南三環戲校

綜合樓項目分析報告2005-121頁南三環戲校

綜合樓項目分析報告2005-121頁1項目價格預期及銷售周期本案產品改善建議本案產品現狀分析市場機會外部市場環境分析寫字樓銷售市場寫字樓租賃市場概要2005-122項目價格預期及銷售周期本案產品改善建議本案產品現狀分析市場機2一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-123一、項目外部市場環境分析目錄3南部的商務市場正在形成！2005-124南部的商務市場正在形成！2005-1244外部市場環境分析南部商務市場的新發展區域商圈格局本區域商務市場特點2005-125外部市場環境分析南部商務市場的新發展2005-12551、南部商務市場的新發展近年來，傳統商務區因人流高度聚集、公司聚集等因素，使得區域交通異常擁堵，辦公環境差，效率低；與此同時，CBD區域、金融街、中關村等地區的寫字樓價格和租金也在不斷上漲，使公司辦公成本壓力越來越大一些沒有必要依附在這些商務圈內生存的企業看中了南城的交通通暢以及租金價格的便宜，開始將辦公地點向南城區域轉移。南城寫字樓市場的開發潛力較大新變化：南城地區寫字樓逐漸增多；且新項目的軟硬件都在同時升級，其中內部配套較為齊全。南城火熱的住宅市場對商務環境的支持南城商務配套的完善政策的支持2005-1261、南部商務市場的新發展近年來，傳統商務區因人流高度聚集、公62、區域商圈格局2005-1272、區域商圈格局2005-12772、區域商圈格局西南部板塊商務氣息濃郁；高新技術科技區、總部基地、物流產業群、汽車展覽中心等區域支柱產業都集中在此；東南部板塊受CBD影響，商務氛圍已經形成，價格及租金上漲明顯，形成泛CBD商務區域；中南部板塊商務氣質較弱，商貿氛圍濃郁；木樨園、大紅門商貿圈主要以商業貿易為主。2005-1282、區域商圈格局西南部板塊商務氣息濃郁；高新技術科技區、總部83、本區域商務市場特點成本低環境好本案位于南部商務區的中部，此區域寫字樓價格及租金在南部商務區中相對較低，而且該區域所提供的辦公環境也好于傳統區域，所以越來越受到企業的歡迎。現在的企業選擇辦公場所已逐漸理性，不僅單純是為提高企業形象，還在考慮企業的運行成本、交通便利性及是否能夠為員工提供健康的辦公環境，本區域寫字樓相比其他區域更具備這一優勢。

2005-1293、本區域商務市場特點成本低環境好本案位于南9一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-1210一、項目外部市場環境分析目錄10二、項目所在區域辦公市場情況分析洋橋區域寫字樓供應規模分析洋橋區域寫字樓供應級別分析洋橋區域寫字樓銷售情況分析洋橋區域寫字樓租賃情況分析洋橋區域寫字樓其他情況對比分析2005-1211二、項目所在區域辦公市場情況分析洋橋區域寫字樓供應規模分析211區域寫字樓分布圖國潤商務大廈總部基地工商聯科技大廈甲級商住北京海銀國際大廈恒松園乙級總部望園大廈丙級龍輝大廈弘泰大廈西羅園寫字樓振龍大廈南羲大廈遠中悅麒會館正旗大廈本案立業大廈山西大廈銘誠寫字樓通潤商務會館北京金方商貿大廈海尼曼物業嘉業大廈二期政洋大廈2005-1212區域寫字樓分布圖國潤商務大廈總部基地工商聯科技大廈甲級商住北12洋橋區域寫字樓供應規模分析項目名稱物業類型位置總建筑面積(㎡)遠中悅麒會館商務公寓趙公口車站29500恒松園寫字樓寫字樓豐臺區南三環中路107671正旗大廈寫字樓豐臺區角門北門17000立業大廈商住樓豐臺區洋橋34000政洋大廈寫字樓豐臺區南三環馬家堡東里6號樓6282弘泰大廈寫字樓豐臺區馬家堡路1600振龍大廈寫字樓豐臺區南三環木樨園1300海尼曼物業寫字樓豐臺區南三環趙公口400嘉業大廈商務公寓南三環劉家窯橋往東300米70000通潤商務會館寫字樓豐臺區方莊16000北京金方商貿大廈寫字樓方莊橋南180米44290望園大廈寫字樓豐臺區岔路口東北19600龍輝大廈寫字樓朝陽勁松橋南200米30000工商聯科技大廈寫字樓西南四五環之間52439海銀大廈寫字樓海淀西三環六里橋51000國潤商務大廈寫字樓豐臺西四環南路46號47019.37總部基地寫字樓豐臺南四環西路188號1060000洋橋商務區域中寫字樓供應量較小，僅為26.7萬平方米（表中黃色標記項目）；單體供應規模較小，大部分在3萬平方米以下，幾千平方米的寫字樓供應量較大；區域供應中以純寫字樓為主；寫字樓主要分布在洋橋以南路西。2005-1213洋橋區域寫字樓供應規模分析項目名稱物業類型位置總建筑面積(㎡13洋橋區域寫字樓供應級別分析洋橋商務區域中寫字樓供應級別以低檔寫字樓（丙級）為主，區域商務整體檔次不高；南城商務市場正在逐漸形成中，勢頭良好，區域寫字樓市場供應產品正在升級中，對于中檔寫字樓的需求正在加大。此區域存在中檔寫字樓潛在市場，有市場空白點。2005-1214洋橋區域寫字樓供應級別分析洋橋商務區域中寫字樓供應級別以低檔14洋橋區域寫字樓供應多以租賃為主，進行出售的項目不多，區域寫字樓銷售均價約為6500-7000元/平方米。注：圖中藍色標注項目為洋橋區域寫字樓洋橋區域寫字樓銷售情況分析洋橋區域寫字樓多為早期供應的低檔寫字樓，大部分基本銷售過半，其中嘉業大廈在2005年11月才開盤，經過一個月已經銷售8%，從中看出南城中部商務市場需求量較大，市場前景較好。2005-1215洋橋區域寫字樓供應多以租賃為主，進行出售的項目不多，區域寫字15洋橋區域寫字樓租賃情況分析樣橋區域寫字樓租賃情況較好，租金便宜，租金價格均價在1.9元/平方米·天左右。2005-1216洋橋區域寫字樓租賃情況分析樣橋區域寫字樓租賃情況較好，租金便16洋橋區域寫字樓其他情況對比分析項目名稱入住時間車位裝修標準層高（米）開間面積（㎡）嘉業大廈2006.10-1350毛坯3－正旗大廈2004-10-30－精裝修3

37.31--1500龍輝大廈2002-1-1－毛坯2.9280立業大廈2002270公共部分精裝修2.896.54-210政洋大廈2002－毛坯2.930-200國潤商務大廈2006-10-30261公共部分精裝修2.81200總部基地2005-1-30充足毛坯首層4.2；標準層3.4；頂層3.31000－5000工商聯科技大廈2005-6-15250毛坯2.9100-2100遠中悅麒會館2007-5-132精裝修2.837（一居）北京金方商貿大廈2006-8-26300精裝修3.05100-1980恒松園寫字樓1999-12-3160公共部分精裝修2.930－100望園大廈2004－毛坯3.3－2005-1217洋橋區域寫字樓其他情況對比分析項目名稱入住時間車位裝修標準層17洋橋區域寫字樓市場總體分析小結本區域寫字樓市場供應量和單體供應量均較少；本區域大部分為早期的低檔寫字樓，隨著市場發展變化，本區域市場對中檔寫字樓有較強需求；本區域寫字樓市場新盤較少，放量不大；本區域寫字樓多為租賃形式，租金價格在1.9元/平方米·天；本區域寫字樓的售價在南城商務市場中處于較低水平，價格在6500－7000元/平方米左右，整體銷售情況一般；本區域寫字樓普遍車位較少。2005-1218洋橋區域寫字樓市場總體分析小結本區域寫字樓市場供應量和單體供18區域寫字樓商務圈尚在形成過程中中高檔商務供應短缺，市場需求空間較大2005-1219區域寫字樓商務圈尚在形成過程中中高檔商務供應短缺，市場需求空19一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-1220一、項目外部市場環境分析目錄20主要板塊西部、西南板塊及泛CBD板塊商務物業租賃市場商務物業銷售市場區域經濟調整，各產業鏈逐步形成帶來的商務市場區域商務市場機會分析主要客群中小型公司、新科技、物流產業鏈的逐步完善及總部效益引發的客群主要客群木樨園、大紅門商圈所引發的產業鏈客群主要板塊中南部三四環之間2005-1221主要板塊商務物業商務物業區域經濟調整，各產業鏈逐步形成帶來的21寫字樓基本客觀因素的支持度寫字樓檔次區域心理接受價格區域位置區域經濟環境交通狀況商業配套市政設施高檔區域位置決定心理接受價格不支持高端物業地處南三環中部，商務市場不支持高端物業南城經濟支持高端物業勉強交通便利支持高端物業配套多，但多為生活配套，商務配套檔次略低市政公建（郵局、銀行）多且齊全中檔心理接受價格可以支持中檔物業商務市場產品正在升級換代，區域對中檔寫字樓有需求洋橋商務區緊鄰木樨園、大紅門商貿區，經濟環境支持交通十分便利中檔商務配套齊全，酒店多市政公建（郵局、銀行）多且齊全低檔支持區域市場支持低端寫字樓，但競爭激烈，無法突顯本案差異化策略支持交通便利支持支持不支持因素支持因素2005-1222寫字樓基本客觀因素的支持度寫字樓檔次區域心理接受價格區域位置22區域對中檔寫字樓產品支持的各因素中檔寫字樓市場缺乏中檔寫字樓區域商務市場的形成交通便利價格、租金便宜南城商務市場開發潛力巨大區域政策的支持住宅市場火熱對商務辦公的影響商務配套的完善2005-1223區域對中檔寫字樓產品支持的各因素中檔寫字樓市場缺乏中檔寫字樓23寫字樓基本客觀因素的支持度分析雖然區域的交通環境、公建配套可以支持高端物業，但本案的區域位置、地理位置、區域經濟水平以及高檔商務、商業配套不足以支持高端物業，因此高檔物業很難形成市場有效需求。區域商務市場的發展對中檔寫字樓有所需求寫字樓基本客觀因素均能很好的支持中檔寫字樓定位定位為中檔寫字樓2005-1224寫字樓基本客觀因素的支持度分析雖然區域的交通環境、公建配套可24本案寫字樓目標市場定位項目市場定位

南三環中高檔商務辦公樓南城精細商務樓2005-1225本案寫字樓目標市場定位項目市場定位南三環中高檔商務25一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-1226一、項目外部市場環境分析目錄26本案產品現狀分析項目經濟技術指標項目現狀外立面平面布局功能布局公共配套位置地塊及地塊四周現狀交通條件周邊配套設施外部因素內部因素2005-1227本案產品現狀分析項目經濟技術指標位置外部因素內部因素200527外部因素－位置本案本案位于南三環西路路南，洋橋向西400米，緊鄰三環，西側為馬家堡中路。南三環西路馬家堡中路馬家堡西路馬家堡東路2005-1228外部因素－位置本案本案位于南三環西路路南，洋橋向西400米，28外部因素－地塊及地塊四周現狀地塊方整距三環約20米東側與戲曲學院教學樓相連；西側緊鄰馬家堡中路，路西有三層陳舊商業樓；南側與戲曲學院排演樓相連項目北紅線三環主路本案教學樓2005-1229外部因素－地塊及地塊四周現狀地塊方整項目北紅線三環主路本案教29外部因素－地塊及地塊四周現狀本案排演樓排演樓路西商業樓2005-1230外部因素－地塊及地塊四周現狀本案排演樓排演樓路西商業樓20030外部因素－交通條件馬家堡中路馬家堡東路南三環西路開陽路洋橋2005-1231外部因素－交通條件馬家堡中路馬家堡東路南三環西路開陽路洋橋231外部因素－交通條件本項目公共交通條件最為便利，優勢明顯，300、368、特8、957、343、813、705、14、66路等十余條公交線路均能到達本項目，其中運通108、運通103、324、733路在大廈門口設有站臺；地鐵4號線在角門有站，軌道交通較為便利；非公共交通到達本項目從西向東較為便利，但要在通往馬家堡西路出口提前進入輔路，若從東向西要達到本案需要到開陽路調頭；通過馬家堡中路也可到達本案。本案交通優勢明顯，各種交通工具到達本案均十分便利，對于作為辦公性質的本案十分有利。2005-1232外部因素－交通條件本項目公共交通條件最為便利，優勢明顯，3032外部因素－交通條件公交系統發達公交系統發達2005-1233外部因素－交通條件公交系統發達公交系統發達2005-123333外部因素－交通條件軌道交通系統地鐵站本案2005-1234外部因素－交通條件軌道交通系統地鐵站本案2005-123434外部因素－周邊配套設施周邊配套設施商務配套海興大酒店京華飯店金泰綠洲大酒店藍洋賓館尚方賓館溫州大酒店苗嶺大酒店商業配套麗華飯店百姓佳超市大中電器萬客隆京客隆百榮世貿商城木樨園世貿商業中心京溫服裝市場美廉美超市公建配套商業銀行建設銀行農業銀行中國銀行洋橋醫院北木醫院角門醫院康復中心網通西羅園郵政局餐飲娛樂配套北京京劇院中國評劇院金百萬烤鴨店毅順居福華肥牛城金白云酒家2005-1235外部因素－周邊配套設施周邊配套設施商務配套海興大酒店商業配套35外部因素－周邊配套設施本案周邊各類商務、商業、生活配套十分完善！2005-1236外部因素－周邊配套設施本案周邊各類商務、商業、生活配套十分完36內部因素－戲校綜合樓經濟技術指標占地面積2900平方米總建筑面積38382平方米地上建筑面積（26層）31472平方米1－6層為餐飲8136平方米7－24層為辦公29409平方米層高首層～五層4.5米；六～二十四層3.2米機動車位169個地下建筑面積（2層）6910平方米2005-1237內部因素－戲校綜合樓經濟技術指標占地面積2900平方米總建筑37內部因素－項目現狀本案為現房占地面積小內部大院小外立面陳舊內部環境亂東側西側北側2005-1238內部因素－項目現狀本案為現房東側西側北側2005-123838內部因素－外立面本案的外立面視覺效果趨近行政辦公樓，具有較好的昭示性，可形成地標建筑！外立面－仿石材2005-1239內部因素－外立面本案的外立面視覺效果趨近行政辦公樓，具有較好39內部因素－平面布局（辦公部分）公共部分七層平面圖柱距3.6米公共部分集中布置辦公區域便于分割利用五部電梯、兩個樓梯間保證辦公需要2005-1240內部因素－平面布局（辦公部分）公共部分七層平面圖柱距3.6米40內部因素－平面布局（辦公部分）適于辦公空間的自由組合。2005-1241內部因素－平面布局（辦公部分）適于辦公空間的自由組合。20041內部因素－平面布局（商業部分）一層平面圖供商業用的電梯公共部分挑空大堂商業專用步梯一層挑空大堂提升項目檔次，商業空間與辦公空間有相對獨立的交通通道，避免相互干擾。二層平面圖2005-1242內部因素－平面布局（商業部分）一層平面圖供商業用的電梯公共部42內部因素－平面布局（商業部分）九米挑空大堂商業專用步梯九米2005-1243內部因素－平面布局（商業部分）九米挑空大堂商業專用步梯九米243內部因素－功能布局功能相對完善！公共部分集中布置內部交通流向布置較為合理考慮到人性化的設施設計每層均有開水間、衛生間2005-1244內部因素－功能布局功能相對完善！公共部分集中布置2005-144內部因素－公共配套大堂：大堂的挑空設計可以營造出中高檔商務辦公的氛圍停車位：停車泊位169個可以基本滿足商務辦公需求電梯：五部電梯能夠很好的滿足商務辦公需求2005-1245內部因素－公共配套大堂：大堂的挑空設計可以營造出中高檔商務辦45項目現狀SWOT分析優勢（Strength）劣勢（Weakness）交通便利已經形成一定的商務市場周邊商務、商業、公建配套齊全區位較好，連接西南商務區和泛CBD商務區地標面積較好分割挑空大堂五部電梯充分滿足商務辦公需求商業和辦公有相對獨立的交通通道非傳統熱點辦公區域車位略少辦公智能化程度略低外立面陳舊，不能彰顯檔次功能分區有不足之處，商業面積過大，樓層過多周邊商務配套低檔較多機遇（Opportunity）威脅（Threat）南城商務辦公區正在形成中南城寫字樓產品升級換代區域缺乏中檔寫字樓寫字樓市場的整體滑坡周邊寫字樓和商住公寓的威脅2005-1246項目現狀SWOT分析優勢（Strength）劣勢（Weakn46一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目預期價格及銷售周期目錄2005-1247一、項目外部市場環境分析目錄47五、項目產品整改建議針對目標市場，為滿足目標客戶群的需求以及市場的行情變化對產品有針對性的進行改造，提升項目的品質與性價比！整改前目標市場整改后目標市場的2005-1248五、項目產品整改建議針對目標市場，為滿足目標客48本案產品改善建議大堂精裝大堂目標市場智能化DDN電話端口、寬帶入戶功能分區的改善功能區域的改善自由組合的辦公、商業空間配套設施電梯、潔具中央空凋品牌化外立面建材的應用精細色彩突出2005-1249本案產品改善建議大堂目標市場智能化功能分區的改善配套設施外立49外立面重新設計，采用新的材料進行鋪裝，打造“精細外立面”；建議一、二層外立面鋪掛可體現檔次的石材，二層以上鋪掛仿石材材料；外立面細處設計要精細；外立面色彩一定要與周邊緊鄰的建筑物有所區別，色彩突出；本案樓體挺拔，具有較好的昭示性，建議在樓頂安裝霓紅燈，強化項目的昭示性。本案產品改善建議1－外立面兩棟樓外立面要形成差異，弱化兩棟樓的關聯性2005-1250外立面重新設計，采用新的材料進行鋪裝，打造“精細外立面”；本50本案產品改善建議2－功能分區的改善商業配套面積過大，樓層過多，較難實現市場交易，建議1~3層仍保留商業用途，4~6層改造為辦公空間，使其4~6層挑高優勢最大化發揮。實現功能分區的更加合理化使用空間的更加便利的自由分割2005-1251本案產品改善建議2－功能分區的改善商業配套面積過大，樓層過多51本案產品改善建議3－配套設施電梯、潔具、中央空凋品牌化完成樓內簡裝修墻面刮白地面鋪設普通瓷磚安裝入戶網線端口、電話端口衛生間設施的完善實現局部配套設施的品牌化2005-1252本案產品改善建議3－配套設施電梯、潔具、中央空凋品牌化實現局52本案產品改善建議4－大堂精裝大堂簡潔、精致、豁達花崗巖地面，大理石墻面裝修用材采用中檔或中高檔材質，但在色彩、花紋上要彰顯品質電梯大堂及電梯間要精裝大堂可設計大堂吧供客人休息公共部分的裝修要能直接反映出項目的品質，大堂和交通空間設計要大氣得體2005-1253本案產品改善建議4－大堂精裝大堂簡潔、精致、豁達2005-153本案產品改善建議5－智能化滿足商務辦公的需要結構化布線系統（PDS）；為客戶提供充足的IDD、直線電話、中繼線，配置DDN節點機，為客戶提供數字數據服務；配置多種服務器，適用于各種通信增值業務；手機信號覆蓋系統樓宇監控系統停車智能管理系統2005-1254本案產品改善建議5－智能化滿足商務辦公的需要結構化布線系統（54項目產品改善后的SWOT分析優勢（Strength）劣勢（Weakness）交通便利已經形成一定的商務市場周邊商務、商業、公建配套齊全區位較好，連接西南商務區和泛CBD商務區地標面積較好分割功能分區更加合理挑空大堂五部電梯充分滿足商務辦公需求商業和辦公有相對獨立的交通通道辦公智能化能滿足商務需求外立面彰顯檔次，昭示性突出弱化了周邊寫字樓和商住樓對本項目的威脅非傳統熱點辦公區域車位略少周邊商務配套低檔較多機遇（Opportunity）威脅（Threat）南城商務辦公區正在形成中南城寫字樓產品升級換代區域缺乏中檔寫字樓寫字樓市場的整體滑坡2005-1255項目產品改善后的SWOT分析優勢（Strength）劣勢（W55一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目預期價格及銷售周期目錄2005-1256一、項目外部市場環境分析目錄56項目辦公部分預期價格樣橋區域周邊寫字樓租金價格平均為1.9元/m2?天目前南城辦公市場投資回報率一般在8％左右1.9元/m2?天×360天÷0.08×0.85＝7267.5元/平方米南三環洋橋區域寫字樓目前價格區間為6500-7000元/m2目前設備運營成本為15%2005-1257項目辦公部分預期價格樣橋區域周邊寫字樓租金價格平均為1.9元57項目商業部分預期價格樣橋區域周邊一層商業租金約為3.98元/平方米·天樣橋區域周邊二層商業租金約為3元/平方米·天樣橋區域周邊三層商業租金約為2.55元/平方米·天目前南城商業市場投資回報率一般在10％左右一層商業價格：3.98元/m2?天×360天÷0.1×0.85=12178.8元/平方米二層商業價格：3元/m2?天×360天÷0.09×0.85=10200元/平方米三層商業價格：2.55元/m2?天×360天÷0.09×0.85=8670元/平方米目前設備運營成本約為15%注：地上二、三層投資回報率較低，按9％計算2005-1258項目商業部分預期價格樣橋區域周邊一層商業租金約為3.98元/58項目銷售額預估（備注：本表所列數據是估算值，僅供參考，最終銷售額以實測面積為準）可銷售明細預估銷售量化值平均單價合計商業面積2712M210,34928,066,488寫字樓面積28760M27267208,998,920車位169個100,00016,900,000總計253,965,4082005-1259項目銷售額預估（備注：本表所列數據是估算值，僅供參考，最終銷59項目銷售周期本項目預計銷售周期為17個月2005-1260項目銷售周期本項目預計銷售周期為17個月2005-126060Theend！2005-1261Theend！2005-126161南三環戲校

綜合樓項目分析報告2005-1262頁南三環戲校

綜合樓項目分析報告2005-121頁62項目價格預期及銷售周期本案產品改善建議本案產品現狀分析市場機會外部市場環境分析寫字樓銷售市場寫字樓租賃市場概要2005-1263項目價格預期及銷售周期本案產品改善建議本案產品現狀分析市場機63一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-1264一、項目外部市場環境分析目錄64南部的商務市場正在形成！2005-1265南部的商務市場正在形成！2005-12465外部市場環境分析南部商務市場的新發展區域商圈格局本區域商務市場特點2005-1266外部市場環境分析南部商務市場的新發展2005-125661、南部商務市場的新發展近年來，傳統商務區因人流高度聚集、公司聚集等因素，使得區域交通異常擁堵，辦公環境差，效率低；與此同時，CBD區域、金融街、中關村等地區的寫字樓價格和租金也在不斷上漲，使公司辦公成本壓力越來越大一些沒有必要依附在這些商務圈內生存的企業看中了南城的交通通暢以及租金價格的便宜，開始將辦公地點向南城區域轉移。南城寫字樓市場的開發潛力較大新變化：南城地區寫字樓逐漸增多；且新項目的軟硬件都在同時升級，其中內部配套較為齊全。南城火熱的住宅市場對商務環境的支持南城商務配套的完善政策的支持2005-12671、南部商務市場的新發展近年來，傳統商務區因人流高度聚集、公672、區域商圈格局2005-12682、區域商圈格局2005-127682、區域商圈格局西南部板塊商務氣息濃郁；高新技術科技區、總部基地、物流產業群、汽車展覽中心等區域支柱產業都集中在此；東南部板塊受CBD影響，商務氛圍已經形成，價格及租金上漲明顯，形成泛CBD商務區域；中南部板塊商務氣質較弱，商貿氛圍濃郁；木樨園、大紅門商貿圈主要以商業貿易為主。2005-12692、區域商圈格局西南部板塊商務氣息濃郁；高新技術科技區、總部693、本區域商務市場特點成本低環境好本案位于南部商務區的中部，此區域寫字樓價格及租金在南部商務區中相對較低，而且該區域所提供的辦公環境也好于傳統區域，所以越來越受到企業的歡迎。現在的企業選擇辦公場所已逐漸理性，不僅單純是為提高企業形象，還在考慮企業的運行成本、交通便利性及是否能夠為員工提供健康的辦公環境，本區域寫字樓相比其他區域更具備這一優勢。

2005-12703、本區域商務市場特點成本低環境好本案位于南70一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-1271一、項目外部市場環境分析目錄71二、項目所在區域辦公市場情況分析洋橋區域寫字樓供應規模分析洋橋區域寫字樓供應級別分析洋橋區域寫字樓銷售情況分析洋橋區域寫字樓租賃情況分析洋橋區域寫字樓其他情況對比分析2005-1272二、項目所在區域辦公市場情況分析洋橋區域寫字樓供應規模分析272區域寫字樓分布圖國潤商務大廈總部基地工商聯科技大廈甲級商住北京海銀國際大廈恒松園乙級總部望園大廈丙級龍輝大廈弘泰大廈西羅園寫字樓振龍大廈南羲大廈遠中悅麒會館正旗大廈本案立業大廈山西大廈銘誠寫字樓通潤商務會館北京金方商貿大廈海尼曼物業嘉業大廈二期政洋大廈2005-1273區域寫字樓分布圖國潤商務大廈總部基地工商聯科技大廈甲級商住北73洋橋區域寫字樓供應規模分析項目名稱物業類型位置總建筑面積(㎡)遠中悅麒會館商務公寓趙公口車站29500恒松園寫字樓寫字樓豐臺區南三環中路107671正旗大廈寫字樓豐臺區角門北門17000立業大廈商住樓豐臺區洋橋34000政洋大廈寫字樓豐臺區南三環馬家堡東里6號樓6282弘泰大廈寫字樓豐臺區馬家堡路1600振龍大廈寫字樓豐臺區南三環木樨園1300海尼曼物業寫字樓豐臺區南三環趙公口400嘉業大廈商務公寓南三環劉家窯橋往東300米70000通潤商務會館寫字樓豐臺區方莊16000北京金方商貿大廈寫字樓方莊橋南180米44290望園大廈寫字樓豐臺區岔路口東北19600龍輝大廈寫字樓朝陽勁松橋南200米30000工商聯科技大廈寫字樓西南四五環之間52439海銀大廈寫字樓海淀西三環六里橋51000國潤商務大廈寫字樓豐臺西四環南路46號47019.37總部基地寫字樓豐臺南四環西路188號1060000洋橋商務區域中寫字樓供應量較小，僅為26.7萬平方米（表中黃色標記項目）；單體供應規模較小，大部分在3萬平方米以下，幾千平方米的寫字樓供應量較大；區域供應中以純寫字樓為主；寫字樓主要分布在洋橋以南路西。2005-1274洋橋區域寫字樓供應規模分析項目名稱物業類型位置總建筑面積(㎡74洋橋區域寫字樓供應級別分析洋橋商務區域中寫字樓供應級別以低檔寫字樓（丙級）為主，區域商務整體檔次不高；南城商務市場正在逐漸形成中，勢頭良好，區域寫字樓市場供應產品正在升級中，對于中檔寫字樓的需求正在加大。此區域存在中檔寫字樓潛在市場，有市場空白點。2005-1275洋橋區域寫字樓供應級別分析洋橋商務區域中寫字樓供應級別以低檔75洋橋區域寫字樓供應多以租賃為主，進行出售的項目不多，區域寫字樓銷售均價約為6500-7000元/平方米。注：圖中藍色標注項目為洋橋區域寫字樓洋橋區域寫字樓銷售情況分析洋橋區域寫字樓多為早期供應的低檔寫字樓，大部分基本銷售過半，其中嘉業大廈在2005年11月才開盤，經過一個月已經銷售8%，從中看出南城中部商務市場需求量較大，市場前景較好。2005-1276洋橋區域寫字樓供應多以租賃為主，進行出售的項目不多，區域寫字76洋橋區域寫字樓租賃情況分析樣橋區域寫字樓租賃情況較好，租金便宜，租金價格均價在1.9元/平方米·天左右。2005-1277洋橋區域寫字樓租賃情況分析樣橋區域寫字樓租賃情況較好，租金便77洋橋區域寫字樓其他情況對比分析項目名稱入住時間車位裝修標準層高（米）開間面積（㎡）嘉業大廈2006.10-1350毛坯3－正旗大廈2004-10-30－精裝修3

37.31--1500龍輝大廈2002-1-1－毛坯2.9280立業大廈2002270公共部分精裝修2.896.54-210政洋大廈2002－毛坯2.930-200國潤商務大廈2006-10-30261公共部分精裝修2.81200總部基地2005-1-30充足毛坯首層4.2；標準層3.4；頂層3.31000－5000工商聯科技大廈2005-6-15250毛坯2.9100-2100遠中悅麒會館2007-5-132精裝修2.837（一居）北京金方商貿大廈2006-8-26300精裝修3.05100-1980恒松園寫字樓1999-12-3160公共部分精裝修2.930－100望園大廈2004－毛坯3.3－2005-1278洋橋區域寫字樓其他情況對比分析項目名稱入住時間車位裝修標準層78洋橋區域寫字樓市場總體分析小結本區域寫字樓市場供應量和單體供應量均較少；本區域大部分為早期的低檔寫字樓，隨著市場發展變化，本區域市場對中檔寫字樓有較強需求；本區域寫字樓市場新盤較少，放量不大；本區域寫字樓多為租賃形式，租金價格在1.9元/平方米·天；本區域寫字樓的售價在南城商務市場中處于較低水平，價格在6500－7000元/平方米左右，整體銷售情況一般；本區域寫字樓普遍車位較少。2005-1279洋橋區域寫字樓市場總體分析小結本區域寫字樓市場供應量和單體供79區域寫字樓商務圈尚在形成過程中中高檔商務供應短缺，市場需求空間較大2005-1280區域寫字樓商務圈尚在形成過程中中高檔商務供應短缺，市場需求空80一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-1281一、項目外部市場環境分析目錄81主要板塊西部、西南板塊及泛CBD板塊商務物業租賃市場商務物業銷售市場區域經濟調整，各產業鏈逐步形成帶來的商務市場區域商務市場機會分析主要客群中小型公司、新科技、物流產業鏈的逐步完善及總部效益引發的客群主要客群木樨園、大紅門商圈所引發的產業鏈客群主要板塊中南部三四環之間2005-1282主要板塊商務物業商務物業區域經濟調整，各產業鏈逐步形成帶來的82寫字樓基本客觀因素的支持度寫字樓檔次區域心理接受價格區域位置區域經濟環境交通狀況商業配套市政設施高檔區域位置決定心理接受價格不支持高端物業地處南三環中部，商務市場不支持高端物業南城經濟支持高端物業勉強交通便利支持高端物業配套多，但多為生活配套，商務配套檔次略低市政公建（郵局、銀行）多且齊全中檔心理接受價格可以支持中檔物業商務市場產品正在升級換代，區域對中檔寫字樓有需求洋橋商務區緊鄰木樨園、大紅門商貿區，經濟環境支持交通十分便利中檔商務配套齊全，酒店多市政公建（郵局、銀行）多且齊全低檔支持區域市場支持低端寫字樓，但競爭激烈，無法突顯本案差異化策略支持交通便利支持支持不支持因素支持因素2005-1283寫字樓基本客觀因素的支持度寫字樓檔次區域心理接受價格區域位置83區域對中檔寫字樓產品支持的各因素中檔寫字樓市場缺乏中檔寫字樓區域商務市場的形成交通便利價格、租金便宜南城商務市場開發潛力巨大區域政策的支持住宅市場火熱對商務辦公的影響商務配套的完善2005-1284區域對中檔寫字樓產品支持的各因素中檔寫字樓市場缺乏中檔寫字樓84寫字樓基本客觀因素的支持度分析雖然區域的交通環境、公建配套可以支持高端物業，但本案的區域位置、地理位置、區域經濟水平以及高檔商務、商業配套不足以支持高端物業，因此高檔物業很難形成市場有效需求。區域商務市場的發展對中檔寫字樓有所需求寫字樓基本客觀因素均能很好的支持中檔寫字樓定位定位為中檔寫字樓2005-1285寫字樓基本客觀因素的支持度分析雖然區域的交通環境、公建配套可85本案寫字樓目標市場定位項目市場定位

南三環中高檔商務辦公樓南城精細商務樓2005-1286本案寫字樓目標市場定位項目市場定位南三環中高檔商務86一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目價格預期及銷售周期目錄2005-1287一、項目外部市場環境分析目錄87本案產品現狀分析項目經濟技術指標項目現狀外立面平面布局功能布局公共配套位置地塊及地塊四周現狀交通條件周邊配套設施外部因素內部因素2005-1288本案產品現狀分析項目經濟技術指標位置外部因素內部因素200588外部因素－位置本案本案位于南三環西路路南，洋橋向西400米，緊鄰三環，西側為馬家堡中路。南三環西路馬家堡中路馬家堡西路馬家堡東路2005-1289外部因素－位置本案本案位于南三環西路路南，洋橋向西400米，89外部因素－地塊及地塊四周現狀地塊方整距三環約20米東側與戲曲學院教學樓相連；西側緊鄰馬家堡中路，路西有三層陳舊商業樓；南側與戲曲學院排演樓相連項目北紅線三環主路本案教學樓2005-1290外部因素－地塊及地塊四周現狀地塊方整項目北紅線三環主路本案教90外部因素－地塊及地塊四周現狀本案排演樓排演樓路西商業樓2005-1291外部因素－地塊及地塊四周現狀本案排演樓排演樓路西商業樓20091外部因素－交通條件馬家堡中路馬家堡東路南三環西路開陽路洋橋2005-1292外部因素－交通條件馬家堡中路馬家堡東路南三環西路開陽路洋橋292外部因素－交通條件本項目公共交通條件最為便利，優勢明顯，300、368、特8、957、343、813、705、14、66路等十余條公交線路均能到達本項目，其中運通108、運通103、324、733路在大廈門口設有站臺；地鐵4號線在角門有站，軌道交通較為便利；非公共交通到達本項目從西向東較為便利，但要在通往馬家堡西路出口提前進入輔路，若從東向西要達到本案需要到開陽路調頭；通過馬家堡中路也可到達本案。本案交通優勢明顯，各種交通工具到達本案均十分便利，對于作為辦公性質的本案十分有利。2005-1293外部因素－交通條件本項目公共交通條件最為便利，優勢明顯，3093外部因素－交通條件公交系統發達公交系統發達2005-1294外部因素－交通條件公交系統發達公交系統發達2005-123394外部因素－交通條件軌道交通系統地鐵站本案2005-1295外部因素－交通條件軌道交通系統地鐵站本案2005-123495外部因素－周邊配套設施周邊配套設施商務配套海興大酒店京華飯店金泰綠洲大酒店藍洋賓館尚方賓館溫州大酒店苗嶺大酒店商業配套麗華飯店百姓佳超市大中電器萬客隆京客隆百榮世貿商城木樨園世貿商業中心京溫服裝市場美廉美超市公建配套商業銀行建設銀行農業銀行中國銀行洋橋醫院北木醫院角門醫院康復中心網通西羅園郵政局餐飲娛樂配套北京京劇院中國評劇院金百萬烤鴨店毅順居福華肥牛城金白云酒家2005-1296外部因素－周邊配套設施周邊配套設施商務配套海興大酒店商業配套96外部因素－周邊配套設施本案周邊各類商務、商業、生活配套十分完善！2005-1297外部因素－周邊配套設施本案周邊各類商務、商業、生活配套十分完97內部因素－戲校綜合樓經濟技術指標占地面積2900平方米總建筑面積38382平方米地上建筑面積（26層）31472平方米1－6層為餐飲8136平方米7－24層為辦公29409平方米層高首層～五層4.5米；六～二十四層3.2米機動車位169個地下建筑面積（2層）6910平方米2005-1298內部因素－戲校綜合樓經濟技術指標占地面積2900平方米總建筑98內部因素－項目現狀本案為現房占地面積小內部大院小外立面陳舊內部環境亂東側西側北側2005-1299內部因素－項目現狀本案為現房東側西側北側2005-123899內部因素－外立面本案的外立面視覺效果趨近行政辦公樓，具有較好的昭示性，可形成地標建筑！外立面－仿石材2005-12100內部因素－外立面本案的外立面視覺效果趨近行政辦公樓，具有較好100內部因素－平面布局（辦公部分）公共部分七層平面圖柱距3.6米公共部分集中布置辦公區域便于分割利用五部電梯、兩個樓梯間保證辦公需要2005-12101內部因素－平面布局（辦公部分）公共部分七層平面圖柱距3.6米101內部因素－平面布局（辦公部分）適于辦公空間的自由組合。2005-12102內部因素－平面布局（辦公部分）適于辦公空間的自由組合。200102內部因素－平面布局（商業部分）一層平面圖供商業用的電梯公共部分挑空大堂商業專用步梯一層挑空大堂提升項目檔次，商業空間與辦公空間有相對獨立的交通通道，避免相互干擾。二層平面圖2005-12103內部因素－平面布局（商業部分）一層平面圖供商業用的電梯公共部103內部因素－平面布局（商業部分）九米挑空大堂商業專用步梯九米2005-12104內部因素－平面布局（商業部分）九米挑空大堂商業專用步梯九米2104內部因素－功能布局功能相對完善！公共部分集中布置內部交通流向布置較為合理考慮到人性化的設施設計每層均有開水間、衛生間2005-12105內部因素－功能布局功能相對完善！公共部分集中布置2005-1105內部因素－公共配套大堂：大堂的挑空設計可以營造出中高檔商務辦公的氛圍停車位：停車泊位169個可以基本滿足商務辦公需求電梯：五部電梯能夠很好的滿足商務辦公需求2005-12106內部因素－公共配套大堂：大堂的挑空設計可以營造出中高檔商務辦106項目現狀SWOT分析優勢（Strength）劣勢（Weakness）交通便利已經形成一定的商務市場周邊商務、商業、公建配套齊全區位較好，連接西南商務區和泛CBD商務區地標面積較好分割挑空大堂五部電梯充分滿足商務辦公需求商業和辦公有相對獨立的交通通道非傳統熱點辦公區域車位略少辦公智能化程度略低外立面陳舊，不能彰顯檔次功能分區有不足之處，商業面積過大，樓層過多周邊商務配套低檔較多機遇（Opportunity）威脅（Threat）南城商務辦公區正在形成中南城寫字樓產品升級換代區域缺乏中檔寫字樓寫字樓市場的整體滑坡周邊寫字樓和商住公寓的威脅2005-12107項目現狀SWOT分析優勢（Strength）劣勢（Weakn107一、項目外部市場環境分析二、項目所在區域辦公市場情況分析三、區域商務市場機會分析四、項目產品分析五、項目產品整改建議六、項目預期價格及銷售周期目錄2005-12108一、項目外部市場環境分析目錄108五、項目產品整改建議針對目標市場，為滿足目標客戶群的需求以及市場的行情變化對產品有針對性的進行改造，提升項目的品質與性價比！整改前目標市場整改后目標市場的2005-12109五、項目產品整改建議針對目標市場，為滿足目標客109本案產品改善建議大堂精裝大堂目標市場智能化DDN電話端口、寬帶入戶功能分區的改善功能區域的改善自由組合的辦公、商業空間配套設施電梯、潔具中央空凋品牌化外立面建材的應用精細色彩突出2005-12110本案產品改善建議大堂目標市場智能化功能分區的改善配套設施外立110外立面重新設計，采用新的材料進行鋪裝，打造“精細外立面”；建議一、二層外立面鋪掛可體現檔次的石材，二層以上鋪掛仿石材材料；外立面細處設計要精細；外立面色彩一定要與周邊緊鄰的建筑物有所區別，色彩突出；本案樓體挺拔，具有較好的昭示性，建議在樓頂安裝霓紅燈，強化項目的昭示性。本案產品改善建議1－外立面兩棟樓外立面要形成差異，弱化兩棟樓的關聯性2