房地產發展投資決策

與機會選擇

南京大學商學院葛揚一、房地產投資決策的意義

房地產投資決策是房地產開發公司在房地產投資項目經營開發前首先要解決的一個重要環節，它是對房地產投資項目的一些根本性問題，諸如建設地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產投資決策的正確與否，直接關系到房地產開發項目的成敗，對房地產投資的經濟效益和社會效益具有現實和深遠的重要意義。

1、是房地產開發公司能否生存的關鍵房地產投資項目建設的技術經濟特點決定了這一點。一方面，房地產投資項目的建設往往構造復雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個房地產項目全部完成后，才能發揮投資經濟效益，而且建設地點一經確定，就與土地連在一起，始終在那里發揮作用，不能隨意移動和變更。另一方面，房地產投資項目建設周期長，占用和消耗人力、物力、財力多，一旦開工建設，就不可間斷，否則，會拖延工期，積壓和浪費已投入的大量人力、物力和財力，同時由于拖延工期，房地產產品錯過了最佳的投入市場的時間，難以產生較好的投資效益。房地產投資項目建設本身的這些技術經濟特點，就要求在房地產項目建設之前重視投資決策。房地產業的產品投資大、建設周期長、風險因素多，經營決策是否正確，是公司能否生存的關鍵。正確的經營決策可以使公司獲得利潤，不斷發展壯大；而錯誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產。2、是房地產開發公司不斷發展的關鍵房地產開發公司經營的外部環境主要有經營環境、物質環境、政策法律環境等，其中處在不斷變化中的是經營環境。經營環境的中心內容是市場。正確的經營決策，抓住了有利的投資機會，就可使公司不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。3、是房地產開發公司不斷提升品牌的關鍵總的來說，房地產開發公司的經營目的是社會效益、環境效益和經濟效益的統一。只有進行科學的經營決策，才能使房地產開發公司對有限的資源（人力、物力、設備和資金）進行合理的安排、有效的利用，以達到預期的最大經濟效益，同時兼顧社會效益和環境效益。

二、房地產發展投資決策的影響因素

1、國民經濟發展2、宏觀經濟政策（短期、長期）3、地方相關政策法規4、城市收入水平和增長速度5、住宅的自然需求6、城市化發展狀況

三、房地產投資決策的內容

1、確定房地產投資的目標房地產投資決策的目的就是要達到房地產投資所預定的目標，所以確定房地產投資的目標是投資決策的前提和依據。2、擬訂房地產投資方案在進行房地產投資決策的過程中，根據已確定的目標，擬定多個可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術經濟學原理給予評價，即該房地產項目在技術上是否先進，生產上是否可行，經濟上是否合算及財務上是否盈利。3、測量風險由于房地產項目投資量大，建設周期長，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風險相對其它投資項目要大。進行房地產投資決策時，投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經濟效益，還要測量其可能承擔的風險，確定每一個方案在收益上的可靠性。4、制定房地產投資的可行方案決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進行房地產投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產投資決策的基礎。制定房地產投資的可行方案時必須注意各方案在整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性。5、分析與評價方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進行選擇之前，對其有關的技術經濟和社會環境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作作可行行性分分析，，并與與預先先確定定的目目標進進行比比較做做出評評價。。對決策策和行行動方方案有有一定定約束束條件件的限限制因因素進進行分分析，，以在在現有有條件件下求求優；；對每每一個個備選選方案案可能能發生生的潛潛在問問題做做科學學的預預測，，以便便事先先防范范，減減少潛潛在問問題發發生的的可能能性。。6、選選擇方方案選擇方方案不不僅是是整個個決策策過程程的中中心環環節，，也是是房地地產決決策者者的重重要職職責，，同時時，也也是科科學性性和技技巧性性的綜綜合體體現。。四、房房地產產投資資決策策的原原則1、經濟濟效益益原則則獲得利利潤、、不斷斷發展展，是是每個個企業業必須須面對對的市市場經經濟要要求，，房地地產開開發企企業也也是如如此。。開發商商在對對具體體房地地產開開發項項目進進行決決策時時，必必須將將房地地產項項目的的盈利利目的的放在在首要要位置置，只只有盈盈利的的項目目才能能確定定為開開發項項目。。這就就是房房地產產投資資決策策的經經濟效效益原原則。。2、科科學化化、民民主化化原則則房地產產投資資項目目涉及及面廣廣，牽牽涉因因素多多、整整個建建設過過程十十分復復雜，，因此此，要要求房房地產產投資資決策策必須須遵循循科學學化、、民主主化原原則。。所謂科科學決決策程程序，，就是是堅持持“先先論證證，后后決策策”的的原則則，必必須做做到先先對房房地產產項目目進行行調查查研究究和論論證，，然后后再進進行投投資決決策，，杜絕絕“邊邊投資資，邊邊論證證”，，更不不應該該采取取“先先決策策，后后論證證”這這種違違反客客觀規規律的的做法法。3、系統統性原原則影響房房地產產投資資項目目建設設的因因素很很多，，而且且這些些因素素又是是相互互聯系系、彼彼此制制約的的，因因此，，在進進行房房地產產投資資決策策時，，首先先要深深入調調查和和搜集集各方方面的的投資資信息息，并并對其其進行行科學學的分分析和和研究究。4、時時間性性原則則投資的的時間間觀念念即資資金的的時間間價值值，事事實上上也是是開發發成本本。房地產產項目目投資資先于于房地地產項項目收收益而而發生生，因因此，，房地地產開開發商商必須須考慮慮到不不同時時間的的資金金其價價值是是大不不相同同的，，先期期投入入的資資金和和后期期產生生的收收益金金，雖雖然在在價格格上一一致，，但它它們在在價值值上卻卻是十十分不不同的的，這這其中中最直直接的的就是是利息息問題題。5、風險險控制制的原原則房地產產開發發企業業對房房地產產項目目進行行決策策時，，要比比其它它產業業的企企業更更加注注重對對可能能產生生的風風險進進行必必要的的預測測，并并努力力地將將其控控制在在一定定的范范圍之之內。。這既要要求房房地產產開發發商在在確定定自己己的目目標時時留有有一定定的合合理余余地，，同時時更主主要是是要求求房地地產開開發商商在實實施房房地產產投資資方案案的過過程中中采取取一切切盡可可能采采取的的方法法和措措施，，盡量量把風風險降降到最最小程程度。。6、責責任制制原則則所謂責責任制制就是是要求求決策策者對對其決決策行行為所所帶來來的投投資風風險負負有不不可推推倭的的責任任。必須建建立責責、權權、利利相結結合的的房地地產投投資決決策責責任制制，是是確保保房地地產項項目投投資決決策的的科學性，，避免免和減減少投投資決決策失失誤的的重大大措施施。7、選擇擇性原原則房地產產開發發企業業對房房地產產項目目進行行決策策時必必須有有兩個個以上上的房房地產產項目目可供供選擇擇，而而且每每個項項目也也應考考慮多多種開開發方方案，，這樣樣才能能保證證房地地產開開發企企業決決策時時能有有一個個優化化選擇擇的可可能，，即最最佳項項目和和最佳佳項目目中的的最佳佳方案案的選選擇。。五、房房地產產投資資決策策方法法1、確定定型決決策方方法確定型型決策策方法法（DecisionUnderCertainty））是指指房地地產決決策方方案中中有待待實現現的條條件是是確定定的，，其結結果也也是明明確的的，這這類決決策問問題為為確定定型決決策問問題。。確定型型決策策是指指一個個方案案只有有一種種確定定的結結果，，只要要比較較各個個方案案，就就可以以作出出決策策。一般地地說，，涉及及到房房地產產投資資的土土地費費、建建筑面面積、、建筑筑類型型、專專業人人士費費、利利率、、廣告告費等等問題題的決決策都都屬于于確定定型決決策的的范圍圍。應用確確定型型決策策需具具備的的條件件：第一，，可供供決策策的可可行方方案有有若干干個；；第二，，未來來的經經濟事事件的的自然然狀態態是完完全確確定的的；第三，，每個個方案案的結結果是是唯一一的，，并可可計量量。2、風險險型決決策風險型型決策策方法法（DecisionUnderRisk）是是指在在房地地產企企業的的開發發經營營活動動中，，存在在著某某種不不可控控制的的風險險因素素，一一個方方案又又可能能出現現幾種種不同同的結結果進行風風險型型決策策應具具備以以下幾幾個條條件：：第一，，要確確定決決策者者希望望達到到的明明確目目標（（獲利利大或或虧損損小））；第二，，要有有兩個個或兩兩個以以上可可供選選擇的的方案案；第三，，每個個方案案要存存在兩兩種或或兩種種以上上，不不以決決策者者主觀觀意志志為轉轉移的的自然然狀態態；第四，，不同同方案案在不不同自自然狀狀態下下相應應的損損益值值可以以計算算；第五，，決策策者根根據科科學的的理論論和經經驗，，可預預先估估計或或計算算出自自然狀狀態出出現的的概率率。這種房房地產產投資資決策策由于于無法法控制制，其其影響響決策策結果果的某某種自自然狀狀態，，要在在一定定的概概率條條件下下作出出，需需要冒冒一定定的風風險，，故稱稱之為為風險險型決決策。。3、不確確定型型決策策方法法一個風風險事事件在在某一一系統統中發發生的的概率率，就就理論論而言言是可可以人人為地地、主主觀地地估計計出的的。但但在實實際中中，有有時很很難估估計出出事件件發生生的概概率，，即對對事件件在系系統中中所發發生的的概率率，不不能作作出主主觀可可能性性的估估計，，而只只能對對風險險后果果有所所估計計，這這種決決策稱稱之為為不確確定型型決策策（DecisionMakingUnderUncertainty）。。它的的準確確程度度完全全取決決于決決策者者的經經驗與與判斷斷能力力。不確定型決策策的特點是，，不僅不知道道所處理的未未來事件在各各種特定條件件下的明確結結果（自然狀狀態），甚至至連可能的結結果及各種結結果發生的概概率都不知道道。在這種情情況下的決策策，由于信息不完完全，帶有很很大的主觀隨隨意性，所以以人們只得提提出若干不同同的決策準則則作為不確定定型決策的依依據。這些準準則包括：樂樂觀準則、悲悲觀準則、最最大最小后悔悔值準則、機機會均等準則則。六、房地產投投資決策的程程序房地產投資項項目的決策程程序，是指房房地產投資項項目在決策過過程中各工作作環節應遵循循的符合其自自身運動規律律的先后順序序。按照科學的投投資決策理論論，房地產經經營決策可分分為如下六個個基本步驟：：1、發現問題題決策是針對所所需要解決的的問題而進行行的，所以發發現問題并分分析其產生的的原因、進而而找出解決問問題的癥結是是房地產投資資決策的起點點。所謂問題是指指房地產開發發公司實際經經營狀況與應應達到或希望望達到的經營營狀況之間出出現的差距。。2、確定目標目標是經營決決策的依據，，目標選擇錯錯了，就會一一錯再錯，造造成整個經營營決策的失誤誤。在發現了了經營問題之之后，就要進進行調查研究究，具體分析析，一一弄清清問題的性質質、特點和范范圍，盡量以以差距的形式式把問題的癥癥結所在表達達出來，找到到產生差距的的真正原因，，從而確定問問題所期望達達到的結果，，即決策目標標。一個好的房地地產投資決策策目標應滿足足以下要求：：（1）針對性（Pertinency）房地產經營決決策目標的提提出應當有的的放矢，針對對所存在的問問題，切中要要害，選中解解決問題的突突破口，或是是把握住開拓拓發展的最好好機會。沒有有針對性的目目標就是空洞洞目標，針對對性錯了則是是錯誤目標。。目標的綜合合性來源于對對問題的綜合合分析和判斷斷。（2）明確性性（Definitude）確定房地產投投資決策目標標的目的是為為了實現它，，因此投資決決策的目標必必須明確、具具體，使人能能夠領會執行行。經營決策策目標的含義義要準確，不不能模棱兩可可、含糊其詞詞，也不能空空洞無物，必必須有定性與與定量的表述述。同時，必必須嚴格規定定目標的約束束條件。所謂約束條件件（ConstraintCondition）就是一些限限制因素。如如經營決策時時涉及的資源源、人力、財財力、物力、、國家法令、、制度等方面面的限制性規規定以及必須須達到的起碼碼界限。（3）層次性（Hierarchy）當同一經營決決策系統中同同時存在著多多個目標時，，必須分清主主次，應從其其可靠性、可可能性、重要要性等方面出出發，按照主主次順序進行行排隊，有取取有舍，形成成一個有機整整體。3、擬制方案案擬制供決策者者選用的各種種可能行動方方案是房地產產投資決策的的重要環節。。在確定房地地產投資決策策目標之后，，就應充分發發動公司有關關人員收集、、掌握豐富的的信息，集思思廣益，科學學論證，精心心設計，擬制制各種備選方方案，供進一一步選擇。擬制方案時，，需注意以下下兩點：（1）整體的的詳盡性擬制的備選方方案應把通向向目標所有的的方案包括無無遺，以供下下一步評價選選優。如果有有遺漏，那么么最后選定的的方案就有可可能不是最好好的方案。但但在實際中要要做到這一點點是很困難的的，這是由于于經營的外部部環境是多變變的、復雜的的，而擬制可可能的備選方方案也是個逐逐步認識的過過程。（2）相互排排斥性各種備選方案案之間應是相相互排斥的，，執行方案一一，就不可能能執行方案二二。只有這樣樣，才可能進進行方案的比比較選擇。4、分析評價方案的分析評評價（AndysisWeighting））就是對每一一個備選方案案，在進行選選擇之前對其其有關的技術術、經濟、社社會環境等各各方面的條件件、因素、潛潛在問題進行行可行性分析析，并與預先先確定的房地地產投資目標標進行比較，，做出評價。。（1）限制因因素分析任何一個經營營決策和行動動方案都有一一定的約束條條件，因此，，必須研究論論證方案所有有限制的資源源、人力、物物力、時間、、技術以及其其它有關條件件，從而判定定房地產投資資方案是否可可行，是否能能達到預期的的目標。（2）潛在問問題分析是指預測每一一個備選方案案可能發生的的潛在問題是是什么?問題發生的原原因是什么?研究防止和補補救的可能性性，準備防范范措施和應急急措施，以減減少潛在問題題的可能性和和危害性。（3）綜合評價根據經營決策策目標全面分分析方案的經經濟效益、環環境效益和社社會效益。房房地產開發項項目的經濟評評價主要采用用投資收益率率、投資回收收期、內部收收益率等方法法。分析評價一般般是由各方面面的專家、學學者組成的評評審團，或召召開專家論證證會進行。方方案評價過程程也是進一步步完善方案的的過程。5、選擇方案案選擇方案（SelectionScheme）是整個經經營決策的中中心環節，也也是經營決策策者的重要職職責。它集中中體現了房地地產經營決策策者的經營藝藝術和素質。。選擇方案就是是選擇最優方方案。需要指指出的是，所謂最優優方案（OptimalDecision）是相對的，，受到許多不不確定因素的的限制，因此此在多個方案案存在時，要要想得到一個個各方面均最最優的“最佳佳方案”往往往很困難。在在實際投資決決策中，通常常是在全盤考考慮的情況下下選擇一個令令投資決策者者滿意的方案案，而不是理理想中的各方方面均全優的的方案。6、實施追蹤蹤經營決策的實實施是一個動動態的，依賴賴于時空變量量和環境變量量的復雜過程程。因此，在在實施過程中中必然會碰到到新問題，引引起新矛盾，，會出現變化的情況況和決策目標標偏離現象。。這就要求決決策者必須重重視信息反饋饋，及時總結結經驗教訓，，依據客觀情情況對方案進進行必要的調調整和修改，，以保證房地地產投資決策策的目標最終終得以實現。。（1））反饋饋控制制房地產產經營營決策策中的的反饋饋控制制（FeedbackControl））是準準確而而及時時地把把決策策過程程中主主客觀觀之間間矛盾盾的信信息輸輸送給給決策策者，，從而而使決決策者者根據據經營營環境境的變變化，，對決決策方方案、、行為為進行行不斷斷修正正，以以保證證經營營決策策目標標順利利實現現的一一項常常規性性工作作。（2）追蹤蹤決策策追蹤決決策（（Follow-upPolicy-Making））是指指當原原有決決策的的實施施表明明危及及經營營決策策目標標的實實現時時，或或