%酒店賓館106.76%金店21.35%醫(yī)療診所117.43%通信1510.14%其他1610.81%休閑娛樂32.03%合計(jì)148商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)（永德北路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服飾2013.51%電器85.41%修理店9157業(yè)態(tài)情況簡述（永德北路）永德北路共有商鋪148間，是永德名副其實(shí)的商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，但欠缺具體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂不堪，商業(yè)帶過長不集中，無法有效聚集人流人氣。主要以服飾及現(xiàn)代化商業(yè)為主，商鋪使用率教高，基本無空置商鋪，區(qū)域配套完善，大多市政配套聚集于此，建筑主要以居民自建商住樓為主，一般為底商，租金價(jià)格在25-40元/㎡/月，商鋪面積越小租金相對越高。業(yè)態(tài)情況簡述（永德北路）永德北路共有商鋪148間，是永德名副158核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)159業(yè)態(tài)調(diào)研總結(jié)從上表中可以看