儀征汽車工業園配套地塊前期定位2022/12/171一、儀征房地產市場概況2022/12/172市場印象一級市場：由于工業的相對發達，使土地市場的增值速度不高，從而遏制了土地商業發展與土地建設開發的彈性增長二級市場：商品房開發體量逐漸增加，銷售節奏較緩，周期拉長房屋二手市場：以個體代理機構為主，全市點狀分布，市場交易氛圍相對較弱開發商狀況：以江蘇省或揚州地區開發商占據市場主導地位，開發理念上缺乏創新精神，在照搬成熟地區開發理念時缺乏深度理解及一絲不茍地貫徹執行，浙江開發商成為后起之秀，在開發及銷售理念上領先本地開發商2022/12/173供需分析在06年樓市逐步回暖的基礎上，07年以來，儀征市房地產市場持續升溫，開發、銷售狀況較好，供需基本合理，尤其是住房真實需求得到滿足以2007年1-9月為例，儀征市房地產施工面積、銷售面積分別上升了3.2%、28.1%,達到了58.47萬㎡，26.66萬㎡

2022/12/174供應產品分析供應類型：市場對小高層的接受度相對不高，市場上以多層產品為主，參差少量小高層，其中花園洋房及疊加別墅成為市場供應熱點建筑總體布局：布局單一，缺乏靈活性，主要成行列式布局，組團及人車分流不明顯建筑體：立面色彩單調，設計線條以直線、立體形狀為主，部分洋房出現退臺形式戶型面積：多層住宅以三房兩廳為主，面積在90-130平米之間；疊加別墅則在140-180平米左右，雙拼和聯排則在240-260平米左右2022/12/175價格走勢目前儀征的房價在揚州下屬縣市屬于低洼地帶，這兩年上漲的幅度相對較低，以目前儀征在售的屬于當地高檔樓盤的銀都錦繡家園為例，2005年9月份開盤單價起價為1800元/平方米，最高價為2500元/平方米，而到了2008年1月份三期開盤，目前均價在3200元上下2022/12/176二、典型個案分析2022/12/177鳳來儀花園首個低密度疊加別墅社區開發商：揚州潤弘房地產開發有限公司建筑商：南通五建規劃設計：南京泛華建設有限公司景觀設計：深圳同心碧園景觀設計有限公司占地面積：134.7畝建筑面積：10.69萬㎡，其中住宅9.96萬㎡，配套公建0.73萬㎡綠地率：39.5％容積率：1.19建筑密度：25.3％主力戶型:189、92、142㎡銷售價格：2500元/㎡2022/12/178★產品特點超大間距，日照系數1:1.5以上超大花園，一層住戶享有60㎡的庭院，南向雙陽臺，上層住戶帶有35㎡大露臺39.5%綠地率，打造鳳凰文化為主題的中心景觀區層高3米，一層4.2米挑高客廳，餐廳與客廳之間錯層設計2022/12/179★項目印象鳳來儀花園是潤宏房產根據地塊現狀、規控等要求，并結合當時儀征市場供應情況推出低密度疊加別墅社區產品推出時在當地有一定的創新性，一定程度上改變了當地普通住宅空間感弱、品質差的現狀，同時又有別于容易出現的區位偏（配套程度低、入住率低）、總價高、物業維護壓力大等問題的別墅項目。消費者新鮮感較強，同時也滿足部分買不起別墅而又想住別墅的消費者心理需求同時開發商結合項目周邊無商業配套的現狀，在地塊西北面即項目的主入口處配置了集購物、休閑、娛樂為一體的商業用房——鳳來儀廣場作為社區配套，滿足社區及周邊居民生活需求。因此該項目推出市場時，市場接受度尚可，但受周邊環境的客觀因素限制，去化較緩2022/12/1710★存存在在問問題題產品品套套型型結結構構配配置置缺缺乏乏合合理理性性：：1、、““夾夾心心餅餅干干””建建筑筑單單體體上上疊疊加加與與普普通通單單層層相相雜雜，，購購買買群群體體和和消消費費層層次次的的差差異異性性使使得得社社區區檔檔次次形形象象上上不不去去.2、、疊疊加加套套型型過過于于單單一一和和簡簡單單，，無無太太多多的的創創新新；；無無法法體體現現出出大大戶戶型型的的檔檔次次和和舒舒適適性性市民民中中口口碑碑相相對對不不好好：：房房子子不不好好銷銷售售－－－－開開發發商商為為了了降降低低成成本本，，偷偷工工減減料料－－－－造造成成房房子子的的品品質質下下降降－－－－樓樓盤盤的的信信譽譽降降低低2022/12/1211銀都都錦錦繡繡花花園園儀征征第第一一品品質質社社區區、、儀儀征征首首席席人人文文景景觀住住宅宅、、2005全全國國人人居居經經典典建建筑筑金金獎獎、、全國國人人居居經經典典環環境境金金獎獎的的獲獲得得者者開發發商商：：揚揚州州市市銀銀都都房房地地產產開開發發有有限限公公司建筑筑設設計計：：中中國國美美術術學學院院風風景景建建筑筑設設計計研究究院院景觀觀設設計計：：加加拿拿大大LSK國際際建建筑筑師師事事務務所所市場場推推廣廣：：西西元元代代理理/西西地地廣廣告告占地地：：7.8299萬萬㎡㎡總建建：：13.2866萬萬㎡㎡，，其其中中住住宅宅104475㎡㎡建筑筑密密度度：：35%綠地地率率：：35%總戶戶數數：：808戶戶機動動車車停停車車位位：：429輛輛。。容積積率率：：多多層層容容積積率率1.50，，高高層層容容積積率率3.3銷售售價價格格：：3000元元/㎡㎡2022/12/1212★產產品品特特點點全框框架架結結構構，，個個性性、、靈靈活活、、可可自自由由分分割割的的成成長長型型使使用用空空間間有有別別于于其其他他磚磚混混結結構構小小區區“樂樂普普牌牌劈劈開開磚磚””作作為為外外墻墻面面磚磚，，立立面面端端莊莊典典雅雅壁厚厚1.4mm的““協協和和””鋁鋁合合金金窗窗，，雙雙層層中中空空玻玻璃璃，，保保溫溫降降噪噪性性能能較較好好屋頂頂采采用用世世界界著著名名品品牌牌““歐歐文文斯斯科科寧寧””瓦瓦，，保保溫溫性性能能良良好好“美家家園””斜屋屋頂窗窗，優優質美美觀框架梁梁、柱柱與砌砌體交交接處處采用用鋼板板網片片及玻玻纖布布連接接、所所有外外墻底底全部部設上上翻砼砼止水水條等等新技技術的的在儀儀征首首次運運用戶型設設計多多樣化化，面面積控控制在在70-140平方方米之之間，，為客客戶提提供多多種戶戶型選選擇，，符合合客戶戶對置置業的的多樣樣性需需求東西邊邊套八八角窗窗設置置，提提供270度觀觀景視視眼2022/12/1213★項目目印象象作為錦錦繡家家園的的開發發商，，銀都都在儀儀征引引入了了浙江江的開開發理理念和和推廣廣手法法，從從產品品細節節找手手，以以品質質打動動客戶戶，成成為當當地房房產開開發的的樣板板，銷銷售價價格也也是當當地的的標桿桿，一一二期期順利利銷售售并已已交付付，目目前三三期熱熱售中中項目在在綠化化布局局上以以中心心景觀觀軸形形成視視覺通通廊，，最大大程度度將綠綠色引引入家家家戶戶戶的的窗口口，在在綠化化環境境的集集中宅宅間綠綠地的的環境境均好好性方方面，，進行行了合合理的的安排排，同同時結結合豎豎向設設計，，形成成了立立體化化的綠綠化效效果。。小區區的中中央花花園及及南側側兩個個組團團采用用了半半地下下室的的設計計空間間，使使得這這部分分庭院院是一一個完完完整整整的的步行行生活活單元元建筑風風格有有著水水鄉建建筑的的輕靈靈感，，用現現代建建筑板板材玻玻璃、、欄桿桿等元元素，，以紅紅色墻墻面磚磚為主主，底底層以以灰色色花崗崗巖貼貼面，，又顯顯得穩穩重住宅類類型是是多層層和小小高層層，主主要戶戶型有有4種種：二二室二二廳一一衛、、三室室二廳廳一衛衛、三三室二二廳二二衛和和四室室二廳廳二衛衛2022/12/1214南洋尚尚城開發商商：揚州景景泰房房地產產開發發有限限公司規劃設設計/建筑筑設計計：中中國建建筑上上海設計研研究院院景觀設設計：：新順順興園園藝景景觀設設計公公司物業管管理：：深圳圳鴻基基物業業管理理有限限公司全程營營銷：：南京京世聯聯房地地產顧顧問有有限公司司占地：：9.276萬萬總建：：11.732建筑密密度：：29％，，綠化率率：38％％容積率率：1.1左右右2022/12/1215★產品品特點點社區大大，產產品結結構多多樣化化，包包括多多層小小戶型型公寓寓、多多層、、花園園洋房房、雙雙拼、、聯排排、疊疊加別別墅景觀打打造上上，設設計有有濃郁郁南洋洋風情情的柔柔佛中中央廣廣場、、淡馬馬錫湖湖水系系，沿沿水系系種植植棕櫚櫚樹規劃1500平平方米米會所所，滿滿足社社區居居民日日常休休閑活活動戶型設設計上上多以以大面面寬、、短進進深設設計采用彩彩色鋁鋁合金金窗、、雙層層中空空玻璃璃，地地埋式式污水水處理理2022/12/1216★存在在問題題小區規規劃上上過于于死板板，簡簡單的的行列列式分分布，，缺乏乏組團團式安安排產品種種類過過多，，花園園洋房房套型型普通通無太太多亮亮點；；疊加加別墅墅空間間浪費費，死死角不不易利利用；；多層層產品品套型型設計計過于于簡單單，無無灰色色空間間安排排立面色色彩過過于土土氣，，缺乏乏南洋洋風情情之感感覺2022/12/1217萬博奧奧林匹匹克花花園中體奧奧林匹匹克花花園品品牌連連鎖社社區開發商商：江江蘇萬萬博集集團規劃設計：香香港海文嘉德德國際設計機構占地：200畝總建：21萬萬㎡其中：住宅15.74萬萬㎡小高層5.4萬㎡花園洋房0.95萬㎡總戶：約1500戶2022/12/1218★產品特點奧林匹克品牌牌連鎖社區，，體育運動設設施遍布小區區地中海風情西西班牙建筑風風格，米黃主主調，英紅頂頂瓦戶型全明設計計，大面寬、、短進深，通通風采光較好好多層戶型以110㎡左右右三房二廳一一衛和125㎡左右三房房二廳二衛為為主力戶型45%車位配配置，人車分分流2022/12/1219★項目印象基于對儀征城城市活力的認認可及江蘇萬萬博集團開發發能力認可，，萬博奧林匹匹克花園落戶戶儀征，開創創了全國縣市市級連鎖先河河萬博奧林匹克克花園將“科科學運動，健健康生活”的的人文理念貫貫穿于開發過過程每一個環環節，落實于于每個部位作為揚州汽車車工業園區重重點配套項目目，特別是處處于真州舊城城與城東新區區的過渡帶，，項目帶動了了區域人居板板塊的啟動2022/12/1220三、項目地塊塊概況2022/12/1221規劃指標地理位置：地地塊為汽車工工業園區配套用地，位于于汽車工業園四號路南側側，寧通高速以北，一號號路西側，泗大公路東側側土地面積：6.57公頃頃，約98.55畝容積率：1.0-1.2建筑密度：≤≤28%綠地率：≥35%用地性質：居居住用地規劃要求：退退讓泗大公路路紅線20米米，退讓寧通公路路邊溝外側50米，90平方米以下下戶型占住宅面積積總量70％％以上2022/12/1222地塊周邊環境境2022/12/1223地塊現狀地塊包括大部部分田地和未未拆遷地塊，，其中未拆遷遷地塊為揚州市匯通公公路養護工程程有限公司和和曹山化纖織織布廠，近20畝地地塊四個方向向環境地塊東面：儀儀征汽車工業業園管委會地塊南面：臨臨寧通高速地塊西面：泗泗大公路地塊北面：太太平洋地塊2022/12/1224環境污染情況況空氣：與城西西臨化工區氣氣味較濃相比比，該區域相相對較好，但但由于火電廠廠相距不遠，，有一定煤灰灰污染噪音：地塊處處于曹山公路路立交附近，，且臨寧通高高速，車流量量大，噪音污污染較嚴重水質：地塊西西北高，東南南低，落水、、污水容易匯匯集到地塊低低洼處，水質質一般地塊交通條件件交通干道：臨臨貫通儀征南南北的泗大線線及橫穿儀征征東西的寧通通高速交通站點：儀儀征汽車站及及火車站相距距不遠公交路線：18路、3路路、4路遠期規劃：寧寧通高速寧揚揚段在儀征境境內將向北移移位新建，同同時，恢復原原寧通公路的的328國道道功能；汽車車站北移地塊周邊商業業配套地塊周邊除鳳鳳來儀在建商商服配套外，，無其他商服服配套2022/12/1225四、地塊塊產品設設計思考考2022/12/1226指導思想想居住性需需求儀征房產產市場尚尚處于““改善原原有居住住條件””的需求求階段，，老百姓姓對居住住內外空空間的需需求特點點：空間間占有欲欲較強，，對邊角角利用、、合理布布局、少少公攤、、少浪費費（無效效面積））等方面面有明顯顯的傾向向，這就就要求我我們做足足內部文文章競爭性需需求當地市場場產品““同質化化”較為為嚴重，，產品形形式上有有一定創創新，品品質上有有屬提升升的受市市場追捧捧，加上上地塊周周邊項目目品質相相對較好好，如鳳鳳來儀花花園、奧奧林匹克克花園等等，要求求我們的的產品要要有創新新性，在在吸取各各個項目目優勢的的同時，，與之形形成差異異化競爭爭2022/12/1227指導思想想地形地貌貌需求地塊處于于高速立立交道路路岔口附附近，地地塊成西西北高，，東南低低的坡勢勢，要求求我們最最大化利利用地貌貌進行產產品設計計,達到到地貌與與產品風風格、建建筑形式式的和諧諧統一,并爭取取采光、、通風的的最佳效效果經濟利益益需求要求我們們在產品品的設計計上達到到利益的的“最大大化”，，但考慮慮到當地地市場的的成熟度度、老百百姓的接接受度，，我們必必須有所所準備地地規避““由于過過度創新新”而帶帶來銷售售上的風風險2022/12/1228設計思路路空間利用用的最大大化：高得房率率、爭取取多設置置套內的的灰色空空間空間結構構可變化化：以合理配配置“親親情兩代代居”的的方式來來弱化90/70的規規劃硬性性干擾，，力爭做做到99%切合合儀征當當地百姓姓的實際際需求與與滿足置置業選擇擇立面空間間的層次次化：利用地勢勢上的坡坡度，使使產品形形式上做做到富有有層次但但變換有有序景觀取向向：外部環境境的相對對不利，，要求我我們在內內部景觀觀的打造造上做足足2022/12/1229幾個要點點緩沖小廣廣場：考慮到地地塊西側側入口直直面高速速立交岔岔口，我我們在此此設置緩緩沖小廣廣場及綠綠化，一一方面作作為路口口繁華交交通與小小區的緩緩沖及界界面空間間，另方方面又美美化凈化化小區入入口景觀的打打造：利用坡地地的優勢勢，在垂垂直空間間上做足足，在景景觀的打打造上要要做到經經典耐看看，經久久耐用，，易于管管理20米及及30米米退讓：在20米米退讓上上綠化做做足，在在30米米退讓上上，爭取取圍墻圍圍入，不不行的情情況下，，利用軟軟性圍墻墻，圍而而通透，，在30米退讓讓強化綠綠化的層層次感，，如：以以水杉做做天然綠綠色屏障障，下部部漏空處處以灌木木填補配配合種植植，在視視覺上達達到“圍圍、擋、、透、柔柔”的感感官效果果，提升升的綠化化層次和和檔次停車及人人防：坡地現狀狀使得地地下人防防成本過過高，地地下停車車、異地地人防安安置是較較為妥當當方式，，50-60%停車位位地下解解決，40-50%停停車位地地上解決決2022/12/1230五、總體體規劃及及功能布布局建議議2022/12/1231項目概述述本項目位位于汽車車工業園園區，四四號路南南側，一一號路西西側，泗泗大公路路（曹山山路）西西側.用用地面積積65718㎡㎡，總建筑面面積約78221㎡，容積率1.19，地塊塊現狀呈呈西高東東低，東東面曹山山路為城城市主干干道，南南面為寧寧通公路路快速路路，東側側有一號號規劃路路于地塊塊北側停停止，并并與六號號路相連連2022/12/1232方案比較方案一相對對方案二比比較傳統,以滿足容積積為主要目目的.排排坐的形形式比較單單一,構思上無太太大創新.沒有賣點無無法和周邊邊個案競爭爭.所以我們最最后兵器方方案一而選選擇新思路路的方案二二2022/12/12332022/12/12342022/12/1235規劃構思針對用地西西高東低這這一有趣和和顯著的特特征，采取取了地中海海沿岸的建建筑風格樣樣式，洋溢溢著明亮和和自由。小小區的空間間組織是設設計的靈魂魂，在本設設計中，房房子是原生生的，綠地地是原生的的，房子不不再是工地地上堆積的的產物，而而是與地形形地貌和諧諧呼應，錯錯落有致的的排列。結結合疊加的的廣場，起起伏的綠地地，田園牧牧歌式的詩詩情畫意油油然而生。。在風情水水池旁嬉戲戲，在噴泉泉花壇旁放放歌，在典典雅的會所所品茗，在在疊加廣場場漫步………頓悟，生生活之美，，現乎于形形，更體之之于心2022/12/12362022/12/1237規劃結構因地塊南側側為坡度較較大的坡道道，不宜設設置出入口口，所以選選擇平整面面大且為城城市主干道道的曹山路路為小區入入口，并在在地塊東南南側設置次次入口，機機動車道盡盡量布置于于地塊外圍圍。針對地地塊東西南南較長，于于西側布置置道路劃分分成兩個組組團，這種種布置最大大程度地使使步行系統統集中于地地塊內部，，更加有效效地保證了了人車分流流，地塊內內部的步行行系統利用用高差設置置廣場景觀觀軸和綠地地景觀軸，使地塊內部部形成網狀狀連續的景景觀、交往往休閑系統統2022/12/12382022/12/1239空間組織本設計中采采取了建筑筑自由布置置和綠地廣廣場系統的的網狀結構構與坡地自自然融合，，構成有次次序的立體體景觀軸和和廊道，形形成縱橫交交錯，互相相滲透的景景觀網絡。。小區入口口廣場為最最高標高處處，進入小小區入口廣廣場機動車車軸兩側道道路分流入入口廣場與與次入口廣廣場相連而而成的一個個疊加的廣廣場，并與與南側依地地塊用地線線走向而形形成兩個建建筑組團。。小區入口口廣場通過過會所廣場場和坡地草草坪與西側側中心景觀觀帶相連，，形成一個個建筑、綠綠化坡地有有序結合呼呼應的空間間形態2022/12/12402022/12/12412022/12/1242入口廣場入口廣場最最寬處達45米，采采用”V”字形布置，，形成一種種對外部空空間的迎入入感。入口口廣場為小小區最高標標高面層處處，將電壓壓的鐘樓會會所作為入入口對景，，為整個小小區的外部部形態提供供了一個高高層次的界界面2022/12/12432022/12/1244鐘樓會所廣廣場由入口廣場場步行110米后，，由臺階步步入會所廣廣場，會所所廣場是小小曲的第二二標高面層層。因為鐘鐘樓會所廣廣場是小區區各個景觀觀的交錯點點，所以設設計成圓形形發散式的的布置形態態，充分營營造空間的的開敞和連連續。沿東東面通過環環形臺階步步入坡度為為8%的舒舒適草坪與與西側中心心綠化相連連為一體，，沿西南則則步入中心心廣場2022/12/12452022/12/1246中心廣廣場中心廣廣場采采用圍圍合式式布局局，采采用繞繞行臺臺階與與疊加加花壇壇相點點綴呼呼應，，展現現豐富富有趣趣的立立體景景觀系系統，，廣場場北側側建筑筑依坡坡地而而錯落落布置置，生生動活活潑。。中心心廣場場沿踏踏步而而下到到達次次入口口廣場場標高高面層層2022/12/12472022/12/12482022/12/1249水景休休閑帶帶小區西西側為為水景景休閑閑帶組組團，，與次次入口口空間間和廣廣場景景觀軸軸相連連呼應應，在在組團團中心心配以以淺水水浮橋橋和各各種景景觀元元素結結合步步行系系統構構成豐豐富的的環境境和生生活氛氛圍2022/12/12502022/12/1251戶型建建議目前短短進深深戶型型因具具備光光照充充足、、無暗暗間、、通風風好等等優點點深受受市場場追捧捧。本項目目的戶戶型均均采用用10.5米的的超短短進深深，多層層可備備選的的戶型型有92.9平平方米米、96.9平平方米米、118平方方米、、110平平方米米等二二房、、小三三房、、大三三房的的戶型型。小小高層層戶型型做到到100平平方米米三房房一衛衛和110平方方米三三房二二衛產產品。。在滿足足90/70的的硬性性規定定下，，結合合儀征征當地地的市市場我我們建建議將將70%的的90平方方米的的戶型型做到到功能能型小小三房房、部部分二二房產產品，，余下下30%做做到三三房二二衛的的舒適適性產產品。。2022/12/12522022/12/12532022/12/12542022/12/12552022/12/12562022/12/12572022/12/1258六、銷售售價格及及銷售節節奏建議議2022/12/1259銷售價格格價格定位位原則:參照區域域競盤利于促銷銷最大限度度實現項項目價值值以價格契契合產品品定位市場變化化反映價格具有有競爭力力留有余地地，進退退有據儀征整體體房價上上漲幅度度時間差別別因素項目自身身產品優優勢在前面所所述產品品定位的的基礎上上,依據我公公司的專專業策劃劃和營銷銷團隊實實力,我們有信信心項目目入市時時的價格格將會站站在3000元元/平方方米的基基礎上,并根據銷銷售情況況逐步提提升,最終實現現整體銷銷售均價價3300/平方米以以上。2022/12/1260價格策略略中開高走走銷售價格格范圍可可以適當當的拉大大空間,總體價格格策略實實行“中開高高走”，項目以以適應市市場價格入入市:易于快速速回攏資資金奪得市場場先機搶占目標標客戶群群體聚集人氣氣盡量縮短短開發產產品的銷銷售周期期然后依據據市場行行情以及及強有力力的整合合營銷推推廣，使使銷售價價格逐漸漸攀高，，具體的的依照當地的的市場行行情變化化以及我我公司的的強力市市場引導導而定:實現項目目利潤最最大化價格的提提升，利利于樓盤盤的形象象建設讓已買客客戶心理理平衡2022/12/1261銷售周期期及節奏奏根據項目目體量、、區域市市場購買買力以及及營銷推推廣工作作的節奏奏性和延延續性，，我司建建議：本項目開開發和銷銷售分兩兩期進行行總銷售周周期預計計18個月至24個月。2022/12/1262七、、投投資資收收益益分分析析2022/12/1263經濟濟指指標標用地地:65718㎡㎡總建建:78221㎡㎡其中中:多多層層62937㎡㎡小高高層層10434㎡㎡商鋪鋪2400㎡㎡會所所2450㎡㎡建筑筑占占地地:1365㎡㎡容積積率率:1.19密度度:20%綠地地率率:42%總戶戶數數:7382022/12/1264開發發成成本本序號項目金額（萬元）備注1.1土地成本40703950萬，契稅3%，印花稅0.05%

1.2前期工程費10961.2.1城市配套費58775元/㎡

1.2.2墻改、白蟻防治、散裝水泥19625元/㎡

1.2.3勘查、設計、監理費等31340元/㎡

1.3建筑安裝工程費

7328

1.3.1多層5664900元/㎡

1.3.2小高層12521200元/㎡

1.3.3商鋪216900元/㎡

1.3.4會所196800元/㎡

1.4基礎設施及附屬工程

1564200元/㎡1.5人防異地建設費

391

50元/㎡1.6不可預見費1441.1~1.5之和×1%

合計145932022/12/1265開發發費費用用序號項目金額（萬元）備注2.1管理費用2891.1~1.5之和×2%

2.2銷售費用385銷售收入×1.5%

2.3財務費用11461*60%×0.63%×18

合計18202022/12/1266銷售售收收入入序號項目金額（萬元）備注3.1住宅242123300元/㎡

3.2商鋪14406000元/㎡合計256522022/12/1267稅金金及及利利潤潤序號項目金額（萬元）備注4