史家灣項目戰略規劃及定位報告史家灣項目1思路決定出路，角度決定高度——城市的發展進程猶如人類的進化史，對于史家灣項目而言，如果不能拋開城改房的定位角度，將無法步入項目發展的新高度。思路決定出路，角度決定高度——城市的發展進程猶如人類的進化史2她曾孕育過華夏名族的起源，她曾見證過無數興衰成敗的歷史故事，她是長篇文學《白鹿原》原型，現在她再一次被歷史推向發展的浪尖。她曾孕育過華夏名族的起源，她曾見證過無數興衰成敗的歷史故事3第一篇：版塊漂移第二篇：市場分析第三篇：客群分析第四篇：產品定位第五篇：規劃建議綱舉目張：第一篇：版塊漂移綱舉目張：4◆道與不見之手◆項目DNA分析◆項目地塊分析◆道與不見之手◆項目DNA分析◆項目地塊分析5項目地所處位置在浐河西岸，城中村區域史家灣村腹地。欲做此項目，必要對項目周邊地形、地貌做客觀的評析，以此為基礎逐步深入……俯視項目地版圖項目地所處位置在浐河西岸，城中村區域史家灣村腹地。欲做此項目6項目區域概述項目區域概述7新城區灞橋區雁塔區項目地項目地位置非常尷尬，行政管轄屬于雁塔區，治理改造卻屬于浐灞生態區。由于都偏離了三個行政區域的核心位置，周邊人口比較稀疏大多是城中村居民，房地產項目較少，自然景觀有待進一步改造。看似一家親，實則兩張皮新城區灞橋區雁塔區項目地項目地位置非常尷尬，行政管轄屬于雁塔8區域道路交通設施比較完善，東側東三環、繞城高速四通八達。北側咸寧路，長樂路貫穿西安主城區，周邊幸福路、萬壽路以及未來多條規劃路縱橫交錯。規劃的地鐵5號線和地鐵6號線分別貫穿項目地南北，不久的將來進出西安入主城區、南下長安，北上經開交通將會異常便利。交通便利，道路四通八達地鐵六號線地鐵五號線項目地區域道路交通設施比較完善，東側東三環、繞城高速四通八達。北側9多多超市迎客隆超市巧玲百貨超市福潤超市延河超市建設銀行工商超市農業銀行片區內商圈眾多、金融配套豐富，但大多集中在咸寧路上，項目地周邊只有個別小型超市。北側的暖山康城在社區東側沿街規劃有三層沿街商鋪，其中包括精品服飾、日用百貨、休閑餐飲、經融證券等，目前已經在做定向招商，預計一期入住后投入使用。商圈云集，商業設施完善多多超市迎客隆超市巧玲百貨超市福潤超市延河超市建設銀行工商超10區域內的教育、衛生醫療設施較為完善，其中包括中學3所，小學4所基本滿足周邊居民子女上學問題。大型醫院有7家，灞橋康復醫院、陜西省紡織醫院、等駕坡醫院、東郊第一職工醫院、省建材醫院。中小型醫療衛生診所和社區醫院多達數十個，足以保障基本的醫療衛生服務。省紡織醫院省建材醫院東郊職工醫院古城醫院東方醫院灞橋康復醫院等駕坡醫院穆將王小學史家灣小學田家灣小學省安裝公司二小市47中學高橋中學東方中學生活設施齊全，滿足居民醫療、教育需求區域內的教育、衛生醫療設施較為完善，其中包括中學3所，小學411史家灣——一顆埋沒在曲江、浐灞光芒下的星項目地塊評述史家灣——一顆埋沒在曲江、浐灞光芒下的星項目地塊評述12曲江核心區浐灞核心區西曲江、東浐灞，看似咫尺間實則千里遠周邊的區域都在如火如荼地大跨步發展，然而這片孕育了華夏文明的土地，這條滋養了關中大地的河流，卻隨著時間的流逝，漸漸走出了人們的視線，甚至被越來越多的人所淡忘。曲江核心區浐灞核心區西曲江、東浐灞，看似咫尺間實則千里遠周邊13項目地占地面積約XXXX畝東西長XXX米南北長XXX米土地性質屬于居住用地項目地占地面積約XXXX畝14東西北南東西北南15項目地所處位置位于史家灣村核心腹地，北部緊貼暖山康城，南部靠近雁鳴湖一號湖。項目期西側是一馬平川的農民房，三到四層的低矮建筑鱗次櫛比，本地居民生活其中，勉強維持著表面上看似幸福的生活。城中村腹地，農民房鱗次櫛比項目地所處位置位于史家灣村核心腹地，北部緊貼暖山康城，南部靠16項目地周邊的高壓輸電鐵塔威嚴矗立，看似一位位鋼鐵衛士，其實帶來了巨大的安全隱患。空氣中彌漫的不是泥土的芳香和芳草的氣息，而是從翻著白沫的池塘里散發出垃圾的惡臭。高壓電塔林立，空氣污濁項目地周邊的高壓輸電鐵塔威嚴矗立，看似一位位鋼鐵衛士，其實帶17東側的浐河西路，雙向兩車道，向南一直延伸可以到達三環線和繞城高速，直取曲江核心也就是十來分鐘的車程。向北直通咸寧路，是進入城區的主要方式。道路上車輛非常稀少，偶爾才有汽車高速駛過。主要的公交線路集中在咸寧路上，浐河西路上只有一條708路小公交線。道路平整，交通比較方便，車流量稀少東側的浐河西路，雙向兩車道，向南一直延伸可以到達三環線和繞城18項目地旁的浐河流域河道寬闊，由于目前處于旱季，浐河水量較少，河床裸露。河床上雜草叢生荊棘密布，一股混濁不堪的溪水從中穿過，完全不是我們期待中“一級水源地”的景象。浐河水量稀少，河床裸露，河道內雜草叢生項目地旁的浐河流域河道寬闊，由于目前處于旱季，浐河水量較少，19低調的史家灣在曲江、浐灞光芒下蓄積著力量低調的史家灣在曲江、浐灞光芒下蓄積著力量20浐灞生態區，規劃總面積129平方公里，其中集中治理區89平方公里。浐灞生態區被列入西安市重點發展的“四區一基地”之一。目前的浐灞生態治理已經進入第二階段，建設“兩塬夾一川”的南區（杜陵塬、白鹿塬夾浐河川道約10平方公里）。打造9公里浐河水岸線，400畝濱河花園，2014年浐河將進入全面蓄水階段，啟動浐河碧水工程，在浐河濱河西路的部分路段建設截污管道，封堵了現有排污口，并開工建設“引灞濟浐”工程，不斷凈化浐河水質。到2015年這個浐河綜合治理基本完成。2015年這個浐河綜合治理基本完成浐灞生態區，規劃總面積129平方公里，其中集中治理區89平21隨著浐灞生態區的逐步落實和曲江的生態資源開發殆盡，浐河流域將成為未來西安的新生態宜居區。我們項目地位置正好處在生態宜居功能區的核心，雁鳴湖的北側，其區位價值潛力不可估量。隨著浐灞生態區的逐步落實和曲江的生態資源開發殆盡，浐河流域將22區域小結1、處在尷尬位置的史家灣，看似享受到兩個行政區域的共同眷顧，實際上卻是兩區行政管轄的盲區。2、在曲江和浐灞的光芒下，她猶如滄海遺珠被大多數人所忽視。3、在周邊豐富的生活配套設施、便捷的交通條件映襯下，史家灣自身的條件反而顯得貧瘠和匱乏。4、隨著曲江核心區域開發殆盡浐灞生態改造的逐步深入，史家灣將逐漸被世人所關注，之前的暗淡是給未來的璀璨聚集能量。區域小結1、處在尷尬位置的史家灣，看似享受到兩個行政區域的23第一篇：版塊漂移第二篇：市場分析第三篇：客群分析第四篇：產品定位第五篇：規劃建議綱舉目張：第一篇：版塊漂移綱舉目張：242010.4.15貸款買二套房首付不低于50%；2010.4.17“國十條出臺”；國務院：房價過快上漲區可暫停發放第三套房貸款；2010.9.29中國出臺措施鞏固房地產市場調控成果，暫停發放第三套及以上房貸，首套房首付比例不低于30%；2010.1.10《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》出臺；2010.1.12央行宣布上調存款類存款準備金率0.5個百分點；2010年1月2010年2、3月2010.2.20銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》；2010.2.20《個人貸款管理暫行辦法》出臺；2010.3.08《關于加強房地產用地供應和監管有關問題通知》出臺；2010年4.17新政2010年9.29新政政策高壓2011年新年伊始“新國八條”、西安“限購令”等政策相繼出臺，將西安房地產市場推入前所未有的寒冬期，2011年注定將成為西安房地產不平凡的一年政策法規2010.4.15貸款買二套房首付不低于50%；2010.9251.限購政策：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。2.停購政策：已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區向其售房。3.二手房貸：對貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。《通知》要求銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。西安樓市限購令4.限購類型：本次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購范圍之內。1.限購政策：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方26國家限購令的出臺：讓老百姓的思維發生了變化1.限購對市場需求的抑制是理論遠大于實踐2.限購的實施打亂了既有的市場運行秩序3.限購不是良藥，行政手段過度使用不利于市場長期發展4.市場需求長期被壓制，之后必將會有報復性的反彈。5.限購令讓一部分投資性需求轉向二三線城市，推高了當地的樓價。限購政策停購政策二套房貸實質影響國家限購令的出臺：讓老百姓的思維發生了變化1.限購對市場需求27近期市場分析1月份城東區商品房銷量為29.55萬平方米，與去年12月相比上漲了57.33%；具體分物業來看，普通住宅銷量為25.88萬平方米，環比上漲了62.56%；商服用房銷量環比上漲20.34%；別墅銷量依然較旺，銷量環比上漲了33.25%。車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城東481258830840227831295544城東區2011年1月份銷售情況

單位：平方米一月城東市場普通住宅銷量為25.88萬平方米，環比上漲了62.56%近期市場分析1月份城東區商品房銷量為29.55萬平方米，與去28城東區2011年1月份普通住宅各面積段銷售套數

分段單位：平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上13310735155763832719911664本月城東區普通住宅銷售套數為2393套，環比上漲了46.54%。與以往相比，1月份城東區的住宅銷售面積段偏大，其中110-130平方米的戶型成交638套，占總量的26.7%，成為本月的主力成交面積區間；其次是90-110平方米之間，占總量的23.3%；再次是受剛需及投資置業群歡迎的70-90平方米的戶型，銷量占總量的14.7%；其他面積段的銷售比重與以往基本保持一致。90~130平方米為城東主力面積區間城東區2011年1月份普通住宅各面積段銷售套數529城東區2011年1月份普通住宅各價格段銷售套數分段單位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000024371052955483651973342231287562從本月成交價格段分布圖中可以看出，5000-5500元/平方米的房源共成交548套，占本月城東區的22.9%，是本月的主要成交價格區間；其次是5500-6000元/平方米的價格區間，占總量的15.3%，排行第二；排在第三的是6500—7000元/平方米價格區間，占城東區普通住宅成交總套數的14%。

5000-5500元/平方米的房源為該區域銷售主力城東區2011年1月份普通住宅各價格段銷售套數3500-4030城東區2011年1月份普通住宅購買人群來源情況單位：套本市本省其他地區外省市境外235022210本月城東區普通住宅的購買者還是以本市為主，占98.2%；本市其他地區的購買值占0.9%；外省市占0.9%。與以往一樣，本月城東區依然以本市的購房者為主。東區普通住宅的購買者還是以本市為主城東區2011年1月份普通住宅購買人群來源情況本市本省其他地31周邊項目調研周邊項目調研32御錦城水岸東方沁水新城龍湖弗萊明戈恒大綠洲暖山康城國際幸福城國際生態城本案御錦城水岸東方沁水新城龍湖弗萊明戈恒大綠洲暖山康城國際幸福城33項目名稱御錦城項目位置長樂立交西北角售房位置長樂立交西北角開發商盛邦新業集團營銷代理不詳售房電話83528888承建商不詳規劃設計西北設計研究院景觀設計西北設計研究院占地面積13.34萬㎡建筑面積30萬㎡產品組成小高，高層，別墅綠化率42%容積率2.29總戶/棟數一期16棟客戶來源本地主力戶型三房工程進度一期交房，二期出地平戶型配比不詳暢銷戶型三房樓間距70米銷售均價7000元/㎡交房日期2012地下車位110面積區間85㎡-210㎡車位比例1：0.8得房率78%開盤日期2010.12銷售率2011.2.19日物業公司錦江物業物業費1.4元/平方米優惠方式不詳恒盛御錦城項目名稱御錦城項目位置長樂立交西北角售房位置長樂立交西北角34項目名稱水岸東方4期項目位置長樂路浐河東岸售房位置長樂不立交西側開發商陜西廣廈營銷代理廣潤房產售房電話83516666承建商廣廈集團規劃設計西北設計研究院景觀設計西北設計研究院占地面積1200畝建筑面積215000㎡產品組成高層、小高層綠化率45%容積率2.2總戶/棟數7000戶客戶來源本地主力戶型三室工程進度出地平戶型配比不詳暢銷戶型三室樓間距50米銷售均價6600/㎡交房日期2012.5地下車位378面積區間95㎡～200㎡車位比例1:5得房率75%開盤日期2010銷售率70%物業公司白銀新城信物業公司物業費1.2元不含電梯費優惠方式均是98折水岸東方4期項目名稱水岸東方4期項目位置長樂路浐河東岸售房位置長樂不立交35項目名稱沁水新城項目位置長樂東路2號售房位置長樂東路2號開發商陜西兄弟置業有限公司營銷代理自銷售房電話83251111承建商不詳規劃設計北京大地建設設計景觀設計日本TACK景觀公司占地面積190畝建筑面積280000平方米產品組成高層、小高層、多層綠化率70%容積率2.21總戶/棟數2952客戶來源本地主力戶型兩房三房工程進度主體封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩房三房樓間距50銷售均價7000交房日期2009.7地下車位89面積區間91~208車位比例0.15得房率80%開盤日期2008.1銷售率70%物業公司經典物業物業費1元/平方米優惠方式暫無沁水新城項目名稱沁水新城項目位置長樂東路2號售房位置長樂東路2號開發36項目名稱暖山西安項目位置咸寧東路付28號售房位置咸寧東路付28號開發商西安富祥房地產營銷代理普蘭尼克地產顧問售房電話82290000承建商陜西2建規劃設計北京意匠景觀設計北京意匠占地面積116畝建筑面積300000㎡產品組成高層綠化率47%容積率3.42總戶/棟數2453客戶來源本地主力戶型兩室工程進度封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩室三室樓間距50銷售均價7000交房日期2011.9地下車位1300面積區間90~145車位比例0.54得房率82%開盤日期為看盤銷售率前期咨詢物業公司西安雅嘉物業物業費1.20元/平方米優惠方式存3000抵6000暖山西安項目名稱暖山西安項目位置咸寧東路付28號售房位置咸寧東路付237項目名稱龍湖弗萊明戈一期項目位置浐河生態區浐河西路中段售房位置東二環百盛負一層龍湖生活體驗館開發商西安龍湖地產營銷代理自銷售房電話83216999承建商不詳規劃設計西北設計院景觀設計加拿大泛太建筑設計公司占地面積818畝建筑面積120萬平米產品組成高層,多層,別墅,綠化率50%容積率2.4總戶/棟數74棟6700戶客戶來源本地主力戶型四房工程進度處理地基戶型配比不詳暢銷戶型四房樓間距30銷售均價未定交房日期2013.5地下車位未定面積區間90~300車位比例0.67得房率不詳開盤日期未開盤銷售率未開盤物業公司龍湖物業物業費未定優惠方式不詳龍湖·弗萊明戈項目名稱龍湖弗萊明戈一期項目位置浐河生態區浐河西路中段售房38項目名稱恒大綠洲項目位置浐河畔咸寧東路北側售房位置西安恒大綠洲會所首層開發商恒大地產集團營銷代理易居中國售房電話88181888承建商江都建設規劃設計新世紀景觀設計新加坡雅克筑景公司占地面積390畝建筑面積70萬平方米產品組成高層小高層綠化率45%容積率2.6總戶/棟數4410戶63棟客戶來源本地主力戶型兩房三房躍層工程進度封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩房樓間距50銷售均價6500交房日期2011.9地下車位3240面積區間81~167車位比例1：0.6得房率未定開盤日期2010.12銷售率不詳物業公司金碧物業有限公司物業費1.20元/平米優惠方式不詳恒大綠洲項目名稱恒大綠洲項目位置浐河畔咸寧東路北側售房位置西安恒大39項目名稱幸福國際城項目位置紡南路與半引路什字售房位置紡南路與半引路什字開發商宏潤地產營銷代理易居中國售房電話62260999

承建商不詳規劃設計不詳景觀設計不詳占地面積785畝建筑面積100萬平方米產品組成高層、小高層、多層綠化率40%容積率2.5總戶/棟數30000客戶來源本地主力戶型兩房三房工程進度地上20層戶型配比不詳暢銷戶型兩房三房樓間距50銷售均價待定交房日期地下車位不詳面積區間70~246車位比例0.5得房率80%開盤日期2010年6銷售率不詳物業公司宏潤物業物業費0.9元優惠方式不詳幸福國際城項目暫時叫停項目名稱幸福國際城項目位置紡南路與半引路什字售房位置紡南路40項目名稱綠地國際生態城項目位置咸寧東路與浐河西路十字售房位置咸寧東路與浐河西路十字開發商綠地集團營銷代理深圳九天機構售房電話88180999承建商四川亞泰西安分公司規劃設計英國UA國際建筑設計有限公司景觀設計香港玉琪璘景觀堂占地面積1569畝建筑面積2百萬平方米產品組成別墅綠化率42%容積率0.69總戶/棟數3734戶客戶來源不詳主力戶型無戶型配比24幢雙拼；35幢三合院；16幢四聯排；12幢六聯排工程進度60%樓體已建成暢銷戶型不詳樓間距20銷售均價30000元/平交房日期2012-07地下車位466面積區間340~520車位比例1:2得房率不詳開盤日期2010-07-06銷售率不詳物業公司第一太平洋戴維斯物業費3.5元/平方米優惠方式現購房免一年物業費綠地國際生態城項目名稱綠地國際生態城項目位置咸寧東路與浐河西路十字售房位41市場小結序號項目名稱位置建筑類型銷售均價面積區間主力戶型1御錦城三環與長樂東路交匯處西北角別墅、多層、小高層、高層700085~210三房2水岸東方長樂路浐河東岸小高層、高層660095~200三房3沁水新城長樂東路2號別墅、多層、小高層、高層700091~208兩房、三房4龍湖·弗萊明戈浐河生態區浐河西路中段高層,多層,別墅,未定價90~300四房5恒大綠洲浐河畔咸寧東路北側高層小高層650081~167三房6暖山西安咸寧東路付28號高層小高層700090~145兩房、三房7幸福國際城紡南路與半引路什字多層、高層小高層項目叫停70~246暫無8綠的生態國際城咸寧東路與浐河西路十字別墅30000340~250無周邊在售項目以兩房、三房為主，價格范圍主要集中在6500~7000元/㎡，個別高端項目均價過萬元，城中村改造項目價格較低，國際幸福城目前工程叫停，之前銷售價格僅在3000元/㎡左右。重點關注市場小結序號項目名稱位置建筑類型銷售均價面積區間主力戶型1御42重點項目解析重點項目解析431、原味西班牙風格建筑的100萬平方米的大型居住社區，體量和風格于我們類似。2、一期4幢多層洋房、9幢9層小高層，產品與我們不盡相同。3、首次使用紅陶筒瓦、精致鐵藝、圓弧檐口和手工質感文化石等高端筑材與工藝標準。4、龍湖特有的五重景觀體系。5、多種手法將別墅專屬的尊崇生活體驗與奢侈空間享受，完美嫁接于花園洋房。6、社區內優質幼兒園及小學教育資源，以及10萬平方米的社區配套商業。龍湖·弗萊明戈1、原味西班牙風格建筑的100萬平方米的大型居住社區，體量和441、總建面70萬平米，南側緊鄰咸寧路，規劃中的地鐵6號線由此經過，交通十分便利。2、建筑設計為歐式風格、歐式皇家園林風格。建甌風格內容豐富但不純粹。3、20000多平米中心水景環繞雙會所、7000多平米綜合樓規劃有超市、餐飲、藝術娛樂中心和兒童活動中心4、15000平米運動中心“一兆緯德”全程經營管理，規劃有室內恒溫游泳館，室內籃球館、壁球室、桌球室、健身大廳。5、2000平米的國際知名幼兒園，為業主子女提供優質的基礎教育。6、全國一級資質的金碧物業有限公司攜手全球知名物管專家戴德梁行，共同為您提供國際水準的英式管家貼心服務。恒大綠洲1、總建面70萬平米，南側緊鄰咸寧路，規劃中的地鐵6號線由此451、總建面為291856.8平方米，于我們緊貼具有直接競爭關系。2、樓體間設有噴泉水系，小區綠化率高達47%，3、本身的配套非常完善，小區設有多功能會所，游泳池，健身房，幼兒園及購物超市等生活配套設施，4、建筑風格為簡約歐式建筑，戶型面積從97平方米至150平方米戶型可以滿足不同的購房者的需求，5、戶型設計格局自然和諧，建筑構造為全剪力墻結構，結構穩定，抗震性好，6、地理位置非常優越，升值潛力可想而知！

暖山·西安1、總建面為291856.8平方米，于我們緊貼具有直接競爭關46SWOT分析市場優勢：區域內競爭項目較少，市場有待深挖。交通優勢：道路交通發達，未來地鐵上蓋。商圈優勢：周邊生活商圈眾多，滿足居民需求。配套優勢：區域教育、醫療條件充足，生活質量有保障。環境優勢：地理位置優越，自然景觀豐富，環境優質無污染。競爭劣勢：周邊競爭項目較為強勢，競爭壓力大。屬性劣勢：項目性質屬于城中村改造，對樹立品牌有影響。景觀劣勢：浐河周邊景觀比較原始，形象欠佳有待治理和改善。距離劣勢：項目地上配套設施匱乏，生活配套有一定距離。優勢劣勢SWOT分析市場優勢：區域內競爭項目較少，市場有待深挖。優勢47機會威脅曲江資源消耗殆盡，浐河、雁鳴湖成為新的宜居生態區浐河流域改造為該區域帶來新的發展契機經濟實用型房子需求量龐大，城改房還有不錯的機會政策高壓“限購令”對市場造成極大沖擊，限制了部分客戶投資置業消費者逐漸理性，對城改房還有一定的偏見周邊項目實力強勁，直接造成客戶的分流項目在性質上始終烙著城改的烙印，品質道路在前行中受阻對比之下，項目的品質必須出奇制勝機會威脅曲江資源消耗殆盡，浐河、雁鳴湖成為新的宜居生態區政策48WT主攻戰略指導應對策略：1、針對周邊項目而言：避其鋒芒，客戶鎖定，不與其爭；2、針對目標客戶：打造好而不貴的產品，提升居住的品質；3、針對產品戶型：借鑒市場比較受歡迎的戶型，填補市場空缺；4、針對市場價格：避免與高檔樓盤的較量，張揚項目的性價優勢。我們的目標是立足浐河岸打造片區內最適合居住的房子！WT戰略指導--

克服內部劣勢，回避外部威脅WT主攻戰略指導應對策略：WT戰略指導--克服內部劣勢，回49第一篇：版塊漂移第二篇：市場分析第三篇：客群分析第四篇：產品定位第五篇：規劃建議綱舉目張：第一篇：版塊漂移綱舉目張：50客群定位西安“限購令”的出臺，在抑制房地產市場的過快增長的同時，將一大批本地投資型客戶、外地改善型客戶阻擋在了我們的售樓部之外。首次置業的剛性需求和二套改善型投資者成為目前市場的主力。客群定位西安“限購令”的出臺，在抑制房地產市51偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶客群細分客戶策略：

以純粹的產品形象鎖定核心客戶；

以精準的價值體驗感染重要客戶；

以堅挺的片區價值傳遞打動游離客戶；

以產品投資潛力吸引偶得客戶。區域內追求優質生活環境，卻承受不了曲江高額房價的首次置業青年在區域內經營生意的外來生意人有地域情結或者現在生活區域遠離城市核心，稍有積蓄急需改善居住環境的本地二次置業者追求價格低廉，交通便利，傾心于浐河未來規劃的本市其他區域居民偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶客群細分客戶策略：

以純粹的52客群特征1、大部分經濟實力比較薄弱，少部分相對富足，具有務實的消費觀，價格延伸的性價比往往是他們考慮的首要要素，因為口袋實在羞澀，所以可承受的總價有限！2、對該區域具有地域情結，祖祖輩輩生活在這片土地上，他們熟悉周圍的一草一木，在這里有著他們曾經的美好回憶。3、現在生活、工作的地方屬于城市的非核心區，向往城市便利的生活，希望分享城市資源，對區域的改變望眼欲穿！4、他們希望社區內和社區周邊有比較完善的生活、交通等配套……居住是他們最大的需求，對房子空間分割得是不是合理？沒有什么清晰的認識！客群特征1、大部分經濟實力比較薄弱，少部分相對富足，具有務實53客群小結1、區域內經濟實力相對薄弱的首次置業青年2、區域內有一定經濟基礎，對目前居住條件不太滿意的改善需求3、紡織城國棉廠的普通職工和一般管理人員4、周邊商圈內的個體私營者5、周邊城中村改造帶來的周邊村民鎖定客戶需求，制定戰略目標客群小結1、區域內經濟實力相對薄弱的首次置業青年鎖定客戶需求54第一篇：版塊漂移第二篇：市場分析第三篇：客群分析第四篇：產品定位第五篇：規劃建議綱舉目張：第一篇：版塊漂移綱舉目張：55項目周邊的樓盤風格調研項目名稱建筑風格項目建面御錦城別墅采用簡歐建筑風格，高層和小高層均才用現代建筑風格30萬㎡水岸東方一期到三期都采用現代風格建筑21.5萬㎡沁水新城別墅、花園洋房采用新中式建筑風格，高層、小高層采用現代建筑風格28萬㎡龍湖·弗萊明戈西班牙地中海建筑風格120萬㎡恒大綠洲一期到三期均采用簡歐建筑風格70萬㎡暖山·西安一期到二期均采用簡歐建筑風格30萬㎡國際幸福城高層、多層均為現代風格建筑100萬㎡綠地國際生態城均為別墅采用地中海式建筑風格200萬㎡周邊8個項目主要是現代建筑，品質感普遍較低，而且容易淹沒在灰色的天際線之下！只有少數高端項目采用地中海式建筑風格，皇馬建議的建筑風格力求與高端項目看齊！項目周邊的樓盤風格調研項目名稱建筑風格項目建面御錦城別墅采用56細數我們周邊的項目，唯有綠地國際生態城和龍湖弗萊明戈充分發揮所處地理優勢，結合自身園林景觀，打造了較為純粹的地中海風格社區。但是由于產品門檻過高，將很大一部分人擋在了優美的地中海風情之外。所以我們建議在產品風格上與之呼應，在產品結構上與之配合，打造純粹的地中海風情高層、小高層社區，以彌補市場空缺。細數我們周邊的項目，唯有綠地國際生態城和龍湖弗萊明戈充分發揮57一改以往城中村改造房品質低、戶型差的形象，塑造好而不貴的高品質社區，城中村改造也有春天。一改以往城中村改造房品質低、戶型差的形象，塑造好而不貴的高品58屬性定位：浐河岸上·地中海原筑在有價值的土地上，河與山的價值首當其沖！在整個項目區域內，浐河水量雖然小、河面雖然也窄，距離項目有一定距離，但對提升項目形象具有舉足輕重的意義！因此，我們也要立足浐河岸！自古及今，只要有水的地方就是人居的最佳去處！地中海風情，歐陸氣質，點明項目形象，將來整個建筑都是歐式風格，園林建議為地中海園林，原筑，還原本真的建筑，最純的建筑，為原筑！屬性定位：在有價值的土地上，河與山的價值首當其沖！在整個項目59不同的建筑風格能為項目注入迥然的形象氣質，從對以下幾種風格的分析比較中，我們找出了合乎項目屬性的建筑風格；項目精選歐洲風情立面，打造異域風情的高端項目！以期實現差異化戰略定位！建筑風格現代主義風格新歐陸建筑風格新中式風格風格特征時代感強，代表理性前衛時尚個性化，并反映新材料、新技術的特征是時尚、浪漫的代表，展現的是西方傳統的藝術特征，具有鮮明的地域感和檔次感；保留并延續名士灰和中國紅，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。建筑形態形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構架的運用等；或點式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運用，可謂精雕細刻的藝術品；以花園住宅為代表，多以住宅立面所采用；主要繼承的是徽派建筑的青磚黛瓦馬頭墻，畫檐掛落小格窗，講究的是意境和幽雅的塑造，講究的是家族禮儀以及睦鄰友好的傳統美德，質樸，加之院子里的松風翠竹，丹桂飄香、小橋流水，是居住別有一番詩情畫意。材質選用強調不同材質的強烈對比，虛實結合，表現于實體、石材、金屬、玻璃等材質的運用，并注重新技術的含量以石材為主，細部偶有雕花鑄鐵的運用,采用新古典主義風格，追求三段式的設計手法，強調軸線對稱，運用一些簡化的古典建筑符號，現代更加入木質等外墻材料，塑造形體的以表達大面積的體塊感色彩表現色彩設計中強調運用對比色和金屬色，造成穩重、典雅、高貴的視覺印象色彩溫暖、熱烈、、寧靜、細膩色彩以灰、白、木色為主，統一而單純，視覺上又極具現代特色；代表樓盤萬邦時代廣場、匯豪信天地星河灣、雅居樂花園重慶金科東方王榭、萬科第五園建筑風格遴選不同的建筑風格能為項目注入迥然的形象氣質，從對以下幾種風格的60戰略依據：1、城市低端片區，周邊色調灰暗，要想遠看就有視覺沖擊感，首選歐式，然后是美式和泰式，但限于造價，我們僅建議歐式建筑風格，風情濃郁，色調亮麗；2、在普通的購房者心中，對異域風情保持的向往是毋庸置疑的，尤其是項目地周邊的老居民，早已經厭倦了那些低矮而缺乏生機的筒子樓布局，使用功能極差！3、基于打造一個浪漫而有味道的建筑群落，基于為這個片區注入新鮮的亮色……基于更多，我們的建筑風格，歐式恰到好處！立面僅供參考戰略依據：61造型雅致的建筑立面：看不到一根管線的建筑外立面，彰顯著生態環保理念。采用的澳洲砂巖（淡水），源于澳大利亞昆士蘭州，是由石粒經過水沖蝕及沉淀于石床上，經數百萬年堆積變得堅固而成，生態環保。造型雅致的建筑立面：采用的澳洲砂巖（淡水），源于澳大利亞昆士62史家灣項目戰略規劃及定位報告63

案名建議：普羅旺斯備選1、花盛香緹2、香頤郡3、月映長橋4、漫芳汀*……猶如遺落人間的幻境……浪漫，無以言表案名建議：64主推案名：普羅旺斯

Provence

普羅旺斯是這個世界上最浪漫的地方之一，是歐洲的“騎士之城”，是中世紀重要文學體裁騎士抒情詩的發源地。普羅旺斯”已不但是一個單純的地域名稱，更代表了一種簡單無憂、輕松慵懶的生活方式，一種寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，望天上云卷云舒的閑適意境

這個地方飄溢自由的氣息，這樣的氣息蠱惑著藝術家創作的靈感，包括塞尚、凡高、莫奈、畢加索、夏卡爾等人均在普羅旺斯展開藝術生命的新階段，蔚藍海岸的享樂主義風氣，也吸引了美國作家費茲杰羅、英國作家勞倫斯、法國作家赫胥黎、尼采等人前來朝圣，當然，還囊括了《山居歲月》，將普羅旺斯推向巔峰的彼得·梅爾。普羅旺斯浪漫的色彩，永無止境的藝術也吸引著世界人居前往朝拜！那午后彌漫著酒香的農場，停靠在海岸邊小憩的游艇，少女耳際別著的一抹紫色……無論是尼斯、戛納、安蒂博，任何人都不可能到此而不動容。主推案名：普羅旺斯普羅旺斯是這個世界上最浪漫的地方之一，是歐65普羅旺斯案名釋義Provence

那片灰色的天底下，縱橫交織，蛛網狀的高壓線、高低起伏的棚戶和工廠、冒著黃煙的大煙囪、搖著尾巴到處跑的小狗、風馳電掣的拉土車、所向披靡的小貨車……建筑與土地之間，要么歸為一體，淪為大地的附屬，要么跳出大地的桎梏為城市抒寫動人之畫卷普羅旺斯，在灰色的土地上，建筑城市最亮麗的天際線浐河岸邊，浪漫優雅的建筑、精致優美的園林地中海生活款款降臨！一個浪漫天成的名字、一個風情彌漫的名字、一個可以讓人遐思無盡的名字……普羅旺斯，開啟您最美麗人生之旅普羅旺斯案名釋義那片灰色的天底下，66核心SLOGEN：一生浪漫，宛如初見我們要一句直抵人內心的口號，我們要一句高度概括項目氣質的廣告語！一生浪漫，說的是客戶居住普羅旺斯之后，整個建筑、園林所營造的生活氛圍和生活方式，一生浪漫，回到家！宛如初見，說的是一種永恒的賞心悅目，說的是一種浪漫如同最初的心靈感受，這是一份永不變質的、宛如初見的美麗！一生浪漫，宛如初見，傳達的是一種讓生命永恒美麗的境界，這是一種居住上的人文關懷和心靈上的高度關照！核心SLOGEN：一生浪漫，宛如初見我們要一句直抵人內心的口67一生浪漫，宛如初見那是時光的倒退，還是時光的穿越，昨日和今日的幸福無數次地重疊在庭院里，普羅旺斯的秋日，像瀑布一樣的浐河陽光，明媚而溫暖，這一生的浪漫，宛如最初的相見，從未改變！一生浪漫，宛如初見68一生浪漫，宛如初見那是時光的倒退，還是時光的穿越，昨日和今日的幸福無數次地重疊在庭院里，普羅旺斯的秋日，像瀑布一樣的浐河陽光，明媚而溫暖，這一生的浪漫，宛如最初的相見，從未改變！一生浪漫，宛如初見69那濃郁的色彩是生命的歌唱，梵高、塞尚、莫奈、畢加索、夏卡爾、都曾用這里的色彩，點亮生命最絢麗的畫卷，普羅旺斯……那濃郁的色彩是生命的歌唱，梵高、塞尚、莫奈、畢加索、夏卡爾、70簡歐的建筑風格：整個項目的建筑風格為浪漫的歐式建筑，如同塞納河邊的小城；實用的中小戶型：簡約而實用的戶型設計，完全滿足不同目標客群，之消費需求；優美地中海園林：由于小區內鐵塔林立，園林綠化面積大，將會成為項目大亮點；豐富而便利商業：項目周邊臨路部分布局不同體量商業，生活配套和主題相配合；泛會所巧妙設置：裙樓頂部的綠化，以及社區內的部分底層架空可以設置泛會所；主題會所的預留：想和周邊的城改房拉開距離，那就巧于布局一些稍顯品位會所；獨出心裁的包裝：主題個性鮮明的樓盤，我們的風情包裝也一定搶足客戶的眼球；全地下的停車位：為了追求項目的品質，人車分流的地下生態車庫，生活更美麗！結論：1、本項目現代歐式風格，戶型實用合理、園林地中海浪漫、優雅，綠化面積大。2、針對本片區內的客戶，范曲江已經滿足不了的客戶，環境的稀缺，在性價比上提升一定的空間后，市場肯定會有一個小范圍的追捧！簡歐的建筑風格：整個項目的建筑風格為浪漫的歐式建筑，如同塞納71第一篇：版塊漂移第二篇：市場分析第三篇：客群分析第四篇：產品定位第五篇：規劃建議綱舉目張：第一篇：版塊漂移綱舉目張：72產品定位產品類型：全部為高層住宅。高度控制在100米范圍內，建議層高按照2.9米以上設計，層數可按照28、30、31層考慮。

底商2F住宅29F住宅30F住宅28F++90米84米95米8米產品定位產品類型：全部為高層住宅。高度控制在100米范圍內，73根據2010年11至2011年1月城東普通住宅市場各面積區間銷售份額統計開看，城東市場主力面積區間集中在70㎡~~130㎡范圍之間。戶型配比根據2010年11至2011年1月城東普通住宅市場各面積區間74根據目前市場情況同和對未來3~5年市場的展望，結合城中村改造項目的特點，我們對本次規劃的戶型面積分布及戶型配比建議如下：面積㎡戶型比例%備注說明50平米左右經濟一室8資金實力不是很雄厚的小生意人，既能自己居住又能投資出租70~80平米緊湊二室35首次置業的首選，剛性需求使然，這個區間的產品永遠是市場的主流戶型80~90平米多功能2+120市場的主流戶型，是改善型購房的不變需求90~100平米緊湊三室20作為3房中的經濟型，是部分資金實力不足、家庭成員較多客戶最愛100~120平米闊綽三室10資金實力雄厚，追求舒適生活的客戶120~130平米闊綽四室7三世同堂，共享天倫之樂根據目前市場情況同和對未來3~5年市場的展望，結合城中村改造751戶型能有一個入戶花園或者空中院館贈送面積，以提升附加值。2高層全部設計成落地飄窗結構，或者錯層陽臺，內置儲物間，甚至是陽臺半面積銷售，銷售結束后甲方再進行集中封閉。3130㎡左右，設計子母房，滿足三世同堂需要，且可分割銷售。東郊市場目前空白4結構上全部采取全剪力墻，盡量滿足魔幻空間所需，使房子成為能長大的房子，會變形的房子。根據市場提出的戶型建議270度轉角飄窗飄窗露臺1戶型能有一個入戶花園或者空中院館贈送面積，以提升附加值。76單元平面：一梯四戶一梯四戶的經典產品在功能分區及通風采光上極盡合理！單元平面：一梯四戶一梯四戶的經典產品77單元平面：一梯四戶單元平面：一梯六戶一梯四戶和六戶的經典產品在功能分區及通風采光上極盡合理！單元平面：一梯四戶單元平面：一梯六戶一梯四戶和六戶的經典產品783室2廳

126平米2室2廳

85平米3室2廳

126平米2室2廳

85平米79史家灣項目戰略規劃及定位報告80戶型點評：105.89㎡2+1房2廳1衛，戶內花園送10.95㎡

戶型點評：105.89㎡2+1房2廳1衛，戶內花園送1081戶型點評：

127.77平米2+2房2廳2衛，戶內花園、客廳落地窗送20.25平戶型點評：127.77平米2+2房2廳2衛，戶內花園、82園林定位組團式地中海風情園林園林是小區的眼睛，是品質的中流砥柱，我們可能要在園林上花點心思，這關系到這個項目的順利啟動，鑒于區域園林水平……我們以填補市場空白方式進入，以地中海風情園林與鄰近的高端項目輝映；通過抬升/下沉等處理手法，為小區建立多層次、分組團式園林空間體系……比如我們將1號地命名為：卡梅爾，2號地命名為：香波堡，3號地位：貢多雅，每一個地塊的園林都異彩紛呈，錦繡如同歐洲的湖濱小城！為營造良好的居住空間，構筑以人為本的生態建筑，設立架空層，引入陽光、引入新風、引入樹木、引入流水、引入視野；園林定位組團式地中海風情園林83園林建議結合開敞式廣場/雕塑/噴泉/公共戶外健身配套等設施的設計，以及不同層次喬木、灌木、草地的結合，創造出一種富有浪漫感的異域風情園；增加園林景觀小徑，可供業主茶余飯后閑逛散步，也適合業主清晨跑步鍛煉使用。園林建議結合開敞式廣場/雕塑/噴泉/公共戶外健身配套等設施的84部分架空層部分結構，比如中央樓王。6～8米架空層設計，引入綠化、放置休憩長椅、改建活動場所等，制造泛會所交流空間

整個小區通透明朗，綠化連為一體，使整個社區園林更有統一感和連貫感。部分架空層部分結構，比如中央樓王。85入戶大堂是客戶觀察項目品質的敏感點，需重點處理。入戶大堂適度雕飾，凸顯品質感。入戶大堂在項目的1梯四的高層產品中適度強化，提升價值。入戶大堂入戶大堂是客戶觀察項目品質的敏感點，需重點處理。入戶大堂適度86注意售樓處、樣板房等現場展示，增加客戶體驗感，增強價值傳遞。售樓處外部：在幾條岔路增設引導性強、昭示性佳的路標指引；門口設置專屬禮賓，并配置保安引導停車，增加車輛遮陽罩的人性化服務，提高接待品質；售樓處外墻清洗，將門牌更換為更具有昭示性和尊貴感的門頭昭示；門前廣場種植花池花卉，入口地毯向外延伸，形成進入售樓處的儀式感；注意售樓處、樣板房等現場展示，增加客戶體驗感，增強價值傳遞。87強化動線感知，通過樣板房的展示，提升客戶價值感知。看房動線及樣板間：安排專職看房導購人員；前往樣板間的看樓通道，兩側擺放盆花，豐富視覺；看房通道門崗設置專崗保安人員，不能由其他崗位隨意替換，保持高形象與精神面貌；現代簡歐風格裝修樣板間，增加客戶對生活品質的感知；增加樣板房背景音樂。強化動線感知，通過樣板房的展示，提升客戶價值感知。看房動線及88安全以安防為核心的智能化管理系統，強調從社區到樓棟到入戶的三重保障品牌與知名物業管理品牌強強聯合，提升項目品牌形象品質有效的職能化物業管理系統品牌物管：三大核心要素的落實關鍵點英式管家標準不必要參照5星際，但形象至少要有英國管家的派頭；細節落實首先是服飾和禮儀，將來聯系專門的公司做培訓即可！安全以安防為核心的智能化管理系統，強調從社區到樓棟到入戶的89商務主題會所——生活俱樂部，屬于片區業主的交際場、生活場俱樂部定位：星級標準的商務主題會所，打造休閑生活俱樂部。俱樂部設施建議：會所面積約3000平米，設置紅酒吧、雪茄吧、咖啡吧、中西餐廳、多功能廳、SPA、桑拿、健身房、游泳池、娛樂室。會員權益球會、酒店等高檔場所消費優惠卡贈送專屬銀行卡，享受專屬銀行按揭優惠、永久豁免年費等優惠享受全國范圍內鴻基集團所開發房產的額外優惠參考標準

北京：京城俱樂部中國會俱樂部長安俱樂部美洲會俱樂部上海：銀行家俱樂部鴻藝會雍福會商務主題會所——生活俱樂部，屬于片區業主的交際場、生活場俱樂90商務主題會所示意商務主題會所示意91下面是我們的視覺演示過程下面是我們的視覺演示過程92史家灣項目戰略規劃及定位報告93史家灣項目戰略規劃及定位報告94史家灣項目戰略規劃及定位報告95史家灣項目戰略規劃及定位報告96史家灣項目戰略規劃及定位報告97史家灣項目戰略規劃及定位報告98史家灣項目戰略規劃及定位報告99甲乙同心，其力可斷金謝謝聆聽！甲乙同心，其力可斷金100史家灣項目戰略規劃及定位報告史家灣項目101思路決定出路，角度決定高度——城市的發展進程猶如人類的進化史，對于史家灣項目而言，如果不能拋開城改房的定位角度，將無法步入項目發展的新高度。思路決定出路，角度決定高度——城市的發展進程猶如人類的進化史102她曾孕育過華夏名族的起源，她曾見證過無數興衰成敗的歷史故事，她是長篇文學《白鹿原》原型，現在她再一次被歷史推向發展的浪尖。她曾孕育過華夏名族的起源，她曾見證過無數興衰成敗的歷史故事103第一篇：版塊漂移第二篇：市場分析第三篇：客群分析第四篇：產品定位第五篇：規劃建議綱舉目張：第一篇：版塊漂移綱舉目張：104◆道與不見之手◆項目DNA分析◆項目地塊分析◆道與不見之手◆項目DNA分析◆項目地塊分析105項目地所處位置在浐河西岸，城中村區域史家灣村腹地。欲做此項目，必要對項目周邊地形、地貌做客觀的評析，以此為基礎逐步深入……俯視項目地版圖項目地所處位置在浐河西岸，城中村區域史家灣村腹地。欲做此項目106項目區域概述項目區域概述107新城區灞橋區雁塔區項目地項目地位置非常尷尬，行政管轄屬于雁塔區，治理改造卻屬于浐灞生態區。由于都偏離了三個行政區域的核心位置，周邊人口比較稀疏大多是城中村居民，房地產項目較少，自然景觀有待進一步改造。看似一家親，實則兩張皮新城區灞橋區雁塔區項目地項目地位置非常尷尬，行政管轄屬于雁塔108區域道路交通設施比較完善，東側東三環、繞城高速四通八達。北側咸寧路，長樂路貫穿西安主城區，周邊幸福路、萬壽路以及未來多條規劃路縱橫交錯。規劃的地鐵5號線和地鐵6號線分別貫穿項目地南北，不久的將來進出西安入主城區、南下長安，北上經開交通將會異常便利。交通便利，道路四通八達地鐵六號線地鐵五號線項目地區域道路交通設施比較完善，東側東三環、繞城高速四通八達。北側109多多超市迎客隆超市巧玲百貨超市福潤超市延河超市建設銀行工商超市農業銀行片區內商圈眾多、金融配套豐富，但大多集中在咸寧路上，項目地周邊只有個別小型超市。北側的暖山康城在社區東側沿街規劃有三層沿街商鋪，其中包括精品服飾、日用百貨、休閑餐飲、經融證券等，目前已經在做定向招商，預計一期入住后投入使用。商圈云集，商業設施完善多多超市迎客隆超市巧玲百貨超市福潤超市延河超市建設銀行工商超110區域內的教育、衛生醫療設施較為完善，其中包括中學3所，小學4所基本滿足周邊居民子女上學問題。大型醫院有7家，灞橋康復醫院、陜西省紡織醫院、等駕坡醫院、東郊第一職工醫院、省建材醫院。中小型醫療衛生診所和社區醫院多達數十個，足以保障基本的醫療衛生服務。省紡織醫院省建材醫院東郊職工醫院古城醫院東方醫院灞橋康復醫院等駕坡醫院穆將王小學史家灣小學田家灣小學省安裝公司二小市47中學高橋中學東方中學生活設施齊全，滿足居民醫療、教育需求區域內的教育、衛生醫療設施較為完善，其中包括中學3所，小學4111史家灣——一顆埋沒在曲江、浐灞光芒下的星項目地塊評述史家灣——一顆埋沒在曲江、浐灞光芒下的星項目地塊評述112曲江核心區浐灞核心區西曲江、東浐灞，看似咫尺間實則千里遠周邊的區域都在如火如荼地大跨步發展，然而這片孕育了華夏文明的土地，這條滋養了關中大地的河流，卻隨著時間的流逝，漸漸走出了人們的視線，甚至被越來越多的人所淡忘。曲江核心區浐灞核心區西曲江、東浐灞，看似咫尺間實則千里遠周邊113項目地占地面積約XXXX畝東西長XXX米南北長XXX米土地性質屬于居住用地項目地占地面積約XXXX畝114東西北南東西北南115項目地所處位置位于史家灣村核心腹地，北部緊貼暖山康城，南部靠近雁鳴湖一號湖。項目期西側是一馬平川的農民房，三到四層的低矮建筑鱗次櫛比，本地居民生活其中，勉強維持著表面上看似幸福的生活。城中村腹地，農民房鱗次櫛比項目地所處位置位于史家灣村核心腹地，北部緊貼暖山康城，南部靠116項目地周邊的高壓輸電鐵塔威嚴矗立，看似一位位鋼鐵衛士，其實帶來了巨大的安全隱患。空氣中彌漫的不是泥土的芳香和芳草的氣息，而是從翻著白沫的池塘里散發出垃圾的惡臭。高壓電塔林立，空氣污濁項目地周邊的高壓輸電鐵塔威嚴矗立，看似一位位鋼鐵衛士，其實帶117東側的浐河西路，雙向兩車道，向南一直延伸可以到達三環線和繞城高速，直取曲江核心也就是十來分鐘的車程。向北直通咸寧路，是進入城區的主要方式。道路上車輛非常稀少，偶爾才有汽車高速駛過。主要的公交線路集中在咸寧路上，浐河西路上只有一條708路小公交線。道路平整，交通比較方便，車流量稀少東側的浐河西路，雙向兩車道，向南一直延伸可以到達三環線和繞城118項目地旁的浐河流域河道寬闊，由于目前處于旱季，浐河水量較少，河床裸露。河床上雜草叢生荊棘密布，一股混濁不堪的溪水從中穿過，完全不是我們期待中“一級水源地”的景象。浐河水量稀少，河床裸露，河道內雜草叢生項目地旁的浐河流域河道寬闊，由于目前處于旱季，浐河水量較少，119低調的史家灣在曲江、浐灞光芒下蓄積著力量低調的史家灣在曲江、浐灞光芒下蓄積著力量120浐灞生態區，規劃總面積129平方公里，其中集中治理區89平方公里。浐灞生態區被列入西安市重點發展的“四區一基地”之一。目前的浐灞生態治理已經進入第二階段，建設“兩塬夾一川”的南區（杜陵塬、白鹿塬夾浐河川道約10平方公里）。打造9公里浐河水岸線，400畝濱河花園，2014年浐河將進入全面蓄水階段，啟動浐河碧水工程，在浐河濱河西路的部分路段建設截污管道，封堵了現有排污口，并開工建設“引灞濟浐”工程，不斷凈化浐河水質。到2015年這個浐河綜合治理基本完成。2015年這個浐河綜合治理基本完成浐灞生態區，規劃總面積129平方公里，其中集中治理區89平121隨著浐灞生態區的逐步落實和曲江的生態資源開發殆盡，浐河流域將成為未來西安的新生態宜居區。我們項目地位置正好處在生態宜居功能區的核心，雁鳴湖的北側，其區位價值潛力不可估量。隨著浐灞生態區的逐步落實和曲江的生態資源開發殆盡，浐河流域將122區域小結1、處在尷尬位置的史家灣，看似享受到兩個行政區域的共同眷顧，實際上卻是兩區行政管轄的盲區。2、在曲江和浐灞的光芒下，她猶如滄海遺珠被大多數人所忽視。3、在周邊豐富的生活配套設施、便捷的交通條件映襯下，史家灣自身的條件反而顯得貧瘠和匱乏。4、隨著曲江核心區域開發殆盡浐灞生態改造的逐步深入，史家灣將逐漸被世人所關注，之前的暗淡是給未來的璀璨聚集能量。區域小結1、處在尷尬位置的史家灣，看似享受到兩個行政區域的123第一篇：版塊漂移第二篇：市場分析第三篇：客群分析第四篇：產品定位第五篇：規劃建議綱舉目張：第一篇：版塊漂移綱舉目張：1242010.4.15貸款買二套房首付不低于50%；2010.4.17“國十條出臺”；國務院：房價過快上漲區可暫停發放第三套房貸款；2010.9.29中國出臺措施鞏固房地產市場調控成果，暫停發放第三套及以上房貸，首套房首付比例不低于30%；2010.1.10《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》出臺；2010.1.12央行宣布上調存款類存款準備金率0.5個百分點；2010年1月2010年2、3月2010.2.20銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》；2010.2.20《個人貸款管理暫行辦法》出臺；2010.3.08《關于加強房地產用地供應和監管有關問題通知》出臺；2010年4.17新政2010年9.29新政政策高壓2011年新年伊始“新國八條”、西安“限購令”等政策相繼出臺，將西安房地產市場推入前所未有的寒冬期，2011年注定將成為西安房地產不平凡的一年政策法規2010.4.15貸款買二套房首付不低于50%；2010.91251.限購政策：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。2.停購政策：已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區向其售房。3.二手房貸：對貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。《通知》要求銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。西安樓市限購令4.限購類型：本次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購范圍之內。1.限購政策：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方126國家限購令的出臺：讓老百姓的思維發生了變化1.限購對市場需求的抑制是理論遠大于實踐2.限購的實施打亂了既有的市場運行秩序3.限購不是良藥，行政手段過度使用不利于市場長期發展4.市場需求長期被壓制，之后必將會有報復性的反彈。5.限購令讓一部分投資性需求轉向二三線城市，推高了當地的樓價。限購政策停購政策二套房貸實質影響國家限購令的出臺：讓老百姓的思維發生了變化1.限購對市場需求127近期市場分析1月份城東區商品房銷量為29.55萬平方米，與去年12月相比上漲了57.33%；具體分物業來看，普通住宅銷量為25.88萬平方米，環比上漲了62.56%；商服用房銷量環比上漲20.34%；別墅銷量依然較旺，銷量環比上漲了33.25%。車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城東481258830840227831295544城東區2011年1月份銷售情況

單位：平方米一月城東市場普通住宅銷量為25.88萬平方米，環比上漲了62.56%近期市場分析1月份城東區商品房銷量為29.55萬平方米，與去128城東區2011年1月份普通住宅各面積段銷售套數

分段單位：平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上13310735155763832719911664本月城東區普通住宅銷售套數為2393套，環比上漲了46.54%。與以往相比，1月份城東區的住宅銷售面積段偏大，其中110-130平方米的戶型成交638套，占總量的26.7%，成為本月的主力成交面積區間；其次是90-110平方米之間，占總量的23.3%；再次是受剛需及投資置業群歡迎的70-90平方米的戶型，銷量占總量的14.7%；其他面積段的銷售比重與以往基本保持一致。90~130平方米為城東主力面積區間城東區2011年1月份普通住宅各面積段銷售套數5129城東區2011年1月份普通住宅各價格段銷售套數分段單位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000024371052955483651973342231287562從本月成交價格段分布圖中可以看出，5000-5500元/平方米的房源共成交548套，占本月城東區的22.9%，是本月的主要成交價格區間；其次是5500-6000元/平方米的價格區間，占總量的15.3%，排行第二；排在第三的是6500—7000元/平方米價格區間，占城東區普通住宅成交總套數的14%。

5000-5500元/平方米的房源為該區域銷售主力城東區2011年1月份普通住宅各價格段銷售套數3500-40130城東區2011年1月份普通住宅購買人群來源情況單位：套本市本省其他地區外省市境外235022210本月城東區普通住宅的購買者還是以本市為主，占98.2%；本市其他地區的購買值占0.9%；外省市占0.9%。與以往一樣，本月城東區依然以本市的購房者為主。東區普通住宅的購買者還是以本市為主城東區2011年1月份普通住宅購買人群來源情況本市本省其他地131周邊項目調研周邊項目調研132御錦城水岸東方沁水新城龍湖弗萊明戈恒大綠洲暖山康城國際幸福城國際生態城本案御錦城水岸東方沁水新城龍湖弗萊明戈恒大綠洲暖山康城國際幸福城133項目名稱御錦城項目位置長樂立交西北角售房位置長樂立交西北角開發商盛邦新業集團營銷代理不詳售房電話83528888承建商不詳規劃設計西北設計研究院景觀設計西北設計研究院占地面積13.34萬㎡建筑面積30萬㎡產品組成小高，高層，別墅綠化率42%容積率2.29總戶/棟數一期16棟客戶來源本地主力戶型三房工程進度一期交房，二期出地平戶型配比不詳暢銷戶型三房樓間距70米銷售均價7000元/㎡交房日期2012地下車位110面積區間85㎡-210㎡車位比例1：0.8得房率78%開盤日期2010.12銷售率2011.2.19日物業公司錦江物業物業費1.4元/平方米優惠方式不詳恒盛御錦城項目名稱御錦城項目位置長樂立交西北角售房位置長樂立交西北角134項目名稱水岸東方4期項目位置長樂路浐河東岸售房位置長樂不立交西側開發商陜西廣廈營銷代理廣潤房產售房電話83516666承建商廣廈集團規劃設計西北設計研究院景觀設計西北設計研究院占地面積1200畝建筑面積215000㎡產品組成高層、小高層綠化率45%容積率2.2總戶/棟數7000戶客戶來源本地主力戶型三室工程進度出地平戶型配比不詳暢銷戶型三室樓間距50米銷售均價6600/㎡交房日期2012.5地下車位378面積區間95㎡～200㎡車位比例1:5得房率75%開盤日期2010銷售率70%物業公司白銀新城信物業公司物業費1.2元不含電梯費優惠方式均是98折水岸東方4期項目名稱水岸東方4期項目位置長樂路浐河東岸售房位置長樂不立交135項目名稱沁水新城項目位置長樂東路2號售房位置長樂東路2號開發商陜西兄弟置業有限公司營銷代理自銷售房電話83251111承建商不詳規劃設計北京大地建設設計景觀設計日本TACK景觀公司占地面積190畝建筑面積280000平方米產品組成高層、小高層、多層綠化率70%容積率2.21總戶/棟數2952客戶來源本地主力戶型兩房三房工程進度主體封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩房三房樓間距50銷售均價7000交房日期2009.7地下車位89面積區間91~208車位比例0.15得房率80%開盤日期2008.1銷售率70%物業公司經典物業物業費1元/平方米優惠方式暫無沁水新城項目名稱沁水新城項目位置長樂東路2號售房位置長樂東路2號開發136項目名稱暖山西安項目位置咸寧東路付28號售房位置咸寧東路付28號開發商西安富祥房地產營銷代理普蘭尼克地產顧問售房電話82290000承建商陜西2建規劃設計北京意匠景觀設計北京意匠占地面積116畝建筑面積300000㎡產品組成高層綠化率47%容積率3.42總戶/棟數2453客戶來源本地主力戶型兩室工程進度封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩室三室樓間距50銷售均價7000交房日期2011.9地下車位1300面積區間90~145車位比例0.54得房率82%開盤日期為看盤銷售率前期咨詢物業公司西安雅嘉物業物業費1.20元/平方米優惠方式存3000抵6000暖山西安項目名稱暖山西安項目位置咸寧東路付28號售房位置咸寧東路付2137項目名稱龍湖弗萊明戈一期項目位置浐河生態區浐河西路中段售房位置東二環百盛負一層龍湖生活體驗館開發商西安龍湖地產營銷代理自銷售房電話83216999承建商不詳規劃設計西北設計院景觀設計加拿大泛太建筑設計公司占地面積818畝建筑面積120萬平米產品組成高層,多層,別墅,綠化率50%容積率2.4總戶/棟數74棟6700戶客戶來源本地主力戶型四房工程進度處理地基戶型配比不詳暢銷戶型四房樓間距30銷售均價未定交房日期2013.5地下車位未定面積區間90~300車位比例0.67得房率不詳開盤日期未開盤銷售率未開盤物業公司龍湖物業物業費未定優惠方式不詳龍湖·弗萊明戈項目名稱龍湖弗萊明戈一期項目位置浐河生態區浐河西路中段售房138項目名稱恒大綠洲項目位置浐河畔咸寧東路北側售房位置西安恒大綠洲會所首層開發商恒大地產集團營銷代理易居中國售房電話88181888承建商江都建設規劃設計新世紀景觀設計新加坡雅克筑景公司占地面積390畝建筑面積70萬平方米產品組成高層小高層綠化率45%容積率2.6總戶/棟數4410戶63棟客戶來源本地主力戶型兩房三房躍層工程進度封頂戶型配比不詳暢銷戶型兩房樓間距50銷售均價6500交房日期2011.9地下車位3240面積區間81~167車位比例1：0.6得房率未定開盤日期2010.12銷售率不詳物業公司金碧物業有限公司物業費1.20元/平米優惠方式不詳恒大綠洲項目名稱恒大綠洲項目位置浐河畔咸寧東路北側售房位置西安恒大139項目名稱幸福國際城項目位置紡南路與半引路什字售房位置紡南路與半引路什字開發商宏潤地產營銷代理易居中國售房電話62260999

承建商不詳規劃設計不詳景觀設計不詳占地面積785畝建筑面積100萬平方米產品組成高層、小高層、多層綠化率40%容積率2.5總戶/棟數30000客戶來源本地主力戶型兩房三房工程進度地上20層戶型配比不詳暢銷戶型兩房三房樓間距50銷售均價待定交房日期地下車位不詳面積區間70~246車位比例0.5得房率80%開盤日期2010年6銷售率不詳物業公司宏潤物業物業費0.9元優惠方式不詳幸福國際城項目暫時叫停項目名稱幸福國際城項目位置紡南路與半引路什字售房位置紡南路140項目名稱綠地國際生態城項目位置咸寧東路與浐河西路十字售房位置咸寧東路與浐河西路十字開發商綠地集團營銷代理深圳九天機構售房電話88180999承建商四川亞泰西安分公司規劃設計英國UA國際建筑設計有限公司景觀設計香港玉琪璘景觀堂占地面積1569畝建筑面積2百萬平方米產品組成別墅綠化率42%容積率0.69總戶/棟數3734戶客戶來源不詳主力戶型無戶型配比24幢雙拼；35幢三合院；16幢四聯排；12幢六聯排