金港城市廣場商業(yè)運(yùn)營管理方案金港城市廣場商業(yè)運(yùn)營管理方案1成立商業(yè)運(yùn)營公司的意義通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，將金港城市廣場打造成六安東部新城商業(yè)中心，從而提升本項目住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)價值，促進(jìn)整個項目的穩(wěn)步有效開發(fā)。成立商業(yè)運(yùn)營公司的意義通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，將金港城市廣場打造成2經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以適度的商業(yè)管理和小規(guī)模自營。經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，3經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為母公司地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在可能的情況下，為母公司今后商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營探索一個可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)培育商業(yè)氛圍，加快商業(yè)物業(yè)銷售進(jìn)度，推進(jìn)住宅物業(yè)成功開發(fā)。經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略4經(jīng)營范圍

主營：商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)項目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)營銷策劃推廣、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計等。兼營：煙酒百貨、文化用品、辦公用品等經(jīng)營范圍主營：5主要職能

1、市場2、招商3、銷售4、管理主要職能1、市場6市場職能1、項目商家經(jīng)營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；4、項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；市場職能1、項目商家經(jīng)營情況審核；7招商職能1、項目業(yè)主商鋪招租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2、項目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3、商家的儲備工作；4、對入駐商家進(jìn)行評估工作；招商職能1、項目業(yè)主商鋪招租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；8銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供營銷專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備實力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目9管理職能運(yùn)營管理物業(yè)管理

1、經(jīng)營行為管理2、消費(fèi)行為管理

1、自主物業(yè)管理2、外包物業(yè)管理協(xié)調(diào)管理職能101、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評估體系，對商戶進(jìn)行等級評定；③建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金等費(fèi)用收繳；1、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：112、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項目VI系統(tǒng)；③經(jīng)營秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；⑤助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動；⑥“城市廣場貴賓卡”會員的管理和維護(hù)；⑦項目電子商務(wù)平臺的管理和維護(hù)；2、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：12組織架構(gòu)商業(yè)運(yùn)管公司的組織架構(gòu)主要分為四大板塊：商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理以及前期招商）、行政財務(wù)、物業(yè)服務(wù)、超市經(jīng)營等公司運(yùn)營部分。其中由企劃部和商管（含前期招商）部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個商業(yè)運(yùn)管公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織架構(gòu)13組織結(jié)構(gòu)圖組織結(jié)構(gòu)圖14人員配置和崗位描述

序號部門職位人數(shù)說明（職責(zé)詳見崗位職責(zé)）1招商部經(jīng)理1

前期農(nóng)超、賣場、主力百貨店以及街鋪招商2主管2分為兩個主管小組3商管部經(jīng)理1經(jīng)營行為管理和消費(fèi)行為管理兩大塊4主管3分為農(nóng)超、超市百貨店、街鋪三個主管小組5客服1

6企劃部經(jīng)理1商業(yè)活動策劃，市場調(diào)查競爭對策、外聯(lián)公關(guān)等7設(shè)計主管1

平面和形象兩塊設(shè)計，建議設(shè)計業(yè)務(wù)外包。8行政部經(jīng)理1

行政后勤和人力資源9主管1

10物業(yè)部主管1分為自主物業(yè)管理和外包物業(yè)管理協(xié)調(diào)11財務(wù)部經(jīng)理1他營財務(wù)管理和自營會計核算兩塊12主管113出納114超市經(jīng)營部（待與上海華聯(lián)深入溝通后確定）經(jīng)理1自營部分的進(jìn)銷存和出租經(jīng)營的進(jìn)銷存管理15經(jīng)理助理1協(xié)助16主管3采購、銷售、倉儲各一名17收銀員418營業(yè)員若干人員配置和崗位描述序號部門職位人數(shù)說明（職責(zé)詳見崗位職責(zé)15經(jīng)營模式

盈利模式管理模式風(fēng)險和應(yīng)對措施經(jīng)營模式盈利模式16盈利模式闡述主要盈利來源（前期建議免費(fèi)）

1、管理費(fèi)

2、廣告位發(fā)布費(fèi)（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）

3、場地使用（商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分）

4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)

）

5、活動贊助費(fèi)用

6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）

8、自營超市部分收入

9、代理廠商公關(guān)活動策劃執(zhí)行收費(fèi)（例如：新品推介會/酬賓會等）

10、代理設(shè)計制作廠商刊物及DM刊設(shè)計收費(fèi)（商戶自行制作的宣傳物品等）盈利模式闡述主要盈利來源（前期建議免費(fèi)）17管理模式闡述金港房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)主金港商業(yè)運(yùn)營公司租賃經(jīng)營者委托合同銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式闡述金港房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)主金港商業(yè)運(yùn)營公司租賃經(jīng)營者18管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)19重點(diǎn)工作流程1、商鋪交驗流程（交房驗收）2、商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）3、商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間地點(diǎn)、活動規(guī)模和形式等）4、商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風(fēng)險預(yù)防）5、商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）6、公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）7、投訴處理流程（商戶、消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）8、退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）9、公司內(nèi)部管理流程重點(diǎn)工作流程1、商鋪交驗流程（交房驗收）20重要管理制度《金港城市廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件《金港城市廣場商戶服務(wù)手冊》—涵蓋從商戶進(jìn)場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)《金港城市廣場會員手冊》—會員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊《金港城市廣場委托租賃合同》—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)《金港城市廣場經(jīng)營管理條例》—對商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范化管理《金港城市廣場商戶經(jīng)營承諾書》—要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾《金港城市廣場消費(fèi)者投訴管理制度》—結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行《金港城市廣場消防安全管理制度》—結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行重要管理制度《金港城市廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合21風(fēng)險和應(yīng)對措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；充分估計代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評估，專人對接服務(wù)；應(yīng)對措施財務(wù)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險和應(yīng)對措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回22經(jīng)營計劃說明從兩個方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2、經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)營計劃說明從兩個方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測：23經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(因我不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，無法預(yù)測數(shù)據(jù)）3年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測表

年份指標(biāo)2012年2013年2014年備注日常費(fèi)用

人員工資和辦公費(fèi)用營銷活動費(fèi)

推廣和宣傳（開業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用

關(guān)系維護(hù)固定收入

廣告、場地、管理費(fèi)預(yù)計虧損

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(因我不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，無法預(yù)測數(shù)據(jù)）3年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指24經(jīng)營指標(biāo)3年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測表

年份指標(biāo)2012年底2013年底2014年底商戶入駐率

商鋪開業(yè)率

招商簽約率

服務(wù)滿意度

費(fèi)用收取率

會員數(shù)量

經(jīng)營指標(biāo)3年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測表年份25工作內(nèi)容圖示說明

前期介入階段

正常管理階段跟進(jìn)控制階段

①②③商管工作三個階段工作內(nèi)容圖示說明前期介入階段正常管理階段跟進(jìn)控制階段26前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項目提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)）人員組織控制等各項事宜主要工作內(nèi)容前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項目提升）商鋪交驗27正常管理階段項目區(qū)域市場的升級管理項目區(qū)域市場的分析、評估項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整項目區(qū)域市場的日常管理主要工作內(nèi)容正常管理階段項目區(qū)域市場的升級管理項目區(qū)域市場的分析、評估28跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新主要工29工作范圍的界定1、招商方面：公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店客戶洽談，參加招商推介會等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項目推介會、區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以企劃部為主展開工作，公司其它部門輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營理念推廣，商業(yè)運(yùn)營管理咨詢等；4、商業(yè)運(yùn)營方面：負(fù)責(zé)區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。企劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。工作范圍的界定1、招商方面：30現(xiàn)階段具體工作安排1、配合前期開發(fā)公司和策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；2、商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：1、招商政策；（開發(fā)商層面以及能夠爭取的工商稅務(wù)政策）2、招商業(yè)態(tài)；（沿街為餐飲、茶社、足浴城等服務(wù)業(yè)，星級農(nóng)超，賣場1層為主力百貨店，2層為品牌超市）3、招商渠道；（DM投遞、重點(diǎn)商戶走訪、行業(yè)協(xié)會等商會組織以及政府商業(yè)資源整合等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合開發(fā)和策劃公司力爭完成超市賣場、品牌百貨、餐飲和足浴等主力店招商）現(xiàn)階段具體工作安排1、配合前期開發(fā)公司和策劃公司開展主力店客31主力店招商政策1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費(fèi)元/平米，3年歸還或者提供裝修費(fèi)元/平米的5年無息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對主力店商戶，增加1至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的1－3年的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營成本。主力店招商政策1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠32主力店招商政策6、共享“城市廣場俱樂部”固定會員客戶資源；商業(yè)經(jīng)營公司打造“城市廣場俱樂部”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺針對主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺，拓寬營銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市、百貨、餐飲主力店）具體贈送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費(fèi)送在金港城市廣場開業(yè)時，對外的整合媒體計劃等宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得金港城市廣場同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個月或半年）實施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。主力店招商政策6、共享“城市廣場俱樂部”固定會員客戶資源；33招商工作輔助1、商戶座談活動走訪重點(diǎn)餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在和品牌商洽談并已簽訂意向協(xié)議，刺激區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進(jìn)行總體運(yùn)營管理，確保城市廣場生意繁榮；2、商業(yè)調(diào)查活動設(shè)計商業(yè)調(diào)查問卷，了解重要客戶對我們提供的服務(wù)和管理需求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些服務(wù)要求和建議。企劃部負(fù)責(zé)印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。3、會員招募活動啟動城市廣場俱樂部會員組織籌備，將品牌農(nóng)超商戶和投資客戶以及三十鋪周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)大小商戶等提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營銷效果，促進(jìn)銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4、商務(wù)網(wǎng)站籌建著手?jǐn)M定項目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項目電子商務(wù)平臺。拓展公司銷售和招商渠道。招商工作輔助1、商戶座談活動34招商工作安排三十鋪鎮(zhèn)（月開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運(yùn)動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)銷代理、ＤＭ投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等其他地區(qū)（月開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運(yùn)動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會、商場走訪、ＤＭ直投、拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等招商工作安排三十鋪鎮(zhèn)（月開始）其他地區(qū)（月開始）35會員組織籌建成立會員組織的意義：為項目募集目標(biāo)消費(fèi)群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進(jìn)駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā)行會員刊物奠定基礎(chǔ)。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。會員種類：初定兩類：普通VIP卡（個人會員）和尊享VIP卡（針對商戶會員或高端人群）首期會員招募時間：截至2013年元旦（或一期開業(yè)前）首期會員發(fā)展目標(biāo)：會員數(shù)量至少達(dá)500名（《會員招募執(zhí)行方案》另定）“金港城市廣場俱樂部”——會員發(fā)展方案會員組織籌建成立會員組織的意義：“金港城市廣場俱樂部”——會36商務(wù)網(wǎng)站籌建網(wǎng)站名稱：待定

網(wǎng)站主要功能：

商品展示電子貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)購物會員發(fā)展項目宣傳商務(wù)網(wǎng)站籌建網(wǎng)站名稱：待定商品展示37管理文本的編撰銷售環(huán)節(jié)捆綁文本1、《金港城市廣場商業(yè)業(yè)主公約》2、《委托管理合同》（經(jīng)營權(quán)收回，投資返租）3、《金港城市廣場商戶經(jīng)營承諾書》業(yè)態(tài)規(guī)定、閑置時間等強(qiáng)制性規(guī)定運(yùn)營管理文本4、《金港城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》5、《金港城市廣場商戶服務(wù)手冊》6、《金港城市廣場俱樂部會員手冊》7、《金港城市廣場委托租賃合同》8、《金港城市廣場消費(fèi)者投訴管理制度》9、《金港城市廣場消防安全管理制度》10、《金港城市廣場商戶評估制度》管理文本的編撰銷售環(huán)節(jié)捆綁文本運(yùn)營管理文本38

以上思路方案僅供各位股東參考，由于我不掌握有關(guān)數(shù)據(jù)，也不了解公司工作計劃，所以有關(guān)數(shù)字無法預(yù)測，另外時間短暫，相關(guān)制度文本文件無法制定。敬請見諒。

江為民二零一二年十一月八日

39金港城市廣場商業(yè)運(yùn)營管理方案金港城市廣場商業(yè)運(yùn)營管理方案40成立商業(yè)運(yùn)營公司的意義通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，將金港城市廣場打造成六安東部新城商業(yè)中心，從而提升本項目住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)價值，促進(jìn)整個項目的穩(wěn)步有效開發(fā)。成立商業(yè)運(yùn)營公司的意義通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，將金港城市廣場打造成41經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以適度的商業(yè)管理和小規(guī)模自營。經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，42經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為母公司地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在可能的情況下，為母公司今后商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營探索一個可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)培育商業(yè)氛圍，加快商業(yè)物業(yè)銷售進(jìn)度，推進(jìn)住宅物業(yè)成功開發(fā)。經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略43經(jīng)營范圍

主營：商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)項目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)營銷策劃推廣、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計等。兼營：煙酒百貨、文化用品、辦公用品等經(jīng)營范圍主營：44主要職能

1、市場2、招商3、銷售4、管理主要職能1、市場45市場職能1、項目商家經(jīng)營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；4、項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；市場職能1、項目商家經(jīng)營情況審核；46招商職能1、項目業(yè)主商鋪招租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2、項目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3、商家的儲備工作；4、對入駐商家進(jìn)行評估工作；招商職能1、項目業(yè)主商鋪招租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；47銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供營銷專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備實力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目48管理職能運(yùn)營管理物業(yè)管理

1、經(jīng)營行為管理2、消費(fèi)行為管理

1、自主物業(yè)管理2、外包物業(yè)管理協(xié)調(diào)管理職能491、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評估體系，對商戶進(jìn)行等級評定；③建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金等費(fèi)用收繳；1、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：502、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項目VI系統(tǒng)；③經(jīng)營秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；⑤助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動；⑥“城市廣場貴賓卡”會員的管理和維護(hù)；⑦項目電子商務(wù)平臺的管理和維護(hù)；2、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：51組織架構(gòu)商業(yè)運(yùn)管公司的組織架構(gòu)主要分為四大板塊：商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理以及前期招商）、行政財務(wù)、物業(yè)服務(wù)、超市經(jīng)營等公司運(yùn)營部分。其中由企劃部和商管（含前期招商）部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個商業(yè)運(yùn)管公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織架構(gòu)52組織結(jié)構(gòu)圖組織結(jié)構(gòu)圖53人員配置和崗位描述

序號部門職位人數(shù)說明（職責(zé)詳見崗位職責(zé)）1招商部經(jīng)理1

前期農(nóng)超、賣場、主力百貨店以及街鋪招商2主管2分為兩個主管小組3商管部經(jīng)理1經(jīng)營行為管理和消費(fèi)行為管理兩大塊4主管3分為農(nóng)超、超市百貨店、街鋪三個主管小組5客服1

6企劃部經(jīng)理1商業(yè)活動策劃，市場調(diào)查競爭對策、外聯(lián)公關(guān)等7設(shè)計主管1

平面和形象兩塊設(shè)計，建議設(shè)計業(yè)務(wù)外包。8行政部經(jīng)理1

行政后勤和人力資源9主管1

10物業(yè)部主管1分為自主物業(yè)管理和外包物業(yè)管理協(xié)調(diào)11財務(wù)部經(jīng)理1他營財務(wù)管理和自營會計核算兩塊12主管113出納114超市經(jīng)營部（待與上海華聯(lián)深入溝通后確定）經(jīng)理1自營部分的進(jìn)銷存和出租經(jīng)營的進(jìn)銷存管理15經(jīng)理助理1協(xié)助16主管3采購、銷售、倉儲各一名17收銀員418營業(yè)員若干人員配置和崗位描述序號部門職位人數(shù)說明（職責(zé)詳見崗位職責(zé)54經(jīng)營模式

盈利模式管理模式風(fēng)險和應(yīng)對措施經(jīng)營模式盈利模式55盈利模式闡述主要盈利來源（前期建議免費(fèi)）

1、管理費(fèi)

2、廣告位發(fā)布費(fèi)（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）

3、場地使用（商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分）

4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)

）

5、活動贊助費(fèi)用

6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）

8、自營超市部分收入

9、代理廠商公關(guān)活動策劃執(zhí)行收費(fèi)（例如：新品推介會/酬賓會等）

10、代理設(shè)計制作廠商刊物及DM刊設(shè)計收費(fèi)（商戶自行制作的宣傳物品等）盈利模式闡述主要盈利來源（前期建議免費(fèi)）56管理模式闡述金港房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)主金港商業(yè)運(yùn)營公司租賃經(jīng)營者委托合同銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式闡述金港房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)主金港商業(yè)運(yùn)營公司租賃經(jīng)營者57管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)58重點(diǎn)工作流程1、商鋪交驗流程（交房驗收）2、商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）3、商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間地點(diǎn)、活動規(guī)模和形式等）4、商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風(fēng)險預(yù)防）5、商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）6、公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）7、投訴處理流程（商戶、消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）8、退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）9、公司內(nèi)部管理流程重點(diǎn)工作流程1、商鋪交驗流程（交房驗收）59重要管理制度《金港城市廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件《金港城市廣場商戶服務(wù)手冊》—涵蓋從商戶進(jìn)場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)《金港城市廣場會員手冊》—會員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊《金港城市廣場委托租賃合同》—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)《金港城市廣場經(jīng)營管理條例》—對商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范化管理《金港城市廣場商戶經(jīng)營承諾書》—要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾《金港城市廣場消費(fèi)者投訴管理制度》—結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行《金港城市廣場消防安全管理制度》—結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行重要管理制度《金港城市廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合60風(fēng)險和應(yīng)對措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；充分估計代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評估，專人對接服務(wù)；應(yīng)對措施財務(wù)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險和應(yīng)對措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回61經(jīng)營計劃說明從兩個方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2、經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)營計劃說明從兩個方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測：62經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(因我不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，無法預(yù)測數(shù)據(jù)）3年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測表

年份指標(biāo)2012年2013年2014年備注日常費(fèi)用

人員工資和辦公費(fèi)用營銷活動費(fèi)

推廣和宣傳（開業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用

關(guān)系維護(hù)固定收入

廣告、場地、管理費(fèi)預(yù)計虧損

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(因我不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，無法預(yù)測數(shù)據(jù)）3年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指63經(jīng)營指標(biāo)3年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測表

年份指標(biāo)2012年底2013年底2014年底商戶入駐率

商鋪開業(yè)率

招商簽約率

服務(wù)滿意度

費(fèi)用收取率

會員數(shù)量

經(jīng)營指標(biāo)3年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測表年份64工作內(nèi)容圖示說明

前期介入階段

正常管理階段跟進(jìn)控制階段

①②③商管工作三個階段工作內(nèi)容圖示說明前期介入階段正常管理階段跟進(jìn)控制階段65前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項目提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)）人員組織控制等各項事宜主要工作內(nèi)容前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項目提升）商鋪交驗66正常管理階段項目區(qū)域市場的升級管理項目區(qū)域市場的分析、評估項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整項目區(qū)域市場的日常管理主要工作內(nèi)容正常管理階段項目區(qū)域市場的升級管理項目區(qū)域市場的分析、評估67跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新主要工68工作范圍的界定1、招商方面：公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店客戶洽談，參加招商推介會等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項目推介會、區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以企劃部為主展開工作，公司其它部門輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營理念推廣，商業(yè)運(yùn)營管理咨詢等；4、商業(yè)運(yùn)營方面：負(fù)責(zé)區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。企劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。工作范圍的界定1、招商方面：69現(xiàn)階段具體工作安排1、配合前期開發(fā)公司和策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；2、商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：1、招商政策；（開發(fā)商層面以及能夠爭取的工商稅務(wù)政策）2、招商業(yè)態(tài)；（沿街為餐飲、茶社、足浴城等服務(wù)業(yè)，星級農(nóng)超，賣場1層為主力百貨店，2層為品牌超市）3、招商渠道；（DM投遞、重點(diǎn)商戶走訪、行業(yè)協(xié)會等商會組織以及政府商業(yè)資源整合等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合開發(fā)和策劃公司力爭完成超市賣場、品牌百貨、餐飲和足浴等主力店招商）現(xiàn)階段具體工作安排1、配合前期開發(fā)公司和策劃公司開展主力店客70主力店招商政策1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費(fèi)元/平米，3年歸還或者提供裝修費(fèi)元/平米的5年無息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對主力店商戶，增加1至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的1－3年的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營成本。主力店招商政策1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠71主力店招商政策6、共享“城市廣場俱樂部”固定會員客戶資源；商業(yè)經(jīng)營公司打造“城市廣場俱樂部”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺針對主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺，拓寬營銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市、百貨、餐飲主力店）具體贈送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費(fèi)送在金港城市廣場開業(yè)時，對外的整合媒體計劃等宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得金港城市廣場同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個月或半年）實施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。主力店招商政策6、共享“城市廣場俱樂部”固定會員客戶資源；72招商工作輔助1、商戶座談活動走訪重點(diǎn)餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在和品牌商洽談并已簽訂意向協(xié)議，刺激區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進(jìn)行總體運(yùn)營管理，確保城市廣場生意繁榮；2、商業(yè)調(diào)查活動設(shè)計商業(yè)調(diào)查問卷，了解重要